上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法[推荐五篇]

第一篇：上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法

上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法

来源：焦点房地产

2003年03月20日10:01 我来说两句(1)

上海市人民政府办公厅关于转发市政府落实私房政策领导小组制订的《上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》的通知 沪府办发(1991)28号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市政府落实私房政策领导小组制订的《上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》，已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

由于私房改造遗留问题时间长，房产变化大，情况较复杂，政策性强，使处理私改遗留问题的落政工作有一定难度。为此，各区、县政府要加强对落政工作的领导，各委、办、局要积极支持、配合，确保私房落政工作的顺利开展。 一九九一年六月十二日

上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法

为了进一步处理好本市私有出租房屋社会主义改造遗留问题，根据国务院批转的国家房产局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(国房字〔1964〕第21号)、城乡建设部印发的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见的通知》(〔1985〕城住字第87号)和城乡建设部《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》(〔1987〕城房字第575号)等有关文件的精神，结合本市的实际情况，提出如下实施办法：

一、巩固私房改造成果，妥善处理遗留问题。私房改造是城市社会主义改造的一个重要组成部分，是正确的，必要的。凡是符合国家和本市的有关政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。在处理私改遗留问题时，必须从维护、巩固私改成果出发，贯彻实事求是的原则，改对的不动，错改的撤销。

二、私有出租房屋社会主义改造中纳入改造的私房，有下列情况之一的，属于错改造范围，应予落实政策：

1、产权人自住自用的房屋；

2、产权人出借给他人居住使用的房屋；

3、改造起点以下的私有出租房屋(不含在一九**年一月十三日国房字〔1964〕第21号文件下达以前已按“两个”无起点改造的私有出租房屋)；

4、在一九五八年大跃进期间动员出租出借的房屋；

5、在一九**年一月十三日国房字〔1964〕第21号文件下达以后改造的属非建制集镇的房屋。

三、自住自用房屋、出借房屋、出租房屋和动员出租出借房屋及非建制集镇的认定。 自住自用房屋，是指在办理私房改造时，由产权人及其亲属居住使用并不出租的房屋，以及原系自住自用，解放以来从未出租过的空关房屋。

出借房屋，是指在办理私房改造时，由产权人或亲属等出借给他人居住使用，没有收取租金或变相租金的房屋。

出租房屋，是指在办理私房改造时，已由产权人自行出租或由其亲友、代理人、看房人等代为出租，收取租金或变相租金的房屋，以及解放后曾经出租过，在改造时空关的房屋。 动员出租出借房屋，是指原产权人自住自用的房屋，在一九五八年大跃进期间因政府或集体事业需要而被动员并安排出租出借的房屋。

非建制集镇是指根据一九六三年十二月七日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，本市报经国务院批准的原郊县三十四个建制镇以外的农村集镇(郊县原三十四个建制镇即：上海县的莘庄、龙华、七宝、北新泾、漕河泾；嘉定县的城厢、安亭、南翔、真如；宝山县的城厢、罗店、大场、江湾、五角场；川沙县的城厢、高桥、杨思、洋泾、南汇县的惠南、新场、大团、周浦；奉贤县的南桥；松江县的城厢、枫泾、亭林、泗泾、金山县的朱泾、张埝；青浦县的城厢、朱家角、练塘；崇明县的城桥、堡镇)。

四、本市私有出租房屋社会主义改造起点，市区为建筑面积一百五十平方米；郊县(包括原东昌区以及原属郊县后划入市区的地区)为建筑面积七十平方米。

五、关于错改造房屋的处理原则。

(一)经认定属错改造的自住自用房屋，可按下列不同情况进行处理：(1)现仍由产权人或亲属自住自用的，发还产权，由产权人自行管理。(2)现已由产权人或亲属自行与他人交换使用的，只发还产权，不腾退房屋。(3)现已分配给他人使用的房屋，原则上予以腾退。但考虑到私房遗留问题时间长、房产变化大，加上国家财力有限等实际情况，对腾退面积较大的，应考虑现产权人目前居住水平酌情腾退一部分，其余部分只发还产权，不腾退房屋；如产权人同意，也可将原房作价收购，另配公房解决其居住问题。

2、经认定属于错改造的出租、出借房屋，只发还产权，不腾退房屋。

3、经认定为动员出租出借的房屋，只发还产权，不腾退房屋；如产权人居住确有困难的，可视情适当配给公房(其中单位使用的，由使用单位负责配房)，解决居住问题。

4、凡经认定属于错改房屋中只发还产权不腾退房屋的，可作如下具体处理：(1)私房改造时的原承租人(借用人)，现未变动的，均发还给产权人管业。(2)产权人同意作价收购的，可由现使用单位或房管部门作价收购。

(3)产权人与现承租人双方愿意建立租赁关系的，发还产权人管业；如果双方协商同意，也可以由产权人出售给现承租人。房屋的租赁和买卖，均需按《城市私有房屋管理条例》的有关规定办理。

(4)产权人不同意作价收购，又未能与现承租人建立租赁关系的，在撤销改造的同时，暂由房管部门代为经租管理。

5、错改造房屋在公管期间，原房已被拆除的，应由拆除单位予以经济补偿，如房管部门已收到过补偿费的，则由房管部门负责补偿。涉及腾退的，可由拆除单位或私房落政部门另配公房解决。

六、关于留房。私房改造时，按照当时实际情况，产权人已另有自住自用私房或已从出租房中划留过住房的，以及改造的非居住用房，原则上不再补留。如果私房全部出租，改造时产权人在本地租借公房或他人私房，当时应留房而没有留房的，以及房屋改造时产权人不在本地未留房，但已于一九六六年九月底以前户口迁回本地的，均应视其被改造的房屋数量多少，以及考虑改造时本地人口的实际情况等酌情补留。留房的面积一般掌握在人均建筑面积八至十平方米，从其被改造的房屋中划定留房部位、面积，并按照第五条第4项处理。

七、“文革”中接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，应按当时私房改造政策处理，房屋不再发还。

八、纳入改造的私有出租房屋的定租发至一九六六年九月底止。凡一九六一年九月以后改造而定租发放不足五年的，一次性补足五年。定租率低于百分之二十的，按百分之二十补足。

九、落实私房政策申请发还房屋的手续，应由产权人向房屋所在地的区、县落实私房政策办公室申请；如房产分属几个区、县的，应分别提出申请，也可迳向原主改区提出申请。申请时产权人应交验有关证件，交验的证件必须符合国家法律的有关规定，并具有法律效力。对提交的证件，落实私房政策部门认为有必要的，须经本市公证机关办理公证。

十、发还错改造房产的审批。凡按照规定应予发还产权或腾退房屋的，市区由主改区(包括跨区改造的房屋)所在地房管办事处报送区落实私房政策办公室会同区房管局批准办理(原由市房管部门批准改造的房产，由区提出处理意见报市落实私房政策办公室会同市房管局审批)。郊县由县落实私房政策办公室会同县房管局提出处理意见，报县人民政府批准办理。

十一、凡经批准确定落实私房政策的腾退房屋，应贯彻“谁使用谁腾退，谁拆除谁补偿”的原则，由房屋所在地的区、县落实私房政策部门直接通知归口单位负责落实，单位应在其自建房源中优先提取房源供落政使用。房源、经费如有困难的，应按隶属关系由其上级主管部门解决。单位使用的房屋，通知使用单位归口落实；干部、职工(包括离退休)使用的房屋，通知其所在单位归口落实，如使用房屋的承租人无工作单位或工作单位不在本市的，由承租人的配偶现工作单位归口落实，承租人的配偶不在本市或无工作单位的，由承租人同住的子女按其长幼顺序由子女工作单位归口落实；在本市无归口单位的，由房屋所在区、县私房落政部门负责落实。

十二、经确定应腾退发还的房屋，现住户迁出时，应一律交由房管部门落实政策，发还给产权人。

经落实政策腾退发还自住房时，产权人应即搬回原自住房，并将配得的公房交还房管部门或原配房单位，作为落实私房政策的专用房源，不得借故不交。此类回收的落政专用房源，应由市落实私房政策办公室统一使用管理。如原配房单位另有需用，应商得市落实私房政策办公室同意。

十三、凡确定应腾退发还的房屋，应按《上海市落实私房政策动迁办法》对现使用户合理安置，及时动迁。如现使用户无理拖延不搬，按本市落实私房政策动迁办法有关规定严肃处理，并可诉请人民法院判决强制搬迁。

十四、对错改造房产的作价收购、补偿，按照市房管局规定的估价标准办理。对房屋折旧的年份计算，以批准改造年份为准。

凡由归口单位补偿或作价收购的，其经济收支均不与房管部门结算。

十五、发还错改房产时，对发还前有关租金、税款、维修、管理费等各种经济收支互不结算(一九六六年九月以前应领未领的定租准予补发)。对增添或拆除少量建筑设备的，一般按现状归还房主。对增搭建、翻建的房屋，其产权仍归房管部门或建房单位所有。如有特殊情况，另行研究处理。因台风、洪水、地震等自然灾害而倒毁的房屋不予补偿。

十六、按规定应予发还产权或应还产腾退的房屋，如因国家特殊需要或其他原因不便发还或发还确有困难的，报经房屋所在地的区、县人民政府批准，可对原房作价收购；如属还产腾退的，应由房屋使用单位另行安排住房。

十七、凡属土改中按政策规定应予没收、征收，但当时未作处理，后经纳入改造的房屋，一律不再变动。

十八、对非建制镇原工商业者出租属于土改保留的大量工商业用房，在一九**年一月十三日以后进行私有出租房屋社会主义改造的，一律采取适当经济补偿的办法解决。

十九、已经纳入改造的房屋，产权人认为有遗留问题的，可向房屋所在地的区、县落实私房政策办公室提出申请，由落实私房政策办公室复查后进行答复，任何人不得对已改造的房屋侵占破坏。

二十、华侨私改遗留问题按上海市人民政府办公厅《关于转发〈上海市落实华侨私房政策实施办法〉的通知》(沪府办发［1988］47号)的规定处理。

二十一、本实施办法经市人民政府批准后，内部掌握执行。由市人民政府落实私房政策领导小组办公室会同市房管局负责解释，对外不作公开宣传报道。市府落实私房政策领导小组 一九九一年五月十日

[ 生 效 日 期 ]：1988-01-03 [ 发 布 单 位 ]：上海市房产管理局、上海市人民政府落实私房政策领导小组办公室

各区落实私房政策办公室、房管局(发至各房管所)：.“文革”期间，市区被非法没收私房改造起点以下的原出租(出借)私房(以下简称原出租私房)，使用面积共37万平方米。历年来，根据中央和本市有关规定，各区私房落政办及房管部门为清退原出租私房做了大量工作。据今年六月底统计，原出租私房37万平方米中已退还产权(包括作价收购)33万5千平方米，占总面积的90%，尚有3万5千平方米还未处理。此外还有“文革”中“自愿”上交的原出租私房中有4万平方米还未处理。遗留的落实产权的任务仍十分繁重，情况亦较复杂。未能及时处理的原因甚多，主要是原承租户已变换，在落实原出租私房政策中部分房主与住户双方均不愿建立租赁关系，有些房主为收回房屋自用逼迁住户，住户则要求住公房以维持居住使用权益，双方来信来访日益增多。原房主与现住户之间纠纷时有发生，矛盾相当突出，影响社会安定团结。

目前，“文革”中没收挤占私房的落实发还工作已进入收尾阶段，为了妥善处理遗留问题，加快原出租私房落实发还产权工作的步伐，现根据中共中央办公厅中办发(1980)75号转发《北京市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》等有关文件规定，对于自住房和出租房应分别不同情况，采取不同处理方法，原出租私房(包括住户已变换)按规定只发还产权，不负责腾退的处理原则，结合本市实际情况，提出如下处理意见：

一、原出租私房，不论承租户有否变换只落实发还房屋产权，不作腾退处理。

二、原出租私房，在房管部门管理期间，承租户未变换的，不论房主或承租户同意与否均应立即发还产权由房主自管。产权发还后的房租则由房主同承租户，按私房租赁管理有关规定合理商定。

三、原出租私房，在房管部门管理期间，承租户已变换的，可分别按下列情况处理：

1、房主和现承租户双方同意建立租赁关系的，则发还产权给房主自管，由房主和住户订约续租。有关租赁双方的权利义务及租金等，均按《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》商定。

2、房主愿将私房出售的，应先鼓励承租户买进。如承租户无意购置也可由房管部门作价收购。收购价按照市房管局规定的房屋估价标准计算。

3、房主接到区落政部门的通知半年后，既不能与承租户建立租赁关系，又不愿将私房出售给承租户或国家的，可由区落政部门决定先把房屋产权发还给房主，暂不发还管理权，并通知区房管部门代为经租管理。对房屋从接管到产权发还期间的收支费用一次结清。

四、对私房产权已经明确落政发还，暂时代为经租管理的原出租私房，因与一般代理经租房屋的情况有所不同。为有利于进一步妥善处理，这类房屋在代为经租管理期间，有关租赁使用管理及租金结算等问题可按以下各点办理。

1、各房管所应专门建立按房主归户的落政代经房屋手册以及落政代经房屋租金、修缮等收支帐册，并注记管理手册。

2、承租户需要分户、过户以及与他人交换住房时，应当事先征得房主同意。承租户有正当理由的，房主应予支持。

3、承租户居住有困难，承租户的所在单位在分配住房时应优先安排迁出。如房主居住确有困难，承租户的所在单位在分配住房时对居住该私房的职工也应安排迁出。凡迁出后的空房即归还房主自管，并撤销代为经租管理。

4、房屋小修养护照常进行，如需大修中修，应事先征询房主意见，防止发生产业收支倒挂。

5、按季与房主结算收支费用，住房租金改革前，结算办法可参照市房管局沪房革(1979)197号文《关于落实私房政策中涉及费用结算问题处理意见的通知》和市房管局、市私房落政办沪府私房落政(1987)发字第81号文《关于落实私房政策中租金及有关费用结算问题的补充规定》的有关规定办理。住房租金改革后，结算办法另定。

6、代为经租管理期间，如经有关部门批准房屋需拆除的，仍按《上海市落实私房政策动迁办法》由拆房单位按规定予以安置补偿，所在区房管部门应即撤销代为经租管理。

7、代为经租管理期间，如房主提出愿将私房出售给承租户或国家的或能与现承租户建立租赁关系的。可由所在区房管部门撤销代为经租管理，并按本《处理意见》的有关规定办理。

五、“文革”中没收的私房在房管部门管理期间，房主及其亲友将原自住房屋与他人交换迁出，私房现由他人居住的，由房主自行与原交换人协商调换房屋。调换后私房发还产权。如不能调换的，房主与变换户双方愿意建立租赁关系的，可发还产权。如房主同意也可作价收购处理(承租户优先购买)。如房主不能按上项办法解决的，则也可先把房屋产权发还，结清还产前的收支费用。同时转作代为经租管理，转为代经后的租赁使用管理及租金结算等问题，原则上参照本《处理意见》第四条有关规定办理。但如现住户由单位配房迁出后空房归还房主的，可撤销代为经租管理，房主及其亲友迁回私房时，应退出自行交换所住公房，交给配房单位保留使用。

六、“文革”期间“自愿”上交的原出租私房也按本《处理意见》办理。 以上处理意见，望认真贯彻执行。

一九八八年十月三十日

第二篇：关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见

关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见

城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知

(1985)城住字87号

山西、内蒙、辽宁、吉林、江苏、安徽、浙江、湖南、广西、贵州、云南、陕西、新疆、甘肃、宁夏等省市(自治区)城乡建设环境保护厅(建委)，北京、天津、上海市房地产管理局； 现将《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》印发给你们，请结合各地实际情况，认真研究试行。试行中发现问题，请及时告诉我部。 一九八五年二月十六日

关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见

我国城市的私有出租房屋社会主义改造(以下简称私房改造)，是根据一九五六年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》(一九五六年一月十八日)，和一九**年国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(国房字21号)规定，比照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策，先后开展起来的。从一九五六年起，全国设市的市和三分之一以上的县镇陆续进行了私房改造工作，纳入改造的私房共62.41万户，面积11648万平方米。

我国城市的私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的，正确的。但是，也有不少城市的私房改造工作，由于当时开展工作的时间比较仓促，调查研究不够，工作粗糙，加上“左”的错误思想的影响，遗留下一些目前急需解决的问题。主要是：有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房；部分改造较晚的县镇，发给房主定租的时间很短，甚至没发；对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确；还有一些没有进行过私房改造的县镇，今后是改还是不改也没有个说法。

为了认真落实党的政策，妥善处理遗留问题特提出以下意见：

一、过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。

二、凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋(包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的),应按政策实事求是地给予纠正。

三、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到一九六六年九月底。凡是在一九六一年九月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足。

四、在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。房主当时在外地未留自住房的，在省、自治区、直辖市人民政府已经明确房屋产权属于国家所有以后迁回本地的，不再补留，其住房确有困难的，可由所在单位或房管部门安排解决。

五、“文革”前开始私房改造工作，“文革”后继续进行的城市，凡符合改造起点的，应按私房改造政策办理。

“文革”前已进行私房改造的城市，“文革”中被接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，原则上要补办改造手续。

六、代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按一九**年国房字21号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。

七、对私房社会主义改造中错改的华侨房屋的处理，按中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知(中办发〔1984〕44号)的有关规定办理。

八、鉴于过去没有进行过私房改造的县镇，私房情况发生了很大变化，超过改造起点的已不多，又考虑到党的工作重点的转移。所以，规定今后不再进行改造。 按照上述各项规定，需要退还的改造房产，应根据不同情况妥善处理：

(一)原属自住的房屋，一般应退回原房。按“谁占用谁腾退”的原则，由使用单位或住户所在单位负责腾退。如一时确实不能退还的，应确定退还期限并先退还产权。房主住房确有困难的，住户所在单位或地方政府应积极协助解决。

如确实不能退还原房的，经与房主协商，也可采取退给相应数量和质量的公房即对换房屋产权，或用公房安置房主，原房作价收购等办法解决。

(二)原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住户与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。

(三)因国家建设需要，原房已被拆除的，应由拆除单位根据当地的实际情况，按城市建设私房拆迁安置的有关规定给予补偿。

(四)因台风、洪水、地震等自然灾害，致使房屋倒毁的不予补偿。(五)应退回的改造房产，在国家经租期间发生的经济收支，原则上互不结算。如属于翻建、改建房屋增值较大的，一般不发还产权，可按其翻建、改建的原房价值作价收购；如房主坚持要求发还产权的，则需交纳翻建、改建的费用。

(六)处理私改遗留问题所需的房源和资金，应本着“谁占谁退”、“谁拆谁补”的原则解决。腾退所需房屋，一般应由城市从国家住宅补助投资和地方单位自筹资金建设的住宅中统筹安排解决。处理私改遗留问题所需资金，原则上由占用部门或单位从有关经费或自有资金中解决，确实有困难的，可按财务隶属关系申请酌予补助。

处理私改遗留问题，涉及面广，政策性强，加之年代较远，情况比较复杂。因此，各级人民政府要重视起来，加强领导，组织房管、财税、侨办、司法等部门参加，共同做好这一工作。各地应在认真搞好调查研究、摸清情况的基础上，从实际出发，制定处理私改遗留问题的具体规划和措施，积极主动，有计划、有步骤地妥善处理好这一历史遗留问题。对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们要顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。凡是因处理私改遗留问题，需要解决职工住房的单位及其上级主管部门，应积极主动地把职工的住房安排好。

在本文下达之前，如省、自治区、直辖市人民政府已作出规定进行处理，又基本符合上述原则规定的，不再变动。 一九八五年二月十五日

附件：《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的说明 《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的说明

对城市私有出租房屋社会主义改造工作中的遗留问题，近几年来，我们做了一些调查研究，起草了《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》(以下简称《意见》)并于一九八三年四月和九月，分别征求了部分省、自治区、直辖市和财政部、统战部、司法部、国务院侨办、对台落办、国务院机关事务管理局及最高人民法院等有关部门的意见，现就其中几个主要问题，作如下说明：

(一)关于已纳入改造的私房产权属于国家所有的问题，《意见》中明确规定了，“凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”这是因为，多年来，由于国家没有明确私改房屋产权性质。因此，造成很多问题。一是许多私改房主以家庭人口增加或子女长大为理由，往回要已被纳入改造的房屋；二是有些私改房主想借目前住房紧缺之机，高价出租或出卖房屋，强迫房管部门退房；三是房管部门认为私改房屋已属国家所有，不同意退房，但又没有国家的明文规定，很难说服房主；四是由于要求退回私改房屋而造成的纠纷不断发生，告到法院，法院也因没有政策、法律依据，无法审理等等。为了巩固私房改造成果，进一步加强城镇房屋的管理，根据一九八一年党的十一届六中全会“决议”中提出的社会主义改造阶段“党确定的指导方针和基本政策是正确的”和一九六六年中共中央批转国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告(即中发［1966］507号文)中指出的“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”的精神，《意见》对私改房屋产权性质做了明确规定。被纳入私房改造的房屋产权“一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理”。原房主不得以任何理由往回要房。对强行夺占私改房屋的，应给予批评教育或提请司法部门处理。

(二)关于不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋，《意见》中明确规定“应按政策实事求是地给予纠正”。这是处理私改遗留问题应遵循的一条主要原则和精神。所谓不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋，主要是一些地方自行降低了改造起点，或搞了无起点改造，既不符合国家政策规定，也不符合省里的政策规定，这样就把一部分不够改造起点的出租房屋进行了改造，如有的县镇，省里规定改造起点是五十平方米，而实际上并没有按规定去办，有的私房主出租房屋只有三、四十平方米就给改造了。还有的县镇搞了无起点改造，不管出租多少，一律改造。另外，有些地方对自住房屋也都进行了改造。这样做不仅直接违背了国家对私房改造的政策，同时也违背了国家宪法关于保护公民私有房屋的规定，侵犯了私房主的合法权益。因此，《意见》中明确规定：“凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋应按政策实事求是地给予纠正”。这里需要进一步说明的是，对于改造起点，国家曾规定大城市一般是一百五十平方米，中等城市一般是一百平方米，小城市(包括镇)一般是五十到一百平方米之间。但同时又指出，需要进行改造的私房出租面积，各省、自治区、直辖市党委可以根据当地具体情况考虑决定。因此，各省、自治区、直辖市规定的改造起点，凡是在国家规定范围内的，都是有效的。

(三)关于发定租问题。根据中共中央中发［66］507号文“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”和一九七九年乌兰夫同志在落实党对民族资产阶级政策问题的座谈会上的讲话“按国家的政策，定息到一九六六年九月已经结束”的精神，私房改造的定租也发放到一九六六年九月底就结束了。但由于各城市的私房改造工作是陆续进行的，所以，给私改房主发放定租的时间也长短不一，全国各城市和三分之一的镇是在一九五六年到一九五九年进行私房改造的，私改房主领了七年到十年的定租；部分县镇是在一九六○年以后，特别是一九**年国房字21号文件下发以后进行私房改造的，私改房主只领了一到二年的定租，有的甚至没有领到。因此，私改房主意见很大，说这是没收了他们的私房，违反宪法规定。我们认为，这样做体现不了党对私改房主的赎买政策，应当根据国家对私房改造的政策，给这些私改房主补发一定的定租。补发多长时间为宜，经征求部分省、自治区、直辖市和中央有关部门的意见，认为一般按五年计算予以补发或补足比较适宜。这主要是考虑到这部分私改房主，尽管领取定租的时间较短或没领到，但他们在接受改造之前仍继续收取房租，按五年补发或补足定租，从经济上说，他们并不比一九六一年以前接受改造的人吃亏。同时，补发五年，只涉及到六十年代进行私房改造的一些县镇，数量不大，较易解决。因此，《意见》中规定，“凡是在一九六一年九月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足”。

(四)关于补留自住房问题。《意见》中提出了补留自住房的原则和时间界限。这主要是考虑到，私房改造时，有的地方没有按照政策给房主留过或留够自住房，现在房主提出要求补留；有些房主因当时在外地，没有要求留给自住房，后来迁回本地，要求补留；也有些房主当时已按政策留过自住房，但因家庭人口增加或子女长大又要求增留自住房。因此《意见》中明确规定：“在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的，不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。”这里的“已留过自住房”包括房主原自住房较多并全部留下的和房主原自住房较少，但从被改造的出租房中已经调剂过的两种情况。《意见》中的“应留而未留”主要是指房主的私房全部是出租的，自己租借公房或他人私房，当时房主要求留房而没有给调剂过自住房的；房主当时在外地，没要求留自住房，在省、自治区、直辖市人民政府明确房屋产权属于国家所有之前迁回本地的。对于在房屋产权已明确属于国家所有以后迁回本地的，《意见》中规定“不再补留。其住房确有困难，可由所在单位或房管部门安排解决”。对于私房改造时已留够自住房的，不再因房主家庭人口增加或子女长大而增加留房。

(五)关于代管房产中属于改造起点以上的原出租房问题。在国务院批转城乡建设环境保护部关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知，即国发〔1983〕139号文中，对代管房产中属于原自住房和改造起点以下的出租房如何处理做了明确规定，“产权人要求发还时，只要交验证件，产权无纠纷，经审查属实，可发还产权”。这里不包括代管房产中超过改造起点的原出租房。根据国家对私房改造的政策规定，凡出租房屋超过改造起点的，均应纳入改造。但对于这部分代管房产，因为当时已由房管部门代为管理，产权人又不在当地，所以没有办理私房改造手续。处理这部分代管房产，既要考虑国家政策的连续性，又要考虑当前的政策形势。因此，《意见》中规定：“代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按一九**年国房字21号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。”

考虑到近几年来，有些省、自治区、直辖市根据过去国务院有关私房改造的政策规定，以及一九八二年城乡建设环境保护部关于进一步落实私房政策的通知，即城住字第445号文件精神，已经作出规定并陆续进行了处理。因此，《意见》中规定：“在本文下达之前，如省、自治区、直辖市人民政府已作规定进行处理，又基本符合上述原则规定的，不再变动。”

一九八五年二月十五日

第三篇：出租房屋财务处理范文

账务处理

1、收到租金时 借：银行存款 60000 贷：其他业务收入 60000

2、代开发票缴纳税金时

借：应交税金--营业税 3000（60000*5%）借：应交税金--城建税 210（3000*7%)借：其他应交款--教育费附加 90（3000*3%）贷：银行存款 3300

3、月末，根据缴纳的税金做提取分录 借：其他业务支出 3300 贷：应交税金--营业税 3000 贷：应交税金--城建税 210 贷：其他应交款--教育费附加 90

4、提取出租办公楼的折旧费 借：其他业务支出 贷：累计折旧

5、月末，结转其他业务收入、其他业务支出 借：本年利润 贷：其他业务支出

借：其他业务收入 贷：本年利润

一、交纳税款具体种类及相关规定

我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现将各税种分述如下：

第一，营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业—租赁业”税目，税率为5％计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释

（试行稿）》）

第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为％。

教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳（1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》）。

这里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育费附加比率为3％。同时在国家总局2010年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发[2010]35号）中，自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门发布的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。

第三，印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。第四，房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，自1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[]24号）]。

本文来自文秘114 http:// 第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。

三、企业房屋出租收取房租的税务及账务处理

企业收取符合上述规定的本期租金，应当期确认收入，交纳营业税。但在实际操作过程中，经常会提前一次性收到租赁期跨的租金收入，如一次性收取几年的租金，在此情况下，应在收

到预收款当天交纳营业税，但在租赁期内，分期均匀计入相关收入。同时，与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。相关会计账务处理列示如下：

收到租金时：

借：银行存款等（总金额）

贷：其他业务收入（当年收入）

预收账款等（跨收入）

交纳税费时：

借：营业税金及附加（与当年收入匹配）

待摊费用（与跨收入匹配）

贷：应交税金等

按税法规定计提折旧时：

借：其他业务支出

贷：累计折旧

以后结转收入费用：

借：预收账款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：待摊费用

企业在发生出租业务时，可参照上述进行税务和账务处理。

四、税务机关对企业房 本文来自文秘114 http://

第四篇：个人私有住房出租房屋协议书样式

个人私有住房出租房屋协议书样式

甲方（房主）：_________身份证号码：_________________ 乙方（承租人）：_______ 身份证号码：________________

一、甲方将本镇都江路_____号 ___楼 ___号房屋出租给乙方作为生活住房使用。租期从_____年___月___日起到_____年___月___日为止，月租金为人民币_____元。

二、乙方应遵纪守法，合法经营。应注意居住和经营安全，自行采取防火、防盗等安全措施，加强用电安全。

三、乙方对租用的房屋不能改变用途。电、水、电视、及其它设施由乙方使用，产生的费用自己按时足额缴纳。乙方非经主人同意，不得自行改变房屋结构及其设施。

四、甲方在合同未到期前甲方不得提前租借给别人。在乙方按时足额交纳租金的情况下，甲方不得随意停水、停电，甲方应该确保出租房屋的安全。

五、协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋。乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商达成一致，否则要支付违约金给甲方。

六、本协议经甲乙双方协商一致，签名盖章后生效。本协议一式二份，甲乙各方各执一份。

甲方：联系电话：

乙方：联系电话：

第五篇：出租房屋的税务处理

出租房屋的税务处理

一、增值税

1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。

2.经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.一般纳税人出租房屋，全额开具增值税专用发票或普票发票。

（1）适用税率为11%，可抵扣进项税额；

（2）符合条件可选择适用简易计税，按5%征收率计算缴纳增值税，不可抵扣进项税额。

（3）一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

（4）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。（财税〔2016〕36号）

（5）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（财税〔2016〕68号）

（6）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。（财税〔2016〕47号）

4.小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税，可以全额自行开具或代开增值税专用发票。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.自然人出租房屋

（1）自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

（2）自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

（3）自然人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

（4）其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

6.个体工商户出租房屋

（1）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

（2）个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为11%；

个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

7.纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

8.提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

9.2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

10.军队空余房产租赁收入，免征增值税。

11.纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于增值税视同销售服务。

二、房产税

1.企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

2.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

3.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

4.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

5.2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。

6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

7.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、印花税

1.企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

2.各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

四、企业所得税

1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

2.租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。

五、个人所得税

个人所得税：按20%税率计算缴纳。

1.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次800元为限，一次扣不完的，可在以后期扣除）

2.税法规定的费用扣除标准：每月（次）收入不超过4000元的扣除800元费用；每月（次）收入超过4000元定率减除20%费用。

3.个人所得税计算公式：

（1）每月（次）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；

（2）每月（次）收入超过4000元：应纳税所得额=【每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）】*（1-20%）；

（3）应纳所得税额=应纳税所得额*20。

六、其他税种

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。