本土超市如何改造融资渠道

第一篇：本土超市如何改造融资渠道

本土超市如何改造融资渠道

连锁超市本身是具有非常好的现金流的业态，夸张的说，一家连锁超市不亚于一家小型银行。但是这些企业仍然缺乏足够的 资金 支持。为什么，因为连锁超市生存的根本就是不断的扩张。连锁超市从生下来就是一个生猛的动物，带有侵略性。他侵略的是传统市场、百货公司、夫妻老婆店、批发市场的份额。而且他只有不断侵略才能够保证未来的生存。我们中国商业中连锁业占消费市场平均比例为18%，上海、深圳差不多50%，而法国、美国连锁业销售占比达到70%，所以我们这个空间非常巨大。有这么大的空间当然要不断扩张。那么支持连锁超市扩张的钱从哪里来？

房子是租来的、货是赊来的、人是雇来的，连锁超市这样的现实往往很难获取银行等金融机构的支持。很多超市老板天天跑银行，请行长吃饭，但是很难拿到银行贷款。因为你缺乏抵押物。

现在超市融资渠道有下面几条：

1、占用供货商货款。每家供货商基本上都有一个从几天到几十天的结款期，那么就会有一部分 资金 沉淀在超市手里，可以为我们所使用。

2、新店开张赞助，每家新店开张，收取供货商新店开张的赞助费，增加返利扣点。这个又是一笔费用。比如一家大型连锁超市，通常有800到1000个供货商，每个收取1万元，就有1000万了，很可观。虽然国家出台了一些法规，禁止和限制超市的这种做法，但是在终端为王的今天，市场的存在就是合理的。

3、员工集资。对于一些经营状况良好的超市，可以通过员工内部集资来缓解扩张 资金 压力。家世界曾经就在员工内部集资过，给予比较高的利息回报。但是这个一定要控制在国家允许的范围内，不能搞社会集资，搞与法律抵触的东西。

4、民间借贷。有些浙江老板开超市的，具有很强的民间融资能力，甚至一个亿的 资金，一周就可以从温州等这些地方融来。可见江浙一带的地下钱庄的能量有多大。也有的老板为了开超市，借遍了全村人的钱。

5、银行贷款。相比前面的几条路来说，这条路很难走得通。麦德龙，银行主动上门来要求贷款给你，因为你有巨大的物业和信誉。中小连锁超市就没有这样的幸运了。曾经有个银行给西安一家便利店贷款了1000万，一夜之间这家店就卷铺盖跑了，银行能不害怕？

那么除了以上这五条路，还有什么路可走呢？其实民营连锁超市的老板只要放开思路，有舍得之心，办法还是很多的。下面几条供参考使用：

1、员工持股制度。既然可以向员工集资，为什么不直接推进员工持股？可以解决一部分 资金 问题。欧尚是世界十大流通企业之一，欧尚不是上市公司，它通过信托基金的办法鼓励员工持股，欧尚全球17.5万员工中，有11万员工持有欧尚股份。

员工持股，风险共担，利润共享，不仅有助于 资金 问题解决，更有助于提高企业生产效率，留住人才。“美国的实证调查表明，实行员工持股计划的企业与同类企业相比，劳动生产率高三分之一，平均利润率高50％，平均工资高25－60％。”

2、最近参加了陕西省政府组织的风险投资和企业对接会，介绍了帮助二三级城市的超市提升管理运营能力的情况。结果风险投资大为感兴趣。主动约谈，了解二三级城市连锁超市的情况，并且表示出极大的投资意愿，希望帮助接洽。同时像安永会计师事务所、证券公司，也纷纷表示如果有合适的，可以介绍来，由他们包装推荐在海外上市。

很多国内的企业认为上市很难、门槛很高，其实不是这样的，香港、新加坡一些市场，尤其创业板上市的门槛并不高，关键是要能看得到。管理要上水平，还有专业辅导，所谓难者不会，会者不难就是这个道理。有的人几年就搞了几家上市公司，说明还是思路和方法问题。

虽然我们身处内陆的二三级城市，但是发现国际风险投资的目光已经开始注视我们，比如亚洲EAE这样的掌管数十亿美元的投资公司，一直也在寻找内地超市领域的企业投资。过去风投注意的多是高科技行业，现在他们有很大改变，我们要抓住这个机遇，引进国际和国内资本。

风投不但可以带来投资，还可以带来很多新的理念和好的管理，比如风投会替企业聘请职业经理人或者管理公司。会引进完善公司制度和财务管理，会包装上市等等。

“员工持股计划与风险资本被认为是带动硅谷高速成长的两部发动机。”我们连锁零售行业要向高科技行业借鉴这有效的做法。

3、供货商在长期和超市打交道的过程中，逐步的认识到了超市是一种极佳的盈利模式，有些供货商也想转变思路，但是因为供货商能力、技术、实力等各方面原因，供货商办超市就不可能。有供货商和我说：“你们纳尔森公司什么时候自己开超市？算我一股。”如果我们允许供货商参股，进入董事会，那么也扩大了 资金 来源的渠道，把我们的事业变成大家的事业，无疑也会广泛的调动供货商的积极性。

4、在“还富于民”的呼声下，政府近几年越来越侧重于资源向农村和基层倾斜。什么“家电下乡”、“农超对接”、“放心食品”这些都投入了巨额补贴。实际上连锁超市是和这些政策可以挂上钩的。那么怎么更好的利用到这些中央和地方政府的资源？我们已经在尝试帮助一家企业和政府合作，接受政府投资，改组公司，预计基本解决企业今后几年的发展的 资金 需要。小一点的社区店，可以参与到“放心馒头”、“放心早餐”工程里，也会获得相应的 资金 补贴。

以上给大家介绍了拓展 资金 来源渠道的一些切实可行的方法，但是有一个重要的前提，就是公司管理规范、股权清晰，经营和盈利水平较高。比如新加坡上市要求连续三年盈利，且不低于一定金额。就是供货商入股，他也希望看到更好的管理运营水平吧。本土超市如何改造融资渠道

文章关键字：资金 作者：零售军团 发布时间:2011-11-29 我要评价

连锁超市本身是具有非常好的现金流的业态，夸张的说，一家连锁超市不亚于一家小型银行。但是这些企业仍然缺乏足够的 资金 支持。为什么，因为连锁超市生存的根本就是不断的扩张。连锁超市从生下来就是一个生猛的动物，带有侵略性。他侵略的是传统市场、百货公司、夫妻老婆店、批发市场的份额。而且他只有不断侵略才能够保证未来的生存。我们中国商业中连锁业占消费市场平均比例为18%，上海、深圳差不多50%，而法国、美国连锁业销售占比达到70%，所以我们这个空间非常巨大。有这么大的空间当然要不断扩张。那么支持连锁超市扩张的钱从哪里来？

房子是租来的、货是赊来的、人是雇来的，连锁超市这样的现实往往很难获取银行等金融机构的支持。很多超市老板天天跑银行，请行长吃饭，但是很难拿到银行贷款。因为你缺乏抵押物。

现在超市融资渠道有下面几条：

1、占用供货商货款。每家供货商基本上都有一个从几天到几十天的结款期，那么就会有一部分 资金 沉淀在超市手里，可以为我们所使用。

2、新店开张赞助，每家新店开张，收取供货商新店开张的赞助费，增加返利扣点。这个又是一笔费用。比如一家大型连锁超市，通常有800到1000个供货商，每个收取1万元，就有1000万了，很可观。虽然国家出台了一些法规，禁止和限制超市的这种做法，但是在终端为王的今天，市场的存在就是合理的。

3、员工集资。对于一些经营状况良好的超市，可以通过员工内部集资来缓解扩张 资金 压力。家世界曾经就在员工内部集资过，给予比较高的利息回报。但是这个一定要控制在国家允许的范围内，不能搞社会集资，搞与法律抵触的东西。

4、民间借贷。有些浙江老板开超市的，具有很强的民间融资能力，甚至一个亿的 资金，一周就可以从温州等这些地方融来。可见江浙一带的地下钱庄的能量有多大。也有的老板为了开超市，借遍了全村人的钱。

5、银行贷款。相比前面的几条路来说，这条路很难走得通。麦德龙，银行主动上门来要求贷款给你，因为你有巨大的物业和信誉。中小连锁超市就没有这样的幸运了。曾经有个银行给西安一家便利店贷款了1000万，一夜之间这家店就卷铺盖跑了，银行能不害怕？

那么除了以上这五条路，还有什么路可走呢？其实民营连锁超市的老板只要放开思路，有舍得之心，办法还是很多的。下面几条供参考使用：

1、员工持股制度。既然可以向员工集资，为什么不直接推进员工持股？可以解决一部分 资金 问题。欧尚是世界十大流通企业之一，欧尚不是上市公司，它通过信托基金的办法鼓励员工持股，欧尚全球17.5万员工中，有11万员工持有欧尚股份。

员工持股，风险共担，利润共享，不仅有助于 资金 问题解决，更有助于提高企业生产效率，留住人才。“美国的实证调查表明，实行员工持股计划的企业与同类企业相比，劳动生产率高三分之一，平均利润率高50％，平均工资高25－60％。”

2、最近参加了陕西省政府组织的风险投资和企业对接会，介绍了帮助二三级城市的超市提升管理运营能力的情况。结果风险投资大为感兴趣。主动约谈，了解二三级城市连锁超市的情况，并且表示出极大的投资意愿，希望帮助接洽。同时像安永会计师事务所、证券公司，也纷纷表示如果有合适的，可以介绍来，由他们包装推荐在海外上市。

很多国内的企业认为上市很难、门槛很高，其实不是这样的，香港、新加坡一些市场，尤其创业板上市的门槛并不高，关键是要能看得到。管理要上水平，还有专业辅导，所谓难者不会，会者不难就是这个道理。有的人几年就搞了几家上市公司，说明还是思路和方法问题。

虽然我们身处内陆的二三级城市，但是发现国际风险投资的目光已经开始注视我们，比如亚洲EAE这样的掌管数十亿美元的投资公司，一直也在寻找内地超市领域的企业投资。过去风投注意的多是高科技行业，现在他们有很大改变，我们要抓住这个机遇，引进国际和国内资本。

风投不但可以带来投资，还可以带来很多新的理念和好的管理，比如风投会替企业聘请职业经理人或者管理公司。会引进完善公司制度和财务管理，会包装上市等等。

“员工持股计划与风险资本被认为是带动硅谷高速成长的两部发动机。”我们连锁零售行业要向高科技行业借鉴这有效的做法。

3、供货商在长期和超市打交道的过程中，逐步的认识到了超市是一种极佳的盈利模式，有些供货商也想转变思路，但是因为供货商能力、技术、实力等各方面原因，供货商办超市就不可能。有供货商和我说：“你们纳尔森公司什么时候自己开超市？算我一股。”如果我们允许供货商参股，进入董事会，那么也扩大了 资金 来源的渠道，把我们的事业变成大家的事业，无疑也会广泛的调动供货商的积极性。

4、在“还富于民”的呼声下，政府近几年越来越侧重于资源向农村和基层倾斜。什么“家电下乡”、“农超对接”、“放心食品”这些都投入了巨额补贴。实际上连锁超市是和这些政策可以挂上钩的。那么怎么更好的利用到这些中央和地方政府的资源？我们已经在尝试帮助一家企业和政府合作，接受政府投资，改组公司，预计基本解决企业今后几年的发展的 资金 需要。小一点的社区店，可以参与到“放心馒头”、“放心早餐”工程里，也会获得相应的 资金 补贴。

以上给大家介绍了拓展 资金 来源渠道的一些切实可行的方法，但是有一个重要的前提，就是公司管理规范、股权清晰，经营和盈利水平较高。比如新加坡上市要求连续三年盈利，且不低于一定金额。就是供货商入股，他也希望看到更好的管理运营水平吧。本土超市如何改造融资渠道

文章关键字：资金 作者：零售军团 发布时间:2011-11-29 我要评价

连锁超市本身是具有非常好的现金流的业态，夸张的说，一家连锁超市不亚于一家小型银行。但是这些企业仍然缺乏足够的 资金 支持。为什么，因为连锁超市生存的根本就是不断的扩张。连锁超市从生下来就是一个生猛的动物，带有侵略性。他侵略的是传统市场、百货公司、夫妻老婆店、批发市场的份额。而且他只有不断侵略才能够保证未来的生存。我们中国商业中连锁业占消费市场平均比例为18%，上海、深圳差不多50%，而法国、美国连锁业销售占比达到70%，所以我们这个空间非常巨大。有这么大的空间当然要不断扩张。那么支持连锁超市扩张的钱从哪里来？

房子是租来的、货是赊来的、人是雇来的，连锁超市这样的现实往往很难获取银行等金融机构的支持。很多超市老板天天跑银行，请行长吃饭，但是很难拿到银行贷款。因为你缺乏抵押物。

现在超市融资渠道有下面几条：

1、占用供货商货款。每家供货商基本上都有一个从几天到几十天的结款期，那么就会有一部分 资金 沉淀在超市手里，可以为我们所使用。

2、新店开张赞助，每家新店开张，收取供货商新店开张的赞助费，增加返利扣点。这个又是一笔费用。比如一家大型连锁超市，通常有800到1000个供货商，每个收取1万元，就有1000万了，很可观。虽然国家出台了一些法规，禁止和限制超市的这种做法，但是在终端为王的今天，市场的存在就是合理的。

3、员工集资。对于一些经营状况良好的超市，可以通过员工内部集资来缓解扩张 资金 压力。家世界曾经就在员工内部集资过，给予比较高的利息回报。但是这个一定要控制在国家允许的范围内，不能搞社会集资，搞与法律抵触的东西。

4、民间借贷。有些浙江老板开超市的，具有很强的民间融资能力，甚至一个亿的 资金，一周就可以从温州等这些地方融来。可见江浙一带的地下钱庄的能量有多大。也有的老板为了开超市，借遍了全村人的钱。

5、银行贷款。相比前面的几条路来说，这条路很难走得通。麦德龙，银行主动上门来要求贷款给你，因为你有巨大的物业和信誉。中小连锁超市就没有这样的幸运了。曾经有个银行给西安一家便利店贷款了1000万，一夜之间这家店就卷铺盖跑了，银行能不害怕？

那么除了以上这五条路，还有什么路可走呢？其实民营连锁超市的老板只要放开思路，有舍得之心，办法还是很多的。下面几条供参考使用：

1、员工持股制度。既然可以向员工集资，为什么不直接推进员工持股？可以解决一部分 资金 问题。欧尚是世界十大流通企业之一，欧尚不是上市公司，它通过信托基金的办法鼓励员工持股，欧尚全球17.5万员工中，有11万员工持有欧尚股份。

员工持股，风险共担，利润共享，不仅有助于 资金 问题解决，更有助于提高企业生产效率，留住人才。“美国的实证调查表明，实行员工持股计划的企业与同类企业相比，劳动生产率高三分之一，平均利润率高50％，平均工资高25－60％。”

2、最近参加了陕西省政府组织的风险投资和企业对接会，介绍了帮助二三级城市的超市提升管理运营能力的情况。结果风险投资大为感兴趣。主动约谈，了解二三级城市连锁超市的情况，并且表示出极大的投资意愿，希望帮助接洽。同时像安永会计师事务所、证券公司，也纷纷表示如果有合适的，可以介绍来，由他们包装推荐在海外上市。

很多国内的企业认为上市很难、门槛很高，其实不是这样的，香港、新加坡一些市场，尤其创业板上市的门槛并不高，关键是要能看得到。管理要上水平，还有专业辅导，所谓难者不会，会者不难就是这个道理。有的人几年就搞了几家上市公司，说明还是思路和方法问题。

虽然我们身处内陆的二三级城市，但是发现国际风险投资的目光已经开始注视我们，比如亚洲EAE这样的掌管数十亿美元的投资公司，一直也在寻找内地超市领域的企业投资。过去风投注意的多是高科技行业，现在他们有很大改变，我们要抓住这个机遇，引进国际和国内资本。

风投不但可以带来投资，还可以带来很多新的理念和好的管理，比如风投会替企业聘请职业经理人或者管理公司。会引进完善公司制度和财务管理，会包装上市等等。

“员工持股计划与风险资本被认为是带动硅谷高速成长的两部发动机。”我们连锁零售行业要向高科技行业借鉴这有效的做法。

3、供货商在长期和超市打交道的过程中，逐步的认识到了超市是一种极佳的盈利模式，有些供货商也想转变思路，但是因为供货商能力、技术、实力等各方面原因，供货商办超市就不可能。有供货商和我说：“你们纳尔森公司什么时候自己开超市？算我一股。”如果我们允许供货商参股，进入董事会，那么也扩大了 资金 来源的渠道，把我们的事业变成大家的事业，无疑也会广泛的调动供货商的积极性。

4、在“还富于民”的呼声下，政府近几年越来越侧重于资源向农村和基层倾斜。什么“家电下乡”、“农超对接”、“放心食品”这些都投入了巨额补贴。实际上连锁超市是和这些政策可以挂上钩的。那么怎么更好的利用到这些中央和地方政府的资源？我们已经在尝试帮助一家企业和政府合作，接受政府投资，改组公司，预计基本解决企业今后几年的发展的 资金 需要。小一点的社区店，可以参与到“放心馒头”、“放心早餐”工程里，也会获得相应的 资金 补贴。

以上给大家介绍了拓展 资金 来源渠道的一些切实可行的方法，但是有一个重要的前提，就是公司管理规范、股权清晰，经营和盈利水平较高。比如新加坡上市要求连续三年盈利，且不低于一定金额。就是供货商入股，他也希望看到更好的管理运营水平吧。本土超市如何改造融资渠道

文章关键字：资金 作者：零售军团 发布时间:2011-11-29 我要评价

连锁超市本身是具有非常好的现金流的业态，夸张的说，一家连锁超市不亚于一家小型银行。但是这些企业仍然缺乏足够的 资金 支持。为什么，因为连锁超市生存的根本就是不断的扩张。连锁超市从生下来就是一个生猛的动物，带有侵略性。他侵略的是传统市场、百货公司、夫妻老婆店、批发市场的份额。而且他只有不断侵略才能够保证未来的生存。我们中国商业中连锁业占消费市场平均比例为18%，上海、深圳差不多50%，而法国、美国连锁业销售占比达到70%，所以我们这个空间非常巨大。有这么大的空间当然要不断扩张。那么支持连锁超市扩张的钱从哪里来？

房子是租来的、货是赊来的、人是雇来的，连锁超市这样的现实往往很难获取银行等金融机构的支持。很多超市老板天天跑银行，请行长吃饭，但是很难拿到银行贷款。因为你缺乏抵押物。

现在超市融资渠道有下面几条：

1、占用供货商货款。每家供货商基本上都有一个从几天到几十天的结款期，那么就会有一部分 资金 沉淀在超市手里，可以为我们所使用。

2、新店开张赞助，每家新店开张，收取供货商新店开张的赞助费，增加返利扣点。这个又是一笔费用。比如一家大型连锁超市，通常有800到1000个供货商，每个收取1万元，就有1000万了，很可观。虽然国家出台了一些法规，禁止和限制超市的这种做法，但是在终端为王的今天，市场的存在就是合理的。

3、员工集资。对于一些经营状况良好的超市，可以通过员工内部集资来缓解扩张 资金 压力。家世界曾经就在员工内部集资过，给予比较高的利息回报。但是这个一定要控制在国家允许的范围内，不能搞社会集资，搞与法律抵触的东西。

4、民间借贷。有些浙江老板开超市的，具有很强的民间融资能力，甚至一个亿的 资金，一周就可以从温州等这些地方融来。可见江浙一带的地下钱庄的能量有多大。也有的老板为了开超市，借遍了全村人的钱。

5、银行贷款。相比前面的几条路来说，这条路很难走得通。麦德龙，银行主动上门来要求贷款给你，因为你有巨大的物业和信誉。中小连锁超市就没有这样的幸运了。曾经有个银行给西安一家便利店贷款了1000万，一夜之间这家店就卷铺盖跑了，银行能不害怕？

那么除了以上这五条路，还有什么路可走呢？其实民营连锁超市的老板只要放开思路，有舍得之心，办法还是很多的。下面几条供参考使用：

1、员工持股制度。既然可以向员工集资，为什么不直接推进员工持股？可以解决一部分 资金 问题。欧尚是世界十大流通企业之一，欧尚不是上市公司，它通过信托基金的办法鼓励员工持股，欧尚全球17.5万员工中，有11万员工持有欧尚股份。

员工持股，风险共担，利润共享，不仅有助于 资金 问题解决，更有助于提高企业生产效率，留住人才。“美国的实证调查表明，实行员工持股计划的企业与同类企业相比，劳动生产率高三分之一，平均利润率高50％，平均工资高25－60％。”

2、最近参加了陕西省政府组织的风险投资和企业对接会，介绍了帮助二三级城市的超市提升管理运营能力的情况。结果风险投资大为感兴趣。主动约谈，了解二三级城市连锁超市的情况，并且表示出极大的投资意愿，希望帮助接洽。同时像安永会计师事务所、证券公司，也纷纷表示如果有合适的，可以介绍来，由他们包装推荐在海外上市。

很多国内的企业认为上市很难、门槛很高，其实不是这样的，香港、新加坡一些市场，尤其创业板上市的门槛并不高，关键是要能看得到。管理要上水平，还有专业辅导，所谓难者不会，会者不难就是这个道理。有的人几年就搞了几家上市公司，说明还是思路和方法问题。

虽然我们身处内陆的二三级城市，但是发现国际风险投资的目光已经开始注视我们，比如亚洲EAE这样的掌管数十亿美元的投资公司，一直也在寻找内地超市领域的企业投资。过去风投注意的多是高科技行业，现在他们有很大改变，我们要抓住这个机遇，引进国际和国内资本。

风投不但可以带来投资，还可以带来很多新的理念和好的管理，比如风投会替企业聘请职业经理人或者管理公司。会引进完善公司制度和财务管理，会包装上市等等。

“员工持股计划与风险资本被认为是带动硅谷高速成长的两部发动机。”我们连锁零售行业要向高科技行业借鉴这有效的做法。

3、供货商在长期和超市打交道的过程中，逐步的认识到了超市是一种极佳的盈利模式，有些供货商也想转变思路，但是因为供货商能力、技术、实力等各方面原因，供货商办超市就不可能。有供货商和我说：“你们纳尔森公司什么时候自己开超市？算我一股。”如果我们允许供货商参股，进入董事会，那么也扩大了 资金 来源的渠道，把我们的事业变成大家的事业，无疑也会广泛的调动供货商的积极性。

4、在“还富于民”的呼声下，政府近几年越来越侧重于资源向农村和基层倾斜。什么“家电下乡”、“农超对接”、“放心食品”这些都投入了巨额补贴。实际上连锁超市是和这些政策可以挂上钩的。那么怎么更好的利用到这些中央和地方政府的资源？我们已经在尝试帮助一家企业和政府合作，接受政府投资，改组公司，预计基本解决企业今后几年的发展的 资金 需要。小一点的社区店，可以参与到“放心馒头”、“放心早餐”工程里，也会获得相应的 资金 补贴。

以上给大家介绍了拓展 资金 来源渠道的一些切实可行的方法，但是有一个重要的前提，就是公司管理规范、股权清晰，经营和盈利水平较高。比如新加坡上市要求连续三年盈利，且不低于一定金额。就是供货商入股，他也希望看到更好的管理运营水平吧。

第二篇：浅谈本土餐饮服务业招聘渠道

浅谈本土餐饮服务业招聘渠道

前言：餐饮服务行业的迅速发展使其人力资源竞争激烈。如何在快速发展的市场经济形势下建立能长期且有效的人才输送渠道，是餐饮服务业必须认真思考的问题。作为劳动密集型企业的餐饮业，成功的关键在于对员工的招募以及后期的人才输送。餐饮业只有通过选择合适的招聘渠道，招募到适合岗位的人员，做到人岗匹配，才能在竞争中脱颖而出。

一、武汉市餐饮服务业概况及人力资源优势

武汉作为湖北省会城市，华中地区最大的城市，楚文化发祥地之一，有江城、九省通衢、黄鹤故乡的美名。全市总面积8494平方公里，常住人口1002万人（2011年），其中七个中心城区人口共达570万。

它的人力资源更是相当具备同类城市超前的优势。1． 武汉高等院校众多 在校大学生居全国首位。

2010年湖北省在校大学生达140万，武汉市则超过110万，每年毕业大学生人数超过35万，两项指标均居全国首位 2． 人才保有率高 人员稳定性好。

每年毕业生超过35万人，在省内就业的毕业生人数为70%，人才保有率高。3． 人力资源成本较低。

据有关部门调研武汉市城镇在岗职工平均工资3275元（2011）

二、招聘渠道开发论述

（一）内部推荐

由在岗位职工引荐新员工入职，根据企业内部岗位的特点，采取内部竞聘或内部引荐的方式。所推荐人员可以是内部人员，也可以是外部人员。这种方式的优势：成本低、可信度高、上手快、调动员工劳动积极性、提高忠诚度，鼓励员工进取，不断提高自身价值与竞争力；劣势：选择范围有限、缺乏创新能力、容易引发内部矛盾。

（二）职业生涯系统 对在职员工提供具备同行竞争优势的职业生涯系统，职业生涯系统是从内部填补工作空缺的可选方法，它能够帮助企业留住核心人才，而核心人才对于企业来说，是一种不可替代的竞争力，这一点对企业尤为重要。并且有利于确保企业在某个重要职位出现空缺时，及时填补上合格的人员，这可以使企业避免由于重要职位上的人员突然离职而带来的损失。一个对内具有公平性对外具有竞争力的招聘方式对员工引进和流失起着决定性的因素。

（三）布告招募

采用大撒网的方式，利用媒体中介等资源发布广告，具有高度的曝光量能为企业形象与企业实力提供一定的招聘力度。利用中坚力量或店面宣传，张贴榜示达到这种效果，一来避免了成本过高，二来有利于人才传递、输送的后期操作。

（四）校企联合

目前校企业联合是针对目标人群，较先进的一种招聘方式。具备有质有量的人员输送，同时也是众多餐饮服务业采用的方式。其特点表现在：对象密集、高质量、批量性、廉价性、易管理等几个方面。那么，如何能在众多校园合作方中脱颖而出。选择与我司合作就是众多企业所面临的问题。

1． 根据企业实际情况，做出人员所需预算。

校招的目的，在企业是人员的需求，在学校是学生的就业率。从两点出发，互惠互利，友好的合作。从而达到双赢，建立良好而长远的合作关系与战略伙伴。企业对所需人员数量做好核算分配与招聘成本计算以及后期的跟踪服务。对所招聘对象进行调查、统计、分析，及时制定、调整项目战略。2． 做好校企联合，递交你的第一张名片。

一个良好的企业形象及企业实力是众多学校更加亲睐的对象。作为企业，需要具备一定的就业实力以及友善的合作态度，与合作学校友好的商讨校企联合项目。例如：招聘人员的礼仪素质，明确合作共赢互惠互利的目标，提供的岗位数量优势等。3． 项目启动的宣传和跟踪。

3．1项目启动后，首先得及时了解招聘对象的岗位需求渴望程度，做到知己知彼。做好前期宣传海报、宣传册、横幅、学生会、社团等方面的宣传工作。

3．2对已建立良好的校园合作方，根据企业实际情况与能力，采取赞助活动、奖学金等协助方式维护校企的良好合作关系，坚持长期发展的原则。

3．3树立好的企业形象及口碑，在校内会提升人员招募的积极性建立“雇主品牌”在学生群体心中具主导地位。在校外会有效提升企业实力的扩张，企业品牌的实力及宣传的优势。

3．4在必要情况下可设立“校园大使”职位，维护校内的宣传及协助后期工作的开展。同时更便于及时了解招聘对象第一手信息情况，及时做好调整。

4．校园宣讲会

4．1制定周全详细的会议流程，做好通知及接待相关人员工作。

4．2发阅企业信息宣传单，同时做好卫生问题。为下次合作建立良好印象。4．3确认设备，宣传物品的就绪情况，避免中途出错。4．4高标准化的宣讲会。

4．5参会人员小礼品发放，增进招聘对象与企业联系，树立良好的企业形象。

5．合作过程

5．1确保新员工能快速适应岗位，熟悉工作环境。

5．2做好员工关怀，比如生日蛋糕、工作间隙的娱乐生活、室外活动。5．3对实习期满的员工采取择优劝留，争取做好每个员工的最后实习工作，建立良好的雇主品牌。6．后期回访

（五）人事外包

传统的人才中介机构向求职者和招聘者双方收取费用。它会收集求职者信息，与企业提出的要求做初步的匹配，促成双方达成意向。对于小企业或较低级的职位，使用这种方式将可以把成本降到最低，同时也会较为高效高质高量的猎取目标群体达成招聘目的。

6．1对实习期间优秀人员发送聘请函，吸收人才进行后期培养。6．2对表现一般员工发送邀请函，进行人员储备。

6．3树立良好的雇主品牌，成为校园内外具有强有力的合作伙伴。

三、不同人员的招聘渠道

餐饮行业是人员密集性企业，餐饮行业员工的高流动率一直是困扰企业管理者的难题。作为劳动密集型企业的餐饮业，其流动率也最高不应该超过15％。但近5年来，餐饮业员工的平均流动率高达23．95％，有些部门的流动率更是高达28．64％以上，而且随着餐饮业竞争的日趋激烈，员工的流失率一直居高不下，并有继续攀高的趋势。

1．洗碗工、杂工等员工的招聘。

这类员工一般文化素质较低，理解能力较差，不太善与人沟通，属于体力型员工。因此企业可以通过街道劳动力市场或定期的劳动力招聘会来招募所需人员。另外，企业还可以通过员工推荐的方法填补这些岗位的空缺。

2．传菜员、吧台服务员、领位迎宾、西厨等人员的招募。

相对于洗碗工，杂工等人员来说，这类员工的文化素质和各方面的能力都会有较高的要求。因此企业可以启动校园招聘，能为公司补充新鲜血液，并为部分岗位提供梯队人选。餐饮业要提升自己，首先得从员工素质抓起。大部分高校毕业生经过了几年专业的培训，各方面素质都比较好，应届毕业生虽然没有工作经验，但是可塑性高，潜力大，可发展培养，是很值得引进的。另外，企业还可以通过以下途径来招募所需人员：一是通过在店门口招聘；二是通过朋友关系招聘；三是可以通过企业内部员工介绍，介绍成功给予激励奖励。

3．中高管理人员的招聘。

激烈的行业竞争使得有一定管理经验的中高级管理人员是紧缺人才，而对于这类人员的招聘，企业可以通过熟人介绍或者网络招聘的方式进行。有时，还可以通过猎头公司招募到合适的人。

四、结语

人是企业经营与发展中最重要的因素，任何一项新的服务、新的促销手段等，最终都是由人来创造的。对于餐饮行业，完善的人力源管理无疑是企业管理的重中之重。企业应该结合不同层次员工的特点选择合适的招聘渠道，这样才能达到一种最优状态，才能使企业保持蓬勃生机和可持续发展。

第三篇：商业地产融资渠道

商业地产融资渠道

一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道

就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。

二、主要融资渠道的比较

1、境内商业银行贷款

就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

2、信托投资公司发行信托计划

随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。

随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

3、境内公司上市

房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。

从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。

4、发行企业债

根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

5、金融租赁

2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：

一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；

二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；

三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。

房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。

6、典当

典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。

此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”

进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。

7、民间私募基金

民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

8、外资商业银行贷款

2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。

然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：

一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

10、房地产投资信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。

4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。

5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。

8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。

11、公司海外上市

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。

主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。

创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。

此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。

综上所述，相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。虽然目前看来，社会各界对此认知程度还不高，但随着人们对REITs了解不断深入、房地产市场的发展以及2006年金融业的全面放开，我们相信，不久的将来，REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道。

第四篇：中国超市本土战略策划

中国超市本土战略策划(一)

永辉超市居然火爆地每天上演着“抢购潮”

本土特色的经营战略社区型超市的经营模式，具有很强的本土特色，尤其“农改超”方式是中国超市企业与跨国大型“洋”超市商业竞争的一大壮举。“洋”超市目前是以大卖场为主要经营模式，但其并非在各个方面都占有绝对优势，事实证明在生鲜农副产品方面，“洋”超市就竞争不过中国社区型的“农改超”。所谓“农改超”也叫“生鲜超市”，就是把传统的农贸市场改造成以经营农副产品为主的超市，或对传统的农贸市场进行超市化经营。中国的农贸市场与群众生活息息相关，它在方便和丰富群众生活方面发挥了不可低估的作用。为此，地方各级政府都十分重视“菜篮子工程”建设。可以说，谁抓住了菜篮子，谁就抓住了商机。福州永辉超市是第一个以社区型“农改超”模式，在残酷的商业竞争中独占鳌头的中国超市企业。在物资过剩的买方市场时期，永辉超市居然火爆地每天上演着“抢购潮”，为中国超市企业如何走本土化经营道路指明了一个方向。由于福州永辉超市的成功，许多地方政府已积极行动起来，作为“为民办实事”的项目大力推行和倡导“农改超”。其意义归纳起来主要有以下几个方面：一是生鲜超市干净、整洁，减少了污水、烂菜叶等垃圾对周边环境的污染，购物环境与“洋”超市、大卖场相比，有着近似的宽敞、舒适，彻底解决了农贸市场的脏、乱、差问题，提高了城市商业文明程度。二是由于错位经营，完善了城市商贸布局，提高了社区周边的商贸档次，与“洋”超市优势互补。三是货品质量稳定，品种数量比农贸市场多，消费者选择余地更大，杜绝了缺斤少两欺诈顾客的现象，由于设置于社区附近，群众购物很方便。四是法人经营代替了农贸市场的个体户经营，有利于保证食品卫生和治理餐桌污染，提高广大民众的身体健康水平。五是统一批量进货，减少传统批发中间环节，降低了边际成本。价格低廉的日常生活必需品在给群众带来实惠的同时，也降低了人民基本生活费用指数，对拉动中国经济具有一定的宏观意义。六是有利于促进农产品产业结构调整和农民增收。七是进一步促进商品流通，带动相关产业发展。八是有利于建设高品位的生活小区，提高房地产开发水平。九是由于集约化经营，有利于提高政府职能部门的社会管理工作效率和税收征管。十是超市企业通过经营生鲜等农副产品可吸引大量顾客，从而带动其他日用商品的销售，使企业在取得良好经济效益的同时，还促进了其无形资产的增值。“农改超”有两种基本形式，一是通过政府政策扶持某超市企业取代农贸市场；二是企业自发的经营行为。中国超市企业除了找到自己正确的经营方向外，还要通过各种手段实现企业利润的最大化，迅速扩大资本规模，以适应进一步发展与竞争的需要。中国超市企业应当在正常经营的同时，努力挖掘内部潜力，广开财路，进行与主业相关联的扩张性地多元化经营。企业挖掘内部潜力应因地制宜，具体方法有很多，如利用现有卖场的优越条件，通过委托加工开发自己的产品；设置养殖农业基地；利用手头掌握的优质商品开展出口贸易和国内产品代理或批发业务；对供应商，尤其是中小生产企业放低门槛，将某些一次性收取的费用改为按月收取，不仅可扶持中小生产企业，培养和建立忠诚的供应商体系，超市也能得到更多的利益；制定限量优惠措施，鼓励员工购买本超市的商品或为员工代购耐用消费品等，既体现企业职工福利的优越性，还可避免现成的客户群流失；成立适应企业增加卖场、扩大市场需要的装修公司；卖场达到一定数量时，物流配送也就理所当然地发展为经营性的物流公司等。倘若社区型的“农改超”是目前中国超市企业的最佳经营战略，那么，其要实现做大做强的目标，就应在条件成熟时向周边地区不断扩大市场，而连锁经营是必由之路。中国超市企业可以将省会城市和直辖市作为一级市场，在做深、做透、做细形成样本市场，具有一定影响和实力后，再进入地级市的二级市场，接着再进入县城的三级市场。对经济发达、人口相对集中、条件较好的乡镇或大型厂矿，还可开发四级市场。中国有十亿农民，无视如此庞大的消费群体是战略上的失误。“洋”超市把目光投向绝对收入较高的城市居民身上，其卖场规模决定了他们不可能进驻县城、乡镇，但社区型超市却可填补这个空白。理由十分简单：一个县城的人口数量与密集程度和购买能力绝对不亚于大城市里数个社区；这里既有收入较高、需要生鲜农副产品的城镇居民，也有勿需购买粮食而要购买日用品的农民。在物质生活条件相对贫困的地区，一家货品齐全的超市会引导当地群众生活方式发生深刻的变化，物质生活条件逐渐改变，会慢慢垫高群众的物质欲望，有句话说得好：贫困市场蕴涵的巨大商机永远不会干涸。离开超市企业所在的城市向外地发展，应十分注重与当地人文背景、社会资源的整合，通过招商与当地的投资者合资经营较为合适。企业的经营方向、管理模式、企业文化可以复制，但在经营的货品和人力资源开发等方面则应尽可能的本土化，只有真正融入当地群众的生活，超市企业才能脚踏实地站稳市场，起到繁荣一方造福一方的积极作用。

第五篇：房地产融资渠道2

房地产业主要融资渠道

一、银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六 上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。