1.我国会计的产生和发展5篇

第一篇：1.我国会计的产生和发展

我国会计的产生与发展

会计在我国有着十分悠久的历史。我国在远古时期曾出现过“绘图记事”、“刻记记事”和“结绳记事”等最简单的原始会计行为，并被认为是会计的起源。西周王朝(大约公元前1100年～公兀前770年)是我国奴隶社会经济发展的鼎盛时期，当时已经出现了“会计”一词，其基本含义是：既有日常的零星核算，又有岁终的总合核算，通过日积、月累到岁终的核算，达到正确考核王朝财政经济收支的目的。后来清朝学者焦循在《孟子正义》一书中将“会计”一词解释为：“零星算之为计，总合算之为会”。即“会计”一词包括了日常的零星核算和定期的总括核算两层意思，基本上表达了会计在核算方面的主要特征。随着奴隶制国家的建立，当会计成为国家行为的时候，“官厅会计”便应运而生。为管理贡赋、徭役等征收与分配，西周王朝在官厅中专门设置了位高权重的管理全国钱粮、赋税和官厅财物收支的“司会”一职，设立了独立的会计部门，并与财物保管等业务部门之间有了比较明确的分工；会计与出纳也有了初步的分工。此外，西周还规定了“以参互考日成，以月要考月成，以岁会考岁成”的会计检查制度。其中的“参互”、“月要”和“岁会”，相当于当今的日报、月报和年报，初步形成了会计报表的雏形。可见，我国会计在西周时代已有相当大的发展。正如美国会计史学家查特菲尔德在其名著《会计思想史》一书中指出：“在内部控制、预算和审计程序等方面，周代在古代世界是无与伦比的”。

随着封建社会生产力的不断发展，会计技术方法也有了进步。秦、汉时期广泛采用了以“入”、“出”为记账符号、以“入一出：余”(或“收一付=余”)为基本结算公式的简明会计记录法，用比较固定划一的会计记录格式，取代了文字叙述式的、烦琐的会计记录方法。自西汉始，人们将会计记录与统计记录划分开来，把记录会计事项的简册称为“簿”、“簿书”或赘“计簿”，而把记录统计事项的简册称为“籍”。自此，我国的会计账簿便有了较明确的命名。唐、宋时期是我国封建社会的鼎盛时期，会计上的一个突出成就是创立并完善了科学的结算方法——“四柱结算法”，在会计账册与报表中并列四大要素(即四柱)——“管”、“新收”、“开除”、“实在”(其含义分别相。当于现代会计中的“期初结余”、“本期收入”、“本期支出”、“期末结存”)，并据其间的内在联系，按一定的公式计算、考核一定时期财产物资和财务收支的增减变动情况及其结果。“四柱结算法”的基本公式为“旧管+新收一开除=实在”。

“四柱结算法”既可用于检查日常会计记录的正确性，又可分类汇总日常会计记录，使之起到系统与综合反映的作用，“四柱结算法”的创立和运用，是我国唐、宋时期中式会计方法的重大突破，不仅解决了会计结算方法的科学性问题和会计核算中的一系列技术性问题，把会计账簿和报表格式设计及结账、报账工作提高到了新的水平，使我国传统的单式记账方法得到了进一步的完善，而且为我国由单式记账发展到复式记账奠定了基础。可以说，“四柱结算法”是中式会计方法的精髓，是我国会计发展的里程碑，也是我国会计对世界会计方法发展的一个重要贡献，对世界上许多国家的会计核算都曾产生过重要的影响。明末、清初，随着手工业、商业的发展和资本主义经济关系的萌芽，我国商界在“四柱结算法”的基础创立了可以计算盈亏的“龙门账”：把全部账目分为“进”(相当子收入)、“缴”(相当于支出)、“存”(相当于资产)、“该”(相当予资本和负债)四大类，采用“进一缴=存一该”的平衡公式双轨计算盈亏，并于年终结账时分别编制“进缴表”和“存该表”(它们分别相当于现代会计中的“利润表”和“资产负债表”)，两表各自计算得出的盈亏数应当相等，称为“合龙门”。“龙门账”的问世，是我国特色的复式记账法的起源，同时也标志着我国的部门会计——商业会计的产生。l8世纪中叶(即清朝的乾隆至嘉庆年问)，在“龙门账”的基础上我国又产生了一种比较成熟的复式记账法——“四脚账”(又称“天地合账”)。它要求所有账项(包括现金收付和转账事项)都要在账簿上记录两笔，同时登记“来账”(收方)和“去账”(付方)，以反映同一账项的来龙去脉，故称为“四脚账”。其账簿采用垂直格式，分上、下两格书写，上格记收，称为“天”，下格记付，称为“地”，上、下两格所记数额必须相等，称为“天地合”。“四脚账”的产生，把中式会计推向了一个新的发展阶段，是我国近代会计发展史上的光辉篇章。

到了近代、特别是清朝中晚期，由于封建统治者长期推行“重农抑商”和闭关锁国政策，社会经济发展缓慢，与世界经济的差距日益拉大，加上受封建伦理思想的束缚，使我国的会计发展水平渐渐落后于西方。1840年鸦片战争后，西方列强瓜分中国，中国沦为半封建、半殖民地社会，帝国主义列强根据不平等条约控制了我国的海关、铁路、邮政等部门，强行在我国开办的工厂、银行等推行西式会计，由此开始了“中式会计”和“西式会计”并存的时期。l905年，以著名会计学家谢霖先生(中国第一位注册会计师)、徐永祚先生(改良中式会计运动的发起人)和潘序伦先生(中国会计之父和立信会计事业的创始人)等为代表的我国会计界的先驱，致力于我国会计的改良或改革事业，纷纷通过著书立说，创办会计师事务所和学校，在我国民族资本主义的企业中引进推广西方会计方法。这一引进西方复式借贷记账法运动，史称“我国会计的第一次革命”。l949年新中国成立后，我国实行了高度集中的计划经济体制，引进了与此相适应的原苏联会计模式，在财政部设立了会计制度司(1982年更名为会计事务管理司)，主管全国的会计工作。原苏联会计模式-的引入，是对旧中国的会计理论、制度、方法的重大变革，“我国会计的第二次革命”。1950年，财政部着手统一全国企业的会计制度。由于受极“左”思潮的影响，在1958年的“大跃进”时期和1966年开始的“十年**”时期，我国的会计工作遭到了空前的严重破坏。1978年党的十一届三中全会后，我国实行一改革开放政策，国民经济得到了飞速发展，会计在经济生活中的地位、作用日益重要。为适应经济体制改革和对外开放的需要，财政部于l980年12月发布了《关于成立会计顾问处的暂行规定》，标志着我国恢复了注册会计师制度。1985年，颁布了新中国第一部《中华人民共和国会计法》(1993年和l999年分别进行了修正与修订)，标志着我国会计工作法治化的开端。1992年党的十四大明确提出了建立社会主义市场经济体制的目标，为此，对企业财务、会计制度进行了重大改革，财政部于l992年11月30日，发布了《企业财务通则》和《企业会计准则》，随后又陆续发布了13大行业的企业财务制度和企业会计制度(简称两则两制”)，并自1993年7月1日起在全国所有企业实施。“两则两制”的发布实施，标志着我国的会计模式实现了与国际会计惯例的接轨与初步协调，史称“我国会计的第三次革命”。《企业会计准则》是我国企业会计的基本准则。l997年5月，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》，至2003年9月底先后发布了16个具体会计准则。随着国际经济一体化进程的加快，财政部又于2000年l2月29日发布了打破行业和所有制界限的统一的《企业会计制度》，并于2001年1月1日起在股份有限公司范围内实施，至2005年已在所有大中企业实施。2005年，财政部发布实施了《小企业会计制度》。随着改革的进一步深入，世界经济的一体化趋势、国际资本市场的全球化进程和知识经济的飞速发展，以及会计理论的不断发展和13臻完善，要求我国企业会计核算规范顺应资本市场对会计信息的需求，为全球投资者提供更透明可比的财务信息，促进中国企业的境外融资、降低融资成本。特别是加入WTO以后，会计准则国际趋同需要也日益迫切，建立与国际趋同会计准则体系的呼声也日趋高涨。2003年，财政部启动了新会计准则的建设工作。2006年2月15日，经过多方努力，财政部以财会字3号文的形式发布了新的。

生产的日益发展和经济管理的El趋复杂，会计经历了一个由低到高、由简单到复杂、由不完善到逐渐完善、渐进规范的发展过程。会计的产生和发展史告诉我们，会计总是依存于生产的技术与组织并受其制约，因而具有很强的技术性。会计是随着社会经济环境的发展变化而发展、丰富和完善的，从而会计又具有一定的社会属性。实践证明，“经济越发展，会计越重要”。正如马克思指出的：“过程越是按社会的规模进行，越是失去纯粹个人的性质，作为对过程的控制和观念总结的簿记就越是必要。”

第二篇：我国消费者协会的产生和发展

我国消费者协会的产生和发展

我国1984年12月26日成立“中国消费者协会”，它是由国务院批准成立的具有官方性质的全国性社会团体，也是中国目前为止唯一的全国性消费者组织。中国消费者协会的成立标志着中国政府开始重视消费者权益保护问题，从此开始了消费者保护运动的新纪元。1987年9月13日,中国消费者协会在国际消费者联盟第十二界世界大会上,被接纳为正式会员。加入国际消费者联盟,标志着中国消费者协会所从事的消费者权益保护工作的国际化。1

中国消费者协会是由有关行政部门联合组建，报政府审批，并由政府拨款支持。还有在消费者协会指导下开展维权活动的基层组织，这些组织数量巨大，没有政府资助。据统计,截止到2003年底,全国县以上消费者协会已达3254个(其中省、自治区、直辖市31个);在农村乡镇、城市街道设立消协分会26129个;基层投诉站、监督站、联络站等各类基层网络组织89425个(设在城市商业集中区12966个,乡镇集贸市场13738个,村委会43994个、居委会9606个,行业管理部门、高等院校、厂矿企业等其他场所9121个);义务监督员、维权志愿者9万余名。孙 颖《论消费者组织的运作与发展》法学评论(双月刊)2010年第1期(总第159期)

《中国消费者协会成立二十周年二十件大事》, http: / /business.sohu.com /20041224 /n2236296691.shtml.2008年5月23日访问;

第三篇：管理会计的产生和发展

管理会计的产生和发展

18世纪末和19世纪初产业革命的发生，使当时的资本主义国家特别是英国的生产力得到了空前的发展，生产规模随着市场的开拓迅速扩大，竞争越来越激烈，企业的组织形式发生了重大变革，出现了股份有限公司。资本的所有权与经营权相分离，对会计的要求也相应提高，会计不仅要发挥反映职能，更要发挥监督职能，从而促使了注册会计师职业的产生和发展。到了19世纪末20世纪初，随着生产规模的发展，企业对内部经营管理越来越重视，强调计划与控制。这就对会计提出了新的要求，会计不仅要进行事后记账、算账，更重要的是要做到事中控制，这一时期产生了标准成本法，强调预算的控制作用，通过差异分析寻找企业降低成本的途径，并对管理人员的业绩做出客观的评价。标准成本法、预算控制、差异分析可以说是管理会计的雏形，但当时管理会计还从属于财务会计的范畴。管理会计真正的形成是在第二次世界大战以后，资本主义经济迅速发展，大量的军用产品生产企业向民用产品生产企业转换，市场竞争接近炽热化，一些企业由于经营不善而破产、倒闭。由此对会计提出了不仅要事后算账，事中控制，更要做到事前预测和决策。于是，管理会计从财务会计中分离出来，成为会计的一个独立分支，形成了由预测决策会计、控制会计和责任会计组成的较完整的体系。

一、传统管理会计阶段这一阶段为20世纪初至20世纪50年代，管理理论的代表人物是被西方誉为“科学管理之父”的泰罗。他在1911年出版了《科学管理原理》一书，阐述了科学管理理论的内涵。科学管理的主要内容有四部分：①差别计价工资制，即对同一种工作设有两种不同的工资率计付工薪，对用时少、质量高的工人按高工资率支付工资，而对用时长、质量差的工人按低工资率支付工资，以此激励工人努力工作。②工时研究与标准化，即将一项工作分解为多种基本组成部分，做出测试，然后根据其合理性重新进行安排，以确定最佳的标准工作方法。同时，对工具、机器、原科和作业环境等进行改进，并使与任务有关的所有要素都最终实行标准化。③职能工长制，即将责任分为执行职责和计划职责，在不同岗位配备不同的责任人，以解决综合管理人才短缺的矛盾。④例外管理，即提供给企业经理人员的应是简洁明了、具有对比性的报告，其内容应该只包括以往正常情况下未出现过的各种情况，节约经理人员的宝贵时间，使其有更多时间对重大问题进行决策分析。泰罗的科学管理理论使得当时注重于事后记账、算账的传统会计模式面临严峻挑战，于是，与泰罗同时代的埃墨森在成本管理上实行了标准人工成本法，享·甘特又将标准人工成本法推广到材料和制造费用的成本管理中。预算控制也是科学管理原理引入会计的产物。19世纪末到20世纪初，美国小城镇率先实施了公共预算制度，以后逐渐推广到美国各州，并从单项预算发展为企业的全面预算。1912年6月美国国会公布了《预算和会计法》，对民间企业推行预算控制起了决定性的影响。在科学管理理论的影响下，1922年美国会计学者奎因坦斯出版的专著《管理的会计：财务管理入门》中首次提出了“管理会计”术语，但书中只是把管理会计局限于企业内部财务管理的范畴。1924年麦金西出版了专著《管理的会计》，同时，布利斯也出版了专著《通过会计进行管理》，这些著作被西方誉为早期管理会计学的代表作。标准成本制度与预算控制制度在美国的推广，标志着管理会计的理论体系已粗具雏形。二、现代管理会计阶段这一阶段为20世纪50年代至今，世界经济进入了第二次世界大战后发展的新时期，日益高涨的第三次技术革命浪潮推动社会生产力迅猛发展，生产高度自动化和社会化，产品更新周期大大缩短，一系列新兴产业部门层出不穷，资本的国际化加剧，企业的组织规模不断扩大，出现了大量的集团公司、跨国公司，企业产销规模庞大，管理层次繁多，企业间的竞争越来越激烈，单纯依靠大规模的技术革新，已经无法应对外部市场的急剧变化。面对瞬息万变的外部环境，企业的管理人员意识到，欲使本企业在市场竞争中处于不败之地，并且提高自身的价值，必须对市场变化进行正确预测，在科学预测的基础上做出决策。由此，管理会计的工作重心从规划控制、差异分析向事前预测、决策转移。同时，为了适应企业的庞大规模，绝大多数集团公司实行了分权管理模式，业绩考核就变得非常重要。在业绩考核过程中，如何恰当、合理地评价被考核者的业绩，充分调动企业各部门及其每一位员工的工作积极性，·提高工作效率，也就是如何评价人的行为活动，成为管理会计研究的重点。20世纪60年代以来，行为科学被应用于管理会计，使管理会计理论得到了不断的丰富和充实，成为管理会计的理论支柱之一。三、战略管理会计阶段20世纪80年代以来，随着科学技术领域中新技术的不断涌现，经济结构、产业结构和产品结构都发生了巨大的变化，使管理理论和实践受到极大的冲击与挑战，国外学者率先提出了战略管理的理念。企业的管理不仅要协调内部的各种关系，还应该协调企业内部与外部环境的关系，使企业在变幻莫测的市场中生存下去并不断发展。与战略管理相适应的战略管理会计自然成为各国学者研究和探索的新课题。战略管理会计是在现代管理基础上的进一步发展，与战略管理是相互依存、相互渗透的，其总体的框架结构还不很完善。但一般观点认为，战略管理会计以取得整体竞争优势为主要目标，以战略观念审视企业外部和内部信息，强调财务与非财务信息、数量与非数量信息并重，为企业战略的制订、执行和考评服务，揭示企业在整个行业中的地位及其发展前景，建立预警分析系统，提供全面、相关和多元化信息而形成的战略管理与管理会计融为一体的新型的管理会计体系和方法。目前西方战略管理会计主要关注以下四个领域：战略成本分析、目标成本法、产品生命周期成本法以及平衡记分卡。随着网络信息技术的飞速发展和各种先进管理思想的诞生及应用，管理会计的对象也正发生着变革，由传统管理会计下的现金流向战略管理会计下的价值流发展。传统的管理会计对象是现金流，它强调现金流人流出预算是否完成并向上一级负责；战略管理会计对象是价值流，它强调顾客是否满意，同时关注其价值贡献和价值流的横向联系。企业的价值流是一个战略实施的基本责任单位，强调顾客服务第一和为企业创造价值的原则。每一个价值流都有自身的起点和终点，输入和输出，可以用效用值(如顾客的满意度、货币或非货币等计量方法)来描述价值流的输入和输出。在工业企业中，顾客管理、营销管理、经营管理、财务管理、采购、人事管理、信息管理等都是企业的基本价值流，价值流强调的是为顾客提供满意的服务或产品，但就为实现企业的目标——企业价值最大化来看，最终价值流的效用值控制还要考虑用货币计量的成本和贡献来评价，因而，企业战略规划目标可分解为价值流的子目标来实施。

高凡修主编.管理会计.西南财经大学出版社,2009.09.股份制的发展

股份制的发展大致经历了三个时期或三个阶段：(1)原始股份制——从罗马帝国时期到15世纪末、16世纪初。这是股份制的起源和产生时期。(2)近代股份制——大约从16世纪初到19世纪末。这是股份制的正式形成和广泛发展的时期。(3)现代股份制——大约从19世纪末、20世纪初直到现今。这是股份制的完全成熟时期，它在发达国家和其他许多国家已占据了统治地位。一、原始股份制股份制的起源和发展，是与贸易的兴旺、分散风险的要求联系在一起的。股份制度的渊源可追溯到几千年前。早在古希腊古罗马时代，随着商品经济的发展，市场不断扩大，独家经营已不能满足社会的需要。于是人们开始协商把各自的工具、作坊、原材料等聚集起来，进行合伙经营，按投入多少，分配盈利。这可算是股份制的最初萌芽。中世纪海上贸易兴旺，由于从事海洋贸易既需要巨额资本，又要冒很大风险，于是船舶共运公司便应运而生。15世纪末，地理大发现开通了东西方之间的航线，使世界贸易大为改观，西班牙、葡萄牙、荷兰、英国崛起，它们极力进行海外掠夺性贸易。这种海外掠夺性贸易，不仅要与海上风暴、海盗作斗争，而且各国之间也展开了激烈的竞争战，殖民地人民又强烈反抗。因此，这种海外掠夺性贸易风险很大，人少力薄无法经营，这便产生了合股公司。

1553年，英国创立莫斯科尔公司，有股份240股，共集资6000英镑。1581年又建立了第一个真正的海外贸易股份公司“土耳其公司”。这个公司投资者242人。公司以股票方式招股集资，公司从每年利润中按入殴资本分配一次红利。二、近代股份制15世纪末到19世纪末，西方世界发生了三件大事：(1)16一17世纪资产阶级革命取得胜利，确立了资产阶级的政治统治；(2)18世纪完成了产业革命，为资本主义奠定了物质技术基础，使资本主义彻底战胜了封建制度，得到了巩固；(3)19世纪在电的发明和应用的推动下资本主义蓬勃发展。这三件大事，使西方国家的政治、经济和社会面貌发生了根本性的变化，生产力水平和社会化程度大大提高，商品经济有了很大发展。与资本主义政治经济发展相适应，股份制在这一时期也有了长足的发展。1600年英国成立了“东印度公司”，是当时英国实力最雄厚的海外贸易公司。1602年，荷兰也组织了“东印度联合公司,继英国、荷兰的东印度公司之后，欧洲出现了一大批海外贸易公司，如荷兰、法国、瑞典、丹麦也积极紧跟。股份公司的形成和·发展为资本主义经济发展提供了巨额资本，起了极大的推动作用，正如马克思所说，资本主义尤其是美国修建铁路所需要的大量资声通过股份公司转瞬之间就完成了。三、现代股份制；19世纪末，自由资本主义开始向垄断资本主义过渡，在这个过程中，股份公司起到了一种杠杆的作用。同时股份公司本身也在这个过程中得到了长足的发展。19世纪最后30年，科学技术有了很大发展并广泛应用于生产。以电的发明和应用而产生的动力革命为起端，出现了新的技术革命，电力、石油、汽车和化学工业等新兴工业出现，这使重工业迅速发展，并开始在工业中占据主导地位。生产的大规模发展，使得单个资本远远不能适应，单个资本间的相互吸引力和集中均势比以往任何时候都更强烈。为了加紧资本的集中、占据垄断地位，资本家便大量的通过发行股票、合资经营等形式来集资。生产的集中和垄断造成了对庞大资本的需求，而股份制在使资本的集中中又起到了巨大的推动作用。因此，在19世纪末、20世纪初，股份制终于成了一种占据统治地位的企业组织形式，股份制本身也达到了历史上最成熟、最完备的程度，以现代股份制的姿态活跃于世。

英国的产业革命与会计

18世纪英国的产业革命，促进了生产力的极大发展。到19世纪，英国的会计与其经济一样在世界上处于领先地位。随着生产技术的发展，大批大量生产的大规模企业日益增加，固定资产规模扩大，折旧会计应运而生，并且产生了间接费用和存货成本的分配方法。同时，企业组织的基本形式也从独资和合伙转向了有限责任公司和股份公司，会计必须适应这些新的需求；伴随企业税赋和个人税赋的增加，产生了新的税务会计制度和程序。英国还是现代审计和职业会计师的发源地。在苏格兰产生了最早的职业会计师，1854年爱了堡会计师协会被授予了皇家特许证。会计职业团体及其成员从事的审计工作对现代会计的发展产生了促进的作用。进入20世纪，美国的经济实力不断增长。尤其是第二次世界大战以后，美国的经济取得了绝对的优势，美国的会计也相应地在资本主义世界里取得了主导的地位。美国的会计理论和实务对世界许多国家都产生了重要的影响。

18世纪产业革命时期，工业化的标志是蒸汽机的使用，是生产从零打碎敲变为规模生产；19世纪末20世纪初，电机的发明，电力广泛应用，电气化成为工业化的标志；而今，自动化、电子化、信息化成为工业化的主要标志

第四篇：我国包装机械工业的产生与发展

我国包装机械工业的产生与发展

解放前，我国包装机械工业基本上是空白。绝大部分产品都不用包装，只有少数产品采用手工包装，因此谈不上包装机械化。只有上海、北京、天津、广州等几个大城市有英、美等国进口的啤酒、汽水灌装机及卷烟小包装机等。

解放后的前30年间，我国包装机械工业发展相当缓慢。1956年上海烟草机械厂生产的卷烟小包装机是我国最早生产的包装机。20世纪60年代我国又生产了果酒、啤酒灌装机，70年代末逐渐开发了真空包装机、捆扎机、立式制袋-充填-封口机、糖果包装机和封罐机等，还没有形成包装机械工业体系。

进入20世纪80年代，由于国民经济迅速发展，对外贸易不断扩大，人民生活水平明显提高，对产品的包装要求越来越高，迫切要求包装实现机械化、自动化，从而大大地促进了包装机械工业的发展，包装机械工业在国民经济中占有的位置越来越重要。为促进包装机械工业更快地发展，我国先后成立了一些管理机构和行业组织。1980年12月成立了中国包装技术协会，1981年4月成立了中国包装技术协会包装机械委员会。1989年成立中国食品和包装机械工业协会，来协调行业的发展。

20世纪90年代以来，包装机械工业每年平均以20%～30%的速度增长，发展速度高于整个包装工业平均增长速度的15%～17%，比传统的机械工业的平均增长值高4.7个百分点。包装机械工业已经成为我国国民经济中不可缺少的非常重要的新兴行业。

至21世纪初我国从事包装机械生产的企业约有1500多家，其中具有一定规模的企业近400家。产品有40类，2700多种，其中有一批既能满足国内市场需要，又能参与国际市场竞争的优质产品。目前我国包装机械行业拥有一批开发能力较强的骨干企业，它们主要由以下几个方面组成：经过技术改造，生产包装机械的某些实力较强的机械类工厂；军转民企业；发展水平较高的股份有限公司。

为提高包装机械工业的技术水平，全国已有一批科研院所从事包装机械的研发工作，全国已有53所高等院校先后建立了包装工程专业，为我国包装机械工业的发展，早日赶上世界先进水平提供了有力的技术和人才保证。

第五篇：我国物业管理的产生与发展

我国物业管理的产生与发展

物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时～位名叫奥克维妞希尔的女主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。

我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。本世纪60年代，香港经济开始起飞，大陆大量人口纷纷涌入香港。一时间，经济的高速发展以及人口的激增使香港的房屋出现严重房荒。面对困境，香港政府和“香港房屋协会”等团体开始兴建“公共屋村”（简称“公屋”，又称“廉租屋”）和“居者有其屋”（简称“居屋”）。“公屋”和“居屋”逐渐解决了香港中下层市民居住问题，缓解了香港紧张的住房需求。为了管理好“公共屋村”，香港从英国引进了物业管理方法和物业管理人才，大力发展香港的物业管理业。此后，香港根据当地的实际情况不断完善、充实和发展香港的物业管理，积累了不少成功的经验，受到了国际上不少国家和地区的赞赏。今天，物业管理在国际上已十分流行。人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业，被人们视作现代化城市的朝阳产业。

一、物业管理的起源与发展

人：奥克维亚.希尔女士

机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会

二、城市住房及住房制度改革

（一）我国城镇住房的发展情况

私房改造转化为国有

建房提供居民、职工居住

（二）改革开放前的城镇住房制度

住房投资由国家和企业统包

三个特征

住房分配采取实物分配

福利低租金，国家包修包养 投资无回收、不能形成良性循环 制约建设发展、供给小于需求 租金不能维护危旧房、危及安全 人均面积下滑、国家包袱沉重

（三）住房商品化制度

１、建立并扶持商品房市场

房地产领域三项改革：

住房制度改革

土地使用制度改革

房地产生产方式改革

改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理

推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” ２、城镇住房制度改革 1979年试点向居民售房

1994年公有住房开始出售

1998年取消 福利分房，实施住房分配货币化

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立

四、我国物业管理的发展

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。2000年，中国物业管理协会成立。

2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。

五、物业管理在社会经济中的地位与作用

（一）实施物业管理有利于促进经济增长。增加消费

购房消费支出 装饰装修支出

水电气暖长期消费支出

大中修设备改造及物业费支出

（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”

（三）实施物业管理有利于增加就业。

物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加5—8人就业）

（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。

协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。

（五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展 对房地产保值、增值有重大影响。

对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要意义

第三节

我国物业管理制度的历史沿革 政府作用基于三个原因

转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。

物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。

物业管理制度的历史沿革以《条例》为分水岭：

《条例》颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点

一、《条例》颁布前的物业管理制度建设

一是借鉴性（泊来品）

二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）

三是针对性（针对实际问题，应对性政策）

我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。

（一）城市新建住宅小区管理办法

《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件

主要内容

1、确定了物业管理活动的主要部门

2、确定了物业管理工作的基本内容

3、明确了社会化、专业化的物业管理模式

4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度

5、明确了管理委员会的权利义务

6、明确了物业管理企业的权利义务

7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度

8、针对业主的主要违规行为提出管理措施

9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施

（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范）

（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）

（四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

（五）《物业管理企业财务管理规定》

（六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

按2007年12月4日，建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号），自2008年2月1日起施行

（七）《物业管理企业资质管理试行办法》 按2007年11月26日《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》(建设部令第164号)

（八）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）

二、《条例》颁布后的物业管理制度建设

2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。特点：

一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（规定细化，操作得以实施）内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明 物业管理法规体系初步形成

第四节

《物业管理条例》

《物业管理条例》的颁布标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期

一、《条例》的立法过程（了解）

（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况（德法日韩澳新香港）

（二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市）

（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题

（四）广泛征求意见，以求彰显民意

首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。

二、《条例》的指导思想和立法原则

指导思想：突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念

1、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。

2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。

3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项 《条例》是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权

1、政府适度干预

2、推动引导

《条例》基本原则

（一）物业管理权力和财产权利相对应的原则 建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例

（二）维护全体业主合法权益的原则（公益优先原则）

《条例》设定的法律责任，充分体现了优先保护全体业主利益的原则

（三）现实性与前瞻性有机结合的原则

现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁

前瞻性：业主大会、维修养护制度等

（四）从实际出发，实事求是的原则

全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异 授权省、自治区、直辖市制定地方执行办法。

三、《条例》创设的法律制度（熟悉）物业管理基本制度： 业主大会 管理规约

前期物业管理招投标 物业承接查验

物业管理企业资质管理 物业管理从业人员职业资格 住宅专项维修基金。

（一）尊重和维护业主的财产权利 体现在对侵害业主财产权的救济上：

1、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应依法承担民事损害赔偿责任。

2、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。

（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

1、共同财产、共同利益民主协商

2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数

3、业主大会、管理规约体现上述机制

（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 《民法通则》《合同法》《公司法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。

（四）妥善处理政府和市场的关系

《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限：

1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。

2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

四、《条例》主要内容介绍

（一）第一章

总则（5条）第一条: 立法宗旨、目的 第二条：调整范围、对象

第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业 第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第五条：对物业管理活动的监督管理授权

（二）第二章

业主及业主大会（15条）

共同事务、共同利益、共同意志、共同决定

规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等

（三）第三章

前期物业管理（11条）

包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等

（四）第四章

物业管理服务（18条）

明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系

（五）第五章

物业的使用与维护（7条）对物业的使用和维护相关问题进行规范

（六）第六章

法律责任（13条）法律规范三要素： 适用条件 行为模式

违反行为模式的法律后果

法律责任含义：

1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人

2、法律责任核心要件：违法行为的实施

3、法律后果：法律上惩戒性负担

4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究 法律三要素

假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证）

法律责任特征：

1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同

2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定

3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力

4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行

条例》法律责任特点：

1、行政责任、民事责任并存。

以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的

2、民事责任优先。

①凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚 ②确实违反行政管理规定，优先保证民事责任的承担

3、体现业主自我管理、自我监督的原则（物权法80条）

七）第七章

附则

按法律不溯及既往的原理，《条例》生效前的物业管理活动不适用《条例》的规定。

五、《条例》确立的基本法律关系（掌握）

（一）业主相互之间的关系

行使权利同时应承担相应义务（6个）

（二）物业管理企业和业主之间的关系

签订服务合同、等价交换、主体平等

（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

前期物业服务只能建设单位实施

业主接受物业服务建立在两个合同基础上→前期物业服务合同

商品房销售合同

建设单位义务：

1、制定《临时管理规约》明示买受人

2、通过招投标选聘物业企业

3、制定签订前期物业管理服务合同

4、提供必要的物业管理用房

5、制定提供《两书一证》

6、配合物业企业接管验收

7、移交物业项目资料

8、不得擅自处分共用部分、公用设备设施

9、保修期限和范围内的保修责任

10、配合组建业主大会

四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 分工明确、密切配合

（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）

业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。物业管理应纳入社区管理

（六）物业管理各方主体与政府之间的关系

接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）

物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：

1、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权人和管理人与服务人之间平等的法律关系；

2、依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；

3、依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；

4、依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。