2016年下半年海南省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试题

第一篇：2016年下半年海南省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试题

2016年下半年海南省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求

取考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：6．2％

B：7．2％

C：8．2％

D：9．2％

E：工业用地的监测点评估价格

2、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。

A．按照房地产的用途和等级划分的B．按照房地产的交易形式划分的C．按照地域范围划分的

D．按照房地产购买者目的划分的

3、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。

A：房地产开发单位

B：业主大会

C：业主委员会

D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门

E：执行层的组织协调

4、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

5、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。

A：成本

B：购买者

C：竞争

D：市场

E：借款合同

6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。

A：在建工程抵押估价业务

B：城市房屋拆迁补偿估价业务

C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格

7、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A．2003年1月1日

B．2004年1月1日

C．2004年12月1日

D．2003年12月1日

8、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格

9、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。

A．活期

B．3个月整存整取

C．6个月整存整取

D．1年整存整取

10、居住用途房地产的位置优劣，主要是看__和安宁程度。

A．周围环境状况

B．繁华程度

C．临街状况

D．附近是否有矿产资源

11、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门

C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

12、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。则该旧办公楼的价值为万元。

A：1 005．34 B：1 006．61 C：2 005．34 D：2 006．61 E：工业用地的监测点评估价格

13、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。

A．31.46万元

B．32.46万元 C．33.46万元

D．34.46万元

14、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的__。

A．替代性

B．发展性

C．地区性

D．复杂性

15、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。

A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

16、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。

A：甲土地或丙土地

B：乙土地或丙土地

C：丙土地

D：甲土地或乙土地

E：工业用地的监测点评估价格

17、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。

A：乙烯

B：光化学烟雾

C：甲烷

D：乙烷

E：执行层的组织协调

18、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。

A：7．50 B：10．00 C：15．00 D：20．00 E：执行层的组织协调

19、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收

20、企业所得税实行比例税率，其税率是。A：10％

B：18％

C：25％

D：33％

E：执行层的组织协调

21、下列有关债券的表述中，不正确的是。

A：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B：关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行

C：私募债券的最大特点是募集对象特定

D：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

E：执行层的组织协调

22、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。

A：466 ㎡

B：496 ㎡

C：506 ㎡

D：596 ㎡

E：工业用地的监测点评估价格

23、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

24、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

25、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、砖木结构二等的残值率为__。

A．2% B．4% C．3% D．5%

2、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A．集体财政

B．国家财政

C．土地开发与农业发展

D．土地管理部门的业务开支

3、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有__。

A．商住楼

B．土地

C．在建工程

D．写字楼

E．建成后的物业

4、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。

A．市场状况

B．经济状况

C．物价状况

D．房地产状况

5、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。

A：办理房地产交易登记、鉴证等手续

B：开展房地产股票活动指导和监督

C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务

D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格

6、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）。

A．房屋销售价格指数

B．房屋租赁价格指数

C．房屋抵押价格指数

D．房屋消费价格指数

E．土地交易价格指数

7、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。

A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上

B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师

C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师

D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师

8、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括

A：按地域范围细分

B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分

D：按交易形式细分

E：按目标市场细分

9、房地产技术发展调查包括调查。

A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平

C：新产品的技术现状和发展趋势

D：通信及交通运输调查

E：能源与资源供应

10、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

11、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率

12、下列关于高层建筑，表述正确的是。

A：7—9层为高层建筑

B：10层以上(含10层)为高层建筑

C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑

D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑

E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑

13、下列哪种房地产最适用成本法估价__。

A．学校

B．公园

C．商场

D．普通商品住宅

E．油田

14、通风施工图纸可分为。

A：立面图

B：平面图

C：剖面图

D：系统图

E：详图

15、指数平滑中的平滑指数。的范围为__。

A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝2

16、若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会__。

A．为0 B．下降

C．上升

D．为1

17、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

18、保险，就是一种针对__办法。

A．危险发生前的预防

B．危险发生中的抑制

C．危险发生后果的抑制

D．危险发生后果的补救

19、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。

A．中位数

B．众数

C．平均数

D．分位数

20、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。

A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

21、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。

A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同

22、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是元。A：388000 B：388640 C：399640 D：400000 E：执行层的组织协调

23、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在__以上的不宜采用。

A．1年

B．半年

C．2年

D．3年

24、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。

A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱

C：小商铺通常比大商铺变现能力弱

D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

25、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。

A：税收政策

B：城市规划调整

C：环境状况

D：城市基础设施状况

E：汇率

第二篇：2016年河北省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试题

2016年河北省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25% 2、2010年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是__。A．15% B．25% C．30% D．35%

3、土地使用税不在__征收。A．城市 B．县城 C．建制镇 D．农村

4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。A．50万元 B．55万元 C．60万元

D．60万元以上

5、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

6、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》

7、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格

8、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A．开发利润率 B．财务利润率 C．项目利润率 D．成本利润率

9、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体

B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C．物权、知识产权、人身权属于形成权

D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体

10、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。

A：3173．45万元 B：3205．26万元 C：4971．37万元 D：7602．76万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估价的作业日期 D：2004年9月30日

E：工业用地的监测点评估价格

12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

13、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。A．用途

B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样

14、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）A．3200  B．3185  C．3257  D．3156

15、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

16、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。A．1.8月 B．2.5季 C．1.8年 D．0.45年

17、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标法

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。A．属于 B．不属于

C．根据情况确定

D．依照抵押合同规定 20、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为__万元。A．100 B．70 C．60 D．40

21、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。A：领导定价法 B：挑战定价法

C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同

22、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。A：房屋出租 B：房屋转租 C：房屋承租 D：房屋租赁

E：执行层的组织协调

23、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。A．40 B．42 C．48 D．50

24、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004．年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法判断

25、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是．(2008年试题)A：税前现金流=有效毛收入-经营费用

B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税

D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3 2、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：执行层的组织协调

3、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

4、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务 C．为其他部分提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

5、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益

D：营业内收支净额 E：营业外收支净额

6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。A：支付土地出让金的贷款

B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C：用于土地储备的贷款

D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E：购房贷款

7、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。A．管理费 B．服务及设备费用 C．保险费 D．职员工资

8、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．竞争充分性 D．交易复杂性

9、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在 B．未来 C．过去 D．B和C

10、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%

11、权益状况比较、调整的主要内容包括__。A．土地使用年限 B．土地出让方式

C．城市规划限制条件 D．楼层、朝向

E．公共设施完备程度

12、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为__年。A．40 B．50 C．60 D．70

13、下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有__。

A．房地产书面咨询收费一般每份300～1000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6% B．房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费

C．房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取 D．房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收 E．实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%

14、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后收入-未分配利润

15、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用__求取。A．市场比较法 B．基准地价修正法 C．假设开发法 D．成本法

16、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

17、属于城市规划法律体系的是。A：主干法及配套法规和规章 B：专项法 C：审批法 D：管理法

E：相关法律法规

18、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。

A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为 B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任 C：代理权不得滥用

D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为

E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使

19、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

20、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A：双方达成的是一种单务合同

B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司开始支付的款项是一种定金 E：停止侵害

21、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。A：市场需求容量 B：消费者行为 C：市场营销因素 D：竞争情况 E：借款合同

22、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置 B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议 D：实行产权调换

E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

23、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》 B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》 C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》 E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》

24、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书

B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证

25、荷载分为。A：永久荷载 B：恒荷載 C：可变荷载 D：偶然荷载 E：必然荷载

第三篇：2016年下半年山西省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试题

2016年下半年山西省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求

取考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格

2、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工业用地的监测点评估价格 3、2004年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由__提高到__。A．10%，20% B．20%，30% C．10%，35% D．20%，35%

4、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税 B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税 C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 E：执行层的组织协调

5、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

6、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。A．76800 B．79104 C．77952 D．81562

7、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格

8、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。A．区域因素 B．1 C．2 D．3 E．权重可比实例估价对象 F．0.590100 G．0.3100100 H．0.2125100

9、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。A：1 B：2 C：3 D：6 E：执行层的组织协调

10、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。

A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

11、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变

D．不能确定

12、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(2009年试题)A：市场需求上限 B：市场有效需求 C：市场现实需求 D：市场最低需求 E：借款合同

13、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是。A：曲面屋顶 B：坡屋顶 C：平屋顶

D：多波式屋顶

E：执行层的组织协调

14、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

15、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100

16、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。A：边际产值 B：边际产量 C：边际收益

D：边际收益产量 E：执行层的组织协调

17、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为．[2004年考题] A：10．0％ B：11．1％ C：11．9％ D：12．5％

E：工业用地的监测点评估价格

18、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。A．屋面板 B．屋架 C．天窗架 D．托架

19、下列不属于房地产区位因素的是．【2006年考题】 A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格 20、需求的交叉弹性是指。

A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度

B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度

D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调

21、不同的房地产估价师对同一估价对象在同„估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】 A：掌握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：委托人不同

E：工业用地的监测点评估价格

22、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。A．书面报告 B．口头报告 C．叙述式报告 D．表格式报告

23、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性

24、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。A．552 B．3519 C．4293 D．4845

25、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为__元/㎡。A．4395 B．4486 C．4636 D．4850

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。A：以房屋作价入股

B：将房屋出租给他人从事经营活动

C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动 D：将房屋出租给他人居住 E：将房屋无偿借用给他人

2、权属管理的首要核心内容是__。A．征地制度 B．房产审查制度 C．登记发证制度 D．纠纷处理制度

3、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面（）。A．房地产产权与交易政策 B．生产和工作方式的转变 C．自然环境的变化 D．家庭生命周期 E．物价水平

4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

5、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。A：较乐观的估计值 B：较保守的估计值 C：过高的估计值 D：过低的估计值 E：可能的估计值

6、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A．丧失民事行为能力 B．死亡

C．不能履行其相应义务 D．依法被宣告死亡 E．被宣告失踪

7、下列关于担保公司设立，表述正确的是。

A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照

B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业

E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业

8、契据登记制又称__。A．德国登记制 B．法国登记制 C．美国登记制 D．意大利登记制

9、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。(2005年试题)A：商住楼 B：土地 C：在建工程 D：写字楼

E：建成后的物业

10、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A．首席代理 B．买方代理 C．卖方代理 D．双重代理

11、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易

12、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A．毛租金收入 B．净租金收入 C．经营收入 D．税后现金流

13、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

14、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。

A：委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B：委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错

C：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质 D：买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵 E：买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵

15、下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是。A：就业增加 B：污染增加 C：税收增加

D：职业收入增加 E：执行层的组织协调

16、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为__。A．土地

B．建成后的物业 C．在建工程 D．地下设施 E．商用物业

17、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损

18、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施

E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

19、下列不属于我国信托机构开办的业务是__。A．信托业务 B．委托业务 C．代营业务 D．外汇业务

20、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为__%。A．6 B．6.9 C．8.8 D．9

21、获取房地产估价业务的措施有．【2004年考题】 A：突破专业能力限制，接受各种估价要求 B：提高服务质量 C：恰当的宣传 D：低收费

E：最大限度压缩估价作业期

22、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A．注册资本980万元 B．有3名一级建造师 C．有3名注册会计师

D．有符合公司法人登记的名称

23、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。A：开发期 B：论证决策期 C：经营准备期 D：经营期 E：销售期

24、下列说法正确的是__。

A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增

B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定

C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加

D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模

25、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％ E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

第四篇：2015年下半年台湾省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题

2015年下半年台湾省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求

取试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、仲裁实行“一裁终局”制，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院。A：不予受理 B：予以受理 C：先予执行 D：强制执行

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

3、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

4、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：__倍。A．5～10，4～6 B．5～12，3～6 C．6～10，4～6 D．3～6，2～3

5、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：楼层 C：方位

D：交通条件

E：工业用地的监测点评估价格

6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格

7、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

8、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A．全面覆盖 B．大量定制 C．市场专业化 D．产品专业化

9、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

10、地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于mm。A：120 B：240 C：360 D：490 E：执行层的组织协调

11、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__ A．建设工程规划许可证 B．施工许可证 C．预售许可证 D．房屋所有权证

12、物业管理的全面启动以为标志。A：物业的接管验收 B：业主入住

C：日常的前期物业管理服务 D：首次业主大会召开 E：执行层的组织协调

13、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿 A．未超过批准期限的临时建筑 B．违法建筑

C．超过批准期限的临时建筑

D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋

14、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．市场 B．财务 C．政策 D．经营

15、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。

A．单位面积土地上农产品的产量 B．市场上每单位农产品的价格 C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

16、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。A：0.5～2.0 B：1.5～2.0 C：0.5～1.5 D：1.0～1.5 E：工业用地的监测点评估价格

17、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。A．1% B．3% C．5% D．7%

18、定位于最大的细分市场的营销方式是__。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

19、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是__。A．属永久性建筑有柱的货棚

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C．无顶盖的室外楼梯

D．与室内不相通的类似于阳台的建筑

20、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常 B：较低 C：平均 D：较高

E：工业用地的监测点评估价格

21、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。A：国务院 B：国土资源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于．【2005年考题】 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素

E：工业用地的监测点评估价格

23、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。A．简单平均法 B．移动平均法

C．加权移动平均法 D．指数平滑法

24、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/ ㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。A：1125 B：1800 C：2250 D：3375 E：工业用地的监测点评估价格

25、以保险的实施形式为标准，可将保险分为__。A．商业保险、社会保险和政策保险 B．财产保险和人身保险 C．自愿保险和强制保险 D．定期保险和不定值保险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、成本控制的主要对象是主要费用中的__。A．固定费用 B．变动费用 C．经营费用 D．原材料费用

2、是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人

E：执行层的组织协调

3、取得开发项目用地所发生的费用为__。A．用地使用费 B．土地费用 C．土地转让费 D．土地租用费

4、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政府 E：县级人民政府

5、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

6、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。A．国务院

B．国务院建设行政主管部门 C．城市规划主管部门 D．土地管理局

7、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。A：容积率

B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位

8、分析市场趋势的方法有。A：潜在分析法 B：宏观环境预测法 C：销售人员意见综合法 D：专家意见法

E：购买者意图调查法

9、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地 B．设定标准深度

C．将标准深度分为若干等份

D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E．按深度价格修正率求取路线价

10、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A：用途多样性 B：合法性

C：相互影响性 D：外部性 E：易受限制

11、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。A：租金和价格都不发生变化 B：建造成本不发生变化 C：新增量和灭失量相等

D：房地产资产存量保持不变 E：价格与重置成本相同

12、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。A：土地 B：劳动力 C：资本 D：经验 E：环境

13、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是 A：名义利率大于等于实际利率 B：实际利率大于名义利率 C：名义利率等于实际利率 D：实际利率小于名义利率 E：借款合同

14、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题)A：奖励住房公积金管理中心职工 B：建立住房公积金贷款风险准备金 C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金 E：建设经济适用住房的补充资金

15、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。A．发行企业债券

B．向银行借入信用贷款 C．房地产开发贷款

D．在公开市场上发行股票 E．土地储备贷款

16、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

17、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。A．区位 B．用途

C．搬迁补助费 D．建筑面积

18、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

19、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A．378.49 B．678.22 C．779.14 D．804.73 20、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权

D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任

21、保险的基本原则包括。A：最大诚信原则 B：保险利益原则 C：远因原则 D：近因原则 E：损失补偿原则

22、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款

23、估价报告有效期应从__起计。A．估价时点 B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

24、建筑平面设计常见的组合方式包括。A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合

25、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。A．前期工程资料 B．土建资料

C．安装方面的资料 D．设计文件 E．竣工图

第五篇：2017年上半年山东省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题

2017年上半年山东省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求

取试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、资本化率的公式为。A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格

2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格

3、投资项目资本金是指__。

A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

4、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。A．60% B．70% C．80% D．90%

5、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格

6、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。A．市场潜量 B．市场预测量 C．市场最低量 D．市场最高量

7、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。A．40 000 B．53 600 C．66 800 D．80 000

8、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格

9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A．3275 B．3287 C．3402 D．4375

10、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用__的行为。A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权

D．建筑物相邻关系

11、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。A：主体 B：客体 C：内容 D：形式

E：执行层的组织协调

13、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A．7 B．10 C．15 D．20

14、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位

15、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为

万元。A：35 B：37．8 C：38．4 D：73．4 E：借款合同

16、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．会计折旧

17、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年 A．1 B．2 C．3 D．5

18、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是__元。A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00

19、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。A：成交价格 B：理论价格 C：评估价值 D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

20、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍 B．安置补助费只能发放给安置单位 C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

21、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋 B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产

C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产

D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税

E：执行层的组织协调

22、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记 B．工商鉴证 C．公证 D．签订

23、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。

A．安装组合情况 B．冷凝器冷却方式 C．设备设置情况 D．所用介质

24、依法不能免征房产税的房屋是__。A．政府机关的办公楼 B．武警部队的营房 C．个人自住的住房 D．百货公司的商场

25、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。

A：房屋重置价格结合结构差价 B：商品房价格 C：房屋结构差价

D：房屋重置价格结合成新差价 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指__。

A．房屋共有建筑面积 B．土地使用面积 C．房屋使用面积 D．房屋建筑面积

2、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为__元/m2。A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

3、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。A．抵押人 B．抵押权人

C．房屋权属登记机关 D．公证机关

4、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管

5、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。A：该房屋的所有权仍属于张某

B：张某应将该房屋交付给甲银行使用 C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋

D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效 E：该房屋所有权证书交给甲银行保管

6、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。A．成本加成定价法 B．目标定价法

C．认知价值定价法 D．领导定价法

7、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A：无偿划拨 B：协议出让 C：挂牌 D：拍卖 E：招标

8、业主大会履行的职责有__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施 E．选聘、解聘物业企业

9、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调

10、下列关于房产分丘图，表述正确的有。A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000 D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细

11、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：执行层的组织协调

12、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50%

13、已知某城市容积率修正系数表，如下表：

容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1 F．修正系数 F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9

14、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性 B：客观性 C：相关性 D：可比性 E：明晰性

15、征用土地实行__级审批制度。A．一 B．二 C．三 D．四

16、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。A．深度百分率 B．资本化率 C．收益率 D．物价指数

E．其他价格修正率

17、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性

18、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A．10 B．15 C．20 D．30

19、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B．收益法中未来租金、运营费用的预测

C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D．市场比较法中对房地产状况进行调整 E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

20、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。A：住宅专项维修资金的存储利息

B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 C：住宅共用设施设备报废后回收的残值 D：物业服务企业的支出节余

E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益

21、下列说法不正确的是__。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1 B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

22、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。A：按地域细分

B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分

23、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。A．营业税 B．教育费附加

C．城市维护建设税 D．房产税

E．土地使用费

24、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。

A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制 B：梁是跨过空间的横向构件

C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载 E：柱子是独立支承结构的竖向构件

25、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。A．较低 B．较高 C．不高不低 D．为零