第一篇：农行大楼物业服务方案
言
首先，十分荣幸能参与中国农业银行 XX 分行办公大楼物业管理 投标工作。我公司将依托自身的专业管理能力，结合大楼的实际，对 大楼的物业管理组织机构、服务配套等作出统筹策划。
我公司将以崭新的物业管理服务理念，在按照国家政策、法律法 规和贵方的实际需要的前提下，凭借公司的管理经验以及规模效益，合理调配内部资源，为中国农业银行 XX 分行办公大楼提供优质的 物业服务。
本投标书根据中国农业银行 XX 分行办公大楼物业管理招标文件 要求和对物业现场考察研究之后，结合我公司的企业服务理念以国内 标准编制。
我方承诺一旦中标，将按甲方的要求和投标书中的主要内容写入 物业管理委托合同。否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中 标单位。
感谢中国农业银行 XX 分行领导给予我们这次参与的机会。
二 OO 八年一月十一日
公 司 简 介
我公司为三级物业管理资质，物业管理二级资质已经申报待批，是我市唯一的全国物业管理协会理事单位。
公司下设物业管理部、工程部、督查部、财务部办公室等职能部 门和 4 个管理处。有员工 180 余人，其中大专 15 人、中专 24 人、中 级以上职称 7 人、初级职称 5 人，公司管理人员 100％持有建设部颁 发的物业管理企业经理岗位证书。主要从事住宅、楼宇的物业管理、绿化种植和养护、物业咨询、房屋修缮、市政道路清扫等业务，并根 据客户需要不断推出各项便民的有偿服务项目。
目前公司管理了六个住宅小区和两个企业事业单位： 管理规模近百万平方米。
我公司对所托管的物业实施综合一体化管理服务，24 小时安保 执勤，全方位保洁作业，对辖区内公共设施进行常规维护保养，由专 业人员对小区绿化进行专业养护。
公司坚持“追求卓越，真诚服务”的宗旨，坚持“科学管理、竭 诚
高效、安全文明、开拓创新”的质量方针
企业文化
（一）我们的质量方针是：以市场为导向，以顾客为中心，注重 管理服务的效果，持续提升管理服务质量和顾客满意率；
（二）我们的服务理念是：业主至上，服务第一；
（三）我们的员工：团结拼搏，互助向上；
（四）我们的宗旨是：追求卓越，真诚服务；
（五）我们的使命是：推动城市文明化进程、努力改善居民的生 活环境；
（六）我们的企业精神是：严于律己，无私奉献；
（七）我们的企业道德是：守法、诚信、无私、博爱；
（八）我们的企业作风是：团结、自强、严谨、高效；
（九）我们的企业目标是：使社会效益、环境效益和经济效益和谐 的统一。
公司机构设置及当前管理项目 我公司是按现代企业制度建立并取得物业管理资质的独立法 人企业。公司总部设有总经理办公室、物业管理部、工程维修部、财务部、督查部等四部一室。
本公司的架构设置发挥了职能机构的作用，既保证了公司领导 层对各部门的直接领导指挥，以充分掌握全局情况、作出正确决策，又能够放手授权给职能部门进行具体工作的操作。
总经理室 物业管理部（当前所 管理的项目如下）办公室 工程维修部 财务部 督查部 行政、文档、人 力 资源、公司网站 工程维修（启动 房屋维修基金）、配电房管理、水 电维修服务 会计、出 纳、核算 及票据 管理 全球眼 远程监 控中心
保洁方案
一、保洁工作标准和规范
1、保洁范围：院围墙以内（含绿化带、办公楼、消防通道）；
2、时间：上午 7—11 点；下午：2—6 点；
3、每一小时巡逻清扫一次；
4、地面指示牌、广告牌、公共设备每天擦抹一次；
5、每周对外墙三米以下的玻璃清刮一次；
6、视情况每半月冲刷一次院内地坪。
二、楼层保洁
1、保持楼内走廊地面干净无污迹，有光泽；
2、每天下班后用拖把将走廊、楼梯拖一遍；
3、用湿毛巾清洁被污染的墙根。
三、楼梯台阶清洁
1、所有楼梯每天从顶层清扫一遍；
2、清扫之后用清水拖布轻拖一遍；
3、夏天每周对楼梯间的蚊、蝇喷药消杀一遍。
四、洗手间的清洁工作
1、上午上班前、下午上班前对洗手间全面清洁一遍；
2、用洁厕灵对便池、便槽进行清洗；
3、用消毒水将洗手间地面进行消毒杀菌，保持地面无水渍、黄 斑、水锈；、洗手盆干净无污渍、水锈；
5、男厕小便挂斗内放置卫生球；
6、白天厕所点卫生香。
五、果壳箱清洁保养
1、每天将所有果壳箱掏清无积存；
2、每天把果壳箱擦一遍，无灰尘、无污渍，烟灰缸不超过五个 烟头。
六、化粪池
1、化粪池每半年用吸粪车吸抽一次；
2、保持化粪池井盖完整、清洁，无粪便漫溢。
七、电梯保洁
1、电梯轿厢每天保洁两次；
2、每月清扫电梯门槽；
3、电梯毯每天更换一次。
大楼安全防范
一、管理内容： 管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护大 楼公共秩序，防止和制止任何危及或影响安全的行为。（1）门岗的任务： ? 礼仪服务；
? 维护出入口的交通秩序；
? 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
? 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大楼； ?对外来人员进行询问和登记； ? 严禁携带危险物品进入大楼；
? 遇到外来人员将大件物品带出大楼，即与物主核实，并作登记； ? 为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：
? 按规定巡视检查，不留死角；
? 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范 工作；
? 对大楼内的嫌疑人员进行检查防范； ? 对大楼及楼宇安全、防火检查。
二、管理措施：
1、制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员 的工作责任心。
2、强化保安人员的管理，开展素质培训，提高保安人员的思想 素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》。
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言明，举止得当。
4、严格执行保安巡查制度，确保巡逻质量。
5、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
文
院内绿化养护和楼内绿摆方案
一、院内绿化养护
1、保持院内绿化、草坪养护完好。
2、及时清除草坪杂草、枯枝，定期修剪，对受损花木及时扶正、补植。
3、根据花木长势适当施肥、松土。
4、夏日干旱季节及时保绿，定时浇水，确保院内绿化的成活率。
二、大楼内绿化摆置方案
1、迎宾大门（主门）： 两侧各摆大型盆栽花卉 2 盆，共计 4 盆。
2、迎宾西门： 摆放中型盆栽花卉 2 盆，大型 2 盆。
3、一层大厅：
（1）玻璃墙每边各摆中型盆栽花卉 7 盆，共计 14 盆。（2）柜台前中柱边摆放中型盆栽花卉 5 盆。（3）内楼梯拐角摆入大型盆栽花卉 1 盆。（4）1-2 层内楼梯拐弯处摆放大型盆栽花卉 1 盆。
4、二层大厅：
（1）每沙发两侧各摆花卉 1 盆，共计 6 盆。（2）柜台前中柱边摆放中型盆栽花卉 5 盆。（3）小会议室摆放盆栽花卉 5 盆。5、1-6 层主楼梯拐弯处每处各摆中型花卉 1 盆，共计 12 盆。6、1-6 层电梯等候间各摆中型盆栽花卉 2 盆，卫生间 1 间，共计
盆。7、3-6 层走廊东西两头各摆大型盆栽花卉 1 盆，计 7 盆。8、6 层大会议室摆放大型盆栽花卉 10 盆。
9、一层、二层大厅柜台上摆放小型盆栽花卉或盆景 8 盆，共计 16 盆。
10、主要领导办公室摆放盆栽观叶及盆景 10 盆。
11、四季摆放花卉品种及规格。
（1）特大型品种： 苏铁、棕竹、大散尾、五针松、榕树等，规格 2-2.5 米以上。
（2）大型品种 苏铁、风尾、发财树、鹅掌柴、大水竹、罗汉松、棕竹、滴水观音、金山棕、散尾葵、国王椰子、千年木、朱焦、夏威夷椰子等，规 格在 1.8-2 米以上。
（3）小型品种： 袖珍椰子、水竹、文竹、虎皮兰、暑榕、一叶兰、鹅掌柴、巴西 铁、红朱焦、杜鹃、米兰等，规格在 0.5-0.7 米。以上品种根据摆放各季节不同进行调整。
12、按季更换，运输包送，专人养护管理，保持布局合理，长年 新
鲜健壮美观。
大楼水电设施维护及保障措施
一、制定设备的维修养护制度，按时进行维护保养，填写保养记 录。
二、建立设施设备台账，合理制定维修计划。
三、建立巡视检查制度，加强日常维护工作，发现问题，立即维 修解决。
四、发现设备损坏和故障，立即汇报。
五、保障措施：发生停电、停水、停梯的故障，立即向华侨物业 公司汇报，启动应急处理程序，公司专业队伍在十分钟内赶到现场，华侨物业公司的水电工程维修科就设在珍珠园小区，距大楼仅 500 米 距离。
六、消防安全“三级”检查： 一级检查由大楼水电维护人员负责，每天一次； 二级检查由大楼管理处负责，每月一次； 三级检查由华侨物业公司负责，每季度一次。
注：水、电设施损坏，配件由甲方提供或由乙方按甲方指定商场 购
买，据实报销。
应急预案
一、消防管理预案
（一）火警
1、对有可能发生火灾的征兆，如焦味、浓烟、阴燃等，但尚未 造成损失，需要采取紧急措施，防止朝火灾方向发展的火警，发现人 应立即向当班工作人员和管理处报告。
2、管理处负责人应在第一时间赶到现场，查看了解情况后，能 处理的应立即采取措施进行处理，并在处理和警戒现场的同时，立即 按程序向公司和专业消防部门报告。
（二）火灾
1、火灾由一般火灾和重大火灾之分。凡发生火灾，首发者第一 时间必须拨打“119”报火警，其次要及时向当班工作人员和管理处 报告，管理处要立即向公司和消防部门报告。
2、管理处负责人在第一时间到达现场后，立即组织人员开展初 期火灾的扑救或控制，并对现场周边进行警戒和人员的疏散，使损失 降低到最低程度。
3、大楼火灾，在按上述程序报告的同时，应组织配合消防部门 的扑救工作，服从消防部门的统一指挥。
二、供配电系统故障处理预案
1、因供电线路故障，需检（抢）修的，管理处应立即通知大楼 的各部门和科室。、检（抢）修期间，应随时与供电部门保持联系。若在规定的 时间内仍不能恢复供电，应问明原因，立即通知告示。
3、恢复供电后，维修人员应立即先行检查有关设备，设施运转 情况（尤其是电梯的运行，必须先行试车），待检查运行正常后，方 可启动使用。
三、电梯系统故障处理预案
（一）若发生电梯关人故障
1、当班工作人员在立即向管理处和公司主管报告的同时，及时 与维修人员取得联系。
2、管理处负责人和维修人员必须在每一时间到达现场。首先采 取应急保护措施后，分析判断故障的原因，尽快检查排除，尽快恢复 正常（属商、产家责任的，与商、厂家联系共同处理）。
（二）若因为临时停电造成电梯关人，按
（一）处理，发生上述 电梯关人事故，在按
（一）处理的同时。工作人员应采取措施与电梯 被困人员取得联系，向他们解释原因及正采取解困措施的情况，并提 醒被困人同注意事项等。
（三）若发生危及电梯安全的渗水事故
1、管理处和当班工作人员应及时采取措施与电梯内被困人员取 得联系，要他们按下最近楼层的铵钮，待电梯门打开后迅速撤离电梯。
2、维修人员应迅速赶到电梯机房，待被困人员全部撤离后立即 切断所有电梯电源。、立即停止水泵供水，需要供水部门解决的，及时与供水部门
联系处置。
（四）若发生危及电梯安全的火灾
1、管理处和当班人员应立即采取措施通知电梯内的被困人员，按下最近楼层的按钮，待电梯门打开后迅速撤离电梯，从紧急疏散通 道撤出。
2、有消防电梯的，立即采取措施将消防电梯开关合上，使之处 于消防功能服务状态，同时打开消防通道。凡电梯发生危及人身安全的故障，在采取应急处理措施的同时，都要及时与市 110
电梯事故应急求援联动取得联系，求得救援。
管理所需主要装备
一、用房： 办公室一间，仓库一间。
二、主要办公用品：
办公桌椅 文件柜 电 脑 电 话 地面抛光机 2套 1个 1台 1部 1台 其它保洁用工具及需用品 元包干给乙方配置。注：所需设备由甲方提供，也可以 8000 元包干给乙方配置。所需
设备由甲方提供
束 语
感谢农行领导对我公司的信任，为我公司参与大楼的物业管理提供机遇，我公司将依据自身的专业管理能力，合理调配整合内部资源，对农行大楼的物业服务作出统筹安排，同时也为贵行节约物业服务的支出。
我们认为，我公司在与同行相比有自己的优势所在：
一、公司内部管理已经通过 ISO9001 服务质量体系认证，公司有
完整规范的物业管理服务流程，保证大楼的服务正常运作。
二、我公司管理着珍珠园小区和师苑新村的五个配电房，具有一 定高低压配电管理能力，而且公司总部与农行大楼为近邻，能及时为 农行大楼的水电管理提供支撑。
三、我公司有自己的绿化专业队伍，而且与秀新苗圃又是合作单 位，能为大楼的常年绿化摆设提供保障，花木损坏随时都可更换，楼 内四季见绿成本低。
我们承诺，本方案若被采用，将写进物业服务合同，我们将恪守 诺言，认真履约。如果我方不按方案运作，贵方有权重新选聘物业公 司，我们期待着参与的机会。谢谢！
第二篇：工业园区服务大楼物业服务委托合同
xx工业集中区服务中心大楼物业服务委托合同
甲方（委托方）：xx市xxxxxx有限公司 乙方（受托方）：xx市xx物业管理有限公司
根据合同双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。
第一章 委托服务的物业基本情况
名称：xx工业集中区服务大楼 地址：xx工业集中区xx北路41号
行政服务中心地上8层、地下0层。1层为大厅窗口，2至8层为办公区域。大楼配套设施功能有：供配电系统，消防系统，给排水系统，乘客电梯2台，大小会议室等。
第二章 委托服务范围与内容
一、由乙方负责对服务中心大楼水泵房、消防系统、照明系统的日常巡查维护工作（不含设备维修及更换费用）,消控系统由甲方委托专业公司维保。
二、保洁工作：乙方负责服务中心大楼1-8层的公共部位（电梯口、楼道、楼梯、走廊、公共卫生间、7-8楼定期通风）卫生保洁工作,一日打扫两次，大小会议室每日保洁一次，上班时间安排一名保洁员巡查及应急。
三、乙方负责服务中心大楼车辆进出管理及车辆疏导工作。
四、乙方负责服务中心大楼公共花圃、绿化带养护。
五、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项。
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第三章 管理运作方式
一、双方约定本委托合同签订的有效期为壹年，即自 2018年1月 1日至 2018年12月31日。根据xx开发区专题会议纪要[2017]96号会议精神，乙方对大楼每年服务费用为人民币34.9万元（大写：人民币叁拾肆万玖仟元整），支付方式为财政支付，由乙方向xx财政局申请经费预算，甲方予以配合。
二、乙方接受甲方监督，在甲方指导下开展工作。
三、乙方对不固定项目的费用（如：垃圾转运费、垃圾桶购臵、景观灯、门锁更换、公共灯维护、管道疏通排水沟清洁、水塔清洗消毒，大楼内公共易耗品或甲方要求乙方购臵或更换的零星易耗品）单列计算，按照实际的发生费用进行实报实销。
四、若应甲方要求增加人员及相应服务基础上，增设补充协议进行增加人员工资预算及相应管理经费，详细要求以补充协议为准。
第四章 甲方权利和义务
一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。
二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任要求乙方予以赔偿，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，甲方有权解除本合同。
三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得
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交给第三方。
四、全面负责大楼消控消防设施、电梯、水泵房、发电机房、监控等公共设施的维保及维修、损坏配件更换及年检工作。
五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。
六、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。
七、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。
八、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。
九、甲方应于交付物业前与乙方对该大楼总体进行检查，并应乙方要求完善相关设施。
第五章 乙方权利和义务
一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大楼物业管理各项规章制度，有效地开展各项管理服务工作。
二、负责本大楼委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。
三、有权依照相关法规、本合同范畴和大楼的有关规定，对违章违规行为进行协调和处理。
四、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。
五、对本大楼的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。
六、乙方按工作需要在本大楼设臵物业管理处。
七、建立大楼的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事
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项。
八、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。
九、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。
十、本合同终止时，须向甲方移交相关的大楼及甲方相关财产和物业管理档案数据。
十一、乙方负责大楼消控消防设施、电梯、水泵房、发电机房、监控等设施的使用及日常检查工作，发现维保及损坏问题及时向甲方报告。
十二、不承担对大楼工作人员和使用人的财产保管、人身保险义务。
第六章 违约责任
一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。
二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的，造成经济损失的，甲方有权根据本合同约定，在乙方服务费用中罚款，并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任（以政府有关部门鉴定为准）。
三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的，过错方应承担全部责任。
第七章 其它事项
一、本合同执行期间，如遇不可抗力的自然因素（如台风、地震等突发事件）造成人员伤亡，经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，及时进行妥善处理。
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二、因大楼建筑质量、设备设施质量或安装技术原因，达不到使用功能和造成重大事故的，由甲方负责并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定为准。
三、甲方负责大楼消防及消控设施设备维修、维保责任，出现因大楼消防、消控设施设备出现问题导致的消防事故由甲方负责。
第八章 合同更改 补充与终止
一、经双方协商一致，可对本合同有关条款进行更改或补充，以书面形式签订补充协议为准，与本合同具有同等效力。
二、本合同附件经双方确认盖章后，具有同等效力。
三、合同规定的管理期满，本合同自然终止。如须续订，应在本合同期满三个月前向对方提出书面意见。
四、本合同在履行中如发生争议，应友好协商或报请行业主管部门调解，调解不成的，提交劳动仲裁委员会裁决。
五、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
六、本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方：盖章： 乙方：盖章：
甲方代表人盖章： 乙方代表人盖章：
签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日
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第三篇：物业服务方案(范本)
小区物业管理方案
目 录
一、项目概况２
二、物业管理内容３
三、物业管理模式９
四、物业公司组织机构和管理制度１１
五、物业费的成本测算１８
六、业服务内容、标准及质量保证措施２５
七、管理总体目标与分项目标３８
一、项目概况
1.地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.项目主要经济指标
项 目计量单位数 值
居住区规划总用地Hm213.23
1.居住区用地Hm29.87
①住宅用地Hm26.89
②公建用地Hm21.31
③道路用地Hm21.24
④公共绿地Hm20.42
2.其它用地Hm23.36
居住户数户1292 居住人数人4134
户均人数人/户3.2
总建筑面积万m219.11
1.居住区用地内建筑总面积万m216.23
①住宅建筑面积万m214.87
②公建面积万m21.46
2.大卖场总建筑面积万m22.88
项 目计量单位数 值
①大卖场面积万m21.17
②扩建面积（三层）万m20.96
③公建面积万m20.75
地下车库及人防万m20.28
3.底层架空面积万m21.25
住宅平均层数层7.5
人口毛密度人/hm2411.1
住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5
住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0
住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496
住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144
容积率万m2/ hm21.64
停车率%50.0
停车位辆634 地面停车率%8.7
地面停车位辆110
住宅建筑净密度%28.5
建筑密度%25.6
绿地率%40.2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到卫生标准。环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活环境。
2.2环境管理 jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1.1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2.1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2.2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2.3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2.4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；
B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；
F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；
G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 3．2经理助理岗位职责
A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；
B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C.负责对本中心员工各类考核；
D.向管理处经理提交各岗位用人计划；
E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责 A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；
B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；
C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查； G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；
H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1.1 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序 号项 目人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注
一管理人员6/6650.00
1经理12000.002000.00
2经理助理11500.001500.00
3财务员1800.00800.00
4维修主管11000.001000.00
5保安主管1800.00800.00
6保洁主管1550.00550.00
二普通员工14/9400.00
1维修员2800.001600.00
2保安员9600.005400.00
3绿化员1500.00500.00
4保洁员2450.00900.00
三合计20/16050.00
1.2费用测算
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项 目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）
一基本工资16050.00/
二福利费2407.50注(1)暂按15%测算
三服装费667.00注(2)
四合计19124.50/
注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2.2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时
=2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000.00元
C、共计为：3592.00元
2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
= 150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
= 50元/天×30天
=1500元/月
3、绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2, 绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序 号项 目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.M2）备注
1绿化工具费1000元/年84.00
2劳保用品费500元/年42.00
3绿化用水费400.00/
4农药化肥费200.00
5景观再造费0.10元/ M2.年200.00
6合 计/926.00
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.M2）
1工具购置费300元/人.年75.00
2劳保用品费300元/人.年75.00
3化粪池清掏费(注1)//
4垃圾外运费1000.00
5环境消杀/100.00/
6合计/1250.00
注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、保安费：
保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月M2）
1装备费300元/人.年250．00
2人身保险费（暂不计）//
3房租费（暂不计）//
4联建、治安费100元/人.月1000.00
5合计/1250.00
6、办公费：（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12
=2500元/月
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）
=1667元/月
8、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
多层税费=（30309.5）×5.57%
=1688元/月
小高层税费=（36809.5）×5.57%
=2050元/月
9、利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309.5）×10% =3031元/月
小高层利润=（36809.5）×10%
=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号项目金额（元/月）金额（元/月.平方米）备注
一管理成本
1工资福利费19124.50
2维修及保养费10092.00
共用照明3592.00
电梯5000.00小高层
水泵1500.00小高层
3绿化管理费926.00
4清洁卫生费1250.00
5保安费1250.00
6办公费2500.00
7折旧费1667.00
8法定税费
多层住宅1688.00
小高层住宅2050.00
9利润
多层住宅3031.00 小高层住宅3681.00
10合计
多层住宅35028.50.4423多层：79193万M2
小高层住宅42540.50.9640小高层：44127万M2
六、业服务内容、标准及质量保证措施
为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：
一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
二、公共服务
（一）安全管理
10、小区主入口24小时执勤；
11、监控室实行24小时监控；
12、别墅区设立专职保安员；
13、小区内每小时保安巡查一次；
14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；
19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
22、定期清除绿地杂草、杂物；
23、定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
26各组团、栋、单元门、户有明显标志。
27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
34、路灯、楼道灯完好率不低于80％
35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
类别编号项目内容
家 政 服 务1代请装修、装饰公司
2代请家教、介绍保姆
3代租售房屋、代租汽车
4发布气象信息、国内外新闻信息
5组织各种展销活动
6无偿配备医药急救箱
7代订中、西餐
8代订牛奶
商 务 活 动9代购车船、飞机票
10代订报刊、杂志 11代办旅游手续
12电话留言服务
13代订酒店、客房
礼 仪 服 务14代购代送礼品、鲜花
15代办喜事庆典
文 化 娱 乐
服 务16提供图书、音像制品交流
17开设棋、牌活动场所
18开展各种健康、医疗培训
19组织健身舞晨练队
20开展球类、健身培训
21开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂
23组织老年联谊活动
24组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务（共计62项）
类别编号项目内容价格待定
1瓷砖改造
2铺贴普通地砖
3洗手盆安装
4坐便器安装
5安装抽油烟机 6安装分体式空调
7安装热水器
8安装吊灯
9安装电脑、传真等办公设备
10家用电器检查、小修
11换门锁（材料自备）
12更换、检修开关、插座
13空调加氟利昂
14配钥匙、修锁
15查线、换线
16自行车、摩托车小修
17钟表维修
18更换灯泡、灯管
19更换灯角、灯口、镇流器
20木门窗维修
21清洗抽油烟机
22清洗空调过滤网
23安装音响与家用电器
24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）
25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）
26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）
27疏通下水管道 28修理窗帘、拉窗等（不含材料）
29修理家具配件
30内墙修理粉刷
31配木门窗玻璃
家 政 服 务32室内整体保洁
33木地板打蜡
34看护病人
35上门收洗衣服（洗衣费另记）
36接送小孩上学
37家庭绿化盆景造型
38剪裁、宠物喂养指导
39中、西餐
40代购、代售二手电脑家私
41家政培训
42清洁地毯、沙发
43小学生中餐
44学生寒暑假短期学习班
45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
46为老人读报,聊天
礼仪服务47特殊安全服务
48租售鲜花、盆景
49代接、代送客人 健 康 服 务50健康检查
51建立健康档案
52家庭病床
53儿童保健
54健身培训
商 务 服 务55长途电话
56接发传真
57打字
58复印
59出租商务洽谈室
60出租会议室
61租车
62汽车美容
四、服务承诺标准
序号指标名称国家及jz市标准服务承诺标准服务质量保证措施
01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生 05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象
06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16违章处理率95%99%
17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
七、管理总体目标与分项目标
为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：
自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。
第四篇：物业服务方案
物业管理方案投标人应根据物业管理服务内容、标准制定物业管理服务方案，物业管理方案包括但不限于以下内容。
1、管理服务理念和目标
结合本项目的规划和布局、建筑风格、小区硬件设施配置及物业使用性质等特点，进行有针对性的策划，阐述对本项目的实施管理服务的思路，提出物业管理服务的定位和目标，以及可能的长远打算。
2、项目管理机构运作方法及管理制度
（1）编制项目管理机构，工作职能组织运行图
（2）编制岗位职责和内部管理的职责分工
（3）编制日常管理制度目录和考核办法目录
3、管理服务人员配置
根据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟定岗位人员配置方案。
4、物业管理服务实施方案，根据物业管理服务内容，标准编制物业管理服务实施方案，主要包括以下内容：
（1）编制物业共用部位维修服务方案
（2）编制物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
（3）编制物业管理区域内环境保洁方案
（4）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案
（5）编制物业管理区域内绿化管理服务方案
（6）编制业主求助、投诉处理和回访方案
5、编制物业维修养护措施及应急方案
6、编制与业主生活密切相关的服务方案（特约服务、增值服务）等
7、编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施
8、编制物业服务费用测算明细表（应列明收入项目和支出项目预算），有文件规定的按其规定预算，没有文件规定的按市场价预算）
9、编制财务报表公开方案，以及按规定归属业主收益的分配、结算方案。
第五篇：浅议农行服务
我看农行服务“三农”
合肥分行明珠支行〃王永旭
服务“三农”是农业银行改革的工作重心，服务“三农”市场定位是否准确，服务“三农”是否成功将直接关系到农业银行股改的成功与否，她也是实现党和国家战略全局任务的必然要求和选择，农业银行作为农村金融的主导者应为农业经济的发展不断提升自身的金融服务水平，整合现有资源，创新服务机制，更新服务观念，拓展适合“三农”需求的金融产品，切实做到服务“三农”、面向“三农”，为我国农村经济的健康发展发挥自身应有的优势。做好分工协调是服务“三农”的前提
服务“三农”应全行重视，但应避免层次不清，上下不协调。本人认为应区别对待，分层次服务。
一级分行应以当地或本省的大型农业产业化的龙头企业为服务重点。如目前的蒙牛、伊利、双汇、丰大、丰原等知名农业产业化大型企业。通过对大型农业产业化龙头企业地服务，一是可以提升农业银行的社会形象、二是通过市场化运作可获得良好的经营效益、三是通过对大型农业产业化龙头企业地服务可实现扶一点带一方的营销战略，大型农业产业化龙头企业是集农工商贸一体化的农副产品深加工企业，通过对他的支持可带动一方农业农村经济的发展，提高当地农民的收入，同时也实现了支持“三农”的目标。
二级分行应以所在地的城区业务为主题同时兼顾本辖区内的规模型农业产业化的龙头企业为服务重点。
位居县城的县级支行应积极协调好下属分支机构，认真做好当地的“三农”服务工作，支行应以当地县辖范围内的规模型农业产业园、种植园、规模型农场、农村商贸园等为支持重点，同时应注重支持当地市场定位准确、具有一定市场发展空间、诚信度高、无
不良记录已形成一定规模的优质民营工商户，通过对上述涉及“三农”企业的支持，不但能提升农业银行在当地的社会形象，同时通过对他的支持可带动一方农村经济的发展，提高当地农民的收入，通过市场化运作可获得良好的经营效益、同时也实现了支持“三农”的目标。
位居农村集镇的基层营业所应积极认真做好当地的“三农”服务工作，支持的重点应放在支持当地市场定位准确、具有一定市场发展空间、诚信度高、无不良记录的优质的种养大户、农村个体经营工商户、农村小企业主，通过对上述涉及“三农”对象的支持，不但能改善农业银行在当地的社会形象，更能增进农民弟兄对农行的信任度和依存度，同时通过对他们的支持可带动一方农村经济的发展，提高当地农民的收入，通过市场化运作可获得良好的经营效益、同时也实现了支持“三农”的目标。
机制创新是服务“三农”的根本保证
做好服务“三农”必须从体制上、业务流程上提高服务“三农”的效率。通过改革与创新，建立“三农”导向型机制和管理方式，一个好的机制能激发人们的斗志，不好的机制更能扼杀人们的斗志。就机制创新本人认为农业银行目前要认真解决好“干得越多收入不增麻烦越多、袖手旁观收入不减一身轻松”的问题，更应着力扭转制度虽多执行不力、奖罚不明、空口许诺、不关心一线员工疾苦、一人做事数人监督、人浮于事、干实事的少、发牢骚得多等不良倾向。尽快制定出一套务实、创新、科学的管理体制，彻底改变现有的不切合实际、不科学的有关规章制度，克服一管就死，一放就乱的被动局面。实现从制度上约束人们的意识，规范人们的行为，激发人们的斗志。改变目前人们不愿干的被动局面。营造一个有不想干变为我要干，不好好干就下班的氛围。
应加大奖惩力度，注重不断提高和改善基层员工的待遇。从制
度上营造一个优胜劣汰，能者上、平者让、庸者下的用人机制，在工资分配制度上真正实现多劳多得、不劳不得。在考核客户经理的制度上更应体现绩效考核制，奖勤罚懒，足额兑现，考核到位，并严格实施末位淘汰制。对敬业爱岗、综合业绩良好、所发放的贷款不良率低的客户经理应加大奖励力度，逐步增加他们的授信权限，提高他们的待遇。对工作马虎，责任心不强，所发放的贷款不良率高，业绩长期无起色的要坚决实行淘汰。
对待优秀员工要善于培养，能重用的一定要重用，要营造一个干得好有盼头的用人机制，应彻底改变目前踏实工作无人奖，吊儿郎当无人问，调皮闹事无人管的不良局面。
准确定位、因地制宜是做好服务“三农”的关键
支持“三农”必须坚持因地制宜，分类指导，差异对待。根据不同地区“三农”发展的水平和特色，创新服务模式，不断提高金融服务水平，成为县域优质金融服务的提供者和新型农村金融产品的开拓者。
在东部发达地区县域，要抓住县域经济发展快，金融资源丰富的特点，我行应积极提供多层次的金融产品和全方位的金融服务，在为“三农”提供金融服务方面应展示大型国有商业银行的绝对优势。给于当地“三农”相关企业的信贷支持只是基础工作，同时还应加强对规模型民营工商户高管理人员的个人理财服务，发挥我们大型国有商业银行的绝对优势积极开展多种特色金融服务，诸如中间业务、票据结算、电子信息等多方位的金融服务，使广大“三农”客户对农行产生较高的依存度。在金融产品开发方面要以创新、适用、抗风险为主题，就农行目前现有金融产品而言，个人生产经营贷款是个好产品，如果能在授信额度（能否因地制宜提高授信额度）、用信方式（能否变现有短期授信方式为可循环授信方式，这样可提高工作效率）、担保方式（能否改变目前僵化的担保方式）等方面加以
改进，此产品将会成为农行在县域金融领域极具竞争力的拳头产品。
由于东部发达地区县域经济规模大、层次高，因此对用信的需求量大，然而目前个人生产经营贷款最高授信额度为五十万，无法满足客户实际需求。个人生产经营贷款目前用信方式是用一次批一次，人为造成办事效率低下，无法适应市场竞争规律的需求，如能将其改变为可循环授信方式将大大提高办事效率，提高农行的竞争力。个人生产经营贷款目前的担保方式只能是以不动产为主要抵押方式，如采用保证担保方式最高担保额度不得超过十万元，这个额度用于中西部欠发达地区的农户尚可，可是在东部发达地区县域就根本不适用。而且保证担保单位条件还十分苛刻。本人设想保证担保方式在风险可控的前提下，选择经济环境相对好的，诚信度相对高的区域试行多户联保方式。同时探讨研发出适应当地经济发展需求的金融产品，诸如中长期型民营企业创业贷款系列金融产品，短期流动周转型民营企业发展贷款系列金融产品。
在中西部欠发达地区农业银行应采取更加灵活的支持方式，在经济条件及经济发展水平相对好一点的县域，在确保风险可控有一定经营效益的前提下应适度加大农行自身的营销力度，以个人生产经营贷款为主导，改进个人生产经营贷款的授信方式、用信方式、用信额度、担保方式，把原有的有二级分行直接授信变更为授权县支行，试行可循环用信方式，用信额度灵活核定几千元至几万元不等，担保方式在风险可控的前提下可试行以农户私有房产经依法公正后作为抵押，也可选择经济发展前景看好，诚信度高的种植大户，养殖大户，工商经营大户进行联户互保方式。在贷后管理上实行严格的永久责任追究制，每笔贷款发放的经办责任人、审批责任人、经营主责任人均承担包放、包管、包收，对连续几年以上无不良记录的要给与经办责任人、审批责任人、经营主责任人重奖，并同时适度增加他们的贷款权限，对不尽责的、短期内即发生不良业绩的要严格追究经办责任人、审批责任人、经营主责任人的责任，可实行下岗清收，对清收不力的应限期清收或给于必要的纪律处分，对严重渎职的并造成一定损失的要依法追究刑事责任。同时探讨研发出适应当地经济发展需求的金融产品，诸如中长期型农户创业贷款系列金融产品，短期流动周转型农户发展贷款系列金融产品。在经济最不发达地区，在风险可控确保农行信贷资产保值增值的前提下试行向当地信用社拆借资金，由信用社代为农行履行支持“三农”的功能。
建立实现商业目标的价值管理体系，进一步降低“三农”业务交易成本，完善风险监管体系，实行差异化稳步做好、做细做广“三农”业务，培养一批熟悉“三农”、服务“三农”、自身素质高、业务能力强的人才队伍是做好服务三农的根本保证。
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