我国旅游地产行业政策环境及运行状况分析

第一篇：我国旅游地产行业政策环境及运行状况分析

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我国旅游地产行业政策环境及运行状况分析

旅游地产行业相关政策分析

（一）房地产行业政策动态分析

1、确立政策利好基调

2015年3月5日，李克强总理在政府工作报告中指出，2015年要稳定住房市场消费，鼓励、支持自住型和改善型住房需求，促进房地产住房政策的平稳健康发展。同时，政府报告中还指出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任。此外，首次提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举”，把一些存量房转为公租房和安置房。

2、不动产登记工作推进

自2014年年底，国务院发布《不动产登记暂行条例》后，不动产登记工作不断推进。2015年1月21日，国土资源部办公厅发布《2015年不动产统一登记工作计划安排》；3月1日起条例正式启动，全国不动产登记工作大范围展开；3月26日，国务院法制办网站公布《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》共8章137条，对于登记程序、类型、办理及不动产登记资料的查询保护和利用等进行了详细规定。

3、相关财税政策分析（1）央行降准降息

继2014年11月底，央行进行非对称降息后，2015年2月4日央行下调了金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2月28日，央行宣布降息——自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点并扩大存款利率浮动区间；2015年4月20日起，央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；2015年5月10日，央行年内再度宣布降息，决定自5月11日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。至此央行2015年已进行了两次降准、两次降息。

（2）“3.30”房贷新政

2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》明确，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居

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住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

（3）“3.30”住房营业税5改2 2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（二）旅游业主要政策分析 1、2013年休闲纲要与旅游法推出，旅游政策环境空前利好

2013年2月18日，国务院办公厅正式面向社会发布《国民旅游休闲纲要（2013-2020）》，2013年4月25日，第十二届全国人大常委会第二次会议表决通过了《中华人民共和国旅游法》，并于10月1日正式实施。

这两个事件是中国旅游和休闲发展历程中重要的标志，具有重要的历史意义。

2、国务院印发《关于促进旅游业改革发展的若干意见》

2014年8月9日，国务院印发了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（以下简称《意见》），部署进一步促进旅游业改革发展，提出到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。

《意见》明确了今后一个时期旅游改革发展的重点任务。一是增强旅游发展动力。深化旅游改革，推动区域旅游一体化，大力拓展入境旅游市场，增强旅游发展动力；二是拓展旅游发展空间。积极发展休闲度假旅游，大力发展乡村旅游，创新文化旅游产品，积极开展研学旅行，大力发展老年旅游，扩大旅游购物消费，拓展旅游发展空间；三是优化旅游发展环境。完善旅游交通服务，保障旅游安全，加强市场诚信建设，规范景区门票价格，优化旅游发展环境。

3、国办发布推进旅游业改革发展任务分解表

2015年1月21日，国务院办公厅正式发布《〈国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见〉任务分解表》，就《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》落实过程中各部门的主要任务进一步进行分解。

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《任务分解表》出台后，各部门的分工总共达到了67项，除地方事权外，涉及中央部门的任务基本上都进行了分解，将更有助于充分发挥部门职能，迅速形成部门合力，突出重点，形成突破，切实推动《若干意见》的贯彻落实。

4、《景区最大承载量核定导则》实施

2015年4月1日起，由国家旅游局制定的《景区最大承载量核定导则》正式实施。新版导则中首次明确了“最大承载量”的计算方法，并要求各大景区核算出各自的游客最大承载量，制定相关游客流量控制预案。《导则》的出台为景区客流监控制定了国标。

5、《游客不文明行为记录管理暂行办法》施行

2015年4月6日，《游客不文明行为记录管理暂行办法》由国家旅游局公布并正式施行。根据这一办法，省级旅游主管部门建立本行政区域的游客不文明行为记录。国务院旅游主管部门建立全国游客不文明行为记录。游客不文明行为记录信息保存期限为一至两年，期限自信息核实之日算起。

6、《导游领队引导文明旅游规范》发布

2015年4月24日，国家旅游局正式发布《导游领队引导文明旅游规范》，对导游领队引导文明旅游的内容进行了详尽规定，包括如何引导游客支付小费、如何野外如厕、提醒旅游者不在酒店禁烟区域抽烟等。

7、三部门发布《关于治理规范旅游市场秩序的通知》

针对旅游市场秩序中存在的欺行霸市、虚假广告、价格欺诈、非法经营、欺客宰客、强迫消费等突出问题，国家旅游局、公安部、工商总局三部门于2015年5月19日联合印发了《关于治理规范旅游市场秩序的通知》，把整治“不合理低价”、违法“一日游”等扰乱旅游市场秩序的行为，作为2015年整治旅游市场乱象的突破口和切入点，并将在京联合召开全国电视电话会，对治理规范旅游市场秩序工作进行全面动员和部署。

我国旅游地产业运行状况

中投顾问在《2016-2020年中国旅游地产业深度分析及发展规划咨询建议报告》中指出，我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。

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截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，2013年底，该数据已经刷新至5299个，到2014年该数据增至7965个。

图表 2005-2014年中国旅游地产项目数量

数据来源：国家统计局

旅游地产的发展几乎在全国是遍地开花。在2014年，国内旅游地产供应增长快速，市场步入红海竞争阶段，项目布局遍地开花，竞争格局更加复杂多变，海南、长三角、环渤海成为旅游地产最为集中的三个区域。2014年，有5324家企业涉足旅游地产，稀缺自然资源的抢夺成为行业发展焦点。图表 2012-2014年中国旅游地产开发企业数量

数据来源：国家统计局

2014年，西南地区旅游地产受制于政策影响，销售相对停滞，但仍在发展中。西南地区的昆明、版纳、贵阳、成都等城市共有864个相关项目，新增项目复合程度低，公寓产品仍是主流。度假需求为最主要的置业目的，45%置业者的目的都为度假，100万以下的低总价产品最受欢迎。2014年全国有3198个滨湖项目，滨湖项目分布更加广泛，长三角和西南地区相对集中。截至2014年底，我国共有1415个滨海旅游地

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产项目，占旅游地产项目总数的17.77%，开发面积大482764.7亩。同时，古镇旅游地产项目494个，相关项目处于快速发展期；古镇的功能更加多元，孵化园成为新的功能亮点，而古镇旅游智慧化升级，互联网成为运营创新点。

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第二篇：我国社会保障基金运行状况分析

我国社会保障基金投资运行状况分析报告

2013年6月12日

内容提要

完善的社会保障制度是我国经济体制改革能够得以不断深化的保障，但由于历史和制度上的一些原因，我国社保制度还没有完全建立起来，保障水平还不能满足社会发展的要求。突出表现为社会保障的覆盖面不够广泛，社保基金的缺口不断增大。近些年来社保基金保值增值问题引起诸多学者研究，大多数观点认为,为了解决这一问题:一方面要不断推进社会保障制度改革，另一方面要利用社保基金进行投资，保证其保值增值。这也是我国经济发展过程中亟待解决的问题。本文首先明确了社保基金的概念以及主要作用，然后分析了现阶段我国社保基金现状以及所面临的保值增值的问题，最后对我国社会保障基金如何投资以及投资中应该注意的问题做了浅显的分析。由于时间能力所限本文深度上有所欠缺，但是仍然希望能为我国社保基金的投资以保值增值提供一些可以参考借鉴的建议。

关键词：社保基金；保值增值；投资组合；风险性

目录

引言........................................................................1 1.研究背景..................................................................1 2.研究目的..................................................................2 一.社保基金基本概述.........................................................3 1.概念及意义................................................................3 2.发展历程..................................................................3 3.作用......................................................................3 4.投资运营原则..............................................................4(1)安全性原则............................................................4(2)收益性原则............................................................4(3)流动性原则............................................................4(4)社会性原则............................................................4 二.中国社保基金管理现状.....................................................5 1.中国社会保障基金..........................................................5 2.资金来源..................................................................5 3.我国社保基金的发展状况....................................................5 4.我国社保基金投资管理现状..................................................6(1)运作管理机制..........................................................6(2)社保基金的投资范围及投资结构..........................................7(3)社保基金投资收益分析..................................................8 5.社保基金投资管理中存在问题................................................8(1)抗风险能力较差，投资效率较低..........................................8(2)缺乏量化指标..........................................................8(3)投资工具较少，投资渠道单一............................................8(4)信息披露制度不健全....................................................8 三．社保基金的管理..........................................................9 1.对于社保基金的保值，要加强监管规避风险....................................9（1）建立独立的专业监管机构..............................................9（2）建立完善的信息披露制度..............................................9（3）必须把安全性作为第一位的投资原则....................................9（4）加强法制规范.......................................................11 2.对于社保基金的增值，要依靠资本市场进行多元化投资.........................11（1）拓宽海外投资渠道...................................................11（2）参与金融衍生品投资.................................................11（3）大型基础设施建设投资和长期股权投资.................................11（4）挖掘证券市场潜力品种...............................................11 3.培养社保基金优秀的管理人才...............................................12 四．概括总结...............................................................13 参考文献：.................................................................14

我国社会保障基金投资运行状况分析

引言

1.研究背景

社会保障基金的投资运作对于一个国家社会保障制度的建设乃至经济的发展都具有非常重要的作用，对于我国这样一个人口压力巨大的发展中国家来说社会保障基金如何在保证基金安全的前提下实现增值一直以来是一个严峻的问题。长期以来，我国的社会保障资金只被允许投资于国债和银行存款，实行简单的资产管理，虽然风险比较小，但是收益率也差强人意。相关规定的存在严重制约了社保资金的投资渠道，不能满足社保资金保值、增值的要求，无法抵御通货膨带来的贬值损失和化解我国人口老年化带来的资金支出增长压力。随着社保体制改革的进行，我国正形成不同类型的社会保障基金，其基金余额也在逐渐增多。据世界银行预测，中国社保基金总额到2030年可达1．8万亿美元，成为世界第三大社保基金。各类社保基金有着通过资本市场投资以实现保值、增值的要求，而资本市场也需要社保基金等机构投资者来稳定并支持金融经济发展。2001年7月，作为我国社会保障资金组成之一的全国社保基金作为战略投资者参与了中国石化的配售拉开了社保基金入市的序幕。2003年6月，全国社保基金开始在二级市场上购买股票和债券，同时参与一级市场的新股和可转换公司债券的申购，这标志着社保基金开始了大规模、多层次的资本市场运作。

我国社保基金可以分为独立的两部分资金，它们分别在两个不同的法律环境下运转着，一个是游离于基本社保制度之外的300多亿的“全国社保基金”，这部分资金的投资运转有法可依，独立运行，具有单独的《暂行办法》，资产分布依法多元化持有并已进入股市；另一个是各地节余和沉淀下来的缴费收入余额，大约有1600多亿，这部分资金在管理上和投资上无章可循。按照《暂行办法》的规定，全国社保基金在管理及投资运作方面做出了很多的探索并且取得了一定的成就。投资领域方面在原有投资于国债和银行存款的基础上，从2003年6月通过委托基金公司理财的方式开始投资于国内资本市场，近两年的投资收益率在2％一3％之间但是这还不能满足我国庞大的社保基金支出。如何进一步拓宽投资渠道，合理分配资金，使社保基金取得更大的投资收益是需要我们去解决的一个重要的问题。与此同时，应该将多大份额的社保基金投资于股市才能够产生最大的效益、如何加强对其投 资的监管这些问题是亟待我们研究解决的。

2.研究目的

本文希望通过自己有限的知识水平以及相关资料的查阅能够对社保基金基本概念和内涵有所了解，阐述分析现阶段下社保基金的保值增值中存在的一些问题以此来提出自己关于社保基金如何保证安全性的情况下尽可能实现收益的一些建议，希望能对日后社保基金的运营能有一定的借鉴作用。

一.社保基金基本概述

1.概念及意义

社会保障基金，是国家依法筹集并用于保障国民基本生活和增进国民福利的专项资金，它是社会保障制度的物质基础。社会保障基金的构成源于社会保障制度各构成部分形成的基金，其来源主要包括：中央财政预算拨款；中央财政拨入彩票公益金；国有股减持或转持划入资金或股权资产；经国务院批准的以其他方式筹集的资金；投资收益等。按不同的项目分为社会保险基金、社会救助基金、社会福利基金和社会优抚基金等。如果对社会保障制度进行抽象，可以发现它是一种收入再分配机制。社会保障基金在形态上可以划分为三部分：一部分以个人消费基金的形态，被分配或支付给受保障的社会成员；一部分以社会消费基金的形态，体现在社会保障服务设施上；一部分则以后备基金的形态被储存起来，并最终用于社会保障事业。社会保障基金在性质上属于社会公共基金，其意义不仅在于支撑着整个社会保障制度，而且在于对收入分配进行有效调节，进而对社会经济的发展起协调作用。

2.发展历程

以政府介入的程度或制度化作为依据，社会保障在人类社会发展史上的发展实践可以划分为以下三个阶段：一是慈善事业时代或前社会保障阶段。慈善事业时代从不同国家出现自发的、临时性的救灾济贫活动算起，到国家以立法的形式介入社会保障活动时为止。二是济贫制度的形成与发展阶段。国家通过立法的形式来介入济贫事务，是社会保障发展史上的一个重要里程碑，这个里程碑以1601年英国颁布《济贫法》为标志。慈善事业时代是社会保障的起源，济贫制度的确立是社会保障由非制度化向制度化发展的一个过渡，它们均以非制度性和非权力性为特点，是社会保障发展进程的初级阶段。三是现代社会保障阶段，又可以分为现代社会保障制度产生阶段、发展阶段与成熟阶段。现代社会保障制度以19世纪80年代德国制定并实施有关社会保险法令为起始标志。

3.作用

各国及许多国际组织对社会保障的理解与侧重点有所不同，但对以下观点达成了共识：社会保障权是公民的一项基本权利，社会保障本身似乎就包含了社会保障权的含义。它已 成为人权概念的重要构成内容，是现代文明国家的标志之一。

社保基金的存在可为市场经济的正常运行提供良好的社会环境和保证条件。在市场经济条件下建立和完善社会保障制度，通过收入再分配兼顾到社会公平，能起到维护社会稳定和安全的作用，为改革和发展提供保证。同时，社会保障制度可以分散劳动者可能遇到的各种风险，也是对市场经济缺陷的一种弥补。此外，在市场经济条件下，劳动力作为主要的生产要素，需要在不同地区、不同所有制的企业合理流动，如果没有社会化的社会保障制度为劳动者提供养老、医疗、失业等保障，劳动力就无法流动，劳动力资源的合理配置就难以实现。建立和完善社会保障体系，有利于保证劳动力平等进入市场，参加竞争，使劳动力资源得到充分开发和合理利用，以维护经济更快更好地发展。

4.投资运营原则

所有的投资都应遵循四个原则，即安全性原则、收益性原则、流动性原则和社会性原则，社会保障基金投资运营也不例外。

(1)安全性原则。社会保障基金投资运营的安全性原则是指社会保障基金投资不能承担过高的风险，必须保证投资的本金能够按期收回，并取得一定的投资收益。这是由社会保障基金的经济属性及其基本职能所决定的。社会保障基金是老百姓的“活命钱”，如果社会保障基金投资运营不讲求安全性，一旦保险事故发生，就无力支付社会保障金，从而影响被保险人的基本生活，甚至影响整个社会的稳定。

(2)收益性原则。社会保障基金收益性原则是指在符合安全性原则的前提下，尽可能的取得比较高的投资收益率，为了保证收益目标的实现，许多国家都规定了投资的最低收益率，又称安全收益率。基金安全收益率，可以由国家社会保障基金管理机构会同基金管理公司确定一个合适的投资收益率，该投资收益率可以考虑比照所有基金的平均收益率制定(如不能低于所有基金平均收益率的70%或者硬性规定一个具体的最低收益率指标，瑞士养老基金的投资名义收益率就不能低于4%)。

(3)流动性原则。是指社会保障基金投资所形成的资产在不发生价值损失的前提下，可以随时转变为现金，以满足支付的需要。有时社会保障因财务上随时支付的需要，急需把以前投资所形成的资产变卖成现金，这就要求社会保障基金在投资时考虑资产的变现性，不能一味的追求收益性，而不顾流动性。如果为追求较高的投资收益率而使得社会保障基金固定某些资产，无法脱手变现，就无法满足财务上随时支付的需要，甚至会酿成社会保障基金支付的危机。

(4)社会性原则。社会保障基金投资的社会性原则是指，社会保障基的投资必须与政府 的政策目标相一致，根据国家的社会发展战略来确定社会保障基金的投资项目。社会保障基金的投资不能只讲求经济效益，不顾投资的社会效益，而应该将投资的经济效益和社会效益兼顾起来，并以社会效益好为前提。

二.中国社保基金管理现状

1.中国社会保障基金

2000年政府设立“全国社会保障基金”，同时设立“全国社会保障基金理事会”，负责管理运营全国社会保障基金。2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议通过的《中华人民共和国社会保险法》第七十一条规定：国家设立全国社会保障基金，由中央财政预算拨款以及国务院批准的其他方式筹集的资金构成，用于社会保障支出的补充、调剂。全国社会保障基金由全国社会保障基金管理运营机构负责管理运营，在保证安全的前提下实现保值增值。

2.资金来源

我国社会保障基金是中央政府集中的社会保障资金，是国家重要的战略储备，主要用于弥补我国人口老龄化高峰时期的社会保障需要。我国社保基金来源于中央预算拨款、国有股减持或转持划入资金、发行各类彩票划拨的一部分资金、投资收益，按规定比例投资于有固定收益的各类债券和存款、股票、实业等。

3.我国社保基金的发展状况 目前，我国社会保险基金分为养老保险基金、失业保险基金、医疗保险基金、工伤保险基金和生育保险基金等。2000年以来，我国社会保险基金规模发展迅速。2011年，全国城镇职工基本养老保险、城镇基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险的参保人数分别达到2.84亿人、4.73亿人、1.43亿人、1.77亿人、1.39亿人。2011年城镇5项社会保险总收入、总支出和累计结余规模分别达到2.4万亿元、1.81万亿元和2.9万亿元，分别比2001增长6.7倍、5.5倍和16.8倍。

我国社保基金收入情况

这一方面表明了我国社会保障能力在增强，覆盖范围在扩大，当然如此大规模的收支跟结余也给社保基金的风险控制及管理提出了出了更高的要求。

4.我国社保基金投资管理现状

(1)运作管理机制

我国现行的社保基金监管制度是以行政监督为核心，审计监督和社会监督为补充的三位一体的社保基金监管模式。基金监管主体是政府，主要负责制定社保基金征收、投资运营和支付环节的相关政策、法规，并且监督以上政策法规的实施。基金监管的客体是社会保障经办机构——社保事业管理局和基金管理人——投资公司。

我国的社保基金投资运营过包括社保基金会直接运作和社保基金会委托基金投资管理人运作，即直接投资与委托投资两种方式。截止2008年7月，我国社保基金投资管理人为11家。(2)社保基金的投资范围及投资结构

依据《全国社会保障基金投资管理暂行办法》规定，全国社保基金的投资范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具。包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资等级以上的企业债、金融债等有价证券。其中银行存款和国债投资的比例不得低于50%，且银行存款不得低于10%。在我国社保基金的投资中，银行存款跟国债占了很大一部分。

全国社保基金历年投资收益表

7(3)社保基金投资收益分析

从2000年到2007年，除了200年外，全国社保基金的投资收益额逐年增加，2007年达到顶峰。2004年的收益下降与与当年的股市低迷有很大关系，2008年受次贷危机影响，2008年出现巨大亏损。2010年到2011年，收益额又出现明显减少。

从中分析可知，社保基金收益率与通货膨胀率有很大关系，通货膨胀率的升高会导致收益率的减少。

5.社保基金投资管理中存在问题

(1)抗风险能力较差，投资效率较低

全国社会基金保障基金的投资领域涉及股票、债券、实业跟信托投资，得益于2006至2007年的大牛市，全国社保基金自成立以来年均投资收益率为8.29%，这反映了社保基金收益较多的依赖于资本市场。长期以来，相关管理机构盲目追求高回报率，忽略投资风险，导致投资收益率不稳定。2001至2003年我国社保基金收益率维持在2%左右，而受2008年次贷危机影响，收益率仅为为-6.79%。

2008年中国人民银行批准社保基金可以进行海外投资，社保基金的投资风险不仅来自国内投资市场，也面临国外投资市场风险。(2)缺乏量化指标

社保基金给出的口号是“保值增值”，这个目标相对模糊，缺少具体的衡量标准，这也导致对社保基金的投资收益率要求模糊，致使其不稳定。，社保基金投资的风险管理以经验为主，缺乏量化的衡量。(3)投资工具较少，投资渠道单一

我国社保基金投资渠道单一，这也正是导致收益率较低的原因之一。上面分析提到，我国的社保基金投资工具主要还是银行存款和国债，投资组合失衡。由于银行存款和国债利率较低，受通货膨胀影响，使的投资收益较低。由于我国证券市场发展还不完善，金融工具还不丰富，而全国社保基金又有严格的投资品种限制，这也使得社保基金投资收益不高。

(4)信息披露制度不健全

我国2011年颁布的《社会保险法》规定社会保险经办机构和全国社会保障基金应当定期向社会公布收支、管理和投资运营情况。但实际中披露的信息有限，披露能容不够细化，信息需求者无法全面了解社保基金的净资产变动，预算执行等请款，不利于有效监督和使用者的分析与使用。

三．社保基金的管理

社保基金的保值增值不仅是社会保障的重要组成部分，还是增加基金支撑能力的重要措施，与每个人的切身利益息息相关，必须要引起我们的重视。

1.对于社保基金的保值，要加强监管规避风险

（1）建立独立的专业监管机构。这些社保基金监管机构要定期向社会公布资金的筹集和运用情况，随时接受社会公众的检查；同时要充分发挥新闻媒体对社保基金的监督作用，提高透明度，严防社保基金以任何名义被挪用。

（2）建立完善的信息披露制度。透明社保基金的运营和管理过程，让公众随时了解社保基金的收支、投资、盈亏状况。

（3）必须把安全性作为第一位的投资原则。这要求低风险的投资如国债必须占有一定比例；高风险的投资如股票必须被限定在一定范围内；对于风险资产应分散投资，加强风险投资组合以降低风险。

如何才能实现既定期望收益率下风险最小或者既定风险下期望收益最大的目标？我们采用马柯维茨的“期望收益率－方差投资组合模型”来解决投资方案的确定和选择问题。

（一）无差异曲线

投资者在进行投资决策之前都会衡量自己对风险收益的偏好程度，这就需要利用无差异曲线了。一条无差异曲线代表能提供给投资者相同效用量的一系列风险和预期收益的组合。在同一条无差异曲线上的组合对于投资者来说是无差异的。其中横轴表示用标准差所测度的风险，纵轴表示用预期收益率测度的收益（见图1）。

（二）有效市场边界

每一投资者都拥有一组无差异曲线图形来表示他对预期收益率和标准差的偏好。这意味着投资者将对每一可能的组合确定预期收益率和标准差。从无差异曲线我们还可以看出一个投资者的风险厌恶程度，高度风险厌恶者的无差异曲线更陡峭一些，轻微风险厌恶者的无差异曲线就比较平缓一些（见图2）。这是因为要让高度风险厌恶者再多承担一单位的风险时，他要求收益的增加要大于轻微风险厌恶者的要求。

高度风险厌恶 中等风险厌恶 轻微风险厌恶 图2 风险规避程度不同的投资者的无差异曲线 无差异曲线可以算是投资者对自己风险收益的主观偏好，用来评价各种资产组合的收益和风险，而有效市场边界就是投资者评价的客体。

图3中的阴影部分就是所有可能的证券组合，就是可行集。一个投资者选择他的最优组合时将从下列组合中进行：

1）对每一水平的风险，该组合提供最大的预期收益； 2）对每一水平的预期收益，该组合能提供最小的风险。

满足这两个条件的组合被称为有效集，也叫有效市场边界。从图中可以看出A点具有 最小的标准差，也就是在可行集中A点的风险最小，B点的预期收益最高，夹在A、B两点中间的边界部分就是有效市场边，也就是说投资者仅仅考虑这个子集就可以了，而不必考虑其它组合，因为只有在有效市场边界上才满足以上两个条件。

（三）最优投资组合的选择

投资者可以借助有效市场边界和无差异曲线来进行最优投资组合的选择。如图4，在同一坐标系上画出投资者的无差异曲线和有效市场边界，最优投资组合就是无差异曲线与有效市场边界的切点。根据无差异曲线与有效市场边界的切点P，我们找到了最佳组合点。

（4）加强法制规范。严格执行现有的关于社保基金管理的法律法规，加大检查和查处力度，同时依据实际情况制定新法规，不断完善法律体系。

2.对于社保基金的增值，要依靠资本市场进行多元化投资

只有拓宽社保基金投资渠道并进行有效投资，才能做到基金的保值增值。考虑到我国证券市场尚不成熟，因此，可以在政策允许范围内逐步提高风险投资比率。

（1）拓宽海外投资渠道。我们可以拿出一部分社保资金由国际投资经验和业绩稳健的国际专业投资公司来管理和运作，或者可以投资海外项目。

（2）参与金融衍生品投资。社保基金可以参与开发资本市场具有潜力投资品种和金融衍生工具，如信托产品、优质理财产品等。现有的信托产品普遍具有收益率高、资金运作目的清晰、收益有保障的特点, 蕴涵着较高的投资价值。从收益性来看, 目前信托产品的收益性远远高于同期限的其他投资产品；从安全性看, 按新法规发售的信托产品都采取了各种措施控制风险, 包括财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险、银行信誉及信托公司自身信誉等。投资渠道越多，投资组合分散风险的能力便越强，社保基金保值增值能力也就越强。

（3）大型基础设施建设投资和长期股权投资。我国社保基金积累了大量资金，可以将一定比例投入到盈利前景好的大型基础设施建设项目之中。此外，2008年以来，全国社保基金在长期股权投资领域取得突破，一方面争取到国家开发银行与中国农业银行战略投资者的身份，另一方面还争取到了全国社保基金权益10%可用于投资股权投资基金的政策。（4）挖掘证券市场潜力品种。根据国外社保基金投资运营的经验, 社保基金的投资运营与保值增值与一国资本市场的发展状况是分不开的, 资本市场越成熟, 投资渠道越多, 社保基金的保值增值能力就越强。如果说一直以来我国社保基金不能保值增值是与我国资本发展还不成熟、投资渠道不畅有关的话, 随着我国资本市场的不断发展, 我国社保基金完全可以投资于资本市场进行保值增值。我国证券市场逐步出现了一些具备长期投资价值、市场容量较大的投资品种, 特别是B 股市场中某些品种已经出现了约10 倍市赢率的股票,A 股市场也出现了不少15 倍以下市赢率的公司, 而这些股票中不乏每年持续分红率较高的品种,中国证券市场正逐步走向成熟, 价值型投资逐渐主导市场, 只要经过仔细研究, 我们可以筛选出一些具备长期投资价值品种进行长期投资, 以分享中国经济成长的成果。

3.培养社保基金优秀的管理人才

尽管各种对策为实现社保基金的保值增值提供了合理化建议，但最终进行投资操作的是人。只有培养品德高尚，乐于奉献，同时具有良好资金管理经验的人才，才能保证社保资金的安全性与收益性，从而促进社会和谐健康发展。

综上，我国社保基金保值增值任务任重而道远，在运营过程中，应时刻谨记“安全第一，兼顾收益”原则，努力寻求“高安全性，低风险性”的投资组合，在确保社保基金保值的基础上增值。

四．概括总结

从2000年8月开始，社保基金已经走过13个年头，这13年中我国社保基金经历了最初只能投资于国债以及存于银行的阶段，后来开始被允许进入股市，现在来看社保基金的投资渠道趋于多样化。在社保基金投资过程中我们应当始终记住社保基金最重要的是安全性，其次才是保值增值的任务，安全性不存在，一切将不复存在。但是现在面对通货膨胀的压力社会保障基金需要更大的收益率。社会保障基金如果要实现更大的投资收益必须加大对资本市场的投资比例，虽然投资的风险有所上升，但是面对日益增大的支付压力，社会保障基金可以考虑承担更大的风险。

通过前文分析我们得出两个结论：

一是随着市场的发展和社保基金市场运作进程的加快，社保基金股票市场投资的收益占总收益的比重越来越大，但股票投资要审慎进行，控制好股票投资风险，否则一旦市场发生重大变化，带来的负面影响有可能给社保基金带来巨额损失；二是鉴于全国社保基金股票投资大多是委托投资，从两方面来讨论相关投资风险控制原则：一是投资风险内部控制原则，明确提出在坚持原有理性投资风格基础上建立重大投资失误责任追究制度；另一个是投资风险外部控制原则，社保基金理事会作为委托人外部对代理人实现风险有效管理。

总的来说我国社会保障基金还是存在投资渠道过窄、投资结构不合理、投资风险管理不完善等问题，因此，拓展投资渠道，建立合理有效的社保基金投资风险管理机制己经具有非常重要的现实性和紧迫性。参考文献：

[1]哈里·马克威茨(Harry markowitz)：《资产选择二投资的有效分散化》首都经 济贸易大学出版社2000年3月出版

[2]胡曼.浅谈社保基金投资管理现状及对策.改革与开放.1004-7069（2009）-11-0120-02 [3]李连友.社会保险基金运行论.成都：西南财经大学出版社，2000.[4] 罗 锋.社保基金投资的国际趋势及对我国的借鉴.佛山科学技术学院学报(社会科学版).第22 卷第1 期

[5]谢雪燕.我国社保基金投资风险解析[J].现代经济，2007，（07）：47 [6]中国债券信息网：w、vmchinabond．com-cn [7]中国人民银行：www．pbc．gov．Crl [8]国外社保基金保值增值经验及启示，浙江金融，2010年01期，43—44页。[9]张建祥，堵牢社保基金漏洞刍议，天津社会保险，2009年03期，15—16页。[10]社保基金内部控制的构建，商业会计，2007年05期，52—53页。[11]石冬芳，“多险合一”模式下的社保基金会计核算，财会月刊，2010年2 月，37—38页。

[12]李月平、陈宏伟译，查尔斯P．琼斯著，投资学，机械工业出版社，2008 年2月第一版166页。

[13]社保基金监管的立法研究，法制与社会，2010年02期，260页。

第三篇：我国旅游行业发展机遇分析

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我国旅游行业发展机遇分析

一、国际化机遇

一是国际环境总体上有利于旅游业发展。从国际政治经济环境看，和平、发展与合作仍是当今世界的时代主流，世界多极化、经济全球化和区域一体化发展的格局更加明显，为世界旅游经济提供了稳定的外部环境。全球经济增长的稳步回升，加上有关国际组织和各国各地区政府采取更加有利的旅游产业促进政策，有利于国际旅游保持持续较快发展。

二是对外开放不断扩大和出境旅游的发展，为旅游业的国际化提供有利的市场环境。当前，我国和世界主要大国、周边国家、发展中国家等的关系持续平稳发展，中国—东盟自由贸易区已正式启动，一批跨境经济技术合作规划已经或正在编制。“十二五”以来，我国还实施互利共赢的开发战略，进一步提高对外开放水平。我国国际关系的稳定和对外开放的扩大，为我国旅游业的国际化发展创造了良好的宏观环境。从行业自身来说，我国旅游业的开放水平也不断提高。我国与其他国家和地区、国际组织的旅游交流合作蓬勃发展，目前国际上著名旅游集团几乎全部进入中国，外资进入中国旅游业呈加速态势，并向二三线城市纵深发展。与此同时，我国出境旅游持续快速增长，也将推动我国旅游企业更快地“走出去”，使得中国旅游业越来越融入全球化发展的大格局当中。

二、市场需求机遇

国内消费结构升级和城市化进程加快，国内旅游市场需求可望保持旺盛。我国居民消费已经进入结构快速升级时期，人们的旅游消费需求潜力巨大。未来我国城乡居民收入将进一步增长，旅游消费进入快速增长的黄金期，我国旅游持续较快发展具有强大的市场基础。

未来一段时期是我国城镇化加快发展的时期，城镇化有利于国民消费结构的升级，将为旅游消费提供新的增长空间。保障和改善民生将是我国今后一段时期的重要发展任务，政府支出中用于改善民生和社会事业的比重将进一步增加，社会保障制度覆盖面将进一步扩大，这也将有利于居民消费预期的形成，促进旅游消费需求的增长。

三、交通支撑机遇

我国高速交通等配套支撑体系不断完善，将为我国旅游行业的发展提供更加稳固的发展基础。根据《中国铁路中长期发展规划》，到2020年，我国将建立省会城市与大中城市间的快速客运通道以及四个城际快速客运系统，形成“四纵四横”的高速铁路基本框架，高铁覆盖全国90%以上人口。根据《全国民用机场布局规划》，至2020年，全国民用机场总数将达244个。与此同时，航线也会大大增加。公路方面，根据《国家高速公路网规划》，我国高速公路网采用放射线与纵横网格相结合的布局方案，形成由中心城市向外放射以及横贯东西、纵贯南北的大通道，总规模达到8.5万公里，全部建成后将连接全国所有的省会级城市、城镇人口超过50万的大城市以及城镇人口超过20万的中等城市，覆盖全国10多亿人口；实现东部地区平均30分钟上高速，中部地区平均1小时上高速，西部地区平均2小时上高速，从而大大提高全社会的机动性，为人们旅游、休闲提供快速通道。

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我国高速交通体系的初步建成，大大拓展了游客出行距离和产业发展空间。加上海洋和内河、湖泊等水上交通、城市内部交通的发展，公共服务体系的健全，我国旅游业发展的配套支撑体系不断完善，各种发展大众旅游的条件正在成熟，发展基础逐步稳固。

四、转型升级机遇

以信息化为代表的科技进步以及现代商业模式的创新，将推动旅游业转型升级。随着信息技术和知识经济的发展，用现代化的新技术、新装备改造和提升旅游业，正在成为新时期旅游业发展的新趋势。在这一进程中，科学技术不仅创造出大量新的旅游业态和新的旅游需求，引导新的旅游消费，还将极大地推动服务方式创新和商业模式创新。

中投顾问在《2016-2020年中国旅游行业投资分析及前景预测报告》中指出，今后一段时期，信息技术将会更加广泛地运用到旅游业发展的方方面面。特别是2015年国务院推行的“三网融合”，将促进不同网络之间的信息兼容，实现网络资源的共享，这将在很大程度上改变传统的旅游消费方式、旅游经营方式和旅游管理方式，将推动旅游业向现代服务业的运行模式发展，推动旅游业转型升级。

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第四篇：我国LED行业经营环境PEST分析

我国LED行业经营环境PEST分析

【摘要】本文主要从政治法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境（即PEST分析法）对当前我国LED行业进行宏观分析，阐述我国LED行业的经营环境，进而对我国LED行业的发展进行一定的分析。最后，对我国LED行业的发展作出预测，并提出需要改进的地方。希望我国的LED行业能够迅速发展，用本行业的发展贯彻落实党中央“厉行节约，反对浪费”的政策。

【关键字】政治法律

经济 社会文化

技术 发展

引言

LED是Light Emitting Diode的缩写，即发光二极管。是一种半导体固体发光器件，它是利用固体半导体芯片作为发光材料，当两端加上正向电压，半导体中的载流子发生复合，引起光子发射而产生光。LED可以直接发出红、黄、蓝、绿、青、橙、紫、白色的光。

LED具有耗电量少、寿命长、色彩丰富、耐震动、可控性强等特点，目前产品光效已经超过白炽灯、卤素灯、荧光灯等传统光源，同时价格快速下降，正在成为照明史上继白炽灯、荧光灯之后的优异场照明光源的革命，将在未来5-10年内大规模取代传统照明与显示光源。半导体照明以其技术的先进性和产品的应用的广泛性，被国际上公认为是21世纪最具有发展前景的高新技术之一。

我国的LED行业起步于本世纪初，随着国际LED照明技术和产业的发展而不断进步。

一、政治法律环境因素分析

1、政府政策支持

作为国家经济发展模式转变、产业结构调整的重要举措，LED和半导体照明被列入国家提出的培育7个战略性新兴产业之中。近段时间，相关部门陆续推出了一系列指导意见和相关政策。

我国自2003年开展“我国半导体照明工程”项目以来，加大了在半导体照明行业的政策引导和资金支持。在“十五”的后两年国家拨出8,000万元专款作为引导经费，重点解决半导体照明产业化中的一些关键技术。“十一五”半导体照明工程被国家科技部列为“863”计划重大专项工程。

2009年初，为了扩大内需，推动我国LED行业的发展，降低能源消耗，我国科技部推出“十城万盏”半导体照明应用示范城市方案，该计划涵盖北京、上海、深圳、武汉等21个国内发达城市。将加大高效照明产品推广力度，大力推广节能的使用范围。我国目前每年用于照明的电力接近2500亿度，其中若能有三分之一采用半导体照明，每年可节约800亿 度电，基本上相当于三峡电站总的发电量。为此，政策上正在大力引导与推广节能灯具。特别是利用财政补贴重点支持如半导体(LED)高效照明产品等。

2、相关法规文献

2012年7月11日，科技部网站发布了《关于印发半导体照明科技发展“十二五”专项规划的通知》 《半导体照明科技发展“十二五”专项规划》制定的半导体照明产业发展主要指标是：到2015年，国内行业规模达到5000亿元;LED照明产品在通用照明市场的份额达到30%;实现从基础研究、前沿技术、应用技术到示范应用全创新链的重点技术突破，关键生产设备、重要原材料实现国产化;重点开发新型健康环保的半导体照明标准化、规格化产品，实现大规模的示范应用;建立具有国际先进水平的公共研发、检测和服务平台;完善科技创新和产业发展的政策与服务环境，建成一批试点示范城市和特色产业化基地，培育拥有知名品牌的龙头企业，形成具有国际竞争力的半导体照明产业。

二、经济环境因素分析

1、经济政策

根据金融危机中的经济现状分析，扩大内需、保增长成为当前宏观调控的首要任务。因此宏观经济政策也进行了重大的调整，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。2009年初，为了扩大内需，推动我国LED行业的发展，降低能源消耗，我国科技部推出“十城万盏”半导体照明应用示范城市方案，该计划涵盖北京、上海、深圳、武汉等21个国内发达城市。将加大高效照明产品推广力度，大力推广节能的使用范围。我国目前每年用于照明的电力接近2500亿度，其中若能有三分之一采用半导体照明，每年可节约800亿度电，基本上相当于三峡电站总的发电量。为此，政策上正在大力引导与推广节能灯具。特别是利用财政补贴重点支持如半导体(LED)高效照明产品等。

2、国内LED主要应用领域

该产品除了大量用于各种电器及装置、仪器仪表、设备的显示外，主要集中在：  大、中、小LED显示屏：室内外广告牌、体育场记分牌、信息显示屏等。

 交通信号灯：全国各大、中城市的市内交通信号灯、高速公路、铁路和机场信号灯。 光色照明：室外景观照明和室内装饰照明。

 专用普通照明：便携式照明(手电筒、头灯)、低照度照明(廊灯、门牌灯、庭用灯)、阅读照明(飞机、火车、汽车的阅读灯)、显微镜灯、照相机闪光灯、台灯、路灯。 安全照明：矿灯、防爆灯、应急灯、安全指标灯。

 特种照明：军用照明灯(无红外辐射)、医用手术灯(无热辐射)、医用治疗灯、农作物和花卉专用照明灯。

从国内LED应用市场看，建筑照明、显示屏及交通信号灯合计占比56%,这些市场总量增长比较快，但相对分散，技术标准也不统一;而在小尺寸背光与汽车上的应用合计只有7%.从总体上来看国内市场巨大，LED未来主要市场是通用照明市场，市场容量大，终端 消费市场比较分散，不易形成垄断，国内企业生存空间广阔。

图2-3：2009我国LED应用领域分布

资料来源：LED Inside

三、社会文化环境因素分析

现代社会环境变化日趋加快，人们对物质要求也越来越高。这些变化打破了传统习惯，使人们开始重新审视自己的信仰、追求和生活方式。人们消费目的不仅是要满足生理需求，更重要的是还要获得心理或精神上的享受。而LED这一高新产业迎合了人们日益增强的环保需求，具有巨大的产业价值和社会意义。

1、节能价值，对社会产生巨大的能源效益

我国绿色照明工程办公室节能调查结果十分惊人，我国能源的12%用在了照明上，每年约3000亿度以上，如果用LED技术取代全部白炽灯或部分取代荧光灯，可节省1/3的照明用电，就意味着节约1000亿度，相当于一个总投资超过2000亿元人民币的三峡工程全年的发电量。这对能源供给紧张日益凸显的我国来说，无疑具有十分重要的战略意义。

2、环保价值，对人类产生“功在当今，利在千秋”的环保效益

LED不仅节能，而且无热辐射、不含水银等重金属，无污染及废弃物处理问题等众多优点，因此被视为“绿色照明光源”的明日之星，在不久的将来，将取代目前为照明市场的主流白炽灯泡及荧光灯（日光灯）；其广泛应用将同样产生不可估量的环保效益。

因此，LED技术行业其自身的节能和环保特征，是影响一个国家或地区“能源战略”和“环保战略”的重要行业。

四、科技环境因素分析

（一）有利因素

1、技术方面具有良好的研究基础与国外差距正逐步缩小

尽管国内LED行业基础比较薄弱，工艺水平比较低，但国内一些企业通过聘请海外技术人员，在技术上不断取得突破，许多企业已经取得自主知识产权，国内优质企业的技术水平已经与台湾大厂的技术水平相差不大，与国际大厂的整体差距也在不断缩小。

2、外延、芯片技术取得突破

LED的核心技术是高亮度LED的外延生长和芯片制造技术，近几年政府和相关研究机构高度重视LED核心技术的开发，投入了大量资金和人力加以研究，主要研究机构有北大、清华、南昌大学、中科院半导体所、中科院物理所、中电科技集团第13研究所等。南昌大学研制出了有自主知识产权的在硅衬底上生长GaN，并做出蓝、绿LED芯片，现已产业化。

3、标准和检测平台建设进展快

国内近几年在制定半导体照明技术标准方面取得较大进展，国家半导体照明工程研发及产业联盟的标准协调组在协调标准制定以及收集半导体照明技术标准方面卓有成效。我国相关协会还积极参加国际相关标准化组织CIE及IEC，参与专业标准的制定，与美国、日本等相关标准化组织联络交流。随着LED技术的不断发展，应用产品不断成熟，相关标准将会不断出台。

（二）不利因素

1、技术受限高端客户少

我国高光效、高可靠的LED应用产品几乎全部依赖于进口的高档外延芯片，我国的LED外延芯片生产近年虽有很大发展和进步，但仍停留在中低档水平。国内企业LED产品技术水平与海外还是有一定差距，在争取高端客户方面处于劣势。

2、核心专利缺乏限制行业国际化战略发展

国内核心专利缺乏，特别在关系到产业长远发展的蓝光核心专利及白光专利缺乏，这将使国内产业的长期发展受制。我国本土企业现阶段主要还是处于起步阶段，企业规模较小，对掌握专利的大厂构不成威胁，专利问题还不是很突出。但是随着国内企业的发展壮大，一旦规模扩大到一定程度，实施“走出去”发展战略，专利问题将成为隐患。目前对国内企业而言，壮大规模、提高产品质量与技术水平是首要任务，提高未来取得大厂专利授权时的要价能力，或逐步通过研发突破核心专利。

五、全国LED行业发展展望

1、发展前景预测

在我国LED应用行业领域，已经形成了一批引领行业发展的龙头企业队伍，其中最具规模的企业2007年销售额已达到了3.6亿元人民币，其中仅出口额就达到了1亿元人民币，预示着企业未来的发展走向良好。

随着LED器件材料性能的不断提高和控制电路的技术提升，LED产品已经得到广泛的应用，市场空间会有更大拓展。以LED产品为主的景观亮化、广告展示宣传、装饰工程等市场迅速崛起，已形成一定规模的市场需求，LED应用产品的市场前景乐观。LED应用行业近年将持续保持高速增长，未来发展空间巨大，要准确把握。

2、发展面临的3大问题点

（1）与国外比尚有技术差距。关键核心技术的提升、市场环境的规范、技术标准体系的建立等影响行业发展的主要因素，需要我们在实践中继续努力改进和完善。

（2）贸易涉及的知识产权保护等知识还需要加强学习。在国际市场竞争环境下，还有许多方面需要学习和加强，如各种非关税贸易壁垒以及知识产权保护等对行业发展的影响，要了解并熟悉相关的法律条款，要有必要的应对措施。

（3）LED应用行业如何适应市场的要求，在技术创新、产品类型、经营模式等方面都需要在发展中进行必要的调整。同时要关注和重视行业规模的提升和国际化发展，争取我国的LED显示应用产品不仅立足国内，而且能够称雄于国际市场。

参考文献

《中投顾问LED行业研究周刊》

总第244期

(2011年10月16日-10月22日)《十城万盏参考》

第2期

第3期

我国科技财富杂志社编辑出版

《关于印发半导体照明科技发展“十二五”专项规划的通知 》

科技部 2012年7月3日 《我国LED专利部署进入快速发展期》

国家知识产权局

2008年9 月5日 《中国LED产业发展前景分析》 中国商品网 2010年8月20日

第五篇：关于旅游地产、商业地产和养老地产的相关政策

关于旅游地产、商业地产和养老地产的相关政策

一、旅游地产相关政策

旅游行业是国家重点支持的行业，以旅游的名义开发地产不会受国家政策调控。在住房市场调控日益常态化的今天，不出意外，旅游地产或许将成房企利润增长新的亮点。

（一）政策支持

旅游地产的核心在于旅游项目的发展，旅游地产的发展与旅游行业政策的支持息息相关，而旅游行业作为具有明显比较优势的现代服务业，在国际金融危机和国内“调结构”“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发的凸显出来。早在07年的时候，国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，而十二五规划更是将其定位为国民经济战略性支柱产业。

在政策支持方面，以海南建设国际旅游岛为例，国家在购物、土地、财税和投融资等方面给予了政策支持。

国际旅游岛建设获益于离岛购物免税政策的实施。2011年3月，中国财政部发布了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》，对乘飞机离岛（不包括离境）旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在实施离岛免税政策的免税商店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。海南岛成为世界上继日本冲绳岛、韩国济州岛和马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的区域。离岛免税政策的实施将会带来海南旅游环境的改善、扩大旅客数量及购物的规模、提高旅游购物的档次和人均消费增长等诸多好处。

国际旅游岛建设离不开土地政策的支持。国务院已经同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。此外，海南还积极开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。以使海南拥有相对灵活和自主的土地使用权，促进旅游业的建设和发展。

财税和投融资等优惠政策为国际旅游岛建设保驾护航。为推动海南国际旅游岛战略目标的顺利实现，中央财政特地加大对海南的均衡性转移支付力度，加大对海南在其他一般/ 7

性转移支付和专项转移支付的支持；在一定时期内还将对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。另外，中央还赋予了海南省西部大开发政策，在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时，海南享受和西部一样的优惠政策。在投融资政策上，中央还支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金等，条件成熟时，还可以在海南开展房地产投资信托基金试点等。

此外，国家对游艇业的产业发展也给予了极大的支持，在旅游业的配套服务产业上的政策优惠也很给力，多个主管部门也有意加大了对游艇产业的扶持力度。首先，游艇业已经被列入旅游业“十二五”发展规划，并且在国家发改委近日发布的鼓励发展产业目录中，游艇设计被纳入鼓励支持产业；另外，交通部正在对中欧游艇运行环境进行对比研究，未来可能启动相对宽松的扶持政策；最后，17个省市将游艇业列入地方“十二五”发展规划。加上11年4月海关总署制定实施的《中华人民共和国海关对海南省进出境游艇及其所载物品监管暂行办法》，对目前影响游艇业发展的诸多阻碍因素相继松绑，如游艇停靠地、逗留时间、出入境管理和游艇担保等，以加强对旅游业配套服务设施发展的支持力度。无疑作为旅游与地产联姻的产物，在住宅地产宏观调控愈发严厉的背景下，旅游业的政策支持将会大大促进旅游地产的发展。

（二）土地政策

开发商拿到土地使用权有两种方式，一种是出让，一种是转让，出让是国家对开发商的行为，转让则是已取得土地使用权的人对开发商的行为。我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权年限为 40 年；国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年；国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般/ 7

适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质，土地使用权年限为 70 年。

（三）新经济政策下旅游地产发展契机

1、住宅用地调控从紧,旅游地产成投资新宠

在宏观经济企稳回升的前提下,针对房地产市场的房价、地价过快上涨问题,中央出台了一系列调控政策,如《关于遏制房价过快上涨的通知》、“国十一条”、“新国十条”等。在房地产市场调控政策趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。据了解,目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家,其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄,投资总额超过1000亿元。

2、休闲产业浪潮涌起,旅游地产平台广阔

《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展,已经开始走上转型增效的成熟道路,逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。如国家批复海南“国际旅游岛”战略规划后,海南房地产市场形成了“百企陈兵,千亿会战”的局面；星光国际集团与丽江市玉龙县签约开发“星光国际传媒度假村”项目；以黄山大观为代表的山岳旅游地产趋升温等。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临,为旅游地产提供了广阔的发展平台。

3、宏观政策鼓励消费,旅游地产需求增加

2009年年末召开的中央工作经济会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度,摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降,服务和享受型消费比重不断提高,消费结构升级持续时间相对缩短,转换速度加快。由此可见,我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。

4、基础设施益完善,为旅游地产铺平道路 / 7

为应对国际金融危机的冲击,2008年年底国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发展改革委公布的数据,在我国4万亿元投资计划中,1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据预测,城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台,在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言,中国某些经济发达城市5年之内将会进入到5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善,特别是公路网络的完善,致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显,这为旅游地产的开发铺平了道路。

（四）南京市出台规定，严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目

为规范、引导旅游度假区的发展和管理，合理开发利用旅游资源，促进旅游产业转型升级，南京市近日正式出台了《南京市旅游度假区管理办法》。《办法》共分２５条，对旅游度假区的建设与管理作了非常细致的规定。南京市政府相关负责人介绍，作为亮点之一，《办法》中明确禁止“旅游加地产”这一打擦边球的做法。根据相关规定，旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设，并依法办理用地审批手续，禁止以旅游度假区的名义，违法违规进行房地产项目开发。《办法》还规定，经批准后的旅游度假区规划，应当严格执行，任何单位和个人不得擅自变更。因调整总体布局、建设项目确需修改旅游度假区规划的，应当依法报请原审批部门核准。对旅游度假区的相关经营行为，《办法》也有明确规定，区内商品和服务必须实行明码标价，并接受旅游、物价、工商等行政主管部门的监督管理。

二、商业地产相关政策

近年来的房地产调控，都是针对住宅市场，商业地产可以说是“被保护”的对象。在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。另外，除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院分析师认为，这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业/ 7

地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

（一）推动中国商业地产的十大政策

1.国税总局：商用地下室开征房产税

财政部和国家税务总局发布“关于具备房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的通知，2006年1月1日起，对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。而对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税：工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的底下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

2.南京叫停产权式商铺

2006年5月29日，南京市房产管理局停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。但对于已经取得预售许可证的项目，除了要加大对预售款的监管力度外，仍允许其继续销售。

3.六部委171号文：切断外资投资房产通道

2006年7月，六部委联合签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（71号文），对外资从房地产市场准入审批、交易到外资个人购房面积，以及结汇方式等方面均提出了严格的管理要求，大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。

4.住宅禁商实施催热商业地产

2006年6月住宅禁商在各地全面实施，给商业地产发展带来更多机遇：

一、商业地产中的写字楼面临重新洗牌，低价、面积小，二三级的写字楼受宠，分割写字楼空间受宠，写字楼租赁投资公司受宠，会进行写字楼运营的写字楼中小投资者将大大的获利。

二、低端的社区商业和二手商业将受宠，大型商业中心的带写字楼或办公型综合商业中心，将是未来发展的方向和新的产品。

三、商业地产将进一步融入住宅项目，大型的综合配套社区和SOHO社区不复存在，独立的社区写字楼将会以投资品的形式产生。/ 7

5.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

6.银监会“54号文—《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》”收紧房地产信贷 要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放贷款；政策是针对于融资能力不强的小型房地产商，对于全国性大房地产商来说反而是一次机会，一次打击小地产商的机会。

7.香港金管局收紧内地房贷

从2006年三季度开始，香港金融管理局要求银行独立汇报用于购买内地物业的贷款数据，将内地地产企业赴港贷款尺度收紧；政策规范了内地商业地产的投资开发，阻止一些空壳公司扰乱地产市场秩序。

8.银监会：开发商项目自有资金比例不低于35% 为防止国有资金和社保基金等利用委托贷款这一工具流向房地产市场，银监会规定开发商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。

9.《城市商业网点规划条例》

《条例》规定：10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行多方听证，之后拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续；《条例》在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使投资开发的盲目状况将有所改善。

10.《商店建筑设计规范》

部分条款将会成为强制性标准，有助于提升现代商业设施的建筑设计水平，规范商业设施的开发建设，使建成的商业设施更加符合商业需求，缓解商业地产空置情况，从而推动商业地产步入良性发展轨道。

（二）注意事项 / 7

首先，商业建筑的土地出让年限只有40年；第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是六成10年，利率是6.25％，但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异。

三、养老地产相关政策

我国自1999年始就正式进入人口老龄化社会，其标志为60岁以上的老年人已超过我国总人口的10%。自此，国家政府对于老龄社会、老龄产业发展的关注没有间断过，一系列相关政策也纷纷出台。在“十一五”规划纲要中更明确提出要在全国“实施爱心护理工程”，促进老龄事业的发展，在兴建老年服务机构上规划、建设、用地等税费一律减免、以及地方财政支持老龄产业等方面均享受优惠政策。2010年，民政部部长李学举在全国民政工作会议上又进一步明确“要加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系，积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，加强应对人口老龄化战略研究。”2011年温家宝总理在政府工作报告中明确指出，要加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老龄人安享老年生活。民政部“十二五”规划指出，到2020年我国老年人护理服务和养老产业潜在市场规模将超过5000亿元，根据民政部正式发布社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府养老行政行为将出现重大转型，意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老变化，政府将开始承担起社会养老服务社会责任。其后，伴随将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量资金机遇，规划、规范、标准方面管理提升机遇和土地税费优惠机遇。在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面政策支持。目前，该动议已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委支持。

对于养老产业支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展行业来说，政策支持缺乏使从事养老地产开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终一头雾水。但是，最艰难还是在经营阶段。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产开发过程提供优惠。/ 7