农村个人房地产产权制度缺陷

第一篇：农村个人房地产产权制度缺陷

农村个人房地产产权制度缺陷

作者xxxx

农村个人房地产产权制度缺陷

摘要：本论文旨在探究并指出我国农村个人房地产产权制度的缺陷，并就房地产产权问题给予广大农村居民以指导作用。

【关键词】房地产小产权房子宅基地使用权

第一章相关名词的法律定义..............................................................................................2 一房地产...................................................................................................................2 二房地产产权............................................................................................................2 三宅基地...................................................................................................................2 四房产房产证............................................................................................................2 五小产权房...............................................................................................................2 第二章农村宅基地产权制度简史.......................................................................................3 第一阶段农民拥有宅基地所有权与房屋所有权两权....................................................3 第二阶段地归集体所有和房屋可自由买卖..................................................................3 第三阶段地归集体所有和房屋处分受到限制时期.......................................................3 第三章目前农村个人房地产产权存在的问题.....................................................................3 一意识问题...............................................................................................................3 二小产权房问题........................................................................................................3 三宅基地使用权流转问题..........................................................................................4

农村个人房地产产权制度缺陷

第一章相关名词的法律定义

一房地产

房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。其有三种存在形态：土地，建筑，房地合一。

二 房地产产权

房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

注：他物权是指权利人根据法律规定或合同的约定，对他人之物享有的进行的有限支配的物权。如承包经营权。

三 宅基地

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

四 房产 房产证

房产是指是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。

房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

五 小产权房

小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

农村个人房地产产权制度缺陷

第二章 农村宅基地产权制度简史

第一阶段农民拥有宅基地所有权与房屋所有权两权。

1949年到1962年农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋的所有权，农民宅基地和房屋都属于农民私有财产。

第二阶段地归集体所有和房屋可自由买卖

1962年初至1999年间，宅基地归集体所有，个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租，房屋可以自由买卖。农民由房地合一的所有者，转变为房屋的所有者。

第三阶段地归集体所有和房屋处分受到限制时期

1999年5月至今，宅基地仍归集体所有，农村宅基地具有身份属性，即使用权人必须是本集体经济组织成员，一户只能拥有一处合法的不超过法定标准的宅基地，宅基地上的房屋可在本集体经济组织内部转让，农民转让房屋后，不得再次申请宅基地。

第三章目前农村个人房地产产权存在的问题

一意识问题

笔者认为在当今社会主义市场经济制度中，一切资源都是有价值的。社会发展越来越信息化。在时间与信息作用下，资源就可能产生巨大的经济效益。然而即使在今日社会，农村与城市的各种差异依旧明显。由于农村地区较偏远，且农村居民受教育程度不高，所以经济意思淡薄。大多农村居民不会向政府申请房产证或宅基地使用证。只是以传统的方式认为房子是自己修建的或是世世代代居住于此，房子的所有者就是自己，而没有明确的产权意识。由此在房产继承过程或是以房产为抵押的贷款活动中，由于没有房产证则带来许多问题纠纷。所以笔者认为，现在不只是要建立健全的房地产法律体系，而且需向广大居民普及法律制度，让其了解相关的法制，建立良好的产权意识。不仅立法为民，而且让民懂法，知法，用法。二小产权房问题

小产权问题目前层出不穷，屡禁不止。笔者认为其中的原因是多方面的。首先，在农村当地，农民渴望脱贫致富，地方政府渴望地方GDP来证明自己的政绩。在这两种追求利益的因素的作用下，难免急功近利，渴望一劳永逸。所以选择修建小产权房来对外出售这种“致富” 的方式。

农村个人房地产产权制度缺陷

其次，就购房者而言，城市高额且持续上涨的房价，让众多普通消费者望而却步。相对而言，没有土地租让金的小产权房售价很低，容易受到消费者的青睐。尽管国务院规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但由于购房者缺乏法律意识与地方政府的管理失调等等因素还是让小产权房市场异常火爆。

所以为了解决屡禁不止的小产权房非法出售问题，首先一方面要稳定国内过热的房地产市场，降低房价，让居民能购房，而不是至于成为房奴或买不起房。在这一方面政府应采取多种手段，采用组合的房地产调控政策，引导完善房地产市场的竞争，同时改变目前价高者得的土地竞拍方式与出售土地为地方财政的主要来源的政策。来降低目前的房价水平。

与此同时在居民当中普及法律意识。让公民了解我国房地产相关的法律。

迫切重视三农问题，解决农民的民生问题，提升农民的社会地位。扩宽农民的增收渠道，如大力支持乡镇企业的发展等。这样采取多种途径来增加农民的收入，让其走上正确的致富道路。

地方政府方面，转变以GDP为主的政绩考核制度，以此削弱以出售土地或小产权房来获得地方财政的财政政策。同时加强对地方的管理，切实惩戒地方上贯彻土地政策不力的政府。三宅基地使用权流转问题

根据我国现行相关法律制度对于宅基地使用权的抵押、出租和转让，采取的是严格禁止的政策。但法律并不禁止农村私有房屋的转让，也就是说宅基地上的房屋是可以转让的。若如此，则农民在住房的转让过程中便会面对房转地难转的局面。这样很不利于农村的不动产进入市场参与交易，在一定程度上会限制农民的融资的手段，让农民受到损失。

同时“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，这表明一旦构成房屋转让的事实，则房屋所依附的土地的使用权也必随房屋的转让而流转。这与上述的法律政策形成了法律冲突，在现实生活中也造成了许多问题。显然目前禁止宅基地使用权的流转已不符合我国的经济形势，不利于国家经济建设的大局。农村宅基地使用权流转是历史的必然。

笔者认为促进农村宅基地使用权的流转对于农民增收，农村经济乃至全国经济发展有如下利处： 1 就农民增收方面而言，宅基地使用权的流转有利于增加农民的融资手段，让其充分利用好宅基地使用权这一特殊的财产，并且在市场经济中充分体现其使用价值，也能很好地提高农民的生产积极性。宅基地使用权的流转有利于促进城乡一体化建设，按照目前的政策规定：农村宅基地分属于不同的农村集体经济组织所有，属于不同集体的宅基地不能进行交换。这严重阻碍着宅基地使用权的自由交换，使土地被牢牢束缚，使用率低下。造成农村土地的价值难以体现，而城市房价却居高不下，这样让农村居民难以迁入城市生活，不利于城乡一体化发展，同时也不利于房地产市场的良性竞争。

农村个人房地产产权制度缺陷 就全国经济形势而言，宅基地使用权流转有利于有效地优化资源配置，促进新农村建设。比如，目前我国城市化进程加快，大量农村劳动力进入城市，由此造成农村土地闲置的局面。而允许宅基地使用权的流转，则会有效地集中这些闲置土地，实现集约化效应，提高土地的利用率，合理配置资源，利于国家经济发展。

同时，在宅基地使用权流转的过程中，政府必须建立符合农民意愿和其基本利益的农村宅基地使用权流转的产权制度。这样政策才会得到广大农民的拥护，也能够真正给农民带来切实的利益。否则在宅基地使用权流转的过程中出现巧取豪夺的土地兼并现象则是社会发展的倒退，十分不利于国计民生的建设。

其次在宅基地使用权流转的过程中，应加强土地用途管制。限制农用地转为建设用地。保障农业用地的需求。

结语

总之，目前我国农村个人房地产产权制度还不够完善，存在诸多如上问题。立法机关需结合广大农民的切身利益与国家经济发展的形势建立健全农村个人房地产产权制度，这样才能促进我国经济的平稳健康发展与国计民生的建设。

参考文献

【1】相关法律法规 《土地管理法》

国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》 【2】《农村宅基地使用权自由流转必要性探析》

第二篇：关于海淀区农村集体经济产权制度

关于海淀区农村集体经济产权制度

改革情况的报告

——2010年6月13日在海淀区第十四届人大常委会

第44次主任会议上

海淀区农村工作委员会主任 李殿安

主任，各位副主任：

受刘长利副区长委托，我就海淀区农村集体经济产权制度改革情况向区人大主任会议进行汇报。

为实现农村经济健康发展，保护农民合法权益，维护社会稳定，确保集体资产保值增值，促进社会主义新农村建设，在区委、区政府的坚强领导下，我区积极开展并加快推进农村集体资产处置及经济体制改革（产权制度改革）工作，各乡镇取得了不同程度的进展，现将基本情况报告如下。

一、改革进展情况

目前，我区集体资产处置及经济体制改革工作已取得了很大进展。已有52个单位开展了农村集体资产处置工作。启动产权制度改革的乡镇、村共退偿老股金4133.7万元，需处理资产总额166.71亿元；流转变现28.66亿元，涉及量化对象107059人次。其中已成立了10个股份经济合作社，分别是东升乡的太平庄、塔院、清河、小营、马坊、大钟寺、八家，玉渊潭和西北旺镇的安宁庄、马连洼三队。另有8个单位完成了资产处置后，不再成立新型集体经济组织。其中西北旺镇的小辛店和苏家坨镇的三星庄尚有部分土地，计划在土地被征占后按照既定方案处置。

分乡镇来看，改制工作进度情况是：东升乡七个村已成立股份经济合作社，正进行深化改革试点。乡总公司、直属企业计划在完成资源重组之后，成立3个股份经济合作社。玉渊潭已于4月21日正式成立了股份经济合作社，正准备进行登记注册。海淀乡直属企业和6个村级单位已于4月份完成了清产核资初查工作，将在复核之后进行公示。四季青镇正在进行改制调研。西北旺镇绝大多数村（队）已完成劳龄登记，部分进展快的单位已进入退偿老股金和清产核资工作阶段。上庄镇、温泉镇和苏家坨镇确定了7个重点推进村（苏家坨镇的台头、前沙涧，温泉镇的杨家庄、高里掌，上庄镇的西闸、八家、白水洼），相关工作人员已参加了区里统一组织的改制理论政策、实际操作培训，计划在今年完成改制工作。

二、改革历程回顾

我区的集体经济产权制度改革工作始于2002年，大体上经历了探索试点、逐步推进和全面推进三个发展阶段：

1.2002年至2003年，探索试点阶段

由于山前地区城市化进程较快，集体土地绝大部分被征占，大批农民转为居民，要求进行集体资产处置的愿望强烈。我们在学习借鉴外省市和其它区县改革经验的基础上，结合自身实际，研究出台了第一个指导性文件：《关于我区城乡结合部地区乡村集体资产处置及集体经济体制改革试点工作的意见》（海政发„2002‟66号）（以下简称66号文件）。该文件明确了我区集体经济体制改革的指导思想、主要目标、基本原则和领导体制，为如何进行集体资产处置提供了详细的可供操作的方案。

2.2003年至2009年，不断推进阶段

为了进一步加强对我区农村集体经济产权制度改革工作的指导，这一阶段在不断总结前期工作经验的基础上，区政府先后出台了一系

列指导性文件，主要包括：

（1）《关于产权制度改革中乡村进行清产核资的指导意见》（海政办发„2003‟56号）

该文件对产权制度改革中进行的清产核资工作的时点、范围、清查方法及清查结果的公布确认和审核认定等程序作出了详细规范，成为我区改革单位在产权制度改革中进行清产核资工作的主要依据。

（2）《关于加快城乡结合部地区乡村集体资产处置及深化集体经济体制改革的指导意见》（海政发„2005‟32号）

该文件是根据北京市有关文件，结合海淀区的实际情况，在转出人员强烈要求将个人资产量化份额进行兑现的情况下出台的。文件规定“允许资产量化份额在主体之间自由有序流转”。

（3）《关于加快和深化农村集体经济产权制度改革的指导意见》（海农发„2007‟29号）

该文件提出了相关职能部门要研究制定农村综合管理体制改革的配套措施、平衡农村集体经济组织内部各类人员之间的利益、鼓励根据实际情况创新改制形式，为下一步改革提出了指导性的意见。

3.2010年起，全面启动阶段

按照市委农工委、市农委《关于进一步加快推进农村集体经济产权制度改革工作的意见》（京农函„2010‟2号）和《关于印发在全市农村集体经济产权制度工作会议上牛有成、夏占义同志的讲话和王孝东同志的报告的通知》（京农函„2010‟3号）的要求,我区起草了《海淀区关于全面推进农村集体经济产权制度改革的意见》，制定了改制时间表，要求各相关单位在2010年全面启动改制工作，2015年之前完成改制工作，并对处于不同工作阶段的集体经济组织作出了有针对性的指导。

三、我区改革工作的具体做法

改革的目的是实现“资产变股权，农民当股东”，为此要把集体经济组织账内存量净资产进行股份量化和重组，使集体资产的产权关系从“共同共有”变为“按份共有”。我区经过逐步探索、实践，形成了一套比较成熟的操作程序,主要步骤是：

1.成立改制领导机构和工作机构，建立健全社员代表大会制度； 2.社员代表大会做出改制决议并报上级党委、政府批准； 3.界定人员身份；

4.老股金和劳龄登记，退偿老股金； 5.清产核资； 6.确定改制方案；

7.资产处置和量化集体、个人资产份额； 8.个人量化资产份额的自愿流转； 9.成立股份经济合作社。

在遵循全区统一指导的前提下，各乡镇也结合自身实际情况，按照实事求是、因地制宜的原则，灵活制定相关方案。比如，实行“一级所有，一级核算”体制的玉渊潭，采取“以乡为单位”整体改制的方式；实行 “一级所有，分级核算”体制的东升乡，采取“以村和乡直属企业为单位”分别改制的方式；海淀乡拟采取将乡级资产和人员分配到各村、以村为单位改制的方式；北部一些地方采取“以队为单位”方式。

四、改革取得的成效

通过前段的产权制度改革，我们总结其成效和意义主要表现在以下几个方面：

一是解决了农村历史遗留问题。农村集体经济组织成立五十多年来，一直是集体资产共同共有的经济组织，成立股份经济合作社解决了老股金的问题，解决了曾在集体劳动、为集体做过贡献的原农民的

权益问题，形成了按份共有的比较清晰的产权关系。

二是促进了集体经济的发展。改革使集体经济组织得以整体保留，使其能够实现可持续发展。能够调动生产要素中最积极的因素——劳动力的积极性，增强了发展集体经济的凝聚力和向心力，股东关心集体资产经营状况的积极性明显提高，集体经济发展也明显加快。实现资产保值增值，促进农村经济发展，增强了集体经济实力。

三是促进了社员增收。实行股份合作制后，社员除了家庭经营性收入和工资性收入外，还能增加股份分红收入，这种财产性收入为社员收入持续增长提供了保证。

四是完善了合作社的决策、经营、管理体制。各股份社都初步形成了股东大会或股东代表大会、董事会、监事会运作机制，建立了按章理事、多重监督的约束机制，有利于集体经济实行民主管理。

五是促进了农村社会稳定。通过产权制度改革工作，使广大干部群众认清形势，统一思想，消除顾虑，得到实惠，从而积极参与、支持这项改革，维护了农村改革、发展、稳定大局。

五、下一阶段的目标及任务

到去年底，全市已有812个单位完成了改制工作，今年计划完成450个。市里要求“全市拥有集体净资产的乡村都要进行改革，没有集体净资产的村，要做好集体经济组织成员身份界定、劳龄统计和清产核资等基础性工作。”市、区已经明确，要在2015年之前全面完成改制工作。从目前情况看，需要着力解决以下问题：一是提高部分乡镇、村领导对改制的重要性和紧迫感的认识，促进相关工作抓紧开展；二是应当加强扶持，减轻农村集体经济组织的改制负担；三是规范股权流转办法，探索股份经济合作社可持续发展的途径；四是积极探索北部地区改制后的产业发展道路。

农村产权制度改革是继农村土地改革、合作化以后，涉及农民切

身利益的第三次重大体制改革，是一项系统工程。我区农村集体经济组织发展水平不一，情况复杂，改革难度很大。下一步，我们将在区委的正确领导下，在区人大的指导监督下，认真总结、推广玉渊潭、东升乡等单位总结出来的成功经验，加大力度，抓紧落实，按期、高质量完成全区农村集体经济产权制度改革工作任务。

第三篇：山西省“农村集体土地产权制度”调查报告

赴山西省“农村集体土地产权制度”调查报告

来源：国土资源部咨询研究中心日期：09-12-03

摘要：农村集体土地管理是土地问题中的一个难点和热点问题，其之所以能成为难点和热点，主要原因之一是产权制度还不够明晰。本报告是基于山西省的调研，认为当前农村集体土地所有权主体存在着不同程度上的缺失，集体土地使用权在实际上等同于承包权，集体土地登记执行情况差别较大，农村土地流转问题突出。针对不同的问题本报告提出了相关建议。

农村集体土地管理是近年来土地资源管理中尤其是土地征收、征用和使用权流转面临的一个热点和难点问题。其之所以能够成为难点和热点，主要原因之一是产权制度还不够明晰。可以说，农村集体土地产权制度关系“十一五”规划的顺利实施，关系新农村建设战略任务的完成，关系保护资源基本国策的落实，关系农民切身利益的维护。

按照中心统一部署，由侯海生、郭成城、高萍组成调研组，自2006年6月19日～6月23日，到山西太谷、永济进行调研，先后与山西省国土资源厅、晋中市国土资源局、太谷县政府、太谷县国土资源局、农工部、农业局经管站、乡(镇)村干部、运城市国土资源局、永济市政府、永济市国土资源局、农工部、农业局经管站等部门，及两地的乡(镇)村干部代表，重点座谈了解改革开放以来农村集体土地产权及相关问题，研究土地行政管理的相关政策建议。现将调研情况简要报告如下：

一、农村集体土地所有权的法定代表不同程度缺失

土地管理法第十条明确农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。

在调研中我们了解到，山西省主要是围绕煤炭资源发展重化工业、生产初级产品，经济发展相对欠发达，乡镇企业没有得到很好的发展。目前，各村基本上实行的“三套班子，一套人马”，即党支部、村委会、村集体经济组织的职能实际是由村委会在行使。在两个市的调研中发现，大多数的土地是以村民小组为单位进行土地发包、土地调整等。村里掌管着大约5%的机动地，其它百分之95%的耕地都由村民小组管理，其中村民小组也有大约不超过10%的机动地。但是，村民小组没有法人地位。

二、集体土地使用权在实际上等同于承包权

参加座谈的乡(镇)、村干部普遍认为，土地承包权等同于使用权，市、县国土资源局也将土地承包合同等同于使用权证。山西省于1994年开始第二轮家庭联产承包，并实行“三田制”，即(口粮田、责任田、机动田)。由于山西省耕地总量和人均占地相对较多，口粮田实际上是农民最可靠、最稳定、最有效的基本生活保障，因此，农村中除一些年青人到沿海一带打工外，多数年青人选择离家近的县、市打工，在农忙时回家务农，口粮田基本上由自己耕种。大部分农民自己也耕种责任田，只有部分家庭由于实行“增人不增地，减人不减地”的政策，考上大学的学生、进城定居的农民等将责任田转包。村民委员会掌握的村一级的机动田，实际上多数转为了建设用地，用于建设公共设施，或者建成厂房、小门市房等用于出租，以维持本村的各项建设支出。村民小组掌握的机动田，主要给被征地农民调剂耕地，部分耕地也转为了建设用地。

由以上情况可见，农民是比较满意承包责任制的，最起码口粮田是他们最有效的社会保障。在征地时，失地农民除了希望得到更多的征地补偿费外，他们更强烈地希望能够再分到一块地，用以保证自己长期的生活。

三、集体土地登记执行情况差别较大

山西省集体土地所有权的登记、发证率达到54%，所有权证发到村委会。部分市、县的使用权证发证率达到90%以上，个别县不发使用权证，视承包合同为使用权证。在土地确权登记时，永济市先后遇到了新增地的管理难题。

黄河流经山西省，在永济等地，河水淤积出许多盐滩地，从上世纪70年代以来，淤积形成的大量盐滩地被改造成耕地。但由于有些年份发生洪水，这些耕地被淹没，之后再重新被开垦。这样就造成开垦者身份的不同，先是张村开垦，后是李村开垦，在确权登记时，两村就因盐滩地的权属发生矛盾，产生了集体土地界线不清的情况。部队、大型农场和政府机构也在开垦盐滩地，它们都与农民发生争议。

四、农村土地流转制度急需健全

宪法明确了土地的集体所有制，并允许土地使用权的依法转让。但除了国有土地由国务院制定出土地使用权出让、转让条例外，对农村集体所有制土地的使用权转让迄今没有一个明确的规定。实际上，各种情况都存在。我们认为，随着经济的发展，生产要素的市场化是必然的趋势。目前，我们调研的两市中，农村土地流转的方式主要有以下几种：

1.承包地转包。承包地的转包有利于农业生产的规模化。随着非农产业的发展，农村劳动力大规模区域流动，农民承包地也部分转包。但是由于非农就业机会相对较少，转包的比例不大，转包期限多为不确定，一般多为1年，转让期限为2-5年的也有一定比例。

农村土地产权关系归属不明确、周期性的土地调整、征地及征地后村或组内的土地调整，是农户土地转包比例小、期限短而不稳定的主要因素。

2.集体土地征为国有土地。土地征用是农村集体土地转化为国有土地的唯一途径。

3.集体土地以入股方式转让使用权。国家鼓励集体经济组织以联营、入股的方式转让土地使用权。在我们调研中发现山西省以这种方式运作的企业不多，而且这些企业在土地方面与农民的矛盾、纠纷也颇多。究其原因，一方面以土地入股方式动作的企业，一般都要安置当地劳动力，在实际操作中，企业安置不了这些劳动力，原因是被征地劳动力素质不高，不适合技术性强的工作，而非技术性的工作岗位又不多。在这种情况下，多数农民得不到安置，没有工作，就意味着他们在失去土地后，生活将失去保障。另一方面，要从企业经营状况来分析，第一种情况：企业经营状况很好，农民每年可以拿到企业的分红。有的农民认为应该在企业营利状况好的情况下，将股份兑现给大家，然后，村民之间或者是村民与企业间进行

股份转让。由于土地所占的股份比率在50%左右，企业对村民的这种要求在经济上感到无能为力，他们拿不出那么多钱与村民兑现。第二种情况：企业经营状况不好，农民年终拿不到红利或红利非常少。由于多数农民不在企业任职，他们认为企业这种经营状况会损害他们的利益，所以他们要求马上兑现股份。第三种情况：企业破产，农民拿不到红利，甚至失去土地，这就给农民造成一种心理恐惧，他们的将一无所有。以上情况说明，土地作价入股的方式风险性很大，由于这种方式的不安全性、不稳定性，农民更愿意直接拿到土地补偿费或租金。

4.宅基地。法律规定宅基地不能上市流转。参加座谈的同志们反映，虽然政策上不允许宅基地流转，但宅基地流转这种现象确实存在。

(1)村内买卖。卖方要提供不再批地的保证书，土地部门方给予办理变更登记手续。

(2)变相转让，如甲方得到宅基地后，乙方建设。

(3)城郊农村在新农村建设中，开发了一些房地产，这些房子是作为宅基地置换给本村村民的，但是村里却将部分房屋卖给城市居民。土地部门对这种情况只能是在尊重事实的前提下，让村里补办征地手续。

(4)城市规划范围内的城郊农村，集体土地被分批次全部征用，但是还有部分宅基地没有被征用，这就造成了城中村现象，这部分宅基地只有在农民买卖房屋时，才会补交相关税费将宅基地转为国有土地，但有些人干脆不办手续转让，以避开税费，造成管理盲目。

五、建议

1.从法律上明确规定农村集体土地所有权人。这里的明确是指把所有权人进行具体的界定，虽然各地情况差别较大，作出普遍适用的、明确具体的界定难度很大，但确实有必要。据了解“农村集体经济组织”这一比较原则的概念在实际上造成法定所有权人的普遍缺失。

2.从法规或政策上明确集体土地使用权和土地承包经营权关系。使用权与承包权的内涵是不同的，但在实际工作中集体土地使用权与土地承包经营权仅仅是一个名词问题，本质并无区别。

3.加强农村集体土地产权登记，制定合法、合理、合情的政策措施，维护农民的合法权益。

4.强化土地利用总体规划、耕地保护的法律权威，弱化甚至取消行政审批，把最严格的土地管理制度落到实处。

5.加强农村集体建设用地使用权流转制度研究，建立健全流转政策法规体系，促进以公平交易。

6.规范和完善农村宅基地管理。

7.农村土地产权制度研究是一项艰巨的历史性任务，需要有长期的详细的研究计划和方案。建议部联合其他相关部门，如农业、社科等将此问题安排为长期课题。

第四篇：浅析房地产企业管理九大缺陷

》》企业管理

浅析房地产企业管理九大缺陷

房地产行业是国家和地区的支柱产业之一，近几年房地产行业的高速发展给大多数的房地产企业带来了巨额的回报。所以粗线条的企业管理即使有很多漏洞，但是在有足够利润空间的情况下并不会影响到房地产企业的收益和发展。然而随着国家对房地产的监管和控制，房地产企业的门槛在不断提高，房地产企业的利润也在不断下降，一个国家的房地产行业发展到一定阶段，暴利已经不能重演,那么精细化的企业管理就必然成为房地产企业的管理要求。

掀开中国房地产发展史，企业化运作还不足二十年，在很多方面还存在着不足。根据调查研究，当前房地产企业在管理方面主要存在九大缺陷。

一、中长期发展规划缺乏

根据对300家房地产开发企业的调查显示，有成文的、被员工所知晓的企业发展战略的只有14家，不足5％。有企业发展规划的，一般是上市公司、国有房企改制后的股份制企业、发展快速稳健的知名民营企业。

缺乏发展战略规划，会对企业造成不良的影响：

（1）会使员工因没有“共同的目标”（不知道明年干什么，项目做完了干什么）而导致凝聚力下降，缺乏团队精神，“不可思议”地跳槽。

（2）金融机构的“客户评价”低，更难引入机构投资者。

（3）最主要的，总经理都不清楚企业的SWOT，不知道企业明年干什么，后年干什么，销售额多少，市场份额达到多少，是否异地开发，计划进入哪些城市？如何进入？除非是江湖式、赚一把就撤的企业和自己说了不算、没法进行发展规划的国有房企，没有中长期发展规划“有情可原”。真正想做事业的，不能没有中长期发展规划，而事实上，绝大多数房地产开发企业缺乏中长期发展规划。

二、法人治理结构不完善

绝大多数企业仅有的法人治理结构文件只有《公司章程》，而且几乎都是套用的，《公司章程》只是工商注册和变更登记的摆设。一些国有改制后的股份制房地产企业，在改制后一两年后之所以“旧问题没解决，新问题纷纷出现”，不仅仅是员工的思想观念和行为方式跟不上机制的发展，更主要的是企业法人治理结构不完善，主要表现在：

》》企业管理

（1）《公司章程》不规范，与实际不符合，没有进行及时地、适宜地修订；（2）缺乏与《公司章程》相配套的“细则”或“规则”，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》等。

（3）没有“预防性”的配套制度，如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易与股权证管理办法》等，一旦出现了关联交易、辞职退股、私下交易等行为，再采取措施，不可避免的有“针对人”的嫌疑，会造成管理工作的被动。同样，民营企业也存在法人治理结构不完善的情况，比如“一股独大”，期权设计不合理等。法人治理结构是企业管理最基础、最核心、最敏感的问题。法人治理结构不完善，就意味着企业存在先天不足，就像“畸形儿”。

三、组织机构设计不合理

组织有两个基本含义，其一是有一定目的、结构，互相协作并与外界相联系的人群集体。

》》企业管理

（4）职权规定不合理。如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是管理问题。

（5）职权接口不明确。开发企业的业务流程比较复杂，需要40多个岗位、90多项工作，彼此交叉联系。明确职责接口非常重要。负责工作饱和度不均，就会导致忙的忙死、闲的闲死，好事抢着干、许多事又没人干。

（6）没有支持性的配套规定和协调控制体系，如《组织规程》、《会议制度》、《请示规程》等。于是，组织机构设计成了“光杆司令”；于是，违反组织原则、缺乏基本常识的做法就会司空见惯。

四、管理制度不健全

管理制度是企业管理“法治”的具体表现形式，是组织工作的依据。根据调查研究显示，企业管理制度不健全是最普遍、最突出的问题。具体体现在：

（1）制度的全面性差，覆盖率低

根据企业规模的大小和项目的多少，房地产开发企业中，相对独立的工作流程有80-150个。大多数中小型房地产企业管理制度的数量不过二、三十个，覆盖率不到25％。这就意味着存在75％的管理漏洞，75％的工作“无法可依”。而已有的管理制度也几乎都是行政类的管理制度，涉及到业务流程的管理制度几乎没有。

（2）制度的适宜性差

一些企业的制度是主控部门或主控人起草的。在起草的过程中，主控部门或主控人与其他部门没有协商，怎么有利于自己怎么写。在颁布前，审批人也没有组织有接口关系的其他部门和人员进行会审，就颁布施行了。这就导致其他部门难以执行。另外，许多制度本身与实际不符，也会导致无法执行。

（3）制度的完整性差

与法律类似，制度一般包括目的、适用范围、职责分配、流程、奖惩措施、相关文件、记录等。因为企业中管理制度的起草人几乎不懂“法理”，对制度学没有研究，不知道制度的基本构成，最关键的“流程描述”和“奖惩措施”没有。没有“奖惩措施”，就可以执行，也可以不执行。这样的制度，即使有又有何用？

》》企业管理

（4）制度繁简无度

因为企业内部缺乏《制度学》专业人员，绝大多数企业在制度的繁简度上把握不好。有的制度过于复杂，有的制度又过于简单。总的来说，制度繁总比简好，而恰恰许多企业的制度简多繁少。

（5）制度的时效性差

一些企业的管理制度，许多都是一两年前、甚至是三、四年前的，时效性极差，可以说早就失效了，但既不宣布作废，又没有进行修改。其实，制度和法律一样，均具有较强的时效性。因为企业内外部环境是不断变化的，制度必须随着环境的变化而变化。也就是说，制度应该是动态的。但是，制度又不能经常变，否则就缺乏严肃性和延续性，还要保持一定的静态性。最佳的状态是：静态中保持动态，动态中保持静态，动静结合。最好是每年修改两次。

（6）制度的预见性差

管理制度不仅仅是对现存问题的规范和纠正，更应是对将来可能发生的问题的规避和预防。鉴于同业企业之间只交流“经验”，不交流“教训”，根据国内多家房企的丰富经验，GMS管理模式贯彻以预防为主原则：通过制度创新使企业规避和预防将来可能发生的、可能给企业造成损失的问题，防止企业犯其他企业已经犯过的“同样的错误”。

五、制度执行不到位

对于企业来说，比制度本身问题还要大的问题是执行问题。“不是没有制度，而是不执行；现有的制度都不执行，再建立更多的制度又有什么用？”几乎所有企业的管理者都有同样的困惑和无奈。房地产开发企业在制度执行方面存在的主要问题有：

（1）执行松紧无度

一些企业管理者在推行制度时往往前松后紧，或者时松时紧。事实上，管理是一种过程，需要持续不断、坚持不懈地推进才能见效。

（2）执行力差

制度执行力差的原因较多，主要有：

1）制度本身无法执行：制度的规定与实际不符，或者脱离实际情况，与其他制度之间存在矛盾，没有对预见情形的规定或预见情形与实际情形不符等，即

》》企业管理

制度本身存在全面性、体系化、适宜性的问题，会导致不执行。

2）领导带头不执行：制度颁布后，领导要求其他人执行，自己不执行，久而久之，上尤下效，大家都不执行了，又回到了“人治”。

3）忽略过程、只重结果而导致的不执行：因为制度本身有问题，如果执行的话，要这个审核、那个签字，很麻烦；不执行，只要是结果一样，领导会同样高兴，甚至会表扬“干得好”。久而久之，大家都忽略了过程，只追求结果。事实上，过程是结果的必需，结果是过程的必然。没有事前和事中控制的过程，不会导致有好的结果。即使是有好的结果，可能也是偶然的、个别的。而一旦没有好的结果，再追溯原因，就已经晚了，因为从领导到员工已经养成了不要过程、只要结果的执行习惯。

4）执行成本高于不执行成本：许多制度没有奖惩措施——执行的好，没什么奖励；执行的不好，也没什么惩罚；执行和不执行的成本都是零。即使是有奖惩措施，执行成本高于不执行成本，也会导致不执行。这在国有企业比较普遍。

5）制度面前不平等所导致的不执行：绝大多数企业，在制度面前，除了领导可以“理所当然”地不执行外，许多高层副职在违反了制度后，领导往往对他们“网开一面”；中层人员在违反了制度后，领导和分管副总往往以“有情可原”而不追究责任；对有的员工，因为人情关系等原因，可以“下不为例”„„久而久之，口子越开越大，进而导致制度的“大面积塌方”。

6）缺乏监督而导致的不执行：任何制度都需要监督，而且是全面的监督，包括指导本身的监督（制度管理）、企业内部制度管理部门的内部监督、作为“

》》企业管理

者“扳倒”。因此，企业管理者在推行制度前，一定要考虑周全；在决定推行后，推行力一定要大于反作用力。

六、企业管理方法不当

“我看了不少管理方面的书，我也学了MBA，为什么管理还是没有起色呢？”一些企业的管理者往往存在这样的疑问。那么我们问：您看的什么书，MBA学的什么课程？是不是学的是与房地产不沾边的管理理论，看的是研究HP、GE、IBM的书？而管理理论与管理实践有多大距离，自己的企业规模与HP、GE、IBM们又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最优秀的企业。这些企业很大，我们企业很小，和他们相比，他们是骆驼，我们充其量是兔子，甚至是一只小鸟。他们所谈的是管理骆驼的方法，这和我们养活兔子的方法没有多少共同点。用管理骆驼的方法来管理兔子，恐怕有很多问题。

骆驼前进需要稳健，因为它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨国企业谈战略管理、谈市场份额、谈沟通。牵兔子，要求快速奔跑，速度是关键，因为重速度、求利润，才是小企业的生存方法。牵兔子的方法是让兔子撒腿快跑。这就是绝大多数管理书籍总给人远水难解近渴的原因。中国企业不是需要《Good to Great》，而是需要从零到生存，从生存到发展的问题——边扣扳机边瞄准。

七、缺乏企业文化

“文化品牌力”是企业综合竞争力的重要“分力”之一，是企业竞争的最高阶段。企业文化是企业成功发展的促进剂，能提高制度的“执行力”。同时，企业文化又能起到制度所无法起到的“软作用”。因为企业文化能极大地提升全体员工的企业认同感和责任心，增强凝聚力和团队合作精神。

因为房地产企业一般成立时间较短，规模较小，还没有形成多少企业文化。另外，因为许多企业“家族式”、“江湖式”管理的色彩太浓，有“不阳光”的开发行为；许多企业的管理者“不良嗜好”较多，因此没有多少企业文化可以认同。因此，除了部分上市公司和明星企业外，缺乏企业文化成了当今业界绝大多数企业的通病。

八、没有管理费用预算

几乎所有的房地产上市公司和明星企业在编制预算时，都有管理费用专

》》企业管理

项预算，少者一、二百万，多者上千万。而绝大多数中小房地产企业，几乎没有管理改进计划，更没有管理费用预算——每年做哪些方面的管理改进，花多少钱，找什么管理咨询公司等都是空白。这不能不说是企业管理者的悲哀，更是行业的悲哀。

九、无视企业管理问题

无视企业管理问题可以说是业界的普遍现象。许多董事长们在经过艰苦创业、取得了一定成绩后，热衷于“商而优则仕”，喜欢听奉承话，越来越自负，盲目自信而无视管理问题的存在。许多职业总经理们认为“我承认管理有问题，不就等于承认自己管理能力低吗”，于是就有意无意地掩盖问题，短期的打工思想使其只报喜不报忧。对于一般管理者来说，因为他们既是管理问题的“受害者”，又是管理问题的“受益者”，虽然知道问题所在，而且有切肤之痛，但担心“得罪人，领导听不进去”，因此往往奉行“好好主义”也无视问题的存在。

其实，所有企业都存在管理问题，有的企业甚至是比较严重，只不过多年的“好日子”掩盖了房地产企业的管理问题，使我们无视管理问题。而无视管理问题就是最大的管理问题。

第五篇：房地产企业管理九大缺陷

房地产企业管理九大缺陷

随着房地产市场竟争的加剧，房地产企业越来越关注自身的管理问题。但是，由于中国的房地产企业化运作还不足二十年，在很多方面还存在着不足。根据我们的研究发现，当前房地产开发企业在管理方面主要存在着九大缺陷。

一、中长期发展规划缺乏

根据我们对300家房地产开发企业的调查，有成文的、被员工所知晓的企业发展战略的只有14家，不足5％。有企业发展规划的，一般是上市公司、国有房企改制后的股份制企业、发展快速稳健的知名民营企业。

缺乏发展战略规划，会对企业造成不良的影响：（1）会使员工因没有“共同的目标”（不知道明年干什么，项目做完了干什么）而导致凝聚力下降，缺乏团队精神，“不可思议”地跳槽。

（2）金融机构的“客户评价”低，更难引入机构投资者。

（3）最主要的，总经理都不清楚企业的SWOT，不知道企业明年干什么，后年干什么，销售额多少，市场份额达到多少，是否异地开发，计划进入哪些城市？如何进入？除非是江湖式、赚一把就撤的企业和自己说了不算、没法进行发展规划的国有房企，没有中长期发展规划“有情可原”。真正想做事业的，怎能没有中长期发展规划？而事实上，绝大多数房地产开发企业缺乏中长期发展规划！

二、法人治理结构不完善

绝大多数企业仅有的法人治理结构文件只有《公司章程》，而且几乎都是套用的。《公司章程》只是工商注册和变更登记的摆设。一些国有改制后的股份制房地产企业在改制后一两年后之所以“旧问题没解决，新问题纷纷出现”，不仅仅是员工的思想观念和行为方式跟不上机制的发展，更主要的是企业法人治理结构不完善，主要表现在：（1）《公司章程》不规范，与实际不符合，没有进行及时地、适宜地修订；（2）缺乏与《公司章程》相配套的“细则”或“规则”，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》等。（3）没有“预防性”的配套制度，如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易与股权证管理办法》等，一旦出现了关联交易、辞职退股、私下交易等行为，再采取措施，不可避免的有“对人”的嫌疑，会造成管理工作的被动。同样，民营企业也存在法人治理结构不完善的情况，比如“一股独大”，期权设计不合理等。法人治理结构是企业管理最基础、最核心、最敏感的问题。法人治理结构不完善，就意味着企业存在先天不足，就像“畸形儿”。

三、组织机构设计不合理

组织有两个基本含义，其一是有一定目的、结构，互相协作并与外界相联系的人群集体。第二个含义是组织工作。组织机构设计不合理主要表现在：

（1）过于简单化。许多房地产企业以为组织机构设计就是“画一个组织机构图”。实际上，组织机构设计还包括明确企业的基本战略和核心能力，明确部门使命与职责、岗位设置和职责及人员编制，建立清晰的权力体系，明确组织决策和冲突解决的规划或制度，建立各部门、各关键责任人的考核与激励机制，梳理公司基本业务流程和管理流程，并建立公司的内部协调和控制体系。（2）过于理想化。部门设置或者过多，人为地增加了工作关系的复杂性；或者过于“模块化”，与业务流程不符，缺乏监督和约束机制。其实，房地产企业与其他行业有很大的不同性，很多情形下是一人多岗、一岗多人、因人设岗，甚至因为某人的特长、社会关系和能力大小而调整部门职责。因此，理论化的、理想化的、套用的并不适用于房地产企业，甚至起到阻滞作用。只有个性化的、度身定做的、权变的才是最适宜、最有效的。（3）职权规定不充分，甚至是只有职责没有权限。在起草职权时，往往是“自己写自己的”。没有会商、没有统筹的职权设计，重复、漏项是在所难免的。没有职权规定时还有自觉，有了职权规定后，反而有了推诿或争权的依据。于是，扯皮、推诿不断，总经理成了“灭火队员”和“不断开会和协调的机器”。

（4）职权规定不合理。如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是管理问题。

（5）职权接口不明确。开发企业的业务流程比较复杂，需要40多个岗位、90多项工作，彼此交叉联系。明确职责接口非常重要。负责工作饱和度不均，就会导致忙的忙死、闲的闲死，好事抢着干、许多事又没人干！

（6）没有支持性的配套规定和协调控制体系，如《组织规程》、《会议制度》、《请示规程》等。于是，组织机构设计成了“光杆司令”；于是，违反组织原则、缺乏基本常识的做法就会司空见惯。

四、管理制度不健全

管理制度是企业管理“法治”的具体表现形式，是组织工作的依据。在多年的咨询工作中，企业管理制度不健全是最普遍、最突出的问题。具体体现在：（1）制度的全面性差，覆盖率低

根据企业规模的大小和项目的多少，房地产开发企业中，相对独立的工作流程有80-150个。大多数中小型房地产企业管理制度的数量不过二、三十个，覆盖率不到25％。这就意味着存在75％的管理漏洞，75％的工作“无法可依”。而已有的管理制度也几乎都是行政类的管理制度，涉及到业务流程的管理制度几乎没有。（2）制度的适宜性差

一些企业的制度是主控部门或主控人起草的。在起草的过程中，主控部门或主控人与其他部门没有协商，怎么有利于自己怎么写。在颁布前，审批人也没有组织有接口关系的其他部门和人员进行会审，就颁布施行了。这就导致其他部门难以执行。另外，许多制度本身与实际不符，也会导致无法执行。（3）制度的完整性差

与法律类似，制度一般包括目的、适用范围、职责分配、流程、奖惩措施、相关文件、记录等。因为企业中管理制度的起草人几乎不懂“法理”，对制度学没有研究，不知道制度的基本构成，最关键的“流程描述”和“奖惩措施”没有。没有“奖惩措施”，就可以执行，也可以不执行。这样的制度，即使有又有何用？（4）制度繁简无度

因为企业内部缺乏《制度学》专业人员，绝大多数企业在制度的繁简度上把握不好。有的制度过于复杂，有的制度又过于简单。总的来说，制度繁总比简好，而恰恰许多企业的制度简多繁少。

（5）制度的时效性差

翻阅一些企业的管理制度，许多都是一两年前、甚至是三、四年前的，时效性极差，可以说早就失效了，但既不宣布作废，又没有修改。其实，制度和法律一样，均具有较强的时效性。因为企业内外部环境是不断变化的，制度必须随着环境的变化而变化。也就是说，制度应该是动态的。但是，制度又不能经常变，否则就缺乏严肃性和延续性，还要保持一定的静态性。最佳的状态是：静态中保持动态，动态中保持静态，动静结合。最好是每年修改两次。（6）制度的预见性差

管理制度不仅仅是对现存问题的规范和纠正，更应是对将来可能发生的问题的规避和预防。鉴于同业企业之间只交流“经验”，不交流“教训”，鉴于兰德有200多家房企的丰富咨询经验，GMS管理模式贯彻以预防为主原则：通过制度创新使企业规避和预防将来可能发生的、可能给企业造成损失的问题，防止企业犯其他企业已经犯过的“同样的错误”。

五、制度执行不到位

对于企业来说，比制度本身问题还要大的问题是执行问题。“不是没有制度，而是不执行；现有的制度就不执行，再建立更多的制度又有什么用！”几乎所有企业的管理者都有同样的困惑和无奈。房地产开发企业在制度执行方面存在的主要问题有：（1）执行松紧无度

一些企业管理者在推行制度时往往前松后紧，或者时松时紧。事实上，管理是一种过程，需要持续不断、坚持不懈地推进才能见效。（2）执行力差

制度执行力差的原因较多，主要有：

1）制度本身无法执行：制度的规定与实际不符，或者脱离实际情况，与其他制度之间存在矛盾，没有对预见情形的规定或预见情形与实际情形不符等，即制度本身存在全面性、体系化、适宜性的问题，会导致不执行。

2）领导带头不执行：制度颁布后，领导要求其他人执行，自己不执行，久而久之，上尤下效，大家都不执行了，又回到了“人治”。

3）忽略过程、只重结果而导致的不执行：因为制度本身有问题，如果执行的话，要这个审核、那个签字，很麻烦；不执行，只要是结果一样，领导会同样高兴，甚至会表扬“干得好”。久而久之，大家都忽略了过程，只追求结果。事实上，过程是结果的必需，结果是过程的必然。没有事前和事中控制的过程，不会导致有好的结果。即使是有好的结果，可能也是偶然的、个别的。而一旦没有好的结果，再追溯原因，就已经晚了——因为从领导到员工已经养成了不要过程、只要结果的执行习惯。

4）执行成本高于不执行成本：许多制度没有奖惩措施——执行的好，没什么奖励；执行的不好，也没什么惩罚——执行和不执行的成本都是零。即使是有奖惩措施，执行成本高于不执行成本，也会导致不执行。这在国有企业比较普遍。

5）制度面前不平等所导致的不执行：在绝大多数企业，在制度面前，除了领导可以“理所当然”地不执行外，许多高层副职在违反了制度后，领导往往对他们“网开一面”；中层人员在违反了制度后，领导和分管副总往往以“有情可原”而不追究责任；对有的员工，因为人情关系等原因，可以“下不为例”„„久而久之，口子越开越大，进而导致制度的“大面积塌方”。

6）缺乏监督而导致的不执行：任何制度都需要监督，而且是全面的监督，包括指导本身的监督（制度管理）、企业内部制度管理部门的内部监督、作为“第三方”的常年管理顾问或管理咨询公司的外部监督，以及法律法规监督。任何一方面的监督缺失，都会导致不执行。7）信息衰减的必然性而导致的执行衰减：企业规模越大，管理层级就越多；管理层级越多，信息链就越长；信息链越长，信息衰减量就越大，甚至就会发生信息变异。信息衰减是必然的，也是制度执行不力的唯一一种客观存在。（3）忽略制度推行的反作用力

对于企业的绝大多数人员而言，他们都是现有制度和既得利益的享受者，不希望管理规范。因此在推行制度初期，他们对管理制度有着本能的抵触和恐慌，会表现出一定的反作用力。有时，这种反作用力会惊人地大，甚至能将制度推行者“扳倒”。因此，企业管理者在推行制度前，一定要考虑周全；在决定推行后，推行力一定要大于反作用力。

六、企业管理方法不当

“我看了不少管理方面的书，我也学了MBA，为什么管理还是没有起色呢？”一些企业的管理者往往有这样的疑问。那么我们问：您看的什么书，MBA学的什么课程？是不是学的是与房地产不沾边的管理理论，看的是研究HP、GE、IBM的书？而管理理论与管理实践有多大距离，自己的企业规模与HP、GE、IBM们又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最优秀的企业。这些企业很大，我们企业很小，和他们相比，他们是骆驼，我们充其量是兔子，甚至是一只小鸟。他们所谈的是管理骆驼的方法，这和我们养活兔子的方法没有多少共同点。用管理骆驼的方法来管理兔子，恐怕有很多问题。

骆驼前进需要稳健，因为它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨国企业谈战略管理、谈市场份额，谈沟通。牵兔子，要求快速奔跑，速度是关键，因为重速度、求利润，才是小企业的生存方法。牵兔子的方法是让兔子撒腿快跑。这就是绝大多数管理书籍总给人远水难解近渴的原因。中国企业不是需要Good to Great，而是需要从Zero到生存，从生存到Development的问题——边扣扳机边瞄准！

七、缺乏企业文化

“文化品牌力”是企业综合竞争力的重要“分力”之一，是企业竞争的最高阶段。企业文化是企业成功发展的促进剂，能提高制度的“执行力”。同时，企业文化又能起到制度所无法起到的“软作用”。因为企业文化能极大地提升全体员工的企业认同感和责任心，增强凝聚力和团队合作精神。

因为房地产企业一般成立时间较短，规模较小，还没有形成多少企业文化。另外，因为许多企业“家族式”、“江湖式”管理的色彩太浓，有“不阳光”的开发行为；许多企业的管理者“不良嗜好”较多，因此没有多少企业文化可以认同。因此，除了部分上市公司和明星企业外，缺乏企业文化成了当今业界绝大多数企业的通病。

八、没有管理费用预算

几乎所有的房地产上市公司和明星企业在编制预算时，都有管理费用专项预算，少者一、二百万，多者上千万。而绝大多数中小房地产企业，几乎没有管理改进计划，更没有管理费用预算——每年做哪些方面的管理改进，花多少钱，找什么管理咨询公司等都是空白。这不能不说是企业管理者的悲哀，更是行业的悲哀。

九、无视企业管理问题

无视问题可以说是业界企业的普遍现象。许多董事长们在经过艰苦创业、取得了一定成绩后，热衷于 “商而优则仕”，喜欢听奉承话，越来越自负，盲目自信而无视管理问题的存在。许多职业总经理们认为“我承认管理有问题，不就等于承认自己管理能力低吗”，于是就有意无意地掩盖问题，短期的打工思想使其只报喜不报忧。对于一般管理者来说，因为他们既是管理问题的“受害者”，又是管理问题的“受益者”，虽然知道问题所在，而且有切肤之痛，但担心“得罪人，领导听不进去”，因此往往奉行“好好主义”也无视问题的存在。

其实，所有企业都存在管理问题，有的企业甚至是比较严重，只不过多年的“好日子”掩盖了房地产企业的管理问题，使我们“无视问题”。而无视问题就是最大的管理问题。