房地产企业所得税征收管理存在的主要问题

第一篇：房地产企业所得税征收管理存在的主要问题

房地产企业所得税征收管理存在的主要问题

近年来，我区房地产市场发展势头强劲。房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。特别是2016年“营改增”以来，营业税这个大税源不在地税征收后，强化房地产企业的税收管理已成为地税系统的重要工作之一。从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要上层去研究解决这些问题。

（一）相关政策尚不够具体明确。如:相关规定对完工的概念解释的很模糊,所谓完工是指部分完工,还是整体完工,基层税务机关以何标准来界定其是否完工;企业是否可以按照能够确认的销售和成本按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得等等,均未作出明确具体的规定。

一是房地产企业开发项目分期开发，企业却长期处在亏损或者微利的状态。企业后期项目的成本费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。企业的开发项目一般都是分期进行，一期项目（成本对象）还未结束，二期项目就接着上，跟着还有三期、四期。只要工程项目不结算，就无法归集成本项目的收入及成本费用。

二是项目实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进行项目清算。企业所得税征管办法的鲜明特点是按照“项目征税”。相当部分企业开发项目已达到31号文规定的完工条件，但是不及时进行项目清算，不及时将实际利润与预计利润的差额披露给税务机关，不及时补缴税款。据多方调查情况，大多数开发企业都以“办理竣工决算备案手续”为结转收入的时点。通过延迟办理竣工决算手续，就可以拖延收入结转的时间。也有部分开发企业以款项收齐或者开具正式发票为结转收入的时点。通过以上手法，企业可以人为控制收入的确认时间。

（二）当期应税所得申报不足的情况较为普遍。从对房地产行业所得税实际征管情况来看,纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的情况在相当程度上有所存在,其形式主要表现在以下几方面:一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房以及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如:一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围等;四是混淆预售与销售的概念。

（三）潜在着较大的税收隐患和执法风险。房地产行业本身所具有的经营特点注定对其所得税的征管风险较大。其一:经营项目标的较大,项目资金往往在千万元甚至在亿元以上。应税所得往往在百万元或千万元以上。应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上;其二:投资主体多元化以及异地投资开发项目增多和开发项目所具有的较短周期,使开发商转移资金和逃避纳税义务的机会增多,税收隐患和执法风险加大。一旦税收管理滞后,往往无法追缴税款,给国家造成很大损失;其三:瞒报应税所得的手段往往较为隐蔽。如:样品房、经营用房及抵偿债务用房等视同销售收入,纳税人如不主动申报,税务机关往往难以监控管理到位。

（四）纳税申报表填写普遍不规范。一是企业所得税申报表填写的利润总额小于财务报表利润总额，将申报表的利润总额控制在零，或微利的状态，达到少交或不交税的目的；二是《企业所得税弥补亏损明细表》的年度结转亏损额与以前年度不吻合，人为通过期间费用、资产损失等途径增大弥补亏损额，作为以后产生收入年度抵减的基数，税务机关如不进行核实，就会严重侵蚀税基；三是在预售阶段，本不应在“营业收入”栏填写数据，但是不少企业将预售收入填写在此栏，造成统计口径和风控指标失真。因为在系统扫描数据时会认为该企业有某个项目本年度完工，并有结转收入、成本的情况；四是企业在项目实际已完工后甚至在交楼入伙后，一直不在“营业收入”、“营业成本”栏填写应结转的收入、成本及计算出实际利润额，故意一直按照预计利润率来申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预计利润率倒算出营业成本，并长此以往地不进行项目清算。

（五）一线征管力量不能满足对房地产业实行精细化管理的业务需求。具体表现在以下几方面:一是基础税收管理员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生;二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足;三是由于专业原因，缺少对企业财务核算尤其成本核算知识;四是基层一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。

一方面,增事不增人的矛盾较为突出。近年来,随着我国经济的高速发展,国税机关所辖管户和税收收入增长很快,而所有新增管户涉税事项的办理和日常征管均需由基层分局担负,但一线力量的配备却未得到根本的改善。另一方面,工作任务日渐繁重。一线征管人员除完成认定、比对、催报、催缴、协查、巡查、纳税辅导、纳税评估、日常违法处罚和各类登记、认定和审批项目的实地勘查等日常征管任务外,还需完成各类调查、普查和专项检查等突击性中心工作任务。此外,基层分局还需应付各类名目繁多的主题教育和创建活动,基层工作压力日渐加大。在此情况下,对包括房地产行业在内的各类纳税主体实施全方位的深度管理客观上存在一定的难度。

第二篇：如何加强企业所得税征收管理浅议

如何加强企业所得税征收管理浅议

摘要：企业所得税是我国税收的重要构成部分，是收益税中的主要税种，也是国家财政收入的重要组成部分，在调节国家、企业二者利益关系上，有着重要的作用。企业所得税相对其他税种来说，具有政策性强、计算过程复杂、不易操作等特点，它贯穿了企业生产经营的全过程。企业发生的每一项经济业务，几乎都与所得税密切相关，本文就如何加强企业所得税税收征管进行探讨。

关键词：企业所得税；税收征管

一、背景

自2008年新的企业所得税法及实施细则颁布实施后，各项重要政策及征管制度陆续出台，为强化企业所得税管理奠定了制度基础。各级税务机关按照总局提出的“分类管理、优化服务、核实税基、完善汇缴、强化评估、防范避税”的总要求，对企业所得税管理方式进行了有益的探索和大胆的尝试，有利地促进了企业所得税征管工作和水平。

目前，税务机关在所得税管理上存在不少问题和难点，如对企业所得税管理观念落后，管理手段相对较弱，重审批、轻管理；个别税务干部会计业务知识不够扎实和税收业务素质不高，这些问题严重影响了所得税的税收征管质量；同时，由于部分企业追求利益最大化的动机和会计从业人员的素质低等原因，会计核算不规范，会计处理随意性大，任意缩小税基、隐瞒收入，虚列资产、负债、所有者权益的情况严重，更加重了所得税的管理难度。因此，迫切需要加强企业所得税的日常管理。

二、加强企业所得税管理的有效方法

根据实际情况，笔者认为，加强企业所得税管理，应围绕“强化预缴、完善汇缴、加强后续管理”三步走的模式来落实科学化、精细化管理的要求。

（一）以加强预缴管理为手段，保障税款及时足额入库

1.优化纳税服务，提高企业遵从度。一是采取有针对性的措施进一步提高纳税人自行申报的质量。如，对新办企业财会人员进行所得税政策宣传、辅导和培训工作。在纳税申报期之前，就一年来企业所得税政策变化情况对纳税人进行讲解和辅导，使纳税人了解政策规定，做到准确如实申报。

二是在企业纳税申报以后，税收管理员要对申报资料的完整性、合法性和基本数据逻辑进行认真审核，对其中适用政策不准确、逻辑计算错误等问题，及时提请纳税人纠正。

2.查账、核定两种征收办法并行。对不具备查账征收条件的小型企业及长亏不倒的企业，依法采取核定征收的方法，严格按照国家税务总局印发的《核定征收企业所得税暂行办法》相关规定，从高从紧从严地对核定征收企业所得税的纳税人进行税收征收管理，加强对他们的生产经营、财务处理、履行纳税义务等情况的监督，帮助并促使其建账建制，改善经营管理，引导他们向自行申报、税务机关查账征收方式过渡。

（二）改进汇缴方式，提高汇缴质量

企业所得税汇算清缴，是所得税征管工作的核心。汇算清缴工作的质量直接关系着税收征管水平的高低和国家税款的安全、完整。针对企业所得税汇算清缴业务复杂，办税人员业务素质不高，税务人员业务不精的现状，亟待从改进汇算清缴方式入手，切实强化所得税汇缴管理。

1.定位好地税机关的角色。国家税务总局发布的《企业所得税汇算清缴管理办法》第三条明确提出：凡在纳税内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。这就是要准确定位税务机关和纳税人在汇算清缴中各自的角色和承担的责任与义务，即：纳税人是所得税汇算清缴的主体，应对全年应纳的所得税进行自核自缴；税务机关是汇算清缴的组织、管理和服务者，应研究规范所得税汇算清缴的基本程序和要求，对纳税人汇算清缴进行政策解释和程序辅导，对纳税人自核自缴结果进行审核评估。地税机关作为汇算清缴的组织、管理和服务者，要结合各自实际，对每一纳税的汇算清缴工作进行安排和部署，统一、规范征纳双方各自在汇算清缴中的业务流程和工作步骤，完备汇算清缴手续，保证汇算清缴工作严密、有序地进行。税收管理员通过纳税评估、纳税检查等手段，提高纳税人汇算清缴的真实性、准确性。同时，要在汇缴期间切实履行职责，改进服务方式，建立快捷、有效的纳税服务体系，积极主动地开展好所得税政策宣传、辅导，以优质服务促使纳税人汇算清缴质量的提高。

2.拓宽汇算清缴辅导方式。汇算清缴的辅导应从对内和对外两个方面来考虑：对内强化对税收管理员的税收政策、财务会计知识的培训，对外加强纳税宣传和纳税辅导。确保税务人员和纳税人理解、掌握和熟悉汇算清缴相关政策和具体操作，保证汇算清缴工作顺利有序的进行。

一是对内强化培训。目前，部分税收管理员对新出台的税收政策学习研究不够，忙于应付日常事务，对税收新政策把关不严，责任心不强，答复纳税人的税收问题经常出现偏差。因此，亟待更新税收业务知识，把握税收政策，提高广大税务干部执法水平，以便更好地为纳税人服务。

二是对外加强纳税宣传和辅导。可采取举办培训班的方式进行辅导，在?R算清缴工作开展之前，举办企业所得税纳税人培训班。培训重点除汇缴当年的税收政策外，可结合本单位实际，对纳税人经常咨询的问题、纳税评估中出现的普遍问题进行归类，开展有针对性的辅导。使纳税人更好地了解有关政策法规，正确填制汇算清缴申报表。

三是开展纳税宣传。利用宣传册、QQ群公告、电话等各种媒介，开展针对性较强的所得税政策宣传，增强纳税人的依法纳税意识，帮助纳税人正确、如实申报。通过宣传，提高企业自行汇算、准确申报的能力，促进自行申报质量的提高。

3.严把汇算清缴审核关。一是税前扣除项目的审核。企业税收管理员应按照核实税基的要求，对税前扣除项目的真实性、合法性、数据的准确性及附报资料的有效性，切实把好审核关，建立和完善企业所得税管理台账，对有关涉税事项跨延续性管理，实行动态监控，加大税基管理的力度。

二是对核定征收企业汇算清缴的审核。对实行核定应税所得率征收办法的企业，也应按照省、州局有关文件规定进行汇算清缴，对纳税人申报的收入或成本的准确性，以及运用应税所得率的正确性进行审核，发现错误及时调整。

4.进一步发挥中介机构的作用。在汇算清缴管理过程中，注意发挥中介机构在提高企业所得税汇算清缴质量方面的积极作用，并做好以下几方面工作：

一是建立与中介机构良好的沟通和互信机制。税务机关要通过多种渠道与中介机构进行信息沟通和反馈，建立协作、配合的关系。在汇算清缴工作中，充分听取涉税中介机构的建议和意见，改进工作。

二是加强对中介机构出具审核鉴证报告质量的监督管理。税务机关应通过直接抽查或对中所得税纳税评估、税务稽查、检查等形式，审核鉴证报告的出具质量。发现出具的鉴证报告不符合规定要求、不真实的鉴证报告等情况，及?r提请相关行业主管部门予以通报。对违规情节严重或屡次披露不实，并给国家税款造成流失的鉴证执业人员，应建议其资质主管机构取消或暂停其执业，税务机关可不予受理其出具的各类鉴证报告。

（三）加强后续管理工作，确保企业所得税管理的连续性

1.进一步规范税收优惠管理。企业所得税优惠事项在备案时，从调查到审批每个环节都较为谨慎，而对后期的管理往往重视不够，想当然的认为免税企业在规定期限不纳税，会计核算也比较规范，导致管理的松懈，使一些企业的经营发生变化的情况下，依然享受税收优惠。因而，必须加强享受优惠政策企业的后续监督。此外，在汇算清缴过程中发现部分企业未按照规定的时间、程序报送减免税、税前扣除等审批及备案事项，存在企业自行减免的情况。因此，对存在上述问题的企业进行限期整改，同时加强税收优惠管理方面的政策辅导，要求他们对于涉及企业所得税优惠事项必须在汇算清缴期间报备，双管齐下，规范税收优惠管理行为。

2.加强财产损失的真实性调查，强化财产损失后续管理工作。目前，财产损失税前扣除事项在实际工作中主要存在以下问题：一些企业违背权责发生制原则，人为调整损失，将其发生的财产损失不在发生当期申报税前扣除，从而调节所属利润，调节不同间的应纳税所得税额。企业取得的各类资产中存在原始单据不真实甚至无原始凭证的，所以资产金额含有了水分。加上部分设备报废按全额申报损失、处理报废财产有收益或有赔偿的部分又未冲减损失金额等现象，致使企业申报的税前扣除金额严重失实。为遏制上述现象，应采取认真核对报损项目；查看相关部门的证明、审计报告、报损批复；实地核查等方式加强调查以确保企业申报财产损失税前扣除项目的真实性并严格执行按财产损失的发生当期计算应纳税所得额的扣除政策。加强财产损失报损后的跟踪管理，对已报损的坏账损失，根据备案台账跟踪其是否收回；对已申报报废的财产经修理后重新投入使用的或有变价转让收入的，调增应纳税所得额。通过台帐管理完善各类财产损失税前扣除项目的电子数据，实现以计算机网络为依据的资源共享。

（作者单位：青海省海西州德令哈市地方税务局）

第三篇：房地产企业所得税存在的问题及对策

近年来，随着住房制度改革的逐步推进，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。可是，伴随着房地产业的突飞猛进，其相应的税收征管却显得不足，并且在所得税征管方面表现尤为突出。笔者归纳起来，主要有以下表现形式：

1、隐匿应税收入，其主要手段是：（1）将取得的商品房预售款长期挂在“预收帐款”、“其他应付款”等科目，不申报缴纳应交的所得税；（2）以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款”、“其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额；（3）销售车库、储藏室等附属配套设施不开具发票，隐匿和不申报应税收入；（4）将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不视同销售；（5）将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东（或投资人）不视同销售；（6）以开发产品（完工可售的房地产）换取其他单位或个人的非货币性资产不视同销售等等。

2、挤占、多提、虚列完工产品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本；（2）以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付帐款”科目，虚增成本；（3）通过预提“工程维修金”等形式加大产品开发成本；（4）多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当期的应纳税所得额等等。

3、超标准列支或扣除相关费用和支出，主要项目内容包括：（1）注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；（2）超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；（3）超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；（4）超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。

鉴于以上情况，建议进一步规范与强化房地产开发企业的所得税征管，具体对策是：

1、加大对房地产开发企业的所得税的监控力度，房地产企业开发立项、开工、完工时都要及时将与税收有关的数据、资料报送地税部门，以便主管地税部门开展日常的征管检查。

2、规范房地产业财务核算，按照“粗细结合，利于核算”的原则，正确确定开发成本核算对象，严格划清各个开发成本核算对象之间的费用界限，保证成本核算结果的准确性。

3、调查摸清房地产开发企业的税源状况，组织房地产行业税收专项评估，逐一分析各辖区内房地产企业的收入、成本、费用指标，科学测算其行业合理税负，以利正确指导房地产行业税收。

4、建立国、地税与规划建设、国土等部门间的协调机制，加强部门间工作的联动性，适时掌控与堵塞税收征管漏洞。

5、强化房地产业税务稽查，加大其税务违法行为惩处力度，必须严格依法查处，以维护房产开发企业日常的税收秩序，以查促管。

第四篇：浅论房地产企业所得税管理

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其

确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

第五篇：浅论房地产企业所得税管理（范文模版）

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年以

前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于

自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。