第一篇：超纯铁精粉项目分析
超纯铁精粉项目分析 张丽红 | 一、项目概论 超纯铁粉是粉末冶金、磁性材料、永磁铁氧体产品生产的基础材料 , 消耗量大 , 应用面积广 , 主要应用于汽车、摩托车、农机、机械、焊接、火焰切割、家电、化工、航天、电子、办公装备、食品、医药、水处 理等行业。超纯铁粉还是制取还原铁粉的优质原料。随着我国粉末冶金的飞速发展，粉末冶金工业市场前景看好，粉末冶 金制造业呈现持续发展的势头。目前国内许多铁粉的品种和质量满足 不了市场需求。本项目采用先进的制取工艺生产超纯铁粉。主要生产 磁性材料、粉末冶金的基础材料、制取还原铁粉的优质原料。为高纯 铁精矿展现了良好的市场前景。
二、市场需求分析 一个国家粉末冶金工业发展的重要标志是以超级铁精矿的产量、品种、质量及成本来衡量的。具不完全统计 , 当前我国粉末冶金每年原材料 的需求量可达数十万吨。磁性材料产量已达 100 多万吨，缺口非常大。世界磁性材料产量以 15 ％的年增长率增加，由于一些发达国家以及 港、台地区磁性材料工业逐步向中国转移，预计今后几年内我国磁性 材料工业将有较大的发展，对原料的需求无论在数量上还是质量上都 将有较大幅度的增长和提高。在新的形势下，有效利用市场需求大、附加值高的超纯铁精粉资源可提高综合效益。国内生产的磁性材料常见的是永磁铁氧体。生产原料主要是氧化铁红、历史老照片不能说的秘密慈禧军阀明末清初文革晚清铁鳞和铁精矿。由于氧化铁红价高，铁鳞量少，且质量不稳定，因此，超纯铁精矿凭借其质量高、来源广的优势已成为许多永磁铁氧体预烧 料生产的首选原料。随着人们的生活的不断提高，家电、不锈钢制品正快速进入家庭，据 统计我国的产量目前不足 20%，国外的不锈钢制品行业将会大量涌入 中国，中国的原材料和廉价的劳动力使销售价格低于国外的原材料的 成本。采用先进的生产技术，生产还原铁粉的优质原料将是我们一个 非常好的发展契机，国家近期不允许再建高炉的政策导向，给生产直 接还原铁带来很好的发展机遇，优质精矿需求量可望与日俱增。如果 抓住这个市场机遇 , 将会带来较大的社会效益。
三、生产工艺流程 超纯粉，一般指 TFe 含量大于 71.5 ％、Si02 小于 0.6 ％、Fe304 在 99 ％ 以上的精矿粉。它既是选矿的深加工产品，又是一种很有发展潜力的 新型功能材料，不但用于粉末冶金、生产金属化球团和磁性材料，还 可用于化工、环保、食品保鲜和污水处理等领域。超纯精矿粉是将常 规的精矿用浮选法(包括正浮选和反浮选)、磁选法、电选法等联合流 程进一步分选得到的。由于粗选铁精矿品位已达 66 ％，因此，要进一步提高铁精矿品位，必须采用特殊的工艺处理方 法，使得精选铁精矿品位达到超纯粉的标准 > 标准要求。超纯铁精矿粉生产还原铁粉在我国的发展现状及前景分类： 还原铁粉的化学成分稳定、纯度高（其全铁含量达 98.5% 以上）、杂技含量低、压缩性高、成型性好，是一种优质的粉末冶金机械零件 生产的基础原料。文中阐述了国内外由超纯铁精矿粉生产还原铁粉的 发展现状及技术进步，并指出在我国用超纯铁精矿粉还原生产铁粉的 发展前景。工业铁粉是一类技术指标高、质量要求严、量大面广的冶金产品，其 工艺技术、生产规模、品种质量都是衡量一个国家粉末冶金水平的重 要标志之一。还原铁粉作为工业铁粉的一种，具有自身的特点和用途。在粉末冶金 工业中，还原铁粉颗粒细且多内孔，呈不规则形状，比表面积大，多 用于低、中高密度、中高强度的粉末制品及薄壁、异形零件等，是润 滑轴承、离合器部件、凸轮等不可缺少的原材料。还原铁粉的生产是利用气体或固体燃料（如氨分解气、H2、CO、固 体碳，或气体和固体联合燃料）作为还原剂，将铁氧化物（如铁矿精 矿粉、低碳沸腾轧钢铁鳞，黄铁矿、硫酸亚铁、氯化亚铁、氧气转炉 炬钢炉灰）在固体状态下还原成一种金属化程度相当高的铁产品的工 艺过程，其全铁含量超过 98.5% 以上，C 含量小于 0.01%，P、S 含量 非常低。其原料主要是超纯磁铁精矿粉、低碳沸腾轧钢铁鳞。国外 80% ～ 90% 的还原失粉都是以超纯铁精矿粉为原料进行生产的。在以铁鳞为原料的还原铁粉生产工艺中，对原料铁鳞的种类要求非常 严格，只有低碳沸腾轧钢铁鳞才可以用于还原铁粉的生产。但是随着 钢铁工业的迅速发展，这类铁鳞大量被冶金工业再利用，导致其来源 范围变窄，价格上升，引起大量劣质铁鳞泛滥市场，这就从根本上影 响了还原铁粉的化学成份、物理、冶金性能 / 所以难以用大批量生产 质量稳定、档次高的粉末冶金还原铁粉。因此，还原法生产铁粉的原 料资源就成为国内钢铁粉末冶金工作者期待解决的问题之一。超纯铁精矿粉既是一种选矿深加工产品，又是一种新型功能材料。与 铁鳞相比较，它具有纯度高，量大质稳，有害杂技少，特别是锰含量 极低等优点。并且由于选矿深加工工艺技术的需要，使其粒度较细，-200 目的粒级含量达到 95% 以止，比表面积大，从而增加了与 CO 的 反应速度，使得铁粉生产率较铁鳞高 36% 左右，而且该工艺具有流程 短，能耗低等特点。再者用它生产的还原铁粉具有发达的海绵体结构，颗粒更加疏松多孔，这样一来，在很大程度上提高了铁粉的成型性和 压缩性，改善了铁粉压坯的烧结性能，因而它在节材省能、改进质量、提高产量方面更具有潜力。其次，用它来生产金属化球团，直接轧制 钢材；由于失红价格昂贵，铁鳞成分不稳、大多磁性材料生产厂家用 超纯铁精矿粉生产的海绵铁快速冷却制取非平衡材料、废水处理、化 工颜料、蓄电池、高纯度的海绵铁，作为冶炼特种钢的原料等等。
第二篇：“PVC-U纯国标排水管”项目分析报告
“PVC-U纯国标排水管”项目分析报告
根据我国化学建材2015年发展规划：2015年全国新建、改建、扩建工程中，建筑排水管道采用塑胶管道的比例须达到85％以上。其中主要有PVC、PE、PP管道三大类，而PVC管道占整个塑料塑胶管道总份额的70%左右，总体市场前景看好。
但由于国内PVC-U管道系统长期执行的“国家标准”是“非等效采用”ISO标准，和ISO标准还有一定的差距：
1.没有规定对材料断裂韧度的要求； 2.同时又降低材料抗冲击性能的要求。
因此在PVC-U管道行业长期发展过程中，对管道“抗开裂、抗冲击性能”始终没有引起足够重视。由此导致大量的“高钙”、“非标”管道充斥市场，目前碳酸钙已成PVC-U排水管行业的“罪魁祸首”。
因低端市场的生产能力远远超过市场需求，市场竞争日趋激烈。“价格战”已成“唯一杀手锏”，逐渐形成了“价格越低越好销”的恶性循环。逼迫一些大企业也要生产不同“档次、价格”的管道，以适应市场，求得生存空间----其实就是用管材中“添加多少比例钙粉”的方法进行产品分类。而近期相关监理部门通过对不合格“PVC-U排水管材”的质量分析总结，所暴露的主要质量问题如下：
1.排水管产品的拉伸屈服强度不足。通常硬聚氯乙烯管材“拉伸屈服强度”会大于其“拉伸断裂强度”，但一些管材由于碳酸钙填充量过高，在试验过程中经常未出现“屈服”而直接断裂现象。
2.管材抗落锤冲击试验不过关。产品抗落锤冲击表征管材在“存放、运输、安装、使用”过程中抵抗外物碰撞等对管材的损伤能力，如该项检测不合格，则管材在上述过程中就容易出问题。
3.管材密度过大。碳酸钙填充会提高材料密度，但过多填充钙粉后，不但会导致管材抗冲击性能下降，也会使管材无法达到 “50年的预期使用寿命”。
由于多年来国内市场忽视了对PVC-U排水管的“韧性“要求，再加上国内在施工、安装过程中也经常不遵守规范的现实，因此我国的PVC-U排水管系统的“事故率”也极为密集。可说“已犯众怒“，成为市场诟病。
一些注重品质的业主，出于对排水管市场的不信任，甚至直接寻找生产“给水、化工管道”的企业来定制“排水管”。而目前国内绝大多数的在建工程项目也都对管道品质提出了“质
检”要求，提出“检验不达标管材拒绝入场”的监理门槛。由此甚至直接催生出“检测管、安装管隔离操作”的行业潜规则。
而随着国家经济的发展，许多企业（业主、建筑商、房产商等）在获得企业生存发展的“第一桶金”，形成企业规模后，都开始有意识提升自身的“企业形象”。目前，国内企业已经进入“铸造品牌”的营销阶段。
另外，在我国推广应用PVC-U管道系统，还有一个不可回避的问题：“抗震性能”。我国属地震多发区，根据GB50011-2001《建筑抗震设计规范》介绍，2000年底，在全国663个城市中，有582个要求抗震设防（规定6度以上），占全国城市总数的87.8%。
综上所述，PVC-U排水管混乱的生产现状，和市场对优质PVC-U排水管的需求，目前已形成对立面。国内PVC排水企业也都开始积极研究对策，主动改变观念，以期拿出真正符合市场预期的产品。
不重视质量转型的企业，及粗制滥造的管道产品，其市场订单会越来越少，最终难以生存。而通过我们在市场上对其他排水管制造商的产品追踪，发现像一些大型企业已经在推出“完全达到国标”的排水管产品（密度1.50~1.56g/cm3，维卡82.5℃，推算钙粉含量15~25份左右）。这也说明市场对高档排水管的需求还是客观存在的。而像“检测管、安装管隔离操作”的行业潜规则之所以能流行，也侧面说明了市场上已经真实积聚了“需要高品质排水管”的巨大能量。
当然，市场虽然存在，但也不是那么容易开拓，积弊于过往的排水管整体市场形象的低落，一般客户在选择高品质排水管的时候，更多考量的是制造商的“品牌号召力”。
而作为后发企业，想在行业竞争中反手占先，首先就必须破除“以企业规模划分品牌号召力”的概念。因为企业是否是“行业领军人物”，一直充满变数。自国家开放以来，各行业的领军企业都在不断变换：“巨人”、“爱多”、“三株”、“长虹”等诸多企业都先后稳做行业霸主，可随后就烟消云散。个中原因虽然不同，但在“顺应市场规则崛起后转而保守，以致不能适应市场变革步伐”这一点上，多少有些共通之处。而在市场主导时代，“适者为王”毫不过分。类似故事，在排水行业也是朝夕可见。
“##企业”目前虽然还只是排水行业里所谓的“
二、三线品牌”，但整个企业却充满朝气。且能及时发觉市场“拐点”的来临，这当然与公司领导层深度的市场观察能力，及丰富的营销经验有关。而在战略规划上，也已然走到前面。当然，在“纯国标管排水管”的量产和运作上，还需要更多“异质思维”的突破与考量。
1.对于“生产”这一块，我们不会“简单做个配方投产”就行。“做就要努力做到精致”！我们
要对“挤出设备、模具、原料”等所有细节做充分改善，并结合“配方”改良，使管材 “物性”在超越同行的基础上，外观亮度也能有一个“质”的提升，以有效吸引市场眼球，并努力走在行业前端。
2.紧密抓住公司落户“上海”的这个特点进行宣传。作为一个国际化的大都市，“上海”本身就是“财富、科技、创新、专业、精致、时尚”的代言人。在这个都市里，每天都会有大量“品牌”被发布，并迅速被市场接受。公司可以大力围绕“蓝色、科技、精致”的营销理念展开推广工作。如再善用“集团化经营”的“资本”概念，做好“企业文化”的内涵文章，就能在市场上塑造出“行业里游进来一条大鳄鱼”的形象，则“强势品牌与新概念产品”的结合就比较容易被客户接受（若能在有意无意间制造点“小道消息”，“透露”企业某些“深厚背景”来，则更易市场操作）。
3.从生产技术能力看，##主要的生产管理人员都拥有丰富的“低钙标准管”的生产经验，因此生产“完全国标”的排水管，更易发挥他们的技术特长。后续公司再完善“现代企业管理模式和薪酬制度”，努力建设/挽留人才梯队，使员工安心工作，透过熟练工人的留任而逐渐积累技术能量，夯实企业基础。
4.从工厂的场地看，拥有足够的发展空间。而工厂又属公司自建，不但没有场地“租金”的困扰，还可随意调整生产布局。与其他租场地生产的小企业比较，公司在市场上的“抗摔打能力”，无疑具有成本优势。
5.从营销角度看，一般有以下几种营销模式可以组合应用：
①市场代理经销。此种营销模式最为辛苦，且成效缓慢，然一旦站稳市场，则可保持足够的市场品牌占有率，且其市场份额较为稳固。
②绑定房产商或建筑商，由他们协调引入市场。这个方法可避免售后服务的诸多“消极因素”的影响，但销售利润稀薄，且不适用大项目的投标竞争。
③和项目的业主关系融洽，依托关系纽带招揽业务。但此法不易复制扩张。
④联系设计单位，由设计院推荐进入市场。这个办法适于项目招投标，且易于扩张。但对“售后服务”能力要求很多，要能够及时摆平各方面“利益参与者”的刁难，避免有始无终。
而无论采用何种模式营销，最终都是要先“做好产品”，再由市场评说。
综上所述，我们可以紧密围绕“上海”；“多元经营大鳄”；“蓝色、科技、精致”的概念进行包装营运，则我们事业的发展，大有潜力。
第三篇：项目分析
鼓楼尚街项目分析
项目简介：
“鼓楼尚街”，地处步行街北轴，位于银川市文化东街与湖滨街之间，及城市商圈快速发展的核心地段。东至银基花园，南接文化东街，西至文湖巷，北靠湖滨东街。坐拥城市中心交通枢纽之地，距离鼓楼仅百米之遥。项目总占地约30亩，由5栋公寓楼、1栋商务楼以及沿街商业组成，总规划建筑面积约8万平米，其中：住宅约2.4万平方米，商业约2.6万平方米，办公区及剧场 9000平方米，地下商业及停车场约2万平方米。鼓楼尚街商业街项目项目依据Lifestyle Shopping Center的开发模式，规划出超市、流行前线时尚卖场、精品时尚街、美食街、酒吧区、剧场影院、创意办公区、精品公寓等八大功能区，实现多元业态的组合，活力的商业混合区。鼓楼尚街旨在通过以大型超市为主力店，依靠特色餐饮、咖啡厅、酒吧、KTV、剧场的引入，以满足全市年轻人的时尚消费为出发点，以时尚购物为辅助功能，从而打造出一个极具文化、休闲、娱乐、购物特色的不夜城。
地理位置：
众所周知，地理位置对于一个楼盘升值潜力的重要性。鼓楼北街贯穿项目南北，连接起步行街，文化东街、湖滨东街、组成项目人流的强有力磁场，由此而形成沿街精品购物街区，让百年商圈不再苍老、九位一体商业让鼓楼尚街更显活力。“鼓楼尚街”坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈新业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。老银川人都知道，以鼓楼为中轴的黄金地带涵盖了新华街商圈的各大商店和超市，是银川市客流量最高的集中区，鼓楼周边一直以来也是广大商家的必争之地。宁夏天贸房地产公司正是看到了鼓楼以北的城市发展前景和未来商机，于是投巨资打造大型商业集中区，打通了鼓楼直达湖滨街的城市主干道，彻底改变这里的交通环境及居住环境。该项目整体规划定位在未来城市发展阶段的全新认知之上，突出建筑品质及景观，它将成为银川市区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的商业集中区，也将成为引领城市商业升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。
“鼓楼尚街”于步行街一脉相连，集室内精品购物，大型超市，星级影城，大剧院，美食广场，公寓，金融，酒店，商务办公，九位一体的时尚生活商业街区，革新百年商圈新业态，为银川新华商圈再添活力。同时，鼓楼北街打通至湖滨街也将方便市民出行，惠泽周边商家，带动以鼓楼为中心的百年商圈再次腾飞。鼓楼至今为止已有193年历史，承载着几代宁夏人的梦想，见证着银川从落后到繁华，从革命基地变成如今的商业中心。时间帮我们验证了一切，选择鼓楼尚街，就是选择整个银川未来发展的脉络，与城市共同繁荣。
交通配套：
附近周边配套有：酒店：锦江之星、盛世花园大酒店、七天酒店、福锦酒店 商业：玉皇超市、隆欣商场、中山商场、汇川商场、新华百货、华联商厦 文教：兴庆区第十五小学、二十一小学、银川市图书馆
银行：中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、石嘴山银行等 餐饮：粤珍轩、毛家饭店、香春基、鼓楼饭店、天富汉餐、天吉海砂锅、融德餐厅等 医院：银川市口腔医院
其它：万达国际影城、金凤凰电影文化中心、百丽体育、华君电玩
18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交车，让出行更加的方便。
周边道路流线通畅，多条公交干线经过。全方位立体交通网络，强势汇集来自四面八方的消费群体。
周围环境：
“鼓楼尚街”，一座12万平米顶级风范商业帝国，九位一体的商业功能模式，一座全地区，全客层，全时段，全方位市场定位的商业航母，一座可逛，可购可居，可玩的24小时城市生活梦想总站......体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街 ——时尚内街，独秀银川！项目摒弃传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。
“鼓楼尚街”它以最优势的品牌资源，提升其商业整体价值，且铺铺临街，营造出独具魅力的商业空间。一连二的商铺结构，空间布局合理，黄金业态组合，成就黄金旺铺标杆，堪称鼓楼商圈极其稀缺的沿街旺铺。将成为区别和优化传统消费观念向精品化、高端化提升的集中商业区，也将成为引领城市商业结构升级和消费意识升级的又一个最具辐射力的核心商圈。
“鼓楼尚街“是体验式开放街区，功能化布局，拥有全室内天空风情步行街——时尚内街，独秀银川!项目摒弃了传统百货和购物中心室内闭塞、压抑的消费环境，以全新Lifestyle开放式的国际步行街区倾力呈现，更加符合现代消费者的购物习惯，让购物者充分体验国际化商业街的时尚与休闲。
商业情结：
作为中国古代用于报时的建筑，钟鼓楼传承了中华传统建筑风格和“天人合一”的文化形态。它内积的历史沧桑和人文内涵也见证了其他日新月异的建筑层层更迭。经过千百年的洗礼，钟鼓楼不仅形成了其独特的建筑风格，也很好地将钟鼓楼商业历史文化传承、融汇，无论是北京的南锣鼓巷、抑或是西安的鼓楼西大街，都体现了中国人自古就有一份关于鼓楼的商业情结。银川百年鼓楼因商贾云集、繁华兴隆而享誉区内外，堪称银川商业的发源地。
如今，鼓楼商圈已是银川市家喻户晓的成熟商圈，这里集美食广场、时尚品牌、娱乐消遣于一体的商业氛围为乐活的银川人民平添精彩。时尚快乐的银川人对美的追求也越来越高，他们寻求更便捷、更优化、更辛辣的概念新生活，而作为旧城改造项目——鼓楼尚街的出现将牢牢抓住银川人的眼球。通过以鼓楼尚街为代表的旧城改造项目，鼓楼北街以现代中式建筑风格为主，而鼓楼依旧是银川历史风貌街区的代表。历经沧桑变革，她的巍峨存在提醒一代代银川人保持从容淡定，她的深沉稳重安抚一代代喧嚣的都市情绪。时代在变，鼓楼文化的“天人合一”本性依旧是其他建筑无法取代的！尊重银川，尊重这座城的历史，据守百年核心商圈，“鼓楼尚街”缔造九位一体时尚新生活。
繁华尚街：
2013年，承载了银川市发展历史的老城区——兴庆区拉开了旧城改造的序幕，通过对旧城更新改造和道路畅通工程的实施，全面优化银川建设格局，重现千年文化名城风貌，凸显百年鼓楼历史人文特色。被银川市政府列为2013年旧城改造重点工程和重点道路打通工程计划，即通过将鼓楼北街打通、延伸并进行整体改造，打造出一条南北全长174米的特色主题商业街区——“鼓楼尚街”，更是备受瞩目。
食“尚”生活
银川作为移民型城市，汇聚了全国各地的餐饮派系和资深食客，他们刺激着银川美食行业蓬勃发展。“鼓楼尚街”规划设计的餐饮美食区距中心岛开间3米，门前走廊开阔，店内窗明几净，通透的水晶吊灯发散着慵懒的光线，舒适的沙发搭配精致装修温暖着你的眼。在这里，设计师充分考虑到经营业主的经营需求为食“尚”空间，解决最为便利的烹饪和就餐区域，加上美食美器，艺术品一样的餐食，填满的将不止是你的胃。
潮流尚牌
银川现有的传统购物广场在空间设计上较为封闭，业态也相对单一，可供选购的品牌同质性较强。为给市民营造出可供工作、购物、休闲同时进行的全面活动空间，“尚街”引进休闲功能强大的生活式购物街区模式。“鼓楼尚街”西区中部打造一条以天空为顶的风情街，开阔明朗的视野中，每件时装都在阳光下呈现出它的真实气质，让“琳琅满目”不只是停留在文字和影像之中。
爱尚酒吧
银川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范围广、年龄跨度大。套用奥地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。银川人三五成群，听着音乐聊聊心情，就着“辣糊糊”喝茶水，乐知天命、及时行乐的快乐精神从小养成。“鼓楼尚街”的酒吧在设计的区划上，按酒吧类型通过客群分层，有年轻人青睐的激情嗨吧，有适合沉稳性格的演艺吧，也有商务礼仪规格的休闲茶座。
文化尚赏
随着“鼓楼尚街”东区的宁夏大剧院重建完成，银川的国粹传承又将掀起新的热潮。宁夏京剧团名家荟萃，流派纷呈。如今尚街提供了崭新的环境，艺术家们的梦想可以在更高的舞台起飞，银川的票友戏迷朋友们有机会一饱耳福。鼓楼北街改造后，从满足基本生活的需求，到品质生活的享受，从品美食逛小店，到看大片观名剧，无论是密集的工作洽谈，还是温暖的关怀，抑或是朋友间小聚，所有要求都能在这里一站式满足，这里既是商业的顶级盛会，亦是文化的终极盛宴，更是呈现在我们视觉中的亮丽风景。
特色商区：
近年来，在国家房产政策的调控下，靠投资、炒卖住宅房产的现象受到打压。住宅市场受到挤压，盈利空间大幅度缩水，开发商开始逐步转向商业地产和多业态发展的趋势。在银川，自2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调进驻后，商业地产也犹如雨后春笋一般，仅去年就有大大小小10多个商业项目在各区域拔地而起。随着城市化的发展，商业地产开始进入快车道，有机遇也有挑战。
近年来银川房市开始低迷，住宅销量逐渐减少，供大于求逐渐显现。通过市场调研发现，随着城市扩张与旧城改造项目的不断增多，越来越多的银川周边市民搬迁进入市区，对商业的需求开始日益增加。而银川市区住宅楼盘较多，商业项目却屈指可数，因此随着城镇化的不断提高，将间接刺激商业地产的进一步发展。随着城市化进程的发展，目前商业地产也被众多房地产开发商看好。在2011年，金凤万达广场获得成功后，银川的商业地产进入了快速发展阶段，城中心有金凤万达广场、悦海新天地、城北有大阅城、奥特莱斯，城西有新华联广场、西夏万达广场，城东有银川永泰城，城南有中拓世纪城„„涵盖多种业态的城市综合体可谓在银川不同区域遍地开花。但随着市场供应量增多，同质化现象严重等问题也开始显现。
“鼓楼尚街”也是一座城市综合体，但它区别和优化传统消费观念，依据LifestyleShoppingCenter的开发模式，精心打造沿街精品购物街区，更强调生活的娱乐休闲功能，为消费者营造一个新的生活空间。地下设有国际连锁超市和大型停车场，购物中心囊括高端品牌、健身会所、特色美食、露天茶座、大型影院、风格酒吧等九位一体商业，让鼓楼尚街更显活力。根据最新的消费趋势，项目还增加了体验式业态的比重，如动感电影院、KTV、主题咖啡厅等。在商业地产开始扎堆的今天，要做到差异化经营，引入先进的运营模式，打造成特色的商业地产才能赢得市场。
百年商圈：
银川“鼓楼尚街”，鼓楼北街绝版财富要塞。春华秋实，世事变迁，一个地方，一段时间，一种文化。千年凤城，百年商圈。鼓楼望北天赋稀贵，财富基因世家传承。鼓楼尚街，擎领百年商圈核心商业理念，据守鼓楼北街财富金轴，这里传承着近千年的凤城文化，这里沉淀着数百年的商业基因，拥有一大批消费人群。
“鼓楼尚街”，秉承中国两大New lifestyle设计精髓，依托鼓楼尚街商圈延续数百年的文化与商业气息，全新打造适合银川本地人消费习惯的商业巨擘，漫步鼓楼尚街仿佛时光倒流，它将过去与现代、怀旧与时尚巧妙安排成一场独特的商业交响乐。“鼓楼尚街”以十二万平米的超大规模，更新现代的建筑硬件，完美的业态组合，为银川楼市及周边地区市民打造高档的New lifestyle商业，承载银川市核心区地标商业使命，它的出现必将推动银川商业的升级换代。百年商业老圈养育了银川数代商业世家之后，于2013年，赋予了鼓楼商街新的历史使命，传承了百年商圈财富文化基因，让百年商圈不再苍老，使鼓楼商街更显活力。
如今：鼓楼商街——革新百年商圈新业态，统一经营定位，统一规划布局，统一招商招租，统一装修标准，统一营业时间，统一服务规范，统一营销推广，统一卖场管理。让投资商家演商业传奇，大作千万人生意！步行街转型休闲商业街，打造都市形象名片。鼓楼尚街紧临步行街，从文化街打通至湖滨路，是银川市今年启动的旧城改造项目之一，即银川步行街后又一个集九位一体时尚商业新街区。鼓楼尚街涵盖了成功的商业步行街所需的地段优势、文化底蕴、全新模式，并由实力雄厚的商业季候倾力打造，前景十分广阔。
银川城市扩张与旧城改造，为商业地产的发展提供历史机遇，鼓楼尚街项目占据的地块是未来很难再有的，周边教育、医疗、商业配套齐全，使得整个项目具有了非常大的商业投资潜力。一种商业、一种风格、一种时尚就在鼓楼尚街。
随着时代科技的日新月异，大型综合商场的商业模式也在不断的发生着变化。在继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商业模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐渐形成。而鼓楼尚街就是秉承这种New lifestyle 的商业，逐步的站立在银川楼市的这座金字塔上，让这种先进的商业模式放大于银川，让银川与世界同步!
“ 鼓楼尚街”用以十二万平米的超大规模，更新换代的建筑硬件，完善的业态组合，为银川及周边地区市民打造全新的高档的New lifestyle 商业，它能够满足市民购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的，强调休闲中购物，娱乐中享受生活。它包罗了众多主力店和商铺，集购物、休闲、体验、娱乐、饮食、商务为一体。在银川市各业态间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的聚合体。它的出现承载了银川市核心区地标商业的使命，它必将推动银川商业的升级换代。
银川鼓楼尚街能够推出银川商业的全新升级，正是因为鼓楼尚街的地理优势。“鼓楼尚街”地处百年成熟商圈内，坐拥近300万消费人群，地段优势无须解释，周边配套十分繁华，打通至湖滨街，周边8条公交干线经过，大型百货、大型超市、高档社区、酒店及商务办公林立，商业气氛极其浓厚，又配有超大型停车场，700余地下停车位，新华商圈独一无二，让消费者不再为停车发愁。鼓楼尚街坐拥鼓楼商圈核心区，延续百年商圈文化、革新新华商圈业态、汇聚人流、物流、商流，彰显不可估量的财富价值。让银川更体面，使百年商圈更辉煌。
房地产投资分析
吕瑶 12011248875 2011级经管系房产(2)班
第四篇：项目分析
项目分析
－、项目现状（略）
二、项目定量分析：
1核心商圈百货类商业定量汇总：
·核心商圈内百货类商业总体量为42300平方米，共有商户529户；
·核心商圈内百货类商业业态分布基本一致；一层多设超市吸引客流；二层以男装为主；三层以女装为主；
四层以上为皮鞋、运动、文体等杂类；
·百货类商业的标准铺位使用面积都在30平方米以上；
总结：
·核心商圈内市场类商业总体量为103520平方米，共有商户1608户；
·区城市场类商业整体低挡、落后、无规则和明确的功能分区；硬件也跟不上；
·区城市场类商业标准铺位一般都为20平方米
·本案就酒店配套来说肯定是中高档商业物业，因此中低档市场定位不太适宜；
·目前市场类商业业户对单铺位面积需求较大，但同时能承受租金能力较低，一层主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本项目做市场很难实现商业价值最大化； ·地下商业普遍不被认可；
·如本案定位百货类，可解品牌资源提升物业资源，同时招商较容易；
3核心商圈商业定量总会
总结：核心商圈百货类和市场类商业总体重145820平方米，共有商户2137户；该数值未包含临街和商圈外商业，如全部计算内，人均商业面积已超过1平方米。
总结:
·核心商圈内有效商业供应建筑体量为71000平方米，共有商户1433户； ·商圈正常临街门市使用面积租金在1-2元╱天╱平方米，供销大楼门市达5元╱天╱平方米。中心家具门市5.5元╱天╱平方米；
三、项目SWOT分析：
1、优势
·本案位于海拉尔河西核心商圈—三角地商圈，同时本案地处河东至河西中央大桥把头位置，是河东消费者来河西的必经之路，同时项目所临桥头街也是商圈交通主干道，交通优势明显；
·本案商业处于桥头街与东大街十字路口把角处，外立面展示较强，利于项目形象树立和传播；
·随着海拉尔的经济发展，商户或消费者对于现代化的商业大厦需求将进一步提升，而本案正处于新的更新换代环节，因此有望成为新的商业格局代表；
·本案属新入市商业项目，建筑规划、布局和硬件设施远远高于现商圈市场，具有吸引商户入驻的明显优势；
·本案自开发有住宅项目，入住后能为本案提供直接的消费群体； ·本案地段唯一，不可复制，具有良好的升值潜力；
·商户投资人信心潜力大，如买了龙凤商城铺位的商户投资成功后有跟风买了金龙地下街的商铺；
·如本案为中高档定位，投资者认同度较高，虚拟产权回报的方式能被投资者认同和接受； ·海拉尔旅游发展较好，本项目建立酒店迎合了消费需求；
·项目属于政府支持项目；
·本项目的开发商有多年的地产开发经验，为本项目成立的商业团队有多年的管理商业经验，熟悉商户的切实经验，能够保证项目的持续稳定发展；
2、劣势
·项目对面的商业步行街项目将有十二万平米的商业供应，与本案基本在同一时段入市，对本案的销售有着直接影响；
·就这样一个总体经济基数偏低、人口较少的三线城市来说，人均商业面积超过1万平方米，商业供应明显饱和，因此运作商业项目的难度较大；
·06年项目区域金龙地下商城的成功销售吸收了区域商户相当数额资金，有可能造成本项
目入市时，商户无空余资金，因此本案的资金回笼在短期内很难达到预期要求；
·区域商户能承受总款额较低，销售虚拟铺位单铺面积过大总款过高商户承担不了，面积小了铺位数较多，销售周期拉长；
·主商圈内商业供应量趋于饱和，且有一定空置，如本案商业体量过大，短期内很难消化，对项目招商都不利；
·项目虽处商圈，但位于商业商圈边缘相对孤立，难以借其他商业项目的人气与其他主要商场市场形成人流互动；
·该区域楼层差明显，商户不认可地下商业和高层商业（金龙地下属特殊范畴，其顺应政府政策规划很好的缓解了该地段交通压力，并连接各大商场市场形成区域人流互动，地段不可复制），所以目前市场都无地下商业，高层也都以家具面积；
3、机会
·海拉尔房地产行业处于发展和提升阶段，大形势比较走好；
·海拉尔“十一五”计划重点发展三角地核心商圈商业，为本案入市提供了合适的时机； ·海拉尔区大力进行招商引资，随着对外贸易的良好开展，海拉尔的经济水平和人民收入有可能大幅度提升，从而为项目带来足够的消费支撑；
·目前区域市场类商业布局混乱且硬件设施老化，存在商业隐患并缺乏管理，区域商户需要进行资源重组和调整，如能够对本项目进行合理的商业定位，引入先进的商业管理手段，必然会增加商业成功机会；
·目前区域内部分商户属租赁二房东档口经营，潜在消费需求大； ·目前区域中高档市场类商业供应量小，对本案来说提供了机会；
·现有市场由于洛城时间较长，在某些硬件和软件上已经跟不上消费诉求，因此核心商圈目前破切需要一个符合现阶段发展需要的市场类商业载体；
·项目临中央桥，是河东区于河西区的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能够成为城市的地标性建筑；
4威胁
·项目对面的地块规划海拉尔商业步行街12万平米综合商业，与本案基本同一时间入市，该项目位置好、体量大，对本案造成直接威胁和影响；
·河东区与华联商厦正在销售，对本案的入市有一定的影响，其目前销售不利也产生对产权商铺销售的负面影响；
·友谊大厦正在建设酒店和写字楼，对本案存在着一定的威胁；
·海拉尔刚刚兴起房地产开发的热潮，在建在售项目较多，会牵扯大量的社会资金，从而会减少可能对本项目投资的投资人数量，造成回款难，回款周期拉长；
第五篇：铁精粉购销协议
铁精粉购销协议
一、2010年3月10日
1.价格：以Tfe=64%为基准，含税17%干基1060元/吨（于市场价格变动双方再行商定）。乙方每月供货量必须大于5000吨。
2.品位要求：Tfe≥64%，每增0.1%加2.5元/吨：含Tfe在64%~62%之间的，每下降0.1%减2.5元/吨；含Tfe在62%~61%之间的，每下降0.1%减5元/吨；含Tfe在61%~60%之间的，每下降0.1%减10元/吨；低于60%的按新钢合同扣款处理。
3.其他元素要求：Zn≤0.08%，S≤0.8%。
二、2010年5月1日
1.发货日期：2010年9月1日至2010年12月31日。
2.结算价格：干基含税价为1080元/吨。
3.质量要求及技术标准：Tfe≥64%，每上升1%加10元/吨，下降1%扣10，下降2%扣30元/吨，下降3%扣60元/吨。61%以下拒收。其它元素杂质符合需方要求。
三、2010年11月1日
1.品位、数量要求：Tfe≥64%，其它元素标准符合新钢要求，甲方供精矿粉的数量5000吨。
2.结算价格：1140元/吨，价格如有变动随行就市。
3.品位要求：Tfe≥64%，每增0.1%加2.5元/吨：含Tfe在64%~62%之间的，每下降0.1%减2.5元/吨；含Tfe在62%~61%之间的，每下降0.1%减5元/吨；含Tfe在61%~60%之间的，每下降0.1%减10元/吨；低于60%的按新钢合同扣款处理。
四、新余钢铁
烧结用铁精矿粉买卖合同：2010年10月1日至2011年10月31日
1.规格：≤1mm，其中-200目（≤0.074mm）超过40%
2.质量要求（化学元素含量）：Tfe≥64%，S≤0.3%，SiO2≤8%,Al2O3≤3%，P≤0.08%，As≤0.03%，Zn≤0.08%，Pb≤0.1%，K2O+Na2O≤0.2%
3.数量：在合同有效期内，每月供应量应保持在10000-15000吨范围之间。
4.计量：以买方指定汽车衡或轨道衡过磅为准，扣除所有水分后干基结算，买方补给买方途耗1%。结算量=过磅净重*（1-实测水分）*（1+途耗率）。
5.检验：以新钢取样化验为准。
（1）如标的物中混有除铁矿粉以外的杂物，按实测的两倍扣除重量：用于阻漏的稻草、薄膜及表面明水按实测扣除重量。
（2）卖方若对新钢检测结果有异议，可申请会同取样或复留样。
（3）买方未检测的指标视为符合合同要求。
6.价格：标的物由卖方负责送到买方安排的交货地点，路途所发生的一切费用均由卖方负 责，以买方检测批次质量指标结算，以含Tfe64%为基数确定基准价格，包干到交货地含税 价为1060元/吨，若市场变化，价格随行就市调整，双方签订补充协议办理结算。
7.质量波动处理办法：
（1）Tfe＞64%，每上升0.1%加2元/吨；Tfe＞67.5%不再加价；Tfe＜64%，每下降0.1% 减2.5元/吨；Tfe＜62%，每下降0.1%减5元/吨；Tfe＜61%，每下降0.1%减10元/吨； Tfe＜60%，按基价减500元/吨。
（2）S＜0.8%，不加价、不扣款；S＞0.8%每上升0.01%减0.4%元/吨；S＞1.2%每上升0.01% 减2元/吨；S＞1.5%按基价减500元/吨。
（3）SiO2＜8%，每下降0.1%加0.5元/吨，SiO2＜6%不再加价；SiO2＞8%每上升0.1%减1.5 元/吨；SiO2＞9%每上升0.1%减3.5元/吨。
（4）Al2O3＞3%，每上升1%减10元/吨。
（5）P＞0.08%每上升0.01%减1元/吨，P＞0.1%，每上升0.01%减2元/吨，P＞0.2%每上 升0.01%减3元/吨，含P＞0.25%每上升0.01%减50元/吨。
（6）As＞0.03%，每上升0.01%减1元/吨；As＞0.07%每上升0.01%减30元/吨。
（7）月度加权平均含Zn＞0.08%，每上升0.01%减价5元/吨；Zn＞0.1%，每上升0.01%减 价10元/吨；单批Zn＞0.15%，每上升0.01%减价15元/吨；单批Zn＞0.2%，每上升0.01% 减价20元/吨。
（8）Pb＞0.1%，每上升0.01%减价3元/吨。
（9）K2O+Na2O＞0.2%，每上升0.01%减价0.5元/吨，K2O+Na2O＞0.3%，每上升0.01%减价 1元/吨；K2O+Na2O＞0.4%，每上升0.01%减价6元/吨。
（10）-200目＜40%，减价3元/吨；＞1mm的超过5%，减价10元/吨。
（11）以上加减价均按检验批次进行；；除有特别说明外，均为累计计算；质量波动按四舍 五入计；各项减价累加不超过货价金额。
五、2010年11月8日
1.价格：以Tfe=64%为基准，含税17%干基1060元/吨（于市场价格变动双方再行商定）。乙方每月供货量必须大于5000吨。
2.品位要求：Tfe≥64%，每增0.1%加2.5元/吨：含Tfe在64%~62%之间的，每下降0.1%减2.5元/吨；含Tfe在62%~61%之间的，每下降0.1%减5元/吨；含Tfe在61%~60%之间的，每下降0.1%减10元/吨；低于60%的按新钢合同扣款处理。
3.其他元素要求：Zn≤0.08%，S≤0.8%。
六、酸碱性判断 酸碱性的确定:
根据矿石中（CaO+MgO）/(SiO2+Al2O3)的比值，可以确定矿石的酸碱性：（CaO+MgO）/(SiO2+Al2O3)值 ‖ 矿石性质
<0.5 ‖ 酸性矿石
0.5-0.8 ‖ 半自熔矿石
0.8-1.2 ‖ 自熔性矿石
>;1.2 ‖ 碱性矿石
干基的含水为零，即有多少水份就要在结算时扣减多少，湿基通常是指从加工厂过磅时的水份，通常水份都在8%－10%左右。
酸性的铁精粉要做成球团才能上高炉，而碱形的就能直接上高炉
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