烟台职业病医院项目

第一篇：烟台职业病医院项目

烟台市职业病医院项目

环境影响评价第一次公示

（一）项目名称及概要

项目名称：烟台市职业病医院项目 建设单位：烟台市职业病医院

项目概要：烟台市职业病医院位于烟台市芝罘区机场路167号，是市卫生局直属的一所以肿瘤、职业病防治为特色的综合医院，是山东省卫生厅批准的烟台市具有职业病诊断资格和职业健康查体资格的唯一单位，是集医疗、科研、教学为一体的大型医疗机构。

烟台市职业医院占地30亩，业务用房2600平方米，开放床位260张，职工278人，其中主任、副主任医师60多人，济宁医学院兼职副教授30人，在职研究生8人，设有消化内科、心血管内科、呼吸内科、外科、妇科、放疗科、化疗科、职业病科、中医科、眼科、口腔科、特检科、病理科、放射科、检验科等诊治科室，组建了急救中心、职业健康查体中心、内窥镜治疗中心、颈肩腰腿痛中心、乳腺疾病防治中心，配备了高能直线加速器、X-刀、模拟定位机、热疗机、螺旋CT、DSA、彩超、电子胃镜、电子大肠镜、全自动生化分析仪、大型X光机、电子阴道镜、全自动病理切片机等大型诊断设备，可开展手术、放疗、化疗、介入、中医、微波治疗等综合性治疗。

现就公众对本项目以及建设单位的了解程度、项目区周围的环境质量现状、本项目选址、公众对项目运行后可能会造成的环境问题的了解、公众是否支持项目建设等事项征求当地公众的意见。望能提供宝贵意见与建议。

（二）项目建设、环评单位名称及联系方式

1、建设单位：烟台市职业病医院 地点：烟台市芝罘区机场路167号 联系人：于主任

电话：***

2、环评单位：山东环保产业集团有限公司 地点：济南市经十东路13777号中润广场13号楼 联系人：王工

电话：0531-81663358

（三）公示时间

本次环评公众参与第一次公示从2017年8月25日到2017年9月6日共十天时间。

（四）环境影响评价的工作程序和主要工作内容

工作程序：根据《中华人民共和国环境影响评价法》等规定，建设单位委托山东环保产业集团有限公司进行本项目的环评工作。主要工作内容为编制环境影响报告书。

（五）征求公众意见的主要事项

目前本项目正处于环境影响评价初期阶段，为使本项目区周围受影响的居民更好的了解本项目，特发布此消息。欢迎广大居民向本项目建设单位及环境影响评价单位提出宝贵的意见和建议，内容包括：

项目区选址合理性、项目建设内容、污染防治措施方面的建议及公众针对项目审批对环保部门的要求。

烟台市职业病医院 2017年8月25日

第二篇：上海职业病鉴定医院 [范文模版]

上海职业病鉴定医院

上海市化工职业病防治院

本部地址：中国上海市成都北路369号

分院地址：中国上海市中漕路94号

分院地址：中国上海市斜土路2354号

电话：021-62672200-转各部门

传真：021-62672200-转各部门

上海职业病鉴定办事机构基本信息办事机构设在上海市疾病预防控制中心职业病防治管理办公室内，负责承担市级职业病诊断鉴定的组织和日常管理工作，上海职业病鉴定医院。地址：中兴路1105号504室上海职业病诊断医疗机构基本信息上海市职业病医院 政民路507号 65113665 尘肺、职业中毒、物理因素所致职业并职业性眼并职业性耳鼻喉口腔疾并职业性肿瘤、其他职业病 上海市化工职业病防治院 成都北路369号 62534848 职业中毒、物理因素所致职业并职业性皮肤并职业性耳鼻喉口腔疾并职业性眼并职业性肿瘤、其他职业病 复旦大学附属华山医院 乌鲁木齐中路12号 62489999-6668 职业中毒、物理因素所致职业并职业性耳鼻喉口腔疾病 上海第二医科大学附属新华医院 控江路1655号 65790000-4172 职业中毒、物理因素所致职业并职业性皮肤并职业性耳鼻喉口腔疾并职业性眼并职业性肿瘤、其他职业病 上海市第一人民医院分院 四川北路1878号 56663031 职业中毒、物理因素所致职业并职业性皮肤并职业性眼并职业性耳鼻喉口腔疾并其他职业病 上海市杨浦区中心医院 长阳路1557号 65690520 职业尘肺、职业中毒、物理因素所致职业并生物因素所致职业并职业性皮肤并职业性眼并职业性耳鼻喉口腔疾并职业性肿瘤、其他职业病

市卫生局关于加强本市职业病诊断与鉴定管理工作的通知 各区县卫生局、上海申康医院发展中心、有关大学、市卫生局卫生监督所、市疾病预防控制中心、各职业健康检查机构、各职业病诊断机构：近日，卫生部下发了《关于进一步加强职业病诊断与鉴定管理工作的通知》(卫监督发第82号)，现转发给你们，请遵照执行，职业技能鉴定《上海职业病鉴定医院》。为贯彻实施《中华人民共和国职业病防治法》和《国家职业病防治规划(2009-2015年)》，切实维护劳动者的健康及其相关权益，进一步加强本市职业病诊断与鉴定管理工作，现结合工作实际，提出如下要求。

根据市卫生局的相关规定，目前本市共有七家医疗机构具备职业病诊断的资质，分别是：上海市职业病医院上海市肺科医院、上海市化工职业病防治院、上海市第二医科大学新华医院、杨浦区中心医院、复旦大学附属华山医院、复旦大学附属放射卫生研究所、上海市第一人民医院。

第三篇：医院职业病报告管理办法

XX医院职业病报告管理办法

为加强职业病信息报告管理工作，为消除职业病危害，防治职业病，保护劳动者的健康提供依据，根据《中华人民共和国职业病防治法》、《使用有毒物品作业场所劳动保护条例》、《尘肺病防治条例》、《职业病危害事故调查处理办法》和北京市疾病预防控制中心颁布的《北京市职业病报告管理办法》等相关法律、法规，特制定本管理办法。

（一）、疾控处负责职业病报告工作的管理；感染管理科负责职业病信息报告的数据统计、业务指导、质量管理；各临床、医技医生为疑似职业病报告人，各科主任负责对本科室的职业病报告工作进行监督管理。

（二）、我院为接诊遭受职业病的劳动者的医疗机构，是疑似职业病报告单位。我院不具有职业病诊断资质，故不是职业病确诊报告单位。

（三）、职业病报告名单，以卫生部、劳动和社会保障部公布的“职业病目录”为准。（如：电光性眼炎、噪声性耳聋、尘肺、农药中毒、急.慢性放射病、布氏杆菌病、沼气中毒等等）

（四）、发生职业病危害事故依照国家、我市和我院突发公共卫生事件报告的有关规定执行。

（五）、下列人员发生职业病或疑似职业病属于报告范围：

1、直接从事职业病危害因素作业的劳动者；

2、职业病危害因素作业岗位辅助工或同一作业场所的其他劳动者；

3、在作业场所内有职业病因素的作业岗位与一般作业岗位交叉或混杂布局的，应该包括在该作业场所内从事工作的所有劳动者；

4、参加急性职业中毒事故抢救的人员，或因事故发生中毒的其他人员。

（六）、疾控处负责组织培训临床、医技科室报卡医务人员，培训后上岗。

（七）、职业病报告卡统一使用由XX市卫生局制定的《XX市尘肺病报告卡》、《XX市职业病报告卡》和《XX市农药中毒报告卡》。

（八）、首诊医生在接诊急性职业病或疑似职业病病人，应当立即电话报感染管理科，感染管理科立即上报疾控处，并在30分钟内电话上报宣武区疾控中心。

（九）、职业病或疑似职业病诊断后，填写相应的职业病报告卡。填写职业病报

（十）、感染管理科负责职业病网络报告工作，职业病报告采取职业病报告卡网上直报形式，通过专用大疫情网上报。职业病上报人员经培训上岗，按要求制订《XX医院职业病报告工作守则》。

（十一）、职业病报告由感染管理科在接到临床、医技科室疑似职业病诊断报告卡后，24小时网上直报，报告后及时报告卡信息登记。职业病报告卡加盖疾控处公章后，在10个工作日内，邮寄到患者工

告卡要求及时准确，项目齐全，字迹清楚，不得涂改。

作单位所在地区（县）疾病预防控制中心。（外省市职业病报告卡邮寄到宣武区疾控中心）

（十二）、院内如因事故或其他发生本院工作人员疑似急性职业病，除及时网络直报外，感染管理应当在发现事故后2小时内电话报告XX区疾病预防控制中心和XX区卫生监督所一科，来院流调。

（十三）、职业病报告工作，是国家统计工作的一部分，负责职业病报告的临床、医技和感染管理科应当认真执行本办法的规定，不得以任何借口虚报、瞒报、漏报、拒报、伪报和篡改，不得擅自泄密、公布。

（十四）、所有上报的职业病卡由感染管理留备份并登记，备查。每月感染管理专人进行职业病卡自查。如发现漏报及时通知相关科室补报。对其产生不良影响的，按照相关规定对当事科室进行处罚。

第四篇：医院职业病防治法宣传汇报

青县第二人民医院2021年《职业病防治法》宣传汇总

2021年4月25日至5月1日是第19个《职业病防治法》宣传周，为了深入宣传贯彻《职业病防治法》，进一步提高劳动者自我防护意识和能力，切实保障广大劳动者职业健康权益，我院按照疫情防控要求，结合实际，采取线上线下相结合的方式，广泛开展宣传周活动，现将宣传活动作如下汇报：

一、利用公众号线上宣传职业病防治法，提高劳动者自我防护知识；

二、医院墙体张贴宣传职业病防治的布标，提高来往行人防护意识；

三、临床医生结合门诊诊疗与病人宣讲职业病防治法，通过个别交谈的方式提高劳动者防护能力。

通过《职业病防治法》宣传周线上线下相结合的宣传，有效的提高了劳动者的执业健康知识知晓率，为保障职业人群执业健康奠定了基础。

青县第二人民医院

2021年5月2日

第五篇：烟台项目建议书房地产开发项目,目录,

烟台远翔神思经济信息咨询有限公司出品

烟台项目建议书相关行业案例；烟台开发项目建议书案例,烟台市养殖业项目建议书，烟台物流配送中心项目建议书范文,烟台红色旅游项目建议书,烟台养老院项目建议书, 烟台农业项目建议书格式,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类烟台项目建议书等。

目录

前言

第一章市场研究

第二章项目研究

第三章物业定位及发展建议

第四章财务分析

第五章结论

【前言】

受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司对委托方在山东省烟台市xx经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。

可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《烟台市xx经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。

第一章市场研究

1、山东省概况

2、烟台市经济发展状况和城市发展状况分析

2．1产业结构及经济发展趋势分析

“九五”期间，烟台市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。

“十五”期间，烟台市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。

表1：

上海市、山东省和烟台市主要经济指标对比

：2000

指标项目 上海市 山东省

烟台市

1400 179.15

国内生产总值（亿元）

4551.15

其中：第一产业 81.65 352 25

第二产业 2186.9

第三产业 2282.6

财政收入（亿元）552 78.5 496 75.6 1141.6

155.6 20.45

人均国内生产总值（万元 3.46 0.59 0.86

固定资产投资总额（亿元 1861.17

城镇人均可支配收入（元）

城镇住宅竣工面积（万m2）*

住宅开发投资（亿元）

413.15

28.82

不详

*经济适用房竣工面积

430.01 67.13

11718 1476.86

5120 5582 965 43.36

烟台市制订的“十五”发展具体目标是：

GDP年均增长12%，到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；

财政收入年均增长10%，到2005年达到33亿元；

城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；

农民人均纯收入增长7%，达到3560元；

人口自然增长率控制在9‰以内；

城镇登记失业率控制在5%以内。

具体地，在房地产方面，烟台市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。

2．2“十五”期间烟台市城市建设总体规划分析

根据烟台市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和xx开发区，适度拓展中心城区规模。

在基础设施建设方面，烟台市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。

在市政公用设施建设方面，烟台市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。

此外，在“十五”期间，烟台市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。

2．3人口分布及流动状况分析

2．4居民收入水平及住房消费比例分析

2000年，烟台人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。

烟台市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，烟台市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。

表2：

上海市和烟台市居民收入和住房消费情况对比

：2000

对比指标 上海市 烟台市

11718---

5581.90

人均可支配收入（元）

人均消费性支出（元）

4612.91---

1622.52(35%)

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消费（元，所占比例）

---868.04(19%)

人均居住面积（平方米）11.4 11.99

住宅成套率（%）

表3：

烟台市部分职位的年平均收入

单位：元/年

职位/职称较高水平中等水平较低水平

企业党群机构负责人3780068704236

企业高级管理人员3080088704838

企业中层管理人员20763.28139.54621

企业一般管理人员13376.256873732

高级工程技术人员28***

中级工程技术人员1662162493791

初级工程技术人员140105327.53509

土建施工工人1***7

机修工658353954729

博士生18000

硕士生13200

本科生9600

大专生4800

图1：

2000年烟台市居民每100元消费支出中的用途比例

2．5城市居住区布局及交通规划分析

3、烟台市房地产市场综述

3.1土地市场供应量及供应方式

烟台市人民政府于2000年12月26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。其主要目的是授权烟台市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在烟台市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市xxxxx公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。

根据了解，烟台市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发计划中体现。

3．2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况

根据烟台市房地局提供的信息，1999年以前，烟台市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达到100万平方米，2000年的商品房出售面积为80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。

2000年，烟台市下达的商品房建设计划为200万平方米（含旧城改造项目）。建成竣工的数据，由于烟台市统计体系有待完善，故无法提供。74

80.15

自2001年起的3年内，烟台市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，烟台市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解，烟台市虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对烟台市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3烟台市近三年房产成交价格及房型特点分析

烟台市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。

2000年房价较上一上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。

3.4新建商品房市场区域分布分析

目前烟台市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。

热点区域――东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使烟台市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右；北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。

次热点区域――东南部，目前烟台市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起烟台市房产市场的关注，预计在3－5年后会有一个地位的提升。

3.5房地产市场有关政策分析

山东省第九届人大常委会于2001年2月12日发布了《山东省城市房地产开发经营管理条例》。该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有：

l设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

l自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。

注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。

l房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。

l土地出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外）。

l竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。

l预售房的购买人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业协助办理。

银行项目贷款和按揭贷款政策

由于烟台市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。

职工公积金由烟台市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，烟台市并非每个企业都执行公积金制度。

烟台市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。但是，烟台市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全的局面。

建设周期

烟台市招商引资的优惠政策

1、内联企业享受以下税收优惠：（1）经营10年以上，市外投资在100万元以上（含100万元）且占中投资25％以上的生产性内联企业，从获利起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。

2、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按15％的税率征收企业所得税。

3、市外投资者在烟台新办的内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。

4、市场微观状况分析

4．1区位竞争对象研究

与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象。

n物业单价、总价及房屋面积

A房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅97.191450140926

2F二室二厅97.191600155504

3F二室二厅97.191716166778

4F二室二厅97.191660161335

5F二室二厅97.191550150645

6F跃层130.411850241259

小计616.361016446

B房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅118.781450172231

2F三室二厅118.781600190048

3F三室二厅118.781716203826

4F三室二厅118.781660197175

5F三室二厅118.781550184109

6F跃层143.21850264920

小计737.11212309

C房型

楼层房型面积实际单价总价

1F二室二厅104.221450151119

2F二室二厅104.221600166752

3F二室二厅104.221716178842

4F二室二厅104.221660173005

5F二室二厅104.221550161541

6F跃层139.941850258889

小计661.041090148

D房型

楼层房型面积实际单价总价

1F三室二厅122.51450177625

2F三室二厅122.51600196000

3F三室二厅122.51716210210

4F三室二厅122.51660203350

5F三室二厅122.51550189875

6F跃层180.41850333740

小计792.91310800

E房型

楼层房型面积实际单价总价

1F四室二厅161.851450234683

2F四室二厅161.851600258960

3F四室二厅161.851716277735

4F四室二厅161.851660268671

5F四室二厅161.851550250868

6F跃层218.***8

小计1027.41694493

销售总额6324196

销售面积3834.80

平均价格1649

n建筑类型――多层住宅

房型结构及比例

房型一房二房三房四房跃层合计

比例038.9%30.9%13.5%16.7%100

n交付状态

一期2001年10月交房，二期将于7月份开盘。

n物业管理

物业管理由开发商进行管理，管理费用为0.35元/平方米.月

n配套设施

200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。

500米范围内：郊区医院。

1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。

n地段位置

位于xx开发区外，xx路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于烟台市的南端，开发商获得的地价也在6万元左右。

4.2板块竞争对象研究

4．3其它竞争对象研究

（1）学府花园

n地理位置

n物业规模

n物业类型

纯多层小区

n销售价格

表价区间：1310－1580元/平方米

平均价格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，贷款98折。

n主力房型

本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。

n环境规划

环境规划无特色，以带状绿化为主。

n交房时间

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬开盘，2001年年底交房。

n销售情况

一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大的房型。

n消费者

院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主）

（2）芳汀花园

n地理位置

位于东风路展览馆对面，属于新城区。

n物业规模

总建筑面积15多万方左右。

n物业类型

纯多层小区。

n销售价格

表价区间为：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余协商。

n主力房型

不详，但房型种类比较齐全。

n环境规划

沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。

n交房时间

现房。

n销售情况

一期销售率约75％。

n消费者

机关干部，市中心地区市民，个体户等。

（3）伯爵花园

n地理位置

位于机场路和郊区果木园交界处。

n物业规模

占地86亩，一期共45套别墅。

n物业类型

独立式二层别墅。

n销售价格

一口价2180元/平方米

n主力房型

共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。

n交房时间

一期现房，二期年底交房。

n销售情况

一期已经售完，现在正在销售二期。

n消费者

有车族、企业老总等处于烟台市消费金字塔上层的人。

4.4目标市场定位和特征

4.4.1区域选择

4.4.2年龄层次

由于烟台市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5－10岁，烟台市潜在购房年龄集中在35－55岁的中老年人。

4.4.3收入能力及支付能力

烟台市平均物业总价在8－13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4现居住区域

现居住在赛罕区和新城区。

4.4.5职业特征

消费者可分为三个层次，具体如下：

第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在1400元或1500元以下；

第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京；

第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。

第二章项目选址

1、项目特征分析

1．1地理位置

1．2交通状况

1．3商业气氛

2、项目SWOT分析

2．1优势分析

本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。

经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势：

（1）地理位置优势

（2）成本优势

（3）政策优势

烟台市结合党中央和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。在此基础上，塞罕区政府为xx开发区内的投资商制定了更为优惠的政策。如，在税收方面，内联企业自获利起的3年内，免所得税。

（4）交通地段优势

楼盘北侧的师大南路上现通有38路公交车，相比如意开发区的交通存在很大的优势。xx路和二环线贯通后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。

（5）人文概念优势

（6）开发商实力优势

开发商来自上海，在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。以此来应对烟台市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，本来就是看中这一点。

2．2劣势分析

客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面：

（1）本地区重要市政设施尚未到位

xx路尚未贯通，即使贯通，向外延伸到何处还是一个未知数。二环路的建设需要政府的资金投入。

（2）地段接受度远不及东部

开发区的形象尚未被烟台市的普通市民接受，政府在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可。心理和规划发展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。

（3）竞争激烈

在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区附近的楼盘为首选对象。

在区位竞争上，东苑首期近7万平方米，整个30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建。这一楼盘的动态会对本案有重大影响。

在价格竞争上，由于烟台市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。

（4）消费能力低下，价格上扬空间有限

毕竟烟台市居民的消费能力仅为上海居民的一半不到，烟台市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。烟台市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。因此，烟台市商品住宅的去化量非常有限。20万平方米左右的楼盘，会对市场形成很大的冲击，也会给自身带来包袱。

（5）供大于求

东苑就是一个很好的例证。东苑的实际销售不尽如意，去化速度也很慢。

（6）市场分化，后劲不足

烟台市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。烟台市经济无支柱，而且人均面积大，造成烟台市居民住房消费难以形成如上海一般的热点。

2．3机会点分析

（1）普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划

自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间

（3）大学城及高科技园区带来概念炒作机会

（4）市政府东进南延带来的地段发展机会

（5）刺激消费的政策出台，带来市场机会

烟台市的房地产市场是一个不确定的市场。很多影响商品住宅发展的政策尚未出台。如银行贷款政策、契税政策、公积金交缴政策等尚未定型。这些政策在何时，以何种方式出台，会给楼盘的开发和销售带来很多变数。

2．4风险分析

（1）供求关系风险

烟台市明年住房供大于求已成定局，而且目前内蒙存在许多不理性的投资。仅以包头为例就有两个外地开发商各投资了50万平方米的住宅项目。

（2）盘量风险

20万平方米的社区，已占烟台市一年开工建设量的五分之一，操作不当，极易形成一个死盘。

（3）价格风险

以高出当地目前心理承受能力的价格推盘，将在价格因素上存在风险。

（4）易地操作风险

本项目在异地操作，人生地不熟，当地政府的执法能力、行政能力、办事习惯对外地开发商是一个不确定因素。

（5）物业接受度风险

烟台市目前有大量的多层楼盘，竞争激烈，但多层住宅的概念已为广大市民接受。人们对小高层和高层，以及多高层结合的社区的接纳，可能会有一个过程，需要策划一定的营销手段和推广方案。

（6）政策带来的市场风险

住宅消费对象的主体对西部经济状况的依赖程度较高，国有企业改革的成效对楼盘的去化存在不确定因素。

2．5结论

（1）本案地价低，为后期操作带来很大的空间。

（2）由于本地区规划好，3至5年后地段温度将上升。

（3）无论是区位竞争、板块竞争，还是价格竞争，都十分激烈。

（4）当地经济落后，价格大幅度上扬的机遇小于上海。

（5）楼盘盘量过大，易形成较大风险。

第三章物业定位及发展建议

1.项目定位

1.1规划建筑及各功能面积比例

由于当地市场的具体情况，如小区内住宅仍以多层为主，将使整个项目陷入周围近100万平方米的多层、低档次住宅的包围之中，无法在较高层次上形成突破，竞争仍在低层次上展开，项目凶多吉少。

为此，建议本项目可以多高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。因规划容积率和建筑物间距的规定（当地间距比例规定为1：1.5），提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。

提高层数后，烟台市沿xx路向南一直延伸到xx开发区，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为烟台市景观上的亮点。

考虑到风险因素，应适当保留多层建筑。多层和小高层的建筑面积比例建议各占50%，总面积在10万平方米左右，不宜过大。

户型比建议

面积（平米）户型及比例合计

二房三房四房复式

平层错层平层错层

80以下

80-9010%10%

90-10015%15%30%

100-1105%5%10%

110-120.10%10%

120-1307%5%12%

130-1403%10%13%

140-1505%5%

150-160

160-1805%5%

180-2005%5%

200以上

合计30%20%20%15%5%10%100%

说明：

1、目前烟台市市场去化较好的房型面积在80－100平方米和130－140平方米两个区间内；二房的市场需求度略高于三房。本建议基本与市场需求相吻合。

2、考虑到本案中高档定位思路，房型面积略向大房型倾斜，且不考虑一房，3、烟台市市场上错层房型较少，所以，可以考虑一些错层房型，4、为了考虑部分消费者的需求，考虑适量复式房型，控制在10％左右。

1.3规划建筑设计建议

烟台市目前尚处于低水平开发态势，本项目不做则已，要做则必然营造楼市领袖概念和形象。在规划建筑设计上首先要一反目前烟台市的传统形象，引入南方先进的规划理念。要做到以下几点：

（1）总体规划上要回避“四菜一汤”的大中庭围合规划，以多个互相区别有相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观带，尽量满足均好性原则。

（2）以点、板结合的方式，弧形围合的状态，一反兵营式规划，营造活泼的社区建筑布局。

（3）由于烟台市气候干燥，日夜温差大，寒暑变化剧烈，水资源短缺，因此不宜在小区内设置水环境――除非引入自然河道。

1.4价格建议

（1）分期销售价格模式预计

A、平均单价――多层：1800元/平方米；

小高层：2200元/平方米。

B、主力总价――多层：14－20万/套

小高层：18－25万/套

（2）分期价格建议――采用“低开高走平收”的价格模式

A、一期开盘期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

B、一期强销期间：多层均价1750-1850元/平方米，小高层2100-2200元/平方米；

C、一期持续期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；

D、一期清盘期间：多层均价1600元/平方米，小高层1950元/平方米；

E、二期开盘期：多层均价1750元/平方米，小高层2200元/平方米；

F、二期强销期间：多层均价1850元/平方米，小高层2300-2400元/平方米；

G、二期持续期间：多层均价1800元/平方米，小高层2200元/平方米；

H、二期清盘期间：多层均价1750元/平方米，小高层2100元/平方米；

（3）分期销售进度建议

A、总销售周期4-5年；

B、第一年实现预售3万方；第二年实现预、销售4万方；第三年实现预、销售5万方；第四年实现预、销售5万方，第五年完成其余销售任务。

1.5物业品质建议

（1）建筑风格及外立面建议

烟台市的市容景观相对落后，已建住宅的立面与上海有相当的差距。为此，新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。

多层住宅

建筑整体上建议以暖色调为主。

由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布置高大乔木，这些乔木植物长成后可与三、四层楼的阳台齐平。届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映，亦成谐趣。

建筑基色不妨大胆采用红、黄色系的色彩。

在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差，避免在造境方面容易给人过分幽深、冷僻的感觉；同时，通过这样明丽的色彩表现，反映项目的特色。

屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片。与建筑的主色调形成一定的对比。屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同一色系，避免给人突兀的感觉。

外立面力求简洁。

可以保持三段式的风格，下半部分的面砖可以采用中性色。立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。

小高层住宅

建筑整体上建议采用冷色调为主。

由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持一致。

建筑基色建议采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色调上与社区的环境相统一，造成宁静、高雅的氛围；同时，通过这样淡雅的色彩表现，反映项目特色。

屋顶建议同上。

外立面可以适当做一些修饰，避免过于单调。

可以保持三段式的风格，下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主、搀杂部分冷色（如青色、蓝色）作为中和，形成一定的对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应；每层水平饰条的色彩比整体色调略深。

（2）环境景观设计建议

由于气候限制，小区内的绿化树种主要以草坪、灌木和乔木为代表。乔木采用穿天杨、松、柏、槐、柳等树种。但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于烟台市四季温差变化很大，适应烟台市气候的四季常绿型草需要进一步向园林专家咨询。如能在小区的绿化上实现四季常绿的效果（而非象当地松树那种灰绿），则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘的环境中起到对楼盘销售巨大的推进作用。建议小区的环境建设应针对近期“内蒙古是沙尘暴发源地”的尴尬论断，提出“塞外江南”的环境概念，打出生态牌，使小区在当地的住宅中出跳。小区的环境应仍以疏林、草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。应在工程条件许可的前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行的2-3年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

（3）附属设施及会所建议

会所

将是提供服务和对外展示形象的重要窗口，建议：

1、规模――5000平方米上下；

2、经营――对外开放；

3、造型――现代而略带夸张；

4、功能――以娱乐、休闲、运动为主题；

（4）内外装修建议（内部装修标准、外部建材建议）

应改变当地只做毛地坪的习惯，完成细石混凝土地坪。有关的管线应预埋到位。卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。楼梯间和公共走道铺设地面砖。

（5）物业管理建议

烟台市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层0.25-0.5元，高层不超过1元的市场物管价位，具有很强的定位性，不宜突破。从营销角度出发，高品质的社区必须配以优秀的物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大的提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司的品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。

第四章财务分析

1、投资估算及财务效益分析

1．1静态投资成本分析表

在本节及以下的分析中，考虑了楼盘在理想情况下的可能性，即多层和小高层各占50%，建设和销售周期在4年左右。如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。

设建筑面积191808平方米，其中多层和小高层各占50%。多层建安成本600元，高层建安成本1100。考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值5%。成本分析中未考虑商业网点的成本和收入。该部分可在规划方案确定后再做测算。

参见成本构成表

1．2静态投资利润及赢亏平衡分析

如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为71653平方米，为37%，即在全部楼盘销售率达到37%以后，每销售1平方米住宅的边际利润将成为纯利润。在销售面积达到157724平方米后，即销售率达到82%后，每销售1平方米住宅的销售额将全部成为纯利润。

参见损益表

成本构成表

项目单价(元/平方米)合计(元)说明

1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出让金

2.2勘察设计费

2.3三通一平

2.4请照等费用

3.建筑安装成本

4.配套费成本

4.1供电

4.2供水

4.3暖气

4.4煤气

4.5电话

4.6环境及总体

4.7市政配套费

5.其它成本

5.1维修基金

5.2监理费

以上小计

不可预见费

成本合计

项目损益表

序号项目单价（元/平方米）说明

一销售收入

二减：销售成本

三边际利润

边际利润率

四减:销售税金

销售费用

管理费用

财务费用

五利润总额

六减:所得税

七净利润

净利润率

1．3现金流量表

现金流量表

200120022003

季度1234123412

第一期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第一期销售收入

第二期支出合计

建设进度

成本支出

税金支出

管理费用

销售费用

第二期销售收入

净现金流量-8238791-4187159-1094917-13720894-26693972-23525232-9520236-6281750-2643521 累

计

净

现

金

流

量-8238791-12425950-13520867-27241761-53935733-77460965-86981201-93262951-95906472

折现后净现金流量-8238791-4125890-1063108-13127343-25165512-21853683-8714382-5665884-2349459 累

计

折

现

后

净

现

金

流

量-8238791-12364681-13427789-26555132-51720644-73574327-82288709-87954593-90304052

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