论装饰建材商品的营销策略

第一篇：论装饰建材商品的营销策略

浅谈传统装饰建材消费市场的营销策略

姓名：朱丹丹 班级：09会审一班 指导老师：刘雨花

摘 要

装饰建材行业作为房地产业的下游行业，在我国正式聚集形成前后共有二十余年的时间，近些年建材行业迅猛发展已然变得成熟，从单一化的个人零散式运营形成了以家具、建材统一经营的一站式建材家具消费市场。本文对建材消费市场的经营概况及营销策略作了分析。

关键词：装饰建材 ；营销策略 ；营销渠道 ；新型建材

经历完2010的风风雨雨，中国装饰建材行业走完了波澜壮阔的十年发展历程；经历完2011年的轰轰烈烈，中国建材行业迎来了全新的2012。回顾走过的日子和发生在2011的行业大事，我们欣喜地看一个新兴的行业正在高速发展，此时的行业，犹如蛹正在破茧，化作斑斓的碟。（1）、新进入者改变装饰建材行业格局

建材企业进军衣柜行业已经旧闻了。占了同属定制产业的“近水楼台”之便，携了先发行业的积累优势，橱柜企业早在三年之前就开始陆续进入衣柜行业了，到如今，已然形成了一股势力。而在刚刚过去的2011年，另一波“跨界大潮”开始涌向衣柜行业：美的集团、箭牌卫浴、大自然地板、皇朝家私„„泛家居行业甚至家电行业也开始试水衣柜了！

中国建材行业十年历程，至今进入高速发展期，从行业角度来看，产业格局、产品都未完全定型；从企业角度，建材企业积累时间短，规模普遍偏小；从市场角度，消费者对整体衣柜认知虽然迅速提高，但尚未形成普遍的消费习惯。对于泛家居行业企业的进入，传统衣柜企业大多表示欢迎，认为品牌企业的进入会推动行业发展，“催熟”建材行业。

对于2011年泛家居企业广泛进入衣柜行业，除了从行业规模及市场普及上对整体衣柜行业有正向的促进作用外，异业者的进入，还将对衣柜行业的未来走向带来深远的影响。众所周知，受定制产品特性的制约，整体衣柜企业生产端始终顶着巨大压力，除了让企业疲于应付之外，也限制了企业的成长速度。如何将定制产品进行规模化生产，不但是企业的难题，更是行业的难题。在新

进入者当中，建材行业已经在规模化生产取得长足进步，而地板、卫浴、家电等行业更是规模化的样本，他们的进入，必将为解决整体衣柜规模化生产带来更多的思路。

从产品来看，新进入者对衣柜产品的理解与传统衣柜企业也有区别。以柯拉尼家居为例：柯拉尼在产品计价方式上采取了有别于传统衣柜企业常用的按投影面积或展开面积计价的方式，而采用按柜体、抽屉、五金等模块分别计价，再汇总成产品总价的方式。虽然有传统衣柜企业并不认同，但同为横跨建材衣柜领域的韩丽宅配董事长胡文权曾说过一句经典的话：整体衣柜并无定规，消费者也并无成型的概念，一切在于对市场的培育。由此看来，在行业本身不够成熟的时期，建材企业或者其他行业的新进入者，极有可能改变衣柜行业原有的外貌和发展方向。如果这一切在未来的到验证，那么2011年，就正是埋下伏笔的一年。

（2）、明星代言热潮预示行业营销空白

明星代言在泛家居领域早就泛滥，但是在衣柜行业却仍显得新鲜，不过在经历2010年之后也将不再新鲜。传统衣柜企业，明星代言肇始于适而居签约郭可盈，之后有潘粤明、董洁夫妇牵手伊百丽，陈建斌、蒋勤勤夫妇代言卡喏亚，加上建材企业进军衣柜的明星代言品牌，衣柜行业也算是星光熠熠了。而在2010年3月，索菲亚衣柜签约舒淇，并在年底借助舒淇主演的贺岁电影《非诚勿扰2》，一举将衣柜行业明星代言引向高潮。

综合行业明星代言的现状，我们可以看到，部分企业对代言明星的利用还处在比较初级的阶段。搜狐家居曾多次组织家居品牌企业探讨明星代言话题，探讨的结论是：企业花钱签约明星后，必须要再花数倍的钱进行各种市场推广，方能发挥明星效应，否者明星代言就真成了门面功夫。这就要求企业在做营销计划的时候，有长远的眼光，制定系统的计划，签约代言人和后期推广，一个都不能少。

当明星代言在泛家居领域早已泛滥成灾的时候，2010年，中国衣柜行业终于迎来了它的

企业在明星代言领域内的风生水起，让企业看到在营销领域更多的可能性：2011乃至以后，大有可为！

（3）、规模化探索决定行业未来

2010年7月，在工商联衣柜专委会成立大会举行的中国衣柜行业发展论坛上，与会嘉宾讨论指出，未来三到五年内，衣柜行业市场规模将达到200-300亿左右。行业扩大的基础是企业规模的扩大，而企业要破解规模迷局，就必须解决规模化生产问题。在行业高速发展，消费市场不断扩大的时期，产能成为紧扼在企业脖子上的绳索，规模化则成为企业乃至行业发展不得不跨越的一道障碍。

在中国衣柜行业过去的一年中，一方面部分企业不断发出声音，一方面更多的企业默默苦干。他们或者埋头于研发产品，或者埋头引进生产线、新建生产基地，而目的只有一个：扩大产能，促进规模化生产。据不完全统计，2010在进行生产改造或新工厂建设的企业有：好莱客、联办高登、诗尼曼、顶固、劳卡……。在过去这一年，有一点几乎成为广大衣柜企业的共识：最近两三年是衣柜企业发展关键时期，错过了，时机一去不复返。

实现规模化生产的目标，一方面需要企业增大产能，通过生产线、厂房等建设实现规模化；另一方面，则需要企业提高生产效率，从产品体系的规划、产品的设计阶段入手，应用和深化ERP等先进手段，达到规模化效应(从国内知名衣柜品牌-索菲亚从2006年开始至到2010年通过广州易脉科技进行先后规划与整合物流供应链、MES生产执行与跟踪、管理资源规划 ERP等，为发展过程起到了关键性的作用)。通过2010开始的衣柜企业集体“练内功”，我们相信，这正是行业化蝶前的挣扎，一个更加成熟的行业即将在未来展现在我们面前。（4）、人力资源瓶颈限制企业未来发展

2010年，多起企业“挖人”的传闻在行业内扩散，衣柜企业面临的人才缺口越来越大。一方面因为整体衣柜是新兴行业，人才本来就稀缺，产品的定制特性让人才培养周期加长；另一方面，大量新进入行业的品牌

作为一个新兴行业，人才，特别是高级人才是困扰着众多衣柜企业发展的一个头疼的难题。长期以来，除传统衣柜企业本身培养的人才外，行业人才大多来自建材等泛家居行业。然而衣柜行业作为流程复杂的定制行业，目前还没有专门的院校及对口的专业来培养这类行业人才，跨行业进入的人才也需要较长时间熟悉行业特性。

同时，随着其他跨界品牌越来越多地进入建材行业，人才更是成为企业之间一个最直接的竞争。2010年，这种竞争已经粗现端倪，可以预见，未来的几年，随着行业继续的高速发展，以及更多品牌的诞生，人力资源问题必将成为企业发展中必须面临的头等难题。如何挖掘人才、培养人才？如何留住人才？如何为企业的长远发展进行合适的人力资源规划？这些，建材企业现在必须考虑的问题。

2011年12月12日至14日，中央经济工作会议在北京举行。会议指出，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。此次会议对保障房提出的要求，显示出中央对于住房保障的持续重视。

保障房建设将持续扩大，从长远来看，对装饰建材商无疑是件好事。尽管此前有家居企业称参与保障房项目的装修是亏本买卖，但对于卫浴企业而言，这无疑又是一批新的可发展客户。据了解，目前已经有不少卫浴企业在蠢蠢欲动，甚至包括一些名气较大的整体家居企业，开始抢占保障房、安居工程市场，并且将这块市场作为2012年争夺的重点。

虽然去年1000万套保障性住房任务在落实方面具有水分，但新增的保障房量依然非常大。而且这些项目在未来2-5年内将会充斥整个市场，目前就已经将目光转向小户型卫浴产品设计的企业，极有可能遇上好的发展时机。保障房这块庞大的市场刺激着卫浴行业的产品需求，企业之间的竞争更加激烈，不再停留于产品本身的竞争，产品的性价比、附加值等成为企业的核心竞争力。

营销与销售具有本质上的区别，销售只是单纯地实施产品的买卖而已，而市场营销就是有策略、有计划地引导市场和服务，是产品从生产者到达消费者手中或为商品所进行的一系列活动。因此，营销本身就非常强调策略性和计划性，当然还有可控制性。

任何一家建材企业都不可能生产销售所有产品。它必须选择生产什么产品和销售什么产品。企业应根据市场评估和自身条件的评估来选择，是比较简单、理性而有效的方法。建材营销策划方案必须对进行市场评估，首先要认清市场发展趋势等问题，而后再从以下几个方面评估：

1、产品消费对象(用户)是谁。不同的消费对象对产品服务的依赖和需求度、需求目的及产品的需求弹性都会存在差异。

2、产品价格水平与潜在消费者收入状况的相关性。市场需求与商品价格和消费者的收入水平密切相关。因此.营销策划必须认真分析产品在不同价格水平上的市场需求量，研究企业所能承受的最低价格(也就是成本领先地位)。需求还取决于消费者收入水平的高低。因此要关注消费者收入来源构成及其经常性收入占总收入的比例等。

在当下装饰建材行业，一站式建材购物市场的兴起，带动了消费者的理性消费，货比三家，对此类市场产生了较强的信任度。同时以打造完美家居解决方案的建材体验式卖场悄然兴起，相信在不久的将来，装饰建材行业的一定会依附着房地产业的动向越走越好。

新型装饰建材主要崇尚绿色、节能、环保。当下单一的外观耐用型建材已然不能完全满足消费者的日常生活需要，新能源型健康饰材已走进我们的生活，只有遵循节能、环保、绿色，坚持可持续发展，装饰建材行业才能生机勃勃。

二十一世纪的中国，房地产行业的发展对于装饰建材行业的蓬勃与兴起起着至关重要的推动作用，在营销种类繁多，方式多样的装饰建材行业，以一个怎样的营销模式发展装饰建材行业，成了当下至关重要的话题。在市场竞争白热化的今天，我们只有从消费者的健康出发，打造环保、绿色、人文家居，才能抢占市场先机，赢得市场青睐。

参考文献

[1] 易淼清《渠道销售与终端管理》北京交通大学出版社,1999年

[2] 陈彬彬《装饰建材行业市场现状前景分析报告》中国营销传播网，2005年 [3] 胡志强《新型建筑与装饰材料》北京化工出版社，2003年 [4] 周鸿祎《建材市场营销策略》 清华大学领导力培训集锦，2011年

第二篇：商品营销策略学习心得

商品营销策略结课论文

姓名：曹阳诺

学号：113280119 电话: ***

专业：机械设计与制造 学院：机电工程学院 学习商品营销策略学的心得体会

一分一秒的时间跑了，每个周六下午的选修课马上告别了！不经意间大二的第一学期就快结束了，虽然没有课本，但是老师的讲解胜过有书。回顾老师授课过程的点滴，他那幽默生动，独具创新的授课方式，深受我们的喜爱，从中我们也受益匪浅。不仅收获了课本精髓，还学到了许多课外知识，更重要的是懂得了如何正确的去定位自己。把自己“卖”出去！

这个学期我选修课选择了商品营销策略这门课程，商品营销策略学这门课对于我来说是一堂生动并令人受益匪浅的课，又是一个让我无从着手的思考。每一次学习的过程都会越来越深刻的感受到市场营销学的博大精深，很多分支都值得去深入研究并发展成一个理论体系。对于一些我感兴趣的部分，如形象识别，促销策略，广告决策等，我不满足于课堂上的内容，上网查阅的很多的资料，看了很多成功案例视频，并且受益匪浅，感觉自己也要成为一个营销家。

学习和研究商品营销策略，首先必须明确什么是商品营销策略。商品营销策略源于英语“marketing”一词，它既可以表示商品营销策略学这门科学，也可指商品营销策略方面的活动。作为一门学科，严格来讲商品营销策略学应该属于管理学的范畴。然而商品营销策略学与经济学又不是毫无关系的，事实上，经济学是商品营销策略学的母学科，只是商品营销策略学所研究的问题要比经济学更为深入和具体化。总的来说，商品营销策略学是一门具体研究如何把握有效需求、整合市场资源、创造经济效益活动规律的应用性管理学科。

现代设计目的是为人的享受服务的，艺术设计的经济性是区别其它艺术活动、手工业首要特征。人的相互关联构成复杂的社会，社会的不断进步与发展必然导致人对物质和精神生活的追求。在机器大生产的情况下，现代设计孕育而生。现代人类社会的构成元素之一“市场”是在人类文明高度化的情况下产生的。艺术设计也就与市场称兄道弟了。从现代市场经济的角度出发理解市场是指对某种产品有需求和有够买能力的人群组成的，从企业微观经济分析市场是：市场=消费者（顾客）+购买力+欲望（需求）的产生，现代市场的欲望（需求）的产生就应该成为设计关心的问题。分析具体市场作用在于把握艺术设计“为谁而做，为谁而造”，否则艺术设计也就失去其自身存在的基本价值。设计者必须将市场的观念导入设计之中，这是艺术设计的前提保证，同时也是艺术设计能否取得成功、能否为企业开拓市场占领市场、能否帮助企业生存与发展起到决定性因素。但我们应该仔细的分析艺术设计中所讲的市场并不完全是市场营销构建的众多市场涵义中的任何一个，我们应清楚的辨明。艺术设计学研究的市场相似于市场营销学所讲的“细分市场”这一概念。艺术设计一定程度上既要有“精英文化”和“贵族设计”高度服务，另一方面也要满足社会各阶层、各类型的消费群体的需要。有时艺术设计作品的层面中要有“阳春白雪”，有时要有“下里巴人”，但更多的要有“雅俗共赏”。资本主义诞生之前，设计主要服务于特定的个人，而现代设计的目标追求不再只是局限于某个人。而是在设计上服务于有共同喜好的针对市场。所谓这个“针对市场”就是在客观的社会群体中，划分出具有共同心理需求，有接近的消费支出能力，在设计上有相同或相似的满足的人组成的市场。艺术设计学研究的市场与商品营销策略学研究的“细分市场”，不同之处一个在于把握设计理念的趋向，一个是设计的管理与控制。做好艺术设计与商品营销策略学研究工作，借鉴市场营销学的先进研究方法，深入研究艺术设计与商品营销策略学中有待完善的“市场”问题并严格区分商品营销策略定义市场的不同点与相同点。

在市场经济时代，买方占据主体。市场不存在价值创造，先有市场后有企业，企业是完全为了创造价值，其目的是创造顾客。而企业创造顾客的目的，必须通过营销实现。营销=70%的“营”+ 30%的“销”。当代营销大师菲利普·科特勒说过这样一句话：“营销管理实际上是需求管理”。麦卡斯提出了营销的四个因素：产品、价格、渠道、促销。①产品：调整适合目标市场人群需求的口味；改变包装，采用可重复使用的、透明的塑料瓶包装，且要醒目。②价格：拉开与竞争者产品的价格定位，应高于一般的果汁饮料，强调纯天然。③渠道：直接渠道，进入校园、娱乐场所销售。间接渠道，进入超市等零售店。④促销：因为无钱做广告，因此可采用促销的方式打开市场。如免费品尝，买一赠一，有奖促销等。⑤广告宣传：采用免费(或低价)的广告形式，如横幅广告,传单广告，海报等。巧妙地运用公共关系进行宣传，如新闻报道，公共事件策划等。

在日常生活中，广告随处可见。广告设计与市场经济效益的共有性和互盈利是密不可分的，没有通过一个好的广告来传播疏导，是不可能适应当前市场经济发展的潮流，一个良好的广告设计已成为企业组织市场销售的重要的策略。随着中国加入世界贸易组织，企业之间的竞争日益激烈，进入21世纪，广告设计已经成了企业宣传产品和理念，开展市场销售的重要策略密不可分的一部分，广告设计的作用正日益被企业和社会各方面所重视。无论是为了用来参与商品的竞争或单纯地为了传递产品的信息，广告都起了很重要的作用。广告做的成功与否直接影响企业产品的命运。一个能够成功为企业促进销售的广告，它必须具备以下几点要素。

一、正确的确定对宣传的产品的目标市场。

二、了解消费者的接受心理。

三、创意——广告的灵魂。

艺术设计实质是广大消费者期望和情感的表现，设计者在设计之前应当调查了解消费者对本企业产品的精神寄望。那么，艺术设计学需求研究应以物质主体需要的满足为前提，这和艺术创作迥异。艺术作品可以在一定的时空中，一定程度上剥离创作者和欣赏者作为物质主体的需要，直接满足起作为精神主体的需要。然而，如果艺术设计试图抛弃消费者作为物质精神主体的需要，就完全违背了设计的宗旨。

学习了一学期的商品营销策略学知识，老师生动且富有哲理地讲解使我大受启发。记得一句话：把简单的事情做好，并坚持做下去就是不简单；把容易的事情做好，并坚持做下去就是不简单。不是吗？想想每天自己都坚持了吗？学习不就是贵在坚持吗！只有不断地充实自己，才能提高自身的价值。卖产品就是买自己。福建青年杨少锋大学期间就打出“谁聘我，年薪十万”广告。杨少锋“谁聘我”创意向大学生们展示了一点，即没有疲软的市场，只有疲软的商品，人才市场也是如此，关键看你是否成为市场需要的人才。我明码标价，目的是找一个重视人才的企业，而不只是为了钱！杨少锋的成功也提醒我们明确目标是成功的第一要素，大多数的毕业生，在人才市场上找工作时，并没有自己明确的目标，而是抓住什么是什么。

商品营销策略这门课。即让我们喜欢，又让我们讨厌，喜欢的是我们可以从这门课中学习到很多，不仅仅学会了课内知识，也学会了如何把所学的知识运用到艺术设计上，大学时光短暂，要抓住当前的时间和机遇，读书，读人，不断地充实自己，提高自身的核心竞争力，才能在人生的“市场”上“赢”得自己，推销自己。讨厌的是认为上这课没多大意义，纯粹是浪费时间。总的而言，这门课程带给我的收获很大。

机械设计与制造 113280119 曹阳诺

第三篇：商品营销策略论文（推荐）

商品营销策略——论李嘉诚的成功

一个只读完初中的人，一个茶楼卑微的跑堂者，一个五金厂普通的推销员，经过短短几年的奋斗，竟然成为香港商界的风云人物，乃至风光无限的香港首富。这听起来有点像天方夜谭，但这却是不折不扣的事实，创造这一商业神话的人便是后来被誉为香港超人的李嘉诚。

关于李嘉诚，香港某报曾有如下评价：“李嘉诚发迹的经过，其实是一个典型青年奋斗成功的砺志式故事，一个年轻小伙子，赤手空拳，凭着一股干劲儿勤俭好学，刻苦而劳，创立出自己的事业王国”。不过，李嘉诚自己认为，他事业有成的真正原因是“懂得做人的道理”，他曾不止一次对亲友面授机宜：“要想在商业上取得成功，首先要懂得做人的道理，因为世情才是大学问。世界上每个人都精明，要令人家信服并喜欢和你交往，那才是最重要的。”

看来，做一名成功的商人，有一个精明的头脑还远远不够，还必须在做人处世方面有过人之处。事实上，李嘉诚的勤勉、节俭、朴实、坦诚以及他的善待他人（包括竞争对手）为他的事业王国奠定了坚实基础。

“别人做8小时，我就做16个小时，起初别无他法，只能以勤补拙”

李嘉诚13岁丧父，从此，他不得不告别心爱的学业，过早挑起家庭的重担。他的第一份工作，是在一家小茶楼当跑堂的。每天，他起早摸黑，侍候客人——倒茶、扫地、擦桌，忙得不可开交。尽管如此，他于每天工作间隙，还细心观察学习别人如何做生意，如何接待主顾，如何成交。

这段艰辛的打工经历，使他变得勤快能干，也使他具备了察颜观色的高超本领，所有这一切对他日后从事的推销工作大有裨益。

没有吃苦耐劳的精神，是做不好推销工作的。刚开始做推销工作，李嘉诚因没有经验而屡屡碰壁。为了做得比别人更出色，他只能“以勤补拙”。他说：“别人做8小时，我就做16个小时。”那段时间，他每天都要背一只装有商品的大包，长途跋涉，挨家挨户推销产品。

过去，在茶楼打工时，他就善于揣摩陌生人的心理，现在做推销，他的这一特长便有了用武之地。

一次，李嘉诚推销镀锌铁桶。他跑到中下层居民区专找老太太卖桶，因为李嘉诚知道，老太太一般都喜欢串门聊天，如果她觉得铁桶好，会自然而然四处宣传，这样，只要李嘉诚卖动一只，就等于卖出一批。结果不出所料，他的推销，大获成功。事后，李嘉诚得出如下结论：“做好一名推销员，一要勤勉，二要动脑。”

还有一次，李嘉诚推销新型产品——塑胶洒水器，走了几家，均无人问津。一天上班前，他来到一家批发行，等职员上班后进行推销，这时，清洁工正在打扫卫生，李嘉诚灵机一动，自告奋勇拿洒水器帮清洁工洒水。耳听为虚，眼见为

实。当前来上班的职员，亲眼目睹了洒水器的方便与实用，他们自然很爽快地接受了李嘉诚的推销。

正是凭着自己的勤劳、机敏以及对用户心理的准确把握，李嘉诚做推销的第一年就业绩骄人——年终统计，他的销售额是公司第二名的7倍。

“具有判断力也是成功的重要条件，凡事要充分了解，详细研究，掌握准确资料，自然能作出适当的判断”

一个人，倘想成功，勤奋无疑是必备的素质，然而，世上勤奋者成千上万，成功者却寥廖无几，个中原因何在呢？还是让李嘉诚为我们指点迷津吧：“具有判断力也是成功的重要条件，凡事要充分了解，详细研究，掌握准确资料，自然能作出适当的判断。”

李嘉诚打工时不断跳槽，而他当老板后也经常推出新的主打产品，当然，只有在经过深思熟虑之后，他才会跳槽；只有在对市场前景作出准确判断之后，他才会推出产品。

李嘉诚离开茶楼后最先加盟的是一家五金厂，由于业绩突出，老板对李嘉诚极为器重。可是，当老板提出要给李嘉诚晋级加薪时，他却婉言谢绝，并向老板要求辞职。因为，此时的李嘉诚已从塑胶业的兴起中看出五金厂潜在的危机。他认为，塑胶制品易成型、重量轻，色彩丰富，美观适用，将会很快代替众多木质或金属制品。所以，他决定跳槽去一家塑胶裤带公司谋求发展，临别时，出于善意，他最后一次帮五金厂老板出谋划策，对他说：“以后，要么转行做前景看好的行业；要么调整产品的种类，尽量避免与塑胶制品冲突，否则后果不堪设想。”

在李嘉诚的提醒下，这家五金厂未雨绸缪，后来及时转为生产系列锁，才免于被塑胶制品冲垮的厄运。李嘉诚敏锐的感受力、准确的判断力，由此可见一斑。

当李嘉诚决定开办自己的企业时，他选择的仍是自己非常熟悉、了解的塑胶业。因为，通过对大量资料详细而认真的研究，他愈加坚持自己原先的看法：塑胶是二次大战后的新兴产品，由于它具备便于加工、经久耐用和价格低廉的优点，发展前景十分广阔。1950年，他开办了“长江塑胶厂”，工厂主要产品是玩具和家庭用品，如他所预期的一样，市场对此种产品需求量极大。李嘉诚运筹帷幄，初战告捷。

1957年，李嘉诚突然决定，塑胶厂不再生产玩具和家庭用品，改为生产供家庭装饰用的塑胶花。其时，第二次世界大战已结束12年，世界各国的经济开始复苏，香港的转口贸易步入一个黄金时代，李嘉诚据此推断，随着生活水平的蒸蒸日上，人们的消费观念也会大大改变，人们对室内装饰、美化的需求将日益增强，所以，塑胶花受到人们的青睐几乎是必定无疑的事。李嘉诚的料事如神，使他的商业神话得以延续。当塑胶花在各大商场刚一露面，就被顾客抢购一空，有人买花布置客厅，有人买花馈赠亲友，香港一时形成塑胶花热。

一个麻木迟钝对市场变化不敏感，一个目光短浅对市场缺少预见力的人，是注定要坐失良机的；而只有像李嘉诚这样能对市场的变化作出敏捷的反应，能对未来的行情作出准确的判断，才能从容不迫把握住一次又一次稍纵即逝的商机。

那么，李嘉诚的判断力又从何而来呢？还是让李嘉诚来告诉你吧：“求知是最重要的环节，不管工作多忙，我都坚持学习。白天工作再累，临睡前，我都要斜靠床头翻阅经济类杂志，我从中汲取了大量的知识和信息，我的判断力由此而来。”看来，判断力不是老天赐给我们的礼物，而是刻苦读书、不断学习才能学到的本领。

“做生意要以诚待人，不能投机取巧。一生之中，最重要的是守信。我现在就算再有多十倍的资金也不足以应付那么多的生意，而且很多是别人主动找我的，这些都是为人守信的结果。”

在这个急功近利的时代，人们为了所谓的成功，不惜挖空心思，甚至不择手段。对此类做法，李嘉诚颇为反感，他说：“我绝不同意为了成功而不择手段，如果这样，即使侥幸略有所得，也必不能长久，正如俗语所说，‘刻薄成家，理无久享’。”

孙伟

资源学院 资环0901班

2010 6 23

第四篇：论医院营销策略

论医院营销策略

营销不仅是经营，也是管理，不仅是有形产品，也是无形服务。在面对越来越严峻的竞争形势时，各大医院都开始引入现代企业管理模式，开展医院营销。那么医疗服务是否存在营销活动，一直是医院院长们关心的话题。以前也曾讨论过这一问题：医疗服务算不算商品，病人是不是顾客。营销就是“有利益地满足需要”。医院营销学应该辨别和满足患者与社会对疾病治疗、预防的需要，是通过与社会大众建立医疗服务价值倾向的关系，可盈利或不盈利地满足患者对治疗和预防的需求。医院营销同时适用于营利和非营利性组织。由于中国政府对WTO承诺开放医疗服务市场，医院全面地与市场接轨，与国际接轨只是时间的问题。部分医院管理与时俱进，已开始接受市场与营销的理念，大胆吸收和借鉴企业营销经验，并对管理中出现的新问题用市场方式进行深层次的思考与讨论，医院营销在医院管理的工作中已经越来越被广泛地应用。其中很重要的营销战略就是品牌，品牌是医疗市场竞争力的象征，是赢得消费者的法宝。在医疗市场中，品牌的意识已基本形成，且在消费者头脑中越来越强。他往往与医院建立起长久的良好医疗供需合作关系；但仍有部分医院对品牌这个词还很生疏，对此没有引起足够的重视。医院的品牌,除了医疗技术含量、质量和价格三要素外，还应有专家知名度、专科特色、社会信誉度等要素形成的无形资产。

1．医院营销意识先行

医院需要营销，并且做好营销必须意识先行。医院营销是在市场经济条件下，产生的一种营销观念，随着我国社会主义市场经济体制的建立，特别是我国加入WTO以后，世界经济一体化进程的不断加快，已占整个社会经济成份三分之二左右的服务上，其营销观念已广泛建立的今天，不管是营利性组织还是非营利性组织，营销已经被广泛兴起作为经营手段之一。医疗机构已经是一个独立的法人实体，一个医疗机构生存发展已不再由国家包揽，医疗机构直面市场，生存和发展由市场来决定。随着改革的不断深入，医疗机构的竞争日益激烈，等、靠、要的做法已经不能解决问题，大锅饭被打破，铁饭碗被砸烂，铁交椅被取消。医疗机构的人员进出、待遇、如何经营、经营什么？只要符合法律的规定，其他完全由自己决定。在这种情况下，迫使医疗机构认识到：必须以人们的需求作为推动医疗机构活动的轴心，加强市场营销调研和预测，了解人们的需求和欲望，据此制定有效的医疗服务计划和市场营销计划，提供比竞争能更好满足人们需求和欲望的医疗服务，在满足人们需求中获取利润。这就是“以病人为中心”的医疗服务营销观念，在医院机构管理中的具体体现是：“人们需要什么，医疗机构就经营什么。”

1．1医疗服务的两重性

首先，我们应该了解医疗服务具有两重性。一是社会属性，表现在医务人员的救死扶伤，发扬人道主义精神；二是经济属性，即医疗服务也是按市场规律办事，患者通过支付费用来购买医疗服务，而医疗服务提供者则通过提供服务来获得回报。在计划经济时代，医院更多强调的是其社会属性，政府对服务价格进行一定的限制，来保证基本的医疗保障。随着改革的不断深入，人们生活水平的提高和对健康的关注，人们开始愿意支付更高的价格来获取更多的服务，这样医疗服务的经济属性就开始得以体现。在了解医疗服务的两重性后，我们也需要正确地看

待它们，不能过分强调社会属性，要看到市场经济发展的大环境；同时也要认识到，过分强调经济属性有可能忽视基本人群的医疗保障问题。因此，医院管理层需要正确认识医疗服务的两重性，从而正确认识与理解医院营销的概念。

1．2 医疗服务的两个范畴

仅仅认同医院需要营销是不够的，医院管理层还应了解医疗服务的两个范畴：一是医疗硬性服务，即技术性服务；二是医疗软性服务，即人文性医疗服务。在过去，医院管理层考虑更多的是硬性服务，如提高诊断水平、开展新手术等，而忽视了软性服务。实际上，医疗软性服务正是医院营销的服务范畴。开展人性化服务，增加服务的附加值，正是充分考虑患者的感受，这就是一种软性医疗服务。只有在解决了医疗服务是否存在营销和是否需要营销这一意识的问题后，下一步才能从运作的角度来考虑如何实施医院营销。

2．树立人才品牌营销战略

人才是医院最重要的资本，这就是现代管理者的共识，而如何使用人才，使人才以一当十，以十当百，则成为管理者不断思考的问题。医院用人的基本原则：一是德才兼备的原则，既注重才，更注重德；二是扬长避短原则，使人尽其才，才尽其用；三是量才而用的原则，把恰当的人放在恰当的位置上；四是充分信任的原则，用人不疑，疑人不用；五是竞争用人原则，引入竞争机制，使人才不被埋没，走上适合自己的工作岗位，医院才可能快速发展。现代医院在营销战略中倡导“人才品牌”理念是指把人才当作医院最宝贵的财富，通过人才资源的合理开发，配置和激励加快医疗服务活动的运转，促进医院各项工作不断提高。对医院经营者而言，“人才”包含着两个方面，一是指那些优秀的医疗技术人才；二是泛指具备各种专业技术条件技能的医护员工集合体，他们的能力、品德、经验等要素决定着一所医院的医疗服务质量和水平。医院经营者不但要以人才品牌战略，更要思考如何最大限度地调动人才积极性与创造性，激励每位医护员工的主观能动性，强化为医院贡献的责任感和使命感。医院的竞争说到底是人才的竞争，医院是技术密集型的特殊服务行业，医院的发展与建设需要有先进生产力作为坚强的后盾。

2．1转变观念加快人才培养

2.1.1以“三个代表”重要思想为指导，树立以人为本观念。清人龚自珍纪实杂诗中有一句诗：“不拘一格降人才”“降”者，生也。就是说，要打破一切不合理的条条框框，破除论资排辈的观念，树立让优秀人才脱颖而出的观念和机制；破除求全责备的观念，树立用人所长、用人所专的观念。医院领导要了解人才的现状和特点，从经费投入、工作安排、生活福利等方面为人才创造有利条件，实施科学的大人才观，主要看实际能力和贡献大小，促使他们真正发挥作用。

2.1.2强化信任意识。这是发挥人才作用的根本保证。人才具有创新精神，有朝 气、有闯劲，能把学的知识转化为病人服务的能力，想干一番事业。同时，需要不断帮助他们树立共产主义的人生观、价值观、世界观和事业观，开展爱岗敬业活动，使他们能正确处理好思想与业务、竞争与协作、个体与群体的关系，使他们经受得住严峻的政治考验。

2.1.3强化培育意识。这是发挥人才作用的前提。“欲将取之必先予之。”医院要帮助他们尽快消除从学校到医院的不适应症，加强上岗前的教育培训、见习期的跟踪考察以及进院后的继续教育，让他们不断更新知识更新技术。要敢于投入，舍得投入，不断充实他们的理论基础。

2.1.4强化使用意识。这是发挥人才作用的中心环节。医院要克服人才学非所用、用非所长的状况，在实际工作中，放手让人才挑大梁、唱主角，担任科室领导和项目负责人，在实践中增长才干，提高他们解决问题的能力和开展应用新技术新项目的能力，使他们能不断开拓创新。

2.1.5强化关心意识。这是发挥人才作用的必要基础。在日常生活中要多关心，送温暖，帮他们解决实际困难，解除后顾之忧。要按照贡献大小的原则在分配方面实施倾斜政策，医院近几年的改革方案中，倾斜政策的实施发挥了积极的作用，从而调动了人才的积极性和创造性。

2．2从制度上保证人才的作用

2．2．1要建立医院领导定期分析研究制度。发挥人才作用的工作也是一个系统工程，涉及到方方面面，人才是医院建设与发展的骨干力量，长期以来，医院领导抓发挥人才作用的工作不及抓医疗经营那么主动。要改变这种现象，除了思想发动舆论宣传外，还要有制度保证。应建立党政主要领导挂帅和各有关部门参加的联席会议制度，定期研究科技工作和人才的问题。

2．2．2要建立医院领导科技目标责任考核制度。科技是提高医院竞争力发展的关键，这项工作应作为医院党政领导任期内的一项重要工作，也是体现医院领导实绩的标志之一。实行科技目标责任制考核可克服领导的短期行为，为人才创造一个持续发展的良好环境。

2．2．3要建立激励、培养、使用、关心相结合的运行机制。目前医院对人才使用很多，培养不够，有的医院重视了培养又缺乏生活方面的关心，如此种种影响了人才作用的发挥。因此要建立“激励、培养、使用、关心”的运行机制，把四者紧密地结合起来，使之形成合力，对做出突出贡献的人才在精神上和物质上给予鼓励；对不思进取，不务正业的人员不予聘任，做到奖罚分明。

3．树立服务品牌营销战略

医院作为现代社会生活的重要组成部分，在时代大潮的冲击下不断地往前推进。医院服务的发展遵循其内在的发展规律，医院服务品牌营销战略的确是受到各种外部环境因素的影响，将医院服务品牌营销提到战略的高度也就是向我们昭示着服务战略的未来发展方向。

3.1医患关系在医院服务战略中的重要性

医患双方是医院服务的供应与需求的主体，医患关系是双方在交往过程中形成的一种业缘人际关系，是医院服务中的主要关系。狭义的医患关系是指在具体的医院服务行为过程中，医务人员同患者之间的交往关系。广义的医患关系是指以医护人员为代表的医院各项服务提供者同医院服务对象，包括就医者及其各种社会关系的总和之间的关系。医院服务以需求为导向，即以这一特殊的顾客群体——

患方的需求为导向。根据马斯洛的人的“需要层次理论”，患者的需求是多层次的，多方面的，不可简单地一概而论，所以研究患方的需求是医院服务发展的重要内容，也是医院服务需求导向的趋势所在。

3．2以病人为中心的服务理念

以病人为中心的服务理念，是医院树立服务品牌营销战略的基本方针。医院因病人而存在，病人就是医院的顾客。随着医疗服务市场新格局初露端倪，病人不仅会选医生，还会选择医院。过去，如果问医院的管理者，是不是病人对他们最重要，一部分人的答案是肯定的；现在如果去问同样的问题，大部分人的答案是肯定的；不久的将来再问这个问题，所有人的答案是肯定的。病人满意是一种心理活动，是病人的需求被满足的愉悦感，病人满意的程度一般可分为三个层次：一是病人的期望和要求比较简单，这是医院服务应该做到和理所应当做到的，如：给服的药打的针是安全和有效的。二是病人的期望和要求进一步提高，医院服务要满足其一定的要求，如：医院能把我的病治好，尽早出院收费合理，尽可能少花钱。三是病人的期望和要求更高。医院要提供优质服务，并且能吸引和打动他们，如：医院每个职工都对我非常尊重并仔细耐心地解释医院的情况，更令病人感动和惊讶，医院或医生还打电话问候并了解康复情况。树立服务品牌营销战略的同时，要倡导诚信服务，讲究信誉是医务工作者最基本的职业道德，它既可以给患者带来好处，也可以给医院带来收益。诚信虽然不能为医院带来直接的经济利益，但它是一种资源，也是一种品牌营销战略，对医院的长远发展有着巨大的促进作用。

3．树立优质经营战略

“质量在我心中，安全在我手中”、“质量是医院的生命”这种意识，已经成为各级各类医院的一种经营信条，成为广大医护人员的共识。21世纪是一个医疗服务质量竞争的世纪，病人选择医院将以医疗质量的高低为第一要素。从战略角度来看，医疗质量的确是医院的生命。

依法执业，进一步健全和完善各项医疗规章制度在医疗质量管理中起着提高工作效率。保证医疗质量，防止差错的重要作用。它对规范医疗行为具有严格的约束力，能促使广大医务人员有章可循，规范操作，保证医疗活动顺利进行。我们医院从实际出发，对原有的各项医疗规章制度做了补充和完善，并补充了新的医疗规定数十项，其中主要有“三级查房制度”、“疑难病人讨论制度”、“医疗质量管理细则”、“医疗质量考核细则”、“医技科室医疗质量考核细则”、“住院医师培训及考核细则”、“医师继续医学教育规定”、“医疗质量管理奖惩办法“等规章制度。建章立制来规范医务人员的医疗行为，达到提高医疗技术，提高治愈率，降低死亡率，实施优质经营战略。

5．树立成本管理的经营战略

在医院经营中实施成本管理主要是针对医院医疗活动过程中发生的成本费用进行预测、计划、核算、控制、分析和考核，这是医院经营目标的根本保障。

5.1当前，医院成本管理中往往偏重于对实际成本的核算与分析，或者孤立地从经营成果中寻找存在的问题，而忽略了对医院经济运行中的人员、资金、物资、时间、信息等要素的计划、组织、协调和控制，忽视临床科室与医技科室、职能

科室与临床医技科室、保障供应部门与临床医疗部门、直接成本与间接成本因素之间的内在联系。对成本管理工作中存在的问题缺乏全面、系统的认识。她要求各核算单位实行全方位、全员、全过程对业务经营投入成本进行管理。全方位管理是指所有核算部门科室、各个环节，都要通过计划、控制、核算、分析、考核等办法，计算出每一项目的投入、每一病种治疗费用支出，进行费用支出与收益的严密核算和比较。最大限度在减少医疗业务工作中的失误和借漏，减少不必要的成本支出，为医院、科室、个人创造更高的收益，对医疗经营活动中的资金投入、使用等业务过程进行严格的成本核算和控制。

5．2在当前市场经济条件下医院由非经济化的纯消费性事业向事业化与经济化结合方向转变，卫生资源配置由单一的政府安排向国家指导与市场调节相结合方向转化，医院经营必须借助于成本管理手段，不断降低投入成本，以低廉的医疗收费、优质的医疗服务，满足基本医疗需求。因为，医院医疗服务中的成本高低在于服务项目中单位成本的高低，而非总成本，要降低单位成本，一方面要降低消耗，另一方面要增加服务量，而服务应该是有质量标准、有薪金标准、药品标准、材料标准，每种标准确立后就有了成本的概念。设计的标准作为标准成本，根据标准成本制定考核规范，如果我们的成本耗费比标准成本多，表示有浪费，就要分析并找寻出实际成本与标准成本之间产生差异的原因，达到成本最低化。可见在市场经济条件下医院经营中的成本管理主要任务就是对构成医疗经营成本的各个环节、各种因素进行分析，找出降低经营成本费用的方法，制定出可能实现最低目标成本，并采取强有力的管理措施和控制办法，保障执行结果达到最低化经营成本的要求。

5．3在医疗经营中确立了经营目标和经营办法，就必须实行分级、分岗位、分工作环节、分人实行责任制的办法，实行定编、定岗、定责任，坚持责任到岗、责任到人，把全院、全科室的经营目标与人员、岗位、工作环节紧密结合起来，建立成本制度、责任中心和成本会计，严格考核制度和经济活动的反馈制度，使全面成本管理在医院各级管理中能及时发现问题，建立有效的自我约束机制，发挥全面成本管理的应有作用。

第五篇：论房地产营销策略

论房地产营销策略

在我国，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益的总和。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。阐述了我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。说明为了赢得市场竞争，需要进行营销策略的创新。总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。

房地产营销策略

一、引言

1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。

房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。

房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：

房地产概念图

2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。

房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供给商和营销中间商来接近目标顾客。

二、房地产营销策略的发展史

市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲？科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。

在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。

营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。

房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依靠于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目布满了主观臆断。

3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念熟悉，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较轻易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。

4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供给量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐熟悉到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。

三、房地产营销策略的现状

目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势

当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：

品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；

把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速把握市场主动权； 分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；

进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；

以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；

物管跟进后顾无忧——物业治理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。

四、房地产营销策略的创新

在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。在房地产营销策略的创新中，需要注重几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的非凡性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业治理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注重消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。目前，全国各地的房地产发展都处于高潮期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注重房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注重进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注重“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注重与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着老实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了熟悉的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。

5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先，应该积极与下游供给商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供给商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供给商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式，为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。

6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感爱好的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注重商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业治理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注重到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。

五、结语

总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。