第一篇：物业物资管理手册
物业物资管理手册
一、目的
物业物资物资是集团重要的行政物资之一。为强化物业物资的管理，明确物业物资从提出需求、采购、验收、签收、入库、领用、安装、验收、核销、剩余物资管理等各环节职责归属和操作要求，制定配套的考核方案，特制订本管理手册。后期针对物业物资进行管理，各环节管理部门均需引起足够重视，严格按照本管理手册执行，对于因重视度不够造成公司损失的，严肃问责。
二、物业物资需求管理
1、物业管理站主任、电工根据上月库存及维修单情况，于当月20号之前对下月维修材料向当地物资采购部提交需求申请，电工、物业管理站主任和店长须签字确认；
2、物资采购部根据库存情况对采购材料进行审核，如有增减项，需与物业部沟通进行需求确认，如无异议，联系供应商下达采购订单。
三、物业物资验收管理
1、采购材料到达后，采购员通知物业部，由物业部对材料进行验收，并办理入库手续（物业负责人签字）。相关材料有：采购合同、供货单位发票（符合国家税务规定）、发货明细表、质保书、使用说明书、公司领导批准的采购计划、《验收单》等；
2、验收过程中如若发现材料质量或数量问题，暂且不予以办理入库手续；
3、材料到货一段时间，如出现问题，仓管员应即刻通知采购员、物业部与供应商进行交涉，办理退货；
4、维修材料因急需原因或其他原因直接送至现场，仓管员、物资管理部人员和物业人员须至现场办理验收，同步办理入库手续、领用手续；
5、验收材料物业部必须保留存证。
四、物业物资领用管理
1、物业管理站主任、电工根据需求申请填写材料领用明细（领用人、物业负责人签字），领取维修材料。物业部办理出库手续填写出库单，出库单由物业部负责人签字。
2、维修材料更换后由连锁店店长、行政副店长在维修材料使用单上签字确认。对于更换下有变卖价值的材料由物业管理站主任或电工保存。由物业部结合财务统一变卖。
3、材料盘存物业部、财务每月度对采购材料进行盘点做到帐实相符。物业管理站、电工每月根据物业报修单、维修材料使用单汇总填写月度材料使用明细。根据月度材料使用明细对照
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材料领用明细及剩余材料进行盘点，将月度剩余维修材料上报物业部，由物业部统一登记台账。盘存表由物业负责人签字后，财务留存备档。
4、购买维修材料报销（物业物资需求申请）附件发票、入库单、领用明细、出库单、材料使用明细汇总，发票金额应与材料使用汇总表金额一致，扫描上传附件至系统流程。纸质资料留存备查。
五、维修剩余物资管理
1、对于使用后剩余材料，保管责任方为当地物业；
2、剩余材料的存放地点可选择在物业管理站或管理门店仓库；
3、剩余材料的存储需遵循安全存储原则、先进先出原则、整包整存原则、分区存放原则、快进快出原则、重量对应原则、合理利用仓储原则、同类归一原则等八项原则，多整理，多通风，多检查，把所有隐患消除在萌芽状态，确保货物的存储安全；
4、当地物业需按照月度做好《月度材料使用明细》台账，对剩余材料名称、数量、领用时间、存放地点等填写清楚；
5、当地物业，按照月度对对剩余材料进行盘点对账，对出现材料丢失、损坏的，按照相应责任归属对相关责任人进行处罚。
六、旧件回收管理
1、供应商回收：针对筹建店面以及闭店操作的门店，当地物业可与供应商沟通，对旧件予以一定比例的回收，当地对供应商回收的材料做好台账登记，明确回收的供应商名称、材料名称、数量、回收时间、责任人等；
2、变卖：当地物业可与一些回收单位建立长期的合作关系，对于不可利用的维修材料联系回收单位进行变卖，同步对变卖材料进行台账登记，票据完整保留。材料变卖需当地财务、总经办共同参与；
3、再利用：对于使用时间较短、有较大再利用价值的材料，当地物业可以选择存放于管理门店仓库，或距离近期使用门店较近的门店仓库，如果材料数量较多或者占用面积较大，门店仓库无法进行存放的，当地物业需与物流当度进行协调，同时明确库存占用的时间和库存管理细则。再利用材料，当地物业需分别做好拆除前存放以及材料再利用台账登记，避免出现账实不符；
4、旧件盘点：旧件材料由当地财务牵头组织相关人员进行盘点。
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第二篇：物业保洁管理手册(保洁)
第一部份
企业概况
1.0公司简介
曲靖和琪物业服务有限责任公司（以下简称公司）成立于2009年9月，注册资本300万元，物业管理资质二级，公司实行独立核算、自主经营、自负盈亏。先后接管会烟小区、紫云雅园、瑞祥小区、宝靖花园、财苑小区等。公司接管的会烟小区被评为“云南省物业管理示范小区”，是云南唯一的区县示范小区，自公司成立以来，在各级政府部门的大力指导扶持下，通过公司全体员工的共同努力，和琪物业不仅深得社会各界和同行业的好评，也赢得了广大业主的赞誉，在业内树立了良好的声誉。
公司坚持“我们多努力，让你更满意”的服务理念，为客户提供安全、文明、整洁、满足客户需求并且持续改进的高品质物业管理服务，擅长管理服务于高档综合物业管理项目，通过物业管理与物业经营充分融合，以提升物业价值为目标，承揽政府、商业、写字楼、居住区等高档物业。公司在管项目面积达到97万平方米，其中全委托面积67万平方米，顾问面积30万平方米，和琪物业依托优质的服务和专业技术支持，已逐步发展成为曲靖乃至全省物业管理的专业力量，公司拥有一支成熟的、经验丰富的员工队伍和精英管理团队，员工总数超过300人。
公司按照ISO9001:2000标准要求，全面实施质量管理，建立了完善的管理体系，适应业主需求，不断提升物业管理水平。通过专业化的员工培训，全方位、人性化的管理服务，不仅在基础服务（秩序维护、维修、保洁、绿化）上做到让顾客满意，而且还开展了多种便民服务，为业户营造了一个优美、高雅、舒适、便利的居住、投资环境。
回眸发展历程，公司取得的业绩已成为激励我们这支专业化团队更加奋发 1
进取的动力。我们诚挚的感谢各级领导和朋友的关怀、信任和支持，尤其是开发建设单位和广大业户的鞭策和厚爱。
展望未来，我们将坚持创造服务文化，创造服务价值的企业发展路径，追求“让物业因我们更有价值，让社区因我们更加温馨，让城市因我们更加文明，让社会因我们更加和谐”的目标；恪守“我们多努力，让你更满意”的服务理念，坚持“诚信共赢”的合作理念，以品牌化运营为经营模式，塑造品牌经营形象；以市场化发展为导向，致力于规模化扩张；以项目创优和服务满意度为试金石，提升服务品质；以专业化、精细化团队为合力，奔腾不息共创新的辉煌。
我们始终坚信：客户是资源，我们珍惜每一个客户；服务是产品，我们将为之倾尽全心。各界朋友、开发商和广大业主、客户，让我们以服务为纽带，以沟通为桥梁，增进交流、升华友谊；我们将勇敢地肩负起时代责任和社会使命，为客户提供更高价值的服务体验，超越平凡，不断创新；让我们和您共同为创造和谐物业，和谐社区而不懈努力！
法人代表：吉纯
公司地址：曲靖环东路紫云雅园综合楼 邮
编：655000
2.0企业宗旨、理念、使命
企业宗旨
敬业奉献
和谐高效
以诚求成
服务理念
我们多努力，让你更满意！
企业使命
让物业因我们更有价值，让社区因我们更加温馨，让城市因我们更加文明，让社会因我们更加和谐！
3.0员工誓言
誓
言
客户是资源，我珍惜每一个客户；
服务是产品，我将为之倾尽全心。
我将用爱心、耐心、热心、信心、恒心努力工作
勇敢地肩负起时代责任和社会使命。
让物业因我们更有价值，让社区因我们更加温馨，让城市因我们更加文明，让社会因我们更加和谐！
4.0 保洁服务内容与标准
托管区域内道路清扫；公共座椅等清洁卫生；垃圾桶、果皮箱表面清洁，定期进行除“四害”工作。
4.1业户月投诉数量控制在3次之内； 4.2业户投诉处理率100%；
4.3清扫、保洁计划执行率98%以上； 4.4小区卫生死角数量为0； 4.5保洁服务满意率不低于90%。
1.0招聘、用工制度
1.1公开招聘，公平竞争，实行全员劳动合同制。
1.2应聘人员经过笔试、面试合格后，办理试用手续，试用期为两个月。试用期间由各试用部门做出工作评价及留用意见（试用期间如无部门留用则进行辞退），试用期满考核合格后，录用为正式员工；如试用期间成绩优良或表现突出者，可缩短试用时间。
1.3执行每周42小时工作制，享受国家法定节假日。
1.4根据员工的出勤情况，按月发放工资。公司可视经营情况和物价指数适当调整员工工资。
1.5辞职或离职：员工辞职或离职必须提前15日向部门领导提交书面申请，逐级批准后，交接完毕本部门、财务、仓库、行政等手续，方可离开工作岗位。1.6福利待遇：员工转正签订劳动合同后，可享受公司规定的相关福利；正式员工可参加本企业举办的文艺晚会、聚餐等各项活动。
第二部分
基本制度
2.0职业道德及礼仪 2.1职业道德
忠于职守，尽职尽责；兢兢业业，热情服务； 积极主动，讲求实效；热爱集体，严守机密； 实事求是，办事公道；遵守纪律，奉公守法； 谦虚谨慎，文明礼貌；刻苦学习，精于业务； 提高效率，严于律己；以身作则，精益求精。2.2基本礼仪
2.2.1坐、立姿必须端正，面带微笑，热情、友好、亲切、言谈自然、精神饱满、不卑不亢。
2.2.2不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬表情；不许顶撞、讽刺挖苦客户；如有发生视情节处以处罚或做待岗等处理。
2.2.3工作时间必须着工作服，干净、整齐、纽扣全部扣好，佩带好工号牌，不得穿拖鞋上班。如有违反每次处罚5元。
2.2.4身体、面部、手部必须保持清洁，男员工不得留长发、烫发，女员工不得披发，染怪异发型。如有违反处罚5元/次。
2.2.5上班期间不得串岗、打盹，如有违反每次处罚10－50元，造成损失的，承担由此造成的一切经济损失。
2.2.6不得带酒气或醉态上班，如有违反每次处罚20－100元。
2.2.7不得搬弄是非，挑拨离间，影响团结，诽谤他人，如有发生给予批评教育，仍不悔改者做停职或开除处理。
2.2.8办公室必须保持清洁，早晚整理打扫。2.2.9上班时间非工作需要会客不超过15分钟。
2.2.10不得利用公司电话闲聊、拨打声讯电话或拨打私人长途电话；接、打 6
私人电话不得超过1分钟，如有违反每次处罚50元。3.0人事管理制度 3.1目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质, 严明纪律、发挥效益、创一流服务质量。3.2适用范围：
物业公司全体工作人员。3.3职责：
3.3.1全体员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献； 3.3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。3.4基本规范
3.4.1坚守工作岗位，必须按质、按量完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，公司有权做出调离原岗位或辞退处理；
3.4.2如损坏公司及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资； 3.4.3客服中心的工具、器械未经分公司同意，不准外借；
3.4.4上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识；
3.4.5不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务； 3.4.6严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为；
3.4.7热情、周到、主动、高效服务住户，绝不可粗暴、冷漠、置之不理； 3.4.8工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；
3.4.9离开岗位时必须向直接领导请假，获准后方可离开； 3.4.10严禁在办公室私用电话，除急事外不许接听私人电话；
3.4.11未经许可不准在公司内演说集会示威，不准煽动不良情绪；不许用任何 7
方式威胁、恐吓同事；
3.4.12不许在公司内打架斗殴；凡有打架斗殴者，无论何原因，一律做无条件开除处理。
违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及处罚或送公安机关。
3.5、关于服装、装束
3.5.1进公司必须穿好工作服； 3.5.2工作服要干净，装束要得当； 3.5.3进公司或工作区域须戴工号牌；
3.5.4严禁将工号牌借给他人或借用他人工号牌上岗； 3.5.5凡遗失工号牌、工作服应尽快申请补领；
3.5.6不得擅自涂改工号牌，若要更改一定要经行政中心办理； 3.5.7公司发放的服装及工具仅限在本公司服务区域内或上岗时使用。
违反上述规定者，视情况每次处罚5—20元。3.6员工考勤和休假的规定
3.6.1关于上班时间：按各项目规定的具体时间上下班。a)无故早退或迟到，处罚5—10元；
b)旷工一天扣除3天工资，取消年终奖；旷工连续3天，按自动离职处理； c)忘记签到按旷工论处，并扣除三天工资；
d)发现代人签到，一律处罚20元；擅自涂改签到表，一律处罚20元。3.6.2 考勤
a)考勤内容
① 上班时间已到而未到岗者，即为迟到；
② 未到下班时间而提前离岗者，即为早退；
③ 工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；
④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。b)考勤须知
① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。
② 对旷工者，应责成其作出书面检讨，旷工1天者除扣3天工资外，年终奖扣发两月奖金。一年旷工累计3天者作除名处理，不发给任何补偿。c)请假办法
必须填写请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天由分公司批准，两天以上须总经理批准，擅自离开者，按自动离职处理。①请事假扣发当天工资并视情况扣减年终奖。②请假一天以上者必须提前申请。3.6.3 休假
a)员工休假必须服从公司安排，并按规定逐级审批，报总公司批准，员工由分公司经理批准，报总公司备案，主管以上人员由总经理安排休假。
b)员工申请休假须提前一个星期填写《休假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理可电话告假，回来上班后再补填《休假申请表》。c)当月的补休当月休完，不得将休息日累计休假。
3.6.4 婚假：员工申请结婚，以领取结婚证为准，带薪婚假3天。
3.6.5丧假：员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天。3.6.6 产假
a)女员工产假按下列标准核给（发基本工资）
假期内容 假期天数
产假 90天
b)接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：
▲ 放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；
▲ 已婚怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天。3.6.7 病假
a)员工因病或非因工（公）负伤，经县级以上医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可以请病假（必须要有医生证明），3天以内工资照发，3天以上扣除请假期间工资。
b)有薪病期3天，4天以上按以下规定执行：
三个月内病假发放基本工资，连续病假三个月的建议离职并补发一个月基本工资。3.6.8事假
员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给。
a)请事假扣发当天工资（按当年年终奖考核办法进行扣款处理）。b)请假1天以上者必须提前申请。3.7其它
3.7.1不服从上司的命令，按严重警告处理并处罚5—20元，屡次重犯则开除处理。
3.7.2疏忽报告或协调不及时造成损失的，则严重警告并处罚10元。3.7.3禁止上岗时间在公共场所或管理区域内吸烟，违者处罚10元； 3.7.4发现喧哗、赌博，按严重警告且处罚20元处理，情节严惩者作开除处理；
3.7.5凡盗窃他人物品，立即开除并送公安机关处理；
3.7.6上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并处罚10元起。情节严重者开除处理；
3.7.7不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，不按时完成工作任务的，查到一次处罚10元；
3.7.8内部培训时间无故不参加者，处罚10元，并给予警告；
3.7.9开会（培训）时间禁止玩手机，手机应放置静音状态，禁止接电话，会议（培训）期间禁止自由出入，违者按工资级别作5—50元处罚，管理人员加倍处罚；开会考勤按第6条有关规定执行。4.0基本行为规范（员工行为总则）4.1仪容仪表：
4.1.1保持衣冠整洁，统一着公司规定工作服，佩带统一工号牌，并保证工号牌正面朝外。
4.1.2工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋等不雅观的衣物。4.1.3公共场合员工不得吃零食、抽烟、喝酒、聚众聊天。
4.1.4讲究个人卫生，男员工不得留长发、女员工上班应化淡妆，金银或其它饰物的佩戴应得当，不做怪异发型、不留长指甲、不染有色指甲油、不穿黑色或带花丝袜。
4.1.5员工禁止在公共场合化妆、挖鼻孔、挠痒、打哈欠和伸懒腰等不雅动作。
4.1.6工作期间不得做与工作无关的事。
4.2行为举止：
4.2.1行走时，眼睛平视，身直肩平，双臂自然下垂摆动，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰搭背；各种场合，见到公司同事或业主要面带微笑，主动问 11
好。
4.2.2进入领导办公室或客户家中，应首先用手轻敲门三下，得到同意后再进入；进入后不得随意翻动室内物品。
4.2.3乘电梯时要后进先出，遇楼梯或道路拥挤时要先让领导、客人和住户，并说“您先请”。
4.2.4在为客户服务时不得露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情，应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。4.3服务区域行走时服务规范
4.3.1行走时，眼睛平视，身直肩平，双臂自然下垂摆动，不左顾右盼，不得与他人手，搂腰搭背。
4.3.2遇见同事时，应面带微笑点头致意，遇见领导、住户时，应停步侧立，并说：“您好”。
4.3.3指引来宾时，应陪同在来宾的侧后方，身体适当侧向来宾，距离应保持在一步之内（30公分左右），在遇到有门或障碍物时，应向前二步，将门打开，并扶门站立。
4.3.4遇道路狭窄或多人同路时，应停步侧立，做出先请的手势或说：“您先请”。
第三部分 保洁服务、管理
一、保洁人员行为规范 1.0目的
规范保洁人员在工作中的行为.提高工作效率及服务质量。2.0适用范围
保洁部工作人员。3.0行为规范
3.1 基本行为规范必须符合物业公司“员工基本行为规范”的要求。3.2 保洁人员工作过程中的行为规范
——上岗前整理仪容、仪表，检查各种工具是否携带齐全；
——风干物燥时节，在清洁过程中应先撒水，再进行清扫，清扫过程中，应控制扫把行程距离（50公分），禁止扬尘；
——处理绿化带内卫生时，应穿软底鞋进入，注意不要破坏其内部的绿化植物； ——清扫过程中，若遇行人走来或在清扫过程中，应将保洁工具收起靠近身体，并微笑致意“您好”；
——清洁过程中若遇清扫区域有业主（住户），应旁站等候或过一段时间再进行清扫，若遇特殊情况，应主动道歉“对不起，麻烦您让一下，很快就能清扫完毕”。清扫完后应说“谢谢”。若业主（住户）不让，不准强行进行清扫； ——清洁过程中，若离业主（住户）较近，禁止背对业主（住户）开展保洁工作； ——在工作场区遇到公司同事应主动问好“您好”；
——清洁过程中，应注意轻拿轻放，以免损坏被清洁物品，清洁完成后，应认真检查被清洁物品的完好情况，发现损坏，及时报修；
——冲洗路面、垃圾桶等物品时，避免使用破旧水带，严禁拖拉水带，注意控制水压，以免造成污水四溢；
——小区内的各种桌椅、板凳在清洁时注意要擦拭干净（湿布、干布），不准留下水渍，以免弄脏业主（住户）衣物；
——化粪池、排水沟清掏时，注意随掏随清，四周冲洗干净；
——保洁设备使用时，应尽量减少占道使用情况，特殊情况应靠边摆放； ——清洁工作完成后要归类整理，清洁用具要清洗干净、晾干、摆放整齐。机器 13
设备使用完毕后要清洗除尘，用抹布擦拭干后，随同电缆线一同归入设备管理房管理。
——清洁过程中,严格禁止收取各项费用和赠品；
——上门或进入某房间时，应首先敲门，确认业主（住户）是否在家、房间是否有人；
----清洁过程中,严禁清洁人员互相攀谈,吹牛、睡觉、怠工、串岗。3.3清扫注意事项
——清洁玻璃、电器时应注意安全，防止划伤或触电； ——清洁高层建筑、屋顶、雨棚时，系安全带，防止坠落；
——清洁机械表面区域时，应关闭电源或传动装置，最好是两人配合作业； ——各种垃圾应随扫随清，严禁将垃圾扫入嵌缝中或角落里；
——必要时，应设立标识，以免造成小区住户的伤害，如正在清扫、小心滑倒、防止坠落物等。
----清洁过程中,应注意观察工作区域周围的环境情况,发现异常情况,需要在第一时间通知主管和秩序维护队。
----清洁人员在清洁过程中应积极配合主管部门和上级领导检查工作。
二、保洁服务规范 1.0目的
规范保洁人员的工作行为，提高服务质量和工作效率。2.0适用范围
保洁部工作人员。3.0服务内容及标准 3.1外围 3.1.1区间道路
a)每日工作内容：清扫及清除地面垃圾（雨季注意清除积水），并根据现场情况进行保洁巡视。
b)质量标准：目视2米内无垃圾、泥沙、无积水。3.1.2栏杆
a)每日工作内容：用湿、干抹布进行全面擦拭。b)质量标准：无污迹、无积尘。3.1.3公共座椅
a)每日工作内容：用湿、干抹布对座椅（包括横档、椅脚等）进行擦拭，对椅下进行清扫，并根据现场情况进行保洁巡视。b)质量标准：无明显灰尘、椅子上下无垃圾、无蜘蛛网。3.1.4路灯
a)每日工作内容：用湿、干抹布对路灯灯杆进行擦拭，擦拭范围应在工作人员伸手能触及到的部位。
b)每周工作内容：用专用工具清除路灯灯罩上的蜘蛛网。
c)每月工作内容：在维修人员指导下用抹布对灯罩和灯泡进行擦拭，清除罩内蚊虫、蜘蛛网。
d)质量标准：目视无蜘蛛网、罩内无蚊虫沉积、无粘贴物、表面光滑。3.1.5垃圾桶
a)每日工作内容：每天用抹布擦拭桶外表面，用清水进行内外清洗。（春夏天根据现场情况用消毒水对垃圾桶进行消毒）。b)质量标准：表面无明显灰尘、无垃圾溢满现象。3.1.6小区内外露的给、排水管道及其他管路
a)每月工作内容：用鸡毛掸子对管道表面进行掸尘、清除粘贴物、蜘蛛网。b)质量标准：表面无明显灰尘、无蜘蛛网、无流水污迹。
3.1.7小区外围墙(包括内外墙面)a)每日工作内容：目视查看墙面，清除粘贴物、蜘蛛网。
b)每周工作内容：用长扫把对墙面进行清扫，对于乱涂乱画进行覆盖（注意颜色统一）。
c)质量标准：无粘贴物、蜘蛛网、无乱涂乱画。3.1.8景观花台、花槽
a)每日工作内容：用扫把进行清扫，（根据现场情况进行保洁巡视）。b)质量标准：里面无枯枝杂叶、无果皮纸屑等杂物、表面无明显灰尘、无污迹。3.1.9景观喷水池
a)每日工作内容：目视查看池内、收集漂浮物及垃圾（根据现场情况进行保洁巡视），每两月对池内进行换水、清洗。
b)质量标准：水清底澈、无枯枝杂叶、无果皮纸屑等杂物。3.1.10标识牌
a)每日工作内容：用湿抹布对表面进行擦拭（根据现场情况进行保洁巡视）。b)每年工作内容：更换、补漆、维护。
c)质量标准：字迹清晰、指引正确、无蚊虫沉积、无污迹、无蜘蛛网。3.1.11景观柱
a)每日工作内容：用鸡毛掸子对表面进行掸尘。b)质量标准：无明显灰尘.无污迹。3.1.12消防栓/消防箱/灭火器
a)每日工作内容：用湿抹布对表面进行全面擦拭； b)每季度清除所有箱体内的灰尘、蜘蛛网。c)质量标准：表面、箱体内无明显灰尘、无蜘蛛网。3.1.14外围停车带（包括机动车和非机动车）
a)每日工作内容：用扫把对地面进行清扫并收集垃圾。（根据现场情况进行保洁巡视）。
b)质量标准：目视2米内无明显灰尘、无积水、无明显油迹、无果皮纸屑等垃圾。3.2 楼道
3.2.1楼梯、地面、地面踢脚线
a)每2日工作内容：用扫把清扫地面及收集垃圾并用拖把对地面进行清拖，用湿抹布擦拭地面踢脚线。（根据现场情况进行保洁巡视）b)质量标准：无明显灰尘.无污迹.无果屑.烟头等垃圾。3.2.2扶手
a)每2日工作内容：用湿抹布对扶手进行擦拭（根据现场情况进行保洁巡视）。b)质量标准：无明显灰尘、无污迹、无蜘蛛网。3.2.3窗台、玻璃
a)每2日工作内容：用鸡毛掸子进行掸尘（根据现场情况进行保洁巡视）。b)每月工作内容：用刮玻器对玻璃进行清洁。
c)质量标准：无明显灰尘、无污迹、无明显指痕、无水点、污点。3.2.4墙面、墙顶面
a)每周工作内容：用长鸡毛掸子对墙顶进行掸尘、对明显污垢进行清除或轻轻打磨。
b)质量标准：无明显灰尘乱、无蜘蛛网、无粘贴物。3.2.5单元门
a)每2日工作内容：用湿抹布对单元门进行全面擦拭，清除粘贴物、门缝灰尘（根据现场情况进行保洁巡视）。
b)质量标准：无明显灰尘、无明显污迹、无蜘蛛网、无粘贴物。
3.2.6表箱、线盒、导线管
a)每月工作内容：用干抹布或鸡毛掸子进行清灰，清除蜘蛛网、梳理管线（维修人员配合）。
b)质量标准：无明显灰尘、无明显污迹、无蜘蛛网、无粘贴物。3.3 公共卫生间
3.3.1龙头把手、不锈钢、铜制品
a)每日工作内容：用湿抹布对表面进行擦拭（根据现场情况进行保洁巡视）。b)质量标准：无明显指纹、光亮。3.3.2内部设施
a)每日工作内容：用湿抹布对墙面、整容镜、隔墙、洗手池台面进行擦拭，清拖地面、清除蜘蛛网。
b)每月工作内容：擦拭卫生间门窗、灯具、标识牌。
c)质量标准：无粘贴物、无明显污迹、无异味、天花板无蜘蛛网。3.3.3蹲坑、马桶、便槽、地漏
a)每日工作内容：用刷子进行内部刷洗、对外部进行清洁（根据现场情况进行保洁巡视）。
b)质量标准：无明显污迹、无便迹。3.3.4 垃圾桶、烟灰缸
a)每日工作内容：换垃圾袋，倾倒、清洗烟灰缸（根据现场情况进行保洁巡视）。b)每周工作内容：刷洗垃圾桶。
c)质量标准：垃圾高度不能超过桶高的1/2，烟灰缸烟头不能超过3个。3.4其它部分： 3.4.1平台
a)每周工作内容：根据现场情况打扫清理。（两人配合操作）
b)质量标准：无废物、无积水。3.4.2化粪池：
a)每季度工作内容：巡视检查，检查管道及井内是否排污正常，并做好详细记录，建档保存。
b)每季度工作内容：安排人员进行化粪池清掏。——清理时应提前一周以书面或告示形式告知小区业主； ——清理时间应在小区业主上班期间或外出期间； ——在清理当天应配合清理人员做好相关准备工作； ——在清理时应在清理地点左右2米处放置明显标识牌； ——引导清理车顺利进入工作场地； ——随时保持工作场地周边环境的干净；
——在清理完后，及时冲洗周边地面，并做好消杀工作； ——清理工作现场，清点工具；
——检查各排污管道是否有阻塞现象，发现问题应及时处理或上报； ——做好每次清掏工作的记录.并建档管理。c)清理规范
——保洁处主管应指派专人监督整个清理过程、工作质量； ——作业时应防止弄脏工作现场和过往行人的衣物； ——严禁下池作业，防止人员中毒或陷入水中。
——清理完毕后应随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。d)质量标准：
——目视井内无积物浮于面上，出入口畅通； ——化粪池盖无污渍、污物。
——化粪池周围无垃圾、无乱堆乱放现象。
3.4.3排水沟：
a)每月工作内容：巡视检查，检查管道是否排污正常，并做好详细记录，建档保存。
b)每季度工作内容：清掏一次，此项工作根据气候情况适时开展(如雨季来临时需保证排水沟畅通)。
——在日常工作中应防止体积较大的垃圾落入沟内，如发现应及时清除； ——清理时应提前一星期以书面形式告知小区业主； ——清理时间应在小区业主上班期间或外出期间； ——在清理当天应配合清理部门做好相关准备工作； ——在清理时应在清理地点左右2米处放置明显标识牌； ——用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾； ——拔除沟里生长的杂草.保证排水沟的畅通； ——随时保持工作场地周边环境的干净； ——工作人员应佩戴口罩及其它防护器具；
——在清理完后，及时冲洗周边地面，并做好消杀工作； ——清理工作现场、清点工具；
——检查各排污管道是否有阻塞现象，发现问题应及时处理或上报； ——做好此次清掏工作的记录，并建档记录。
c)质量标准：应达到目视干净无污迹、无青苔、杂草、排水畅通无堵塞、无积水、臭味。
3.4.4广场、健身场地和设施
a)每日工作内容：用扫把对地面进行清扫并收集垃圾，（根据现场情况进行保洁巡视），对健身设施进行擦拭。
b)每周工作内容：用清水对地面进行清洗（根据现场情况用药水对地面清洗）
c)质量标准：无明显污渍、无积水、无任何果皮纸屑、无明显油污、烟头等垃圾。
3.4.5 露台、屋檐
a)每周工作内容：根据现场情况打扫清理。（两人配合操作）b)质量标准：无废物、无积水。3.5 办公区域、会所
3.5.1每日工作内容：清拖地面、楼道、清洁窗台、栏杆、擦拭树木叶片、清除废弃物、清扫卫生间、清除蜘蛛网、蚊虫季节喷洒灭害灵等药水。3.5.2每周工作内容：擦拭办公标识牌。
3.5.3每月工作内容：擦拭玻璃、清除卫生死角、清洁照明灯、空调器、换气扇等。
4.0保洁管理制度 4.1保洁工作的计划
4.1.1保洁主管每月30日前，对于小区内需开展的不定期工作，制定《保洁月工作计划》，经分公司经理批准后，发放并组织实施。其内容一般包括：活动内容（如大型清扫活动、修补活动、水箱清洗、化粪池、排水沟清掏等）、活动时间、其他部门配合要求等。分公司经理应在当月工作例会上做出工作安排。4.1.2各保洁组长根据日常活动安排、保洁月工作计划要求，编制、修订《保洁工作安排表》，经保洁主管审批后，通知各保洁人员，依此开展工作。4.2 保洁工作的实施
4.2.1依据“保洁工作安排表”和“保洁服务规范”的要求，开展保洁工作。4.2.3“保洁月工作计划”所规定的内容，填写《保洁工作记录表》。4.3 保洁工作的检查依据《保洁日检查制度》的规定执行。4.4 保洁工作总结
4.4.1保洁组长把每周工作情况，于每周例会上向保洁主管、客服中心负责人汇报。
4.4.2保洁主管将每月工作情况在每月例会上，向分公司经理汇报。
三、消杀管理制度 1.0目的
规范卫生消杀工作程序，净化小区环境。2.0适用范围
适用于卫生消杀工作管理。3.0职责 3.1 保洁主管
——负责卫生消杀工作计划的制定，并组织实施和质量监控。——协助主管组织实施.检查卫生消杀工作。3.2 保洁人员
——负责依照本制度进行具体卫生消杀工作。4.0管理制度
4.1 卫生消杀工作计划的制定
4.1.1保洁主管应根据季节的变化，在当月的《保洁月工作计划》中确定消杀工作安排，经分公司经理批准后，组织实施。
4.1.2消杀工作应包括以下内容：消杀对象、消杀区域、消杀方式选择与药物计划、消杀费用预算等。
4.1.3各保洁组长在当月的《保洁工作安排表》中，做出相应工作安排。4.2 灭蚊、蝇、蟑螂工作。
4.2.1依据消杀工作安排，按期进行消杀工作，具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。
4.2.2消杀区域包括：各楼宇的楼梯口、楼梯间及楼宇周围、各处办公室、垃圾箱、公共区域、员工宿舍和食堂。4.2.3消杀方式以喷药、触杀为主。4.2.4喷杀操作要点： a)穿戴好防护衣帽；
b)将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里；
c)对上述区域进行喷杀，尤其注意卫生死角、排水沟、木制品较多的地方。4.2.5喷杀时应注意：
a)楼道喷杀时不要将药液喷在扶手或住户的门面上，若发现应及时进行清除； b)员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上； c)食堂喷杀时不要将药液喷在食品和器具上； d)不要在客户出入高峰期喷药；
e)喷杀时要在上风头，不要站在下风头。4.2.6办公室应在下班或营业结束后进行消杀： a)关闭门窗；
b)将药液喷在墙角、桌下或墙壁上、禁止喷在桌面、食品和器具上。4.3 灭鼠
4.3.1灭鼠工作每月进行不少于1次，鼠害严重时，应增加消杀频次。4.3.2灭鼠区域： a)员工宿舍内；
b)食堂和娱乐配套设施； c)小区中常有老鼠出没的区域。4.3.3投放饵料的操作：
a)将米或碾碎的食物（吸引）等放入专用容器内；
b)将鼠药按说明剂量均匀撒在饵料上；
c)制作饵料时作业人员必须戴上口罩、胶手套、禁止裸手作业。4.3.4在灭鼠区域投放饵料应注意： a)先放一张写有“灭鼠专用”的纸片； b)将鼠药成堆放在纸片上；
c)尽量放在隐蔽处或角落等小孩拿不到的地方； d)禁止成片或随意撒放；
e)投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必须挂放明显的标识。
4.3.5一周后撤回饵料，灭鼠期间注意捡拾死鼠，并将数量记录在《消杀服务记录表》中。
4.3.6消杀作业完毕后，应将器具、药具统一清洗保管。4.4 消杀工作标准
a)检查仓库或地下库，目视无明显蚊虫在飞； b)检查商铺和办公室，目视无苍蝇滋生地； c)按期检查室内和污、雨水井，无明显虫迹。
d)抽检楼道、住户家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1％、鼠洞每2万平方米不超过1个。4.5 消杀工作的管理与检查。
4.5.1消杀工作前，保洁部主管必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。4.5.2保洁主管应每次检查消杀工作的进行情况并将情况记录于每天工作笔记中。
4.5.3保洁主管应现场跟踪检查，确保操作正确。
4.5.4保洁主管应每月会同有关人员对消杀工作按检验方法和标准进行检查，并填写《消杀服务记录表》，上述资料由环境处归档保存1年。
4.6 消杀药品的管理依据《有毒、有害物资管理制度》的规定执行。
四、有毒、有害物资管理制度 1.0目的
为加强有毒、有害物资的安全管理、使用，预防事故的发生。2.0适用范围
适用于有毒、有害物资的管理。3.0职责 3.1 公司仓库
——负责有毒有害物资的仓储、发放、回收、处置； ——负责有毒有害物资的定期盘点工作。3.2 环境部
——负责有毒有害物资的使用和回收。4.0管理制度
4.1 有毒有害物资包括：杀虫剂、除草剂、鼠药、化学危险品（强酸、强碱等）。4.2 有毒有害物资严禁与食品、药品、食用添加剂等同库。
4.3有毒物资必须存放在专用库房内，由专人进行保管，采取双人双锁制进行管理。
4.4 仓库除建立相应台帐外，还应建立《有毒、有害物资登记表》，所有领料单必须经公司副总经理以上签字方可生效。
4.5环境部及其他部门对所使用的有毒有害物资必须建立《有毒有害物资使用记录》，对于隔日使用或未使用完的物资，应指定专人进行管理，对于近期不再使用的有毒有害物资办理退库手续。
4.6 对于消杀后回收的有毒有害物资，由环境部统一收集，交仓库统一进行销毁，仓库管理员用红笔在《有毒、有害物资登记表》上进行登记。
五、保洁、绿化人员培训管理制度 1.0目的
对保洁、绿化人员的培训内容做出规定，确保培训效果的有效性。2.0适用范围
适用于员工培训教案的编写、培训方式的确定。3.0职责 3.1公司行政中心
——负责组织外聘教师的培训工作。3.2 环境部
——负责组织开展自身培训工作。4.0管理制度
4.1 公司外聘教师的培训的组织与实施依据《培训控制程序》的规定执行。4.2 与专业有关的内部培训的方式：现场演示结合讲解。4.3 培训的内容
4.3.1保洁人员：行为规范（行走、让路、站立、蹲姿、冲洗地面、问好、持工具的方法等）、道路清扫要领（扫距、冲洗、清拖等）各类保洁工作技巧（玻璃、不锈钢、屋顶、电气设施等）、保洁安全注意事项（登高、化粪池清掏、电气清洁、消杀安全防护等）、消杀器具的使用等。
4.3.2绿化人员：行为规范（行走、让路、站立、蹲姿、浇水、问好、持工具的方法等）、树木属性及养护注意事项（浇水、施肥、修枝、季节防护、翻土的时间和方式等）、绿化设备、工具的使用（剪草机、喷雾器等）、绿化安全注意事项等。
4.4 培训的实施
4.4.1专业培训每周不少于一次，由环境部负责人实施；
4.4.2培训之前在笔记本上编制本周培训内容；
4.4.3培训情况记录在《保洁、绿化人员培训记录表》上；
4.4.4培训效果的考核采用现场提问或学员现场演示考核的方式进行。
第三篇：物业精细化管理“手册”
物业精细化管理“手册”
物业精细化管理“手册”
第一篇：工作流程及服务标准要精细化
一、拾遗管理
写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处。
精细化操作建议：
1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后，—定要及时上交公司统一处理，并马上告知公司服务台，由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主，有广播条件的通过广播寻找到失主：
2、找到失主后，失主应说清包内物品，证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找；
3、如果找不到失主，服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以方便顾客查找；
4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”等提示牌。
二、搬家管理
写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员拦住，进行登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的“业主”再次询问，此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前—个月搬家一走了之。
精细化操作建议：
1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必须有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，一定要确认确实是业主开具的放行单；
2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；
3、如是业主给管理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记一定再次仔细核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况，确保万无一失；
4、业主资料要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新，是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况，以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅，防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象；
5、物品、业主经核对无误后，当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上；
6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。
三、装修管理
写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发现天花板内布线较多，于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的，管理处负责将天花板布线情况进行恢复。
精细化操作建议：
1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的具体内容及要求应清晰全面；
2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验，以防漏项；
3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特殊情况要予以标明；
4、加强维修的巡视检查次数，提高服务质量。第二篇：维修讲解及记录工作要精细化
一、维修程序
写字楼内一业主入驻不久，办公室里的小套间门锁不能开关了，于是给管理处打电话，要求赶快检查维修。维修人员立即赶到，熟练地将锁芯拆掉，换了新的安上。钥匙一开一试，门锁正常，故障排除了，于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付，认为维修人员未经检查测试，怎么就确认是这个锁芯的故障呢?定然是写字楼内这种故障太多了，由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好，应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录，请业主查看，证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说，业主这才解除疑虑交了维修费用。
精细化操作建议：
1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准，经业主同意后再进行维修；
2、每次维修结束要做好工作记录，以便关键时刻能派上用场；
3、物业管理服务工作要讲究时效，如果事先将工作做细，则事后会规避诸多麻烦，同时也会取得客户的信赖和认可。
二、维修方式
某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象，管理处随即通知了地产公司进行更换和修复。因施工人员紧张，四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工，地产施工人员通过管理处的协调，同意尽快在两天后处理此事，管理处安排维修人员。两天内，对长明灯白天将电源断掉，天黑前再将电源连接上。
精细化操作建议：
1、暴露的照明灯电源在修复之前。其附近一定要有警示标识，必要时应有保护措施。以文字形式告知业主，严防有触电或漏电现象。
2、加强巡视检查次数，提高工作质量。第三篇：安全巡检工作要精细化
一、火情控制
某商场内一专卖厅新开业，在装修过程中，因施工人员违章操作，未及时清除易燃物品，导致电焊火花将碎木屑引燃，突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火，不料火情有进一步发展趋势，秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。
精细化操作建议：
1、增加装修现场及安全巡视频次，提高监督力度，必要时维修人员与秩序维护人员协调联动，内部保持沟通渠道畅通；
2、加强对装修工作的审批管理，对违章操作的情况在审批时进行告知并控制；
3、制定完善的消防管理体制，配备合理的秩序维护人员，定期举办消防演习；
4、将业主培训纳入公司整体培训体系，加强客户消防知识的宣传。
二、规范使用用电器
某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火，事后经物业管理处工程维修人员检查，起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前，因其射灯不符合《装修管理规定》，物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改，未被业主采纳，工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主，业主并未听取。直至发生起火事件后，专卖厅的负责人才按要求进行整改。
精细化操作建议：
1、加大现场装修安全用电的巡检力度，对违规用电坚决予以查处，从根本上避免火灾事故的发生；
2、物业公司应严格履行审批、验收程序，对不符合规定的装修，及时采取措施，令其整改，消除潜伏的隐患，确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见，避免违章现象的发生。若违章已经发生，针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为，并提出积极的整改意见；
3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患，对业主加强安全意识教育和宣传，同时业主不应存在侥幸麻痹心理，要严格按照《装修用电管理规定》执行。
第四篇：清洁服务工作要精细化
在商场二层的休息厅内，餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上，没过多久一位老年顾客在此经过，未看清地面的饮料而摔倒在地，家人找到管理处要求为老人进行体检。
精细化操作建议：
1、保洁员应立即采取紧急措施，置放“请绕行，防滑倒”的标识牌，并及时进行清洁；
2、如不能及时摆放标识牌，可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上，或工作人员站在泼洒的饮料处附近，告知顾客小心绕行，并迅速转告保洁员立即清洁；
3、增加保洁员的巡视频次，或者在客流高峰期内合理调配。第五篇：钥匙领用、借用、使用及归还
写字楼内有业主办理入驻手续后，领了钥匙由工作人员带着去验房，但钥匙无论如何也打不开房间，业主因急于入驻而与工作人员争吵起来。工作人员一边安慰业主并致歉，一边派维修人员火速换上一副新锁，当场验证后，业主才放心的领走钥匙。
精细化操作建议：
1、房屋在接管验收时，钥匙一定要进行核对，确保接管的钥匙准确无误；
2、核对钥匙时务必做到将每把锁的每一把钥匙——试开，而不能抽查；
3、如果发现钥匙与门锁不匹配的情况。应该马上采取措施进行更换；
4、钥匙由专人负责保管，做好记录并有发放人和领、借、使用人的签名，以及借出时间、事由和归还时间，当面清点，发放人在限定时闻内负责追还；
5、钥匙一律存放在指定的钥匙箱内，由专人负责发放：
6、交还钥匙时，应履行清点的程序，确保交还的钥匙准确无误，并双方签名；
7、租户或业主领取钥匙的记录，要区分于领、借、使用人的记录。来源：现代物业
第四篇：物业楼宇电梯管理手册
物业楼宇电梯管理手册
第一部分 岗位职责
一、公司总经理电梯管理职责
1.对电梯安全使用负责，推动我院认真贯彻实施国家有关电梯安全规范。
2.负责电梯运行和维护费用的审批与落实。3.负责审批电梯大修项目和落实大修资金。4.负责电梯运行、维护人员的配置审批工作。
二、工程部经理电梯管理职责
1.负责实施国家关于电梯的安全规范，根据本单位实际编制电梯管理制度。
2.负责对电梯运行操作、维护人员的安全技术培训管理工作，并负责把本部发生的安全事故及时向总公司汇报。
3.每月对电梯的使用和管理情况进行一次检查。4.确定电梯大修内容，向总公司经理提交电梯大修方案。组织并参加电梯安装工程和大修后的检查验收工作。
5.向总公司提交电梯运行、维修方案和用工计划。每季度向分管总经理汇报电梯安全使用情况。
三、电梯专责人岗位职责
1.掌握国家有关电梯安全规范，熟悉设备技术性能操作及维护方法，掌握运行状况。
2.负责电梯安全使用，建立健全正常运行工作秩序，做好巡回检查工作；对设备隐患整改负责组织落实；对职工违章作业行为，应进行批评教育，并责令其改正。
3.负责编写电梯维护和大修计划，报工程部经理审核。4.每周对全院八部电梯逐部进行一次运行检查工作，发现问题及时处理，并将检查结果认真填写在《电梯每周巡检记录表》和《电梯故障维修登记表》上。
5.每月对全院八部电梯进行一次维护保养工作，认真填写《电梯定期保养检验报告及记录》，收集电梯分包方的《电梯定期保养记录》和《电梯维修记录》。6.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。7.每月底书面向工程部经理汇报空调设备运行和维修保养情况。
四、电梯巡检工岗位职责
1.严格遵守有关技术法规和标准以及相关规章制度。2.每周对全院八部电梯逐部进行两次运行巡检工作，认真填写《电梯巡视记录》。
3.参加电梯维修保养工作。
4.电梯发生故障时参加紧急救援及事后修复处理工作。5.积极完成上级交办的各项临时任务。
第二部分 管理制度
一、电梯使用管理规定 电梯是昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是责任，又可节省更新支出。每位乘客必须严格执行以下规定：
1.严禁用客运电梯运载货物。
2.使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。
3.不得超载运作，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。
4.礼貌乘梯，礼让老人和儿童，学龄前儿童须由大人带领乘梯。
5.为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物。
6.当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。
7.乘客看到停运标志时不得采取任何令其开启或和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。
二、电梯安全管理规定 1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。
2.工程维修部之电梯工每周对各电梯全面巡视二次，发现问题及时处理。
3.班长在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现安全隐患，及时按规定处理。
4.工程维修部经理组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。
5.电梯工和机电工班长负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。
6.各电梯内设报警电话，保证电梯发生故障时能及时报警。
7.在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人救援规程》，电梯发生困人故障时按规程执行。
8.经技术监督局检测不合格，未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。
三、电梯机房管理规定 1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。
2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度汁，机房温度不超过40℃。
3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。
4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
5.机房门窗应完好并上锁，未经允许禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。
6.《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。
7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。8.每周巡视机房二次，发现达不到规定要求的及时处理。
四、电梯维修保养工作的检验制度 1.范围
物业总公司所接管电梯的维修保养工作。2.职责
(1)班长和电梯工负责一般维修和保养的检验。
(2)班长负责组织进行周检工作。
(3)工程维修部经理负责组织进行月考评和重要检验工作。
3.内容
(1)定期保养的检验
a.一般保养的检验：
电梯一般定期保养结束后，由电梯工和班长进行检验，并填写《月／季度／半年保养检验报告及记录》，报经理审核。
b.重要保养的检验：重要保养工作由物业维修部经理组织人员进行检验，并填写检验记录。
c.年检：电梯年检由技术监督局之注册检测员负责，并填写《电梯年检报告》。
(2)维修的检验： a.一般维修的检验：一般维修的检验定于故障维修后，由班长进行检验，电梯工填写《设备维修记录》。
b.重大维修的检验：重大维修的检验定于故障维修后，由工程维修部经理组织有关人员共同进行检验，组织填写《设备维修记录》。
4.以上检验可依据《电梯维修保养的主要标准》 及有关电梯国家标准进行检验
5.相关文件
《电梯维修保养主要标准》
《电梯月保养检验报告及记录》
《电梯季度保养检验报告及记录》
《电梯半年保养检验报告及记录》 《电梯维修记录》
五、电梯维修保养安全规定 1.职责
(1)电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。(2)工程维修部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行。
2.内容
(1)电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。
(2)在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。
(3)在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁—脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。
(4)在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人工。
(5)操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。
(6)操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。(7)严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。(8)使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。
(9)电梯维修保养注意事项：
a.非维修保养人员不得擅自进行维修作业。
b.工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留在设备内。
c.离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。
六、乘梯须知
1.用手按钮，严禁撞击。2.不许吸烟，勿靠厢门。3.运行之时，挤门危险。4.危险物品，禁止进梯。5.保持清洁，勿吐勿丢。6.运载货物，须先报批。7.若遇意外，请按警铃。8.超载铃响，后进退出。9.儿童乘梯，成人携带。10.发生火警，切勿乘梯。
第三部分 操作规程
一、电梯安全操作规程
1.电梯行驶前的检查与准备工作
(1)开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。
(2)开启轿内照明。
(3)开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。
(4)层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时电梯不能正常启动。
(5)平层准确度应无显著变化(在规定范围内)。
(6)经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。
2.电梯行驶中应注意事项:
(1)轿厢的载重量应不超过额定载重量。(2)乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。
(3)不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需工程维修部同意、批准并严加安全保护措施后装运。
(4)严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。
(5)不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。(6)电梯在行驶中，乘客勿靠在轿厢门上。
(7)轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。3.当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员停用检修：
(1)层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时。(2)运行速度显著变化时。
(3)层、轿门关闭前，电梯自行行驶时。(4)行驶方向与选定方向相反时。
(5)内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时。(6)发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。
(7)当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时。
(8)安全钳误动作时。
(9)接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时。(10)发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。4.电梯使用完毕停用时，电梯工应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。
5.电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。
二、电梯困人救援规程
凡遇故障，应首先通知电梯工，救援人员可根据不同情况，依下列步骤释放被困乘客：
1.轿箱停于接近电梯口的位置。
(1)确定轿箱所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。
(2)关闭机房电源开关。
(3)用专用外门锁匙开启外门。
(4)用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大)。
(5)协助乘客离开轿厢。
(6)重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。2.轿厢停于远离电梯口的位置时：(1)利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。
(2)进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。
(3)拆除电机之轴端盖(如有)，安上旋柄座及旋柄。
(4)救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。
(5)确认刹车制动无误，放开盘车手轮。
(6)然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。
3.遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。
4.此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。
三、电梯维修保养主要标准 1.机房：(1)机房通风良好，温度不得超过5℃—40℃，相对湿度不大于85%（在25℃时）保证没有雨侵入的可能。
(2)机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。
(3)机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。
(4)轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，使其清晰可见(以利于紧急救援时用)。
(5)机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。(6)机房照明、电源插座要保持良好。
(7)机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。
(8)曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0 mm 曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。
(9)限速器调节部位应有铅封(或漆封)，非安全专业人员禁止调整。
(10)限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内(参照GB5972-86)，运行时应无异常声音。(11)限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。
(12)限速器—安全钳—安全开关联动的可靠性：
a.轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。
b.短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠地停止，曳引轮打滑；复位拆除短接线路电梯应正常运行。
(13)曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。
(14)各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80℃（注油轴承应保持油量饱满），工作2500-3000小时后更换新油。
(15)各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于1000Ω／v，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≥0.5MΩ，其它电路应≥0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。(16)供电系统电压波动必须在±7％范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常，如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。
(17)掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1／
4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。
(18)轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止(掣停距离不大于：
V<1.0m／s，62cm；
V<1.6m／s，160cm；
V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。
(19)电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。
(20)曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5 mm时应更换或重车。
2.井道与轿厢(1)上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。
(2)弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。
(3)绳头组合固定(详见GB7588-87.923标准)。(4)各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5％，钢丝绳磨损报废标准(详见GB5972—86)。
(5)轿厢导轨顶面距离偏差为0±2mm，对重为0±3mm，轿顶轮不平行面≤lmm。
(6)对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。
(7)安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5 mm。
(8)轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。
(9)平层精确度：交流双速梯V≤0.63m／s，应在±15mm内，V≤1.00m／s，应在±30mm内；交直流调速：V≤2.5m／s，应在±15mm内。(10)层门门扇下端与地坎的间隙：客梯l—6mm，货梯l—8mm，开门刀与各层地坎间隙应为5—lOmm，层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5—10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。
(11)轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。(12)每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。(包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。
(13)轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动返回。
(14)轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和维修热线正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。
(15)指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。
3.底坑：
(1)补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。(2)选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。(3)底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。
(4)随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。(5)轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200—350 mm内；液压缓冲器应在150—400 mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200—350 mm内；液压缓冲器应在150—400 mm内。
(6)液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。
(7)限速器张紧轮安全开关应动作可靠。(8)井道底坑无积水、杂物等。
(9)各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。(10)超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。
注：具体维修保养参照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱电梯维修保养手册》 3.《LG电梯维修保养手册》 4.《广日电梯维修保养手册》 5.《广东三洋电梯维修保养手册》
四、电梯定期保养规程 1.职责
(1)电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写《电梯定期保养记录》，交物业工程维修部保管。
(2)物业工程维修部之班长和电梯工负责跟踪检查，并填写《电梯定期保养检验报告及记录》。
2.内容(1)机房
a.先关闭电源，控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。b.电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查。
c.卷扬机牙箱、油量、油质的检查。
d.限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。e.制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。
f.选层器详细检查及清扫注油。g.电动机冷却风扇注油。
h.各回路绝缘电阻测量(半年一次)。(3)机身及井道：
a.保养时从最高层向下保养(用检修速度)。
b.轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)。
c.内外门开闭动作及门脚胶检查。
d.内外门藕合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。e.内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。
f.接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。g.各种撞动开关、刀、接点检查。h.钢带清扫、抹油，钢带开关检查。i.超重开关清扫、注油。
j.行车情况检查(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动乎层差等)。
k.各讯号灯检查及灯泡更换。
l.各油盅油量检查补充，张紧轮加油。
m.井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、噪音程度、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。
五、电梯故障维修规程 1.职责
(1)电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写《电梯维修记录》。(2)电梯工负责填写《电梯故障维修登记表，并通知电梯分包单位。
2.处理
(1)电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟，分包单位两小时内)。
(2)在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。
(3)先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。
(4)电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。3.一般常见机械故障
(1)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。
(2)选层器故障一般有以下几种：
a.滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。
b.选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污快、去污强，而有滑润作用的除污剂清除。c.上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴有锈、没有润滑油所致。更换导向轴承，导轨加润滑油，除去丰导轴锈污，加润滑油。
(3)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。
(4）限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。
(5)道与轿厢：
a.轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊轮，调整闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。
b.开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，地坎间隙、开门刀与门。
c.导轨故障：运行不平稳、发抖、振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺凋正、用轨道锉修平接门。
d.导靴故障：运行不平稳，有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重，更换；导靴座位置不对，调整。e.安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。
(6)底坑：
a.补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿。
b.安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。
c.缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。
4.电梯一般常见的电气故障
(1)保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换十相同保险丝。(2)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。
(3)井道与轿箱：
a.上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。清洁接触点或更换、排除断点等。
b.轿门、打：门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，—一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致：清洁接触点，更换开关排除线路断点等。
c.安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。
(4)底坑：
a.缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。b.张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良、安全钳钢丝过长、开关损坏等原因所致。清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。
(5)以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照《电梯定期保养及维修主要标准》。
六、电梯负荷试验规程 1.职责
(1)电梯维修保养单位参照本规程执行。(2)机电部人员参照本规程监督检查。2.内容
(1)电梯自动试验：
a.电梯轿厢空载，以额定速度上行，行程至井道的上部范围(即约上部的1／2处)断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得低于三次。
b.电梯轿厢以载有额定负荷的125％，以额定的速度上行，行程至井道的上部范围（约上部的1／2处）断掉机房电源，电梯掣动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得低于三次。
(2)电梯对重缓冲器的试验：
将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源，用手动撬开掣动器，使其对重完全放在缓冲器上(并使缓冲器压缩)，这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。
(3)电梯平衡系数试验：
电梯以额定负荷的40％～50%，以额定速度上行、和下行电流不得超过0.2％安培。
(4)电梯超载安全装置实验：
将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100％——110％的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。
(5)电梯的运行试验：
电梯轿厢分别以50％的载荷和额定载荷，并在通电持续率40％的情况下往复运行1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。(6)电梯的静载试验：
将电梯轿厢放在最低层，陆续平稳地加入载荷，客梯、和额定载荷不大20%，货梯加入200％的额定载荷，其余各类电梯加人150％的额载荷，保持10分钟，各承载构件无损坏，曳引机无打滑现象，掣动可靠。
第五篇：物业安防部管理手册
悦樟物业公司安防管理制度
第一章 总 则 第一条 目的
建立健全物业保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全。保障辖区的正常工作和生活秩序。
第二条 适用范围：
适用于本公司所管辖的区域 第二章 岗位职责 第三条
安防部主管岗位职责
安防部主管在物业经理的直接领导下，全面负责安防的各项管理工作。
安保主管岗位职责
（一）、总则
1、编制及按需要修订安全及消防工作的规章制度。
2、贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作之方针、政策和有关条例，建立健全各项安全保卫制度，督促员工执行并加以检查。
3、了解和掌握安防部的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。
4、负责维护物业内部治安秩序，预防和查处治安事故，协助国家公安部门侦破有关的违法犯罪案件，协助有关部门搞好安全保卫工作。
5、负责制定管理物业的治安，消防工作计划，做好安全管理预算及工作总结。
6、妥善处理业户有关安全管理方面的投诉。
7、对保安部门管理人员进行督促、培训、考核及工作安排。督促检查各项规章制度的落实，重点是公司《管理手册》及安防相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。
8、检查各项安全管理措施，每天巡视一项或多项内容，并做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。
9、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好安防队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。
10、教育培养所属队长、领班，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；
11、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
12、完成公司交办的其它工作任务。
（二）、安全管理工作
1、熟悉掌握安全管理的工作程序，做好全体员工治安教育及培训工作。
2、定期检查各部门落实治安制度情况，加强各部门的安全防范工作，对重点部位采取一定措施，发现问题及时与有关部门联系。
3、起草有关安全管理的文件、报告。
4、做好重要来宾及重要活动的安全保卫工作。
5、负责保安领班及保安员培训和考核，关心他们思想生活和业务水平。
6、发挥工作主动性，写好工作日记，完成上级交办的其它任务。
（三）、消防管理工作
1、熟悉和掌握消控室的消防工作性能，做好全体员工的防火常识教育和消防培训工作。
2、定期检查各部门防火安全制度的落实情况，对重点部位采取一定措施，加强检查。对风机房、高压配电间等重要设备间要求悬挂“闲人莫入”标志。
3、物业发生火警、火灾，应立即赶赴现场，查明报警原因，如非误鸣，应组织现场人员，迅速抢救，以减少损失。
4、做好义务消防队员的培训工作，每月对义务消防队员进行一次消防知识教育，每半年举行一次消防演习。定期检查各部门防火安全情况，发现问题及时与有关部门商量整改措施，发现重大隐患，书面向上级汇报，同时采取有效的防范和整改措施。
5、负责制订、修改消防安全责任制度及消防紧急方案。
6、起草物业消防安全方面的有关文件、报告。
7、定期巡查安全情况，并做好记录。
领班岗位职责
1、熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。
2、上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。
3、负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。
4、工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由领班妥当处理。
5、对违反《保安员条例》工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。
6、熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的业务指导。
7、对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。
8、写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。
9、领班对本队内工作负责。第四条
保安员岗位职责
1、保护服务单位的财产安全，维护服务场所的正常秩序。
2、保护服务区内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。
3、把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保安组织。
4、做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。
5、严格遵守辖区内各项管理规章制度，公司未公开的事，要严格保密，不得在其他人员及客户面前谈论内部情况。
6、与客户交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，未经组织许可不得同任何客户有其他来往。
7、不准以工作之变的任何方式，向客户索要钱物、小费或提供违法之便。
8、不准私自接受客人赠送的物品，如谢绝不了应及时报告，一切赠品一律上缴。
9、不准参与客户（业主）或其他任何违法乱纪得行为。
10、保安员拾到任何物品、钱财都应上交公司。
11、保安员上班必须着整洁的工作服，佩带值勤标志，不准留长发、胡须、指甲。
12、有事必须先请假，不准用电话请假，他人代假，不得无故拖延、拒绝或终止工作。
13、保安员的工作期间，非自身受到侵害时不得使用警具，更不能超限度使用。
14、尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。
15、上班时不准带与工作无关的物品上岗，各岗位配发用品须妥善保管，损坏按价赔偿。
16、对任何记录及投诉必须做到及时、准确、实事求是上报。任何人不得隐瞒、涂改、撕毁假造，更不能利用职务之便报复他人。
17、上班期间，喝水和上洗手间不得超过十五分钟，换班吃饭不得超过六十分钟，每班次十二小时。
18、熟悉业务，记牢有关电话号码、联络信号，处理事故程序，发生火警、盗警或其他突发事件，要及时上报，听从指挥，各岗位要密切配合，参加抢救或缉拿等工作。
19、要认真学习有关知识，增加法制观念，要有高度的事业心和责任感，积极的制止违法犯罪行为。
20、协助调解住户之间的纠纷。
21、讲文明礼貌，教育住户遵守住宅区的各种规定，共同搞好住宅区治安管理，班前不准喝酒，严格执行保安员职责。
巡逻保安岗位职责
1、当值班巡逻员要认真对所辖区域、楼层进行仔细巡查，发现可疑人或事，要礼貌查询或做好监控，但不能无故进入业主（用户）房内。
2、检查治安、防火、防盗等情况，发现问题及时处理，并做好记录。
3、检查消防设备、设施是否完好，机房门、电井门等是否有损坏和关闭，如无关闭，应将其关闭。
4、检查走廊、消防楼梯等疏散通道是否畅通，公用通道灯光是否有熄灭现象。
5、检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。
6、制止业主（用户）在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。
7、负责维持车场秩序及车场设施情况，保持消防通道的畅通，检查绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。
8、负责巡逻区域的车辆安全，巡查车辆情况，车辆必须停放在划定的车位（或指定区域，如地面）内。行车通道、消防通道、人行道、绿化带、居民活动场所及非停车位禁止停车。做好车况记录，如发现停放在小区的车辆有损伤或擦痕时，请立即上报当班领班或物业经理。
9、巡逻岗保安应按安防部门规定的时间间隔巡逻，夜班巡逻岗保安必须手持强光灯进行巡逻，对光线不足或死角的地方，用强光灯进行照射，排除藏匿的小偷或可疑人员。
10、巡逻岗保安应检查改造工程、装修工程及新施工现场，以确保其按规范安全施工，即可燃气体的使用、危险化学用品、施工现场的隔离等。发现违规操作均应记录下来并立即上报领班。
11、巡逻岗保安应与门岗、驿都酒店公寓大堂的保安、录像监控室的保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。
12、巡逻岗保安在遇到异常事件时应立即报告领班，在遇到可疑人物时应高度警惕，并通知录像监控室进行监视。如果当时不能使用监控设备或不在可监控区域，保安应跟踪该可疑人物直到确信不存在问题为至。
13、巡逻岗保安在遇到客户、家属、员工、患者发怒、紧急情况时应保持冷静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化。
门卫保安岗位职责
1、门卫保安应严格遵守公司工作程序及仪容仪表的规定。
2、门卫保安必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故时，追究交接班双方责任。
3、值班员应文明执勤、礼貌待人，不允许与车主争吵，更不允许与车主辱骂斗殴。遇车主刁难或羞辱时，应保持冷静，克制自己的情绪，确实无法处理的事情，应迅速报告队长、组长处理。如车主不听劝阻，无理取闹，甚至态度蛮横，动手打人，应通知领导，将肇事者送交公安机关处理。
4、对未领卡而冲入的车辆，记下其车牌号码，并用对讲机第一时间通知其它岗位的保安人员，以免误会。
5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或装有污染性物品的车辆、大货车、大拖车（经管理处同意的除外）等，严禁驶入住宅区内。
6、门卫保安人员应监督、控制出入的施工人员、房产中介、拾荒者和推销人员入内。
7、对驶出的面包车，箱式货车等，一律停车并打开车箱进行检查，如发现可疑物品应立即上报当班队长或物业领导进行处理。
8、门卫保安应按规定对外来车辆和访客进行盘查、登记。对带入、带出的建筑物进行检查、并对来访人员通行证的发放进行控制，减少不必要的人员进入小区。
9、门卫保安应与内部和外部的巡逻保安、驿都公寓大堂的保安、及录像监控室的保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。
10、门卫保安应打扫工作区域、填写交接班登记表、记录当班的重要事件、交接物品如钥匙、双向对讲机、传呼机等。
11、门卫保安在和接班的保安完成交接班前不得离岗，并在交接班时立正、互相敬礼。
12、如因保安人员在工作中玩忽职守、疏忽大意等，所造成的损失，当班保安人员应该做出赔偿，情节严重者公司追究其法律责任。
监控室保安岗位职责
1、录像监控室保安应严格遵守公司工作程序及仪容仪表的规定。
2、录像监控室保安应密切监视录像监视仪，以观察、跟踪可疑活动。
3、录像监控室保安应与内部和外围的巡逻保安、停车场、车库保安和门卫保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。
4、录像监控室保安在发现有火警和其它报警信号时，应在第一时间通知队长或巡逻保安人员，查看或解除报警险情。
5、录像监控室的保安在紧急情况下应保持镇静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化。
6、监控室保安在监控画面上，看到当班保安人员在岗位上出现的一些违纪行为（如：在工作区域吸烟、在岗位上打磕睡、门岗倒闸未能正常开放等），监控保安应在第一时间用对讲系统提醒该员工。
7、录像监控室保安在中控室内的设备出现故障时应立即上报给保安经理或保安主管。
8、录像监控室保安应打扫工作区域、填写交接班登记表、记录当班的重要事件、交接物品如钥匙、双向对讲机、传呼机等。
9、录像监控室保安在和接班的保安完成交接班前不得离岗，并在交接班时立正、互相敬礼。
10、如因保安人员在工作中玩忽职守、疏忽大意等，所造成的 损失，当班保安人员应该做出赔偿，情节严重者公司追究其法律责任。
第三章 管理制度
第六条 门卫制度
1、保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。
2、本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。
3、为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。
4、严格落实对外来人员、车辆进行查询，非住户机动车辆（除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外）其它车辆未经许可一律不准驶入住宅小区。
5、装修人员和临时人员必须办理出入证，由住户作保证，拉运装修材料的车辆白天必须由业主引领进入，夜间不的进入，大件物品必须有出门证可放行。
6、门卫室是小区的窗口，是保安的主要岗位，保安员要认真行职责，对出入小区的人、车辆进行查询、登记、管理，并做好值班日志、监控巡更、交接班记录等，严禁外来车辆和出租车进入小区，保安门卫人员应该尽忠职守，坚守岗位，确保安全，不得睡岗，不得在岗期间吃零食，阅读与工作无关的书籍。
第七条 交接班制度
1、领班提前15分钟集合全队人员，清点人数，整理着装，领班要简单扼要交待上岗工作，提出注意事项，队员对待的相关内容清楚后方可上岗。
2、领班带队到各岗位，接岗人员距下岗人员1.5米处，立正敬礼进行交接，认真查看上一斑记录，听取上班值勤情况的报告。检查通讯器材和岗位上的各种设备，物品是否齐全、完好，对上班遗留问题，及时向队里汇报。
3、交接清楚后，在30分钟内巡查完各岗位，对上一班遗留问题及时了解清楚，掌握情况后逐一进行处理。
第八条 请销假制度
1、请假人需书面申请（写请假条）经批准后方可外出。
2、请假条应注明外出事由、外出、归队时间，经领班确认签字。
3、不按时归队或不经批准私自外出者按旷工处理。
4、旷工一次扣除当天工资，另罚款三十元。
5、队员外出每天只限一人次，由领班安排，超过比例由公司批准。
6、特殊情况需要延长请假时间向领班、主管电话申请。
7、队员外出未按时上班的，领班、主管都有权做出处理。
8、队员私自不请假，一经发现将严肃处理，由此造成的损失由自己承担。
第九条 考勤制度
1、保安员实行24小时制，两班倒制，分白班夜班，每班12小时，每两周日转换班次。
2、上班期间不得擅离职守。
3、保安员工资现执行标准，基本工资 元，全勤奖 元，（工龄工资满一年，每月 元工龄津贴，依次类推、待定）。
4、按时上下班。无迟到、早退全月出勤30分，无故迟到、早退一次扣1分，及每分1元，迟到，早退累计10次以上，扣完本项分数及扣发全勤奖。请事假一天扣2分，请病假一天扣5分。请事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。旷工一天取消当月出勤分值。
第十条 学习训练
1、坚持每星期五下午学习，内容以《保安工作条令》、《管理工作细则》和消防知识为主，每月进行一次考核。
2、坚持每周五晚上召开全队例会，对本周工作小评，对下一周工作进行安排。
3、坚持每天和主管联系，听取班长工作汇报和意见。第十一条 奖励制度
1、对安防部工作提出合理化建议，被采用并有一定成效的。
2、在工作中一贯忠于职守，积极负责，遵守工作细则及各项规章制度的。
3、工作中秉公办事，廉洁奉公，遵守纪律，坚持原则，严格抚行职责，完成任务出色的。
4、在值勤中及时发现火险，火情等事故苗头，并及时果断处理的。
5、积极参加训练、学习培训及工作的。
6、积极配合班长做好各项工作，内务卫生评比优胜者，当月评比无扣分、被评为标兵的。
7、在工作中遇到违法犯罪分子敢于斗争，机制灵活，舍己为人或好人好事表现突出的。
8、其他应给与奖励。第十二条 奖励方式
口头表扬，物质奖励、报公司表扬。第十三条 处罚制度
1、无故迟到、早退10分钟或10分钟以上分别扣2分，30分钟为矿工。
2、当班时仪容不整，未按规定着装，服装不整洁，未佩带工号牌扣1分。
3、当班时间睡觉和脱岗、串岗、坐岗、做与值勤无关的事，不足10分钟且未造成损失者，礼宾岗未向业主和访客致敬失礼者，扣2分，超过10分钟或造成损失的另作处理‘
4、交接班手续不全，未按规定交接班的，交代不清的且未造成损失的，扣1分。造成损失的另作处理。
5、当班期间，服务意识差，态度不好，文明礼貌不够的，遭业主（用户）合理投诉的，扣2分，情节严重的另作处理。
6、巡逻或上班不认真，不按规定签到巡查的且未造成损失的，扣3分，造成损失的另作处理。
7、违反保卫员职责规定其他内容的，且情况轻微的，扣2分。
8、公司领导不定期检查发现问题的，将严肃处理。
9、违反1—8条两次或两次以上的，由保卫部按规定做出相应的处理。
10、无故不参加训练、学习、培训者，扣2分。
11、无故迟到、早退者，扣2分。
12、学习、训练时不认真，态度不端正，不听从指挥，故意捣乱者扣3分，视情节轻微重屡教不改的另作处理。
13、训练、学习业务考核不合格或达不到要求两次者，每次扣2分。
14、违反其他学习、训练制度的，由保安部做出处理。
15、违反以上条款扣分两次以上者，安防部另做处理。注： 对违反公司规定的其他制度，及处罚条令中其他项目的，按公司规定进行处理。
第十四条 处罚方式
书面警告、扣分、其它处理。
注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。
第四章 安保器材使用管理规定 第十五条 保安员警用器材
1、保证对讲机警用器材功能完好，使用正常，由专人统一领用、配发、送检、保养。
2、对讲机只能提供部门管理者，当值班上班人员使用，严禁用作其它用途，特殊情况由保安负责人同意方可；
3、对讲机严格规定频率，严禁保安员、干部私自拆乱调频率，否则按违纪处理；
4、对讲机电池充电6小时以上可使用，充电时间不能超过12小时，交班时要用布擦拭机身，并将音量调到适当（清晰听到）位置；
5、保安员交接班时，应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录，并及时报告部门负责人；
6、专人领用对讲机自行负责维护保养；
7、保安员要爱护使用警棍，严禁使用警棍嬉戏打闹，或给他人玩耍；
8、警棍只能提供保安员紧急情况下防卫使用，非值班、执勤人员严禁佩戴和使用。
9、警棍提供给他人使用，无特殊情况或保安负责人批准的，严禁携带警棍外出，一切责任由提供者负责；
10、保安员要爱护使用手电筒、雨衣、雨鞋，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣，手电筒，电池占为己用；
11、对雨天用过的雨衣、雨鞋要及时用抹布擦拭干净并折叠整齐后交当班负责人保管，对使用完毕的手电要用布擦拭干净并将电池抠出；
12、交班时对对讲机、警棍、雨衣、手电筒、雨鞋进行检查后，是否完好或正常，并记录在《保安员值班记录》上，发现问题及时报告部门负责人；
第十六条 保安员服装使用规定
1、保安员服装冬季、夏季制服使用期限均为2年；
2、帽子、领带、精神带、肩章、臂章等佩戴使用期限为2年；
3、保安人员对服装，应爱护妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损应按折旧缴纳折旧费，因救灾、抢险、擒罪犯等造成的破损可视破损程度进行更换；
4、保安人员入职时，收取服装押金，但因个人原因提出辞职或因工作表现违反公司规定被辞退的、应扣减服装折旧费用；
5、保安人员入职服务不到6个月（含六个月）离职时，扣回服装费用80%，服务满6个月，不满12个月时，扣回服装费用60%，超过一年减免服装折旧费用；
6、试用期间不符合用人标准被辞退或在工作期间违反管理规定的要按上述标准办理。因公司经营管理发生变化缩减保安辞退人员，不收取服装折旧费用，但旧装应交回公司；
7、扣回的服装费从保安人员辞职的结算费中扣取；
8、服务时间从试用期入职之日开始计算；
9、服装折旧费应由行政人事部计算结算工资时，负责扣减并通知财务发放清算工资；
10、冬季进入公司的保安，4月1日前配发夏装，夏季进入公司的保安人员10月1日前配发冬装；
11、保安服不得与便服混穿，不同季节的保安服不得混穿；
12、按规定佩戴帽徽，肩章，领花，袖章等标志不同制服标志不得混戴，不得佩戴，系挂与保安员身份或执勤员的标志，物品；
13、冬装（制服尼）一套 元，普通白衬衣 元，领带（拉链式）元，夏季一套 元配（佩饰男 元 女 元）精神带 元，男式帽连帽徽 元，女式帽 元，臂章 元，肩章（一对）元；
第六章 保安员对紧急情况处理程序 第十七条 突发事件的处理程序
凡遇突发事件（指火警、凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。
（一）、火警
1、如发现火情，保安员应迅速赶到现场，立即报告消防控制中心及管理处负责人，保安员（班）组织人员扑救，同时根据火灾现场情况，拨打报警电话，并立即报告安防主管、物业经理、相关部门负责人、公司总经理。
2、迅速封闭现场，尽快疏散业主（用户）或其他人员。
3、如有发现罪犯要奋力擒拿。尽可能利用一切消防设备控制灾情直到扑灭。
4、为警察和消防车辆安排好进出口路线，登记抵达时间、人员、数量、灭火时间。
5、火灾扑灭后，要继续保护现场，劝说周围群众离开现场。
6、尽可能地阻止记者拍摄有损辖区声誉的照片或录像。
7、事后应协助公司及有关部门查找火灾的原因。
（二）、谋杀
1、全体保安队应以辖区及业主（用户）的生命财产为己任，如发现谋杀案应立即报告安防主管、物业经理或相关部门负责人及公安机关。
2、维护现场，劝令闲人迅速离开，等待警察和医生到来。
3、阻止一切无关人员进入现场，并且保护好现场。
4、如发现凶手要奋力擒拿。
5、全力协助警察的工作，如有目击提供或传闻证据在握，在物业经理或相关负责人的同意后可提供有关人员资料。
6、不要干预事件现场，记录一切细节，包括发现时间、目击证人等。
7、技巧地阻止记者拍摄有关损害辖区声誉的照片。
8、在停车场安排好有关单位车辆停放，登记有关人员姓名、单位、车牌号码及抵达时间。
9、如公安机关提取被害者的财务，保安员有权要求其给予清单的复印件本，若被害人及亲属问及，可予恰当答复。
10、安防主管须书面报告管理处领导，有关事件的过程及处理情况。
（三）、打劫
1、在辖区范围内，如抢劫者携带武器，保安员应迅速报告安防主管、物业经理或相关部门负责人及公安机关。
2、发现抢劫者配有汽车或摩托车应：记录下车牌号码、颜色、车辆型号、人数及性别，当其逃跑时，应紧紧跟踪，详细记录一切情况。
3、保安员要保持清醒头脑，注意观察抢劫者的面貌、衣着及明显特征，看准时机奋力擒拿罪犯。
4、警察抵达后要全力协助进行搜查，对犯罪分子留下的一切物品不要移动，并保护好现场。
5、劝令围观者迅速离开，给警车或救护车安排正常路线。
6、保安员应联系救护车及时将业主（用户）送往医院。
7、安防主管（队长）就全部事件过程书面呈报物业经理或相关部门负责人。
（四）、殴打暴力事件的处理程序
1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。
3、保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
4、斗殴事件中如驿都酒店公寓的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院。
（五）、盗窃等破坏事件的处理程序
1、巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。
2、保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。
3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
第七章 保安员的礼仪规范、文明用语和纪律
（一）、保安员的礼仪
1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。
2、特点
（1）、保安礼仪以个人为支点。（2）、保安礼仪以尊敬为原则。（3）、保安礼仪以修养为基础。（4）、保安礼仪以美好为目标。（5）、保安礼仪以长远为方针。
3、保安员的行为举止
保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：
（1）、值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。
（2）、坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。（3）、站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。
（4）、行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。
（5）、谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。
4、保安员的仪容卫生（1）、服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。
（2）、上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章、领花、胸卡；要扣好领扣和领钩；如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。着制服时不得戴耳环、项链、戒指等饰物，不得描眉，涂口红、擦胭脂、染指甲。
（3）、注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。
（二）、物业保安常用的礼貌用语
1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等；
2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等
3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等
4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等
5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等
6、忌用语：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“猪脑袋”等。
7、接听电话时：“您好，***管理处；请问有什么可以帮您的吗？”“请问您贵姓？”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗?” “先生，您还有别的事吗？”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当？您能听清楚吗？谢谢您，再见。”
8、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗？谢谢您，再见。”
9、用户电话投诉时：“您好！悦樟物业。请问您是哪户的业主（哪家公司）？先生，请问您贵姓？请告诉我详情，好吗？对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在***时间给您答复。请问怎样与您联系？您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”
10、用户来访投诉时：“先生，您好！请问我能帮您什么忙吗？先生，请问您贵姓？您能把详细情况告诉我吗？对不起，给您添麻烦了。”
如职权和能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”
11、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在***时间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。”
（三）、保安人员纪律
1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。
2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。
3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。
4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。
5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。
6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。
7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。
8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。
9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。
（四）、保安人员工作行为规范
1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。
2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。
3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。
4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。
5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。
6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。
7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。
8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。
9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。
10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。
11、认真完成公司交给的各项工作任务。
第八章、保安员的考核标准
1、目的
为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。
2、考核办法
（1）、物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。
（2）、考核实施实行扣分罚款制。
（3）、在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款1元，并在本人当月工资中扣除。
（4）、考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。
（5）、保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理
（6）、对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。
3、考核内容及扣分标准。
（1）、不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分；（2）、不请假、无故矿工扣4分；并扣除两天工资，三次以上者予以辞退；
（3）、在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分；
（4）、交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分；
（5）、对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：
（6）、在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分；（7）、不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分；
（8）、在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退；（9）、在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分；
（10）、在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分；
（11）、严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分；
（12）、认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4 ～10分，严重者清除保安队；（13）、在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分；（14）、在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分；
（15）、在当班中带酒气上岗扣5分；（16）、当班中饮酒扣l0分，并予以辞退；
（17）、在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分；
（18）、对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分；
（19）、在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有效投诉扣3分；
（20）、在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—8分；
（21）、在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍；
（22）、对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分；
注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。第九章、保安员的聘用
1、保安员的招聘原则（1）、统一标准原则
在保安人员的招聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只有坚持一个标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把那些不符合保安人员条件和标准的人招进保安队伍。
（2）、公开招聘原则
为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风。招聘工作要坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供一个平等、竞争机会。将招聘条件公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在社会的公开监督下进行招聘，以保证招聘质量和保安队伍素质。
（3）、择优录用原则
在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按照从高到低予以公布，在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到低分择优录用。
2、保安员招聘的条件和标准
根据《保安服务管理条例》第十六条的规定，应聘保安须具备下列条件：
（1）、18周岁以上，55周岁以下的中国公民。（2）、身体健康
（3）、遵纪守法、品行良好、无犯罪记录。
（4）、初中毕业以上文化程度，专业技术人员须具有相应的学历或者资格。
（5）、经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关发给的《保安员资格证》。
3、应聘保安员应出具的证明材料
凡是参加应聘的保安员应出具以下证明材料：（1）、本人有效的身份证件。
（2）、户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明。（3）、《保安员资格证》
（4）、有效的学历或者专业技术资格证书。（5）、有关法律、法规规定的其他证明。
4、招聘保安员的程序
招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关的审批手续外，为保证保安队伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。
（1）、确定招聘人数和招聘条件
保安服务根据自身规模的大小，场所和师资情况，本地区客户的需求量，首先要确定招聘的人数。然后按照专业和工作需要确定具体的招聘条件。
（2）、发布招聘公告或启示
为保证招聘工作的顺利进行，好中选优，确保招聘质量，在招聘人数和条件确定之后，即可发布招聘公告或启示。
（3）、进行面试、目测、体检
报名结束后，对报名应招人员应进行当面谈话、观察或通过问话进行测试，面试目测要事先制定目测的程序和方案以及具体依据的条件和标准。要防止冒名顶替和面试目测不严的情况出现。体检要严格依照保安员的身体健康标准，在有关单位和医院的密切配合下，进行详细的体格检查和检验，看其是否符合保安人员的身体健康要求。
（4）、进行文化和智力测验
这项工作包括出题、组织监考、评卷、登分等项事宜。（5）、政审、录取
对面试、体检、考试均合格的应聘人员，要按照保安人员的政审条件和程序进行政审，审查其是否符合保安员的政治标准和品行标准。在政审合格后，依照择优录用的原则进行录用。凡被录用者，应发给录用通知书。
（6）、签订聘用合同
凡决定录用的，保安应与之签订聘用合同。签订合同要在双方自愿的基础上进行。由于保安人员的流动性大，为防止聘用后发生纠纷或问题，所以可以实行担保制度，即在签订聘用合同前，由被录用者提出一名在当地有常住户口、固定住所或工作单位、政治上可靠、作风正派的人作担保。
（7）、试用期的考察
在签订聘用合同前，要明确告知被聘用者要经过一段时间的试用考察，才能成为正式的保安人员。在试用期间，如果发现不符合保安人员条件或有违法违纪行为，将予以淘汰。附：
（一）、保安员值班制度
1、保安员值班实行24小时两班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。
2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。
3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作。
4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生。
5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。
6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明。
7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生。
8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理。
9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况。
10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。
（二）、交接班制度
1、每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人卫生,由带队领班带队在唐乾明月社区桥头大门岗列队集中,召开班前会。
2、由带队领班带队按规定顺序进行交接班,要求队伍动作整齐一致,岗位交接时实行双向敬礼形式。
3、在交接班过程中,队伍纪律要严谨、认真,严禁在队伍中出现一些不规范动作和出现聊天、打闹现象。
4、交班人员必须等接班人员验收后方可离岗,做到“三清三明”,交接班中发现的问题,由交班人员承担。
5、巡逻人员必须在规定时间内完成对小区内所有消防设施、公共设施及事物的检查,如发现有疑问,及时向上一班核实,规定时间后发现的事情由当班人员自己负责(一般规定时间在半小时内)。
6、交接班结束后,由交班领班列队,进行班后小结，发出口令,整理队伍回宿舍,在上、下班途中必须着装整齐,不得将帽子拿在手上,不准解领带、解衣扣、披衣敞怀、挽袖、卷裤腿或进行其它不规范的行为。
7、各交班人员应在回宿舍后,交班领班积极将交接班中出现的问题向上级领导反映,以便及时处理。
（三）、交接班操作规范
每班由班长带队到集合地点,检查当班着装仪容仪表是否附合要求,讲究当班期间注意事项并提出要求,带到达接班地点集体转体面向交班人员。由交班人员先敬礼,接班人员回礼。
交班班长:“上班时间无异常情发生,请接班!” 接班班长下达：左(右)跨一步走,并喊:“接班!” 接班人员向岗上走,交班人员向接班人员位置走。然后相互转体,敬礼,交班班长下达：“向左(右)转,齐步走”的口令,交班和当班人员乘坐电瓶车，依次在各岗交接班。
完成交班后，交班领班带队到指定地点集合,讲评当班情况，对当班好的情况进行表扬对存在的问题提出批评,并提出整改意见,记录班务会日记存档。
会议制度
1、小会:每天下班后进行讲评、总结,由班长主持。
2、周会:每周星期一晚19:00队会（时间待定）,主管主持。主要讲评上周工作和存在的问题及布置下周工作。
请销假制度
按公司请销假制度,在部门填写申请表,由班长、主管签字后,到物业管理处经理签字方能生效。时间不能超过一天,超过一天需到公司行政部门同意。
换班制度
非特殊情况,队员不允许换班。换班前,填写《换班申请单》,由班长、主管签字,每人每月不能超过两次(含两次)。
消防器材、设备设施检查检修制度
1、配合工程部对办公楼、地下库房和配电房的消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。
2、检查时进行各种联动操作试验，通过操作，仔细观察、听、看设备运行是否正常，在无异声、故障、打印机是否正常打印、走纸是否流畅，备用电源是否处于充电状态、电压是否稳定。
3、发现问题、故障，能修理排除的，立即排除恢复，不能排除需要更换件的应立即报告物业经理，说明原因，共同研究后，报主管部门安排资金解决。
4、烟感探头、手动报警的检查、维护和保养。
5、烟感探头检查试验。通过检查、抽查试验，看巡检是否正常，吸烟后是否马上报警。探头无巡检或吸烟后不报警，应立即拆下清洗，清洗后仍不报警，应进行修理更换。
6、手动报警检查试验。检查时应采取抽查试验，将手报按钮按下后，到控制室查看是否报警，检查时注意观察，手报按钮盖是否完好无缺，座体是否牢固，巡检是否闪动，如发现缺盖，座体松动，巡检不闪，应立即修复更换、紧固。
7、排烟的检查、维护和保养。检查各楼层门窗开启、关闭是否正常，有无损坏。
8、消火栓的检查、维护和保养。消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水是否符合要求。检查消火栓轮柄、开关是否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应立即维护修理。
9、各区域的消防设施及消防器材是各单位用于初期火灾的扑救，应指定专人负责管理，并定期进行检查、维护。
10、使用和保管人员要认真学习和掌握消防设施及消防器材的使用、检查、维护和保养知识，熟悉初期火灾的扑灭方法，熟悉消防设施及消防器材的各种设备和程序、方法。
11、使用和保管人员每星期交接班前后必须进行检查擦试保养和清点，要经常保持消防设施及消防器材的清洁，防止丢失损坏。
12、对其它消防设施及消防器材每月进行一次全面检查、维护和保养。主要检查消火栓、空气呼吸器、推车或手提灭火器、消防沙箱、消防锹、钩、桶等的完好程度，有无丢失损坏，检查灭火器和空气呼吸器和空气呼吸器的压力表的指示针是否在正常位置，并进行全面擦拭保养。
监控系统操作制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
（一）、监控室值班登记制度
1、监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
2、值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应重复值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
3、对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保行政中心的治安稳定。
4、每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
（二）、监控系统使用管理制度
1、监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
2、监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
3、非工作人员未经许可不得进入监控室，公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
4、禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意折装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
5、公司领导及相关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
6、必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
（三）、发现案件线索登记存档制度
1、监控人员每天对录像进行翻看，发现有价值案件线索及时保留，并作好标记，为公安部门破案提供有效线索。
2、监控人员对度假区内打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像要及时存档保留，并做好标记。
3、对公司领导要求保留的录像进行存档保留，并做好标记。
备勤制度（待定）
1、备勤时间规定每班上班一班为备勤时间。
2、备勤人员时入备勤时间内应穿着整齐在宿舍内,以便随时调动。
3、备勤时间内严禁赌博、酗酒、打架闹事;
4、备勤人员严禁在宿舍内大声喧哗影响其它人员;
5、备勤人员应听从各种调配指令,积极协助其它职能部门的工作;
6、备勤人员在接到各种突发事件指令时,必须迅速动作,力争在最短时间内赶到事故地点(一般为3分钟);
7、备勤人员非特殊情况不允许请假外出;
8、所有备勤人员严禁在岗上聊天,不得穿着制服在小区内随意行走;
9、备勤班班长应协助部门做好人员管理工作和安排打扫卫生人员;
10、各备勤班班长应负责落实部门当日安排的军事训练工作。
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