天津2017年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试题

第一篇：天津2017年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试题

天津2017年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格

2、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。

A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式

B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权

C：城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效

E：执行层的组织协调

3、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是。A：依法登记的房地产权利受国家法律保护

B：当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C：经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D：房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 E：执行层的组织协调

4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A．财务盈利能力 B．清偿能力

C．资金平衡情况 D．营运能力

5、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。A：退房 B：换房 C：买房 D：卖房

E：执行层的组织协调

6、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。A：整体资产或者部分资产 B：整体资产 C：部分资产 D：固定资产

E：工业用地的监测点评估价格

7、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《财产管理法》

8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000

9、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前年度的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红

11、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为__年。A．47 B．57 C．67 D．77

12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A．市场价值 B．清算价值

C．快速变现价值 D．投资价值

14、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。A：供给价格 B：需求价格 C：市场价格 D：均衡价格

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)A：观察法 B：实验法 C：讨论法

D：问卷调查法 E：借款合同

16、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。

A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本

D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格

17、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。A：获取房地产当期收益 B：获取房地产未来收益

C：直接从事房地产开发经营活动 D：间接参与房地产开发经营活动 E：借款合同

18、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

19、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400 B：628 C：656 D：700 E：工业用地的监测点评估价格 20、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法

21、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限

D：上、下限

E：执行层的组织协调

22、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：执行层的组织协调

23、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．(2009年试题)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

24、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。

A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

25、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E：权属有争议的

2、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。A：市场供给的特点 B：市场需求的特点 C：市场交易的特点 D：市场价格的特点 E：市场竞争的特点

3、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。A．最高行为准则与技术性原则对应 B．普适性原则与特殊原则对应 C．谨慎原则与特殊原则对应 D．技术性原则与谨慎原则对应 E．技术性原则与普适性原则对应

4、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。

A：注册资本应在2000万元以上 B：注册资本应在5000万元以上

C：从事房地产开发经营的时间不少于5年 D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万 E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万

5、下列说法正确的是__。A．可比实例肯定是交易实例 B．交易实例肯定是可比实例 C．可比实例不一定是交易实例 D．交易实例不一定是可比实例

6、进度计划管理通常采用横道图和__。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图

7、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。A：维修费 B：折旧费 C：税金 D：投资利息 E：管理费

8、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。A：房地产开发贷款 B：土地储备贷款

C：个人住房抵押贷款 D：个人住房公积金贷款 E：在建工程抵押贷款

9、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权

10、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点

11、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足

12、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能

13、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设” B：房地产测量是指房产测量和地籍测量

C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果

D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定

E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息

14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。A．38 B．42 C．58 D．60

15、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款

B．商用房地产抵押贷款 C．商业性住房抵押贷款 D．政策性住房抵押贷款 E．个人置业抵押贷款

16、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.9

17、估价中的最高最佳使用具体包括__等。A．最仕用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度

18、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题)A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同

19、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。A：金融债券 B：长期债券 C：公募债券 D：公债券 E：抵押债券

20、征用集体土地应遵守的原则是__。A．珍惜土地，合理利用土地 B．保证国家建设用地需要

C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．按用户需要征地的原则

21、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括。A：方法科学

B：调查方法专一性 C：创造性

D：合理信息价值和成本比率 E：政策性

22、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面

23、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。A．已经办理该建筑工程用地批准手续 B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施 D．建设单位已支付工程款

24、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。

A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

25、风险辨识常用方法有。A：蒙特卡洛模拟法

B：筛选一监测一诊断技术 C：幕景分析法 D：德尔菲法 E：智暴法

第二篇：青海省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵模拟试题

青海省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的__。A．0.2%～0.8% B．0.2%～1.0% C．0.25%～1.5% D．1.0%～3.0%

2、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。A．31.46万元 B．32.46万元 C．33.46万元 D．34.46万元

3、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

4、印花税的税率采用两种。A：定额税率和累进税率 B：比例税率和定额税率 C：累进税率和累退税率 D：特殊税率和一般税率 E：执行层的组织协调

5、业主是指。A：物业的管理人 B：物业的使用人 C：物业的产权人 D：物业的租赁人 E：执行层的组织协调

6、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。A．土地使用权出让费 B．土地使用费

C．土地使用权转让费 D．毛地价

7、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

8、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。A：15年 B：20年 C：25年 D：30年

E：工业用地的监测点评估价格

9、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。

A：权利登记制 B：产权登记制 C：托伦斯登记制 D：契据登记制

E：执行层的组织协调

10、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率 D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息 E：工业用地的监测点评估价格

11、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

12、土地用途管制的核心是。A：保护耕地

B：实行土地登记制度

C：实行土地有偿有限期使用制度 D：不能随意改变农用地的用途 E：执行层的组织协调

13、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。A：净收益包括有形收益和无形收益

B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据

D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格

14、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股

D．个人入股范围

15、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以__。

A．合用出让金的20%以上罚金 B．合同出让金的50%以上罚金 C．以原价的30%收回土地 D．无偿收回土地使用权

16、某商品住宅楼于2008年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2011年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至__。A．2011年1月9日 B．2003年1月9日 C．2014年1月9日 D．2016年1月9日

17、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30% B．40% C．50% D．60%

18、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

19、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。A．低于 B．等于 C．高于 D．无关联 20、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。A．经济化 B．最高最佳 C．实际性 D．常规

21、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工业用地的监测点评估价格

22、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于

B：大于或等于 C：小于

D：小于或等于

E：工业用地的监测点评估价格

23、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

24、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。A：城市蓝线 B：城市绿线 C：城市紫线 D：城市黄线

E：执行层的组织协调

25、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。A：明晰性 B：可比性 C：客观性 D：一贯性

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、最大诚信原则的內容主要包括。A：告知 B：保证 C：弃权

D：禁止反言 E：允许反言

2、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的

D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同

3、《住宅使用说明书》的内容不包括__。A．开发单位、设计单位、施工单位 B．结构类型 C．保修期限

D．有关设备、设施安装预留位置的说明等

4、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

5、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A：政治法律环境 B：经济环境 C：人口环境

D：社会文化环境 E：借款合同

6、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

7、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。A：假设开发法 B：成本法 C：路线价法 D：市场法 E：收益法

8、关于运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C．不需为不可预见费用的支出预留空间

D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会

9、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图

D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图

10、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

11、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ㎡，外墙面积6 ㎡，单元间分隔墙面积8 ㎡，公摊面积3 ㎡。那么，可出租面积应为㎡。A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同

12、下列属于支票特点的是。

A：在银行信用基础上产生，以存款为依据 B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据 C：支票有效期短，见票即付

D：签发支票金额，以贷款余额为限 E：签发支票金额，以存款余额为限

13、土地使用权的出让方式中，__适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。A．招标方式 B．拍卖方式 C．协议出让 D．挂牌转让

14、保险合同的关系人有。A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：保险代理人

15、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。A：贷款额

B：企业信用等级 C：自有资金数量 D：项目风险等级 E：贷款期限

16、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。A．房地产估价师 B．房地产经纪人 C．结构工程师

D．房地产经纪人协理资格 E．建筑师

17、横道图法用于项目建设阶段的。(2009年试题)A：质量控制 B：进度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同

18、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：适应性

D：相互影响性 E：借款合同

19、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为__万元。A．992.06 B．983.10 C．1080 D．852 20、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。

A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务

B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人

C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托

D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争

E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价

21、成功的房地产租售一般包括。

A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段

22、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。A．附属工程费

B．设备及安装工程费 C．室外工程费 D．建筑工程费

23、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

24、”三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。A．水通、气通、电通 B．路通、水通、电通 C．路通、水通、气通 D．路通、电通、气通

25、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。

A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利

B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利 C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制

D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还

E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效

第三篇：2016年河北省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵试题

2016年河北省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格

2、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

3、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

4、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B：估价时点由估价目的决定

C：估价对象由委托人和估价目的决定 D：估价类型由估价师决定 E：工业用地的监测点评估价格

5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40 B：43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格

6、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的__。A．变现风险 B．政策风险 C．利率风险

D．市场供求风险

7、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。A．等值 B．不等值 C．相同 D．不相同

8、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。A：300元／㎡ B：30元／㎡ C：4 240元／㎡ D：1272元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

9、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。A．奖金

B．单位发给职工的住房补贴 C．工资的一部分

D．给职工增加了一部分工资

10、功能折旧违背了以下哪个原理__。A．收益递减原理 B．收益递增原理 C．均衡原理 D．适合原理

11、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

12、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。A．人事部 B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

13、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

14、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格

15、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A：吊车梁

B：外墙围护系统 C：柱子 D：基础

E：执行层的组织协调

16、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。A．转让方，转让方 B．受让方，受让方 C．转让方，受让方 D．受让方，转让方

17、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。A．城市环境保护规划 B．控制性详细规划 C．城市总体规划 D．修建性详细规划

18、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

19、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于

B：大于或等于 C：小于

D：小于或等于

E：工业用地的监测点评估价格

20、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。A．相邻土地权利界线 B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积

21、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为__万元。A．65.4 B．81.8 C．87.2 D．109.0

22、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡．(2005年试题)A：5．2 B：6．4 C：6．8 D：7．6 E：借款合同

23、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造 B：需求增加 C：通货膨胀

D：改进物业管理

E：工业用地的监测点评估价格 24、2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9% B．12% C．15% D．20%

25、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、按资产投资的类型划分，可分为形式。A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型

2、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。A．100 B．42 C．63 D．77

3、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率 B：土地用途

C：土地开发程度 D：评估单位

E：土地使用权性质

4、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型

5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2

6、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。A．《物权法》 B．《城市房地产管理法》 C．《建筑法》 D．《土地管理法》

7、影响房地产价格的经济因素有__。

A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B．社会发展状况、房地产投机和城市化 C．财政收支及金融状况、利率 D．物价、汇率、居民收入

E．人口数量、行政隶属变更、居民收入

8、商品房的建筑面积由组成。A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积 E：分摊的共有建筑面积

9、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。A．销售状况价值论 B．市场供求价值论 C．生产费用价值论 D．经济花费价值论

10、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__ A．交通便捷程度 B．朝向、楼层

C．周围环境和景观 D．建筑规模 E．外部配套设施

11、下列符合房地产广告要求的有。

A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明

D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积 E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容

12、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场 B．国际金融市场 C．广义的金融市场 D．狭义的金融市场

13、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年刊润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是。(2008年试题)A：10.42% B：11.57% C：31.25% D：34.72% E：借款合同

14、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

15、建筑安装工程费由__构成。A．直接费 B．间接费

C．施工企业利润 D．税金

E．人工费及福利费

16、不属于市场法估价的步骤是__。A．搜集交易实例

B．查看交易成功的比例 C．比较价格的最大差距 D．选取可比实例

E．对可比实例的成交价格进行适当的处理

17、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。

A：地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水 B：防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水 C：防水层粘贴在外墙内表面叫内防水

D：外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差

E：內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补

18、在我国设立保险公司必须具备的条件中，要有符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为__。A．人民币2000万元 B．人民币5000万元 C．人民币1亿元 D．人民币2亿元

19、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。A：权责发生制 B：谨慎 C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出 E：执行层的组织协调

20、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。A：农村居民占用耕地新建住宅

B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的

C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后 D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的 E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的

21、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象

22、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：执行层的组织协调

23、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。

A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第二阶段后期 D．第三阶段 E．第四阶段

24、假设开发法的操作步骤包括__。A．调查待开发房地产的基本情况 B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期 D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值

E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

25、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

第四篇：2016年河北省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试题

2016年河北省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25% 2、2010年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是__。A．15% B．25% C．30% D．35%

3、土地使用税不在__征收。A．城市 B．县城 C．建制镇 D．农村

4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。A．50万元 B．55万元 C．60万元

D．60万元以上

5、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

6、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》

7、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格

8、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A．开发利润率 B．财务利润率 C．项目利润率 D．成本利润率

9、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体

B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C．物权、知识产权、人身权属于形成权

D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体

10、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。

A：3173．45万元 B：3205．26万元 C：4971．37万元 D：7602．76万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估价的作业日期 D：2004年9月30日

E：工业用地的监测点评估价格

12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

13、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。A．用途

B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样

14、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）A．3200  B．3185  C．3257  D．3156

15、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

16、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。A．1.8月 B．2.5季 C．1.8年 D．0.45年

17、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标法

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。A．属于 B．不属于

C．根据情况确定

D．依照抵押合同规定 20、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为__万元。A．100 B．70 C．60 D．40

21、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。A：领导定价法 B：挑战定价法

C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同

22、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。A：房屋出租 B：房屋转租 C：房屋承租 D：房屋租赁

E：执行层的组织协调

23、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。A．40 B．42 C．48 D．50

24、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004．年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法判断

25、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是．(2008年试题)A：税前现金流=有效毛收入-经营费用

B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税

D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3 2、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：执行层的组织协调

3、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

4、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务 C．为其他部分提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

5、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益

D：营业内收支净额 E：营业外收支净额

6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。A：支付土地出让金的贷款

B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C：用于土地储备的贷款

D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E：购房贷款

7、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。A．管理费 B．服务及设备费用 C．保险费 D．职员工资

8、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．竞争充分性 D．交易复杂性

9、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在 B．未来 C．过去 D．B和C

10、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%

11、权益状况比较、调整的主要内容包括__。A．土地使用年限 B．土地出让方式

C．城市规划限制条件 D．楼层、朝向

E．公共设施完备程度

12、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为__年。A．40 B．50 C．60 D．70

13、下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有__。

A．房地产书面咨询收费一般每份300～1000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6% B．房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费

C．房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取 D．房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收 E．实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%

14、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后收入-未分配利润

15、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用__求取。A．市场比较法 B．基准地价修正法 C．假设开发法 D．成本法

16、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

17、属于城市规划法律体系的是。A：主干法及配套法规和规章 B：专项法 C：审批法 D：管理法

E：相关法律法规

18、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。

A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为 B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任 C：代理权不得滥用

D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为

E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使

19、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

20、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A：双方达成的是一种单务合同

B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司开始支付的款项是一种定金 E：停止侵害

21、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。A：市场需求容量 B：消费者行为 C：市场营销因素 D：竞争情况 E：借款合同

22、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置 B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议 D：实行产权调换

E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

23、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》 B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》 C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》 E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》

24、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书

B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证

25、荷载分为。A：永久荷载 B：恒荷載 C：可变荷载 D：偶然荷载 E：必然荷载

第五篇：2015年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试卷

2015年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降 B：上升 C：不变

D：不能确定 E：借款合同

2、以下不属于支配权的是。A：物权 B：知识产权 C：人身权 D：撤销权

E：执行层的组织协调

3、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。A：半 B：1 C：2 D：3 E：执行层的组织协调

4、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。A．10% B．20% C．30% D．40%

5、下面不属于不可控制因素的调查的是__ A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查 D．消费者调查

6、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

7、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是__。A．造价工程师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

8、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门 C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

9、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的现值为。A：612.33万元 B：615.74万元 C：625万元 D：648.15万元

E：工业用地的监测点评估价格

10、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为__。A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

11、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。A：100 B：250 C：500 D：1000 E：执行层的组织协调

12、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点 B：司一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价日的 E：工业用地的监测点评估价格

13、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国内生产净值 D．国民收入

14、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。A．法定代表人或者执行合伙人 B．全体股东或全体合伙人 C．全体注册房地产估价师 D．全体董事

15、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833 B．2500 C．1250 D．1067

16、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为年。A：1．20 B：1．67 C：2．00 D：2．80 E：借款合同

17、下列关于房产分幅图，说法错误的是。

A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料

B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图 C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺

D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点 E：执行层的组织协调

18、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调

19、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 20、经济适用住房的土地使用权全部是供给。A：招标出让 B：拍卖出让 C：挂牌出让 D：划拨

E：执行层的组织协调

21、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1990．696 B：1998．696 C：2003．696 D：2013．696 E：执行层的组织协调

22、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。A．区分共有 B．区分所有 C．公有 D．私有

23、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率 B．运营成本 C．利息备付率 D．成本利润率

24、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

25、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;

(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是__。A．第(1)、(3)种情况

B．第(3)、(4)、(5)种情况 C．第（23、(4)种情况

D．第(2)、(4)、(5)种情况

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。A．所得税

B．房地产抵押贷款还本付息额 C．改扩建费

D．房屋火灾保险费 E．会计上的折旧额

2、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式 B．房地产交易顺序 C．购买房地产目的 D．房地产类型

3、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额＝房屋重置成本×(1-残置率)÷__。A．自然寿命 B．经济寿命 C．已使用年限 D．尚可使用年限

4、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约限制的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产

5、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。A．5 B．10 C．15 D．30

6、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题)A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同

7、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

8、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。A．2667 B．2670 C．3000 D．2660

9、目标定价法属于（）定价方式。A．成本导向定价法 B．随行就市定价法 C．竞争导向定价法 D．购买者导向定价法

10、下列属于强制拍卖的特点是。A：主体的不定性 B：权利义务的对等性 C：国家强制性 D：目的的利他性 E：标的非自有性

11、市场主体通常包括。A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：交易行为

12、房地产市场结构包括__。A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构

13、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法 B：领导定价法 C：目标定价法

D：随行就市定价法 E：借款合同

14、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。A：基础 B：墙和柱 C：屋顶 D：门窗 E：吊车梁

15、位置对于__具有特殊的重要性。A．仓库 B．工业物业 C．商业物业 D．物业管理公司

16、无差异曲线的特点主要有。

A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值

B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小

D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交 E：无差异曲线凸向原点

17、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

18、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A：有效市场＞渗透市场＞服务市场 B：服务市场＞有效市场＞渗透市场 C：有效市场＞服务市场＞渗透市场 D：服务市场＞渗透市场＞有效市场 E：借款合同

19、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化 B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化 20、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图

D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图

21、房地产市场需求的特点主要有。A：多样性 B：广泛性 C：垄断性 D：复杂性

E：具有高度的适应性

22、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。A．零售区域 B．主要区域 C．次要区域 D．边界区域

23、通风施工图纸可分为。A：立面图 B：平面图 C：剖面图 D：系统图 E：详图

24、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。A．3 B．6 C．9 D．12

25、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。A．环境景观 B．离市中心距离 C．朝向

D．城市规划限制条件 E．地势