关于全面推进物业管理工作的实施意见

第一篇：关于全面推进物业管理工作的实施意见

关于全面推进物业管理工作的实施意见

为全面提升全市物业管理工作水平，共同营造和谐文明的居住环境，促进物业管理行业持续健康发展，依据相关政策法规，结合长沙实际，特制定本实施意见。

一、明确总体要求和目标任务

1.总体要求。全面贯彻党的十八届三中、四中、五中全会精神和中央、省委城市工作会议精神，以便民、利民、惠民、安民为宗旨，以解决物业管理突出问题为导向，紧扣和谐宜居品质城市建设主线，规范物业服务，加强监督管理，优化发展环境，努力构建现代物业服务业体系，让市民在城市生活得更方便、更舒心、更安全、更美好。

2.基本原则。坚持专业管理与业主自治相结合，坚持属地管理与行业监管相结合，坚持社区管理与物业服务相结合，坚持依法监管与分类指导相结合，按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的思路，分步实施、重点突破、全面推进。

3.目标任务。到2020年，全市物业管理整体水平显著提高，主要指标居全国前列，人民群众更有获得感。

——物业服务社会满意度明显提高。新建住宅小区专业化物业服务实现全覆盖，加快老旧住宅小区水、电、气、消防和安防等基础设施达标提质改造，筑牢治安防范网络基础，逐步推行专业化物业管理，全市平安住宅小区和物业服务质量满意度达90%以上。——物业服务常态长效监管深入推进。构建具有长沙特色的物业服务政策法规体系，形成服务规范、管理有序、和谐文明的长效机制，实现物业服务标准化、规范化、常态化。

——物业服务行业整体水平全面提升。引导培育一批具有全国竞争力的龙头企业和示范项目。全国百强物业企业中长沙占比位于中部前列，创建一批国家级和省、市物业管理示范项目。物业行业对全市经济社会发展贡献率稳步提升。

——业主委员会履职能力普遍增强。全市80%以上符合条件的住宅小区成立规范的业主委员会。业主主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。

二、创新物业监管机制

4.实行物业服务属地管理。各区县（市）人民政府是辖区物业监管责任主体，要进一步充实监管力量，明确专门机构负责物业和维修资金管理；街道（乡镇）要明确物业管理工作机构，建立联席会议制度；社区（村）配备专职社工，由市物业维修资金管理中心和相关部门协同各区县人民政府负责统一招聘、统一培训、统一经费、统一管理，形成市、区县、街道（乡镇）、社区（村）四级物业监管工作格局。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市编办、市民政局、市人社局、市城管局、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、市物业维修资金管理中心)5.进一步下放市级行政职权。加大简政放权力度，逐步将物业服务企业资质管理、前期物业招投标管理、企业日常动态监管、维修资金使用管理等市级监管事项下放到各区县，增强基层物业管理监管工作履职能力。

(牵头单位：市审改办，责任单位：市住建委、市物业维修资金管理中心、各区县)6.强化物业服务社会监管。完善全市物业管理行业诚信系统，动态更新企业信息，开通社会公开查询，选聘物业服务社会监督员，促进企业规范服务。各区县设立物业矛盾纠纷调处中心，实现与“12345”市民服务热线电话互联互通，将物业服务有效投诉纳入行业诚信系统，年度投诉受理基本办结率达到95%以上。

(牵头单位：市住建委、各区县，责任单位：市综治办、市司法局、市政务服务中心)

三、强化物业设施设备源头管理

7.保障物业设施设备和房屋质量。鼓励开发企业积极配套安防门禁、视频监控、垃圾分类、休闲娱乐、居家养老、汽车充电桩等设施设备，将小区物业设施设备和房屋质量纳入房地产开发企业信用等级评价的重要内容。实行质保期内物业设施设备和房屋质量预警制度，引导开发建设单位将物业设施设备和房屋质量质保期延长2年，探索建立房地产开发企业物业设施设备和房屋质量保证金机制。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市规划局、市公安局、市城管局、市财政局)8.创新物业承接查验。严格按照《物业承接查验办法》，制定符合长沙实际的物业承接查验规定，试行街道（乡镇）、社区（村）、物业服务企业、业主共同参与物业设施设备移交，坚决杜绝“带病”交付。培育引入第三方机构介入物业承接查验全过程。

(牵头单位：各区县，责任单位：市工商局、市住建委)

四、规范和优化企业管理服务

9.严格物业服务企业选聘。完善物业服务企业选聘机制，探索实施物业服务履约保证金制度。加强前期物业管理招投标监管，对政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业服务企业的招投标引入物业管理行业专家评审制度，规范物业管理招投标市场秩序。街道（乡镇）、社区（村）加强对业主大会选聘物业服务企业的监督和指导。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市发改委、市财政局、市公安局、各区县、市物业管理协会)10.健全物业服务企业退出机制。各区县人民政府是物业企业退出项目的监管主体，街道（乡镇）、社区（村）要加强物业项目退出管理协调，依法监督物业企业做好物业项目交接工作。引入第三方专业中介机构，加强区域内共用设备设施维护保养查验，实行物业项目管理退出预警报告制度，对不按规定履行责任的物业服务企业，依法加大行政处罚力度，拒不履行退出主体责任和移交义务的，由公安机关开展专项调查，依法追究相关法律责任。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市综治办、市公安局、市司法局)11.加强诚信建设和行业自律。开展物业服务企业信用等级评定并定期向社会公布，将评定结果与物业项目评优、资质管理和招投标等结合使用，加大企业失信惩戒力度。加强物业服务行业协会建设，成立业主委员会专业委员会，加强对项目负责人、企业关键岗位的培训与管理，制订行业行规，杜绝行业恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市文明办、市人社局、市公安局、市民政局、市物业管理协会)12.加快物业企业服务标准化。加快制定不同类型物业的服务标准和规范，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。

(牵头单位：市质监局、住建委，责任单位：市文明办、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县、市物业管理协会)13.支持智慧物业建设。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，抓好新建项目达标；推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。

(牵头单位：市经信委，责任单位：市住建委、市规划局、市财政局、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县)

五、培育业主自我管理能力

14.健全业主委员会制度。完善业主大会和业主委员会指导规则，明确业主委员会的职责、权利和义务；街道（乡镇）、社区（村）及时指导召开业主大会、选举业主委员会，对尚不具备条件成立业主委员会的，由社区（村）暂时代行业主委员会相关管理职能并向业主公示；探索允许业主居住在小区内的直系亲属通过业主授权进入业主委员会；建立监事委员会制度，允许物业实际使用人进入监事会。鼓励、支持业主委员会成员与社区（村）工作人员交叉任职；鼓励业主大会选聘专职工作人员作为业主委员会专职秘书，对业主委员会成员试行劳动报酬制。试点业主委员会采用酬金制购买“菜单式”物业服务。制定业主委员会评价考核标准，建立业主委员会成员诚信档案，由社区（村）牵头加大对业主委员会履职的指导和监督。

(牵头单位：市住建委、各区县，责任单位：市民政局、市发改委、市物业管理协会)15.规范公共收益管理。界定公共收益内容，明确物业管理区域范围，规范公共收益使用范围，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审计，建立小区公共收益协商机制，由业主委员会与物业服务企业在街道、社区的监督指导下，明确收益分配比例。业主委员会要在街道（乡镇）、社区（村）的指导监督下单独开户建账，依法管理、使用公共收益，每季度公示一次小区经费收支情况。(牵头单位：各区县，责任单位：市民政局、市质监局、市住建委、市审计局、市发改委、市物业管理协会)16.提升业主自我管理意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务。对不能模范履行业主义务、遵守管理规约、及时交纳物业服务费等行为的业主，三年内不能进入业主委员会。鼓励、支持业主委员会建立业主个人诚信档案，纳入社区统一管理。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市民政局、市文明办)17.加强基层组织建设。将物业小区基层组织建设纳入基层社会治理创新；结合市委开展的党员进社区活动，动员机关、企事业单位党员干部进入所在小区，参加小区相关组织活动和群防群治工作。指导和探索符合条件的物业企业和住宅小区成立党支部，全面推进业主监事会、业主代表大会和“两长一代表”（党小组长、楼栋长和业主代表）等制度建设，将党建工作植入物业小区、物业服务融入到社区（村）服务中，实现政府治理和社会调解、党员先锋作用和居民自治良性互动。

(牵头单位：市委组织部、市住建委，责任单位：市综治办、市文明办、市民政局、各区县)

六、着力破解物业管理难题

18.创新物业维修资金使用方式。采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。完善应急维修机制，明确应急维修范围和标准，建立紧急情况使用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由社区（村）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。加快建立维修资金续筹动态机制，试点业主大会管理物业维修资金，逐步将维修资金划转业主大会自治管理和使用，社区专职社工全程进行监管。

(牵头单位：市物业维修资金管理中心，责任单位：市住建委、市质监局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县)19.着力保障电梯安全运行。开发建设单位在选配电梯时应执行国家、省、市相关规定和标准，保证电梯选型、配置与建筑结构、用户需求相适应，安装调试正常经安装监督检验合格并办理使用登记后再行交付。严格落实电梯年检制度和安全质检责任，细化电梯年检指标，建立电梯维保单位诚信系统，定期向社会公示。引入第三方技术机构开展电梯安全技术评估，督促电梯制造商公布常用零部配件价格清单，将电梯故障维修纳入应急维修的紧急情况范畴，直接使用维修资金。各区县设立应急抢修专业队伍，确保电梯故障 “快处快修”。加强电梯安全信息化、数据化、智能化管理，试点购买电梯安全责任保险，逐步实现电梯运行实时在线监测，降低电梯故障率，有效遏制电梯事故的发生。

(牵头单位：市质监局，责任单位：市住建委、市金融办、市物业维修资金管理中心、各区县)20.加强城市停车规划建设和管理。顺应街区制实施要求，结合小区周边及公共停车资源，加强城市停车规划管理，新建小区停车位严格按照相关规划规定配置。引入社会资金，在老旧小区及周边地段规划建设立体停车位。物业区域规划建设的停车位，应优先满足业主停车需求，开发企业未出售的车位，优先满足业主租用。加强小区车位管理，制定停车管理规约，规范停车收费行为，合理制定物业管理区域内的行车路线，逐步打开小区围墙，打通小区与街区道路微循环，切实做好物业小区内车辆停放秩序维护。

(牵头单位：市规划局，责任单位：市住建委、市发改委、市公安局、市园林局)21.加大小区执法力度。明确各级执法机构工作职责，着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。行政执法部门要加大执法力度，及时进小区开展执法活动。区县政府每年集中组织一次执法进小区活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违章行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

(牵头单位：各区县，责任单位：市城管局、市住建委、市工商局、市教育局、市规划局、市质监局、市消防支队、市卫计委、市食药监局、市文广新局、市环保局、市园林局)22.化解物业服务纠纷。建立多层次、立体化的矛盾纠纷调解网络，构建以区物业管理纠纷矛调中心、街道（乡镇）物业纠纷调解联席会议制度、社区（村）人民调解委员会和业主委员会自治调解的四级物业管理纠纷调解工作体系。各相关职能部门要积极配合、参与人民调解工作，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动，开通司法审判绿色通道，设立物业管理巡回法庭，及时化解物业服务纠纷。

(牵头单位：各区县，责任单位：市综治办、市公安局、市司法局、市中级人民法院、市信访局、市住建委)

七、加大物业管理政策扶持

23.加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层治理创新的重要内容，作为民生产业来扶持，制定专门的行业扶持发展政策。按照事权与财权相匹配的原则，市、区县财政每年配套安排专项物业管理专项经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，主要用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业主委员会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等。

(牵头单位：市财政局、各区县，责任单位：市住建委、市物业管理协会)24.完善物业服务收费。按照物业服务等级标准，构建“质价相符”的物业服务收费体系。综合考虑物业服务行业平均成本、最低工资标准、员工“五险一金”和居民消费价格指数变动等，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布。每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度开展评估，适时进行公布。探索推广“物业费用+薪金”的住宅小区物业管理服务定价新机制，支持双方委托社会中介机构进行评估，协商确定物业服务内容和收费标准。

(牵头单位：市发改委，责任单位：市住建委、市人社局、市物业管理协会)25.加快老旧小区提质改造。实行市统筹、区为主，财政投入专项资金，结合我市“社区全面提质提档三年行动计划”，开展老旧小区和保障性住房小区的提质改造。确保老旧小区和保障性住房小区供水、供电、供气及消防、安防等设施的基本达标，逐步实现老旧小区物业管理100%全覆盖。

(牵头单位：各区县，责任单位：市财政局、市住建委、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、市城管局、市住保局)

八、强化物业管理工作保障

26.加强组织领导。建立健全长沙市物业管理工作联席会议制度，负责全市物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题，联席会议办公室设市住房和城乡建设委员会；进一步明确工作目标和职能部门职责，建立责任清单，加强分工协作，强化责任落实，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作的最大合力。

(牵头单位：市政府办公厅，责任单位：市住建委、市编办、各区县、市直相关单位)27.严格管理考核。把物业管理工作纳入对市直相关部门和区县人民政府绩效考核的重要内容，定期督查，综合评定。各区县人民政府要将责任目标分解到街道（乡镇）和社区（村），明确主要责任领导和落实主体职责，加强定期考核，确保物业管理工作落到实处。街道（乡镇）、社区（村）加强对物业服务企业和业主委员会的日常考核，制定考核标准，定期开展检查考核和指导服务，并将考核结果向社会公布，作为物业服务企业信用等级评定和业主委员会履职评判的重要依据。

(牵头单位：市绩效办，责任单位：市委督查室、市政府督查室、市监察局、市文明办、市住建委、各区县)28.加大宣传力度。各级政府和相关部门要高度重视，加强政策宣传，强化舆论引导，引导广大业主依法理性维权，物业服务企业规范管理。开展“物业管理宣传月”系列主题宣传活动，在新闻媒体设置专栏，开展深度报道，建立长效报道机制，大力营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。

(牵头单位：市委宣传部，责任单位：市住建委、各区县)本意见中“各区县”指的是湘江新区、长沙高新区、长沙经开区和芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县，各责任单位应当根据本意见制定详细的执行方案和落实举措，分工协作、齐抓共管，共同为推动长沙物业管理工作提质提效做出贡献。浏阳市、宁乡县参照执行。

第二篇：关于深入推进物业管理工作的实施意见的说明

（一）强化县级统筹协调和县直部门分工协作

1．成立物业管理工作领导小组。负责全县物业管理工作的组织领导、统筹协调、政策制订、财政扶持和考核督查，协调解决物业管理重大问题；健全物业管理工作县级联席会议制度和工作例会制度，会议由县物业管理工作领导小组组长或委托县府办分管副主任负责召集。县直相关职能部门要按照责任分工切实履行起职责。

2．严格小区行政执法。县城管、公安（治安、交警、消防）、住建、环保、规划（人防）和市场监督管理等部门严格行政执法，消除小区内执法死角。

3．充分发挥县物业管理行业功能。切实加强对物业服务行业企业的培训、管理和监督，指导督促乡镇（街道）做好业主大会、业委会的筹建改选工作和住宅小区物业管理日常监督等工作。

（二）强化乡镇（街道）属地管理工作职责

1．建立乡镇（街道）物业管理工作协调委员会。由乡镇（街道）党政主要领导任主任，县级部门和乡镇（街道）相关职能部门负责人为成员，建立健全物业小区重大矛盾纠纷和群众反映突出问题快速处理机制，及时协调解决辖区内物业管理工作重大问题。

2．强化乡镇（街道）物业管理服务站职能。物业管理服务

站由乡镇（街道）分管负责人担任主任，配强配足专职工作人员，建立县级管理执法部门派驻或包联乡镇（街道）、社区物业管理工作制度，负责对辖区内物业管理日常工作的统筹协调。

（三）强化社区日常管理协调职能。成立社区物业管理服务分站，由社区居委会负责人任站长，成员由社区物业管理人员、县及乡镇（街道）派驻或包联社区管理执法人员等组成。负责小区物业管理的日常工作，监督物业服务企业履行合同约定，参与物业服务企业的日常考核；监督专项维修资金的使用和维修资金不足时的监督催补工作；指导业委会依法开展自治，引导全体业主正确行使物业权益。小区业委会未成立前，由社区居民委会暂时代理职责；物业服务企业退出的小区，或暂无物业服务的老住宅小区，由社区居委会组织实施准物业管理。

二、引导自治，积极探索切合居民需求的物业管理模式

（一）大力推进业主组织建设和规范运行

1．加快业主组织建设全覆盖工作。各地要认真贯彻《浙江省物业管理条例》和住建部《业主大会指导规则》，把好组织成立程序关和人选关，积极牵头组织、督促指导物业小区尽早成立业委会；对现有业委会难以履职或履职不到位、业主意见大的，要按照相关程序予以改选或换届。积极探索小区党支部、小区共建理事会、小区业委会“三位一体”，物业服务企业共同参与的小区自治机制。

2．着力规范业委会的日常运作。住建部门要完善业委会建

设指导规则、议事规则和物业管理规约、合同示范文本，加强对业委会规范运行的指导和监督。住建、公安、城管、环保、市场监督管理等部门和乡镇（街道）要加强对业委会的业务培训，不断提高业委会的管理服务能力。业委会要依法履行职责，接受属地主管部门和社区居委会的监督及指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主与物业服务企业之间的相关事宜及纠纷，组织全体业主制订小区管理规约并监督实施。业委会活动经费可由财政适当补助。

（二）以市场运作为主，积极探索切合居民需求的物业管理模式

1．新建普通住宅小区，要全力推行专业化、市场化的物业服务管理模式。按照住宅小区物业服务管理等级标准，细化物业服务项目和内容的合同约定，推行等级化、菜单式的专业物业服务管理模式，逐步扩大管家式、酬金制物业服务，由业主采取“点菜”方式选择小区物业管理服务项目，以服务内容、标准确立收费价格，逐步形成业主自主购买市场服务意识。

2．老旧住宅小区，要积极创造条件推行专业化、市场化物业服务管理模式。建立通过向物业服务企业购买物业服务项目，提供有偿保安、保洁等准物业管理和应急维修服务机制。暂时不具备条件的，由社区居委会牵头，实施社区化管理、业主自治管理的准物业管理模式，根据小区设施设备、业主意愿等不同情况，确定物业管理和服务内容。对个别不能形成小区的零散住宅楼，护。

3．各类安置性小区（包括拆迁安置、和保障性住房集中安置小区）和农房改造集中居住小区，要成立业主委员会或住户理事会，组建或选聘好物业服务企业，因地制宜落实相应的物业管理模式和等级标准，实行小区物业管理财务公开制度。建立健全安置性小区和农民集中居住小区物业管理经费的筹集保障机制，采取住户筹一点、村集体出一点、乡镇（街道）贴一点和财政奖补一点的办法，解决过渡期小区物业管理经费来源问题；完善小区物业管理的“造血”机制,拓展物业管理经费来源渠道，逐步实现向市场化有偿服务过渡。

三、加强监管，大力提升物业服务企业管理水平

（一）大力推行物业服务等级标准和收费指导标准。发改（物价）部门要会同住建部门，抓紧研究制定物业服务等级和收费指导标准，明确物业管理服务收费的原则、管理形式和费用构成；积极推进酬金制收费方式，由业委会根据需要自主选择具体服务标准，并与物业服务企业签订物业管理服务合同。

（二）强化物业服务市场监管。住建部门和属地乡镇（街道）要完善物业服务招投标制度，加强对方案会审、招投标的监管，健全物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法；要加强对物业承接的监管，规范物业项目承接验收行为，强化对物业服务企业物业核验和物业区域内共有设施移交工作的维护业主和使用人的合法权益；要加大对物业服务企业违规违约行为的查处，建立健全物业服务企业诚信档案和信息平台，严格落实物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分制度，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府奖励和补贴等挂钩；推行物业管理履约保证金制度，履约保证金用于对物业服务企业违约行为的处罚和恶意退管小区的善后处理。要加强物业服务行业协会建设，充分发挥其在行业自律和培训中的作用，加快制订行业行规，组织物业服务企业开展招才引智和职业技能培训，提高行业从业人员整体素质。

（三）规范物业服务企业退出行为。要建立健全物业服务企业退出机制，加强物业服务企业退出项目监督管理，确保新老物业服务企业交替有序。物业服务企业应严格按照物业服务项目退出管理的相关规定处理退出行为，未按规定程序退出的，须记入企业诚信档案，作为不良记录向社会公布，并取消评优资格。

（四）开展住宅小区物业管理星级考评。住建部门要建立物业服务企业和物业项目经理服务业绩、信用程度的星级考评制度，评选优秀物业服务小区、优秀物业项目经理，对考核较差、检查整改不落实的物业服务企业，要取消和限制其物业服务市场准入资格，并按规定程序由业主予以解聘。

四、分类整治，着力解决当前物业小区管理突出问题

（一）各职能部门要认真受理执法事项的咨询、投诉。同时要

1～2次住宅小区拉网式巡查或专项检查，加大对违法违规行为处罚力度，加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人；发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻；劝阻无效的，要及时报告城管执法部门。城管执法部门应切实强化房屋装修管理，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。

（二）加强物业小区停车管理。物业服务企业要切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。涉及开放式小区的车辆管理问题由公安局、城管局负责协调处理,公安交警部门应指导物业服务企业、业委会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安部门应及时受理投诉并进行处理。

（三）加强物业小区治安、环境卫生管理。公安部门负责会同乡镇（街道）健全小区治安立体防控体系，指导和督促物业服务企业建立公共治安秩序维护制度、岗位责任制度，加强小区内出租房屋的登记管理。城管执法部门应加大对物业管理区域内违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪、房屋改性、擅自在公共区域放养畜禽、破坏公绿和违法户外广告等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。市场监督管理部门应加

强对小区内违法经营现象的监管，依法取缔物业小区内无照经营行为，依法查处物业小区内的违法广告。环保、城管执法部门依照各自职责，负责查处物业管理区域内经营性商户产生的油烟、废气和噪声、污水等环境污染。

（四）切实破解物业服务费收费难问题。县级相关职能部门和乡镇（街道）要督促协调开发建设单位整改解决开发建设遗留问题，督促物业服务企业和业主按合同严格履约，及时快速处理好物业服务纠纷。倡导全社会的物业服务消费理念，建立社区、业委会、物业服务企业联动的物业收费共同监督机制，引导督促业主自觉按合同规定交纳物业服务费；在保障性住房管理中开展水、电、气费用和物业服务费“一卡通”制度的试点，业委会对经催讨后仍不交纳物业费的业主，可以通过公示、通报等形式，督促其履行合同。

五、加大扶持，促进物业服务行业提升发展

（一）落实财政税收扶持政策。认真贯彻落实省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》（浙政办发[2012]19号，合理确定物业服务企业税基，落实培训补贴和社会保险补贴，对承接拆迁安置小区、保障性住房及老住宅小区的物业服务企业按规定给予税费缴纳方面的优惠，进一步完善老小区以奖代补政策。财税部门要负责指导监督物业服务企业健全完善财务管理制度，落实好物业服务企业税收优惠政策，安排并及时拨付物业管理中涉及财政考核奖励和补助资金。

（二）完善有关收费政策。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户收取费用，相关专业部门需委托物业服务企业收取的，应签订委托合同；未签订委托合同的，应按照与用户签订的供水、供电、供气、供热合同收取相关费用，不得要求物业服务企业代收、代付。给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位，应当及时做好已接收的共有设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

（三）完善物业专项维修资金制度

1．探索建立新建住宅小区电梯保证金制度，专项用于电梯维修支出。

2．拓宽专项维修资金筹集渠道。对未建立专项维修资金小区，由业主筹集专项维修资金，建立专项维修资金账户；对符合使用专项维修资金规定进行住宅物业维修的，县、乡镇（街道）两级财政每年专列资金，一是加大对老旧小区改造提升投资力度，完善基础设施，改善小区环境；二是保障全县安置小区日常物业管理和消防、电梯等设施设备的正常运行，以及物业工作人员和日常工作经费到位，确保辖区内住宅小区物业管理工作良性发展；三是积极鼓励老小区通过划线方式或建设改造方式新增停车位，对符合条件的老小区，政府给予适当资金补助，解决老旧住宅小区停车难问题，并通过适当收取停车费用，补充老小区专项维修资金。

（四）加强督导，严格考核。建立乡镇（街道）和县直部门物业管理问责制度和情况公开通报制度，加强物业管理工作日程督查。物业管理工作纳入县政府对各乡镇（街道）和各职能部门的目标绩效考核，实行工作绩效与奖惩挂钩。

（五）加强调处，化解纠纷。县司法部门会同乡镇（街道）和社区要成立物业服务信访投诉调解组织，快速协调处理业主和物业服务企业之间纠纷矛盾；县级物业行业主管部门应明确物业服务企业责任和纠纷处理程序，及时处理物业服务企业违反合同约定的行为；对乡镇（街道）及物业行业主管部门无法处理的信访投诉，要通过县级物业管理工作联席会议制度协调处理。同时，县法院应落实人员包联社区，简化诉讼手续，建立物业纠纷诉讼绿色通道，快速调解、审理物业服务费纠纷。

（六）加强宣传，舆论引导。各地各部门要切实加强舆论引导，通过多种途径大力宣传物业管理政策措施，切实强化正面宣传引导，深入报道物业服务管理先进典型，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

第三篇：全面推进县级党务公开实施意见

长发„2012‟22号

中共长治市委

印发《关于全面推进市级党务公开 的实施意见》的通知

市委各部委，市直各委及相关单位党组（党委）：

《关于全面推进市级党务公开的实施意见》已经市委同意，现印发给你们，请认真组织实施。

中共长治市委 2012年7月2日

关于全面推进市级党务公开的

实 施 意 见

我市自2003年开展党务公开工作以来，经过多年的探索实践、不断创新和逐步规范，为推进全市党的建设和反腐倡廉建设起到了积极的促进作用。为全面贯彻落实中央《关于全党的基层组织实行党务公开的意见》、省委《关于在全省党的基层组织实行党务公开的实施意见》和市委《关于在全面党的基层组织深化党务公开和开展县委权利公开透明运行工作的实施意见》（以下简称《党务公开实施意见》），在继续深化全市各级党的基层组织党务公开和推进县委权力公开透明运行工作色同时，着力抓好市级党务公开工作，积极探索党的地方组织实行党务公开的有效途径和方法，进一步深化“阳光党务”建设，不断推进全市民主政治建设和党风廉政建设全面提升党组织的领导能力和科学决策水平，结合全市实际，现制定实施意见如下。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照加强党的执政能力建设和保持党的先进性和纯洁性要求，通过拓展党务公开平台，公开履职用权行为，积极推进党内民主建设，强化党内监督，规范权力运行，扩大党群干部沟通交流，有效提升服务群众水平，增强党委、政府的公信力，进一步密切党群干群关系，为加快推进我市转型跨越发展，建设“两宜”城市，提供坚强有力的政治保障。

二、责任主体

根据《党务公开目录》和党务公开工作的要求，市委党务公开工作的责任主体为：市委办公厅、市政府办公厅党组、市纪委、市委组织部、市委政法委、市委宣传部、市委统战部，市直工委和其他需要公开事项所涉及的市级相关单位。其中，各部门党组织是实行党务公开的责任主体，主要负责人是第一责任人；各部门党务公开领导组组长对本部门的公开事项、公开内容的全面性和真实性负责；各部门党务公开领导组办公室负责项向市党务公开领导组办公室定期报送本部门公开内容和群众意见反馈情况。

三、公开内容、程序

按照《党务公开实施意见》，围绕“三重一大”事项和干部群众关心关注的重点和热点问题，坚持“内容全面、程序严谨、真实及时”的原则，只要不涉及保密事项，必须做到以目录公开、依申请公开、依程序公开。

（一）公开内容。包括依目录固定公开的内容和由群众点题公开的内容。

1、依目录公开。依照《中共长治市委办公厅关于制定党的基层组织党务公开目录的通知》（长办发„2011‟58号）（以下简称《党务公开目录》），党务公开的内容涉及党组织决议决定及执行、领导班子建设、干部选任和管理、党的思想 建设、党的组织管理、党风廉政建设、联系和服务党员群众、事关本地区经济社会发展、人民群众生产生活和切身利益等重大事项及其他应当公开的事项等9个方面的内容，也是各公开责任主体必须“固定公开”的内容。

2、依申请公开。包括党员群众按有关规定向党组织申请公开的有关党内事务和人民群众关注的民生问题、社会热点问题的处理情况等，也是党员群众“点题公开”的内容。

（二）公开程序。公开前，要严格按照审批程序合理确定公开的范围和方式等，并依照公开目录认真组织实施；公开中，要认真收集党员对党务公开情况的意见和建议，几十人作出处理和整改，并将结果通过公开平台向党员反馈；公开结束后，要对公开的党务信息资料及时登记归档。对于可以向党员公开的事项，坚持先党内后党外的原则，以适当方式向社会公开。

四、公开范围、时限

（一）公开范围。根据公开内容的不同，党务公开的范围包括三类。

1、党内公开。公开信息面向本部门党员。根据内容的不同，可分别在党组织班子成员、党代表、全体党员等党内不同范围内进行公开。

2、群众公开。公开信息面向本部门的党员及群众公开。

3、社会公开。公开信息面向社会各界党员群众。

（二）公开时限。党务公开的时限要与公开的内容相适应。根据人公开内容的不同特点，分为长期公开、阶段公开、即时公开三种类型。

1、长期公开的内容。包括党组织的机构设臵和主要职责、党的政策规定、工作制度、工作程序等。

2、阶段公开的内容。包括为民办实事等重大公共政策的执行情况，按照工作进展定时公开；、动态公开。

3、即时公开的内容。包括干部考察预告、任前公示、发展党员公示、群众意见反馈及其他临时性工作的动态信息，即时公开，随即反馈。

其中，各公开责任单位须于每月5日前将近期需公开在网站、电子大屏幕和手机短信上的内容整理成纸质版和电子版，上报市党务公开领导组办公室（设在市纪委党风廉政建设市）

五、公开形式和评议方式

（一）公开形式。各党务公开责任主体要按照全面公开、及时公开的要求和“多样、便捷、高效、灵活”的原则，围绕落实党员群众的知情权、参与权、表达权、监督权，将传统形式与现代传媒相结合，运用“会、刊、栏、屏、网、线”等多种形式，积极搭建五类公开平台，全方位、立体化、互动式推进党务公开工作。

1、文刊公开。主要以党内文件、刊物、简报等形式将本部门的重大决策、重要工作部署向党员传达。对于适宜向党外公开的事项，可通过公示、公告、报刊消息等形式将相关党务公开情况向社会公开。

2、会议公开。通过通报会、新闻发布会、民主听证会、党委（党组）扩大会等形式，将市级各党组织的各项重大决议、重大事项党员和社会公众公开。其中，党内情况通报会由各公示责任主体向本级党组织的全体党员进行通报；新闻发布会由各公开责任主体确定新闻发言人，不定期通报党务活动和党务公开情况；民主听证会由各公开责任主体就“三重一大”事项向党员群众代表现场面对面反馈公开意见或进行廉政风险评估，并公开听证内容；党委（党组）扩大会由各公开责任主体每季度组织一次，邀请党员、群众和党风廉政监督员列席会议。

3、专栏公开。适宜向党外公开的，通过设臵“一栏两屏”，即设立党务公开栏、党务公开电子显示屏和触摸屏，及时向党员群众公开党务政务信息。目前我市已经在市区多个地方设立了电子大屏幕，各公开责任主体要将电子屏幕作为固定公开平台，将有关重要决策、决定以及重大活动、重要新闻简讯及其他需要面向社会公开的重大事项、重要工作进展等情况及时发布在电子大屏幕上。

4、网络公开。通过整合优化党建网络资源、长治新闻网、长治阳光农廉网以及单位或部门的局域网，着力构建市委、基层党委、基层党支部三级党务公开网络系统，实现党务公开网络的全覆盖。其中，市纪委负责牵头抓好组织协调工作，市委办公厅、市政府办公厅、组织部、政法委、宣传部、统战部、市直工委等公开责任主体负责本部门公开信息内容的确定和公布，确保更新及时。

5、互动公开。通过开通手机短信、热线电话、电子邮箱、网上留言等载体，开展党内事务问询、党员定期评议、民情反馈等活动，畅通与广大党员群众的沟通和交流渠道，实现党组织与党员群众的双向互动。其中，热线电话与“政风行风热线”、市委书记市长热线资源共享，同步进行。电子触摸屏、电子邮箱、网上留言信箱与长治新闻网、长治阳光农廉网等网络同步链接。手机短信与市委办理论学习短信共享平台。

（二）评议方式。为提高党务公开的透明度，扩大党员群众的知情权、参与权和监督权，进一步加强党务公开的针对性和实效性，实施“四项评议”，即群众点题评议、社会民主评议、服务绩效评议、考核综合评议。

1、群众点题评议。通过在党务公开栏上设立“党务点题评议公开栏”、开通“党务点题评议公开服务”热线电话，在各部门设臵“党务点题评议意见箱”等方式，畅通群众“点题评议”渠道，广泛收集党员群众对相关公开信息的意见和建议，并将群众的意见和建议吸纳到有关“三重一大”决策中，强化用权监督，提高科学民主依法决策水平。

2、社会民主评议。各公开责任单位党组织要经常征询党员、群众的意见建议。每至少开展一次较大规模的民主评议活动，就公开的内容是否全面真实、形式是否可行有效、程序是否规范有序、时限是否适时到位、信息反馈是否及时办理等内容开展评议，并及时公布评议结果。

3、服务绩效评议。要按照党务公开服务社会管理的要求，通过专项问卷调查、座谈走访、公开评议等方式，广泛了解各部门单位围绕深化党务公开建立防止利益冲突和廉政风险防控机制制度情况、促进依法行政和办事公开情况、规范社会公共服务情况等，最大范围地组织党员干部群众评价党务公开在服务专项跨越中的实效，科学确定群众对党员公开的满意度。同时，强化吸收、采纳党员群众对党务公开工作的意见建议的力度，把群众对党员公开的满意度和公开成果应用转化率等作为衡量党务公开绩效的重要标准。

4、考核综合评议。市落实党风廉政建设责任制领导组办公室负责对全市党组织党务公开工作情况进行综合考核。通过建立以实绩评定、检查评估、日常评价为主要手段的综合评议模式，并与市委工作点评，人大代表、政协委员视察，政风行风民主评议等结合起来，进行定性和定量评议，计入本部门年中和年底落实党风廉政建设责任制考评值，作为对其主要领导履行“一岗双责”的评价和奖惩依据，并适时公开。

六、保障制度

党务公开要严格按照“拟定公开的内容、党组织审定、负责人审签、市党务公开领导组办公室备案、向党员群众公开、收集意见、反馈结果、归档管理”的程序，建立“六制保障”，确保“按时、按实、按质”实施公开。

（一）党务信息预公开制度。凡与党员群众利益密切相关的重要事项，及党员群众的关心的热点问题，只要不涉及党内秘密，在研究决定前，都应在适当范围内进行预公开，广泛听取意见，并根据党员群众的意见和建议进行再完善和再公开。

（二）公开信息审核制度。（1）市委党务公开内容由市委各相关部门党务公开领导组组长初审、市委分管领导把关、市党务公开领导组组长签审，并在市党务公开领导组办公室备案。（2）市委各部委、市级各党政直属机关党务公开内容由各公开责任部门或单位的党务公开领导组组长签审，向市党务公开领导组办公室备案。（3）列入党务公，目录的事项，要按规定及时主动公开；暂时不宜公开或不能公开的，报市党务公开领导组办公室审定。公开事项如需变更、撤销或终止，由制定党务公开目录的党组织批准，报市党务公开领导组办公室备案后及时公布并作出说明。（4）对党员群众申请公开的事项，可以公开的，市级各相关党组织应向申请人公开或在一定范围内公开；暂时不宜公开或不能公开的，要及时向申请人说明情况。申请事项及办理情况要报市党务公开领导组办公室备案。

（三）反馈意见处理制度。反馈意见处理包括“公开信息反馈意见收集”和“公开信息反馈意见回复”两方面。其中，市委党务公开信息反馈意见处理由市党务公开领导组办公室负责落实。市级各党政直属机关党务公开信息反馈意见处理由部门各单位党务公开领导组办公室负责落实。（1）公开信息反馈意见收集。主要通过设立党务公开意见箱、开通监督电话、走访党员群众、开展专项调查、网上留言等方式收集。对提出的意见和建议，要及时向有关领导汇报，经批示后转有关部门和单位处理。一般性意见和建议，在5个工作日内办结；较复杂事项，在15个工作日内办结。对于一时不能办理的问题或需要多部门协调处理的重大问题，及时解释原因，尽快办理，严谨推诿扯皮，敷衍应付。坚决禁止对反应问题的党员群众打击报复。（2）公开信息反馈意见回复。按照“谁提出、反馈谁”的原则，对党员群众提出的问题进行回复。回复方式可采取电话、信函、约谈等方式进行。对在党的组织活动和会议上提出的问题，可采取在活动和会议上通报的方式予以回复。如党员群众同意，也可将办理情况在党务公开平台上公开。回复完后要及时将有关资料整理归档。

（四）公开信息归档制度。各公开责任单位要将党务公开的内容、程序、方式、党员2群众的意见和建议及处理情况等党务公开过程以图片、音像、文字、网页等形式进行原始记录并及时整理建档。市党务公开归档管理情况进行不定期抽查，并作为考核评价的重要原始依据。

（五）党务公开监督员制度。各部门党务公开工作领导组办公室要从党代表、人大代表、政协委员、民主党派、基层党员群众、离退休老同志中聘请一定比例的代表为党务公开监督员，对党务公开的内容、形式、时限等提出合理化建议，收集和反馈党员、群众对公开事项的意见和建议，向党员、群众宣传党务公开的内容、形式、程序和时间，监督党组织更好地开展党务公开工作。

（六）责任追究制度。各部门党务公开领导组办公室要将本部门的公开信息及党员群众的意见建议和回复反馈情况梳理汇总，及时在本部门公开平台上分类公开的，报送市党务公开领导组办公室适时公开。对反馈意见未及时真实公开或需要向社会公开而未及时报送的，对情节严重的，市落实党风廉政建设责任制领导组办公室要追究有关领导和直接责任人的责任。

七、组织领导和工作要求

（一）加强领导，形成合力。深化党务公开工作是一项政治性强、涉及面宽、党员关心、群众期待、社会关注的系统工程，意义深远、责任重大。市级各党组织要站在讲政治、讲大局的高度，按照中央和省、市党务公开工作的统一部署，围绕优化发展环境、促进转型跨越发展及保持党的纯洁性各项要求，认真研究，扎实推进，不断深化本部门的党务公开工作。各责任公开单位主要领导要按照市委“四级书记抓公开、谁不公开谁下台”的要求，切实担负起第一责任人的职责，做到主动抓落实，带头讲公开，夯实党务公开工作基础。报刊、电视、广播等新闻媒体要开辟专题栏目，挖掘整理典型经验，做好宣传报道，营造舆论氛围。市党务公开领导组各成员单位要充分发挥职能、相互协调配合，切实抓好对党务公开工作的监督检查、组织协调和指导推进。

（二）突出重点，形成互动。要按照“党员群众想知道什么、就公开什么”的原则，将“三重一大”事项和党员群众最关心的难点和热点问题列入公开重点，不断丰富公开内容，拓宽公平平台，扩大公开范围，在公开中集中民智、凝聚共识，促进发展；在公开中接受群众监督、听取群众反馈、科学决策部署；在公开中优化权力结构，密切干群关系，使公开与发展、党委与群众形成互动，使党务公开工作成为党群干群的“连心桥”。

（三）统筹推进，形成网络。各部门要将党务公开与行政公开、办事公开等其他各类公开结合起来，统筹兼顾，整体推进，建立市、县、乡、村四级公开网络。既要注意把握不同类型党组织的特点，确定不同的公开内容和公开载体，同时还要使各类公开资源共享、有效衔接、互促互进，实现公开平台横向集成、纵向延伸、高效便捷、全程监察，形成基础设施配套、网络资源共享、以党务公开推动政务公开和其他办事公开的综合效应。

（四）立足长效，形成特色。党务公开是一项常规性、长期性的任务，也是一项需要在探索中不断推进的新实践。各责任公开单位要立足长效，把公开平台作为反腐倡廉阵地建设的重要内容，积极拓宽视野、创新思路、创先推进。要突出公开的针对性、时效性和实效性，结合部门特点，制定和完善本部门细致、具体、可操作性强的工作方案和制度，创造亮点，创建特色，不断增强党务公开的影响力。

抄送：市人大党委、市政府党委、市政协党组 中共长治市委办公厅 2012年7月2日印发

第四篇：关于全面推进双语教学实施意见

关于全面推进双语教学，提高少数民族教育质量的

实施意见

为认真贯彻自治区党委、自治区人民政府关于大力推进“双语”教学工作的决定和自治州党委、人民政府（关于进一步推进“双语”教学提高少数民族教育质量的决定），进一步提高我乡少数民族教育质量，特提出如下实施意见，各校结合实际，组织实施：

一、语言文学是人们学习、工作和社会交往的工具

学习和使用国家通用语言文字，有利于民族和地区之间的经济文化交流；有利于改革开放和现代化建设；有利于国家统一和民族团结；有利于社会的和谐发展。进一步推进双语教学，是全面建设小康社会和加快我乡经济社会发展的需要；对促进各民族共同发展、共同繁荣、共同提高、共同进步具有十分重要的意义。为此，乡党委、政府从讲政治的高度把思想认识统一到国务院、自治区一系列指示精神上来，切实把我乡双语教学工作摆在少数民族教育的突出地位上来。

1、双语教学工作指导思想是；以邓小平理论、三个代表重要思想和科学发展观、党的教育方针为指导，以提高我乡少数民族教育质量、培养我乡民汉兼通的少数民族人才为目的。

2、双语教学工作的总体目标是；在已经取得的经验基础上，使我乡的民语中小学包括民汉合校的群吉中心校、克令九年制学校的民语教学部、阿克图别克学校、黑山头学校都开设双语班，所有民语教学部都实行双语教学，在巩固和提高母语教学质量的同时，以全面提高汉语教学质量，使民族学生达到民汉兼通，为今后的学习、工作、生活和发展奠定坚实的基础。

二、深化汉语教学改革，大力推进双语教学工作

1、汉语教学要从幼儿抓起，鼓励民汉合园、民汉幼儿混合编班，各园都配备专职幼儿教师，幼儿教学先以口语训练为主。

2、在中小学大力推进民汉合校，鼓励民汉学生混合编班。把民语部和汉语部统一管理，鼓励汉族教师到双语班上课的做法，努力提高合校的层次和水平。

三、全面提高少数民族教师的汉语水平，加快建设适应以汉语教学要求的教师队伍

1、中小学少数民族教师汉语水平考试等级合格标准按照自治区规定的标准执行。

2、结合第四轮教师继续教育，使少数民族教师汉语水平和教学能力基本胜任双语教学的要求。同时鼓励少数民族教师积极参加双语培训。

3、稳步推进人事制度改革。按照按需设岗、公开招聘、平等竞争、择优聘用、科学考核、合同管理的原则，推行教师聘任制度，鼓励优秀人才脱颖而出，创造有利于双语教师队伍建设的制度环境。

4、各学校要配全配齐汉语教研员，加强汉语教学理论研究，善于学习和借鉴外语教学、语音教学的理论和方法，不断总结教学中的成功经验和失败教训，探索汉语教训规律，指导汉语教学工作。乡党委、政府、各学校和广大教职工要不断努力，使我乡的双语教训工作实现新的突破，少数民族教育质量再上一个新台阶，为我乡全面建设小康社会提供高素质的少数民族双语人才给以保证和智力支持。

中共尼勒克县克令乡人民政府

二0一一年九月三日

第五篇：关于全面推进物业管理工作的建议

关于全面推进大厦物业管理工作的建议

针对晋商联合大厦（简称“本项目”）推进物业管理工作的迫切性以及相关物业管理问题释义，具体说明如下：

一、本项目（4-5月）物业筹备阶段主要内容（包括但不限于）：

（一）精算物业管理费标准、核定物业管理成本费用；

（二）制订项目接管验收及成品保护方案，准备接管验收的各项资料，协同业主方共同对施工单位进行竣工验收（物业公司的接管验收内容更加全面细致）；

（三）制订各项物业杂费收费标准（包括冷水费、热水费、电费、加时空调费、24小时机房供冷费、装修协作费、垃圾清运费、一卡通费、车位管理费等）；

（四）业主与物业公司建立共管账户及各项审批流程；

（五）制订物业开办费用预算及当物业管理费用预算；

（六）大厦保险建议；

（七）《业户手册》、《装修手册》等物业管理规定的编制；

（八）制订大厦应急处理预案；

（九）制订大厦各项物业管理制度、流程及表格；

（十）提供大厦公共标识系统、停车交通规划、计量控制等建议；

（十一）配合项目租售工作措施。

上述各项物业管理筹备工作急待开展，即使竣工时市政条件不完善暂无法投入使用，项目完工后的接管验收、成品安全保护及设备运行维护等管理事务也需物业公司具体执行，以确保物业资产的安全性及完好性。目前，本项目物业管理招投标工作已基本完成，下一阶段须抓紧落实定标、发中标通知及签约等工作。

二、对物业管理相关问题的说明

（一）物业管理模式

目前市场上的物业管理模式有全权委托管理、授权委托管理、合资管理及自行管理四种模式。其中，1、全权委托管理：

业主与专业物业公司以委托合同的形式明确管理责任与服务标准，专业物业公司不仅提供品牌支持，其中央团队也对项目提供技术支持及监督服务。委托双方建立共管财务账户，业主审批物业公司的管理预算及超支预算，并依据预算审核月度管理支出。物业公司负责建立物业管理项目处，组建管理团队实施管理。目前市场上90%以上的写字楼项目均采用全权委托管理模式。

2、授权委托管理：

业主自行组建物业公司（须申报管理资质），并委托1家专业物业公司派遣项目或部门的负责人带领团队实施项目物业管理。

3、合资管理：

业主与专业物业公司合资成立物业公司（须申报管理资质）实施物业管理。

4、自行管理（可聘物业顾问）：

业主自行组建物业公司（须申报管理资质）实施物业管理。

（二）适合本项目的物业管理模式

由于现阶段丰台区住建委物业管理科已三年不受理物业管理资质申请，而授权委托管理、合资管理及自行管理三种模式均需成立物业公司，但无法取得合法的管理资质，不能从事物业管理服务及不具备物业收费资格。另外，在控制管理成本方面，全权委托管理与组建物业公司均为“业主审批管理预算”的财务模式，而专业物业公司可结合以往的管理经验，更有效地节省管理成本（如节能）。因此，只有全权委托管理适合作为本项目的物业管理模式。

三、全权委托管理模式下的相关疑问解释

1、物业管理成本构成：

主要包括管理服务人员工资及福利费用、共用设备设施维护保养费、绿化管理费、清洁卫生费、公共秩序维护费、公共能源费用、行政办公费、法定税金、管理酬金。大厦的物业管理成本由业主及使用者承担。

2、财务管理：

业主与物业公司建立共管账户，日常管理费用均需双方共同签字确认后方可支出。业主负责审批管理预算、超支预算及物业设备设施大中修预算等，并审核月度管理实际支出情况。若在预算内支出，则须经业主方授权人审核确认；若在预算外支出，则须提交专项说明，履行业主审批程序。

3、人员管理：

依据项目工程进度及客户入住情况，物业公司有计划地逐步招聘、培训管理服务人员。在组建物业管理处之前，由业主方对项目负责人进行面试，若不合格，业主可责成物业公司更换人选。在委托管理期限届满时，本项目可留用优秀物业管理人员。

4、业权变更：

若本项目出售，我司可与物业公司随时终止物业委托合同（员工遣散费用已在物业费中列支）。若项目收购方愿意延续委托管理，可与物业公司继续履行原委托合同。因此，现阶段签署物业委托合同不受业权变更的影响。

5、品牌支持

在全权委托管理模式下，专业物业公司可以提供知名管理品牌支持，取得客户的广泛认同感，以配合项目租售工作，提升项目的高端物业形象。

6、管理酬金

专业物业公司向本项目提供品牌支持、成熟的管理经验与专业运营方式、物业中央团队的技术支援及管理目标的实现等服务报酬，业主支付物业公司的管理酬金一般为每月3.5-4万元左右。

7、大厦投保与风险控制：

目前写字楼市场上大厦必须投保险种主要包括财产一切险、公众责任险及机器损坏险等。其中， 财产一切险用于建筑物（含共用设施等）由于突发或不可预 料的事故（如火灾、跑水等）所造成的损毁赔偿；

 公众责任险用于过错方在公共区域的不当行为致使他人的人 身或财产遭受损害的赔偿。项目业主需要通过投保该险来转嫁公众责任事故的赔偿风险；

 机器损坏险用于大厦内人为的（如设计或人为操作失误）、意 外或物理原因造成突发的、不可预见的机器设备损失造成的赔偿。

无论全权委托管理或其他管理模式下，在大厦公共区域范围内，由于人为操作失误的、突发的或不可预见的各种涉及公众责任事故、建筑物或机器设备损坏等赔偿风险，均采用投保的方式规避赔偿责任。

8、管理费盈余归属：

物业公司收取管理费所产生的盈余部分全部归业主所有。

综上所述，目前建议我司需尽快落实物业管理评标定标工作，以便下一阶段按计划落实各项物业管理筹备工作，请公司领导尽快安排专题会，讨论、确定项目物业管理公司。