我国商业银行个人住房抵押贷款 信用风险及其防范 简介

第一篇：我国商业银行个人住房抵押贷款 信用风险及其防范 简介

我国商业银行个人住房抵押贷款

信用风险及其防范

内 容 提 要

随着我国房地产业的快速发展，个人住房抵押贷款量得到了迅速扩张，但在发展过程中其风险日益明显。由于个人住房贷款是以房产作为抵押，而且我国房价处于快速上升时期，个人住房贷款的不良贷款率相对低，因此个人住房贷款成为各银行竞相争夺的优质业务。由于信用环境等多方面因素影响，商业银行办理个人住房贷款业务隐含着巨大的风险。本文基于我国个人住房抵押贷款的发展现状，主要从个人住房贷款业务所面临的信用风险进行了分析，并提出了相应的解决措施。

关键词：住房抵押贷款 信用风险 风险管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 录

一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述……………………………………1(一)(二)(三)个人住房抵押贷款的发展历程……………………………………………1 个人住房抵押贷款的特征…………………………………………………1 个人住房抵押贷款种类…………………………………………………1

二、我国商业银行中的个人住房抵押贷款信用风险……………………………2(一)(二)(三)源于个人的住房抵押贷款信用风险………………………………………2 源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险………………………2 源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险………………………………3

三、完善我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系……………………4(一)(二)完善个人的住房贷款信用风险防范体系…………………………………4 完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系…………………5(三)完善抵押物的信用风险防范体系……………………………………………5

四、结束语……………………………………………………………………………5 参考文献………………………………………………………………………………6 后记……………………………………………………………………………………7

我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险及其防范

一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述

(一)个人住房抵押贷款的发展历程

我国的住房抵押贷款发展历程并不是很长，我国房地产从1978年改革开发至今历经30多年的发展历程，个人住房贷款业经历了一段时间的发展，并形成了相对规范的发展模式，随之规模也扩大了许多。在分析商业银行个人住房抵押贷款信用风险的时候，为了进一步的认识个人住房贷款信用风险，应了解和掌握我国个人住房贷款发展的历程。1992年建设银行颁布了《房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》，推出了“存三贷七”的贷款品种，为以后的其他个人住房抵押办法奠定了基础。1995年7月，人民银行颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对商业银行开展个人住房制定了相关的规定。1997年中国人民银行下发了《个人住房贷款管理法（试行）》，从此商业银行个人住房贷款业务在全国范围内全面展开。1998年，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，规范金融市场，把中国房地产业推向了市场化发展的道路。在2003年8月，国务院下发的的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这是我国首次将房地产产业放到了我国国民经济支柱产业行列之中。现在的住房抵押贷款，包括经营性资金抵押贷款和公积金抵押贷款，已经成为提高居民住房消费能力、实现住房商品化，推进住房制度改革的重要工具。但是现在商业银行也处于业务的探索阶段，国家还没有全力推进住房制度的改革，因此个人住房贷款业务的总体规模不是那么规范。

（二）个人住房抵押贷款的特征

个人住房贷款也叫做个人住房按揭贷款或者是个人住房抵押贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的并且用于购买、建造和大修理的类型住房的贷款。个人住房抵押贷款的特点如下：

1.贷款对象的特殊性。个人住房贷款对借款人所应具备的条件进行了合法的相关规定，并且镇对的对象也很特殊，是具有完全民事行为能力的自然人。

2.贷款用途专一。因为贷款只能用于支付所购买住房的贷款。

3.住房贷款的本质是抵押贷款。借款人必须以质押、保证或者抵押为担保，担保的形式也可以是一种或者是两种以上的相结合的方式为担保，并且在借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息的时候，贷款人有权按照相关的法律规定对其进行处置。

4.贷款数量较大。在银行办理的各种贷款当中，个人住房贷款的贷款笔数和单笔贷款额跟其他个人消费贷款比较的话，贷款数量是比较大的。

5.国家政策的支持。个人住房贷款面向广大城镇居民，主要是解决他们购房安居的问题。为了实现这个目标，国家制定了许多优惠政策。因此随之也带来了该业务收益低、风险增大的后果。

（三）个人住房抵押贷款种类

1.政策性贷款，它是国家为解决部分城镇居民住房问题所采用的一种贷款政策，住房公积金由单位和个人缴存，统一由公积金管理中心管理。

2.商业性住房贷款。其资金的主要来源于商业银行自己的资金，是商业银行为了获得收益向买房者提供的一种贷款。包括商品房按揭贷款、存单质押贷款、商品房抵押贷款三种形式。3.个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的结合，不仅可以弥补个人住房公积金贷款额度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消费问题方面起到积极作用。其贷款利率比公积金贷款相对高一点，比商业贷款利率相对低一点。

二、我国商业银行中的个人住房贷款信用风险

信用风险，又称为违约风险，是指合同当事人，也就是借款人不愿或无力按照合同的时间还本付息，而导致银行遭受损失的风险。信用风险是银行发展个人住房抵押贷款业务过程中所有风险当中最主要的风险之一。造成个人住房抵押贷款信用风险的原因有许多，例如借款人因为自身的原因而不能偿还银行贷款本息；开发商与购房人勾结，利用虚假身份或虚假收入证明等手段骗取银行贷款；抵押物的处置而导致的信用风险。本文主要从以下三点进行了分析：

（一）源于个人的住房抵押贷款信用风险

在我国由于市场经济发展时间比较短，整个社会的信用环境还不成熟，尤其是个人信用评估体系还没有建立起来，不能从制度上提高借款人的违约成本，来降低银行个人住房贷款所面临的风险。因此，个人信用风险在我国现在尤为严重，且随着个人住房信贷规模的进一步扩大，由于个人原因引发的住房贷款的违约问题呈现出增加的趋势。违约行为有以下几种类型：借款人理性违约行为、借款人被迫违约行为、恶意违约行为。以下是针对这三类违约行为分别进行的分析。

1.借款人被迫违约行为

指由于借款人支付能力不足，无法按期偿还抵押贷款而造成的违约行为。发生被迫违约是由于借款人的支付能力发生变化而导致，因为在抵押贷款付款额度增加幅度不是很明显的情况下，是由借款人的收入水平决定。在签订贷款合同的时候，散发贷款的金融机构，会通过借款人收入情况与所从事的职业等因素来衡量借款人是否具有如期偿还贷款的能力。借款人被迫违约的行为是因为借款人失业、疾病或事故等原因而产生的。也许这种不良信用给借款人今后再次申请贷款所造成的困难较小，但是给银行信贷资金会造成一定的风险。

2.借款人理性违约行为

通常也叫做主动违约，是指借款人从自身利益出发，出于经济利益的考虑而主观上愿意违约的行为。借款人对其成本和收益进行权衡之后才导致了违约，并不是因为客观原因。依据经济利益原则进行理性的判断，当借款人主观上认为放弃抵押物能给他带来更大的收益，主动违约风险就会发生。

3.恶意违约行为

恶意违约行为是指借款人可以还本付息，但是采取不正当的方法，或者是主观意愿上故意违约，以购买住房为理由骗取银行贷款的行为。目前在我国，恶意违约的行为很严重，具体表现在以下几个方面：其一是借款人、房地产开发商和购房者之间由于发生一些纠纷时拒绝偿还贷款，最终将银行的风险。其二是因为房地产开发商一方面资金不足，另一方面又不能通过合法的手段来解决融资问题，采取捏造事实等不正当的手段来骗取银行的贷款。其三是借款人有意欺骗，来伪造个人信贷信息获取银行的贷款，从而导致的风险。

（二）源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险

作为个人所购住房的主要支撑者，房地产开发企业属于典型的资本密集型企业，其可能的种种不良行为虽不会直接给银行带来信用风险，但是由于个人住房贷款与房地产业和金融业的密切相关性，房地产开发商的风险很可能通过购房者轻易转嫁给银行。

1.开发商信用风险而导致的假按揭 假按揭是房地产开发商为了达到得到银行信贷资金的目的，通过欺骗的手段得到商业银行所发放的贷款。自从国家出台的一系列政策措施之后，众多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下，很多开发商开始以 “假按揭”之名套取银行信贷资金。

在假按揭中，开发商将其楼盘售价抬高，再让其员工、或者是朋友等人到银行办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，银行很难发现出问题。借款人申请到贷款后，银行将其贷款直接划进开发商的账户。如果假按揭的人多的话，银行划进开发商账户的就是一笔巨额资金。这种极易，会引发银行的不良资产，并且会加大市场对房地产需求的假象。这种骗贷为目的假按揭把风险转嫁给银行，从而出现金融风险问题。

2.开发商经营风险而导致的个人住房贷款信用风险

银行在开展个人住房抵押贷款的时候，需要房地产开发商提供阶段性或者是全程的担保，以此来保证借款人违约时银行仍可以收回贷款。但是房地产开发商经营也存在风险，会直接或间接地影响银行的个人住房抵押贷款业务。比如，从2012年到2013年一季度的房地产开发企业到位资金趋势来看，今年增加的很快。如图1所示：

图1 2012年-2013年我国房地产开发企业到位资金增速

数据来源：中国产业竞争情报网

从图1可看出我国房地产开发企业到位资金在不断地增加，这表明我国房地产业投资快速增长。但是随之也会带来一定的风险。房地产开发和销售涉及到多方主体，任何一个主体经营不善都有可能引发借款人矛盾，最后造成银行的信贷风险。

3.项目风险

指通过故意提供给银行不真实的项目资料来骗取银行贷款的风险。如果没有足够的资金、很好的开发能力和良好的开发业绩的开发企业就会出现出售不好，资金不充足等问题，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终导致开发项目中途终止。如果购房者要求解除购房合同，就把风险转嫁给银行。(三)源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险

对于个人住房抵押贷款来说，个人信用应该是归还贷款时的第一担保，而抵押物是第二信用。个人住房贷款的抵押物的处置风险是指当借款人违约后，商业银行不能有效化解其抵押物所产生的风险。主要有以下几种风险：

1.抵押物的产权风险

抵押物的产权风险即抵押物产权问题而产生的风险。如在个人住房贷款并没有偿还的时候，因为城市建设需要，拆迁等因素而导致了产权风险，虽然政府制定了相关规定对此予以保障，但是住房抵押贷款中抵押权人还是面临着两种风险：一是拆迁补偿后，补偿的价格低于住房市场的价格，即使将其补偿费全部用于还贷，也难以清偿全部贷款。二是银行难以实现抵押权的物上代位权，也就是所有权的代位，因此就有可能产生产权替代风险。

2.抵押物价格风险

抵押物价格风险是指作为抵押的房屋随着房地产市场的发展、房屋自然磨损、经济发展而导致价格下降所出现的风险。它包括抵押物价格市场风险以及抵押物价格人为风险两种风险。前者是指作为抵押物的房地产价值因经济发展、房地产市场的发展以及房屋自然磨损而发生的价格下跌的风险。后者是抵押人在抵押期间对房屋进行破坏并导致的抵押物价值变化而造成的风险。

3.抵押物变现风险

抵押物的变现风险是指当贷款者出现违约后，银行不能使抵押物变现或者处理抵押物代价较高，甚至不能以合理的价格处理抵押物的风险。由于我国法律体系尚不健全，使抵押物变现出现了较大苦难。一是抵押物变现很难，缺少中介机构，抵押物变现能力较差，处置抵押物要经过有关部门调查和监督，才能按照相关规定进行拍卖，步骤复杂而且很多，变现时间较长。二是由于抵押物成本较高、处置抵押物的时候商业银行不能足额并合法的变现。有些抵押物的价格很贵，一般人很难接受其价格；有些销售市场狭窄的抵押物很难卖出去；还有一些不动产，比如商品房、营业用房因位置偏僻，交通不便等因素无法变卖。三是我国住房二级市场还没有建立比较发达的二手房市场，存在发展比较缓慢，交易法规不完善等问题。

三、我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系的完善

（一）完善个人的住房贷款信用风险防范体系 1.完善个人征信系统

完善我国的个人征信系统，就必须建立一套完整并能充分发挥作用的信用评估系统。银行对个人信用状况进行评估的目的，是为银行是否向客户授信和授信额度大小提供决策依据。因此，个人信用评估的准确度直接影响银行贷款资产的安全。首先，应该建立一套完善的信用风险评估指标体系。最近几年，我国个人住房抵押贷款迅速增长，但由于我国个人住房抵押贷款兴起的时间并不是很长，其信用风险也没有完全的暴露出来，所以很多商业银行对于个人住房抵押贷款信用风险没有引起足够的重视，更没有打造一套规范的个人住房抵押贷款信用风险评估指标体系。其次，获得借款者的真实信息。这一方面需要借助于完善的个人征信体系，因此个人信用评级体系的完善与个人征信体系的建设是相辅相成、缺一不可的。个人征信体系的建设和完善可以为信用风险评估提供可靠地、真实的信息。

2.完善个人信用评估体系

应该建立一个科学的个人信用评估体系。目前最常用的是信用分计算方法。我国商业银行个人消费信贷打分法一般都是参照发达国家的银行信用评分体系，并根据我国实际情况推出比较完善的个人信贷打分法。但是，在实际工作中，银行既要重视信用评分体系，又不能被信用评分体系所束缚，因为信用评分体系本身具有一定的局限性，如权重的确定融入主观因素，其隐含的假设即为各变量之间存在一种线性关系等等。这些都降低了信用评分的准确性。若信用评分能处理大量信息、同时又能解决非线性问题的神经网络结合起来一起运用，则可以消除主观性和不确定性，因而提高准确率。

3.建立个人失信惩罚机制

我们不但要完善个人征信体系同时也要建立个人失信惩罚机制。个人失信惩罚机制是一种让欺骗的收益小于成本的外部约束机制，此机制是有利于个人信用制度的健康发展。通过完善失信惩罚机制，运用社会道德约束机制和经济手段，让有严重失信记录的人受到惩罚。

（二）完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系 1.严格审查开发商的资质及信用状况

严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对其项目进行审查时，开发商必须提供合法的项目资料，避免银行陷入不必要的纠纷。同时要对审查项目的资金进行落实。选定完按揭项目之后，应该让其专业人对该项目实行专项管理，并建立相应的贷款管理责任制。

2.完善个人住房抵押贷款担保体系

通常情况下，担保和抵押是降低信贷风险最有效的手段。目前我国抵押贷款担保机构主要为地方性置业担保公司，建设部颁布的《住房置业担保管理试行办法》中对其规定的最低注册资本标准仅为1000万人民币，它们的规模较小，抗风险能力低，所以它们对借款人的要求与商业银行差不多，所以对于大多数未能达到银行信用要求的中低收入借款人而言，置业担保公司的出现并不能使他们受益。商业银行也不能指望置业担保公司为他们的个人客户提供增加信用级别的服务。因此在现阶段，应考虑由政府组建设立住房担保机构，使其作为政府实施社会保障制度的一个组成部分，成为住房担保市场的主导性机构。此机构属于政策性机构，目的不是赢利，主要作用是鼓励中低收入家庭进入住房抵押贷款市场，提高他们的资信等级和贷款成数，促进住房信贷市场的发展。

3.加强对按揭贷款项目的审查

包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要通过监督和控制销售情况、开发商信用记录、工程进行的情况、售房款的账户管理和保证金账户中的资金的变动趋势，如果发现异常情况应及时采取与之相应的对策。在审查项目楼盘的同时，不仅要分析对所售楼盘价值可能造成影响的各种因素，而且还要全面总结楼盘的价值变动趋势。

（三）完善抵押物的信用风险防范体系 1.加强对抵押物的审查

对于抵押物房地产的选定和审核，主要选择便于保值的，便于变现的，便于保管的以及便于估价的房地产。抵押物要符合国家制定的相关的法律法规，以防出现抵押房地产不可以用来贷款抵押的问题。金融机构应全面管制对抵押物的保管，并且需要借款人上交作为抵押房产的产权证件或可以证明房产权的有效文件。这样一来抵押物市场逐渐趋向规范化，包括控制多头抵押、重复抵押、无权抵押等违法行为。

2.加强对抵押物的估价

在个人住房贷款业务中，银行对抵押物的估价是至关重要的。房产是银行把贷款风险转嫁给借款人的重要手段，也是银行发放个人住房贷款的主要条件。所以出于规避风险的目的，银行应准确的对其房产进行科学合理的估价，避免在处置抵押物的时候，产生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。同时因为个人住房贷款期限较长，对于可能发生的风险无法预测，因此为了更有效地规避抵押物价值风险，银行应该以不超过抵押物所有价值的80%为限额。

3.对抵押物设置保险

对抵押物进行保险可以防止抵押物随着经济环境、自然磨损或灭失给银行带来的风险。抵押物投保的期限应和贷款期限相一致，以免保险期已到期，而银行贷款还未到期，导致这一期间产生贷款风险的可能性增加。

四、结束语

近年来，随着我国房地产价格的波动，作为风险源头的个人住房贷款信用风险问题成为社会关注的焦点之一，也是金融市场当中的一个重大问题。因此，本文根据我国个人住房贷款发展的概况，进一步分析了我国商业银行个人住房贷款中所面临的信用风险 问题。存在的问题有：源于个人的住房贷款信用风险；源于房地产开发商的个人住房贷款信用风险；源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险。关于解决这些问题的相关措施如下：首先，完善个人信用评估体系、应当具备科学的信用风险评估方法、建立个人失信惩罚机制；其次，严格审查开发商的资质及信用状况、完善个人住房抵押贷款担保体系、加强对其按揭贷款项目进行科学合理的审查；最后，加强对抵押物的审查、加强对抵押物的估价、对抵押物设置保险。这些措施有利于银行在贷前进行风险评估，在贷后进行管理，并可以将银行风险通过保险或者是证券化的方式转移出去，从而达到降低信用风险的目的。

参考文献

1.张新艳，《商业银行个人住房抵押贷款风险管理研究》，大连理工大学，硕士论文，2012年10月8日

2.刘嘉和，《我国住房抵押贷款信用风险因素分析》，山东社会科学，期刊，2012年3月5日

3.申金珠，《个人住房抵押贷款信用风险研究》，西安交通大学，硕士论文，2012年3月1日 4.刘树枫，《我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范》，西安石油大学学报（自然科学版），期刊，2010年11月25日

5.时晓虹，《商业银行信用风险管理的国际比较研究》，东北财经大学，硕士论文，2006年

6.曹振良、高晓慧，《中国房地产业发展与管理研究》，北京大学出版社，2002年5月

7.王重润，《信息、效率与机制：住房抵押贷款市场研究》，北京经济管理出版社，2004年11月第一版

8.中国产业竞争情报网：http://chinacir.com.cn/

后 记

时光荏苒，转眼间在母校内蒙古财经大学四年的学习生活即将结束，在论文完成之际，心中既有辛苦的喜悦又有即将离开母校的留恋。

本文是我四年来学习成果的一个总结。论文得以完成，首先要感谢我的导师吴晓成老师。无论从论文的选题，资料的搜集到文章的定稿，吴老师都倾注了大量的心血，没有导师的细心指导，我可能不能顺利完成论文的写作。吴老师渊博的知识，严谨的治学态度，务实的科研精神及灵活的教育方式深深地影响着我，使我受益匪浅。在论文收笔之际，谨向导师表示衷心的感谢和深深的敬意！同时，也要向辛苦养育我的父母和帮助我的同学以及朋友致以最诚挚的敬意，他们在生活上的支持、精神上的鼓励，是我顺利完成学业和论文写作的保障。

由于我国个人住房抵押贷款较晚，且住房抵押货款系信用风险牵涉多方面的知识，限于本人水平有限，文章的研究较为粗略，文中不足之处，恳请各位老师不吝赐教。

第二篇：个人住房抵押贷款

个人房屋抵押贷款

个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。、住房抵押贷款条件：

房屋的年限在20年之内；房屋的面积各银行要求不一；房屋要有较强的变现能力；一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。房产抵押贷款，一般需要通过专业的房地产担保公司来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房地产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。根据国内首家外商独资的房地产担保企业安家世行担保有限公司提供的数据，房产抵押贷款中，近3成用于再次购房，其他用途占比较高的依次为：企业经营用途、购车、留学与移民、装修以及购置大宗消费品。

申贷要件

1.房产证

2.权利人及配偶的身份证

3.权利人及配偶的户口本

4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5.收入证明

6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）

操作流程 1.借款人贷前咨询：填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

“金融一号店”编辑整理

第三篇：商业银行信用风险防范论文

摘要：首先介绍了商业银行信用风险及其防范方法的概况，接着分析了利用期权防范商业银行信用风险的原理，最后结合国际经验和我国银行业现状, 讨论了利用期权防范商业银行信用风险的意义。

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关键词：商业银行；信用风险；期权；防范商业银行信用风险及其防范方法的概述

由于商业银行经营对象和经营过程的特殊性，自其产生之初，风险就与之相伴而生、形影不离。根据《新巴塞尔资本协议》，现代银行业所面临的风险主要包括信用风险、市场风险和操作风险。其中信用风险又称违约风险，主要是指商业银行贷款过程中由于借款者违约而给银行造成损失的可能性。信用风险不但在计量、管理等方面均比操作风险、市场风险更复杂，而且长期以来一直是商业银行所面临的最大风险。 利用期权防范商业银行信用风险的原理

期权是20世纪70年代国际金融创新中发展起来的一种金融衍生工具。在金融风险管理中，期权是进行套期保值、回避价格风险的理想工具。所谓期权实质是一种选择权，是指一种能在未来某特定时间以特定价格买入或卖出一定数量的某种特定资产的权利。期权购买者在支付一定费用的基础上便获得这种选择权。如果未来价格向不利于期权购买者的方向变动，期权购买者则可选择执行期权，从而在一定程度上通过对冲弥补这种不利的价格走势给其带来的损失。相反，如果未来价格向有利于期权购买者的方向变动，则期权购买者会选择放弃执行期权，他所损失的仅仅是当初为了获得这种选择权而支付的费用。因此，虽然期权购买者为了获得这一权力额外支付了一定费用，但却有效规避了价格不确定性带来的风险。从这个角度上看，期权十分类似于汽车保险。车主为了在车辆出险时获得一定的经济补偿，向保险公司支付一定的保险费购买保险。如果车辆出险使车主遭受损失，由于购买了汽车保险，车主可以从保险公司获得赔偿以弥补其所遭受的损失。相反，如果在此期间车辆没有出险，则车主的最大损失也不过是保险费。

商业银行同样可以利用期权的这种风险对冲机制进行信用风险防范。商业银行在发放贷款的同时购买期权，这就相当于为其贷款购买了一份保险。一旦贷款违约事件发生，商业银行就可以从期权出售者那里获得一定的补偿，以弥补借款者信用水平向不利于银行的方向变化而给银行带来的损失，将信用风险转移给期权出售者。银行最大损失就是从期权出售者那里购买期权所支付的费用。商业银行利用期权对冲信用风险的方法大致可以分为两类，一类对贷款利率进行保值，另一类对贷款金额进行保值。

第一类方法利用期权对贷款利率进行保值，以达到防范信用风险。它的主要原理是要求商业银行在发放贷款的同时，买进一个利率看涨期权。根据投资学的基本原理，任何金融资产的收益率都可以看成是无风险利率和风险溢价之和。因此，贷款利率水平作为贷款人的发放贷款的收益率也是由这两个因素决定的。其中，风险溢价是对贷款人承担信用风险的补偿。当借款人信用等级下降时，作为贷款人的商业银行所承担的信用风险相应扩大，相应应提高风险溢价水平以及贷款利率水平。固定利率贷款由于在贷款存续期间内利率固定不变，银行无法通过对贷款利率的调整，获得相应的补偿。因此，固定利率贷款既无法规避无风险利率的不利变化可能给其造成的损失，也无法规避借款人信用风险扩大，进而风险溢价水平扩大可能造成的损失。当前为了防范利率风险，商业贷款特别是国际长期贷款往往被设计成浮动利率贷款，使得在贷款存续期间内，贷款利率能够随基准利率的变化而变化，可在一定程度上规避无风险利率变化带来的损失，但贷款合约签定后，信用风险溢价则仍然是固定的，无法回避。

第二类方法利用期权对贷款金额进行保值，从而达到防范信用风险。其主要原理是要求商业银行在发放贷款的同时，买进与该笔贷款金额相对应的贷款合约价格看跌期权。当借款者违约事件发生时，商业银行作为期权的购买者可以一个事先已经约定价格出售这笔贷款，从而弥补由于借款者违约而给其带来的损失。 利用期权防范商业银行信用风险的意义

3.1 有利于提高信用风险管理水平

商业银行作为信用创造和信用中介的主体，不可避免地成为整个社会信用风险的集散地。因此，妥善地管理和控制信用风险是商业银行生存所必须掌握的一门技术。在商业银行的信用风险管理方法中十分重要的一条就是对包括贷款和各类投资在内的资产实现多样化、分散化，通过减小资产组合内各类资产的相关性，使组合内信用风险相互对冲抵消。然而，实践中的贷款分散化并非无懈可击。商业银行往往都有比较稳定的客户信用关系、经营领域、区域优势、行业优势、信息优势以及贷款规模经济效应等，这使得银行信用风险很难分散化。我国四大国有商业银行脱胎于国有专业银行，历史上有明显的业务分工，这在一定程度也限制了贷款分散化。此外，贷款分散化还有可能对银行效益产生负面影响。而期权克服了贷款分散化的缺陷，在允许贷款相对集中的同时，通过期权的非对称性风险收益机制将商业银行面对的信用不确定性进行拆分，对冲并转移对其不利的信用不确定性，而保留对其有利的信用不确定性。从而使商业银行对信用风险管理由消极被动转为积极主动，有利于提高信用风险管理的水平。

3.2 有利于降低商业银行的不良贷款率

在我国社会主义改革过程中，由于产权制度的不合理及体制改革的严重滞后，使得社会信用风险逐渐集聚到了银行体系。长期以来一直困扰着我国商业银行的大量不良贷款正是这一问题的集中体现。为解决这一问题，我国采取了一系列措施，如资产管理公司进行债转股、资本重置和贷款出售等，取得了一定效果，但仍不足以使银行彻底摆脱信用风险。使用期权来防范信用风险无疑为我国商业银行降低不良贷款开拓了思路，提供了新工具。

3.3 有利于提高资本充足率及回报率

为了促进国际银行业的稳健经营，巴塞尔协议规定，银行资本充足率要达到8%，也就是要求银行的总资本不能低于加权风险资产总额的8%，其中加权风险资产总额是由银行各项资产与风险权重的乘积来确定。因此，风险权重越高，对银行资本金数量的要求也就越高。由于利用期权等衍生工具做套期保值可以达到规避风险的目的，因此《新巴塞尔资本协议》对银行已经采用期权等衍生工具进行套期保值的交易头寸的资本要求相对较低。如果能实现完全套期保值，则银行可以不必提取专项资本；如果无法实现完全套期保值，银行可以仅对其敞口头寸提取20%的专项资本。由此可见，通过期权来防范信用风险后，同样数量的贷款资产所要求的作为贷款保证金的资本金数量下降，意味着同样数量的资本金可以支持更多的贷款资产，从而使得资本充足率得到提高，并有效地利用了财务杠杆，提高资本回报率，这对于资本充足率普遍比较低的我国商业银行是非常有利的。

3.4 有利于推进金融业混业经营

由于我国直接和间接融资市场发展不平衡，企业融资长期倚重以银行贷款为主的间接融资方式。而非银行类金融机构往往被通过立法排斥在存放款业务之外。商业银行利用期权来防范信用风险，为非银行类金融机构间接涉足贷款市场提供了可能性。非银行类金融机构参与期权交易在分散化解银行所承受的信用风险的同时，也有利于非银行类金融机构自身投资组合的分散化，有助于其取得更好的经济效益。根据国外经验，保险公司通常是此类期权的出售者。一方面，保险公司尤其人寿保险公司拥有稳定的长期性资金来源，另一方面，保险公司可运用其在风险管理上的优势，进一步在不同领域进行信用风险的再分散化。可见，期权的应用有助于推进金融业的混业经营，实现不同金融机构间的业务融合和优势互补，改善其资产组合结构，扩展了金融市场的广度和深度，有利于提高金融体系的整体运行效率。

参考文献

［1］伊斯雷尔·尼尔肯.实用信用衍生产品［M］.北京: 机械工业出版社,2002.

［2］巴塞尔银行监管委员会.巴塞尔银行监管委员会文献汇编［R］.北京: 中国金融出版社,2002.

第四篇：我国商业银行个人住房信贷的风险及防范

【摘要】文章从我国个人住房贷款业务的发展状况和前景出发，分析了我国商业银行个人住房贷款业务存在的风险，根据实际情况提出了一些防范和规避商业银行个人住房贷款业务风险的对策。

【关键词】商业银行；个人住房贷款；风险；防范

近年来，随着金融业的不断发展，个人住房消费信贷业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。个人住房信贷业务的发展与稳定对金融也特别是商业银行的发展起到了重要的作用，对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施，对保障贷款安全，防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。

一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景

（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况

我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。1999年2月，中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构，开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三个阶段是2000年至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷成为资产质量较好业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景

根据国际经验，人均GDP在大约1000美元时，是一国房地产业发展的黄金阶段。2003年，我国人均GDP超过1000美元，进入了房地产业飞速发展的时期。与此同时，国家确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅，并且随着居民生活水平的提高，住房更新速度将加快。所以，未来一段时期，我国的住宅消费需求将很旺盛，个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。

二、我国商业银行个人住房信贷存在的风险分析

（一）个人信用风险

目前，在商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在着个人信息与商业银行所掌握的个人信息不对称的问题，商业银行个人住房贷款业务中存在的个人信用风险主要有；第一，贷款者收人证明水分较大，贷款申请者能

根据自己想购买的住房在单位开出相应的收人证明，甚至快倒闭的企业或事业单位也能为下岗职工开出相应的收人证明。第二，由于银行间会存在信息沟通不畅，有些贷款者的收人证明一式多份，在不同的银行贷款，在多处购房。第三，个人住房贷款属中长期信贷，还款期限较长，在这段时间内，个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生，这很大可能边变为商业银行的信贷风险。第四，目前，个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象。

（二）政策风险

第一，宏观经济环境变化带来的风险。贷款期限长是个人住房贷款的一个显著特征，在这期间，社会经济宏观环境必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于快速发展的时期，房地产业作为一个支柱产业得到了政府的扶植，一旦宏观经济发生变化如出现滞胀或衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。这将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率将上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，将产生大量不良贷款。第二，政策研究滞后风险。目前市场竞争激烈，管理部门大都把精力集中在市场营销上，从而疏忽了对个人住房贷款市场的形势、需求及风险敞口等的深入研究与分析，导致缺乏符合实际的理论和对策指导，对政策的把握和应用不能够随机应变，行动存在盲目性。

（三）流动性风险

目前我国的各大银行主要资金来源是储户的存款。在市场经济条件

下，很多人并不倾向于把钱存进银行，而是要把钱变“活”，投资到市场中去。这就使得银行储蓄存款的流动性增大。资金的流动性意味着银行手中所掌握的资金在减少。而随着个人住房贷款业务规模的扩大，银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾日益突出，影响银行资产的流动性。而随着个人住房信贷业务的不断开展，需要的资金也越来越多，缺口越来越大，这就形成了矛盾。这只会造成银行没有足够的资金贷给客户，长期发展的结果必然会使发展迅猛的个人住房信贷业务难以持续。

（四）银行的操作风险

1．审查把关不严，疏于客户还款能力调查。个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。目前，个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈，不少商业银行为了抢市场，放宽贷款条件，如降低首次付款比例等。这就加大了银行的经营风险。

2．评估风险已成为银行操作风险之一。目前银行以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷款抵押物的评估中，实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。

3．处罚力度不够的风险。从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。其原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中，在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

（五）法律风险

个人住房消费信贷业务在我国发展的历史不长，银行从业人员缺乏控制和防范风险的经验，法律意识不强，在业务操作中存在不合规情况，在合同文本中也难免存在漏洞，对住房贷款资料的审查不严，甚至会出现违章违规操作现象，使个人住房消费贷款合同得不到法律保护，从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。它包括：一是个人住房贷款手续是否合法有效。二是按揭住房是否存在权利瑕疵。三是如果贷款人不能从抵押房迁出或迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

（六）不可预期风险

不可预期风险主要有抵押物价格风险、购买力风险、意外风险和利率风险。至于利率风险方面，商业银行可以通过改进贷款产品来减少其带来的损失。但其他风险银行一般无法规避，当各种灾害造成财产损失或借款人出现意外时，所产生的损失就要由银行单方面承担。

三、我国商业银行个人住房信贷业务的风险防范措施及对策

（一）改善个人信用风险的识别环境

首先，要建立一个完善的个人信用体系，其核心应是个人信用制度，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。其次，在目前情况下，由于信用机构的还未建立好，银行为了化解信用风险，必须扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间的共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。

（二）加强政策研究

房地产业的发展在国民经济发展中占有重要的作用，它既是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业，又是容易出现过热和泡沫而影响经济稳定发展的产业，因此，国家会在国民经济发展的不同时期对房地产业采取不同的宏观调控政策。故各银行要加强政策和市场跟踪与研究，及时根据形势的变化发展制定合理的个人住房贷款业务发展战略和对策。关注国家对房地产市场加大宏观调控以及对房地产金融业务加大监管力度的政策形势，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。

（三）尽力化解个人住房货款的流动性风险

商业银行应采取市场化的手段转移流动性风险，推进资产证券化市场的发展。首先，要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分散流动性风险。其次，应把住房贷款的证券化提上日程。

（四）加强信贷管理，防范经营风险

1．应加强贷前审批和贷后管理工作。在贷前审批环节，应综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制，认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等;加强对借款人的还款能力调查。在贷后管理方面，首先要对借款人进行跟踪调查和分析，及时发现借款人在借款周期内的各种不利还贷因素，如工作和收入等的变化情况，是否影响其还款能力，一经发现要及时采取补救措施。其次，对无意违约的客户要及时通知其偿还逾期贷款；对于个别恶意违约的借款人，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式回收贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险。最后，要加强言传，坚持正确舆论导向，强化借款人还款意识。

2．建立科学的资信评估指标体系。目前，国外对个人资信评估采取的是“5C”原则，即品德（Character）、能力（Capacity）、资本（Capital）、担保品（Collateral）和行业环境（Condition of Business）。“5C”原则是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则。我国正处于经济结构调整期，应不断对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人住房信贷业务的个人资信评估指标体系。

3．加强银行内部操作人员的责任感，建立一套好的处罚方法。只有这样，在信贷业务经营方面，才能防范和控制信贷经营违规，预防信贷人员的不作为，更好地规避信贷经营风险。

（五）加强法律跟踪，防范法律风险

目前，在我国因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等因素影响还款的，法院做出的判决往往对银行不利，即便银行通过种种途径取得抵押物的处置权，但由于现阶段我国房地产二级市场还没有完善，处置抵押物的执行机构也不明确，没有一个较好的法律环境，收回的房子也较难变现或足值变现。因此，要深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能，加强与律师的合作，增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性，切实防范风险。

（六）健全个人住房贷款担保制度

为降低个人住房贷款业务的风险，在我国各地先后出现了为个人住房贷款提供担保的机构，这些机构在房地产信贷风险防范上起到了重要的作用。所以，为了提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效防范个人住房信贷业务的金融风险，应该要大力推动国内住房贷款担保行业的发展，完善并创新住房贷款担保业务机制，建立健全个人住房贷款担保制度，加速完善

住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本。住房贷款担保机构必须严格按照国务院近期颁发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，积极参与到全国个人住房贷款担保体系建设之中，建立健全住房贷款担保机制，并在担保机构之间建立稳定的业务交流机制，规避个人住房贷款市场的金融风险与担保机构的自身风险。

【参考文献】

[1]何五星．银行风险与管理[M]．成都：西南财经大学出版社，2000．

[2]吴腾华．现代金融风险管理[M]．北京：中国经济出版社，1999．

[3]黄晶薇．商业银行消费信贷风险分析与对策研究[J]．理论纵横，2005，（4）．

[4]蔡晶晶．我国住房信贷的现状及防范措施[J]．科技情报开发与经济，2005，（8）．

[5]茹晓峰．个人住房贷款业务风险状况及政策建议[J]．西安金融，2005，（10）．

第五篇：个人住房抵押贷款概念

一、个人住房抵押贷款概念

是指借款人(或第三者)以其所有的房产做抵押向银行贷款的方式.二、借款条件

18至60周岁,身体健康,具有完全民事行为能力,并持有效身份证明的自然人.有正当的职业和稳定的收入,或易于变现的财产,能按期偿还贷款本息,无不良记录,信用良好;

三、需提供以下资料

借款人有效身份证件及复印件,抵押人财产共有人有效身份证件及复印件,婚姻状况记录;抵押物权利证书,贷款行认为必须提供的其它资料;与借款用途相符的合同协议或其他证明文件.四、业务一般规定

贷款金额根据借款人的品行,职业,教育程度,还款能力,所购住房变现能力登情况确定,最高不超过房产评估值的70%,贷款期限一般在5年以内,购营业房最长不超过15年,且贷款到期日原则上不超过贷款人65岁的年龄.贷款利率执行人民银行的规定,如遇法定利率调整,期限为一年以内的,执行合同利率不分段记息,期限为一年以上的,则于次年初执行新的利率.借款人应按合同约定的还款方式,还款计划归还贷款本息.贷款期限在一年以内(含一年)的,实行按季付息,到期结清本息.贷款期限在一年以上的,按月等额分期偿还贷款本息.五、个人房产抵押贷款流程

(1)借款人向我行提出贷款申请;(2)经调查审查和审批同意后,在我行开立存款帐户和银行卡,并到房管部门办理房产品估,经营性贷款5万以上还需办理贷款卡.(3)借款人,抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书,身份证明婚姻证明,有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和贷款合同,并办理抵押合同登记和保险等手续.(4)贷款行办妥上述手续后,当日发放贷款,将款项转入在我行开立的存款帐户或银行卡上.(5)借款人每月(季)末20日以前在其理财卡帐户存入足够金额缴纳每期还款金额,并在到期日还清贷款本息.贷款规还后,贷款行注销抵押物,并归还给借款人.如果是一手房，按我们这儿的规定是提供：1 夫妻双方的身份证复印件各一份2 结婚证复印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 抵押借款合同五份4 抵押清单一份5 评估报告一份6 抵押申请书一份（开发商可以代办）

如果是旧房，应先到有这项业务的银行问一下，然后应提供1 夫妻双方的身份证复印件各一份2 结婚证复印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 评估报告（现在也可以不用）4 房屋所有权证原件及复印件一份5 土地使用证原件及复印件一份6 夫妻双方户口簿原件及复印件一份7 收入证明8 如果是两年之内转让的还要提供营业税完税凭证。9 抵押申请书一份10 抵押借款合同五份

注意收入证明是必不可少的.以房屋抵押可申请“个人综合消费贷款”。首先要对房屋价值进行评估，贷款额不得超过房屋评估价值的70%；其次最高贷款额不得超过30万元；贷款期限分为六个月、一年、两年、三年4个档次。个人综合消费贷款可在工行网点的“个人理财中心”办理。

证件需要提供相应产权证、已婚的需要提供夫妻双方的身份证件（含成年子女），并需要在办理相关手续时到场。收入证明（有否固定或正常收入，确认有无偿还能力），以及与抵押贷款有关的法律文件。

基本流程: 房产证--评估报告---身份证---贷款

二手楼转让：

转让方所需资料：身份证、户口本、婚姻证明、《房地产证》复印件、房屋产权查档单、提前还款清单、原按揭贷款合同、原缴款存折和密码、房产评估报告、原缴首期款证明、原房产买卖合同等。

受让方所需资料：身份证、户口本、婚姻证明、银行帐号、收入证明、转让方支付费用：担保费、服务费、评估费、公证费、过户税费等。

受让方支付费用：贷款利息、保险费、抵押登记费、银行律师费等。