我国物业管理的产生与发展五篇范文

第一篇：我国物业管理的产生与发展

我国物业管理的产生与发展

物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时～位名叫奥克维妞希尔的女主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。

我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。本世纪60年代，香港经济开始起飞，大陆大量人口纷纷涌入香港。一时间，经济的高速发展以及人口的激增使香港的房屋出现严重房荒。面对困境，香港政府和“香港房屋协会”等团体开始兴建“公共屋村”（简称“公屋”，又称“廉租屋”）和“居者有其屋”（简称“居屋”）。“公屋”和“居屋”逐渐解决了香港中下层市民居住问题，缓解了香港紧张的住房需求。为了管理好“公共屋村”，香港从英国引进了物业管理方法和物业管理人才，大力发展香港的物业管理业。此后，香港根据当地的实际情况不断完善、充实和发展香港的物业管理，积累了不少成功的经验，受到了国际上不少国家和地区的赞赏。今天，物业管理在国际上已十分流行。人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业，被人们视作现代化城市的朝阳产业。

一、物业管理的起源与发展

人：奥克维亚.希尔女士

机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会

二、城市住房及住房制度改革

（一）我国城镇住房的发展情况

私房改造转化为国有

建房提供居民、职工居住

（二）改革开放前的城镇住房制度

住房投资由国家和企业统包

三个特征

住房分配采取实物分配

福利低租金，国家包修包养 投资无回收、不能形成良性循环 制约建设发展、供给小于需求 租金不能维护危旧房、危及安全 人均面积下滑、国家包袱沉重

（三）住房商品化制度

１、建立并扶持商品房市场

房地产领域三项改革：

住房制度改革

土地使用制度改革

房地产生产方式改革

改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理

推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” ２、城镇住房制度改革 1979年试点向居民售房

1994年公有住房开始出售

1998年取消 福利分房，实施住房分配货币化

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立

四、我国物业管理的发展

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。2000年，中国物业管理协会成立。

2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。

五、物业管理在社会经济中的地位与作用

（一）实施物业管理有利于促进经济增长。增加消费

购房消费支出 装饰装修支出

水电气暖长期消费支出

大中修设备改造及物业费支出

（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”

（三）实施物业管理有利于增加就业。

物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加5—8人就业）

（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。

协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。

（五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展 对房地产保值、增值有重大影响。

对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要意义

第三节

我国物业管理制度的历史沿革 政府作用基于三个原因

转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。

物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。

物业管理制度的历史沿革以《条例》为分水岭：

《条例》颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点

一、《条例》颁布前的物业管理制度建设

一是借鉴性（泊来品）

二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）

三是针对性（针对实际问题，应对性政策）

我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。

（一）城市新建住宅小区管理办法

《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件

主要内容

1、确定了物业管理活动的主要部门

2、确定了物业管理工作的基本内容

3、明确了社会化、专业化的物业管理模式

4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度

5、明确了管理委员会的权利义务

6、明确了物业管理企业的权利义务

7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度

8、针对业主的主要违规行为提出管理措施

9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施

（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范）

（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）

（四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

（五）《物业管理企业财务管理规定》

（六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

按2007年12月4日，建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号），自2008年2月1日起施行

（七）《物业管理企业资质管理试行办法》 按2007年11月26日《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》(建设部令第164号)

（八）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）

二、《条例》颁布后的物业管理制度建设

2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。特点：

一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（规定细化，操作得以实施）内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明 物业管理法规体系初步形成

第四节

《物业管理条例》

《物业管理条例》的颁布标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期

一、《条例》的立法过程（了解）

（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况（德法日韩澳新香港）

（二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市）

（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题

（四）广泛征求意见，以求彰显民意

首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。

二、《条例》的指导思想和立法原则

指导思想：突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念

1、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。

2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。

3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项 《条例》是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权

1、政府适度干预

2、推动引导

《条例》基本原则

（一）物业管理权力和财产权利相对应的原则 建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例

（二）维护全体业主合法权益的原则（公益优先原则）

《条例》设定的法律责任，充分体现了优先保护全体业主利益的原则

（三）现实性与前瞻性有机结合的原则

现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁

前瞻性：业主大会、维修养护制度等

（四）从实际出发，实事求是的原则

全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异 授权省、自治区、直辖市制定地方执行办法。

三、《条例》创设的法律制度（熟悉）物业管理基本制度： 业主大会 管理规约

前期物业管理招投标 物业承接查验

物业管理企业资质管理 物业管理从业人员职业资格 住宅专项维修基金。

（一）尊重和维护业主的财产权利 体现在对侵害业主财产权的救济上：

1、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应依法承担民事损害赔偿责任。

2、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。

（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

1、共同财产、共同利益民主协商

2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数

3、业主大会、管理规约体现上述机制

（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 《民法通则》《合同法》《公司法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。

（四）妥善处理政府和市场的关系

《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限：

1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。

2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

四、《条例》主要内容介绍

（一）第一章

总则（5条）第一条: 立法宗旨、目的 第二条：调整范围、对象

第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业 第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第五条：对物业管理活动的监督管理授权

（二）第二章

业主及业主大会（15条）

共同事务、共同利益、共同意志、共同决定

规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等

（三）第三章

前期物业管理（11条）

包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等

（四）第四章

物业管理服务（18条）

明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系

（五）第五章

物业的使用与维护（7条）对物业的使用和维护相关问题进行规范

（六）第六章

法律责任（13条）法律规范三要素： 适用条件 行为模式

违反行为模式的法律后果

法律责任含义：

1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人

2、法律责任核心要件：违法行为的实施

3、法律后果：法律上惩戒性负担

4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究 法律三要素

假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证）

法律责任特征：

1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同

2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定

3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力

4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行

条例》法律责任特点：

1、行政责任、民事责任并存。

以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的

2、民事责任优先。

①凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚 ②确实违反行政管理规定，优先保证民事责任的承担

3、体现业主自我管理、自我监督的原则（物权法80条）

七）第七章

附则

按法律不溯及既往的原理，《条例》生效前的物业管理活动不适用《条例》的规定。

五、《条例》确立的基本法律关系（掌握）

（一）业主相互之间的关系

行使权利同时应承担相应义务（6个）

（二）物业管理企业和业主之间的关系

签订服务合同、等价交换、主体平等

（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

前期物业服务只能建设单位实施

业主接受物业服务建立在两个合同基础上→前期物业服务合同

商品房销售合同

建设单位义务：

1、制定《临时管理规约》明示买受人

2、通过招投标选聘物业企业

3、制定签订前期物业管理服务合同

4、提供必要的物业管理用房

5、制定提供《两书一证》

6、配合物业企业接管验收

7、移交物业项目资料

8、不得擅自处分共用部分、公用设备设施

9、保修期限和范围内的保修责任

10、配合组建业主大会

四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 分工明确、密切配合

（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）

业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。物业管理应纳入社区管理

（六）物业管理各方主体与政府之间的关系

接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）

物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：

1、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权人和管理人与服务人之间平等的法律关系；

2、依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；

3、依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；

4、依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。

第二篇：我国物业管理发展历程

我国物业管理的发展历程

张昭

（宁夏大学资源环境学院 宁夏银川 750021）

摘要：文章通过回顾我国物业管理行业的发展历程,对我国物业管理的现状进行了分析,并指出了所存在的主要问题,由此提出了物业管理行业进一步发展完善的若干对策,以期引起业界进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

关键字：发展历程 物业管理 我国我国物业管理发展历程与现状

物业管理的发展实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的,在其20多年的探索和实践中,大致经历了三个发展阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期,其重要标志是《物业管理条例》的出台。截止目前,按不完全统计数据,我国物业管理企业总数超过3万家,从业人员有300多万,城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。而其 物业管理类型也增多,涉及各个领域,约11大类。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐渐成为推动国民经济增长,增加就业的新兴行业[1]。2 我国物业管理目前存在的主要问题

我国物业管理虽然在短短的30年来发展较快，但暴露出了不少问题。这些问题主要表现在：

2.1物业管理立法滞后，理论体系不健全

物业管理在我国是新兴行业,国家与地方各级的法律和法规都欠完善,开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确。一方面,物业管理企业缺乏约束,服务层次不到位;另一方面,物业管理单位的法律地位得不到保障,管理难收成效。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。

2.2地区间发展不平衡

我国的物业管理兴起于南方经济发达城市,到目前为止,仍存在地区发展不平衡的状况。在南方经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快,在北方经济不发达地区、内陆城市和中小城市发展缓慢。总体来说,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大,要解决这一问题根本在于减少各地区间的经济差距。

2.3物业管理收费不规范

目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:一是收费的难度上。少数业主宁可住在较差的环境中,出了问题自己解决,也不愿交管理费。另外,部分企业服务不到位,引起业主不满,也使得收费困难。二是收费行为不规范。国家早就颁发了服务收费暂行办法将收费作了明确规定,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地的收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。

2.4物业管理企业规模小,难以发挥综合优势

现在物业管理企业数量急剧增多,但管理规模小、物业分散,相对管理成本高,经济效益低,部分企业出现严重亏损等问题。同时,物业管理的业务范围窄,经费来源匮乏,加之从业人员素质参差,服务不规范,专业性不强,企业运作透明度不够。这些都制约了企业的正常运转和自我发 1

展。

2.5物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才

物业管理行业从业人员良莠不齐,并缺乏专业人才。虽然从2006年对其专业人员实行职业资格制度,但部分企业没具体实施。从业人员来源于各行各业,加上部分物管企业缺乏严格的专业训练,整体素质参差不齐,降低了行业的公信力,损害了行业的形象,严重影响了行业的可持续发展。提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急。

2.6业主的素质有待提高

作为物业的主人———业主,其应该是积极参与物业管理的,但是目前很多业主放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为也不规范,违反招投标的行为比比皆是。业主拒交物业管理费现象突出。这些都不利于物业管理的正常顺利发展。3 采取的对策

3.1政府积极管理和引导,行业协会完全发挥协调作用

政府作为重要的职能部门,应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后,主要是应加大宣传力度,使业主对条例有更多的了解;二是尽快建立相关的制度,完善物业管理的法制体系。另外,行业协会也应完全发挥其应有的协调作用,多办一些宣传活动和一些咨询活动,提高业主的自我管理意识,保障行业的迅速健康有序发展。

3.2提高业主的物管意识

许多业主物业知识缺乏,因此,行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合,提高业主的物管意识,使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任,才能为企业创造了良好的经营环境。

3.3完善市场竞争机制

目前,我国的物业管理行业市场竞争机制还未真正形成。由于传统管理机制和观念的存在,使业主得不到对物管企业的选择权,物管企业缺乏提高服务质量的压力。要想解决这一问题,要想取得高水准的优质的物业管理,需建立和完善招投标的竞争制度,创造公平竞争的市场环境,迫使各企业不断提高自己,促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。

3.4专业化管理

物业管理的发展,有赖于物业管理的专业化,而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。通过市场化,企业会由原来的小而全、大而全,变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务,企业生产效率会提高,服务水平会提高,人员会随之精简,工资支出会节省、管理成本会下降,随之服务价格也会下降。从根本上解决收费难的问题,并且增强了市场竞争力。

3.5智能化、信息化管理

随着现代科技的迅猛发展,智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统,将先进管理理念融入日常管理,全面提升企业管理水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

3.6物业管理企业或公司向规模化方向发展

物业管理的规模化是其成功的必要条件。随着物业管理行业的深入发展,逐步形成的物业管理市场则要求物业管理企业既要提高管理服务水平,又要降低成本、提高竞争力,有一定的经济效益。作为企业来讲,其有效途径主要是扩大管理面积,走规模化经营之路。对于整个物业管理行业讲,仅有数量上的发展也已经不能说明物业管理水平的提高。物业管理企业要适应现代化物业的管理要求,转变管理经营观念,由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识

密集型转变。只有这样,才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进

步同步。可以预见,面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业,不可能适应现代化物业的管理要求,物业管理行业必须面对挑战,提高物业管理的技术含量。近年来,大量的物业管理企业着眼于市场化、规模化发展。规模化的实现由多种途径,可以依靠增 加市场竞争力来扩大业务规模,也可以依靠企业重组、优化资源配置等方式来达到扩大规模的目的,从而实现在市场、采购、人才、协作等方面的规模效益。在物业管理这种管理密集型行业中,鱼吃小鱼或饿死小鱼的市场竞争规律不会失效。只有专业化和规模化相互促进、良性循环的企业,才有可能在物业管理行业的竞争中走在前面。

3.7培养适应现代化物业管理发展的新型综合性人才

物业管理不同于其他行业,对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。物业管理要求从业人员在电脑操作应用、文字表达、沟通、协调各种关系、处理突发情况及职业道德和服务意识方面都具有良好的应变和处理能力。物业管理面临的挑战和竞争有一半甚至更大程度上是体现在人才团队的竞争上。因此,在人才培养方面不但要培养适应社会发展需要的具有现代化管理思想观念的人才,还要在知识、能力和素质、独立学习、创新精神等方面综合提高物业管理人才的总体素质,树立人才培养模式多样化、因材施教、促进学生个性发展的观念。

3.8建立以人为本的管理理念

任何一个物业公司都要树立“以人为本,业主至上”的服务宗旨。物业管理以人为本的管理原则就是以人(主要是指物业管理从业人员和广大业主)为中心的管理,在物业管理中把管理物业、住区的日常事务与管理人结合起来,以管人为主。通过“抓人心、促人和、共发展”的一系列管理工作,开发人的精神资源,使人的积极性、主动性和创造性在物业管理经营活动中得到充分的释放,凝聚起人们的主人翁力量,从而在整个物业管理工作中有足够的精神动力和智力支持,实现物业区的安全、文明、升值的最终目的。

物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业是管理,对业主和使用者则是服务。管理好物业,其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此,以人为本,进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平,这是物业管理企业继续生存发展的基础。物业管理的终极管理目的是调动住区内的居民及管理者工作者的生活主动性、积极性和创造性,有力促进人的自由全面发展。从物业管理的关系来看,人在物业管理活动中扮演着不同的角色,但不同的角色却以对方的活动作为自己活动的前提,所以首要的管理是处理这种相互依存的关系,是对人的行为进行管理。

物业管理要立足满足人们的生活需求、不断提高人们生活质量,以人的需求和生活舒适作为环境规划的首要因素,强调人性、自然和建筑之间的和谐统一。

物业管理作为一个新兴行业,正处于向成熟迈进的关键阶段。日新月异的技术进步,会越来越多的应用到物业和环境建设中来。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

挑战和机遇时刻并存。虽然我们仅有不足30年的发展历程,新世纪国内物业管理行业面临的挑战也不止是这几个方面,但无论面对何种挑战,我们都应坦然面对,积极应战[2]。4 结语

虽然物业管理存在着上述问题,但因为它在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,所以现在的物业管理充满了更新的更强的生命力。随着社会的发展进步,全国各方面的不断努力,我们相信物业管理行业必将进入满意的良性的可持续发展的有序世界[1]。

参考文献

[1] 张瑞敏 吕晓娟 参考我国物业管理的现状、问题及对策 [F62.9].市场论坛，2008,05

[2] 刘继平参考我国物业管理发展规划探析 [F293.33] 内蒙古财经学报，20097，（5）

第三篇：我国物业管理发展历程

我国物业管理发展历程

任彬

程中遇到了许多问题，遇到许多机遇，面对更多的挑战。

关键词：物业管理 历史 问题 趋势（宁夏大学医院环境学院宁夏银川西夏区贺兰西路498号750021）摘要：我国物业管理从旧中国开始萌芽，改革开放三十多年蒜素发展，逐渐开始追赶世界的脚步，发展过

物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现在城市管理的重要组成部分，在国际上非常流行并得到蓬勃发展，被人们视为现代化诚实的朝阳企业。我国物业管理是在住房制度改革带来房屋产权格局变化，房地产综合开发带来大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的大背景下产生和发展起来的1我国物业管理发展历史

1.1我国物业管理诞生发展

19世纪中叶到上世纪20年代，旧中国房地产业诞生。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建造了许多八九层，甚至10层以上的建筑。在当时，已经出现了代理租赁、清洁卫生和保安服务等专业性的经营公司，这是我国物业管理的萌芽时20世纪80年代初，我国改革开放逐步深入，开始逐步实行市场经济。现代化的物业管理才从香港引入。1988年伴随着深圳住房制度改革，房管制度的革新也陆续展开，此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到普通商品房，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化和一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

21世纪以来，随着我国房地产业的不断发展，物业管理行业也日趋成熟，物业管理越来越规范化，科学化，专业化。

1.2我国物业管理发展的特点

国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨30年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨30年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟。主要表现在以下几个方面：物业管理法规更加完善，政府监管日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。[1]

2我国物业管理存在的问题

2.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

2.2业主的物业知识缺乏

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐

喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

2.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

2.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

2.5物业管理法制建设仍需进一步完善

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2%，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60%，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

2.6地区间发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。[2]

3我国物业管理发展趋势

近些年来，我国房地产业迅速发展，物业服务伴随着房地产的发展也在不断寻求突破。市场的需求正交汇于一点，那就是物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链的末端服务，还要求物业服务企业能给客户提供更多的对物业资产管理方面的有效支持。

物业管理升级是市场发展的必然趋势。物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。

资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最

典型的资产管理。

将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。况且物业服务企业进行资产管理具有一定优势。

鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户（业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还需要各方面做进一步探讨。

21世纪，是中国物业管理行业由发展、完善到逐步走向成熟的重要阶段，物业管理行业将要进入一个市场竞争激烈、管理趋于完善、服务理念不断提升的时期。对物业管理行业而言，面临质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用以及消费观念的更新等问题，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，各方面都要作出相应的变革，才能适应市场发展的需要。

参考文献：

[1] 回顾我国物业管理行业发展的30年历程

[2] 汤宜林 我国物业管理存在的问题与对策

第四篇：我国包装机械工业的产生与发展

我国包装机械工业的产生与发展

解放前，我国包装机械工业基本上是空白。绝大部分产品都不用包装，只有少数产品采用手工包装，因此谈不上包装机械化。只有上海、北京、天津、广州等几个大城市有英、美等国进口的啤酒、汽水灌装机及卷烟小包装机等。

解放后的前30年间，我国包装机械工业发展相当缓慢。1956年上海烟草机械厂生产的卷烟小包装机是我国最早生产的包装机。20世纪60年代我国又生产了果酒、啤酒灌装机，70年代末逐渐开发了真空包装机、捆扎机、立式制袋-充填-封口机、糖果包装机和封罐机等，还没有形成包装机械工业体系。

进入20世纪80年代，由于国民经济迅速发展，对外贸易不断扩大，人民生活水平明显提高，对产品的包装要求越来越高，迫切要求包装实现机械化、自动化，从而大大地促进了包装机械工业的发展，包装机械工业在国民经济中占有的位置越来越重要。为促进包装机械工业更快地发展，我国先后成立了一些管理机构和行业组织。1980年12月成立了中国包装技术协会，1981年4月成立了中国包装技术协会包装机械委员会。1989年成立中国食品和包装机械工业协会，来协调行业的发展。

20世纪90年代以来，包装机械工业每年平均以20%～30%的速度增长，发展速度高于整个包装工业平均增长速度的15%～17%，比传统的机械工业的平均增长值高4.7个百分点。包装机械工业已经成为我国国民经济中不可缺少的非常重要的新兴行业。

至21世纪初我国从事包装机械生产的企业约有1500多家，其中具有一定规模的企业近400家。产品有40类，2700多种，其中有一批既能满足国内市场需要，又能参与国际市场竞争的优质产品。目前我国包装机械行业拥有一批开发能力较强的骨干企业，它们主要由以下几个方面组成：经过技术改造，生产包装机械的某些实力较强的机械类工厂；军转民企业；发展水平较高的股份有限公司。

为提高包装机械工业的技术水平，全国已有一批科研院所从事包装机械的研发工作，全国已有53所高等院校先后建立了包装工程专业，为我国包装机械工业的发展，早日赶上世界先进水平提供了有力的技术和人才保证。

第五篇：我国消费者协会的产生和发展

我国消费者协会的产生和发展

我国1984年12月26日成立“中国消费者协会”，它是由国务院批准成立的具有官方性质的全国性社会团体，也是中国目前为止唯一的全国性消费者组织。中国消费者协会的成立标志着中国政府开始重视消费者权益保护问题，从此开始了消费者保护运动的新纪元。1987年9月13日,中国消费者协会在国际消费者联盟第十二界世界大会上,被接纳为正式会员。加入国际消费者联盟,标志着中国消费者协会所从事的消费者权益保护工作的国际化。1

中国消费者协会是由有关行政部门联合组建，报政府审批，并由政府拨款支持。还有在消费者协会指导下开展维权活动的基层组织，这些组织数量巨大，没有政府资助。据统计,截止到2003年底,全国县以上消费者协会已达3254个(其中省、自治区、直辖市31个);在农村乡镇、城市街道设立消协分会26129个;基层投诉站、监督站、联络站等各类基层网络组织89425个(设在城市商业集中区12966个,乡镇集贸市场13738个,村委会43994个、居委会9606个,行业管理部门、高等院校、厂矿企业等其他场所9121个);义务监督员、维权志愿者9万余名。孙 颖《论消费者组织的运作与发展》法学评论(双月刊)2010年第1期(总第159期)

《中国消费者协会成立二十周年二十件大事》, http: / /business.sohu.com /20041224 /n2236296691.shtml.2008年5月23日访问;