选择青岛仲裁处理纠纷的四种简便方法

第一篇：选择青岛仲裁处理纠纷的四种简便方法

选择青岛仲裁处理纠纷的四种简便方法

仲裁裁决与法院判决一样具有法律效力。青岛仲裁委员会具有受案范围广，不受区域和标的额大小的限制；不公开审理，保护商业秘密；一裁终局，案件处理便捷，根据结案方式不同按比例退费，实收仲裁费较低等特点，其中标的额420万元以上的，仲裁收费标准明显低于法院诉讼收费。青岛仲裁委员会黄岛仲裁中心试点办理的“两化案件”，最高退费可达收费标准的80%。为此，越来越多的国内外当事人重视选择仲裁方式处理纠纷。当事人在签订合同时，或者签订合同后，如何选择选择青岛仲裁委员会仲裁处理民商事纠纷？下面介绍四种简便方法：

一、签订合同时就明确约定：

“因本合同发生争议，提交青岛仲裁委员会仲裁”，或者“X方有权向青岛仲裁委员会申请仲裁”；

二、签订合同后另行签订补充协议：

对双方于 年 月 日在 签订的

合同中解决争议的方式，明确或变更为：

凡因本合同发生的一切争议，双方一致同意提请青岛仲裁委员会仲裁。

甲方： 乙方

三、没有合同的其他类财产权益纠纷，可以签订专门仲裁协议：

“对双方于 年 月 日，在 发生的 纠纷，双方一致同意提请青岛仲裁委员会仲裁。”

四、申请仲裁裁决确认的“调裁联动”案件，可在主合同中直接增加一项条款，也可以在主合同签订后，另行签订仲裁和解协议：

1、主合同中直接增加一项条款：

“各方一致同意将本协议涉案纠纷提交青岛仲裁委员会依照其仲裁规则进行仲裁。被申请人自愿放弃仲裁答辩，各方自愿放弃组庭期限。各方当事人共同约定，本案适用简易程序，并共同选定（）为仲裁员。各方一致请求仲裁庭不开庭审理，根据本协议制作裁决书，裁决书中不载明事实和理由，只载明仲裁请求、协议书内容和裁决结果。”“仲裁费由X方承担。

2、主合同签订后另行签订仲裁和解协议：

年 月 日，双方在 签订 协议。（以下简称该协议）为约束各方自觉履行该协议及本协议，避免今后发生纠纷，各方一致同意将该协议及本协议涉案纠纷提交青岛仲裁委员会依照其仲裁规则进行仲裁。被申请人自愿放弃仲裁答辩，各方自愿放弃组庭期限。各方当事人共同约定本案适用简易程序，并共同选定 XXX为仲裁员。各方一致请求仲裁庭不开庭审理，根据该协议及本协议制作裁决书，裁决书中不载明事实和理由，只载明仲裁请求、协议内容和裁决结果。仲裁费用由 XXX 人承担。

第二篇：浅析物业管理纠纷及其处理方法

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浅析物业管理纠纷及其处理方法

中 文 摘 要

随着房地产市场的快速发展，物业管理已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是，作为一个新兴的行业，其在发展过程中遇到了很多困难，其中物业管理权、管理费、管理责任的问题尤为突出。本文将对以上物业纠纷的原因进行分析，并就政府和企业层面提出推进物业管理行业发展的对策建议。

关键词：物业；物业管理；物业服务；纠纷；对策

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前言

随着房地产综合开发的崛起、改革开放的深化、生活水平的提高，物业管理在我国产生、并逐渐发展是个必然过程。作为一种高度集中的企业化、社会化、专业化的管理模式，在发展过程中其职能不断深化，内容越来越丰富，手段越来越先进。然而，在实践中物业管理纠纷问题始终制约着物业管理企业界及物业管理行业的健康发展。因此，如何解决物业管理纠纷问题，真正做到既能保护物业业主或使用人的合法权益，也能促进物业管理企业和物业管理行业的健康发展，已经成为一个亟待解决的重要问题。可以说，物业行业前途光明但是道路曲折。

一、相关概念

（一）物业的内涵。“物业”一词源于港澳台地区及东南亚国家，是由英语“Estate”或“Property”翻译而来的，含义是“财产、资产、拥有物”，是一个广义的范畴。而现实中，我们所说的物业是一种狭义的范畴。狭义的物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地。

（二）物业管理的含义。物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理，是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理。

（三）物业服务收费。物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理服务收费分为三部分：公共性服务收费、公共代办性服务收费和特约性服务收费。

1、公共性服务是物业管理企业面向所有业主或使用人提供的最基本的管理与服务，其基本项目包括：房屋修缮装修及其管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理、绿化管理、治安消防管理、小区内道路车辆管理等，其费用构成包括物业管理企业员工工资及福利费、公用设备设施的维修养护费、清洁费、保安费、绿化费、办公费、固定资产折旧费、税金和利润等9项因素；

2、公众代办性服务费是物业管理企业为业主或使用人代缴水、电、煤气费等而进行服务所收取的费用；

3、特约服务费是为满足物业产权人、使用人的个别需求，物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容质量与收费标准公布，当业主或使用人需要这种服务时，接受其委托而提供服务所收取的费用。主要包括交通工具保管和应业主要求所提供的搬家、运送液化气瓶、煤炭等劳务费用；个人家电、办公设备、户内水电管线设备、仪表的维修、报刊信函收递分发等费用。

二、物业服务收费原则。

根据2004年1月1日下发的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费原则为“合理公开，收费与服务水平相适应”。

三、物业管理纠纷的类型

物业管理纠纷呈现出类型由于出现的原因各种各样,其形式是多种多样,总的来说可以归结为以下几类。

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有以下一些原因:

（一）有关物业管理方面的法律制度的不完善

由于我国目前尚无完善的物业管理方面的法律规范,行政规章也不尽完善,存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。物业管理法律法规的不健全,致使缺乏对物业管理的有效制约机制,造成管理上困难。一方面,缺少对物业管理单位的约束和监督,服务层次不到位;另一方面,物业管理单位的法律地位得不到保障,管理很难收到很好成效。由于对双方都很难有明确的约束,所以在管理的过程中很容易出现纠纷。另外,物业使用人对于物业管理有关法规的认识一知半解,甚至是一无所知,这种状况容易导致不必要的物业管理纠纷。

（二）业主素质参差不齐,业主委员会作用不大

部分业主不顾禁令违章装修、搭建,或稍不如意则拒交管理费用,公德意识与法律意识有待进一步提高。业主委员会作为业主大会的执行机构,应当忠实于业主,维护业主的利益,不能做有损于业主利益之事。然而,业主委员会未发挥应有职责,对物业公司显属违约的行为制止不力,对业主维修基金使用的监管也流于形式,也是物业纠纷多发的一个重要诱因。

（三）物业管理企业的自身原因

物业管理企业自身管理制度不规范,或者规范执行不力,甚至有些物业管理人员执行公务过程中出现一些违法犯罪事件,这一些都造成了物业管理企业管理中的难题。物业管理企业应该为业主提供与物业管理服务合同相一致甚至更优质的服务,但一些物业管理企业未经业主大会的同意擅自降低服务标准,由此造成纠纷。不少物业管理企业过分着重管理者的角色,不清楚或不能准确定位其在承担管理者角色的同时还是一个服务者。由于物业管理企业角色定位的不准,很容易在物业管理中造成纠纷。

（四）共用设施、共用部位的权属问题及维修费用的承担问题

比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,如果属于全体业主,权证应如何发放、保管、使用,收益应如何处理,维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理,对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定,目前尚没有明确规定。

五、解决物业管理纠纷的对策

（一）进一步完善物业管理法律法规。以法律规范的形式规范物业管理行为,保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益,是促进物业管理健康发展的要求。因此,有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。在物业管理法律规范中,确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制,明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则,使物业管理行为真正纳入法制化的轨道,便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

（二）物业公司应质、价相符。如果属于建管一家的情形，物业管理的早期介

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办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，以接受业主、物业使用人的查询和监督。因此，可以推行综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气等均不能使用。这样不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且也是保障居民消费应收尽收的好办法。

（六）规范物业管理,加强资质管理。政府应明确物业管理行业主管部门的职能,界定物业管理的责任与权利的范围和标准。同时,作为主管部门应切实履行好管理职责,加大对相关物业管理部门的协调力度,形成物业管理中的统一步调;加大对物业管理的监督、督查力度,促使物业管理企业提供质价相称的服务。防止物业行业不正当竞争。推行招投标制,用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。国家应有组织的启动物业管理培训工程,确保所有物业管理人员持证上岗;并进行职业道德教育,提高物业管理人员的素质,从整体上提升物业的管理水平。同时房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理,实施注册和许可证制度,扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司,引导物业管理走规模经营之路,降低运营成本,创名牌物业管理企业,并在政策和资金方面支持物业行业。

（七）建立及完善业主委员会制度,积极发挥其作用。明确业主委员会成立的条件、程序及主管部门,并界定其责任、权利与义务,充分发挥业主委员会在物业管理关系中的职能和作用。业主委员会选择物业管理公司,将会对物业公司的服务质量行有直接的监督效果,促使物业公司提高自身综合管理水平,另一方面,业主委员会对业主交纳管理费、遵守业主公约、秩序和公德方面及内部成员具有强制约束力。

（八）物业管理企业完善物业管理的架构,进一步理顺和重新构建物业管理体制。加强企业自身的管理力度,明确管理目标,要加强对员工的技能培训和职业道德的培养,提高员工的素质,进而提升公司的管理水平。以此增强物业管理的自身造血功能,扩展服务领域。物业管理企业必须实行经济核算,寻求合理利润,保持自身资产的增值与扩大再生产。要以所管物业为依托,开展多种经营和有偿服务,增加收入。相成物业公司在所管物业的基础上,开展为业主送牛奶,接送小孩上学等特殊服务,以增加公司收入。

物业管理企业在正确定位的同时,主动采取换位思考的方式,真正做到“以人为本”,为业主提供质价相符、周到细致的服务。以此赢得业主的信赖。同时物业企业要有维权意识,不应怕影响企业形象及业主以解约相威胁而放弃自己应有权益。充分行使在合同中明确规定的权力。

（九）国家应以法律法规的形式界定和明确共用设施和共用部位的产权。归谁所有,并对哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,权证的发放、保管、使用、收益,维修基金的筹集、分摊。对于开发商已出售的地下停车库、建设的地面多

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第三篇：软弱地基处理方法选择探讨

冯晓满 2014-2-28 17：23：16 软弱地基处理方法选择探讨 开始写 2500字

软弱地基处理方法选择探讨

摘要：本文首先阐述了软弱土的特征和软弱地基土处理的目的及原则，然后探讨了软弱地基处理常见方法，最后结合工程实例进行了研究，供参考。关键词：软弱土；地基处理；方法 软弱土的特征

软弱土系指淤泥、淤泥质土和部分冲填土、杂填土及其他高压缩性土。由软弱土组成的地基称为软弱土地基，其工程特性如下：

a.含水量较高，孔隙比较大。根据统计，软土的含水量一般为 35% ～80%，孔隙比为 1 ～2。

b.压缩性较高。软土的压缩系数 α1-2在 0.5 ～1.5MPa-1之间，有些高达 4． 5 MPa-1，且其压缩性往往随着液限的增大而增加。

c.抗剪强度很低。天然不排水软土的抗剪强度一般小于 20kPa。其变化范围约在 5 ～25kPa。

d.渗透性较差。软土的渗透系数一般在 i × 10-5～i × 10-7mm / s(i = 1，2…，9)之间。因此软土层在自重或荷载作用下达到完全固结所需的时间很长。

e.具有显著的结构性。特别是滨海相的软土，一旦受到扰动(振动、搅拌或搓揉等)，其结构受到破坏，土的强度显著降低，甚至呈流动状态。软土受到扰动后强度降低的特性可用灵敏度表示。我国东南沿海软土的灵敏度约为 3 ～9cm/s，属高灵敏土或极灵敏土。

f.具有明显的流变性。软土在不变的剪应力的作用下，将连续产生缓慢的剪切变形，并可能导致抗剪强度的衰减。在固结沉降完成之后，软土还可能继续产生可观的次固结沉降。

软土具有强度低、压缩性较高和渗透性较差等特性，必须重视地基的变形和稳定问题，如果不作任何处理，一般不能承受较大的建筑物荷载。软弱地基土处理的目的和原则 2.1 地基处理的目的

地基处理的目的主要是改善地基的工程性质，包括改善地基土的变形特性和渗透性，提高其抗剪强度等。

2.2 地基处理的原则 地基处理有许多方法，各种方法都有各自的特点和作用机理。没有哪一种方法是万能的，对于每一个工程都必须进行综合考虑，通过几种可能采用的地基处理方案的比较，选择一种技术可靠、经济合理、施工可行的方案，既可以是单一的地基处理方法，也可以是多种地基处理方法的综合。软弱地基处理方法浅析

目前软弱地基处理方法主要有以下几类。3.1 换土垫层 a.主要方法：素土垫层、砂垫层、碎石垫层。

b.原理及作用：挖去浅层土，换用比较好的土料，以提高持力层的承载力，减少部分沉降量，并消除或部分消除土的湿陷性、胀缩性及防止土的冻胀作用，改善土的可液化性能。

c.适用范围：适用于处理浅层软弱土地基、湿陷性黄土地基、膨胀土地基、季节性冻土地基。

3.2 碾压夯实

a.主要方法：机械碾压法、振动压实法、重锤夯实法、强夯法。

b.原理及作用：通过机械碾压或夯击压实土的表层，而强夯法则利用强大的夯击功迫使深层土液化和动力固结而密实。提高地基土的强度，减少部分沉降量，消除或部分消除黄土的湿陷性，改善土的可液化性。

c.适用范围：一般适用于砂土及含水量不高的黏性土。强夯法应注意其振动对附近建筑物的影响。

3.3 排水固结法

a.主要方法：堆载挤压法、砂井堆载预压法、排水板法、井点降水预压法、真空预压法。

b.原理及作用：通过改善地基的排水条件和施加预压荷载，加速地基的固结和强度增长，提高地基的稳定性，并使沉降提前完成。

c.适用范围：适用于处理厚度较大的饱和软土层，但需要具体预压条件(时间)，对于厚的泥炭层则要慎重。

3.4 振动挤密

a.主要方法：砂桩挤密法、土桩挤密法、灰土桩挤密法、生石灰挤密法、振冲法。b.原理及作用：通过挤密或振动使深层土密实，并在振动挤密过程中回填砂、砾石等形成砂桩或碎石桩，与桩间土一起组成复合地基，从而提高地基承载力，减小沉降量。

c.适用范围：适用于处理砂土、粉砂或部分黏土颗粒含量不高的黏性土。3.5 化学加固

a.主要方法：硅化法、旋喷法、碱液加固法、水泥灌浆法、深层搅拌法。

b.原理及作用：通过注入化学浆液将土粒胶结，或通过化学作用或机械拌和等方法改善土的性质，提高地基承载力。

c.适用范围：适用于处理砂土、黏性土、湿陷性黄土等地基，特别适用于工作事故处理。工程实例 4.1 工程概况

某工程区域位于青东 5 区块内，莱州湾西近岸海区，湾内滩涂广阔，其中潮滩和海滩面积为811.73km2，岩滩 0.46km2，湾内大部分水深在 10m 以内，属于典型的滩海油田。青东 5 区块 1 号人工岛距广利港直线距离 24.4km，距东营防潮大堤约 8.2km。

青东 5 区块 1 号岛呈矩形布置，长边东南向，短边东北向，有效面积为 150m × 90m。平均水深为 4m，海底高程约为 －3.5m。岛面设计高程为 3.8m，竣工时顶高程为 4.0m，预留沉降为 20cm。人工岛四周设挡浪墙，挡浪墙设计顶高程为 5.0m，竣工时顶高程为5.2m，预留沉降为 20cm。

4.2 场地地貌和工程地质、水文地质条件 拟建人工岛地貌主要是海、陆相交替沉积的滨海水下三角洲，地势整体缓慢向海中倾斜，平均海拔高程约为 －3.5m，地面坡度约为 0.64。

拟建工程所在地泥面以下至 9m 左右地层组成以淤泥质软土为主，间夹薄层粉土。在勘察揭露深度内，场地地层均由第四纪近沉积土和一般沉积土构成。4.3 地基处理方案比选 结合本工程地质条件差、工程特征及建设工期短的情况，根据各种地基处理方式的特点，进行了方案的比选，本工程拟采用碎石桩及塑料排水板共同进行地基处理：

（1）岛体四周采用碎石桩加固。碎石桩法是指在地基中设置由碎石组成的竖向桩体，设置碎石桩后桩体与桩间土形成复合地基，对地基土起置换作用，以提高地基承载力和减少沉降，从而达到地基处理的目的。（2）岛体下采用塑料排水板进行地基处理。为了有效地对本工程的深厚软土地基进行处理，加快地基土固结，提高软弱土的承载能力，采用排水固结法进行加固。

从已完成碎石桩情况看采用碎石桩处理的海里软弱地基达到了预期效果，具体效果有待于地基处理工程完成，及人工岛完工后进一步检验、论证。

参考文献： JTJ 246-2004 港口工程碎石桩复合地基设计与施工规范［S］． 2 JS 206-1-2009 水运工程塑料排水板应用技术规程［S］

第四篇：地基处理方法的选择

地基处理方法的选择

软弱地基是指由于具有强度较低、压缩性较高及其他不良性质的软弱土（如淤泥、淤泥质土、冲填土、杂填土或其他高压缩性土）组成的地基，天然孔隙比大于或等于1.0，且天然含水量大于液限的细粒土称之为软土。它包括淤泥、淤泥质土、泥炭、泥炭质土。

地基处理的目的：

是采取切实有效的处理方法，改善地基土的工程性质，使其满足工程建设的要求。本文指出了软弱地基处理的基本方法、原理和适用范围，并提出了确定地基处理方法的步骤。

1.常用的软弱地基处理方法根据地基处理方法的原理，目前常用的软弱地基处理方法基本上分为碾压及夯实、换填垫层、排水固结、振密挤密、置换及拌入、加筋及其他方法等七类：

1.1碾压及夯实。重碾压及夯实的地基处理具体有锤夯实、机械碾压、振动压实、强夯法（动力固结）等处理方法。

（1）原理及作用：利用压实原理，通过机械碾压夯击，把表层地驻土压实，强夯则利用强大的夯击能，在地基中产生强烈的冲击波和动应力，迫使土动力固结密实。（2）适用范围：适用于碎石、砂土、粉土、低饱稠蔑的粘性土、杂填土等。

1.2换填垫层。换填垫层具体可分为：砂石垫层、素土垫层、灰土垫层、矿碴垫层等方法。

（1）原理及作用：以砂石、素土、灰土和矿渣等强度较高的材料，置换地基

表层软弱土提高持力层的承载力，扩散应力，减少沉降量。

（2）适用范围：适用于处理暗沟、暗塘等软弱土地基。

1.3排水固结。具体可分为：天然地基预压、砂井预压、塑料排水带预压、真空预压、降水预压。

（1）原理及作用：在地基中增设竖向排水体，加速地基的固结和强度增长，提高地基的稳定性，加速沉降发展，使地基沉降提前完成。

（2）适用范围：

适用于处理饱和软弱土层；对于渗透性极低的泥炭土，必须慎重对待。

1.4振密挤密。振密挤密具体可分为：振冲挤密、灰土挤密桩、砂石桩、石灰桩、爆破挤密。

（1）原理及作用：采用一定的技术措施，通过振动或挤密，使土体的孔隙减少，强度提高，必要时，在振动挤密的过程中，回填砂、砾石、灰土、素土等，与地基土组成复合地基，从而提高地基的承载力，减少沉降量。（2）适用范围：适用于处理松砂、粉土、杂填土及湿陷性黄士。

1.5置换及拌入。置换及拌入具体可分为：振冲置换、深层搅拌、高压喷射注浆、石灰桩等。

（1）原理及作用：采用专门的技术措施，以砂、碎石等置换软弱土地基中部分软弱土，或在部分软弱土地基中掺人水泥、石灰或砂浆等形成增强体，与未处理部分土组成复合地基，从而提高地基的承载力，减少沉降量。

（2）适用范围：粘性土、冲填土、粉砂、细砂等。振冲置换法对于排水剪强度20KPa时慎用。

1.6加筋。加筋具体可分为：土工合成材料加筋、锚固、树根桩、加筋土。

（1）原理及作用：在地基土中埋设强度较大的土工合成材料、钢片等加筋材料，使地基土能够承受抗拉力，防止断裂，保持整体性，提高刚度、改变地基土体的应力场和应变场，从而提高地基的承载力，改善地基的变形特性。

（2）适用范围：软弱上地基、填土及高填土、砂土。

1.7其他。其他还有灌浆、冻结、托换技术、纠偏技术等处理方法。

（1）原理及作用：通过独特的技术措施处理软弱土地基。

（2）适用范围：根据实际悄况确定。

地基处理方法很多，各种处理方法部有它的适用范围、局限性和优缺点，没有一种方法是万能的。具体工程情况很复杂，工程地质条件千变万化，各个工程间地基条件差别很大，具体工程对地基的要求也不同。而且机具材料等条件也会因工作部门不同、地区不同而有较大的差别。因此，在选择地基处理方法前，应完成下列工作：

（1）搜集详细的岩土工程勘察资料、上部结构及基础设计资料等；

（2）根据工程的要求和采用天然地基存在的主要问题，确定地基处理的目的、处理范围和处理后要求达到的各项技术经济指标等；

（3）结合工程情况，了解当地地基处理经验和施工条件，对于有特殊要求的工程，尚应了解其他地区相似场地上同类工程的地基处理经验和使用情况；

（4）调查邻近建筑、地下工程和有关管线等情况；

（5）了解建筑场地的环境情况。

2.确定地基处理方法的步骤确定地基处理方法宜按下列步骤进行：

（1）根据结构类型、荷载大小及使用要求，结合地形地貌、地层结构、土质条件、地下水特征、环境情况和相邻近建筑的影响等因素进行综合分析，初步选出几种可供考虑的地基处理方案。

（2）对初步选出的各种地基处理方案，分别从加固原理、适用范围、预期处理效果、耗用材料、施工机械、工期要求和对环境的影响等方面进行技术经济分析和对比，选择最佳的地基处理方法；

（3）对已选定的地基处理方法，宜按建筑物地基基础设计等级和场地复杂程度，在有代表性的场地上进行相应的现场试验或试验性施工，并进行必要的测试，以检验设计参数和处理效果。如达不到设计要求时，应查明原因，修改设计参数或调整地基处理方法。

第五篇：延期交房纠纷的处理方法

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延期交房纠纷的处理方法

延期交房纠纷的处理方法

1.出卖人的交付房屋义务

(1)“交付”是指对房屋的转移占有

《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。

对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖

1.出卖人的交付房屋义务

(1)“交付”是指对房屋的转移占有

《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。

对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为，应当予以区分。当然，按照上条规定，如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用，而且还应当将房屋的所有权移转于买受人，否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。

(2)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件

交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。

在非商品房买卖情况下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具备了一般的交付使用 有法律问题，上法律快车http://www.xiexiebang.com

条件，所以其交付使用条件的具备，主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程，因此，应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。

2.延期交房的认定

原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：

(1)因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。

(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定，规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上，出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说，规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定，买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此，确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。合同订立后，房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划、设计的，应视为严重违约。但是，如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各自退后一定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计方案进行修改)，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。我们认为，在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。

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3.延期交房的法律后果

(1)买受人的合同解除权

出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

(2)出卖人支付违约金或者赔偿损失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

该解释虽然只适用于商品房买卖合同纠纷的处理，但其对于交房问题的规定，对非商品房的买卖合同纠纷的处理，也可以比照适用。

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