关于集体土地使用权取得和流转的分析意见

第一篇：关于集体土地使用权取得和流转的分析意见

关于集体土地使用权取得和流转的分析意见

集体土地使用权是土地使用者经人民政府依法批准使用集体土地时，按照法律规定或合同约定对土地所享有的占有、使用和收益的权利。目前我国大多数学者认为，集体土地使用权按取得方式不同可以分为土地承包经营权和集体土地建设用地使用权。

一．土地承包经营权

土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。

（一）土地承包经营权的主体

《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”第十五条规定：“„„农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”

因此，农村集体土地承包经营权的主体既可以是本集体经济组织内部的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。

（二）土地承包经营权的取得方式

根据《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”

取得农村土地承包经营权的方式有两种：一种是家庭承包，另一种是其他方式承包，即荒山、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

（三）取得土地承包经营权的法定程序 1.本集体经济组织成员的承包经营

根据《土地管理法》第十四条第一款规定：“农民集体所有的土地由本集体

经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”

根据《农村土地承包法》第二章内容的规定，以家庭承包方式取得土地承包经营权，按照如下程序进行：

（1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（4）公开组织实施承包方案；

（5）签订承包合同，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。

（6）由县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

以其他方式取得承包经营权的，《农村土地承包法》第四十五条、四十六条分别规定：“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。”“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。”

2.本集体经济组织以外的单位或者个人的承包经营

根据《土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

因此，经过村民会议三分之二或者三分之二村民代表的同意，并且经乡（镇）政府批准，农民集体所有的土地可以由本经济组织外的单位或者个人承包经营。由本经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力

进行审查后，再签订承包合同。

（四）土地承包经营权的流转

《农村土地承包法》第三十二条规定明确了以家庭承包方式取得的土地承包经营权的流转方式：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”

该法第四十九条明确了以其他方式取得土地承包经营权的流转方式：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，土地承包经营权的流转应注意以下几点：

1.农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。

2.农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。且受让方应当具有农业经营能力。

3.承包方与发包方应在协商一致的基础上书面签订《农村土地承包经营权流转合同》，农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

4.发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

5.乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

二．集体土地建设用地使用权

集体土地建设用地使用权，是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体土地的权利。我国《物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应该依照土地管理法等法律规定办理。”

（一）集体土地建设用地使用权的主体

取得集体土地使用权有较为严格的限制范围，《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制。集体所有的土地，一般只能由本集体及其所属成员享有使用权，其他单位和个人建设需要使用集体土地，应当通过土地征用，使之转为国有土地后才能依法取得使用权。根据《确认土地所有权和使用权的若干规定》第四十四、四十七和四十九条规定，只有下面几种情况例外：

1.企业单位或个人与农民集体举办联营企业，经过批准，农民集体可以按照联营协议将土地使用权作为联营条件，从而使联营企业获得集体土地建设用地使用权。

2.农民集体的土地已由其他农民集体按协议使用的，则该农民集体所有的土地可以由另一个农民集体取得集体土地建设用地的使用权。

3.非农业户口居民和其他农民集体的农民，按照有关法律、政策规定使用集体土地作为宅基地的，可以取得该集体土地建设用地的使用权。

（二）集体土地建设用地使用权的法定程序

根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的要求，取得集体土地建设用地使用权根据使用情况不同，法律对其取得的程序有不同的要求：

1.乡村企业建设用地

（1）建设用地预申请

建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划和国家供地政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目预审报告。

（2）申请用地

建设单位应向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，建设单位提出申请时，应填写《建设用地申请表》，并附有关文件材料。

市、县土地行政主管部门对符合用地条件的申请应当受理，并在规定申请之日起30日内拟定农用地转用方案，编制建设项目用地承保说明书，经同级人民政府同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

（3）正式申请

用地单位持上级主管部门正式批准的有关文件和总平面设计图，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门正式申请用地。

（4）审批

根据《土地管理法》第四十四条和第六十条的规定，乡（镇）村企业用地情况分别由以下人民政府批准：

①一般情况下，即除涉及占用农用地外，按照省级人民政府规定的批准权限，由县级或者县级以上地方人民政府批准；

②涉及占用农用地的，应当依照《土地管理法》关于农用地转用的审批权限规定由省级人民政府批准。县级或者乡级人民政府可以提出自己的审查意见，供省级人民政府批准时考虑。

2.乡村公共设施、公益事业单位建设用地（1）申请

乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，建设单位应首先向

其所在地的乡级人民政府提出申请；经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府行政管理部门正式提出申请。用地单位应安规定填写《建设用地申请表》。

（2）审核

由县级土地行政管理部门依据乡（镇）村建设计划控制指标和乡（镇）村建设规划，会同有关部门依法对该申请及提交的有关资料进行审查、核实，并提出审查意见。

（4）审批

具体程序与乡（镇）村企业用地的相应事项相同。3.农村村民住宅用地（1）申请

凡是要建房的农户必须按规定的宅基地限额，提出建设设想，向建房所在地的村民小组、村委会或者其他农村经济组织提出用地申请，填写农村宅基地申请表。

（2）村民会议讨论

根据《村庄和集镇建设规划管理条例》规定，农村村民在村庄、集镇规划内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论后方可审批。

（3）审批

具体程序与乡（镇）村企业用地及乡村公共设施、公益事业单位建设用地的相应事项相同。

（三）集体土地建设用地使用权登记

《土地管理法》第二条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

《土地管理法实施条例》第四条规定：“„„农民集体所有的土地依法用于

非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。”

根据以上规定，对于符合法律法规的程序和要件的非农业建设项目，需要使用农民集体所有的土地的，除了应当办理法律规定的手续之外，还应当进行土地登记。该集体土地的使用者应当向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用证书，确认建设用地的使用权。

（四）集体土地建设用地使用权的流转

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

1.集体土地建设用地使用权可以进行流转的情形

我国严格控制集体土地建设用地使用权进行流转，但符合土地利用计划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。破产、兼并企业的土地使用权转移，实际上是土地使用权的转让行为。但根据国家有关法律规定，企业用地的土地使用权可以作为企业的资产，破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权，此时，该土地使用权发生转移必须符合以下两个条件：

（1）应该符合土地总体利用规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。

（2）必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

2.企业破产、兼并后原有集体土地建设用地使用权的处置问题

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“

二、7

加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。”

《土地登记办法》第四十一条规定：“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。”

《土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”

因此，企业因破产、兼并后，符合条件的集体土地建设用地使用权可以依法转移，企业应持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利书等相关证明材料，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记。该集体土地建设用地使用权的变更字变更登记之日起生效。

三．申请建设用地时涉及农用地转为建设用地，办理农用地转用审批手续的程序

根据《土地管理法实施条例》第十九条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地专用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

（一）农用地转用审批的的权限

根据《土地管理法》第四十四条规定，办理农用地转用审批手续的部门分别为：

1.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

2.在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

3.除上述情形以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

（二）农用地转用审批的程序

农用地转用在城市、村庄和集镇建设用地范围内、外的具体办理程序及审批方式是不同的。具体办理方式在《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》中分别作了不同的规定，具体如下：

1.在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，为实施城市、村庄、集镇规划占用土地的，《土地管理法实施条例》第二十条规定办理程序如下：

（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。

（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。

（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。即在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目可以由市、县人民政府批准。

2.能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地的，其农用地转用办理程序按《土地管理法 9

实施条例》第二十三条规定办理程序如下：

（1）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

（2）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。

（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

（4）土地使用者应当依法申请土地登记。

第二篇：第七章 集体土地使用权的流转

第七章 集体土地使用权的流转

第一节 农村土地承包经营权的流转

7.1.1法律依据

（1）《中华人民共和国农村土地承包法》（中华人民共和国主席令第七十三号，由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2002年8月29日通过，自2003年3月1日起施行）；

（2）《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第四十七号，由农业部第2次常务会议于2005年1月7日审议通过，自2005年3月1日起施行；

（3）《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》，农业部令第三十三号，由农业部于2003年11月14日发布，自2004年1月1日起施行）；

（4）《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释

[2005]6号，由最高人民法院审判委员会第1346次会议于2005年3月29日通过，自2005年9月1日起施行）。：在适用上述法律法规时，应明确其根本精神，即保护农民的土地承包经营权。

7.1.3 农村土地承包经营权流转的法定方式

1、转包

转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。

特别提示：转包只适用于家庭承包的情形。

5、转让

转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。

土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。

特别提示：转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。转让未经登记的，不得对抗善意第三人。

8、代耕

代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。

7.1.4 农村土地承包经营权流转合同

（1）承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同；

（2）农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份；

（3）承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同；

（4）承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订；

（5）农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证；

（6）农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

1）双方当事人的姓名、住所；

2）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；

3）流转的期限和起止日期；

4）流转方式；

5）流转土地的用途；

6）双方当事人的权利和义务；

7）流转价款及支付方式；

8）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

9）违约责任。

特别提示：起草土地承包经营权流转合同时，可以参考由省级人民政府农业行政管理部门确定的农村土地承包经营权流转合同文本格式。

请问:四周都是农田.中间有块3亩多的地.从没人耕种过.我开荒用了十多年.今后这块地使用权属于我吗?

2010-12-11 01:

43提问者：知道手机网友 | 浏览次数：297次

得到赔偿很困难，开荒时得到农田没有地契按理说补地契是很容易的事情，但是工程要占地就不同了，虽然是既成事实但是补办地契定会很困难的，也能得到一些补偿

请问：耕种某块土地30年，但没有承包经营权证，该地现在属不属于我承包呢？ 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）第二条 “当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同”的规定，你经营管理了30年的土地，发包方从未提出过任何异议，这已说明得到了发包方的默许和认同，所以，你与发包方也属于承包合同关系，由于你们没有约定承包期限，应当视为无定期承包合同关系，意思是说，发包方随时都可以收回此土地的承包经营权，但必须给你合适的时间，比如你家在此地上刚刚种植了棉花，发包方就应当提前通知你家，等到棉花收获后你家再将土地交还发包方。

我家耕种了一块被人荒置多年的土地，时长15年，原本土地耕种者也没有使用权，谢谢懂土地法叔叔阿姨们！

2012-3-24 16:58

提问者： ping564031454

| 悬赏分：10 | 浏览次数：20次

我想问的是，我家耕种这15年后，这块耕地的使用权是否归我家所有！最近企业暂时征用这块地，给了点钱，这个钱归我家，还是曾经的耕种者，或者是政府！麻烦大家了，在线等答案！

荒地属于集体所有，就是说不是个人的，而是村集体的，细分到组，就是小组集体的，如果你们那有很多类似的地，你们可以分了，你耕种的这部分就是你的了。但不能说你们家在那耕种了十五年就是你们家的，需要得到村集体的同意，需要签订合同，但所有权始终是集体的，你们可以承包下来进行耕作，如果因为征用损害了你们的承包利益，那就可以要企业赔

偿了，可以适当地分钱。但主要的部分还是给集体。

农业耕种地使用权纠分，应该找哪个部门负责（村委会不管事。法案不给立案这两个部门就先不算了）还有哪个

2011-3-18 15:50

提问者：匿名 | 浏览次数：264次

我们家的地有20多年没种了，妈妈改嫁到了隔壁村子，现在想回原来的村子把地要回来，可是原来的地已经让别人种了。去村里要，不给办。说让去法院，法院又不给立案。

乡政府

土地管理所

土地管理局：

（一）贯彻执行党和国家有关国土资源管理的法律、法规、规章和政策；负责起草全市土地、矿产等自然资源管理和地质环境保护的政策和规范性文件，经审议通过后组织实施。

（二）组织编制和实施全市国土规划、土地利用总体规划、土地利用计划、矿产资源开发利用总体规划、地质环境保护总体规划及其他专项规划；参与审核城市总体规划。

（三）实施耕地特殊保护和鼓励耕地开垦政策；实施农用地用途管理，保护基本农田，指导和监督未利用土地开发、土地整理、土地复垦和耕地开垦工作，确保耕地占补平衡；

（四）依法保护土地、矿产资源所有者和使用者的合法权益，承办全市权属纠纷调处，查处土地、矿产违法案件，受理群众来信来访。

（五）管理全市土地资源和城乡地籍、地政工作，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测；负责土地产权管理。

（六）负责全市农用地转用、征用的方案编制、审核、报批；负责旧城改造收回土地的审核报批及其地上建筑物拆迁量的审核工作。

（七）编制、实施全市基准地价、标定地价；测算拟定各类建设用地的供地地价标准和出让地价，确认土地使用权价格，拟定征用和收回土地的补偿标准。

（八）负责全市各类建设用地的审核、报批；负责临时建设用地的审批和建设项目用地的预审；组织实施土地储备和土地市场管理。

（九）依法管理采矿权，规范矿业权市场，组织实施采矿权的行政授予、招标投标和拍卖；监督、指导采矿业安全生产工作。

（十）依法管理地质矿产勘查，组织矿产资源储备评审、认定及其登记管理；依法监督管理地质环境保护工作，负责地质灾害的防治和突发事件的调处工作。

（十一）做好土地、矿产资源有关规费征收，安排并监督检查财政拨给的国土资源工作经费及其他资金的使用。

（十二）承办市政府交办的其他事项。

土地耕种20年以上是否可以获得承包使用权

单凭这个肯定是不能，中国是没有占有取得这么一说的，土地承包是要根据法律和政策进行的十年前我种了别人放弃耕种的地，现在他要要回那些地，我该怎么做？、首先您要了解在当时土地主人放弃耕种的原因，还有当时主人对耕地的承包年限，现在我国耕地已经是承包制，土地国有，是否为农村集体土地这些您都需要了解清楚，如果对对方的说法表示怀疑可以到当地土地管理部门咨询。

2、如果证实确实是您在未经使用权人允许的情况下私自种植，那么对于土地使用费用（占地+养分流失程度等）您应当对使用权人做出补偿，具体补偿额度可协商或请当地土地管理部门评估。使用权人在使用期内可以在规定范围捏自由行使对承包地的使用权。放弃耕种可称为闲置，但使用权依然归使用权人所有。

荒废多年的土地后来由别人耕种，原来有使用权的人现在可以收回吗？

只要没过承包期，是可以的。

当时原使用人和村委会签订的承包协议是哪一年？从承包那一年开始至其后30年为法定承包期。如果原使用权人的承包权没有被村委会收回，那么即使荒废多年由别人耕种，原使用权人还是享有使用权的，可以从后来耕种人手中要回耕地。如有问题请拨打95089，免费为您解答法律方面的问题。

耕地无偿给别人耕种却没签任何协议会怎么样

2011-3-16 09:55

提问者： 桂平天气

| 浏览次数：194次

问题补充：

是不是时间久了，那块地的土地使用权就归他了

2011-3-16 13:06 kin5301

| 一级

不可能，还是你的。

第三篇：建立农村集体土地使用权流转新机制

建立农村集体土地使用权流转新机制

文章来源： 《理论前沿》2004年第4期 [作者：甘肃省国土资源厅党组书记、厅长 张翀] 发布时间：

08-06-16 10:33:06 276

农业、农村、农民问题，是我国经济发展和现代化建设的根本问题，历来受到党和政府的高度关注。《农村土地承包法》特别强调了农民的土地流转权，不仅在政治上保护了农民的土地权益，还给占中国人口73%的广大农民提供了一个法律武器。以法律的形式保障农民的土地权益，代表了最广大人民的根本利益，体现了执政为民的精神。《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，要求做好农户承包地使用权流转工作，在我党历史上第一次提出了农户承包地使用权流转的要求。党的十六大报告进一步指出：“坚持党在农村的基本政策，长期稳定并不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。有条件的地方，可按照依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权的流转，逐步发展规模经营。”这对我们如何进一步加强农村土地管理，确保农业基础地位具有十分重要的指导意义。因此，研究农村集体土地流转制度，健全、完善和创新农村集体土地流转机制，是当前我国土地政策法律研究的重点。

一、农村集体土地使用权流转的主要内涵

土地权利的流转，一般是指土地所有权的流转，如政府征用土地，致使农民 集体所有的土地转为国有土地。在现阶段，我国土地流转更多的表现为土地使用权的流转。

农村集体土地使用权的流转，在农村主要表现为农用地的内部流转(指由已承包土地的农户在自愿的基础上，将该土地的使用权在一定的限期内转让给其他的单位和个人)以及农村集体非农建设用地的流转。按照我国《宪法》和现行的土地管理法，集体非农建设用地进入市场流转是不合法的。因此，在研究农用地使用权的流转时，最狭义、最典型的土地流转的概念，是指得到土地承包经营权的农户再把承包经营权全部或部分转移给其他主体的行为，这也是本文讨论的主题。

二、建立农村集体土地使用权流转机制是市场配置资源的客观要求

改革开放以后，我国农村实行了家庭联产承包责任制。集体土地所有权与使用权、经营权和收益权得到了分离，土地流转开始活跃起来。但是，目前的家庭

联产承包责任制是在中国社会发生重大转折时期的特殊历史条件下形成的，主要依靠农民群众的自发力量推动建立的，这就注定了制度本身的不完善性以及后续补充、修改、完善工作的长期性。家庭经营承包尽管有效地解决了劳动和报酬的脱节问题，实现了责、权、利的统一，但终究还不是完整的农地制度，特别是随着生产力的发展和经济体制改革的进一步深化，这种制度的缺陷就越发明显地表现出来，诸如因农村土地所有权主体“模糊”，造成了实施现行农地制度的困难；土地变动频繁、人地关系不稳；农户土地规模小，地块细碎，效益低；土地转让收益分配不公与失序；土地纠纷多等问题。特别是我国已经加入世界贸易组织（WTO），现行制度与市场经济和社会化大生产趋势不相适应。反映到土地流转领域，由于农户的土地权利过小过少，土地产权不明晰，土地使用者不能够依照法定程序自主地有偿转让、出租、抵押土地，因而大大阻碍了土地流转市场的发育和完善，同时也造成了土地隐性市场和投机活动的猖獗，影响了土地资源在市场经济条件下的合理配置和优化。因此，建立、完善和创新农村集体土地的流转机制，不仅是土地资源配置适应市场经济的需要，也是贯彻“十六大”精神、促进农业发展的必然要求。

三、农用地使用权流转是健全和完善我国农村土地家庭承包经营制度乃至整个土地制度的重要内容

根据土地流转的本质特征，不论是农村集体土地所有权的流转(国家征用)，还是土地使用权的流转都属于土地流转的范畴，从理论上不能否定其中任何一种形式的土地流转。现阶段，弱化所有权、强化使用权是经济发展的客观要求，在土地问题上也是如此。落实农民土地权利的根本之策，就是在法律上认可农民得到的承包权是物权，因此，在农户依法取得了农用地的承包权后，承认农户具有将使用权再次转移的权利，这是尊重农民权利，推动土地规模经营，促进农业进一步发展的重大措施，合于逻辑，合于法理，有助于从理论上理顺产权关系，促进土地流转制度乃至整个土地制度的科学研究，是健全和完善我国农村土地家庭承包经营制度乃至整个土地制度的重要内容。具体表现在：

(一)农用地使用权的流转有助于稀缺和有限的土地资源得到更优配置。市场经济发展和社会发展的需求，促使土地这一基本资源升值，变得愈加珍贵。只有建立实施科学、合理的农用地使用权流转制度，才能实现土地资源的合理配置与潜在价值。

(二)农用地使用权的流转将促进农业规模经营，提高农业生产力水平，降低

生产成本。在市场经济条件下，实行土地使用权流转制度后，农民在自己保留承包权的前提下，从自身利益出发，自愿地将无力耕种或不愿耕种的土地及时转让出去，将土地调整的决策权分散到各个农户，有利于促进土地的适度集中和规模经营的实现。同时，明确农户自己有决定土地流转的权利，也可消除农民害怕集体频繁调整土地的顾虑，从而增加农业投资，加强土地集约化经营。

(三)土地使用权流转可以促进农村劳动力进一步优化组合。土地流转可以使经营中发生的劳地比例失调得以及时自然调整，从而使农业生产力要素在总体上保持动态的优化组合。

(四)完善的土地使用权流转制度有利于稳定农村土地承包关系。农村土地流转是实际土地使用权的再分配和优化过程，它有利于使那些劳动力紧张的农户或从事二、三产业的农户，在保留其承包权的前提下，将土地使用权流转出去，让种田大户去专门集中经营土地，促进农业的整体发展。

(五)新的土地流转制度具有强大的农村政治稳定和社会安定的保障功能。随着城镇建设规模的逐步扩大和新的工程项目的实施，农用地的非农化使用规模越来越大，违法转让和剥夺土地承包者受偿权的现象相当普遍，由此而引发的干群矛盾甚至冲突相当严重。如果以法律形式明晰土地的支配权和转让收益权，那么必定有利于农村社会的长治久安。

四、建立农村集体土地使用权流转新机制的主要途径

(一)要建立有利于保护农民群众利益和促进经济发展的农用地流转法律法规体系，为依法建立新的农用地流转市场提供法律保护和政策依据。

目前，我国土地产权流转方面的法律、法规还不健全，尤其在集体土地使用权的流转方面存在较多的“空白”，而这些权利的流转随着市场经济的不断发展，将变得越来越频繁，因此，急需研究和制定这方面的政策，以完善产权流转制度的法律体系。

(二)加快建立、健全农用地使用权流转市场体系建设。

土地使用权流通市场，一方面发挥着中介作用，为转让方和受让方牵线搭桥，促成交易；另一方面又发挥着市场监督作用，防止发生土地投机等非法交易的行

为。从理论上进一步分析，农用地使用权流转市场具有以下功能：第一，优化农用地资源的配置，即运用价格的机制来引导农用地的供给与需求；第二，沟通农村土地经济关系，评价土地价值；第三，传导经济信息，沟通供需，促成交易，活跃经济；第四，协调土地收益分配与平衡供求的矛盾。

现阶段要建立农用地流转市场，促进农用地使用权的流转，可以从以下几方面着手：

研究建立农用地使用权流转市场的运行机制，重点是农用地使用权的价格机制。要实行公平地价制度，运用科学的方法确定与国有土地使用权价格相协调的农用地使用权流转市场的基准地价，由国土资源管理部门定期公布。可以委托具有地价评估资格的地价评估单位和评估师评估地价，并报请土地行政主管部门审定。就农用地使用权流转的约束机制而言，要建立健全法律法规约束、金融约束、税收约束、产权约束、内部责任义务约束机制。就农用地使用权流转的中介机制而言，农用地使用权流转市场的发展需要配套的市场中介服务体系，要建立包括咨询、评估、代理、仲裁等机构及其相关的制度，并做好农地保险等工作。就农用地使用权流转的收益分配制度而言，应当使土地使用权流转的收益在交易当事人之间合理分配，以保护各方的合法权利和利益。另外，还要采取措施，促使农用地使用权交易活动的公开化、契约化、货币化，提高农用地使用权市场的透明度。

(三)做好农用地产权管理工作。

1.准确界定土地所有权主体。集体土地的所有权主体在法律上似乎早已确定，然而由于种种原因，实际上所有权的主体并不明确，这就给土地产权管理带来了困难，因此，必须在法律上进一步明确界定产权主体。对于集体土地，有条件的地方应当建设乡、村、组各级以土地为主的股份合作公司等集体经济组织，并真正明确其法人地位，依法行使集体土地所有权，使其成为可以根据生产需要和市场规律，依法独立地进行土地经营活动的经济组织。把乡级政府和村干部个人在土地流转过程中的支配权、收益分配权剔除掉。

2.理顺土地产权关系。要理顺土地产权与管理权之间的关系，一切土地产权的流通均应在法律允许的范围内运行。同时要理顺土地产权内部的关系，即所有权与使用权、经营权、收益权、部分处置权以及租赁权、抵押权等权利的关系。

3.加强土地登记。一切土地产权的流转都必须进行土地登记，否则，土地产权人的权利就无法得到保证。但是，当前土地登记工作存在着明显的滞后性，在没有办理土地登记、领取土地权利证书前，土地权利人就已经实际上取得了用地的权利，这就造成了土地登记工作在人们心目中可有可无的印象，其原因除了有管理机制不顺外，还有土地登记的基础工作跟不上等。因此，加强土地登记工作，不仅要强化法律宣传、提高土地使用者的法律意识，而且要改革管理体制，并努力做好基础工作，使土地登记成为惟一的合法使用土地的前提条件。

4.抓紧土地管理的基础工作，如根据农用地的位置和土地肥沃程度进行分等、定级。抓紧地籍管理和土地利用的规训工作，对土地利用以及权属的变动加以监督，同时跟踪土地数量和质量的动态变化，为土地流转提供准确信息。

(四)抓紧研究制定农用地使用权的抵押制度。

发展农业，需要强有力的资金支持。在农业生产的各个关键阶段，为了不误农时，农民在自有资金不足的情况下，为了生产的发展，必然向金融机构提出借贷的要求。但金融机构却由于种种原因不能满足农民不断增长的对信贷资金的需求，民间借贷市场就趁机发展起来，农村的不稳定因素也随之增加。政府应当在赋予农民对耕地等集体土地使用权以物权地位的基础上，允许耕地等集体土地的使用权作为可以抵押的财产，以此作担保向银行等金融机构取得贷款，从而使发展农业生产有可靠的信贷资金作保证。

(五)合理调整农业产业结构，加大农地流转拉动力。

围绕提高质量和效益这个中心环节，国家和集体经济组织在保证农民有充分的决策经营权的基础上，可以通过产业政策和社会化服务引导农民进行产业结构调整和农作物布局，根据市场需求进行生产。与此同时，组织农户进入市场参与流通，搞活农产品的流通，提高土地的产出率，加大农村土地流转的拉动力。

(六)稳步推进农地股份合作制，实现农地适度规模经营。

农业股份合作制在克服土地使用的分散性，促进土地集约化经营，稳定农地关系，加速我国农业和农村现代化建设方面的作用是显而易见的。我国浙江、广东、江西、河北等地近年来已探索了几种农业土地股份制的模式或做法，取得了明显的社会效益和经济效益。但是，农地股份合作制前提是把土地作为一种商品，允许土地使用权入股，允许土地使用权合理流转，这是农村土地使用权改革的深化，因而必须在稳定和完善家庭土地承包制的基础上进行。现阶段，在我国推进农地股份合作制，要在经济较发达、农地规模经营程度低下的地区积极试点、稳步推进，以促进土地使用权的合理流转。

(七)各级国土资源管理部门要加强对农用地流转的监管。

允许农村集体土地使用权流转，要认真执行现行土地制度，确保政策上的合法性。要坚持自愿、有偿的原则，不得以任何理由强制农户流转。要做到确保所有权，稳定承包权，搞活使用权，国家对农户承包土地的流转，要在政策上给予鼓励和支持的同时，对流转的办法、程序、合同关系的变更及相关的制约都要做出明确的规定，制定鼓励农村劳动力外出打工或务工经商政策，加快农村劳动力转移步伐，促进农村分工、分业的发展。农村土地使用权流转一定要保持农村土地的农业用途，要杜绝借流转之机，改变耕地性质的现象，确保农村土地的合理流转。要高度重视农地流转的调查研究工作，对流转产生的原因、内在规律、客观环境进行深入分析，积极探索和建立科学的流转管理的方式、方法，规范流转市场服务行为。参照国有土地流转市场管理的法规和办法，开展执法监管工作，引导集体土地市场健康发育。

建立农村土地流转机制，实现农村集体土地的资本化运作，是我国土地使用制度的又一次革命，只有让农村集体土地流转起来，才能应对加入WTO所带来的冲击和挑战，也才能为彻底解决“三农”问题创造条件。

第四篇：集体土地使用权流转合同

集体土地使用权流转

合同

书

村民委员会 有限公司

集体土地使用权流转合同

流转方（甲方）： 受转方（乙方）： 见证方（丙方）：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规。甲方将集体建设土地使用权进行流转，转给乙方使用经营，双方本着自愿、平等、有偿等原则，订立本合同。

一、各方当事人、住所 甲

方：民委员会 授权代表： 住

址：

乙

方：有限公司 住 址： 授权代表： 丙 方： 住 址： 授权代表：

二、前提条件

1、鉴于：

A、该项土地流转旨在：开发建设《xxx》项目；B、该项土地现

日

第五篇：《自编》农村集体土地使用权流转注意事项

注意事项

1.该宗土地的性质是属于农村个人承包地还是农村集体所有未承包地（非建设用地），现土地使用者是否可以获得全体村民（或村民小组委员会同意）认可该宗土地为其个人拥有永久承包权的许可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的签字或者村民小组委员会（屯长等人）共同签订同意受让人合理拥有该宗土地永久承包经营权。2.土地管理部门和农业管理部门是否对这宗土地出具有土地承包书等有效证书，如开荒者未有承包书，如何获得土地承包书，或者协助受让人获得该宗土地承包书或者使用权证。

3.该宗土地首次流转的相关备案（土地管理所 农业局经管站 村委），村民如何获得“四荒”土地使用权。

4．该宗土地必须是未受屯与屯、村民之间争议的集体所有土地，需要时经村委出具证明和公正，承认该宗土地为屯里集体所有土地或开荒人承包地。

5．拥有农村集体土地承包权的农户才可以自行决定土地的流转，如出租，出让等。但只能在有限的土地承包经营权范围和期限内进行土地流转。首先要明确谁拥有土地承包权（或所有权），才能跟其签订土地使用权（租赁合同）。

6．集体土地流转须经过三分之二以上村民或村民代表签字同意才能流转给非本土地经济合作组织。