关于完善房地产业税收征管问题的建议

第一篇：关于完善房地产业税收征管问题的建议

关于完善房地产业税收征管问题的建议

一、目前房地产企业税收管理中存在的主要问题

就纳税人而言，房地产企业之间大小规模不均衡，纳税诚信意识差距悬殊，偷税漏税问题难以避免。就税务机关来说，管理队伍与管理机制仍有很多需要加强改善之处。

(一)、房地产开发企业方面

当前房地产企业申报方面普遍存在少申报收入，多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象，有些是企业管理财务中的疏忽误解，有些则是主观的偷漏税行为。

1、房地产企业财务核算存在诸多不规范之处。企业财务核算的工作质量直接影响企业的纳税行为，由于房地产业是近年来迅猛发展起来的一个新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业财务人员缺乏，因此财务核算不规范的现象普遍存在。会计科目设置和运用的较为随意，尤其是开发成本科目笼统入帐，不按会计制度规定将费用明细分类归集，影响企业和税务机关的管理分析。多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”等。

2、甲供材料单向核算埋下重复列支成本的隐患。房地产企业对所开发项目一般都供应钢材、水泥、砖、沙等材料，称为甲供材料。大多数房开企业购入甲供材料时直接记入开发成本，省略了财务管理中施工企业参与核算甲供材料的环节。甲供材料这种单向核算管理的状况为不法企业重复列支成本，逃避纳税义务埋下了隐患。一方面，由于建筑施工企业根据工程总价计算缴纳税款，注明与不注明甲供材料价款对其本身履行纳税义务不产生影响。而房开企业却可能凭借未注明金额的甲供材料发票全额记入开发成本，形成重复列支。另一方面，建筑施工企业也常常利用甲供材料管理衔接中缺乏制约的现状，逃避甲供材料的纳税义务。

3、虚列成本。日常工作中我们发现有的房开企业的开发成本明显失真，建筑安装工程费明显偏高甚至畸高。这一现象的根源在于房开企业通过虚列建筑安装工程费、虚开回填土方发票金额、利用国税部门“农副产品免税发票”虚开“花木苗木”发票虚列成本，如一个几万平方米的小区仅花木发票金额就达上千万元之多，以此来调减利润，形成税款征收的黑洞，造成国家税收大量流失，且目前又无建安成本的标准可作参考，很难有标准建安成本作比较，助长了不法企业虚开建筑安装工程费，偷逃税款的气焰。

4、计税价格确认办法需进一步完善。有些企业出于某种目的，故意压低房价销售，但难以参照核定价格标准。根据税法规定，对销售价格明显偏低的情况，税务机关有权核定其计税价格，并明确了三种核定方法及顺序。在实际操作中，由于房开企业项目之间与项目内开发产品之间的个性差异明显，现房开企业多采用一房一价的销售模式，致使税务机关按当月或近期销售同类不动产的平均价格核定计税价格没有标准可依。税务机关为避免执法中的风险，往往无奈地选用组成计税价格。而适用于房开企业组成计税价格中的成本利润率仍沿用多年前制定的10%的标准，且目前商品房价格已全部放开，由企业自主定价，成本利润率远远高于10％的标准，从而使超过成本利润率部分的税款因缺乏刚性标准而流失。

5、成本分摊与售价之间缺失配比的明确要求。根据现行政策，房开企业当期准予扣除的开发产品经营成本是按成本对象总成本除以总可售面积乘以已销售面积取得。对可售面积单位成本的对象没有明确规定。企业在实际操作中随意性较大。如在商住楼建设中，当企业将商业用房自用或出租时，为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业将整个项目作为成本对象分摊成本，这样一来，住宅房与商业用房的单位成本一致，但商业用房的实际售价一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利润在住宅房与商业用房之间分布不均，为房开企业延迟纳税提供了可乘之机。

6、少计销售收入。有的企业将商品房中的防盗门、车库门、对讲系统、太阳能热水器等拆开单独销售，开收据不开发票，作往来处理。有的甚至将生产厂家的销售发票直接给购房户，未计销售收入、造成偷逃税。

7、有的压低主房价格，提高车棚、阁楼价格，以达到少缴契税的目的。

8、有的故意低价销售，然后通过关联企业物业公司售后回租，返租的租金弥补低价销售的损失，达到偷逃税目的。

（二）地税部门管理服务方面

1、部门配合不力、信息交换机制还不畅通。房地产开发是个复杂的系统工程，房地产项目开发需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度，如需要交换信息、获得信息，税务部门需要支付相应的费用。地税部门还是经常不能及时、完整、全盘的掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。

2、税务干部的业务素质有待进一步提高。房地产业是一个个性突出的行业，其具有较为特殊的行业经营特点。要适应精细化管理，管住、管好该行业需要税务干部具备很高的专业技能要求。目前有的税务干部尚不能满足对房地产业实行精细化管理的业务要求，具体表现为：一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策及关联知识的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练；四是一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。

3、配套机制有待完善。目前，我国税务部门的企业所得税申报和税收检查一般是以年度为时间单位，由于房地产企业大部分都是跨年度、跨地域、连续性的滚动开发，很容易造成亏损的假象。一个完整楼盘从开发到结算收尾常常需要跨越好几个年度，流动性比较大，如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。因此要建立健全与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税制度。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势。

二、对下一步加强房地产税收管理的建议

要在今后对房地产企业的管理服务中，坚持走专项服务管理的模式，集中分局精干力量，实现对房地产重点行业重点税源的集中、专项化管理，克服当前管理中存在的种种弊病。

1、加强部门信息共享。税收，来源于企业，服务于地方，在工作中，要加强与与财政、国土、建设、规划、房管、国税等部门建立房产开发信息交流制度。通过坚实有效的联席制度，达到职能部门信息共享，及时沟通，获取地方政府更多支持。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于职能部门的管理行为，确保为地税部门及时掌握了房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障，保证房开企业税款应收尽收。

2、大力提高税务干部的业务素质。房地产业税收征管的质量与税务干部的业务素质有着密不可分的关系。因此，在深化房地产业税收征管工作中，培养和打造具有复合型知识结构的税务干部以适应房地产业精细化管理的需要已成为现实要求。复合型知识结构首先要求税务干部专业业务水平要精，要能熟练掌握房地产业相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算方式；其次要求具有宽广的行业知识面，了解整个房地产开发交易的全过程；了解贷款购房资金流程等关联知识；了解房地产业分类项目开发成本的行业平均水平；等等。宽广的知识面有助于增强征管的敏锐性，改变以帐户看帐户,以报表看报表的浅表管理,明察税收征管中隐含的问题，提高对复杂问题的应对和处置能力。

3、规范财务核算的基础工作。基础工作的规范与否直接影响到税收征管工作能否顺利开展。因此，对房地产业精细化管理我们首先要从规范房开企业财务核算基础工作做起。一是规范房开企业的科目设置及核算，尤其是开发成本的科目设置与核算，要求企业必须按行业会计制度的规定，分别按土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用六大类进行归集和核算，与所得税预汇缴工作相结合定期进行开发成本、经营成本的追踪管理，使税收征管提前渗透到企业的日常基础核算工作中去。二是要求企业必须按建筑施工项目分项目进行财务核算，切断利用多项目滚动开发混淆不同工程项目成本的通道。三是加强房地产业税收政策的宣传辅导工作，帮助企业正确履行其纳税义务。

4、提升纳税评估效能。纳税评估是推进房地产业精细化管理的有力武器。充分采用现有的建筑工程项目管理模式加强对房开企业工程核算的监管，利用项目管理中的数据比对信息，找出疑点及差异，为纳税评估提供案源。在纳税评估工作中，我们可以借鉴内审工作的方法，事先归集税收征管中的难点及典型问题，确定纳税评估工作的阶段重点，集中骨干力量，选择1—2户企业进行剖析式评估，找准突破点，理清评估思路，拟出评估指导性提纲，运用于纳税评估实际工作中。同时，为避免征管中的惯性思维，应大力推行交叉评估，激活征管。对纳税评估中发现的税收征管问题，应定期归集，结合日常税法宣传渠道，如税法公告会等，及时进行宣传辅导，防患于未然，帮助纳税人正确履行纳税义务，减少其税收遵从的成本，实现税收征管的科学性、统一性、时效性，提升税收征管的效能。

5、加大稽查力度，打击偷逃税行为。进一步推行税务稽查审计型工作底稿，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。

6、构建依法治税的统一体。目前，税收收入已成为各级政府关注的焦点。然而，我们在追求税收收入增长的同时，不能以损害税收执法的公平为代价。一些地区为吸引和留住税源而采取的地方保护主义，不仅本身是一种不作为行为，而且在很大程度上为不法行为提供了保护伞，从而支解了税收法制的统一性，伤害了依法征税的税务机关及依法缴税的纳税人的利益，极大地破坏了税法的公平性和严肃性，严重干扰了税收征管的秩序。因此，精细化管理迫切要求构建一个公正、公平的税收执法环境。我们必须加强对地方保护主义的严重后果的认识，加大对税收执法的监管力度，严肃处理有法不依，执法不严的现象，才能创造一个整体健康发展的税收软环境，进而实现房地产业的精细化管理。

第二篇：乡镇建安房地产业税收征管的问题及建议

乡镇建安房地产业税收征管的问题及建议

南充市嘉陵区政协经济委副主任、区地税局副局长 王昌政

自2005年以来，我区乡镇小城镇建设迅猛发展，各种形式的住房修建并存，产权形式多样，政府及各主管部门管理严重缺失。以李渡镇为例，在场镇建房有218户(不包括旧房改造和农民自建)，建筑面积达到454800平方米。其中，完成415400平方米，在建39400平方米。目前，已办两证12户，面积15000平方米，大多数都是违规建设，不仅导致了大量税收流失，而且危及社会稳定。为切实做好我区乡镇建安房地产业税收征收管理工作，嘉陵区地方税务局从2012年4月起会同有关部门对全区乡镇建安房地产业发展情况进行了实地调研。

一、产业发展现状

（一）用地情况。

1、乡镇自行挂牌出售、拍卖商品房用地，但未在市区两级国土部门备案和变性，仍为集体性质土地。

2、小型企业、供销合作社等单位原出售商业住宅、门面重新开发。

3、城镇住户在原有地基上改、扩、建。

4、临近场镇的居民个人在集体土地上建修小产权房。

5、2006年以后土地由国土部门将集体土地转变为国有后拍卖出让给个人和房地产企业。

（二）建设情况。大多数以居民个人改扩建、合伙建房方式修建，用地和建设都没有相关部门的批文或许可，也不能提供修建合同或协议。

（三）监管情况。各方监管严重缺失，往往在办理产权证时，各方矛盾才集中爆发，最终多以维护社会稳定为由，按处遗解决补办相关手续。

二、税收征管存在的问题

（一）由于各主管部门的监管严重缺失，致使税收征管工作无从下手，直接导致了税收流失。

（二）未建立起有效的涉税信息交换机制。国土、规划、建设等主管部门批准的用地或建设项目等涉税信息，税务部门难以取得，单靠税务部门去找交易双方当事人，常常是开发者不露面，购买者外出务工，一部分在家的老人可以联系，但情况说不清或不愿说，证据难以收集，给税收执法工作带来了极大困难。

（三）有关涉税政策不明。

1、由于大部分属于自购材料且与承建方的协议五花八门，无自建资质、部分承包人也无承建资质且无相关部门批文，建安环节的个人所得税是否应该征收，是否应该在销售环节征收，政策尚不明确。

2、国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。而乡镇小产权房是集体土地性质的房屋转让是否符合此政策，也尚需国家税务总局明确。

三、今后工作的几点建议

总的说来，政府及各职能部门应各施其职，监管到位规范，并由政府建立公共信息交换平台，尤其是涉税信息交换平台。具体来讲，需从以下八个方面做出积极努力：

（一）市房管局嘉陵办事处和区国土分局要严格按照“先税后证”的要求，凭区地税部门开具的《销售不动产发票》、《契税税收通用完税证》或《契税减免税审批表》原件依法按程序办理房屋产权和土地使用权证手续。

（二）区国土部门在出让土地时，须通知区国税、区地税部门派员参加，同时将《国有土地拍卖成交确认书》或《国有土地使用权出让合同》等相关资料信息抄送区国税、区地税部门，协助税务部门征收土地出让所涉及的相关税费及掌握新的税源信息。产权所有人或土地使用者必须凭区地税部门填开的缴纳耕地占用税或契税的税收通用完税证才能办理（变更）土地使用证。

（三）区规划和建设部门须加强对乡镇建筑企业、房地产开发企业的管理，积极督促建设单位、施工单位或房地产开发企业及时将相关涉税资料提交给区国税、区地税部门备案，并将规划和施工许可证抄送区国税、区地税部门。工程竣工后，规划、建设和质监等部门对工程进行竣工验收时，必须查验其是否具有区国税、区地税部门出具的纳税证明，否则，不予出具竣工验收报告。

（四）区发改部门须将项目可研（立项）批复文件或企业投资项目备案（核准）通知书及时抄送区国税、区地税等部门，各相关职能部门要严格凭项目管理部门的批文或备案（核准）通知书严格按程序办理相关手续，切实加强源头控制，防止税收流失。

（五）区项目管理单位拟发企业中标通知书时，须一并将通知内容原文抄送区国税、区地税部门。6.区法院、国资办在拍卖处置各项资产时，须通知区国税和区地税部门派员参加，向区税务部门提供拍卖委托书及拍卖成交通知书，在资产处置收入的分配中要按规定程序进行，防止税收流失。

（六）外地企业到乡镇投资，招投标结束后，相关部门要督促中标企业在嘉陵办理税务登记。

（七）区财政（核算中心）、交通运输局、水务局等单位，各指挥部和各乡镇（街道）在审核支付各类项目建设材料款和工程款时，必须要求收款方提供由区国税或区地税部门监制的发票，对未提供发票者不能采取借支等形式付款，以确保税款及时足额入库。

（八）明确耕地占用税征管工作中国土、地税、财政等部门的职责，建立“先缴税后发批文”的征管机制，严格执行土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。由区政府办牵头，国土、税务、财政等部门共同开展《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》贯彻落实情况的专项检查，对以前欠税制定追缴计划予以落实。

第三篇：如何完善税收征管体系

如何完善税收征管体系

基层通过近年来的不懈努力，征管基础逐步夯实，依法治税全面推进，征管流程不断优化，信息化水平显著提高，征管质量和效率大幅度提升。但是目前也还存在一些不足，一是执法刚性有待加强，受金融危机的影响，一定程度上影响了执法刚性。二是信息管税水平有待提高。现有网络的先进性还没有得以充分发挥，调查显示，基层有

67％的纳税人和75％的税务人员认为信息技术的应用还不够充分。三是征管流程应进一步优化，征、管、查三大系列衔接和共享机制还需完善，办税流程应根据信息管税的特点进一步整合和优化。四是征管绩效考核有待改进，进一步解决干得多反而扣分多的现象。五是基层人员素质与先进信息技术应用不相适应。

根据目前基层工作实际，提出优化征管体系建设的五点建议，供领导参考。

一是突出科学管理，提高收入质量。以确保收入稳定增长为目标，进一步加强税收征管，挖潜堵漏，坚持应收尽收，不收过头税，努力提高税收管理质量。从我县情况看，目前新的税收增长点还没有显现出来，税源结构没有根本性的改变，在这种情况下，收入工作存在着一些困难。这需要我们审时度势，未雨绸缪，坚持抓早、抓实、抓好，牢牢把握组织收入工作的主动权，千方百计组织税收收入。要充分利用信息化平台，建立收入监测、预警和税源变化动态管理信息系统，强化税源与税收收入分析监控。要建立健全税收收入与经济发展有机协调、良性互动的机制，推动税收与经济的协调发展，实现收入增长速度、质量、效益的同步性和科学性。

二是推进依法治税，完善考评机制。积极推进税务管理法治化进程，营造良好的税收法治环境。严格落实税收执法过错追究制，规范税收执法。建立税收执法案卷定期评查制度，开展案卷讲评活动，相互交流提高。修订完善目标管理考核办法，对每个岗位的工作量、质、绩及过错进行科学评价，依托计算机技术，建立以网络信息技术为依托的绩效考核机制，使考核分值更能体现实际工作水平。

三是优化征管流程，征管查有效衔接。在现行征管模式中，征收、管理、稽查三个部分相对独立又相互依存。征收是模式运作的目的，管理是模式运作的核心，稽查是模式运作的保障。只有将三个部分内部理顺、彼此衔接、特点突出，才能完善税收征管体系建设。应积极探索行业管理新模式，加强征管查信息传递、资源共享和业务对接，明确并落实征、管、查各系列岗位在税源管理、纳税评估和纳税服务以及涉税信息收集、分析、报送的工作职责。

四是实施信息管税，注重效能提升。进一步加强税收综合征管软件和两个系统的运行维护，努力提升信息管税效能。抓好内、外网站建设，发挥税收宣传、信息交流、涉税服务主渠道作用。完善内外部信息交换制度，促进相关职能部门信息交换常态化。在推进信息管税工作中，必须高度重视现(来源：好范文 http://www.xiexiebang.com/）有人员计算机操作技术水平的提升，近年基层计算机硬件配置水平不断提升，但应用能力和水平还没有跟上，迫切要求尽快提高基层工作人员的信息技术素质。同时，适应信息管税的要求，最大限度简化办税流程，特别是目前一些双规运行的业务，应尽快取消纸质资料的报送，为纳税人及基层税务工作人员减负。

五是强化税务稽查，打击违法行为。严格落实税务稽查各项工作制度，加大稽查力度，发挥税务稽查职能作用，依法打击各类涉税违法行为。建立健全稽查案件复查机制，提高办案质量。密切与公安、地税等部门协作，依法查处各类涉税违法案件，大力整顿和规范税收秩序。加大稽查案件的执行力度，对违法行为从严从重处罚，并采取有效措施确保执法到位，维护公平竞争的税收法治环境。加大新闻媒体曝光力度，打击和震慑不法分子，不断净化税收执法环境。

第四篇：县级房地产业税收征管现状的几点思考

县级（尤其是我们中西部不发达地区的县）房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业，运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度：

税收征管现状：工作被动，征管质量不高

一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常征管工作也时有干扰。

二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。

三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的2000年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

解决方法探讨

一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形势改变收入倚重思想：

1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业，它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源，过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理，国际惯例也都不会予以行业优惠。

2、教育地税干部克服畏难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏税者可行之机。

二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。

三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，夯实证据链，重点检查所得税、土地增值税，处理时依法办事，用足用好法律赋予的职能，严厉打击偷漏税不法行为，加大偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

第五篇：股权转让税收征管存在的问题及完善建议

股权转让税收征管存在的问题及完善建议

一、案例基本情况

2014年9月，江苏省某市地税局根据第三方数据，发现江苏某五金制品有限公司的现有投资方与工商登记的投资方不符。税务人员审核发现，该企业成立时的股东为2名自然人，注册资本为500万元。2014年7月，2名自然人股东以500万元价格将全部股权平价转让给2名台湾人士，企业性质由内资企业变更为外商独资企业。税务人员审核该企业的历年财务年报时发现，该企业2010年~2013年4年中有3年处于亏损状态，但是财务报表显示该企业有房屋和土地。进一步了解，近年来，该地段房屋和土地增值较多，因此初步判断企业股东存在少缴个人所得税的情况。

税务人员约谈企业财务负责人，企业方认为由于企业常年处于亏损，自己提供的平价转让协议是真实、合理的。税务人员经过模型运算，测算出企业房产、土地增值额达2500万元。同时，税务人员通过多种渠道与受让方沟通、宣传，受让方最终拿出了双方签订的真实协议书。协议书上认定的价格不是平价，而是2978.5万元，资产增值全部体现在房屋和土地的增值上。在证据资料充足、确凿的情况下，该企业原股东认可税务机关的处理意见，并表示立即办理股权转让个人所得税事项。最后，根据企业的净资产核定股权转让价格计算扣缴个人所得税495.7万元。

由此可见，由于个人股权转让的隐蔽性较强，转让双方利用税收征管的不完善性来逃避缴纳税款的现象时有发生。尤其对自然人股东股权转让的税收征管一直属于征管中的薄弱环节，这也给基层税务机关和税收人员带来行政执法风险。因此，如何加强股权转让个人所得税征管工作，已成为各级地税部门急待解决的问题。

二、股权转让税收征管的现状及存在的问题

（一）股权转让过程中故意隐瞒真实成交价格，造成少缴税

股权转让真实成交价与合同价背离，是当前个人股权转让的一个特点，从税务稽查部门对个人股权转让稽查的反馈信息看，大多数企业的股权转让合同反映的都是平价转让股权，即当初投资多少，合同价就是多少。

此问题的存在，造成股权转让存在大量虚假合同，即类似与阴阳合同。股权转让故意隐瞒真实成交价格，是当前个人股权转让的需要关注的一个问题。在实际征管中，税务机关一般只注重股权转让资料的完整性审查，如转让协议书、股东会决议、股权变更确认书等，忽视股权转让的实质性审查，对其是否进行原价或溢（折）价转让，则不作为审核要点，由此往往造成转让真实交易额与提供资料产生较大差异。这样不仅导致众多股东的利益受损，还会导致税收征收形成巨大的空洞，造成国家的税收损失。

（二）“先增资后转让”的避税行为存在法律漏洞

现行税收法律规定股权转让不征收营业税，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税”。于是有一些人先将要转让出去的房产投资到卖方企业获得股权，然后再和卖方签订《股权转让协议》，因此营业税和土地增值税等税就可以合理避开，这样显然利用了股权转让的法律空白，达成了避税的目的。此外，企业虚假整体转让企业产权，也可以达到逃避转让产权不征营业税的目的。《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）规定：“转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税”。例如，A公司先成立C公司，把土地和重要机器设备等转到C公司中，再将企业整体股权转给B。现行税收政策法规对“先增资后转让股权”这种经济行为没有明确的定性，不作为一个整体交易行为进行课税，同时对具有瑕疵的增资和股权转让规定也过于粗略，为企业避税筹划提供了空间。

（三）对股权转让价格缺乏明确有效的核定征收手段

虽然《税收征管法》明确了对于计税价格明显偏低的情况可以核定计税价格, 但未明确具体操作手段。《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）第四条规定：“对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定”。此外，《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010年第27号）第三条规定：“对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：

（一）参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。

（二）参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。

（三）参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。

（四）纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法。”

以上的规定都只是针对自然人转让股权而言，对于法人股东股权转让价格明显偏低的，税务机关仍缺乏有效的核定征收手段。在实际工作中，税务机关一般会首先采用第二种，即“参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入”进行核定，如果第二种情形不具备，才会考虑到使用第一种和第三种。但是第三种方法，即通过同类企业、同一企业转让价格的比较可能会存在很大的难度，这需要税务机关掌握当地或全国范围内的行业、企业、股东的相关税务数据，同时，需要具备财务上合理估值能力等，这对于税务执法机关提出了非常高的要求。税务机关在采用何种方式确定企业合理的价格问题上，并没有采取一局终裁的方式，而是规定“纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法”。此规定似乎合理，但税务机关巧妙地将确定企业合理价值的责任转移到企业或转让人，也就是说，税务机关可以单方确定某一核定方式，但转让人可以提供证明加以否定，经主管税务机关认定属实后，方有可能采取其他合理的核定方法。

（四）非居民企业股权转让境外操作的信息难以获取

境内居民企业股权结构发生变化时，工商、税务部门要为其办理变更登记。只要我们对股权转让行为给予足够的关注，相关的信息是可以掌握的。但是，如果股权转让发生在拥有中国境内居民企业股权的两个或多个非居民企业之间，或股权转让的交易时间发生在工商、税务主管部门的变更登记之前，税务部门掌握信息严重滞后，既没有法定扣缴义务人，又找不到非居民纳税人，国家的税收利益就有可能白白流失。为进一步强化国际税源监控，国家税务总局于2008年12月18日下发了《国家税务总局关于印发〈服务贸易等项目对外支付出具税务证明管理办法〉的通知》（国税发〔2008〕122号），税务证明成为加强非居民税收管理的重要手段。但是对于部分业务在国外付款，不需要由国内支付的付款情况，税务凭证就失去了防范的作用。

此外，目前很多数企业是在履行完合同或到外汇管理局申请付款时，外汇管理局索要证明或完税凭证时才到税务机关办理相关涉税事宜，税务机关被动接受后才到企业进行核实，使监控过程不及时，税款入库不及时。不能在第一时间获得外国企业在华取得收入的相关信息，是非居民税收管理多年来的难题。目前外国投资者变更企业股权的流程，是原外国投资者即转让方首先与受让方谈判，签订转让合同，然后到外经部门审批。由于部门之间缺乏信息交流的交换平台，国内企业也没有主动报告股权变更义务，在日常实际工作中，往往是企业股权已经转让需要向境外支付转让价款时，税务人员事后才知道，为时已晚。

三、完善股权转让税收征收管理的建议

（一）完善股权转让价格核定方法

1.应组织对股权转让的企业进行资产评估和资产查验，以评估报告查验报告确定其资产的公允价值，确定所得并据此征税

公允价值是按市场价格确定的价值。在企业办理资产过户手续，要严格审查股权转让是否符合公允价值的规定，凡是与市场价格不一致或低于市场价格的，要按照评估价值计算缴纳企业所得税。同时也要加强预缴和汇算清缴时的监控检查，防止企业未按照规定申报纳税。2.引入税务师中介评估鉴定制度

鉴于个人股权转让的特殊性，一方面要认真执行《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）规定，对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。另一方面，则应该由税务机关认定有资质且信用好的税务师事务所，凡涉及股权转让的，必须到由税务机关指定的中介机构对其投资企业的资产净值进行评估，否则税务机关不予认可。最低转让价不得低于其净资产评估价，如转让价高于其净资产评估价的，以实际转让价作为计算转让所得额；如转让价低于其净资产评估价的，以其净资产评估价确认转让所得额。

（二）完善税收行为规范，加强对股权转让避税行为的监控

针对先以土地、房产投资，后转让给被投资企业的“假投资”等行为，首先要尽快出台新的规定，完善相关税收法律政策，堵塞逃税行为。此外，税务机关事前要注重对投资实质的审核，事后要完善跟踪管理措施，以杜绝税款流失。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，要对转让环节进行认真的审查，审核被转让方的资产、债权、债务及劳动力安置情况，对以逃避纳税为目的，违规自行处置企业以前资产、债权和债务，或违规转移到新办其他企业，以及没有安置全部劳动力的，一律不作为转让企业产权，不得享受营业税优惠政策，依法征收营业税和土地增值税。

凡是以房产土地投资后，不按照投资方利润分配，不共同承担风险的行为，而是收取固定利润的，应遵循“实质重于形式”原则，不承认其投资行为，应确认为出租，严格按照《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发[1997]490号）文件规定，属于将土地房产等租赁他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

（三）完善非居民企业股权转让信息登记管理制度 1.将非居民企业股权转让税收管理融入税收征管体系

在总局制定的非居民税收管理制度的基础上，结合实际，按照税收征管业务流程节点的功能配置要求，从业务分类、工作流程、审批权限、受理资料、办结时限、业务监督等方面，将非居民所得税管理纳入全省税收征管系统办税流程，力求将非居民税收管理融入整个税收征管系统，实现跨国税源多环节监控。制度的完善和流程的融入，确保税源信息的掌握。2.定期梳理非居民企业股权变更登记信息

从内部管理入手，定期对企业变更登记信息进行梳理，筛查涉及股权结构发生变化的企业名单，对照掌握的日常征管资料，对所涉及的企业信息进行比对，及时核查CTAIS2.0系统中的税务变更信息是否完整、股权变化结果是否进行了动态反映，不仅监控了股权转让，为今后非居民企业的股息分配扣缴企业所得税打好基础。3.建立部门信息共享平台，构建非居民企业税源控管体系 税务部门缺乏及时掌握非居民企业发生纳税义务的信息，是造成非居民企业税收流失的一个重要原因。由于股权转让主要是外经贸部门批复，很多企业股权发生转让后才到工商部门更改工商登记信息，税务登记信息变更的只有少数企业，对于非居民企业与国内企业之间的股权转让，税务部门只是在企业向境外支付转让时才能掌握，而非居民企业之间的股权转让信息税务部门很难掌握。因此，构建非居民企业税源控管体系就显得有为必要。4.加大国际税收情报交换力度

目前我国已经与90个国家和地区签订了双边税收协定，其中87个已经生效执行。上述协定都含有情报交换条款。据了解，目前，全球38个避税地中只有列支敦士登、安道尔和摩纳哥三个国家仍在情报交换方面进展缓慢，被列为不合作避税地。而主权国家已纷纷与有关的离岸金融中心签订了《协议范本》，《协议范本》的签订必将是21世纪世界主要国家经济领域应对避税地滥用的重要手段。由于近年来国际社会在税收情报交换领域取得了很大进展，多数离岸金融中心业已做出承诺同意进行有效的情报交换，这就对通过自发情报交换开展对境外股权交易调查提供了便利。对于股权转让收益未在国内缴纳所得税的，可以采取自发交换的形式主动告知境外投资者所在国家，影响其纳税诚实记录，使其增加主动缴税的意识。