最全面快捷融资渠道

第一篇：最全面快捷融资渠道

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第二篇：商业地产融资渠道

商业地产融资渠道

一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道

就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。

二、主要融资渠道的比较

1、境内商业银行贷款

就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

2、信托投资公司发行信托计划

随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。

随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

3、境内公司上市

房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。

从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。

4、发行企业债

根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

5、金融租赁

2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：

一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；

二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；

三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。

房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。

6、典当

典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。

此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”

进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。

7、民间私募基金

民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

8、外资商业银行贷款

2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。

然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：

一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

10、房地产投资信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。

4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。

5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。

8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。

11、公司海外上市

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。

主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。

创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。

此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。

综上所述，相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。虽然目前看来，社会各界对此认知程度还不高，但随着人们对REITs了解不断深入、房地产市场的发展以及2006年金融业的全面放开，我们相信，不久的将来，REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道。

第三篇：中小企业融资13种快捷方法

以下观点摘自51资金项目网：

今年以来，越来越多的中小企业“贷款难、融资难”的状况随着银根收紧，利率提高，各银行纷纷资金纷纷告急。前两年随着各商业银行纷纷出台支持中小企业发展的新举措，再加上地方政府的大力支持，中小企业的贷款融资环境逐步向好的方向发展。但是随着银根收紧，本来就感到中小企业和初创企业贷款难的问题再次凸显。

那么，中小企业应当怎样利用好自身资源和国家政策，顺利融到资金呢?投融资专家给中小企业、初创企业支上几招，请参考：

1、综合授信

即银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。综合授信额度由企业一次性申报有关材料，银行一次性审批。企业可以根据自己的营运情况分期用款，随借随还，企业借款十分方便，同时也节约了融资成本。银行采用这种方式提供贷款，一般是对有工商登记、年检合格、管理有方、信誉可靠、同银行有较长期合作关系的企业。

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2、信用担保贷款

目前在全国31个省、市中，已有100多个城市建立了中小企业信用担保机构。这些机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。担保基金的来源，一般是由当地政府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、社会募集的资金、商业银行的资金等几部分组成。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。另外，中小企业还可以向专门开展中介服务的担保公司寻求担保服务。

当企业提供不出银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。因为与银行相比而言，担保公司对抵押品的要求更为灵活。当然，担保公司为了保障自己的利益，往往会要求企业提供反担保措施，有时担保公司还会派员到企业监控资金流动情况。

3、买方贷款

如果企业的产品有可靠的销路，但在自身资本金不足、财务管理基础较差、可以提供的担保品或寻求第三方担保比较困难的情况下，银行可以按照销售合同，对其产品的购买方提供贷款支持。卖方可以向买方收取一定比例的预付款，以解决生产过程中的资金困难。或者由买方签发银行承兑汇票，卖方持汇票到银行贴现。网

4、异地联合协作贷款

有些中小企业产品销路很广，或者是为某些大企业提供配套零部件，或者是企业集团的松散型子公司。在生产协作产品过程中，需要补充生产资金，可以寻求一家主办银行牵头，对集团公司统一提供贷款，再由集团公司对协作企业提供必要的资金，当地银行配合进行合同监督。也可由牵头银行同异地协作企业的开户银行结合，分头提供贷款。

5、项目开发贷款

一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投入资金数额比较大，企业自有资本难以承受，可以向银行申请项目开发贷款。商业银行对拥有成熟技术及良好市场前景的高新技术产品或专利项目的中小企业以及利用高新技术成果进行技术改造的中小企业，将会给予积极的信贷支持，以促进企业加快科技成果转化的速度。

对与高等院校、科研机构建立稳定项目开发关系或拥有自己研究部门的高科技中小企业，银行除了提供流动资金贷款外，也可办理项目开发贷款。

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6、出口创汇贷款

对于生产出口产品的企业，银行可根据出口合同，或进口方提供的信用签证，提供打包贷款。对有现汇账户的企业，可以提供外汇抵押贷款。对有外汇收入来源的企业，可以凭结汇凭证取得人民币贷款。对出口前景看好的企业，还可以商借一定数额的技术改造贷款。

7、自然人担保贷款

2002年8月以来，中国工商银行率先推出了自然人担保贷款业务，工商银行的境内机构，对中小企业办理期限在3年以内信贷业务时，可以由自然人提供财产担保并承担代偿责任。自然人担保可采取抵押、权利质押、抵押加保证三种方式。可作抵押的财产包括个人所有的房产、土地使用权和交通运输工具等。可作质押的个人财产包括储蓄存单、凭证式国债和记名式金融债券。抵押加保证则是指在财产抵押的基础上，附加抵押人的连带责任保证。如果借款人未能按期偿还全部贷款本息或发生其他违约事项，银行将会要求担保人履行担保义务。

8、个人委托贷款

中国建设银行、民生银行、中信实业银行等商业银行相继推出了一项融资业务新品种——个人委托贷款。即由个人委托提供资金，由商业银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等，代为发放、监督、使用并协助收回的一种贷款。办理个人委托贷款的基本程序是：1.由委托人向银行提出放款申请。

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2.银行根据双方的条件和要求进行选择配对，并分别向委托方和借款方推介。3.委托人和借款人双方直接见面，就具体事项和细节如借款金额、利率、贷款期限、还款方式等进行洽谈协商并作出决定。

4.借贷双方谈妥要求条件之后，一起到银行并分别与银行签订委托协议。

5.银行对借贷人的资信状况及还款能力进行调查并出具调查报告，然后借贷双方签订借款合同并经银行审批后发放贷款。

9、无形资产担保贷款

依据《中华人民共和国担保法》的有关规定，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产都可以作为贷款质押物。

10、票据贴现融资

票据贴现融资，是指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。在我国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。这种融资方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况来贷款。企业收到票据至票据到期兑现之日，往往是少则几十天，多则300天，资金在这段时间处于闲置状态。

企业如果能充分利用票据贴现融资，远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。票据贴现只需带上相应的票据到银行办理有关手续即可，一般在3个营业日内就能办妥，对于企业来说，这是“用明天的钱赚后天的钱”，这种融资方式值得中小企业广泛、积极地利用。

11、金融租赁

金融租赁在经济发达国家已经成为设备投资中仅次于银行信贷的第二大融资方式。金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。设备使用厂家看中某种设备后，即可委托金融租赁公司出资购得，然后再以租赁的形式将设备交付企业使用。

当企业在合同期内把租金还清后，最终还将拥有该设备的所有权。通过金融租赁，企业可用少量资金取得所需的先进技术设备，可以边生产、边还租金，对于资金缺乏的企业来说，金融租赁不失为加速投资、扩大生产的好办法;就某些产品积压的企业来说，金融租赁不失为促进销售、拓展市场的好手段。

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12、典当融资

典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式。与银行贷款相比，典当贷款成本高、贷款规模小，但典当也有银行贷款所无法相比的优势。首先，与银行对借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比，典当行对客户的信用要求几乎为零，典当行只注重典当物品是否货真价实。而且一般商业银行只做不动产抵押，而典当行则可以动产与不动产质押二者兼为。

其次，到典当行典当物品的起点低，千元、百元的物品都可以当。与银行相反，典当行更注重对个人客户和中小企业服务。第三，与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比，典当贷款手续十分简便，大多立等可取，即使是不动产抵押，也比银行要便捷许多。第四，客户向银行借款时，贷款的用途不能超越银行指定的范围。而典当行则不问贷款的用途，钱使用起来十分自由。周而复始，大大提高了资金使用率。

13、股权质押贷款

大多数的中小企业没有那么多的实物资产进行抵押贷款，所以各地政府为了帮助这些中小企能够获得现金流，提出了利用企业股权进行融资，股权质押融资的意义是配合一板和二版市场建立三板市场，进而建立一个多层次的资本市场。股权质押融资的前提是必须到企业注册所在地的产权交易所进行股权托管登记。

股权登记托管的好处是对国家来说规范了企业的资本运营，防止了国有资产的流失;对企业的好处是可以帮助企业提高公信力，进而方便企业的投、融资，为企业的上市和发行股票提供了基础;对股东主要是防止其黑幕交易，维护股东的利益。办理股权托管需要以下资料：法人的授权委托书，公司的基本情况说明，股东会决议，股东名册，出资证明书，营业执照副本，身份证复印件，公司章程，申请承诺。

第四篇：房地产融资渠道2

房地产业主要融资渠道

一、银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六 上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

第五篇：企业融资渠道和技巧

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企业融资渠道和技巧

知己知彼、百战不殆，对创业者以及初创企业来说，寻找第一笔风险投资资金，不亚于一场战争。在这场战争中，项目方对自己的需求很了解，知道自己要做什么，要多少钱，但也应该对投资人需要什么有所了解。

在理解投资人的需求之前，融资方首先需要对风险投资机构运作机制有一个大致的了解。

风投机构运作机制

风投机构多是以投资基金的形式进行运作。我国风投行业发展较慢，在发展早期出现过单个的风险投资人，主要是以个人资金进行项目投资，但是现在知名的风险投资人也都成立了投资基金。例如沈南鹏的红杉资本、王功权的鼎晖创投、雷军的顺为基金等等。

投资基金一般由普通合伙人以及有限合伙人组成。普通合伙人也被称之为一般合伙人，其主要负责基金的日常运作，为有限合伙人提供持续的回报。而有限合作人多是家族企业、有财力的个人或者知名机构，例如哈佛拥有200亿美元的捐赠资金，其中有一部分用于组建投资基金。国内来说，例如云峰基金的马云、虞峰是创始人，同时也是云峰基金的有限合伙人。

由于投资基金大多是合伙制，所以基金是否会投资一个项目，也受到合伙机制的制约。有限合伙人一般会根据自己的财务状况，设定项目投资周期，有些潜在的投资项目需要较长的投资周期，如果与该基金有限合伙人的资金周转周期不匹配，也很难获得青睐。纵使项目获得了融资，如果中途有限合伙人出现了财务战略性的变动，可能导致提前退出。

当然，项目方最乐于看到的还是项目获得有限合伙人首肯，一旦有限合伙人点头，基金管理团队就会开始与项目方进行接触。

风投的一般投资流程

“风险投资基金投资一个项目，一般会走三个流程—寻找项目、达成协议以及退出”，无界投融一位融资专员表示。

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寻找项目：风险投资公司寻找项目的渠道很多。大体上有学术期刊—侧重于科研类投资项目；行业会议—行业组织定期举办的交流会议；互联网—网站以及社交平台；风投圈子—以人脉为纽带的社交圈；以及专业的投融资信息服务平台。在硅谷，风险基金经理较为看重学术期刊、会议，而国内风投偏重于人脉圈子、互联网平台。

达成协议：当一个项目进入风险投资公司的视野，风投机构可能会对项目开展尽职调查。

一个完整的尽职调查包括初步尽职调查以及深入尽职调查。在初步调查中，主要对项目方提供的商业计划书、项目运作模式、管理团队、技术可行性等进行了解，调查完成后，风险投资机构内部可能会组织一次投票，以确定该项目是否值得进行投资。

投票通过之后，基金团队会进行更为深入的尽职调查，包括公司股权结构、管理层稳定性、项目估值、预计收益等。

在尽职调查全部完成，双方会派出法律代表，就投资风险、股权分配、购买协议、退出机制等细节进行商议。最后，签订风险投资协议。

风投退出：风险投资基金退出的原因很多，包括触发协议、企业回购等等，退出的方式主要有上市、合并、收购三种。风险投资基金退出项目，也与市场环境有较大的关系，以上市来说，如果IPO市场低迷，风险投资基金可能会要求企业延长投资期限。相反，如果IPO市场火热，超过风投预期，可能会提前进行上市准备。

企业融资渠道和技巧

在对风险投资公司运作机制以及投资流程了解的基础上，无界投融建议创业者以及初创企业寻找融资的时候，应该适当关注以下渠道和技巧。

通过风险投资基金经理常用的方式接触风投。比如说社交圈子、企业圈子、无界投融的人脉圈子等。

保持与风险投资公司常态化交往。可定期参与有风投公司在场的会议，即使没有达成合作意向，也可以让风投公司对公司多多了解。

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尽可能了解风投公司的信息。包括其主要合伙人、资金实力、运作机制、投资哲学、中短期战略等等，投其所好，提高成功融资概率。

总之，国内项目方以及风投之间的信息鸿沟依然存在，而这正是无界投融存在的价值以及使命—用专业的投融资信息服务，让双方由信息不对称走向信息对称。