2015年下半年安徽省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试卷

第一篇：2015年下半年安徽省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试卷

2015年下半年安徽省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。A．单独深度价格修正率 B．累计深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．加权深度价格修正率

2、市场需求的预测一般需要从类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A：三 B：四 C：五 D：六

E：借款合同

3、假设某类住宅的价格从3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53 E：工业用地的监测点评估价格

4、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。A．辅助报表 B．资产负债表

C．资金来源与运用表 D．现金流量表

5、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A：扩张 B：适度从紧 C：紧缩 D：稳健 E：借款合同

6、下列属于商品房在销售时的禁止行为的是__。A．商品房在建成前销售

B．房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

C．房地产开发企业不得在未接触合同前，将其作为合同标的物的商品房再行销给他人 D．商品房必须按套销售，不得分割拆零销售

7、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元／(月·㎡)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6％(单利)，折现率8％，则该房地产的价值为。

A：51.67万元 B：54．35万元 C：66．27万元 D：90．13万元

E：工业用地的监测点评估价格

8、宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为。A：1：200 B：1：500 C：1：500或大于1：500 D：1：1000或大于1：1000 E：执行层的组织协调

9、经会计事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。A：100 B：200 C：600 D：1000 E：执行层的组织协调

10、当供给增加量小于需求减少量时，则__。A．均衡价格下降，均衡交易量增加 B．均衡价格下降，均衡交易量减少 C．均衡价格上升，均衡交易量增加 D．均衡价格上升，均衡交易量减少

11、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。A：《中华人民共和国担保法》 B：《中华人民共和国公司法》 C：《中华人民共和国合同法》 D：《住房置业担保管理试行办法》 E：执行层的组织协调

12、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。A：物质形态与货币形态 B：投资资金量和预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式与对策 E：借款合同

13、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。A．类似房地产的客观 B．类似房地产的实际 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低

14、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理

15、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

E：工业用地的监测点评估价格

16、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和__。A．前期费用 B．房屋开发费 C．财务费用 D．办公费

17、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上政府 B．县级以上人民政府 C．市级以上人民政府 D．省级以上人民政府

18、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。A．满足购买者使用要求 B．购买者支付能力 C．物业预期收益 D．物业用途

19、保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现的保险标的。A：保险人 B：保险利益 C：保险金额 D：被保险人

E：执行层的组织协调

20、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。A．人事部 B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

21、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 E：工业用地的监测点评估价格

22、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格

23、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

24、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。A：新开发房地产项目

B：用于出售用途的房地产项目

C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格

25、估价对象权利人一般是__。A．委托人

B．估价报告使用者 C．估价利害关系人 D．估价对象的抵押人

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、以下可以适用收益法估价的对象是。A：游乐场 B：仓库 C：廉租住宅 D：标准厂房 E：写字楼

2、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费 B．利息

C．外汇汇兑净损失 D．融资代理费

3、按照废物的化学性质，固体废物可分为。A：污泥 B：一般废物 C：有害废物 D：无机废物 E：有机废物

4、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是__。A．加强对房地产市场的监测

B．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C．督促开发企业按城市规划实施开发

D．督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E．不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

5、下列关于地籍图的阐述错误的是__。A．地籍测量绘制的图件称为地籍图

B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素

C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料

D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料

6、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：执行层的组织协调

7、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。A：消费者预算线 B：消费可能线 C：家庭预算线 D：无差异曲线 E：边际替代率

8、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。A．30% B．100% C．130% D．330%

9、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力

B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理 C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记

D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记

E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记

10、基本供水方式可分为四种。A：分质供水方式 B：直接供水方式

C：水泵水箱的供水方式 D：分区分压供水方式 E：设置水箱的供水方式

11、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。A：略低于 B：略高于 C：等于

D：可高于也可低于 E：执行层的组织协调

12、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。

A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋 B：转让拆迁范围內的房屋 C：抵押拆迁范围内的房屋

D：改变拆迁范围內的房屋和土地的用途 E：租赁拆迁范围内的房屋

13、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。A：墙体承重材料 B：竹质的家具 C：装修装饰材料 D：家用电器

E：执行层的组织协调

14、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。

A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷

B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务 C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷

D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿

E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的

15、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．20% C．24% D．30%

16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。A：《住宅平面示意图》 B：《住宅立面示意图》 C：《住宅剖面示意图》 D：《住宅质量保证书》 E：《住宅使用说明书》

17、长期趋势法可以用于。

A：推测、判断房地产的未来价格

B：预测收益法中未来的租金、空置率等

C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏

18、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

19、下列不属于基本报表的是__。A．资金来源与运用表 B．经营成本估算表 C．资产负债表 D．损益表

20、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为的，购房人有权退房。A：96 B：98 C：102 D：103 E：执行层的组织协调

21、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。A：开发商的直接损失

B：开发商的精神损失等间接性损失 C：购房人的精神损失等间接性损失 D：商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失

22、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策 23、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅建设用地使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该建设用地使用权出让合同规定此项目于2007年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回建设用地使用权

B：可以征收200万元以下的土地闲置费

C：可以对开发公司处以相当于地使用权出让金20％的罚款

D：既不能收回建设用地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：执行层的组织协调

24、动态分析与静态分析的本质区别是__。A．动态分析复杂 B．静态分析简单

C．是否考虑资金的时间价值 D．国家规定

25、楼面地价=土地单价÷__。A．建筑层数 B．建筑覆盖率 C．绿地率

D．建筑容积率

第二篇：2015年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试卷

2015年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降 B：上升 C：不变

D：不能确定 E：借款合同

2、以下不属于支配权的是。A：物权 B：知识产权 C：人身权 D：撤销权

E：执行层的组织协调

3、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。A：半 B：1 C：2 D：3 E：执行层的组织协调

4、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。A．10% B．20% C．30% D．40%

5、下面不属于不可控制因素的调查的是__ A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查 D．消费者调查

6、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

7、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是__。A．造价工程师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

8、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门 C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

9、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的现值为。A：612.33万元 B：615.74万元 C：625万元 D：648.15万元

E：工业用地的监测点评估价格

10、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为__。A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

11、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。A：100 B：250 C：500 D：1000 E：执行层的组织协调

12、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点 B：司一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价日的 E：工业用地的监测点评估价格

13、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国内生产净值 D．国民收入

14、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。A．法定代表人或者执行合伙人 B．全体股东或全体合伙人 C．全体注册房地产估价师 D．全体董事

15、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833 B．2500 C．1250 D．1067

16、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为年。A：1．20 B：1．67 C：2．00 D：2．80 E：借款合同

17、下列关于房产分幅图，说法错误的是。

A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料

B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图 C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺

D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点 E：执行层的组织协调

18、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调

19、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 20、经济适用住房的土地使用权全部是供给。A：招标出让 B：拍卖出让 C：挂牌出让 D：划拨

E：执行层的组织协调

21、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1990．696 B：1998．696 C：2003．696 D：2013．696 E：执行层的组织协调

22、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。A．区分共有 B．区分所有 C．公有 D．私有

23、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率 B．运营成本 C．利息备付率 D．成本利润率

24、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。A．购买房地产股票 B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

25、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;

(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是__。A．第(1)、(3)种情况

B．第(3)、(4)、(5)种情况 C．第（23、(4)种情况

D．第(2)、(4)、(5)种情况

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。A．所得税

B．房地产抵押贷款还本付息额 C．改扩建费

D．房屋火灾保险费 E．会计上的折旧额

2、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式 B．房地产交易顺序 C．购买房地产目的 D．房地产类型

3、经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额＝房屋重置成本×(1-残置率)÷__。A．自然寿命 B．经济寿命 C．已使用年限 D．尚可使用年限

4、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约限制的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产

5、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。A．5 B．10 C．15 D．30

6、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题)A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同

7、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

8、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。A．2667 B．2670 C．3000 D．2660

9、目标定价法属于（）定价方式。A．成本导向定价法 B．随行就市定价法 C．竞争导向定价法 D．购买者导向定价法

10、下列属于强制拍卖的特点是。A：主体的不定性 B：权利义务的对等性 C：国家强制性 D：目的的利他性 E：标的非自有性

11、市场主体通常包括。A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：交易行为

12、房地产市场结构包括__。A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构

13、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法 B：领导定价法 C：目标定价法

D：随行就市定价法 E：借款合同

14、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。A：基础 B：墙和柱 C：屋顶 D：门窗 E：吊车梁

15、位置对于__具有特殊的重要性。A．仓库 B．工业物业 C．商业物业 D．物业管理公司

16、无差异曲线的特点主要有。

A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值

B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小

D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交 E：无差异曲线凸向原点

17、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

18、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A：有效市场＞渗透市场＞服务市场 B：服务市场＞有效市场＞渗透市场 C：有效市场＞服务市场＞渗透市场 D：服务市场＞渗透市场＞有效市场 E：借款合同

19、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化 B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化 20、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图

D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图

21、房地产市场需求的特点主要有。A：多样性 B：广泛性 C：垄断性 D：复杂性

E：具有高度的适应性

22、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。A．零售区域 B．主要区域 C．次要区域 D．边界区域

23、通风施工图纸可分为。A：立面图 B：平面图 C：剖面图 D：系统图 E：详图

24、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。A．3 B．6 C．9 D．12

25、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。A．环境景观 B．离市中心距离 C．朝向

D．城市规划限制条件 E．地势

第三篇：新疆2016年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试卷

新疆2016年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试

试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象

2、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。A：房屋权属登记机关 B：县级以上人民政府 C：房屋拆迁管理部门

D：城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调

3、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。A：融通资金职能 B：防灾防损职能 C：分配职能

D：分散风险职能 E：执行层的组织协调

4、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。A．《中华人民共和国土地管理法》 B．《城市房地产管理法》 C．《中华人民共和国城市规划法》 D．《中华人民共和国土地使用法》

5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。A．109 B．117 C．124 D．130

6、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D：存量+新增竣工量-拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格

7、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于__。A．财产损失保险 B．责任保险

C．意外伤害保险 D．保证保险

8、反映企业长期偿债能力的指标是__。A．流动比率 B．速动比率 C．资产负债率 D．存货周转率

9、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。A．18% B．20% C．15% D．25%

10、成本导向定价包括成本加成定价法和__。A．目标定价法 B．领导定价法 C．价值定价法

D．随行就市定价法

11、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。A．实物配租 B．租金核减

C．发放租赁补贴

D．实物配租和租金核减

12、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人 B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约 C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提

D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提 E：执行层的组织协调

13、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。A：30％ B：40％ C：50％ D：60％

E：执行层的组织协调

14、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

15、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

16、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。A．人事部 B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

17、下列关于税收违章处理，表述错误的是。A：违章处理是对纳税人违反税法行为的处置

B：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況 C：紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为 D：抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为 E：执行层的组织协调

18、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。A：规划 B：土地

C：房地产开发 D：建设

E：执行层的组织协调

19、房地产投资信托不包括的类型是__。A．经营型 B．权益型 C．抵押型 D．混合型

20、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．难以判断

21、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。A：500 B：1000 C：2500 D：3000 E：执行层的组织协调

22、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

23、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工业用地的监测点评估价格

24、实物投资可分为。

A：固定资产投资、流动资产投资等 B：生产性投资和非生产性投资 C：直接投资和间接投资 D：短期投资和长期投资 E：借款合同

25、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A．建筑师 B．工程师

C．造价工程师

D．估价师及物业代理

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同

2、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。A：墙承重结构 B：剪力墙结构

C：框架剪力墙结构 D：框架筒体结构 E：框架结构

3、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。A．土地 B．房屋 C．机械设备 D．原材料 E．辅料

4、从事房地产经纪活动的基本条件是__。A．取得房地产经纪人协理从业资格 B．取得房地产经纪人执业资格

C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效

5、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同

6、在下列行为中，属于犯罪的有__。A．欠税 B．偷税 C．抗税 D．退税 E．漏税

7、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。A．1 B．2 C．4 D．5

8、会计要素主要包括__。A．资产、负债、所有者权益

B．资产、负债、所有者权益、收入、费用

C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润 D．资产、收入、利润

9、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)E：借款合同

10、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。A：50 B：100 C：150 D：200 E：执行层的组织协调

11、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率 B．空置率

C．利息备付率 D．成本利润率

12、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题)A：价值工程 B：协议发包 C：合同管理 D：非限额设计 E：可行性研究

13、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)A：警告 B：罚款 C：限期改正 D：限期拆除 E：没收实物

14、《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的。A：20％ B：25％ C：30％ D：35％

E：执行层的组织协调

15、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务 C．为其他部分提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

16、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。A．变动费用 B．固定费用 C．材料费用 D．人工费用

17、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。A．综合利率 B．贷款利率 C．折现率 D．机会成本

18、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。A：较高的收益性 B：较强的流动性 C：直接融资的功能

D：抵御通货膨胀影响的功能 E：借款合同

19、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举 B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D．房地产管理部门确定

20、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策

21、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。

A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为

B：直接融资有利于筹集长期投资资金

C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少 D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大

E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高

22、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是 A：名义利率大于等于实际利率 B：实际利率大于名义利率 C：名义利率等于实际利率 D：实际利率小于名义利率 E：借款合同

23、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。A：期望值相同、标准差小的为优 B：标准差相同、期望值小的为优 C：标准差相同、期望值大的为优 D：标准差系数大的为优 E：标准差系数小的为优

24、__不是减轻纳税人负担的措施。A．附加 B．规定起征点和免征额 C．减税 D．免税

25、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

第四篇：2016年广西房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试题

2016年广西房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、法定税费包括营业税及附加，税率为__，按月缴纳。A．5.5% B．4.4% C．4.3% D．5.3%

2、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断

3、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。

A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务

C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为万元。A：222．76 B：244．67 C：268．67 D：298．33 E：工业用地的监测点评估价格

5、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月

6、下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A：开发工作量 B：经营利润 C：经营收入 D：投资数额 E：借款合同

7、城市规划、镇规划分为总体规划和。A：分区规划 B：简单规划 C：详细规划 D：控制性规划

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门 D．国务院

9、房地产转让的实质是。A：未发生房地产权利人转移 B：房地产权利人发生转移 C：未发生房地产权属转移 D：房地产权属发生转移 E：执行层的组织协调

10、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。A：竣工 B：交付

C：办理房屋所有权登记 D：入住

E：执行层的组织协调

11、在城市__范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《城市房地产管理法》。A．规划区 B．行政区

C．规划区国有土地 D．辖区土地

12、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

13、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记__才能办理有关互换权证契约的手续。A．申请 B．审查 C．批准 D．鉴证

14、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。A：30 B：15 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

15、一宗房地产拍卖保留价的4 500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4 000万元，依次报价的最高应价为4 328万元，则。A：以4 328万元成交 B：以4 500万元成交

C：在4 380万元-4 500万元之间协商成交 D：拍卖无效

E：工业用地的监测点评估价格

16、某建筑物建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2 500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。A：523．45万元 B：593．75万元 C：643．75万元 D：1000万元

E：工业用地的监测点评估价格

17、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

18、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。A．房地产净收益按－固定数额逐年递增 B．房地产净收益按－固定数额逐年递减 C．房地产净收益按－固定比率逐年递增 D．房地产净收益按－固定比率逐年递减

19、税收法律、法规、规章是税收制度的__。A．总体 B．个体 C．主体 D．客体

20、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。A：测算待开发房地产的最高价格 B：测算后续必要支出及应得利润 C：测算房地产开发项目的预期利润

D：测算房地产开发中可能出现的最高费用 E：工业用地的监测点评估价格

21、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。

A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调

22、职工当年缴存的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率 B：结息日挂牌公告的定期存款利率

C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E：执行层的组织协调

23、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。

A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为

B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动

C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章

24、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

25、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。A．网络图法 B．坐标系数 C．横道图法 D．表格法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、属于城市规划法律体系的是。A：主干法及配套法规和规章 B：专项法 C：审批法 D：管理法

E：相关法律法规

2、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。A．2000 B．2500 C．3000 D．3500

3、我国注册建筑师级别设置分为。A：一级注册建筑师 B：二级注册建筑师 C：三级注册建筑师 D：四级注册建筑师 E：五级注册建筑师

4、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” A．公有制 B．私有制

C．社会主义公有制 D．集体所有制

5、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。A：消费者的收入增加

B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加 E：消费者预期未来的房地产价格上升

6、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。A．较大 B．较小 C．差距较大 D．大致接近

7、房地产市场结构包括__。A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构

8、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同

9、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。A：采用特定专利的 B：采用专有技术的

C：建筑艺术造型有特殊要求的

D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E：一般建设工程的勘察、设计业务

10、拍卖的基本原则包括。A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则

D：诚实信用原则 E：保留价原则

11、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。A：用途 B：区位 C：建筑规模 D：建筑档次

E：房地产开发企业

12、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A．4.42% B．8.11% C．8.13% D．9.54%

13、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。A．投资利润率 B．投资回报率 C．贷款利率 D．成本利润率

14、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。A．资质年检制度 B．资质审查制度 C．资质复查制度 D．资质审批制度

15、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。A．预期收益大小 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落

16、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元

E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元

17、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。A：潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B：财务稳定性和长期盈利的能力

C：所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容 D：租户的经营管理水平

E：租户对写字楼内其他客户的影响

18、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为__。A．双赢合并 B．扩张合并 C．吸收合并 D．吞并合并 E．新设合并

19、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的 20、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A：城市基础设施建设费 B：拆迁管理费 C：可行性研究费 D：水文地质勘探费 E：规划、设计费

21、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A．吸纳率分析

B．房地产市场的商业周期分析 C．家庭规模与结构分析

D．投资购买和使用购买的比例分析

22、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。A．土地 B．房屋 C．机械设备 D．原材料 E．辅料

23、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。A．10% B．20% C．50% D．200%

24、土地费用包括。A：土地征用拆迁费 B：土地出让地价款 C：土地转让费 D：“三通一平”等土地开发工程费 E：公共配套设施建设费

25、金融工具的一般特征包括。A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸

第五篇：天津2017年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试题

天津2017年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格

2、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。

A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式

B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权

C：城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效

E：执行层的组织协调

3、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是。A：依法登记的房地产权利受国家法律保护

B：当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C：经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D：房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 E：执行层的组织协调

4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A．财务盈利能力 B．清偿能力

C．资金平衡情况 D．营运能力

5、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。A：退房 B：换房 C：买房 D：卖房

E：执行层的组织协调

6、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。A：整体资产或者部分资产 B：整体资产 C：部分资产 D：固定资产

E：工业用地的监测点评估价格

7、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《财产管理法》

8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000

9、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红

11、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为__年。A．47 B．57 C．67 D．77

12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A．市场价值 B．清算价值

C．快速变现价值 D．投资价值

14、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。A：供给价格 B：需求价格 C：市场价格 D：均衡价格

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)A：观察法 B：实验法 C：讨论法

D：问卷调查法 E：借款合同

16、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。

A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本

D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格

17、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。A：获取房地产当期收益 B：获取房地产未来收益

C：直接从事房地产开发经营活动 D：间接参与房地产开发经营活动 E：借款合同

18、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

19、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400 B：628 C：656 D：700 E：工业用地的监测点评估价格 20、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法

21、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限

D：上、下限

E：执行层的组织协调

22、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：执行层的组织协调

23、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．(2009年试题)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同

24、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。

A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

25、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E：权属有争议的

2、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。A：市场供给的特点 B：市场需求的特点 C：市场交易的特点 D：市场价格的特点 E：市场竞争的特点

3、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。A．最高行为准则与技术性原则对应 B．普适性原则与特殊原则对应 C．谨慎原则与特殊原则对应 D．技术性原则与谨慎原则对应 E．技术性原则与普适性原则对应

4、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。

A：注册资本应在2000万元以上 B：注册资本应在5000万元以上

C：从事房地产开发经营的时间不少于5年 D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万 E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万

5、下列说法正确的是__。A．可比实例肯定是交易实例 B．交易实例肯定是可比实例 C．可比实例不一定是交易实例 D．交易实例不一定是可比实例

6、进度计划管理通常采用横道图和__。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图

7、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。A：维修费 B：折旧费 C：税金 D：投资利息 E：管理费

8、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。A：房地产开发贷款 B：土地储备贷款

C：个人住房抵押贷款 D：个人住房公积金贷款 E：在建工程抵押贷款

9、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权

10、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点

11、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足

12、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能

13、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设” B：房地产测量是指房产测量和地籍测量

C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果

D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定

E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息

14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。A．38 B．42 C．58 D．60

15、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款

B．商用房地产抵押贷款 C．商业性住房抵押贷款 D．政策性住房抵押贷款 E．个人置业抵押贷款

16、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.9

17、估价中的最高最佳使用具体包括__等。A．最仕用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度

18、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题)A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同

19、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。A：金融债券 B：长期债券 C：公募债券 D：公债券 E：抵押债券

20、征用集体土地应遵守的原则是__。A．珍惜土地，合理利用土地 B．保证国家建设用地需要

C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．按用户需要征地的原则

21、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括。A：方法科学

B：调查方法专一性 C：创造性

D：合理信息价值和成本比率 E：政策性

22、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面

23、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。A．已经办理该建筑工程用地批准手续 B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施 D．建设单位已支付工程款

24、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。

A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

25、风险辨识常用方法有。A：蒙特卡洛模拟法

B：筛选一监测一诊断技术 C：幕景分析法 D：德尔菲法 E：智暴法