2015年下半年台湾省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题

第一篇：2015年下半年台湾省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题

2015年下半年台湾省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求

取试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、仲裁实行“一裁终局”制，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院。A：不予受理 B：予以受理 C：先予执行 D：强制执行

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

3、房价收入比在倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调

4、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：__倍。A．5～10，4～6 B．5～12，3～6 C．6～10，4～6 D．3～6，2～3

5、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：楼层 C：方位

D：交通条件

E：工业用地的监测点评估价格

6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格

7、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

8、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A．全面覆盖 B．大量定制 C．市场专业化 D．产品专业化

9、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

10、地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于mm。A：120 B：240 C：360 D：490 E：执行层的组织协调

11、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__ A．建设工程规划许可证 B．施工许可证 C．预售许可证 D．房屋所有权证

12、物业管理的全面启动以为标志。A：物业的接管验收 B：业主入住

C：日常的前期物业管理服务 D：首次业主大会召开 E：执行层的组织协调

13、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿 A．未超过批准期限的临时建筑 B．违法建筑

C．超过批准期限的临时建筑

D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋

14、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．市场 B．财务 C．政策 D．经营

15、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。

A．单位面积土地上农产品的产量 B．市场上每单位农产品的价格 C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

16、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。A：0.5～2.0 B：1.5～2.0 C：0.5～1.5 D：1.0～1.5 E：工业用地的监测点评估价格

17、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。A．1% B．3% C．5% D．7%

18、定位于最大的细分市场的营销方式是__。A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销

19、根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是__。A．属永久性建筑有柱的货棚

B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C．无顶盖的室外楼梯

D．与室内不相通的类似于阳台的建筑

20、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常 B：较低 C：平均 D：较高

E：工业用地的监测点评估价格

21、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。A：国务院 B：国土资源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于．【2005年考题】 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素

E：工业用地的监测点评估价格

23、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。A．简单平均法 B．移动平均法

C．加权移动平均法 D．指数平滑法

24、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/ ㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。A：1125 B：1800 C：2250 D：3375 E：工业用地的监测点评估价格

25、以保险的实施形式为标准，可将保险分为__。A．商业保险、社会保险和政策保险 B．财产保险和人身保险 C．自愿保险和强制保险 D．定期保险和不定值保险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、成本控制的主要对象是主要费用中的__。A．固定费用 B．变动费用 C．经营费用 D．原材料费用

2、是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人

E：执行层的组织协调

3、取得开发项目用地所发生的费用为__。A．用地使用费 B．土地费用 C．土地转让费 D．土地租用费

4、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政府 E：县级人民政府

5、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

6、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。A．国务院

B．国务院建设行政主管部门 C．城市规划主管部门 D．土地管理局

7、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。A：容积率

B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位

8、分析市场趋势的方法有。A：潜在分析法 B：宏观环境预测法 C：销售人员意见综合法 D：专家意见法

E：购买者意图调查法

9、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地 B．设定标准深度

C．将标准深度分为若干等份

D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E．按深度价格修正率求取路线价

10、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A：用途多样性 B：合法性

C：相互影响性 D：外部性 E：易受限制

11、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。A：租金和价格都不发生变化 B：建造成本不发生变化 C：新增量和灭失量相等

D：房地产资产存量保持不变 E：价格与重置成本相同

12、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。A：土地 B：劳动力 C：资本 D：经验 E：环境

13、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是 A：名义利率大于等于实际利率 B：实际利率大于名义利率 C：名义利率等于实际利率 D：实际利率小于名义利率 E：借款合同

14、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题)A：奖励住房公积金管理中心职工 B：建立住房公积金贷款风险准备金 C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金 E：建设经济适用住房的补充资金

15、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。A．发行企业债券

B．向银行借入信用贷款 C．房地产开发贷款

D．在公开市场上发行股票 E．土地储备贷款

16、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

17、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。A．区位 B．用途

C．搬迁补助费 D．建筑面积

18、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

19、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A．378.49 B．678.22 C．779.14 D．804.73 20、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权

D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任

21、保险的基本原则包括。A：最大诚信原则 B：保险利益原则 C：远因原则 D：近因原则 E：损失补偿原则

22、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款

23、估价报告有效期应从__起计。A．估价时点 B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

24、建筑平面设计常见的组合方式包括。A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合

25、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。A．前期工程资料 B．土建资料

C．安装方面的资料 D．设计文件 E．竣工图

第二篇：2017年上半年山东省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取试题

2017年上半年山东省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求

取试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、资本化率的公式为。A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格

2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格

3、投资项目资本金是指__。

A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出

4、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。A．60% B．70% C．80% D．90%

5、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格

6、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为__。A．市场潜量 B．市场预测量 C．市场最低量 D．市场最高量

7、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。A．40 000 B．53 600 C．66 800 D．80 000

8、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格

9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A．3275 B．3287 C．3402 D．4375

10、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用__的行为。A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权

D．建筑物相邻关系

11、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。A：主体 B：客体 C：内容 D：形式

E：执行层的组织协调

13、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A．7 B．10 C．15 D．20

14、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位

15、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为

万元。A：35 B：37．8 C：38．4 D：73．4 E：借款合同

16、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．会计折旧

17、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年 A．1 B．2 C．3 D．5

18、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是__元。A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00

19、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。A：成交价格 B：理论价格 C：评估价值 D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

20、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍 B．安置补助费只能发放给安置单位 C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

21、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋 B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产

C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产

D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税

E：执行层的组织协调

22、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记 B．工商鉴证 C．公证 D．签订

23、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。

A．安装组合情况 B．冷凝器冷却方式 C．设备设置情况 D．所用介质

24、依法不能免征房产税的房屋是__。A．政府机关的办公楼 B．武警部队的营房 C．个人自住的住房 D．百货公司的商场

25、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。

A：房屋重置价格结合结构差价 B：商品房价格 C：房屋结构差价

D：房屋重置价格结合成新差价 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指__。

A．房屋共有建筑面积 B．土地使用面积 C．房屋使用面积 D．房屋建筑面积

2、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为__元/m2。A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7

3、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。A．抵押人 B．抵押权人

C．房屋权属登记机关 D．公证机关

4、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管

5、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。A：该房屋的所有权仍属于张某

B：张某应将该房屋交付给甲银行使用 C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋

D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效 E：该房屋所有权证书交给甲银行保管

6、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。A．成本加成定价法 B．目标定价法

C．认知价值定价法 D．领导定价法

7、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A：无偿划拨 B：协议出让 C：挂牌 D：拍卖 E：招标

8、业主大会履行的职责有__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施 E．选聘、解聘物业企业

9、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调

10、下列关于房产分丘图，表述正确的有。A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000 D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细

11、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：执行层的组织协调

12、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A．1.00% B．2.13% C．2.22% D．2.50%

13、已知某城市容积率修正系数表，如下表：

容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 F．1.3 F．1.7 F．2.0 F．2.1 F．修正系数 F．0.5 F．0.6 F．0.8 F．1.0 F．1.1 F．1.2 F．1.6 F．1.8 F．1.9

14、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性 B：客观性 C：相关性 D：可比性 E：明晰性

15、征用土地实行__级审批制度。A．一 B．二 C．三 D．四

16、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。A．深度百分率 B．资本化率 C．收益率 D．物价指数

E．其他价格修正率

17、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性

18、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A．10 B．15 C．20 D．30

19、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B．收益法中未来租金、运营费用的预测

C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D．市场比较法中对房地产状况进行调整 E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

20、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。A：住宅专项维修资金的存储利息

B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 C：住宅共用设施设备报废后回收的残值 D：物业服务企业的支出节余

E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益

21、下列说法不正确的是__。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1 B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

22、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。A：按地域细分

B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分

23、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。A．营业税 B．教育费附加

C．城市维护建设税 D．房产税

E．土地使用费

24、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。

A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制 B：梁是跨过空间的横向构件

C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载 E：柱子是独立支承结构的竖向构件

25、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。A．较低 B．较高 C．不高不低 D．为零

第三篇：江苏省2016年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的求取思路试题

江苏省2016年房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的求取思

路试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为．【2007年考题】

A：1765元

B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工业用地的监测点评估价格

3、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

4、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A．科学

B．客观

C．准确

D．全面

5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。

A：空间直线距离

B：交通路线距离

C：交通时间距离

D：经济距离

E：工业用地的监测点评估价格

6、关于下列数据表述正确的是__。

A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

7、城市规划、镇规划分为总体规划和。

A：分区规划

B：简单规划

C：详细规划

D：控制性规划

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。

A．FNPV大于国家规定值

B．FNPV达到企业可以接受的水平

C．FNPV≥0 D．FNPV＜0

9、以下不是房地产投资信托特征的是__。

A．流动性好

B．高现金汇报

C．市场价值不稳定

D．抵御通货膨胀

10、税收法律、法规、规章是税收制度的__。

A．总体

B．个体

C．主体

D．客体

11、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

12、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。

A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5

13、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年

B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施

C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地

D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响

14、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。

A：该损害在经济上是可修复的

B：修复所能带来的价值增加额为500万元

C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

15、某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为．【2006年考题】

A：521万元

B：533万元

C：695万元

D：711万元

E：工业用地的监测点评估价格

16、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。

A：103．26％

B：105．43％

C：112．06％

D：114．42％

E：工业用地的监测点评估价格

17、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。

A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

E：工业用地的监测点评估价格

18、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。

A：房地产开发投资

B：房地产置业投资

C：房地产间接投资

D：投资于房地产投资信托基金

E：借款合同

19、下列关于征收土地的表述中，正确的是。

A：土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B：安置补助费只能发放给安置单位

C：并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D：只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

E：执行层的组织协调

20、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元． 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】

A：2．4％

B：3．0％

C：3．8％

D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

21、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

22、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A．不可移动性

B．适应性

C．弱流动性

D．相互影响性

23、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

24、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33

25、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A．出售

B．抵押

C．转让

D．经营

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。

A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

2、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值 3、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。

A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%

4、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

5、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策

6、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m2，则李某可以选择__。

A．退房

B．甲公司返还李某22 500元

C．甲公司返还李某27 900元

D．甲公司返还李某36 706元

E．甲公司返还李某45 000元

7、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。

A：质量

B：安全

C：成本

D：资源

E：时间

8、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：国务院授权的部门

B：国务院授权的机构

C：由地方人民政府授权的部门

D：由地方人民政府授权的机构

E：由地方人民政府授权的个人

9、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)A：单元估算法

B：概预算定额法

C：工程量近似匡算法

D：蒙特卡洛模拟法

E：单位指标估算法

10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站

11、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。

A：单元估算法

B：概算指标法

C：单位指标估算法

D：工程最近似匡算法 E：借款合同

12、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。

A：补偿方式和补偿金额

B：安置用房面积和安置地点

C：搬迁期限

D：搬迁协议

E：搬迁过渡方式和过渡期限

13、成本法中的利息计算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润

D．借贷资金

E．自有资金

14、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：将承租的房屋擅自转租

B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：故意损坏房屋的行为

E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

15、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

16、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。

A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任

B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约

C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行

D．违约的形式包括预期违约和实际违约

17、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收万元土地闲置费。

A：100 B：150 C：160 D：200 E：执行层的组织协调

18、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。

A．量化性

B．增值率

C．移换性

D．离散性

19、城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是。

A：紫线

B：绿线

C：蓝线

D：黄线

E：执行层的组织协调

20、征收土地公告应包括的内容有__。

A．征收批准机关、文号、时间和用途

B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积

C．征地补偿标准和农业人口安置途径

D．办理征地补偿的期限、地点

E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式

21、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀

B．金融机构的过度放贷

C．土地的有限性和稀缺性

D．开发商之间的博弈

22、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。

A：国家机关用地

B：商品住宅用地

C：学校用地

D：高速公路用地

E：国家重点扶持的能源项目用地

23、下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有。

A：资金短缺

B：洪涝灾害

C：建材供应短缺

D：开挖基槽发现重要古墓

E：规划方案上报后审批期限超过一年

24、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。

A．比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法

25、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。

A：基础数据是否正确

B：是否符合估价原则 C：估价时间的长短是否合理

D：选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的E：所搜集的资料是否全面

第四篇：2016年河北省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试题

2016年河北省房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25% 2、2010年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是__。A．15% B．25% C．30% D．35%

3、土地使用税不在__征收。A．城市 B．县城 C．建制镇 D．农村

4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。A．50万元 B．55万元 C．60万元

D．60万元以上

5、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

6、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》

7、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格

8、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A．开发利润率 B．财务利润率 C．项目利润率 D．成本利润率

9、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体

B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C．物权、知识产权、人身权属于形成权

D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体

10、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。

A：3173．45万元 B：3205．26万元 C：4971．37万元 D：7602．76万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估价的作业日期 D：2004年9月30日

E：工业用地的监测点评估价格

12、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A．150% B．200% C．300% D．400%

13、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。A．用途

B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样

14、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）A．3200  B．3185  C．3257  D．3156

15、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.50

16、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。A．1.8月 B．2.5季 C．1.8年 D．0.45年

17、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标法

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。A．属于 B．不属于

C．根据情况确定

D．依照抵押合同规定 20、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为__万元。A．100 B．70 C．60 D．40

21、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。A：领导定价法 B：挑战定价法

C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同

22、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。A：房屋出租 B：房屋转租 C：房屋承租 D：房屋租赁

E：执行层的组织协调

23、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。A．40 B．42 C．48 D．50

24、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004．年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法判断

25、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是．(2008年试题)A：税前现金流=有效毛收入-经营费用

B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税

D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3 2、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。A：3000 B：5000 C：6250 D：8000 E：执行层的组织协调

3、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

4、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务 C．为其他部分提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

5、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益

D：营业内收支净额 E：营业外收支净额

6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。A：支付土地出让金的贷款

B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C：用于土地储备的贷款

D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E：购房贷款

7、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。A．管理费 B．服务及设备费用 C．保险费 D．职员工资

8、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．竞争充分性 D．交易复杂性

9、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在 B．未来 C．过去 D．B和C

10、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%

11、权益状况比较、调整的主要内容包括__。A．土地使用年限 B．土地出让方式

C．城市规划限制条件 D．楼层、朝向

E．公共设施完备程度

12、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为__年。A．40 B．50 C．60 D．70

13、下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有__。

A．房地产书面咨询收费一般每份300～1000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6% B．房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费

C．房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取 D．房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收 E．实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%

14、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后收入-未分配利润

15、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用__求取。A．市场比较法 B．基准地价修正法 C．假设开发法 D．成本法

16、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0

17、属于城市规划法律体系的是。A：主干法及配套法规和规章 B：专项法 C：审批法 D：管理法

E：相关法律法规

18、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。

A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为 B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任 C：代理权不得滥用

D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为

E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使

19、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

20、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A：双方达成的是一种单务合同

B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司开始支付的款项是一种定金 E：停止侵害

21、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。A：市场需求容量 B：消费者行为 C：市场营销因素 D：竞争情况 E：借款合同

22、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置 B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议 D：实行产权调换

E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

23、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》 B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》 C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》 E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》

24、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书

B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证

25、荷载分为。A：永久荷载 B：恒荷載 C：可变荷载 D：偶然荷载 E：必然荷载

第五篇：江西省2016年上半年房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取模拟试题

江西省2016年上半年房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求

取模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价的主要难点是（）。A．市场行情变化不定 B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D．房地产价格的影响因素影响程度不同

2、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用

C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价

D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格

3、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。A：房地产供需

B：房地产的预期未来收益

C：房地产预测的开发完成后的价值 D：土地利用价值

E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

5、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。A：环境要素 B：污染物的性质 C：污染物的形态 D：污染的空间

E：执行层的组织协调

6、房地产具有供给有限特性，本质上在于。A：土地总量有限 B：规划限制 C：房地产不可移动 D：价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

7、在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在__万元以下或建筑面积在__m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。A．10，200 B．20，200 C．30，300 D．30，500

8、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，错误的是。A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

D：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 E：房地产估价机构必须加盖公章

9、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A．500 B．525 C．600 D．1650

10、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘

11、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的要素，进行重点的分析与评价。A：主导质量 B：主导环境 C：主导规划 D：主导用途

E：执行层的组织协调

12、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。A：点源 B：面源

C：永久性污染源 D：暂时性污染源 E：执行层的组织协调

13、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是__。A．设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本

B．设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准

C．担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主 D．担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本

14、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

15、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。

A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价

B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用

C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低

D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

16、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。A：44％ B：50％ C：67％ D：86％

E：工业用地的监测点评估价格

17、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。A．房屋总登记 B．初始土地登记 C．房屋初始登记

D．房屋他项权利登记

18、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

19、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A．投资利润率 B．投资回报率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

20、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。A：一 B：两 C：三 D：四

E：执行层的组织协调

21、根据基金证券能否赎回，可将其分为__。A．公开型和内部型 B．开放型和封闭型 C．固定型和管理型 D．契约型和公司型

22、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

23、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是。A：城市或区域产业结构与布局 B：人口数最与结构 C：土地资源状况 D：建筑技术进步 E：借款合同

24、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是。A：商用房地产的风险更高 B：商用房地产的收益更高 C：商用房地产的价值更高

D：商用房地产的增值潜力更大 E：借款合同

25、临界点分析和保本点分析的主要差异在于。A：变动成本的设置 B：平衡点的设置 C：固定成本的设置 D：产销量的不同 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、平均利率具有以下特点。

A：随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势 B：平均利率具有相对稳定性

C：平均利率的决定具有很大偶然性 D：平均利率具有政策性

E：平均利率与市场经济条件好坏无关

2、基本完好房的判定标准是__。A．

九、八成 B．

八、七成 C．

七、六成 D．

六、五成

3、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值

4、下列物业中，属于特殊物业的是。(2008年试题)A：在建工程 B：车站 C：购物中心

D：科技产业园区 E：借款合同

5、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税

6、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。A：按地域细分

B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分

7、房地产行政法规包括等。A：《物业管理条例》 B：《商品房销售管理办法》 C：《城市私有房屋管理暂行条例》 D：《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》 E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

8、下列，属于加重纳税人负担的措施。A：附加 B：加成 C：减税 D：免税

E：规定起征点和免征额

9、以下不属于房地产转让的有__。A．赠与 B．租赁 C．典当

D．以房地产抵债 E．以房地产作价入股

10、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是__。

A．拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系

B．动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志，不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志

C．在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略高于一次性拍卖

D．有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等，无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖

11、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。A：最前位次 B：中间位置 C：倒数位次 D：最后位次

E：执行层的组织协调

12、我国城市土地使用制度改革突出表现在。A：征收土地使用费

B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让

C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 D：修改宪法和土地管理法

E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例

13、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。A．全部投资现金流量表 B．资本金现金流量表 C．投资者各方现金流量表 D．资金来源与运用表

14、下列关于资产负债率的表述中，正确的是。A：表明了负债占资产的比例 B：反映了项目的财务风险程度

C：资产负债率越高，则企业应变能力越强 D：属于长期偿债能力指标

E：房地产开发企业的资产负债率一般较高

15、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10

16、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。A：规划 B：鉴定 C：估价

D：赔款清算 E：估损

17、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。A：购买商业门市 B：大修自住住房

C：偿还购房贷款本息时

D：房租超出家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件

18、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况

19、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。A．前期工程资料 B．土建资料

C．安装方面的资料 D．设计文件 E．竣工图 20、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法

D：工料测量法 E：分部分项法

21、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有__等。A．利害关系人之间的交易 B．供求不均衡

C．急于出售的交易

D．交易税费非正常负担的交易

E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易

22、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A．开发期

B．静态投资回收期 C．项目经营期 D．计算期

23、以县为单位，人均耕地在1亩以下，耕地占用税为每平方米__元。A．1～3 B．2～8 C．3～9 D．2～10

24、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。A．预期未来收益 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落

25、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查 D．消费者调查