2016年江苏省房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求取方式考试试题

第一篇：2016年江苏省房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求取方式考试试题

2016年江苏省房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求取方式考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、临时使用土地的期限，最多不得超过年。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元．(2007年试题)A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同

3、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格

4、我国目前建设监理主要是阶段的监理。A：项目立项

B：项目可行性研究 C：项目实施 D：当事人使用

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．无限责任公司 B．股份有限公司 C．有限责任公司 D．两合公司

6、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。A．生产理论和价格理论 B．成本理论和市场均衡理论 C．生产理论和市场均衡理论 D．生产理论和成本理论

7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A．资金来源与运用表 B．损益表

C．资本金现金流量表 D．全部投资现金流量表

8、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。A．2 B．4 C．6 D．12

9、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。

A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖

10、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：⑩出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)

11、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。A．满足购买者使用要求 B．购买者支付能力 C．物业预期收益 D．物业用途

12、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。A．时限问题 B．附加值 C．利率 D．折旧

13、混凝土的主要性质是。A：水灰比 B：水泥品种 C：和易性 D：砂率

E：执行层的组织协调

14、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。A：土地总价 B：土地单价 C：楼面地价 D：商品房价格

E：工业用地的监测点评估价格

15、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A．用途 B．建筑规模 C．容积率 D．绿地率

16、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A：体量 B：结构 C：设施 D：层高

E：工业用地的监测点评估价格

17、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

18、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。A．经批准占用的耕地 B．经批准占用的土地 C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

19、__是收集一手资料时最普遍采用的手段。A．问卷 B．座谈 C．电话 D．邮寄

20、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度

B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格

21、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲

E：工业用地的监测点评估价格

22、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为

6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

23、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为__。A．8.8% B．10% C．18% D．18.6%

24、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工业用地的监测点评估价格

25、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。A：劳动的边际产值 B：劳动的边际收益 C：劳动的边际收益产量 D：劳动的边际生产力 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、对于拍卖，下列说法错误的是__。

A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可 B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的 C．拍卖商品的出售价格由买方定价 D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份

2、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地 B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地 C：专用绿地 D：专用园地 E：专用林地

3、下列关于房地产转让，表述正确的是。

A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

B：房地产转让时应当签订书面转让合同

C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限

D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金

E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续

4、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。A：房地产业与建筑业既有联系又有区别

B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质

D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业

5、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。A．物业的易接近性 B．物业的临街状况 C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

6、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补

C：产权调换房屋不存在多退少补问题

D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则 E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的

7、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。

A：基础数据是否正确 B：是否符合估价原则

C：估价时间的长短是否合理

D：选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 E：所搜集的资料是否全面

8、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。A．客户评价 B．项目评估

C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

9、应分摊的共有建筑面积不包括__。

A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积 B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半 C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层 D．外墙(包括山墙)水平投影面积的一半

10、明确估价的基本事项包括。A：明确估价对象 B：明确估价目的 C：明确估价时点 D：明确估价方法 E：明确估价人员

11、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。A．建筑装饰部位 B．制造工艺 C．化学成分 D．力学性能

12、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表

13、关于年度运营预算，下列说法错误的是。

A：该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B：该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C：该预算不需为不可预见费用的支出预留空间

D：该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会 E：借款合同

14、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状

15、价值工程中，提高价值的方法包括等。A：功能提高，费用不变 B：功能不变，费用降低 C：功能提高，费用下降 D：功能提高小于费用提高 E：功能下降小于费用下降

16、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。A：房地产转让 B：房地产抵押 C：房屋租赁 D：房地产权属 E：房地产经营

17、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。A．比较风险

B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险

18、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调

19、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A：15 B：30 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 20、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A．10 B．20 C．30 D．60

21、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在。A：第一阶段 B：第二阶段初期 C：第二阶段末期 D：第三阶段 E：第四阶段

22、下列关于物权的表述中，正确的有。A：物权具有优先效力

B：任何情况下的物权均优先于债权 C：物权的设定必须公示

D：不动产物权的公示方式是登记 E：动产物权的公示方式是占有

23、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券

24、房地产投资的缺点是。A：相对较高的收益水平B：易于获得金融机构的支持 C：抵消通货膨胀的影响 D：投资回收期较长 E：借款合同

25、商业用地房地产位置的优劣主要取决于__。A．周围环境状况、安宁程度 B．位置有利于原料和产品的运输 C．交通是否便捷及离市中心的远近D．繁华程度、临街状况

第二篇：2016年新疆房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求取方式试题

2016年新疆房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求

取方式试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。(2008年试题)A：非竞争性 B：非排他性 C：竞争性 D：排他性

E：执行层的组织协调

2、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。A：中国共产党第十一次全国代表大会 B：中国共产党第十二次全国代表大会 C：中国共产党第十三次全国代表大会 D：中国共产党第十四次全国代表大会 E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。A．40 D．100 C．160 D．200

4、房地产估价可以认为是__。A．一种定价

B．对估价对象可实现价格的保证 C．可以取代当事人的某种民事权利

D．为当事人提供公平可信的价格参考依据

5、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数 B．融资类参数

C．评价标准类指标 D．收益类指标

6、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】 A：4 400元/㎡ B：4 409元/㎡ C：4 445元／㎡ D：4 455元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格

7、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。A．施工图设计 B．可行性研究 C．成本收益分析

D．项目建设书的编制

8、下列表述中不正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格

9、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念

10、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格

11、廉租住房租金由构成。A：维修费和管理费 B：维修费和利润

C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金 E：执行层的组织协调

12、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A：税金 B：拍卖费用

C：土地使用权出让金 D：土地使用成本

E：工业用地的监测点评估价格

13、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

14、投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0．25％～1．5％，该阶段为。

A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

15、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工业用地的监测点评估价格

16、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。A：集体财政 B：国家财政

C：土地开发与农业发展

D：土地管理部门的业务开支 E：执行层的组织协调

17、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

18、高尔夫球场属于。A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：特殊物业 E：借款合同

19、违章建筑是指。

A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物

B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必须加盖公章

20、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．【2007年考题】

A：358．85万元 B：360．49万元 C：362．93万元 D：365．29万元

E：工业用地的监测点评估价格

21、供给曲线所在坐标系的横纵坐标分别是__。A．供给量和商品价格 B．时间和供给量 C．供给量和时间

D．商品价格和供给量

22、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1600万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。A．525.49 B．625.49 C．725.49 D．825.49

23、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。A：估价机构 B：估价师

C：估价报告使用者

D：估价委托人的估价需要 E：工业用地的监测点评估价格

24、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工业用地的监测点评估价格

25、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于 A：财产损失保险 B：责任保险

C：意外伤害保险 D：保证保险

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产估价师有下列情况之一，由注册机构撤销其注册，收回注册证书__。A．本人未申请续期注册的 B．完全丧失民事行为能力的 C．受行政处罚的 D．死亡或失踪的

E．脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上的(含1年)

2、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。

A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上

B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师 C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师

D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师

3、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A．10 B．15 C．20 D．30

4、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业

5、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则__。A．全部参加考试人员为总体单位 B．全部参加考试人员为统计总体 C．你作为考生是总体单位 D．你作为考生是个体

E．你的年龄是一个品质标志

6、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。

A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利

B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利 C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制

D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还 E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效

7、居住用地的使用权出让最高年限为__年。A．85 B．30 C．50 D．70

8、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力

C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E：资金来源与资金流动性无关

9、耕地占用税实行。A：比例税率 B：累进税率

C：比例税率和定额税率 D：定额税率

E：执行层的组织协调

10、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的登记申请予以核准登记。A：初始 B：转移 C：变更

D：他项权利 E：注销

11、房产图的测绘顺序为__。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

12、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记

B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请

C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章

D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

13、房地产开发前期的规划管理包括__。A．开发项目的选址定点审批 B．规划设计条件审批 C．规划设计方案审批

D．核发建设用地规划许可证 E．核发建设用地批准书

14、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。A：以房屋作价入股

B：将房屋出租给他人从事经营活动

C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动 D：将房屋出租给他人居住 E：将房屋无偿借用给他人

15、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证

C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业

E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查

16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__。A．15.0% B．15.7% C．12.6% D．11.6%

17、甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是。(2009年试题)A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大

C：甲、乙两个物业的投资风险相同

D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小 E：借款合同

18、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。A：成本导向定价 B：销售导向定价 C：购买者导向定价 D：竞争导向定价 E：借款合同

19、物业管理服务收费的计费方式主要包括。A：服务制 B：酬金制 C：包干制 D：管理制 E：服务和管理制

20、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红

21、城镇基准地价内涵包括。A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费

22、路线价法估价的第四个步骤是__。A．设定标准临街深度 B．选取标准临街宗地 C．调查评估路线价 D．制作价格修正率表

23、下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是__。

A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出

B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本

C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本

D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本

24、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。

A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素

25、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。A：拍品 B：拍卖物 C：拍卖人 D：拍卖方式 E：拍卖时间

第三篇：2016年广西房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求取方式模拟试题

2016年广西房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求

取方式模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是__。A．甲＞乙＞丙 B．丙＞乙＞甲 C．乙＞甲＞丙 D．乙＞丙＞甲 2、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同

3、一个民事法律关系中至少有个主体。A：一 B：二 C：三 D：四

E：执行层的组织协调

4、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。A．简单平均法 B．移动平均法

C．加权移动平均法 D．指数平滑法

5、共有房地产的房地产权证由__收执。A．共有人共同 B．共有人分别

C．权利人推举的持证人

D．房地产主管部门指定的权利人

6、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。A．建设项目批准文件

B．国有土地使用权批准文件 C．拆迁计划和拆迁方案 D．拆迁补偿安置协议

7、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记 B．工商鉴证 C．公证 D．签订

8、下列关于会计主体，表述错误的是。

A：会计主体是指会计信息所反映的特定单位 B：会计主体也称为会计实体、会计个体 C：会计主体相同于法律主体 D：会计主体不一定是法律主体 E：执行层的组织协调

9、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

10、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。A：总供给 B：总需求 C：总保障 D：总内需

E：执行层的组织协调

11、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。A．50 B．90 C．100 D．150

12、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数 B．融资类参数

C．评价标准类指标 D．收益类指标

13、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。A．64 B．96 C．160 D．224

14、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25

15、物业服务合同属于我国合同分类中的。A：单务合同 B：委托合同 C：无偿合同 D：非典型合同

E：执行层的组织协调

16、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位

17、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是__年。A．40 B．50 C．60 D．70

18、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100，甲公司应当返还张某元。A：60000 B：67000 C：83500 D：100000 E：执行层的组织协调

19、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。A：居民收入增加 B：房产税征收 C：人民币升值

D：居民消费价格指数上升 E：工业用地的监测点评估价格

20、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。A：开发商 B：银行 C：购房者 D：都是 E：借款合同

21、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图

E：执行层的组织协调

22、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。A：房地产开发公司 B：房地产管理机构 C：被拆迁人 D：拆迁申请人

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年．其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年．假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为．【2006年考题】 A：400万元 B：628万元 C：656万元 D：700万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。A．项目策划

B．项目方案的设计 C．可行性研究 D．成本收益分析

25、耕地占用税实行__税率。A．幅度定额税率 B．超额累进税率 C．地区差别税率 D．比例税率

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房屋抵押权自__之日起生效。A．抵押合同签订 B．抵押合同生效 C．抵押权登记

D．核发他项权利证书

2、从买方角度看，成本法的理论依据是__。A．生产费用价值论 B．替代原理 C．效用价值论 D．重新购建价格

3、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同

4、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。A．生产成本 B．销售费用 C．经营费用 D．机会成本 E．全寿命费用

5、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为__万元。A．1257 B．1571 C．800 D．1300

6、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。A：合同关系 B：财产关系 C：人身关系 D：社会关系 E：经济关系

7、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。A．5362 B．5374 C．5532 D．5702

8、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的__，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。A．财产功能 B．产品功能 C．基本功能 D．辅助功能

9、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。A．将现金存入银行 B．购进一批材料，货款暂欠 C．以银行存款购买设备

D．以银行存款偿还银行借款

10、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度下降，那么该类型物业的出租需求就会。A：大幅增加 B：小幅增加 C：不变 D：减少 E：借款合同

11、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税

12、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。A．定向使用 B．安全运作 C．严格时限 D．按时使用

13、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题)A：买地一建房一卖房 B：买房一经营

C：买房一出租一转售 D：买房一出租

E：买地一开发一转让

14、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。A：《中华人民共和国宪法》 B：《中华人民共和国城乡规划法》 C：《中华人民共和国城市房地产管理法》 D：《中华人民共和国土地管理法》 E：《土地管理法实施条例》

15、在下列行为中，属于犯罪的有__。A．欠税 B．偷税 C．抗税 D．退税 E．漏税

16、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A．0.5 B．1.5 C．2 D．3

17、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A：使用土地

B：土地使用权出让合同生效 C：土地使用权出让金缴纳 D：土地使用证取得 E：执行层的组织协调

18、房地产权属档案应当以为单元建档。A：街道 B：房号 C：幢 D：丘

E：执行层的组织协调

19、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。A．客观性原则 B．一贯性原则 C．持续性原则 D．相关性原则 20、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。A．33 B．40 C．43 D．47

21、财务分析不包括。A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调

22、房地产最重要的一个特性是。A：位置固定性 B：适应性 C：异质性

D：寿命周期长 E：借款合同

23、租赁行为应有明确的租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过__年，超过部分无效。A．30 B．50 C．15 D．20

24、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易

25、物业服务收费的计费方式包括__。A．按物业面积 B．包干制

C．按物业价值比例 D．酬金制 E．薪金制

第四篇：2017年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求取方式模拟试题

2017年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格的求取方式模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工业用地的监测点评估价格

2、如某笔贷款的月利率为1％，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。A：12％ B：12．55％ C：12．68％ D：13．55％ E：借款合同

3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。A：4800 B：5124 C：5800 D：7124 E：工业用地的监测点评估价格

4、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。A：开发商 B：委托人 C：估价机构 D：工商局

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是。A：成本利润率是年成本利润率

B：成本利润率是开发经营期的成本利润率

C：投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D：投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 E：借款合同

6、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。A．预算法 B．成本法 C．定额法 D．拍卖法

7、中国现有房地产租金统计，是基于__的统计。A．不同类型的房屋的中位数租金 B．同类型的房屋的中位数租金 C．各类物业平均租金 D．同类型物业平均租金

8、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

9、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．89.74 B．91.52 C．93.84 D．97.22

10、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。A．10 B．15 C．20 D．30

11、价格效应是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情況下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：执行层的组织协调

12、下列不属于房地产中介服务特点的是__。A．人员特定 B．时间准确 C．委托服务 D．服务有偿

13、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。A：供给非同质性 B：需求多样性 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同

14、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工业用地的监测点评估价格

15、关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是__。

A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息

B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算

C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益

D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算

16、用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格-房屋年折旧额 B：房屋重置价格×房屋成新度

C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 E：工业用地的监测点评估价格

17、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。A．80～100 B．80～120 C．100～120 D．100～140

18、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状．

19、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。A：3384元／㎡ B：3436元／㎡ C：3565元／㎡ D：3620元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 20、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。该商品房的成交价格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

21、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A：社会环境 B：政治环境 C：经济环境 D：金融环境 E：借款合同

22、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月

23、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A．2 B．3 C．4 D．5

24、房地产估价报告应有至少__名专职注册房地产估价师签字。A．1 B．2 C．3 D．4

25、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是__。A．征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府

B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C．基本农田由国务院审批

D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、网络图有表现形式。A：单代号网络 B：双代号网络 C：复合网络 D：时标网络 E：三维网络

2、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。A．企业住房贷款 B．等额本金方式

C．政策性住房抵押贷款 D．等额本息方式

3、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式 B．房地产交易顺序 C．购买房地产目的 D．房地产类型

4、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行自贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。(2008年试题)A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款合同

5、不属于市场法估价的步骤是__。A．搜集交易实例

B．查看交易成功的比例 C．比较价格的最大差距 D．选取可比实例

E．对可比实例的成交价格进行适当的处理

6、房地产价格的形成条件有。A：房地户的需要 B：房地产的有用性 C：房地产的有效需求 D：房地产的相对稀缺性 E：房地产的有效供给

7、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有__。A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元 C．该房地产的实际价格高于50万元 D．该房地产的实际价格为50万元 E．该房地产不存在名义价格

8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。A：土地出让价款 B：土地购置税费 C：基础设施建设费 D：水文地质勘测费 E：土地开发工程费

9、工业用地使用权出让方式不包括__。A．招标方式 B．挂牌方式 C．划拨方式 D．协议方式

10、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。(过时)A：建筑安装工程 B：新建和扩建

C：设备与工器具购置 D：迁建和恢复 E：其他费用

11、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

12、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

13、下列不属于房地产保险估价范围的是__。A．房地产投保时的保险价值评估 B．保险事故发生后的损失价值 C．价值的最差值的评估 D．损失程度评估

14、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。A．价格越高，需求越小 B．价格越低，需求越小 C．价格越低，需求越大 D．价格越高，需求越大

15、物业管理的社会化有两个基本含义，即。

A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业

16、求取建筑物重新建造成本的方法有__。A．指数调整法 B．实际观察法 C．工料测量法 D．分部分项法

17、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是__。A．金融业的发展 B．社会人口密度 C．物价的高低

D．自然环境的变化 E．政治制度的变迁

18、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A．资金 B．金融机构 C．房地产项目 D．利率高低

19、根据偿还期限的长短，债券可分。A：短期债券 B：中期债券 C：长期债券 D：公债券 E：永久债券 20、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。A．业主大会制度 B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度 D．住宅小区综合验收制度 E．住房专项维修资金制度

21、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法 B：领导定价法 C：目标定价法

D：随行就市定价法 E：借款合同

22、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8

23、对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。A．租金收入减少 B．附加支出增加

C．物业资本价值下降 D．运营成本下降

E．租客要求更大的租金折扣

24、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润 A．①②③ B．①②③④⑤ C．②③⑤ D．①②④

25、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A．债权人通常是商业银行 B．不能用于偿还土地购置贷款

C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D．还款资金来源通常是销售收入

第五篇：江苏省2016年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的求取思路试题

江苏省2016年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的求取思

路试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为．【2007年考题】

A：1765元

B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工业用地的监测点评估价格

3、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

4、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A．科学

B．客观

C．准确

D．全面

5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。

A：空间直线距离

B：交通路线距离

C：交通时间距离

D：经济距离

E：工业用地的监测点评估价格

6、关于下列数据表述正确的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

7、城市规划、镇规划分为总体规划和。

A：分区规划

B：简单规划

C：详细规划

D：控制性规划

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。

A．FNPV大于国家规定值

B．FNPV达到企业可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

9、以下不是房地产投资信托特征的是__。

A．流动性好

B．高现金汇报

C．市场价值不稳定

D．抵御通货膨胀

10、税收法律、法规、规章是税收制度的__。

A．总体

B．个体

C．主体

D．客体

11、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

12、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。

A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

13、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年

B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施

C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地

D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响

14、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。

A：该损害在经济上是可修复的

B：修复所能带来的价值增加额为500万元

C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

15、某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为．【2006年考题】

A：521万元

B：533万元

C：695万元

D：711万元

E：工业用地的监测点评估价格

16、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。

A：103．26％

B：105．43％

C：112．06％

D：114．42％

E：工业用地的监测点评估价格

17、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。

A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

E：工业用地的监测点评估价格

18、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。

A：房地产开发投资

B：房地产置业投资

C：房地产间接投资

D：投资于房地产投资信托基金

E：借款合同

19、下列关于征收土地的表述中，正确的是。

A：土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B：安置补助费只能发放给安置单位

C：并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D：只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

E：执行层的组织协调

20、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元． 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

21、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

22、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A．不可移动性

B．适应性

C．弱流动性

D．相互影响性

23、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

24、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

25、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A．出售

B．抵押

C．转让

D．经营

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。

A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

2、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值 3、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。

A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%

4、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

5、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策

6、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m2，则李某可以选择__。

A．退房

B．甲公司返还李某22 500元

C．甲公司返还李某27 900元

D．甲公司返还李某36 706元

E．甲公司返还李某45 000元

7、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。

A：质量

B：安全

C：成本

D：资源

E：时间

8、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：国务院授权的部门

B：国务院授权的机构

C：由地方人民政府授权的部门

D：由地方人民政府授权的机构

E：由地方人民政府授权的个人

9、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)A：单元估算法

B：概预算定额法

C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模拟法

E：单位指标估算法

10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站

11、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。

A：单元估算法

B：概算指标法

C：单位指标估算法

D：工程最近似匡算法 E：借款合同

12、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。

A：补偿方式和补偿金额

B：安置用房面积和安置地点

C：搬迁期限

D：搬迁协议

E：搬迁过渡方式和过渡期限

13、成本法中的利息计算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润

D．借贷资金

E．自有资金

14、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：将承租的房屋擅自转租

B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：故意损坏房屋的行为

E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

15、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

16、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。

A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任

B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约

C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行

D．违约的形式包括预期违约和实际违约

17、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收万元土地闲置费。

A：100 B：150 C：160 D：200 E：执行层的组织协调

18、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。

A．量化性

B．增值率

C．移换性

D．离散性

19、城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是。

A：紫线

B：绿线

C：蓝线

D：黄线

E：执行层的组织协调

20、征收土地公告应包括的内容有__。

A．征收批准机关、文号、时间和用途

B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积

C．征地补偿标准和农业人口安置途径

D．办理征地补偿的期限、地点

E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式

21、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀

B．金融机构的过度放贷

C．土地的有限性和稀缺性

D．开发商之间的博弈

22、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。

A：国家机关用地

B：商品住宅用地

C：学校用地

D：高速公路用地

E：国家重点扶持的能源项目用地

23、下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有。

A：资金短缺

B：洪涝灾害

C：建材供应短缺

D：开挖基槽发现重要古墓

E：规划方案上报后审批期限超过一年

24、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。

A．比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法

25、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。

A：基础数据是否正确

B：是否符合估价原则 C：估价时间的长短是否合理

D：选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的E：所搜集的资料是否全面