关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结大全

第一篇：关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结大全

关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结

在我们日常评估工作中，收集材料是我们正确评估的基础。一宗地由毛地、场地平整、开始施工、在建工程到开发完成经历多个阶段，在不同阶段，评估需要收集不同的材料。收集材料错误或者不全，往往导致我们需要第二次或第N次与客户进行沟通来索取资料，也导致了客户对我们的评价会降低。

如何准确全面收集材料，笔者在工作中作出一点总结，不足之处，请多多指正。

一、毛地阶段

毛地是指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具有“三通”或者条件更完备的其他设施，但未进行动迁和拆迁的可用于建设的土地。宗地内存在建筑物或其他附属物，并可能存在权属瑕疵。估价师在评估此类用地时，应明确尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，并计算拆迁成本。

收集资料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点、委托方对未拆迁状况的说明。委托方在委托说明中应明确一下内容：宗地内的建筑物及构筑物是否完成拆迁、拆迁补偿款是否已经补偿、尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，需需支付的拆迁补偿款估算总额，及评估时设定的开发水平、规划等。

评估方法：①市场比较法a.以毛地作为比较案例，与待估案例进行比较b.以净地作为比较案例，比准后扣除拆迁及场地平整成本②假设开发法。在假设开发法评估时，应在开发周期和销售周期中考虑拆迁时间，并在前期费用中扣除拆迁成本。

另外，在银行抵押时，现状为毛地的业务最好不要接。因为毛地在处置时，权属存在瑕疵，很难处置。当然，可以做估价对象在设定条件下的咨询价格，前提是委托方出具委托说明。

二、净地阶段

净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

在此阶段，企业可能有规划局批复的规划总平面图。规划总平面图能够详细说明待估宗地将来开发完成后的总建筑面积、各种用途的建筑面积、容积率、建筑密度等。规划总平面图要比规划设计要点更加详细。只有收集更准确的资料，才能更准确的把握评估价格。

因此，本阶段收集材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图（在企业已经取得的情况下）。

三、开始施工阶段

开发商由开始取得一宗地到开发完成，依次取得下列证件：《建设用地规划许可证》（规划局办理）→《建设用地批准书》（国土局办理））→《国有土地使用证》（国土局办理）→《建设工程规划许可证》（规划局办理）→《建设工程施工许可证》（建设局办理）→《商品房预（销）售许可证》（房产局办理）。

规划材料取得时间越近，其准确性就越高。在开始施工阶段，开发商已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，《建设工程规划许可证》已明确规定了每幢建筑的建筑面积（地

上和地下）、建筑用途，要比规划总平面图的法律性、准确性更强。

因此，本阶段收集材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。另外，若建设工程规划许可证尚未领全，则以规划总平面图为准。

四、在建工程阶段

根据规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，即可领取商品房预（销）售许可证。此阶段，开发商若已领取商品房预（销）售许可证，就有存在预售可能。在建工程存在预售，则预售建筑面积及相对应的土地面积权属已经发生转移，转移到商品房购买方。此时，宗地或者整个在建工程就存在多个权属，若评估时仍然将整个估价对象视为开发商所有，则存在巨大的风险。

此阶段，土地评估所收集材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、委托方对楼盘销售状况的说明。委托方对楼盘销售状况的说明中应包含是否销售、已销售建筑面积计建筑面积所对应的土地面积。

此阶段，在建工程评估所需要的材料：委托方营业执照、整个小区具体情况介绍或楼书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、工程进度表（经委托方盖章）、商品房销售窗口表（经委托方盖章）、楼盘交付标准、设计要点通知书及项目总平面图、设计方案、委托方对评估建筑面积及分摊土地面积的说明。

五、开发完成阶段

开发完成阶段的评估可分下列几种情况 1.土地评估

1.1对于已经开发完成的，若房屋已经领取房屋所有权证，且符合规划，应收集以下材料：：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、房屋所有权证。（前提：所有产权归企业所有）

1.2已经开发完成，但尚未领取房屋所有权证的，收集以下材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。（前提：所有产权归企业所有）

2.房地产评估

房地产评估，国有土地使用证和房屋所有权证必须齐全。应收集以下材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、房屋所有权证，有共有权证的须提供房屋共有权证。

在某些情况下，估计对象存在租约。租约的存在，尤其是长期租约，限定了估价对象在一定年限的收益，继而影响估价对象的价值。因此，若估价对象存在租约，评估人员在收集材料时必须收集租赁约定书。

能否准确全面的收集材料，直接影响我们评估人员对估价对象的把握程度，可以体现我们评估机构的专业水平。谨记一个原则，规划越是最近取得，其法律性就越强，影响估价对象价格程度就越高。以上是本人在日常评估工作中的一点积累，希望对大家在工作中有一点帮助。

第二篇：土地评估所需资料

土地评估所需资料清单

1、估价对象土地权属证书；

2、估价对象《国有土地使用权出让合同》及补充协议；

3、估价对象地上建筑物所有权证书及主要建筑工程指标；

4、建设用地规划许可证；

5、建设工程规划许可证；

6、经规划部门审核批准的规划资料（总平面图等）；

7、建设用地规划设计条件通知书；

8、估价对象他项权利（抵押、租赁、共有、入股）详细说明；

9、决定企业评估目的相关文件（会议纪要、上级政府文件等）；

10、委托方营业执照（副本）。

第三篇：土地评估所需资料

纯土地评估所需资料：

☆

1、企业营业执照，组织机构代码证，企业法定代表人身份证；

2、财务报表，验资报告或年检登记表（股权结构有变更的提供变更协议或股权说明）；

3、企业简介，项目简介（房地产开发地块包括楼盘规模、档次、主力户型、销售定价等；工业、其它地块包括规模、布局、用途等），☆贷款情况说明（贷款用途、期限、还款来源等）；

☆

4、国有土地使用证（若总证涉及土地分割的还需要提供分割测绘资料），红线图，建设用地规划许可证及规划审批单，规划要点； ☆

5、国有土地使用权出让合同和供地协议书以及土地出让金（或地价款）、契税付款凭证；若是转让获得的，则需提供转让合同及付款票据；若是改制获得的，则需提供改制文件及产权交割书；

☆

6、若地块尚未完成征收补偿，则需提供摸底明细（户数、栋数、结构、面积、人口数等）或补偿概算书；

7、若地块已进行开发，则需提供已投入成本资料；

8、视项目进度，需提供施工总平面图、建筑工程规划许可证、施工许可证等；

☆

9、若土地上有未办房产证的房屋，需提供一份声明书； ☆

10、土地评估委托承诺函。

第四篇：房地产评估总结

(一)1.房地产估价的本质？

（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

（2）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价

（3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证

（4）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内

（5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术

2.房地产估价要素？

（1）估价当事人（房地产估价师，房地产估价机构，估价委托人）

（2）估价目的（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型

（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序

（10）估价方法（11）估价结果

3.房地产估价的必要性？

（1）专业估价存在的基本前提

（2）房地产需要专业估价

（3）房地产估价在估价行业中占主体

4.房地产估价的社会需要？

（1）建设用地使用权出让的需要

（2）房地产转让和租赁的需要

（3）房地产抵押贷款的需要

（4）房地产征收征用补偿的需要

（5）房地产税收的需要

（6）房地产损害补偿的需要

（7）房地产分割的需要

（8）房地产保险的需要

（9）房地产争议调处和司法鉴定的需要

（10）企业有关经济行为的需要

（11）房地产管理的需要

（12）其他方面的需要

5.房地产价格和价值相关概念

使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用

交换价值：是指一种商品同另一种商品相互交换的量的关系

投资价值：该房地产对于某个具体投资者而言的经济价值

市场价值：该房地产对于一个典型投资者而言的经济价值

原始价值：历史成本

帐面价值：原始价值扣除折旧的余额

市场价值：该资产现在在市场上的实际价值

成交价格 ：交易双方实际达成交易的价格

市场价格：某一房地产在市场上的一般、平均价格水平

理论价格：经济人行为与预期均为理性前提下供求相等时的价格

评估价格：估价人员评估的客观合理价格（市场法的比准价格，成本法的积算价格，收益法的收益价格）

6.抵押价值计算，楼面地价含义与计算，期房价格计算

抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值—法定优先受偿款（p109）

楼面地价：是按照土地上的建筑面积均摊的土地价格

楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（p118）

期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房的净收益的折现值—风险补偿(p121)

(二)1.概述影响房地产价格的因素？（p128）

内部因素：区位因素、实物因素、权益因素

外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素

2.简述房地产估计原则及内容？（六原则，三层次）

（1）独立、客观、公正原则（基本原则）

（2）合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（技术性原则）

（3）谨慎原则（特殊原则，技术性原则）

3.合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则含义？

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值

最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值

替代原则：要求估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格

4.最高最佳使用原则的三个经济学理论？

（1）收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模

（2）均衡原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模

（3）适合原理——确定最佳用途

（三）1.市场比较法的含义、论证依据、适用对象、操作步骤？

市场比较法：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法

论证依据：替代原理

适用对象：是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产

操作步骤：1.收集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立价格比较基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正）

4.求取比准价格

2.选取可比实例的质量要求？

（1）是估价对象的类似房地产

（2）交易类型与估价目的吻合（3）成交日期与估价时点接近

（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

（5）一般选取3-10个可比实例

3.简述建立比较基准的内容？

（1）统一付款方式

（2）统一采取单价

（3）统一币种和货币单位

（4）统一面积内涵

（5）统一面积单位

4.交易情况修正含义？

如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格的修正称为交易情况修正

5.交易税费非正常负担的修正计算（p202-p203）

正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

例：某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？

正常成交价格=卖方实得经额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500

6.市场状况调整的含义？

对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整（交易日期调整）

7.市场状况调整的计算（价格指数法，价格变动率发）p205-p207

8.房地产状况调整内容？

（1）区位状况调整的内容（位置、周围环境和景观、外部配套设施等）

（2）实物状况调整的内容（对土地：面积、形状、进深、深宽比、地势等。对建筑：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等）

（3）权益状况调整的内容（土地使用期限、城市规划限制条件等）

9.求取比准价格的公式p215

(四)1.成本法的含义，理论依据，适用对象，操作步骤？

成本法：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法

理论依据：

1、从卖方角度----生产费用价值论

2、从买方角度----替代原理

适用对象：

1、适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价

2、有着独特设计的房地产

3、针对个别用户开发建设的房地产

4、当市场不完善或市场过于狭小无法运用比较法估价

操作步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象重新构建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格

2.简述房地产价格构成？利息计算，销售费用p232

（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）销售费用（5）投资利息

（6）销售税费（7）开发利润

销售费用：指预售未来开发完成的商品房或者销售开发完成后的商品房所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算

3.比较直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率？

它们之间的分子都是相同的，仅分母不同。

销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目。

成本利润率的分母不包括含销售税费和开发利润。

投资利润率的分母不包括投资利息、销售税费和开发利润。

直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

因此直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小

4.成本法最基本的公式，新开发的房地产的基本公式，旧的房地产的基本公式

一、适用于新开发土地的基本公式

新开发土地的价格= 取得待开发土地的价格+土地开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润

二、新开发房地价格的计算

新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

新建建筑物价格＝建筑物建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

三、旧房地产价格的计算

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

5.重建价格，重置价格

重建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得到的利润之和。

重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、设备和建筑技术，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

6.经济寿命，自然寿命，剩余经济寿命。。。。。。？

建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。

建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间

建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数

7．折旧的含义，直线法公式计算和成新法公式

折旧的含义：指固定资产由于使用磨损或陈旧等因素，价值降低。

直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等

成新法根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价

8.物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义和例题p263-p265

物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。

功能折旧：是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。

经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

9.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。

(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。

10不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准

（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：

七、六成（3）一般损坏房：

五、四成（4）严重损坏房及危险房：三成以下

第五篇：房地产评估资料 概念

残值估价法，首先求的土地和建筑物两者其一的价格，据这一价格求的归属土地或者建筑物的净收益，然后从房地产总收益扣除归属土地的净收益金额，其余则归属建筑物的净收益，将此残余的净收益除以相应的资本化率或者进行报酬资本化，就可评估出建筑物的收益价格。

路线价格法是通过对面临街道且距离大致相等的城市土地，设定标准深度，求的标准深度的数宗土地的平均单价，附设在该街道，次单价就是路线价格。适用于面临特定街道的城市土地估价，街道要系统完整，各宗土地的排列整齐有序，还有准确合理的路线价，深度百分率表以及其他修正率表。

路线价格法在不同国家和地区特点：

1、路线价格的含义不同，英美的路线价格为一块标准宗地的价格。而中国则是指标准地块每平方米的价格。

2、计算式不同，英美：V（总）价=路线价*累计深度价格修正率*临街宽度。V（单价）价=路线价*累计深度价格修正率*临街宽度。中国：V（总）价=路线价*平均深度价格修正率*宗地面积。V（单价）价=路线价*平均深度价格修正率。

3、深度百分率不同，中国采用平均深度百分率原理制作，深度百分率随着土地深度的增加而递减；英美采用累计深度百分率原理制作，深度百分率随着土地深度的增加而递增。

成本估价法是求取估价对象在估价时点的重新采购价格，然后通过一定的折旧方法，扣除已经计算的折旧，以此估算价格对象的客观合理价格的方法。使用范围：

1、市场规模狭小不完善，没有交易实例或者实例较少，无法采用市场比较法的条件下使用；

2、对于既无收益又很少发生交易的公共建筑；

3、一些特殊房地产，如寺庙、道观等等；

4、房地产抵押、企业合并兼并以及房地产投资、保险以及其他损害赔偿中。

重建价格与重置价格的区别：

重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构件、建筑设备和工艺，按照估价时点的价格水平，重新建筑与估价对象具有同等功效效用的新建筑物的正常价格。

重置价格是采用估价对象原有的建筑材料、建筑构件、建筑设备和工艺，在估价时点重新建筑与估价对象完全相同的新建筑物的成本。

假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期的正常开发费用、销售费用、利息、税金和开发利润，将剩余部分作为估价对象房地产价格的一种估价方法。适用范围：

1、待开发土地的估价；

2、土地整理、复垦；

3、在建工程的估价；

4、待拆迁改造的房地产估价；

5、具有装修改造潜力的旧房地产的估价。