关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

第一篇：关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

樊剑英

房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费；个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢？

首先，营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。

其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。

第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》（国税发［1994］179号）规定：

一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为：

(一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同(协议)规定取得一定所得的,其所得按工资,薪金所得项目征税,适用5%-45%的九级超额累进税率。

(二)承包,承租人按合同(协议)的规定只向发包,出租方交纳一定费用后,企业经营成果归其所有的,承包,承租人取得的所得,按对企事业单位的承包经营,承租经营所得项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征税。

二、企业实行个人承包,承租经营后,如工商登记改变为个体工商户的,应依照个体工商户的生产,经营所得项目计征个人所得税,不再征收企业所得税。

三、企业实行承包经营、承租经营后，不能提供完整、准确的纳税资料、正确计算应纳税所得额的，由主管税务机关核定其应纳税所得额，并依据<中华人民共和国税收征收管理法>的有关规定,自行确定征收方式。

因此，个人以房地产企业名义进行开发活动享有项目最终经营收益，应按照“对企事业单位的承包经营,承租经营所得”项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征收个人所得税。但是在这种形式下，无论房地产开发企业还是个人挂靠者，如果不能提供完整、准确的纳税资料，无论从企业层面上应缴纳的企业所得税、土地增值税还是个人层面上应缴纳的个人所得税来讲，在当前房地产税收调控适度从紧的情况下存在的纳税风险均不应忽视。

第二篇：个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定

个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定

2011年06月30日 18:10 来源：人民法院报

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个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定

——江西高院判决邬玉成、王小洪与赵汉斌等执行异议诉讼

裁判要旨

房地产开发项目的房产权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准。个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。案情

2008年4月，赵汉斌因与江西昌厦建设工程集团公司(以下简称昌厦建设公司)、江西昌厦房地产开发公司(以下简称昌厦开发公司)借款纠纷一案，申请财产保全。同年6月12日，江西省南昌市中级人民法院查封了昌厦开发公司开发的位于南昌县向塘银河苑小区9套住宅和部分非住宅房产。后在法院主持下，赵汉斌与昌厦建设公司、昌厦开发公司达成调解协议。因昌厦建设公司、昌厦开发公司未主动履行调解书，赵汉斌申请对查封的房产依法强制执行。2010年6月10日，邬玉成、王小洪以案外人身份向南昌中院提出执行异议，主张对查封房产的所有权。同年7月8日，南昌中院驳回其异议。7月23日，邬玉成、王小洪向南昌中院提出执行异议诉讼，主张其是银河苑小区实际开发人，请求确认其对查封房产享有所有权，解除对该房产的查封。

裁判

江西省南昌市中级人民法院经审理认为，2006年6月16日，邬玉成、王小洪向南昌县国土资源局出具的申请报告和土地登记申请书，记载邬玉成、王小洪受昌厦开发公司委托于同年3月15日经江西产权交易所竞得向塘镇赣东路15号的土地，两人同意该土地登记在昌厦开发公司名下。昌厦开发公司据此以土地使用权者的身份向土地主管部门申请所有者权益登记，在申请登记的依据中明确“该宗土地是邬玉成、王小洪两人受昌厦开发公司的委托于2006年3月15日在江西省产权交易所竞得，土地来源合法”。南昌县人民政府依据该申请向昌厦开发公司颁发了南国用(2006)第0449号土地使用权证。因此，邬玉成、王小洪以内部承包关系主张对昌厦开发公司开发的银河苑小区房产享有物权没有事实与法律依据，邬玉成、王小洪的执行异议之诉不能成立。法院判决：驳回邬玉成、王小洪的诉讼请求。

江西省高级人民法院经审理认为，不动产登记簿是判断不动产权属的依据。昌厦开发公司取得南国用(2006)第0449号国有土地使用权证书，在该土地上开发建设银河苑小区并登记房产权属，因此，昌厦开发公司享有银河苑小区房产所有权。邬玉成、王小洪提交的证据不能证明其对争议房产享有所有权。即使邬玉成、王小洪将土地登记到昌厦开发公司名下挂靠昌厦开发公司开发属实，昌厦开发公司认可邬玉成、王小洪对争议房产享有所有权的主张，也不能以此对抗昌厦开发公司的债权人。城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发，如果邬玉成、王小洪的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。2011年3月20日，法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案是执行异议之诉。邬玉成、王小洪根据民事诉讼法第二百零四条的规定，以申请执行人为被告、其挂靠的企业为第三人，提出执行异议之诉。本案的审理主要涉及两个法律问题：一是在个人挂靠房地产企业开发房地产项目中，房产权属应如何确定；二是被挂靠的房地产企业对个人享有房产所有权的认可能否对抗第三人申请执行该房产。

一、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记簿记载为依据

本案中争议的银河苑小区房产所有权是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，昌厦开发公司在取得国有土地使用权后开发银河苑小区项目，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由昌厦开发公司办理，房屋所有权均登记在昌厦开发公司名下。邬玉成、王小洪不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，两人以挂靠昌厦开发公司和系项目实际开发人为由主张对银河苑小区房产的所有权没有法律依据支持。

二、被挂靠的房地产企业对个人挂靠开发事实的认可不能对抗房地产开发企业的债权人

不动产物权登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有专门机构掌管的登记簿册上。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。这种对不动产物权的公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。不动产物权的价值一般都比较高，不动产物权登记人可能因不动产登记在其名下而取得更高的市场资信，因而影响第三人对是否与登记人进行市场交易的判断。本案中，查封的银河苑小区房产系由昌厦开发公司登记开发，该登记既在法律上明确了昌厦开发公司享有的物权，也是对外向第三人宣示昌厦开发公司享有的物权。如果邬玉成、王小洪的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不一致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，严重影响市场交易安全。例如，在银行向开发该项目的房地产开发企业提供贷款的案件中，房地产企业以房产进行抵押，如果认定未登记的个人享有房产所有权，银行的贷款抵押担保失去依据，这样，房地产开发企业可能成为逃避债务履行的工具，严重损害房地产开发企业交易对方的利益。

除物权法的规定外，公司法还规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任。登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产。银河苑小区的房产登记在昌厦开发公司名下，依法可以成为其对外承担偿还债务的财产，赵汉斌作为昌厦开发公司债权人有权申请执行该财产。

另一方面，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产也是法律、行政法规所禁止的行为。如果邬玉成、王小洪以实际开发人为由主张的登记在昌厦开发公司的房产所有权获得支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提出更正诉讼，但本案不属于登记错误情形，邬玉成、王小洪自愿向土地登记机构出具申请报告，表示其系受昌厦开发公司委托竞买南昌县向塘镇赣东南路15号土地使用权，愿意将该土地使用权登记在昌厦开发公司。即使邬玉成、王小洪借用昌厦开发公司名义，挂靠昌厦开发公司开发属实，也应自行承担出具虚假报告和由此导致的法律风险，而不是由第三人承担与昌厦开发公司交易中的损失。

因此，邬玉成、王小洪提出的执行异议之诉应予驳回。

本案案号：(2010)洪民二初字第55号，(2011)赣民一终字第7号

案例编写人： 江西省高级人民法院 龚雪林

第三篇：房地产企业土地使用税纳税分析

房地产开发企业土地使用税的纳税起止时间如何确定

在对房地产开发企业日常的纳税评估中，常常遇到土地使用税起止时间的确认执行标准不一样而导致企业多缴、少缴税款，给评估管理工作和企业带来不少麻烦。通常情况下，土地使用税纳税起止时间确认比较容易，其土地使用税确认无怪乎两种情况，一是房地产开发企业取得土地时的起始时间确认；二是如何确认开发的商品在售出时其土地使用税的终止缴纳时间。但在一些特殊情况下土地使用税的时间确认就比较麻烦，在征收管理上各地执行的时间标准也不一致，如：房屋销售合同的签定时间晚于交房日期这种情况下其终止时间确认在执行上就存在很大争议。下面就本人在实际评估中遇到的问题列举具体事例和大家共同交流、探讨。

甲房地产开发公司于2008年3月成立，4月26日与土地储备中心签订《国有土地使用权转让合同》，合同注明于2008年5月20日前将该块土地的使用权转移到甲房地产开发公司。6月5日，甲房地产开发公司拿到了土地使用证，上面注明发证日期为6月2日。7月，甲房地产开发公司开始开发商品房，12月取得预售许可证，开始预售房屋，与购房者签订的商品房销售合同上注明的交房时间为2010年1月15日。为了售房时签合同方便，甲房地产开发公司会计将所有商品房销售合同中每户内容一样的栏目均事先填好，包括交房时间。截至2010年5月18日，甲房地产开发公司开发的商品房销售完毕，其中2010年1月15日之前售出的楼房已如期交付。

甲房地产开发公司会计认为，应从2008年7月开发商品房开始缴纳土地使用税；售房合同规定2010年1月15日交房，应从2010年2月开始停止缴税。

甲房地产开发公司会计的做法是否正确？《城镇土地使用税暂行条例》第九条第（二）项规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。可见，土地使用税的开始纳税时间并不是以土地使用证的签发时间为准。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。上述案例中双方签订的《国有土地使用权转让合同》明确规定，2008年5月20日前将土地使用权转移到甲房地产开发公司，所以，甲房地产开发公司应于2008年6月开始缴纳城镇土地使用税。

那么，什么时候停止缴纳土地使用税呢？根据财税〔2006〕186号文件相关规定，甲房地产开发公司与购房者签订的商品房销售合同上规定的交房时间即为土地使用税停止缴纳时间。虽然甲房地产开发公司售房合同上全部注明2010年1月15日交房，但是有些合同是2010年1月15日之后签订的。这时如何确定企业土地使用税的停止缴纳时间就成了大家争议的地方。一种认为：以合同注明的交房时间（9月15日）的当月为截止时间；另一种认为：以签定日期所属月份为截止时间。本人更偏向于第二种看法，财税[2008]152号文件规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的城镇土地使用税。实物或权利状态发生变化两者选择关系，也就是说当房产、土地发生变化具备了其中一个条件的当月就应该确定为土地使用税截止时间。实物或权利状态发生变化又如何理解呢？

1、实物发生变化如：某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。相反，如果该企业的房屋已被拆除，那拆除的当月应该确定为该企业土地使用税的截止时间。

2、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006]186号这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。另外还有一种情况：状态发生变化——“权利状态”应该不是词组，权利是权利，状态是状态。状态应该理解为是否改变原状。和实物发生变化相近。如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场了，原来的土地是上有条上河，现在填平了。那这时就应该确定为土地使用税的截止时间。通过这两个文件规定不难看出，本案中甲房地产开发公司虽然在合同中规定了交房时间（1月15日），但该实物或权利状态并没发生变化，在购买者没签字之前，该合同是没有法律效力的；只有当购买者在合同上签字之后，合同才具有法律效力，房屋的权属才发生变化。因此，对于签订日期晚于合同规定的交房日期的售房合同应按照签订合同的日期计算土地使用税的终止期限，即当月签订合同销售的楼房从下月起停止缴税。对于土地使用税截止时日的确定，另外，还有一种情况：有不少地方的税务机关为了便于操作，在计算土地使用税的截止时间时按照实际交房日期即房地产开发公司规定的某个时间并实际统一交付钥匙的时日确定为土地使用税的截止时间。本人也认同这种确定时间的方法，但这种确定时间的方法需要两个前提：一是需要省市地税部门下发文件进行明确；二是需要房地产开发公司的配合。这两个前提必须具备其一，因为从财税部门下发的文件中找不到该确定方法的具体规定，这种确定时间的方法只是部分省市依照财税[2008]152号文件规定制定的地方性文件（纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末），不具备普遍性，因此在执行中还需谨慎使用。

第四篇：房地产企业开发建设--项目流程（推荐）

房地产企业开发建设--项目流程

一、注册成立房地产开发公司

二、办理国有土地使用权证（必须为出让方式）

三、办理房地产开发资质（住建局开发办）

四、办理建设用地规划证。（规划局）

五、办理建设工程规划许可证（规划局）

六、办理项目立项（发改委）

七、工程施工前期阶段：

1．工程勘察、设计。（有资质的勘察设计院）

3．图纸设计审查：（市住建局图审中心、消防中队、气象局、人防办）。

4．工程报建。（住建局城建科）

5．办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位。（住建局招标办，监理公司）

6．办理建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。（住建局质安站）

7．办理建筑工程施工许可证。（住建局施工科）

8．签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。（住建局开发办）

八、工程施工阶段：

1．办理临时设施规划许可，规划放验线。（规划局）

2．主体工程、配套工程、基础设施工程施工建设。

3．办理房屋面积测绘报告（房管局），4、办理商品房预售许可证（住建局开发办）。

九、工程竣工验收交付使用阶段：

1．建设项目单体工程验收。(建设单位组织)

2．建设项目竣工综合验收。(建设单位组织)

3．办理建设项目竣工综合验收备案手续。（住建局开发办）

4．办理建设项目产权登记备案手续，办理房产权证（房管局）

第五篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目可行性报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况................................................................................................................2

（一）、开发项目区位条件.................................................................................2

（二）、规划方案.................................................................................................2

二、建设条件................................................................................................................2

（一）、建设地点条件.........................................................................................2

（二）、建设实施条件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、优势分析.................................................................................................2

（二）、劣势分析.................................................................................................3

（三）、机会分析

（四）、威胁分析

四、市场分析与价格预测............................................................................................3

（一）、市场发展前景分析...................................................................................3

（二）、目标客户的定位.......................................................................................4

（三）、价格预测...................................................................................................4

五、项目实施计划........................................................................................................4

（一）、工程建设实施计划...................................................................................4

（二）、销售计划及营销策略...............................................................................5

六、项目财务经济分析................................................................................................6

（一）、投资估算...................................................................................................6（二）、资金筹措.................................................................................................6

（三）、项目经济效益分析...................................................................................6

七、结论........................................................................................................................7

房地产项目可行性报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。

（二）、规划方案

该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

房地产项目可行性报告

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

房地产项目可行性报告

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群； 四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

房地产项目可行性报告

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人

房地产项目可行性报告

气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：

土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析

房地产项目可行性报告

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。