大厦申报全国物业管理优秀示范大厦汇报材料

第一篇：大厦申报全国物业管理优秀示范大厦汇报材料

xx大厦申报全国物业管理优秀示范大厦

汇报材料

尊敬的考评组各位领导、各位专家：

您们好！

xx大厦位于xx市北京路188号，紧邻xx市委、市政府，交通便利，环境宜人。大楼地下一层、地上17层，占地面积40余亩，建筑面积31000多平方米，绿化面积1.1万平方米。

xx大厦采用智能化功能设计，安装有大型约克制冷机组、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控、虚拟网络电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。可以说，xx大厦办公楼设计理念超前，动静结合，装修考究大方。

受xx大厦全体业主的委托，xx物业于2005年2月1日全面接管了xx大厦的物业管理工作。xx物业管理有限公司成立于2004年4月14日，注册资金510万，国家一级物业管理资质，是一家具有独立企业法人资格的专业化物业服务企业。目前公司具有中高级管理人员、工程技术人员86人，其中本科以上学历人员占85%，管理处经理都取得了建设部颁发的物业管理上岗证书，公司有两人获得了注册物业管理师资格，经过几年的持续发展，公司已发展成为管理规范、信誉良好、业主信赖的物业服务企业。

几年来，我们积极围绕创造国家一流业绩这个总目标，紧紧抓住创建“全国物业管理优秀示范大厦”这个关键，始终坚持以业主满意为宗旨，大力实施人才战略，品牌战略和高效战略，全面推行优质化服务、集约化经营和多元化发展，以管理促效益、以服务促发展的良性循环，形成了独具特色的服务模式。通过我们的努力，xx大厦服务工作基本达到了“全国物业管理优秀示范大厦”的标准，下面将创建工作的开展情况，向各位领导作简要汇报。

一、高点定位，科学规划，为创建工作奠定了坚实的基础

xx大厦在开发建设中，开发建设单位以坚持高点定位，科学规划，精心设计建设，使xx大厦办公楼具备了争创“全国物业管理示范大厦”的硬件基础。

（一）地理位置优越。xx大厦地处新市区中心，南靠xx市委市政府，是xx市政治文化中心，东临xx市银河公园，周边交通便利，环境优美，既有浓郁的文化气息，又有清新、优雅的环境氛围。

（二）规划设计优良。在设计中，按照“美观、环保、庄严、实用”的原则，坚持以人为本的设计理念,着力将xx大厦打造成为xx市标志性的建筑。大厦外观与周围环境和谐共生,外观线条优美,色彩丰富鲜明,既体现了海滨城市的建筑特点,又展现了政府办公大厦的庄严，其设计处处体现了人文关怀的主体,将生态、环保和智能化有机的融为一体。

（三）配套设施齐全。xx大厦采用智能化功能设计，安装有大型约克制冷机组、三菱高速电梯、集中电视安全消防监控、虚拟网络电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统，可以说xx大厦办公楼设计理念超前，动静结合，装修考究大方,为广大业主提供了一个安全、便捷的办公环境。

二、统一思想、提高认识，为创建工作提供有力的保障

xx物业管理公司自2005年2月1日接管xx大厦的物业服务工作之初，就制定了05年创建“xx市物业管理优秀大厦”、06年创建“省级物业管理优秀大厦”、07年争创“全国物业管理示范大厦”的三步走计划，通过广泛的发动，激发公司上下以及广大业主对创建工作的热情，为创建工作的开展提供了有效的保障。

（一）加强领导，明确职责，创建工作稳步启动。我们通过召开中层干部会、全体员工大会及座谈会等多种形式，在广泛征求意见的基础上，研究制定了创建规划，成立了以公司总经理为1

组长，副总经理和xx大厦管理处经理为副组长，办公室、保洁绿化部、护管部、工程部、公共事务负责人为成员的“创建”小组，并且严格按照《全国物业管理示范大厦标准和评分细则》进行了明确的分工，明确了职责，使“创建”工作的每一个层次，每一个环节都有人抓、有人管，做到了分级负责和全程管理。在管理中做到了事事分工责任到人，并进行了广泛、深入的动员，使大家积极投身到“创建”工作中来，努力为“创建”工作做贡献，形成了公司员工心往一处想，劲往一处使的良好局面。

（二）积极发挥业主委员会的桥梁纽带作用，形成工作合力。通过座谈会等多种方式，我们与业主委员会达成了共识，得到了他们的理解和大力支持，形成了工作合力。创建工作中，广大业主积极献言献策，很多业主积极参与我们的宣传工作，经过广泛的发动，深入动员，“创建”意识已经深深植根于广大业主的思想中，争创“全国物业管理示范大厦”已成为大家的共同目标，大家对xx大厦争创“全国物业管理示范大厦”的工作自始至终充满了激情，并以满腔的热情、高昂的斗志积极投身到“创建”工作中来。

三、强化素质，规范管理，为业主提供优质服务

创建“全国优秀物业管理示范大厦”，是一项综合性的系统工程。只有广泛深入、扎扎实实地开展工作，“创优”工作才能取得成效。几年来，我们始终围绕“创建”这一目标，根据“创建”工作的总体要求，有计划、有步骤地开展工作。

（一）着力加强素质化建设。几年来，我们始终牢牢抓住职业业务技能建设、职业道德建设和企业文化素质建设不放松，坚持培训学习，努力提高物业管理技能和物业服务水平，全力打造一流的物业管理队伍。在业务技能建设上，每年都在内部进行技能强化学习，积极参加建设部、省建设厅举办的专业岗位培训班，并多次组织骨干外出学习考察。目前，所有在编人员都取得了上岗职业资格证书，实现了持证上岗。在职业道德建设方面，坚持开展员工政治思想、道德规范和法律意识教育，每年把服务中的案例进行整理、汇总，进行学习，企业中形成了良好的职业道德风尚，定期例会，进行案例分析，引以为戒。在文化素质建设上，每月组织一次管理培训学习，还积极鼓励员工参加函授、自考等学习，努力提高自身文化素质的“含金量”，有近80%的员工取得了大专以上学历。

（二）全面推行目标化管理。我们紧紧结合自身实际，先后建立健全了《标准作业规程》、《维修管理规定》、《环境卫生管理规定》、《绿化管理规定》、《车辆管理规定》、《治安管理规定》等20多项规章制度及10余项管理规定，涵盖了日常工作中的方方面面，使工作中的每一个细节都有章可循、有据可依，避免了人为因素造成的工作随意性，实现了日常管理的规范化、制度化、集约化。为了确保各项制度落实到实处，我们又本着“细化、量化”的原则，坚持以岗位定职责、以职责定目标、以目标定奖罚，全面推行岗位目标责任管理。公司专门设立了考核领导小组，定期对工作人员进行考核，每年进行业主满意率调查，反馈问题及时调整改正，自我加压，增强了员工的责任感、使命感。

（三）开展人性化、规范化服务。在维修方面，设立了专门的24小时维修热线8816119，对业主的诉求安排专人进行记录、回访处理，回访满意率达98%以上，零修及时率达100%，返修率低于3%。在卫生管理方面，配备了专门的保洁管理员，实施划区管理、责任到人，每日考核，奖罚挂钩。重点部位定期消毒，彻底杜绝了乱贴乱画、乱设广告牌现象。在绿化管理方面，安排专职的绿化工，按时打药除虫，定期修剪，确保三季有花，四季常青。在安全管理方面，各项应急预案齐全，实施封闭管理和24小时巡逻，充分发挥了闭路监控等智能化安防设施的效能，构筑了完善的安全防范体系。2004、2005年，城建花园连续被评为xx市“安全示范社区”、“文明社区”、省级“安全交通社区”的荣誉称号。在内部运行方面，不断加强公共设施设备的养护管理，所有设备设施的运行均由专业技术人员负责，保证了各类设施设备的正常运行，并形成了完整的运行记录。在服务收费方面，严格执行有关规定，严格按标准收费，每年公示收支情况，充分维护了广大业主的知情权和监督权。在社区文化建设方面，每年5—2

6月份根据国家环保日和科技宣传周，向居民发放健康知识宣传材料、《文明礼仪》手册等。通过科普展览、科教讲座、科教电影汇映、科普之夏等系列科普活动，把科技、文化、法律、卫生、体育知识送进了千家万户，为广大居民提供了丰富的精神文化食粮，营造了文明和谐的良好氛围，得到了居民的普遍欢迎。同时，我们还利用“五一、十一”假日，组织业主举办“物业公司与业主手拉手、心贴心”等一系列联欢活动，促进了业主的和睦相处。建立了物业公司与业主的鱼水情深，得到了广大业主的赞誉。今年以来，保安人员、收费人员5次捡到业主丢失的钱物送还给业主，收到客户表扬信5封。为了进一步提高服务质量，我们还建立了定期走访、派单回访等制度，多方听取意见，认真整改，力求把工作做的尽善尽美，用实实在在的行动来诠释“人性化管理，亲情化服务”的内涵。

四、开展多种经营，为创建工作提供经济支撑

物业管理这一新兴产业，在经营中属于微利行业。在保证服务质量的基础上，我们坚持做好“两搞一抓”，努力实现利润的最大化，为创建工作提供经济支撑。

（一）公司总部鼎立支持。为支持大厦的创建工作，公司在人力物力财力上给予了大力支持。

（二）立足本职搞创收。我们优质、高效、方便、快捷的服务，赢得了广大业主的充分认可，与广大业主建立了比较融洽的关系，业主满意率达98%以上。因此，我们也得到了丰厚的回报，使大厦的物业费收缴率达到了100%，创造了良好的经济效益和社会效益。

（三）对内挖潜抓节支。为了节约资金，我们一直坚持成本核算制度，严格控制成本，最大限度的避免浪费。同时，我们还搞好内部挖潜，推行一人多岗、一岗多责制度，尽量压缩管理服务人员，节省开支。通过一系列的工作，管理处年度、月度成本均有所下降，实现了利润的最大化。

各位领导，以上就是xx大厦争创“全国物业管理示范大厦”工作的基本情况，不足和缺点在所难免。我们真诚的欢迎各位领导、专家多提宝贵意见和建议。我们将以您们的检查考核作为工作的新起点，更加努力工作，为业主提供更加满意的服务。

谢谢各位领导、各位专家！

xx大厦业主委员会

山东xx物业管理有限公司

二○○七年十一月十日

争创“全国物业管理示范大厦”规划和实施方案

争创规划

为了进一步提高xx大厦物业管理服务水平，按照全国物业管理示范大厦标准和评分细则，结合xx大厦的实际，特制定如下工作计划：

指导思想

以“超值服务，精益求精”的企业精神，“站着做人、跪着服务”的服务理念，进一步提高物业管理水平和服务质量，为业主创造一个、优雅、舒适、整洁、文明、安全的工作环境。

争创目标

工作一流，管理一流，服务一流。争取在2007年实现“全国物业管理示范大厦”项目达标验收合格。

一、成立争创工作领导小组

组长：

副组长：

组员：

二、争创工作职责分工

1、总 指 挥：

2、副总指挥：

3、资料拟写负责人：

4、现场管理负责人：

5、工程管理负责人：

6、保洁、绿化负责人：

7、资料整理、档案管理负责人：

8、安全、消防负责人：

三、提高认识 全面落实

各负责人要充分认识此次争创工作的重要性，严密组织，认真贯彻，严格按照达标标准，逐项逐条检查，扎实进行整改，确保达标工作顺利完成。

xx大厦业主委员会

山东xx物业管理有限公司

二○○七年十一月十日

实施方案

为了贯彻落实争创全国物业管理示范大厦规划，进一步提高xx大厦物业服务水平，顺利实现全国物业管理示范大厦验收合格，结合xx大厦的实际，现就争创全国物业管理示范大厦制定如下实施方案：

一、指导思想

以“超值服务，精益求精”的企业精神，“站着做人、跪着服务”的服务理念为指导，以创造一流工作业绩为目标，以改进服务质量、提高服务水平为中心，对照《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，加大工作力度，采取有效措施，切实贯彻落实《关于争创全国物业管理示范大厦工作规范》，争取顺利通过全国物业管理示范大厦达标验收。

二、组织机构

专门成立了物业公司总经理 为组长，副总经理 和xx大厦管理处经理 为副组长，为成员的争创工作领导小组，明确分工，落实责任，密切配合，通力协作，切实加强了此次争4

创工作的领导。

三、具体措施

1、组织广大员工认真学习全国物业管理示范大厦达标标准及有关验收资料，对照考核细则逐项逐条的落实。

2、紧紧结合自身实际，健全、完善了各项规章制度，实行定岗定责，落实到人。

3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整修，确保供水、供电、环卫、绿化、排污等正常运行。

4、加强秩序维护。充分发挥巡逻队的作用，实行24小时巡逻，对重点部位，实行定点守卫。充分发挥自动化监控设施作用，实性全天候、全方位监控。

5、学习消防知识，熟练掌握消防器材运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。

6、有计划、有步骤地开展系列精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富了业主们的精神文化生活，融洽了业主之间的关系，增进了物业公司和业主之间的沟通和理解，构建和谐文明大厦。

7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务、预约服务、信息服务等便民服务活动，取得了良好的社会效益。

8、挖掘物业公司的人才优势，利用好有关设施和有效资金，大力发展多种经营，实行多元化发展，增加收入，挖潜节约，增强了物业公司滚动发展、良性循环的能力。

四、阶段目标

（一）宣传发动阶段（2月16日——3月31日）

1、采用多种形式，搞好宣传发动，做到家喻户晓，使广大业主充分认识此次达标的重要性，切实配合好这项工作。

2、采用有效的措施，广泛调动公司员工们的工作积极性，使大家心往一处想，劲往一处使，同心协力地搞好此次创建工作。

（二）组织实施阶段（4月1日——7月31日）

1、对管理区域内的墙面、屋面、走廊、卫生间等公共部位进行前面检修。

2、对供水、供电、排污、道路等公共设施设备等进行全面的检修。

3、切实搞好管理区域内的绿化带补苗、修剪和病虫害防治等工作。

4、及时对各项技术资料、图纸、档案等尤其是xx工作的原始记录进行收集存档。

5、根据考核标准，做好其他各项工作。

（三）自查阶段（8月1日——8月31日）

上述两阶段工作结束后，对照达标验收标准，逐项逐条进行自查。之后，邀请上级部门前来检查。

（四）整改阶段（9月1日——11月15日）

通过自查和上级部门的检查，对所发现的问题进行限期整改，确保达到标准。

总之，各部门要统一思想，提高认识，以创优达标为契机，认真组织协调，积极做好各项工作，以优质的服务，一流的业绩，迎接全国物业管理示范大厦考查组考核验收。

xx大厦业主委员会

山东xx物业管理有限公司

二○○七年十一月十日

第二篇：大厦申报全国物业管理优秀示范大厦汇报材料

xx大厦申报全国物业管理优秀示范大厦汇报材料

尊敬的考评组各位领导、各位专家：

您们好！

xx大厦位于xx市北京路188号，紧邻xx市委、市政府，交通便利，环境宜人。大楼地

下一层、地上17层，占地面积40余亩，建筑面积31000多平方米，绿化面积1.1万平方米。

xx大厦采用智能化功能设计，安装有大型约克制冷机组、双座三菱高速电梯、集中电视

安全消防监控、虚拟网络电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。可以说，xx大厦办公楼设计理念超前，动静结合，装修考究大方。

受xx大厦全体业主的委托，xx物业于2005年2月1日全面接管了xx大厦的物业管理工

作。xx物业管理有限公司成立于2004年4月14日，注册资金510万，国家一级物业管理资

质，是一家具有独立企业法人资格的专业化物业服务企业。目前公司具有中高级管理人员、工

程技术人员86人，其中本科以上学历人员占85%，管理处经理都取得了建设部颁发的物业管

理上岗证书，公司有两人获得了注册物业管理师资格，经过几年的持续发展，公司已发展成为

管理规范、信誉良好、业主信赖的物业服务企业。

几年来，我们积极围绕创造国家一流业绩这个总目标，紧紧抓住创建“全国物业管理优秀

示范大厦”这个关键，始终坚持以业主满意为宗旨，大力实施人才战略，品牌战略和高效战略，全面推行优质化服务、集约化经营和多元化发展，以管理促效益、以服务促发展的良性循环，形成了独具特色的服务模式。通过我们的努力，xx大厦服务工作基本达到了“全国物业管理

优秀示范大厦”的标准，下面将创建工作的开展情况，向各位领导作简要汇报。

一、高点定位，科学规划，为创建工作奠定了坚实的基础

xx大厦在开发建设中，开发建设单位以坚持高点定位，科学规划，精心设计建设，使xx

大厦办公楼具备了争创“全国物业管理示范大厦”的硬件基础。

（一）地理位置优越。xx大厦地处新市区中心，南靠xx市委市政府，是xx市政治文化中心，东临xx市银河公园，周边交通便利，环境优美，既有浓郁的文化气息，又有清新、优雅的环

境氛围。

（二）规划设计优良。在设计中，按照“美观、环保、庄严、实用”的原则，坚持以人为本的设计理念,着力将xx大厦打造成为xx市标志性的建筑。大厦外观与周围环境和谐共生,外观

线条优美,色彩丰富鲜明,既体现了海滨城市的建筑特点,又展现了政府办公大厦的庄严，其设

计处处体现了人文关怀的主体,将生态、环保和智能化有机的融为一体。

（三）配套设施齐全。xx大厦采用智能化功能设计，安装有大型约克制冷机组、三菱高速电

梯、集中电视安全消防监控、虚拟网络电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水

系统，可以说xx大厦办公楼设计理念超前，动静结合，装修考究大方,为广大业主提供了一个

安全、便捷的办公环境。

二、统一思想、提高认识，为创建工作提供有力的保障

xx物业管理公司自2005年2月1日接管xx大厦的物业服务工作之初，就制定了05年创

建“xx市物业管理优秀大厦”、06年创建“省级物业管理优秀大厦”、07年争创“全国物业管

理示范大厦”的三步走计划，通过广泛的发动，激发公司上下以及广大业主对创建工作的热情，为创建工作的开展提供了有效的保障。

（一）加强领导，明确职责，创建工作稳步启动。我们通过召开中层干部会、全体员工大会及

座谈会等多种形式，在广泛征求意见的基础上，研究制定了创建规划，成立了以公司总经理为

组长，副总经理和xx大厦管理处经理为副组长，办公室、保洁绿化部、护管部、工程部、公

共事务负责人为成员的“创建”小组，并且严格按照《全国物业管理示范大厦标准和评分细则》

进行了明确的分工，明确了职责，使“创建”工作的每一个层次，每一个环节都有人抓、有人

管，做到了分级负责和全程管理。在管理中做到了事事分工责任到人，并进行了广泛、深入的动员，使大家积极投身到“创建”工作中来，努力为“创建”工作做贡献，形成了公司员工心

往一处想，劲往一处使的良好局面。

（二）积极发挥业主委员会的桥梁纽带作用，形成工作合力。通过座谈会等多种方式，我们与

业主委员会达成了共识，得到了他们的理解和大力支持，形成了工作合力。创建工作中，广大

业主积极献言献策，很多业主积极参与我们的宣传工作，经过广泛的发动，深入动员，“创建”

意识已经深深植根于广大业主的思想中，争创“全国物业管理示范大厦”已成为大家的共同目

标，大家对xx大厦争创“全国物业管理示范大厦”的工作自始至终充满了激情，并以满腔的热情、高昂的斗志积极投身到“创建”工作中来。

三、强化素质，规范管理，为业主提供优质服务

创建“全国优秀物业管理示范大厦”，是一项综合性的系统工程。只有广泛深入、扎扎实

实地开展工作，“创优”工作才能取得成效。几年来，我们始终围绕“创建”这一目标，根据

“创建”工作的总体要求，有计划、有步骤地开展工作。

（一）着力加强素质化建设。几年来，我们始终牢牢抓住职业业务技能建设、职业道德建设和

企业文化素质建设不放松，坚持培训学习，努力提高物业管理技能和物业服务水平，全力打造

一流的物业管理队伍。在业务技能建设上，每年都在内部进行技能强化学习，积极参加建设部、省建设厅举办的专业岗位培训班，并多次组织骨干外出学习考察。目前，所有在编人员都取得

了上岗职业资格证书，实现了持证上岗。在职业道德建设方面，坚持开展员工政治思想、道德

规范和法律意识教育，每年把服务中的案例进行整理、汇总，进行学习，企业中形成了良好的职业道德风尚，定期例会，进行案例分析，引以为戒。在文化素质建设上，每月组织一次管理

培训学习，还积极鼓励员工参加函授、自考等学习，努力提高自身文化素质的“含金量”，有

近80%的员工取得了大专以上学历。

（二）全面推行目标化管理。我们紧紧结合自身实际，先后建立健全了《标准作业规程》、《维

修管理规定》、《环境卫生管理规定》、《绿化管理规定》、《车辆管理规定》、《治安管理规定》等

20多项规章制度及10余项管理规定，涵盖了日常工作中的方方面面，使工作中的每一个细节

都有章可循、有据可依，避免了人为因素造成的工作随意性，实现了日常管理的规范化、制度

化、集约化。为了确保各项制度落实到实处，我们又本着“细化、量化”的原则，坚持以岗位

定职责、以职责定目标、以目标定奖罚，全面推行岗位目标责任管理。公司专门设立了考核领

导小组，定期对工作人员进行考核，每年进行业主满意率调查，反馈问题及时调整改正，自我加压，增强了员工的责任感、使命感。

（三）开展人性化、规范化服务。在维修方面，设立了专门的24小时维修热线8816119，对

业主的诉求安排专人进行记录、回访处理，回访满意率达98%以上，零修及时率达100%，返

修率低于3%。在卫生管理方面，配备了专门的保洁管理员，实施划区管理、责任到人，每日

考核，奖罚挂钩。重点部位定期消毒，彻底杜绝了乱贴乱画、乱设广告牌现象。在绿化管理方

面，安排专职的绿化工，按时打药除虫，定期修剪，确保三季有花，四季常青。在安全管理方

面，各项应急预案齐全，实施封闭管理和24小时巡逻，充分发挥了闭路监控等智能化安防设

施的效能，构筑了完善的安全防范体系。2004、2005年，城建花园连续被评为xx市“安全示

范社区”、“文明社区”、省级“安全交通社区”的荣誉称号。在内部运行方面，不断加强公共

设施设备的养护管理，所有设备设施的运行均由专业技术人员负责，保证了各类设施设备的正

常运行，并形成了完整的运行记录。在服务收费方面，严格执行有关规定，严格按标准收费，每年公示收支情况，充分维护了广大业主的知情权和监督权。在社区文化建设方面，每年5—

6月份根据国家环保日和科技宣传周，向居民发放健康知识宣传材料、《文明礼仪》手册等。

通过科普展览、科教讲座、科教电影汇映、科普之夏等系列科普活动，把科技、文化、法律、卫生、体育知识送进了千家万户，为广大居民提供了丰富的精神文化食粮，营造了文明和谐的良好氛围，得到了居民的普遍欢迎。同时，我们还利用“五一、十一”假日，组织业主举办“物

业公司与业主手拉手、心贴心”等一系列联欢活动，促进了业主的和睦相处。建立了物业公司

与业主的鱼水情深，得到了广大业主的赞誉。今年以来，保安人员、收费人员5次捡到业主丢

失的钱物送还给业主，收到客户表扬信5封。为了进一步提高服务质量，我们还建立了定期走

访、派单回访等制度，多方听取意见，认真整改，力求把工作做的尽善尽美，用实实在在的行

动来诠释“人性化管理，亲情化服务”的内涵。

四、开展多种经营，为创建工作提供经济支撑

物业管理这一新兴产业，在经营中属于微利行业。在保证服务质量的基础上，我们坚持做

好“两搞一抓”，努力实现利润的最大化，为创建工作提供经济支撑。

（一）公司总部鼎立支持。为支持大厦的创建工作，公司在人力物力财力上给予了大力支持。

（二）立足本职搞创收。我们优质、高效、方便、快捷的服务，赢得了广大业主的充分认可，与广大业主建立了比较融洽的关系，业主满意率达98%以上。因此，我们也得到了丰厚的回报，使大厦的物业费收缴率达到了100%，创造了良好的经济效益和社会效益。

（三）对内挖潜抓节支。为了节约资金，我们一直坚持成本核算制度，严格控制成本，最大限

度的避免浪费。同时，我们还搞好内部挖潜，推行一人多岗、一岗多责制度，尽量压缩管理服

务人员，节省开支。通过一系列的工作，管理处、月度成本均有所下降，实现了利润的最

大化。

各位领导，以上就是xx大厦争创“全国物业管理示范大厦”工作的基本情况，不足和缺

点在所难免。我们真诚的欢迎各位领导、专家多提宝贵意见和建议。我们将以您们的检查考核

作为工作的新起点，更加努力工作，为业主提供更加满意的服务。

谢谢各位领导、各位专家！

xx大厦业主委员会

山东xx物业管理有限公司

二○○七年十一月十日

争创“全国物业管理示范大厦”规划和实施方案

争创规划

为了进一步提高xx大厦物业管理服务水平，按照全国物业管理示范大厦标准和评分细则，结合xx大厦的实际，特制定如下工作计划：

指导思想

以“超值服务，精益求精”的企业精神，“站着做人、跪着服务”的服务理念，进一步提

高物业管理水平和服务质量，为业主创造一个、优雅、舒适、整洁、文明、安全的工作环境。

争创目标

工作一流，管理一流，服务一流。争取在2007年实现“全国物业管理示范大厦”项目达

标验收合格。

一、成立争创工作领导小组

组长：

副组长：

组员：

二、争创工作职责分工

1、总指挥：

2、副总指挥：

3、资料拟写负责人：

4、现场管理负责人：

5、工程管理负责人：

6、保洁、绿化负责人：

7、资料整理、档案管理负责人：

8、安全、消防负责人：

三、提高认识全面落实

各负责人要充分认识此次争创工作的重要性，严密组织，认真贯彻，严格按照达标标准，逐项逐条检查，扎实进行整改，确保达标工作顺利完成。

xx大厦业主委员会

山东xx物业管理有限公司

二○○七年十一月十日

实施方案

为了贯彻落实争创全国物业管理示范大厦规划，进一步提高xx大厦物业服务水平，顺利

实现全国物业管理示范大厦验收合格，结合xx大厦的实际，现就争创全国物业管理示范大厦

制定如下实施方案：

一、指导思想

以“超值服务，精益求精”的企业精神，“站着做人、跪着服务”的服务理念为指导，以创造

一流工作业绩为目标，以改进服务质量、提高服务水平为中心，对照《全国物业管理示范大厦

标准及评分细则》，加大工作力度，采取有效措施，切实贯彻落实《关于争创全国物业管理示

范大厦工作规范》，争取顺利通过全国物业管理示范大厦达标验收。

二、组织机构

专门成立了物业公司总经理为组长，副总经理和xx大厦管理处经理为副组长，为成员的争创工作领导小组，明确分工，落实责任，密切配合，通力协作，切实加强了此次争

创工作的领导。

三、具体措施

1、组织广大员工认真学习全国物业管理示范大厦达标标准及有关验收资料，对照考核细则逐项逐条的落实。

2、紧紧结合自身实际，健全、完善了各项规章制度，实行定岗定责，落实到人。

3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整修，确保供水、供电、环卫、绿化、排污等正常运行。

4、加强秩序维护。充分发挥巡逻队的作用，实行24小时巡逻，对重点部位，实行定点守卫。充分发挥自动化监控设施作用，实性全天候、全方位监控。

5、学习消防知识，熟练掌握消防器材运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。

6、有计划、有步骤地开展系列精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富了业主们的精神文化生活，融洽了业主之间的关系，增进了物业公司和业主之间的沟通和理解，构建和谐文明大厦。

7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务、预约服务、信息服务等便民服务活动，取得了良好的社会效益。

8、挖掘物业公司的人才优势，利用好有关设施和有效资金，大力发展多种经营，实行多元化发展，增加收入，挖潜节约，增强了物业公司滚动发展、良性循环的能力。

四、阶段目标

（一）宣传发动阶段（2月16日——3月31日）

1、采用多种形式，搞好宣传发动，做到家喻户晓，使广大业主充分认识此次达标的重要性，切实配合好这项工作。

2、采用有效的措施，广泛调动公司员工们的工作积极性，使大家心往一处想，劲往一处使，同心协力地搞好此次创建工作。

（二）组织实施阶段（4月1日——7月31日）

1、对管理区域内的墙面、屋面、走廊、卫生间等公共部位进行前面检修。

2、对供水、供电、排污、道路等公共设施设备等进行全面的检修。

3、切实搞好管理区域内的绿化带补苗、修剪和病虫害防治等工作。

4、及时对各项技术资料、图纸、档案等尤其是xx工作的原始记录进行收集存档。

5、根据考核标准，做好其他各项工作。

（三）自查阶段（8月1日——8月31日）

上述两阶段工作结束后，对照达标验收标准，逐项逐条进行自查。之后，邀请上级部门前来检查。

（四）整改阶段（9月1日——11月15日）

通过自查和上级部门的检查，对所发现的问题进行限期整改，确保达到标准。

总之，各部门要统一思想，提高认识，以创优达标为契机，认真组织协调，积极做好各项工作，以优质的服务，一流的业绩，迎接全国物业管理示范大厦考查组考核验收。

xx

大厦业主委员会

山东xx物业管理有限公司

二○○七年十一月十日

第三篇：商业大厦物业管理

商业大厦（商场）物业管理方案介绍

早期介入工作方案和接管验收管理方案

商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：

园区规划设计；

建筑设计和选材；

环境整体设计；

标识系统的设计、配置；

绿化设计；

其它公建配套设施配置；

电梯、空调系统的配置；

消防设施配置；

安全监控系统配置；

弱电系统其它配置；

各类设备配置、选型；

隐蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

二、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

（5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙；

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

核对、接收各类设施设备；

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。

租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《租户领房程 序》；

（2）策划租户入住现场布置方案；

（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

（5）按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）； b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦； e.严禁携带危险物品进入大厦；

f.遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作； c.对大厦内的可疑人员进行检查防范； d.大厦安全检查； e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保

安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强大厦装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是大厦内不可缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）大厦室内公共区域的绿化布置；

（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

租户已领房：

a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

（2）设备设施维护：

电梯在装修期间实行保护性管理； 大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、管理内容：

（1）加强现金收支管理；

（2）搞好财务核算；

（3）财务收支状况每年公布一次；

（4）做好预算和决算工作；

（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销；

（6）及时掌握财务收

支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

2、管理措施：

（1）根据财务法规政策，制定财务管理制度；

（2）财务人员持证上岗，规范操作；

（3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

（4）加强成本控制；

（5）加强财务监督和财务检查。质量管理方案和人力资源管理方案

九、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。

1、管理内容：

（1）按照ISO9000质量体系标准，制定大厦质量工作计划；

（2）实施所制订的工作计划和措施；（3）对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

（4）根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

2、管理措施：

（1）抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作；

（2）制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

十、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

（2）任人唯贤，量材录用；

（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

（4）进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

（5）全面考核，做到公开、公平、公正。

十一、档案管理方案：

1、管理内容：

（1）工程档案；

（2）租户档案；

（3）工作档案；

（4）财务档案；

（5）文件档案。

2、管理措施：

（1）制定档案管理制度，并严格执行；

（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

第四篇：省建大厦申报南京市城市物业管理示范项目

省建大厦

申报南京市城市物业管理示范项目

资料汇编

江苏省中住物业服务开发公司

省建项目管理处 二0一六年八月三十日

目录

一、基础管理

1、按规划要求建设住宅及配套设施投入使用。

（1）关于同意江苏省建筑工程集团有限公司新建江苏省建大厦项目备案的通知。（2）关于建设用地规划许可证

（3）关于建筑工程施工规划许可证

（4）关于建筑工程施工许可证

（5）建设用地规划许可证

（6）国有土地使用权出证合同

（7）红线图

2、大厦验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续。

3、由一家物业管理企业实施统一专业管理

（1）物业服务合同和申报项目的建筑面积一致等说明

（2）一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理

（3）物业管理内容包括房屋及设施设备管理、清洁卫生管理、秩序维护管理服务在内的权委托管理

（4）物业管理项目的面积应在物业服务企业资质的管理面积以内

（5）物业服务企业简介、营业执照、资质证书、税务登记证、组织结构代码证、物业项目人员组织机构购置等资料

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

（1）前期物业服务合同

1）物业服务内容及约定的质量标准 2）物业服务费的收取标准

3）物业共用部位，共用设施设备的承接查验 4）前期物业服务合同的解除及终止

说明：2014年-2015年与甲方签订一年合同，无前期合同

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确签订物业服务协议的，提供服务协议文本

6、建立维修基金、其管理、使用、续筹符合灯关规定。说明：由江苏省建筑工程集团有限公司竹理（维修基金）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。

（1）二次装修管理规定

（2）装修装饰管理协议

（3）省建大楼消防、安全责任书

（4）省建大楼管理规约

（5）各项公众制度

8、业主委员会按规定程序成立，按章程履行职责 说明：大楼所有权归属省建集团，各项活动均按合同约定管理

9、业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确。(1)物业服务力容及约定的质量标准

(2)物业服务费的收取标准

(3)业主委员会的权利义务

(4)物业服务企业的权利义务

(5)违约责任的约定及争议的解决方式

说明：详见物业合同和与各租赁户签订物业管理协议

10、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

（1）物业服务——设施设备管理（2）物业服务——安全管理（3）物业服务——客户服务（4）物业服务——物业档案资料管理（5）物业服务——环境管理（6）绩效考核管理规定（7）绩效考核记录（8）物业服务收费管理规定（9）物业服务岗位工作标准（10）物业服务工作程序（11）人事管理办法（12）财务管理规定

11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

（1）物业服务人员名册

（2）物业服务人员岗位证书

（3）物业服务人员职称证书

（4）物业服务人员工作牌

（5）江苏中住物业员工行为规范

（6）物业服务人员培训及记录

（7）物业服务人员考核标准（现场查验）

12、物业管理企业应用计算机、智能化设各等现代化管理手段，提高管理效率： 主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作。

（1）计算机配置及应用情况说明

（2）计算机信息系统管理规定

（3）智能化系统使用说明(现场査验）

13、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至 少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（1）物业管理项目收费管理规定

（2）地方税务局缴税凭证

（3）物业费用收支情况公示(现场查验）

14、房屋及其共用设施设各档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（1）房屋数量、种类、用途分类，统计清册

（2）房屋及其共用设施设备清册

（3）房屋及公用设施设备大、中修记录

（4）档案存放环境条件符合档案管理规定

15、建立住用户档案、清册，査阅方便。

（1）业王档案（入住通知书、家庭成员登记表、房屋买卖契约复印件、缴费协议等）

（2）房屋及配套设施权属清册

16、建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务 报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

（1）物业服务24小时值班制度

（2）专用服务电话号码及向业主公示图片

（3）业主对物业报修及处理的记录

（4）回访制度和相关记录(査验现场）

17、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。

（1）向业主征求意见的相关规定

（2）向业主征求意见资料及整改处理记录

（3）满意率调查统计资料

18、建立落实便民维修服务承诺制，零修急修及时100%、返修率不高于1%，并有回访记录。

（1）维修服务承诺制度的有关规定

（2）零修急修及时率达100%统计资料

（3）返修率不高于1%的统计再聊

（4）业主和使用人的回访记录（征求业主意见）

二、房屋管理与维修养护

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置（1）单位名录标识

（2）楼层水牌

（3）大厦管理处标识

（4）安全警示标识

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象(査验现场）

3、大楼外观完好、整洁、外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明 亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污绩；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象（查验现场）

（1）外墙清洁维护计划和记录

（2）房屋完好检査

（3）房屋维修保养周期及质量验收标准(现场査验）

4、室外招牌、广告牌、寬虹灯按规定设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。

（1）关于加强户外广告、霓虹灯设置管理规定(查验现场）

（2）路灯、霓虹灯量化巡检表

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无诱烛。(查验现场）

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得 安装外廊及户外防盜网、瞭晒架、遮阳棚等。（1）有关规定及向业主宣传告知的资料

7、房屋装饰装修符合规定，未发化危险及房操结构安全及拆改管线和损害他人 利益的现象。

（1）房屋装饰装修规定

（2）房屋装饰装修协议、申请表及相关审核备案资料

（3）房屋装饰装修管理现场检查及处理记读

三、共用设备

（一）综合要求

1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（1）设备安全运行、员工岗位责任制、定期巡回检査、维护保养的运行记录和维修档案管理制度

（2）执行上述各项制度的相关记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（1）设备及机站房管理规定

（2）机房环境标准及相关规定(现场査验）

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。

（1）专业技术人员上岗资质证书

（2）执行操作规程的记录和文件（现场查验样表，记录另存）

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

（1）设备完好情况资料。

（2）设备正常运行记录资料(查验现场）

（二）供电系统

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。（1）供电系统简介（2）供电协议书（无）（3）限电、停电管理规定（4）限电、停电相关记录

2、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

（1）临时用电管理规定

（2）临时停电（限电）应急措施

3、备用应急发电机可随时起用（无）

（三）弱电系统

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

（1）弱电系统简介

（2）弱电系统管理运行、维保制度

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（1）监控系统等智能化设备简介

（2）监控系统运行规定

（3）监控消防设备运行管理规程、运行记录(四）消防系统

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

（1）消防系统介绍（包括消防设施设备分布、结构、性能、技术指标、图纸、使用说明、测试数据等

（2）消防设施设备管理规定

（3）消防设施是被巡视、检査、测试制度及责任人

（4）消防设施设备台账及设施设备卡

（5）消防设施设备完好情况及实验、检查记录

（6）消防应急预案和演练记录

（7）消防设备器材的保质期及维护保养

现场查验：

（1）消防栗、喷淋泉能否正常工作，远程能否启动

（2）温感、烟感装置测试运行状况

（3）消防排烟、正压送风能否启动，远程能否控制

（4）温感、烟感的隔离点是否登记，有无防范措施

（5）屋顶实验消火检水压是否达标

（6）防火卷帘门能否正常运作

（7）消防电梯能否正常迫降

2、消防管理人员掌握消防设施设备使用方法并能及时处理各种问题。

（1）消防管理人员名册

（2）消防管理人员培训资料

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（1）消防法规及消防知识宣传、培训内容、计划相关记录

（2）省建项目管理处突发事件组织架构

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标识，紧疏散通道畅通。

（1）制定灭火应急规程、方案、流程训练方法管理规定

（2）消防突发火灾应急方案

（3）消防演练记录

（4）各类消防标识（现场检查）

（5）应急照明设施、设备台帐，定期检查记录

（6）紧急疏散通道定期检查记录

急

5、无火灾安全隐患

（1）消防设施设备检査记录

(五）电梯系统

1、电梯系统简介

2、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（1）电梯准用证、年检合格、维保合同

3、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风，照明及附属设施完好。

（1）电梯维修、保养监管规程（2）电梯运行巡査记录

4、轿厢、井道、机房保持清洁。（现场査验）

5、电梯由专业队伍维修保养，保养人员持证上岗。

（1）专业维修保养单位资质

（2）专业保养人员名单、上岗证书（3）维修保养和相关记录（4）电梯安全检查记录

6、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。

（1）电梯应急维修记录(现场查验）

7、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

（1）电梯险情处理预案

（2）电梯险情处理记录

(六）给排水系统

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（1）给排水系统简介

（2）节水管理措施

2、设备、阔门、管道工作无常，无跑冒滴漏。(现场査验）

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；水质化验单、操作人员 健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。（1）给排水设备维修保养作业规程（2）供水设备正常运行及维保记录

（3）水箱、水池清洁消毒规定和记录（4）二次供水卫生许可证（5）水箱、水池水质化验报告

（6）清洗水箱水池操作人员健康证复印件

（7）停水事故处理方案和相关实施记录

（8）水箱明匙使用规定及领用记录

4、高压水栗、水池、水箱有严格的管理措施，水箱、水池周围无污染隐患。

(1)高压水栗、水池、水箱管理制度(现场查验）

5、限水、停水按规定时间通知住用尸。

（1）限水、停水管理制度及相关记录

6、排水系统通畅，讯期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（1）排水系统检查、维保记录(现场查验）

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间 停水现象。

（1）事故维修管理规定和相关记录

8、制定事故应急处理方案。

（1）事故应急处理方案和处理规程。

（2）事故应急处理方案培训、演练记录(七）空调系统

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

（1）空调系统简介

（2）空调正常运行、检査、维修记录(查验现场

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间力到达现场维修。（1）空调系统管理规定（2）空调故障维修记录

3、制定中央空调发生故障应急处理方案。（1）中央空调如法故障应急处理方案及相关记录（2）突发故障应急处理培训、演练记录

四、共用设施管理

1、共用配套设施完好，无随意改变用途。

（1）共用设施配套清册

（2）共用配套设施定期检查表（详见工程部现场）

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。(现场查验）

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。(现场査验）

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。(现场査验）

五、安全护卫、车辆管理

1、大厦基本实行封闭式管理

（1）大厦监控系统，监控探头的置

（2）电子对讲机、防盗系统的置(现场査验）

2、有专业的保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境 文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责

（1）秩序维护人员名册

（2）秩序维护值班、巡査制度及相关记录

（3）秩序维护人员交接班记录

（4）秩序维护人员培训、考核计划相关记录

（5）监控系统运行记录

（6）对讲机使用管理规定

（7）来访登记制度

（8）物品进出管理规定(查验现场）

3、结合大厦特点，制定安全防范措施。

（1）安全防范措施及相关制度

A：门禁系统、消防系统、监控系统、周界报警系统、巡更系统等配置 B：24小时值班制

C：安全防范措施及制度(现场查验）

（2）安全突发事件应急预案及培训、演练记录

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。(现场査验）

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。(现场査验）（1）露天停车场操作管理规程

6、室内停车场管理严格，出入登记。

（1）停车场管理制度

（2）停车场车辆进出登记记录

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度银实，停放整齐，场地整洁

（1）非机动车辆停放管理制度

（2）非机动车辆停放管理记录

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（查验现场）

（1）安全警示标识

（2）防范措施方案

（3）相关图片资料(现场査验）

六、环境卫生管理

1、环卫设备完备，设有拉圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

(1)省建大厦卫生设施设备配置（公共区域）(2)外场设施设各图示

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

(1)建立清洁卫生管理制度

(2)清洁人员名册和责任范围

(3)岗位职责

(4)清洁服务质量标准及操作流程(5)清洁卫生服务质量检査方法、程序

(6)清洁卫生责任制

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

(1)垃圾清运管理规定

(2)卫生消毒灭杀管理规定和消杀计划有关记录

(3)消毒剂的管理规定(现场查验）

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶手、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物(现场查验）

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

(1)商业网点管理规定(2)商业网点分布图

(3)户外摊点、广告检査管理制度和相关记录(现场査验）

6、无违反规定词养宠物、家禽、家畜

(1)飼养宠物、家禽、家畜的管理规定(现场査验）

7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。(现场査验）

七、绿化管理

1、绿地无改变用途和损坏、践踏、占用现象。（现场查验）

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秀(现场査验）(1)绿化养护计划(2)绿化养护记录

(3)病虫害防治记录(现场查验）

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。(现场查验）

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施。(1)绿化管理措施

八、精神文明建设

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦各项管理规定(征求街道、社区和业主意见）

2、设有学习园地，开展健康向上的沼动。

(1)员工园地（现场丧验）

(2)图片展示（现场査验）

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法事件(征求有关主管部门和业主意见）

一 基 础 管 理

中住物业企业简介

江苏中住物业服务开发有限公司系江苏无锡中住集团有限公司属下全资公司，是为配合中住集团公司的房地产发展战略，全方位打造中住地产品牌，适应物业开发和物业管理一体化发展的趋势成立的专业公司。

江苏无锡中住集团创建于上世纪九十年代，是一家以地产置业、信息产业、文化娱乐产业为主业，三业并举，稳健发展的资本多元化、经营国际化、运行市场化、规模集约化的综合性股份企业集团，现拥有全资、控股、参股子公司共25家，目前正在积极准备上市。

江苏中住物业服务开发有限公司成立于2006年4月，注册资金1000万人民币；注册地点：江苏省南京市；国家一级资质物业管理企业；中国物业管理协会、中国物业管理协会常务理事单位、江苏省房地产协会副会长单位、南京市物业管理行业协会副会长单位、江苏省及南京市政府采购中心物业管理一级资质合格供应商、全国物业服务百强企业、江苏省物业行业50强企业；主营不动产经营业务和物业服务业务。

公司先后通过了ISO9001：2008质量管理体系、ISO14000:2004环境管理体系、OHSAS18000：2001职业健康安全管理体系认证，建立了公司三标一体化管理体系，全面导入了国际水准的管理服务机制。

公司经过几年来的发展，先后在无锡、镇江、徐州、泰州、合肥、巢湖、昆山等城市成立子公司和分公司。公司现有员工1000多人，管理面积达300余万平方米，物业类型包括写字楼、别墅、小区、商业街、科技园等，其中写字楼和科技园项目的管理面积超过50万平方米。

中住物业坚持“管理标准化、服务创新化、发展前瞻花”的经营思路，以市场化运作为契机，立足品质，与品牌企业合作，塑造中住物业品牌，创立“中式物业”特色的管理模式，凭借自身的专业水准及“至专、至诚、至精”的企业精神，致力于成长为全国知名的品牌物业服务企业。

第五篇：物业管理大厦国优标准

一、物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。

1、确立目标。

2、成立创优领导小组。

3、内部动员。

4、对照“创优”标准进行内部整改。

5、进行“自检”和“预检”。

6、迎检达标。

二、“创优”达标的基本工作要点：

1、确立“创优”目标：省优物管大厦复检

2、成立“创优”领导小组：“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

3、内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”大厦管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4、对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”大厦硬件设施(房屋、设备、设施、环境等)的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。

5、在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善：

（1）、所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”大厦应当做到或基本做到楼宇外

观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》)；

（2）、所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构)等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》)；

（3）、所管理大厦各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态，“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为办公大楼应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较容易被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率；

（4）、设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程)；

（5）、消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭；楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程)；

（6）、除消防以外的其他涉及到整个大楼人员身心健康、安全的重要设施如二次供

水系统、池、水箱的清洁、消毒，电力、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位；

（7）、卫生状况至关重要。“创优”整改时要特别注意整改大厦的各个卫生死角的卫生，如停车场、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好大厦内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在大厦内养犬类(详见保洁部相关标准作业规程)；（8）、“创优”大厦的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程)；

（9）、公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。

6、在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠。“创优”迎检资 料通常包括以下内容：

（1）、“创优”大厦的产权资料

——规划许可证； －一用地协议书； ——投资许可证； ——开工许可证； ——红线图； ——总平面图。（2）、竣工验收资料：

——土建竣工验收书； ——消防竣工验收证明； ——水电竣工验收书；

——电梯竣工验收书、电梯准用证； ——通信系统竣工验收证明； ——燃气系统竣工验收证明o（3）、管理移交资料：

——图纸移交记录；

——开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料； ——接管验收记录； ——钥匙移交记录； ——发展商委托管理合同书o（4）、管理公司成立登记资料：

——营业执照； ——税务登记证； ——企业法人代码卡； ——管理处营业执照； ——停车场营业执照； ——管理处管理用房产权资料。（5）、业主委员会成立与活动资料：

——业主管委会章程；

——业主管委会社团法人登记证； ——业主委员选举产生记录； ——业主管委会成立记录；

——业主管委会召开的届次会议纪要； ——业主管委会发布的公告。

（6）、公众管理制度(详见住户手册)；（7）、所有内部管理标准作业规程(管理制度)；（8）、所有内部管理的日常质量记录；（9）、员工绩效考评结果记录；

（10）、所有的住户投诉记录；（11）、所有的住户回访记录；（12）、所有的住户报修记录；（13）、所有的住户意见征集记录；（14）、所有的管理处对外通知、通知记录；（15）、所有的财务运作损益表和其他财务报表；（16）、所有的对外委托合同书；（17）、所有的员工培训记录；

（18）、所有的员工岗位、职称证书、员工档案；（19）、大厦业主／住户档案；（20）、所有的住户装修管理档案；

（21）、政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书（22）、所有社区文化记录；

（23）、所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书；

（24）、所有的标识复印件；（25）、所有的多种经营资料；

（26）、所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。

7、进行“自检”和“预检”：

（1）、在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”大厦的迎检水平。

（2）、在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”大厦的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

8、“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”大厦应着重做好以下工作：（1）、硬件整改基本达标。

（2）、资料、记录真实、全面、说服力强。

（3）、取得业主谅解和支持：管理处应当就“创优”的意义与业主达成充分的理解，使业主的绝大多数都能支持“创优”工作。（4）、取得业主管理委员会的支持和配合。

（5）、选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备： “省优”评比一般考评团都要求参加考评大厦有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

（6）、写好“迎检”汇报材料：“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，发言稿应突出“创优”大厦的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切记冗长乏味。“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分： ——大厦lT．业区简介；

——物业管理工作汇报； ——社区文化与精神文明汇报； ——“创优”工作情况。

（7）、分工负责，注意迎检环境的布置：“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

（8）、注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容仪表、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

（9）、迎检时的基本要求： ——精神饱满、仪容整洁； ——纪律严明，紧张有序； ——热情大方，不卑不亢； ——环境优雅，轻松活泼； ——自信严谨、应答适度。

三、迎检结束后，由“创优” 领导小组写出总结材料，归档保存。

四、记录。

五、相关支持文件。