第一篇：个人住房抵押贷款的风险与防范
一、抵押贷款风险表现形式
1、抵押物价值高估风险。由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。
2、抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。
3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。
二、抵押贷款风险防范建议
要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。
1、注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。
2、强化贷前调查和贷后检查。抵押物原则上应当机构认可的中介机构进行评估，贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，严防“溢价评估”。同时，贷后管理人员应当经常了解和检查借款人的计划执行、财务管理等经营管理情况，定期或不定期检查抵押物的保管和使用情况，监督借款人按期归还本息。
3、建立完善的住房抵押贷款保险制度。因住房抵押贷款风险的客观存在，保险机构应开设住房抵押贷款保险，当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。
4、完善抵押物处置法案。虽然理论上借款人违约，可依法对抵押住房进行处置，但实际上缺乏关于处置抵押物的法津程序规定以及如何安置居民的规定，造成难以处置抵押物的问题。
第二篇：个人住房贷款风险防范 课后测试
个人住房贷款风险防范
课后测试
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单选题
1.下列不属于假按揭的基本特征的是： √
A
B
C
D 没有特殊原因，滞销楼盘突然热销借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款借款人首付款非自己交付或实际没有交付借款人集体中断还款
正确答案： B
2.下列不属于假按揭的危害的是： √
A
B
C
D 扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险扰乱了正常的房地产市场秩序严重损害真正购房人利益，影响社会稳定担保机构的利益受到了严重侵害
正确答案： D
3.关于借款人主体，下列说法错误的是： √
A
B
C
D 未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制正确答案： B
4.关于我国住房置业担保，下列错误的是： √
A 我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展
B C
D 住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势
正确答案： A
5.北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： √
A 3年
B 4年
C 5年
D 6年
正确答案： C
6.在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： √
A 履行受托合同约定的义务
B 接受公积金所有人及缴存单位的查询
C 接受有关监督部门的行政监督
D 与住房公积金管理中心共同承担贷款风险
正确答案： D
7.下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： √
A 委托人的特定化
B 贷款用途的特定化
C 借款方式的特定化
D 借款人的特定化
正确答案： C
8.下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是：
A 住房公积金委托贷款代理协议√
B
C
D 住房公积金委托贷款担保合同委托贷款通知单住房公积金委托贷款借款合同
正确答案： B
9.商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： √A
B
C
D 国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程安全许可证
正确答案： D
10.根据国家税务总局2006年12月发布的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： √
A
B
C
D 1年2年3年4年
正确答案： C
判断题
11.资本和流动性存在不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。√
正确
错误
正确答案： 正确
12.期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。√
正确
错误
正确答案： 错误
13.对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。√
正确
错误
正确答案： 正确
14.房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。
正确
错误
正确答案： 错误
15.资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。√
正确
错误
正确答案： 正确
√
第三篇：个人住房贷款风险与对策探讨
个人住房贷款风险与对策探讨
摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和社会发展等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。
关键词：个人住房贷款；风险、对策
一、引言
随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。
具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。
1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。
2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
二、当前个人住房贷款出现的风险
随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。
（一）个人的信用风险
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：
1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。
3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。
（二）信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。
2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。
3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。
4、开发商为了售楼，过度
地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。
5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。
（三）银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
（四）融资风险
房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。
（五）个人住房贷款的潜在风险
对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。
1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。
2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。
3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。
4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。
5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。
（六）贷款中的操作风险
从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零
首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。
从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。
（七）抵押贷款的风险
根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。
三、降低个人住房贷款风险的策略探讨
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司 加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。
2、对开发商进行考察，防止欺诈行为 对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。
3、改进对购房人还款能力的评估方式 改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。
4、改善银行贷款结构 改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件，只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例，人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下，发展个人住房贷款。
5、加大金融改革，引进新的金融商品 加大金融改革，引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。
6、银行要严把贷前审查关 银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。值得高兴的是，中国银监会日前发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说，运用统一表格将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础，同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。
四、完善个人住房信贷风险管理
从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。1．改善个人信用风险的识别与评估环境 较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化，初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已 有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。2．为了化解个人住房贷款带来的流动性风险 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。参考文献：(1)《现代金融业务》王 军主编 南海出版公司(2)《投资银行理论与实务》高等教育出版社(3)21世界经济报道
第四篇：土地抵押贷款风险及其防范
农信社土地抵押贷款风险及其防范
土地抵押贷款，指借款人用土地使用权作抵押而向放款银行所取得的贷款。近年来，农村信用社紧扣县域经济发展脉搏，发放了大量土地使用权抵押贷款（以下简称土地抵押贷款），在有效满足各类开发商、承建商对资金的需求，改善人居环境，助推县域经济发展的同时，自身也获得了较好的经济效益。目前，房地产行业方兴未艾，其高额的投资回报率仍吸引着包括农村信用社在内的众多金融机构投入资金参与其利润分配。海量资金投入后，本身经营规模小、抗风险能力较弱的农村信用社能否认识并有效控制其风险，当引起高度重视。
一、土地抵押贷款的主要风险表现
（一）土地地理位置风险。相较而言，用于贷款抵押的土地所处地理位置越优越，其现实变现价值就越高，变现能力就越强，在贷款第一还款能力出现问题时，通过处置抵押物还款就会变得容易可行。反之，用虽经城市规划但所处地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽抵押物合规合法，但一旦发生风险，则因抵押物难以处置变现，贷款回收难度就会增加。另外，将整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同，如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能酿成土地开发中规划设计带来的风险。
（二）土地评估风险。土地评估风险主要是对用于贷款抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给贷款带来的风险。现实中，土地抵押贷款的部分评估机构评估目的是为了收费，受趋利性影响，不排除受利益驱动作不实估价报告，评估费用不仅较高，而且会出现高估地价现象；只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使土地抵押贷款评估失真；有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，或有的中介部门为了获得评估业务，按照借款人（评估委托人）请托以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。同时，评估人的专业知识也可能影响土地评估价值失真。
（三）土地性质风险。土地性质风险主要是在未了解土地性质的前提下而将其作为贷款抵押物而导致的风险。目前在实际工作中，可能面临的多为划拨土地作抵押时因与出让土地性质不同而形成的风险。2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定，“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。不难看出，虽划拨土地使用权可以抵押，但真要实现抵押权，必需承担因先缴纳巨额的土地出让金及支付金额不菲的过户费用而带来的土地价值大幅缩水的风险。另外，《担保法》中明确了可做贷款抵押的土地范围和不能作为抵押的土地，且明确了乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，如果农村信用社未能准确把握界线，可能会导到抵押无效的风险。
（四）土地开发风险。顾名思义，土地开发风险是由于对已抵押土地进行开发而带来的一系列风险。土地要增值，必须经过开发，按照建设部、国家计委、财政部等《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”，不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，如果已抵押的土地开发存在“四证”不齐，则抵押权方须承担“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”。
同时，作为抵押物的国有土地使用权的价值随着房屋的建成而转移到房价之中，开发商通过取得商品房预售许可证，出售房屋后，才能将获得的收入偿还贷款及支付其他欠款。在上述过程中，如果抵押人未在获取商品房预售许可证前偿还该项目土地抵押的贷款，开发商为了取得预售房资格，需要抵押权人先解除土地抵押以获得预售房许可证，然后再办理在建工程抵押。此过程是解除土地抵押在前，重办在建工程抵押在后，由此贷款方需承担无担保的“真空”风险。一旦转为在建工程抵押，则其相应风险也应运而生，主要包括：
1.建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权的风险。2002年6月，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。
2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其权属缺乏权利凭证支撑，不排除开发商在办理抵押之前已私下将房产转让或抵债等的可能，从而导致在银行行使抵押权时发生抵押房产产权有争议而导致抵押无效的风险。另一方面，由于其价值随对在建工程的投入增加而变化，抵押时对其价值的确认只能通过评估反映房屋未建成时的某一基准时的价值，且在建工程往往还存在拖欠土地出让金、补偿安置费、拆迁费等问题，难做到准确估算，从而可能高估抵押物价值而导致风险。
3.土地囤积风险。国土资源部《闲置土地处置办法》中规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。可在现实操作中，商品房预售许可证发放部门往往在未经土地抵押权人同意就直接向开发商部门发放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，则可能面临最高被无偿收回从而导致抵押物悬空的风险。
二、防范风险的对策和建议
（一）强化对抵押土地的条件筛选。在客户拥有多处可用于抵押的土地使用权时，应首选地理位置优越的土地作抵押。如果土地不可选择，则应慎重考虑一旦贷款出现风险后土地能否及时处置变现，对土地不能及时变现的应要求客户增加其他抵押物，从而降低对土地抵押物处置方能还款的过于依赖；对变现能力低的而又无其他抵押物可供抵押的，应慎重考虑是否授信放贷或降低授信；对将一宗土地分割抵押的，应认真审查其用地规划及建筑设计，不能提供土地用途规划设计的土地应慎重考虑是否同意抵押。此外，避免用处于道路、绿地、公用活动场所等公用占地位置的土地抵押。
（二）区别对待土地价值评估。在贷前调查时，客户经理首先应通过凭借自身经验、询问了解其周边价格、索要土地出让金凭证等方式，对贷款拟抵押土地的现实价值进行初步判断。之后，可与提供土地使用权人商议，在本机构认定的公信力高、评估较为准确的入围评估机构中选取一家进行土地评估。如果评估的价值与客户经理自身掌握的判断价值相比差距不大，应认同其评估价值；反之，则需要认真核实其评估方法和依据是否有失公允，必要时可以更换评估机构进行二次评估。对不与贷款经办社协商，自行找评估机构进行评估的土地价值，原则上应不予采纳，但如果该评估机构具备评估资质，且经比对与土地出让金及所了解价值基本一致的，可慎重使用其评估结果。
（三）从严审查抵押土地性质。针对因土地性质不同而可能产生的风险，应尽可能选择出让土地作为抵押，如果因特殊情况不得不接受划拨土地作为抵押时，应充分考虑抵押物处置价格和需补偿土地使用权出让金金额（该金额可认定为在土地登记时由土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明），并将贷款发放额控制在扣除出让金后金额能足额偿还一定期限内贷款本息范围内。同时应特别注意，不能单独接受乡（镇）村企业的集体土地使用权抵押的，如果将其范围内的厂房等建筑物抵押，必须要求抵押人提交集体土地所有者同意抵押的证明。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，抵押人也应提交该集体土地所有者同意抵押的证明。此外，客户经理还要务必熟悉相关的法律法规，并做到与时俱进地加以提高，避免因抵押物无效而失去贷款第二还款来源保障。
（四）充分估计和正确应对土地开发中的各种可能性风险。
1.对用土地抵押申请房地产开发贷款的，客户经理除认真审核开发商资质、业绩、信用度和资本金外，还应认真审查“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）是否齐备，不齐备的应坚决不以此种方式发放贷款。
2.在土地抵押贷款尚未还清之前，应慎重同意开发商办理预售房许可证。一般情况下，开发商办理预售房许可证时应先解除土地抵押，进而置换为在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置换抵押物，首先应到登记部门查明用于抵押的在建工程是否被司法部门查封，如果被查封，则不得办理在建工程抵押登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉来落实土地抵押权益；若未被查封，在办理新的抵押手续过程中，最好由借款人提供其他担保，如确无其他担保的，应做好事前准备和提高办贷效率，力求使变更登记手续在最短的时间内完成，缩短贷款无担保的“真空”时间，同时要做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通过司法途径查封抵押物。
实际工作中，开发商往往是在土地抵押未解除或未经抵押权人同意就获取了房屋预售许可证，继而通过现金或按揭贷款形式销售出去。为了应对商品房预售许可证发放部门未经土地抵押权人知晓并同意前提下，凭开发商提供的相关证件复印件资料发证而导致抵押权难以实现的风险，信用社一方面必须从源头上建立健全切实可行的贷款监管使用制度，并通过监管开发商的销售款项，及时收回贷款本息；另一方面要从源头抓起，在土地抵押合同签订前，应通过上门查询等方式知晓该土地开发项目是否已办商品房预售许可证，如果已取得，则不能办理土地抵押贷款；若未取得，信用社应在土地抵押登记的基础上，同时收取建设工程规划许可证和施工许可证，并函告商品房预售许可证发放部门，避免开发商通过非正规渠道取得商品房预售许可证。
为了应对在建工程或者土地使用权已经抵押，而后又被开发商以按揭贷款方式销售出去带来的二次抵押风险和消费者购房权益的优先权优于放款房地产的抵押权风险，信用社应当对开发商的售房行为进行严密监控，必要时派专人入驻项目地，确保开发商售房回笼款用于归还贷款。同时，一旦介入项目开发贷款，应与开发商签订办理商品房按揭贷款意向协议书，有效控制其销售资金。如果按揭贷款银行与开发抵押贷款银行非同一银行，在未还清土地抵押贷款前，信用社应拒绝出具同意开发商预售房屋的证明文件。
3.为了防范在建工程承包人的工程价款优先权风险，应将要求提供建设工程承包人自愿放弃工程款优先受偿的书面承诺作为用信的前提条件之一，如承包人是开发商的关联企业，则最好要求承包人对贷款承担连带责任保证，并严密监控贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程。在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时对建筑工程价款的数额和是否在6个月内行使权利进行核实，必要时向法院要求以第三人身份参加诉讼，以维护自身权益。4.针对在建工程抵押的权证不齐及其价值难以确定可能带来的风险，信用社一方面要加强对在建工程权属的审查，防止发展商以其不具有所有权的房屋设置抵押而导致抵押无效。同时当房屋竣工验收后，对未还清贷款的，应及时将在建工程抵押变为“两证”齐全的房产抵押。另一方面，放款前要从土地出让金缴纳安置费、拆迁费补偿、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工进度和工程竣工日期等各方面情况入手，把好在建工程时点价值的评估关，避免高估在建工程价值。
5.为防止因开发商未按规定开发而导致的风险，信用社应严格按照《关于进一步加强重点风险防范工作的通知》（银监发〔2010〕32号）要求，对在在土地闲置超一年以上的，一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，对已发放的贷款应当调减并采取保全措施；对可予支持的项目一律要求以在建工程作抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。对极个别项目前景好、信用程度高、项目资本金占比高的开发商申请土地抵押，放款前应要求开发商承诺土地一旦可能被认定闲置土地前，无条件提供其他合法抵押物用以置换。
第五篇：个人住房贷款风险点
个人住房贷款风险点
一、贷款申请受理风险点
1、由于受理了未予我行签订相关按揭合作协议的房开企业担保的按揭客户，导致贷款出现风险；
2、由于借款人主体资格不合规、还款能力较弱、还款意愿不强、购房行为虚假以及担保措施无效，造成贷款出现风险；
二、尽职调查风险点
1、由于贷前调查人员对按揭业务政策掌握不透彻或违反流程操作，导致贷款出现风险；
2、贷前调查人员对借款申请人提交资料完整性、有效性、真实性审阅不细致，导致贷款出现风险；
3、由于未按规定双人对借款人（含配偶、保证人）进行贷前调查，造成贷款出现风险；
4、由于贷前调查人未对借款人（含配偶、保证人）进行面谈、面签，导致贷款出现风险；
5、由于贷前调查人员调查完毕，未在相关调查资料签署意见或在文本中签字，导致贷款出现风险。
三、贷后管理
1、由于未严格管理贷款业务档案管理，导致档案丢失导致，贷款出现风险；
2、由于未按规定频次对客户进行贷后检查，或贷后检查工作不认真，导致贷款出现风险；
3、由于未及时识别出个人按揭贷款风险预警信号，导致贷款出现风险；
4、由于未按规定对个人按揭贷款进行五级分类，导致贷款出现风险。
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