中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新

第一篇：中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新

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中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新

上海城市更新历程

上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。

上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。

图表 城市更新模式迭代特征

数据来源：中投顾问产业研究中心

上海改造更新模式

上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后

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纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。

图表 上海城市更新主要模式

数据来源：中投顾问产业研究中心

上海旧城改造案例——中远两湾城

旧居民区的改造源于工业化、城镇化发展迅速，生活设施故而滞后。启动于1999年的中远两湾城是一个典型案例。这个项目以“两湾一宅”为基地，是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区。中远拿下这一项目时采取的还是毛地出让模式，拆迁等工作全部由开发商运作，拆迁启动资金较大。

中投顾问发布的《2017-2021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告》认为，对于旧居民区改造要兼顾多方利益，达成多元合作方可推进更新速度。首先，保持市场稳定性，引导交易市场化；其次，因地制宜，开展社区规划设计。对于棚户区，尽量改善基础设施，有针对性的进行规划，缩小单元尺度，鼓励分散式的区块改造计划；最后，急需关注并解决资金缺口的问题。根据2015年发布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出，2015年全国计划改造各类棚户区住房580万套，若按每户50平方米、3000元/平方米的建安成本计算，2015年的改造资金就超8000亿元。而财政部下拨的2015年保障安居工程专项资金仅1243亿元。巨大资金缺口意味着：一方面，地方政府在加大各级财政支持力度、支持发行企业债用于棚改等措施的同时，亦需要通过如项目收益债券、REITs、公私合作的PPP模式等创新的融资方法，引入更多的社会资金。另一方面，还要建设快速审批通道，实现规模化的高效棚改，提高资金效益。

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图表 旧房改造利益驱动及多方合作模式

数据来源：《都市旧城区改造的多方合作共赢模式》，中投顾问产业研究中心

图表 上海中远两湾城项目改造

数据来源：中投顾问产业研究中心

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第二篇：旧城改造典型材料

用情感人 用心化民 破解征拆难题

----XXXX镇XXXX居委会旧城改造专题材料

旧城改造就意味着征地拆迁，然而征地拆迁被意为“第一难事”，往往是上访、暴力和群体性事件的关联词。然而，XXXX镇XXXX居委会几年来加强领导班子、人员到位，在县委、县政府的大力支持下，在县国土资源管理局、住房和城乡建设管理局等部门的全力配合下，在XXXX镇征地领导小组的带领下，团结一致，用情感人，克服了征拆工作的社会舆论，按照“民本征地拆迁、阳光征地拆迁、依法征地拆迁、和谐征地拆迁”的工作理念，征地拆迁工作一路“绿灯”，征地拆迁过程中没有发生一起群体性事件和安全责任事故，创造了征地拆迁工作的“XXXX速度”，实现了征地拆迁工作“速度、质量、效益”三个统一，取得了“群众、社会、政府”三方满意的效果。

XXXX镇XXXX街振兴街东段旧城改造情况。

1、范围。门诊部XXX至XXX巷至云贵路宽为10m，长800m；XXX至XXX宽10m，长300m；XXX东段接XXX至金塘路宽28m，长300m，从XXX至XX大道长1000米，宽28米。

2、拆迁安臵情况。成立了由相关部门和XXXX镇政府参加，XXXX社区居委会村组为主的拆迁安臵指挥部，积极主动开展前期工作。目前XXX拆迁户31户，已签协议30户；振兴街拆迁户46户，已签协议41户；金塘路已签协议结束；迁 1

坟30冢，还有3冢未签协议，总拆迁房屋约15000m，还有5户未签协议，签了协议的已基本拆迁结束，前期工作已投入经费约500万元

主要做法

征地拆迁安臵不仅仅是简单的拆房建房问题，而是牵涉到被征地拆迁群众生产生活环境发生根本性变化的大问题。XXXX镇XXXX居委会始终坚持“民本征地拆迁、阳光征地拆迁、依法征地拆迁、和谐征地拆迁”的理念，统筹考虑并妥善解决征地拆迁群众的生产、生活和长远发展的问题，既保证了征地拆迁的顺利进行，又最大限度的让征地拆迁户从中得到实惠。

坚持以人为本，着力重民生

征拆工作的指导思想和理念，直接决定了工作成效的好坏。一些地方的开发建设，总是把天平向自己一方倾斜，使征拆对象感觉利益受损，产生对抗心理，进而演变成征拆难。为化解这一难题，在征地拆迁过程中，始终坚持以人为本的理念，把征拆对象作为社区发展的建设者、发展成果的共享者来看待，既推进了征拆工作的开展，又确保了征地拆迁群众的利益不受损害。一是树立民本征地拆迁的理念。征地拆迁 “进民户、访民情、交民友、解民难”，以心换心、以理服人，以情动人，做到文明行动、友情操作；二是树立阳光征地拆迁的理念。在征地拆迁工作中，全面推行阳光操作，公开征地拆迁法规政策、补偿标准、补偿数额，把征地拆迁工作臵于社会监督之下，使征拆工作“见得阳光、晒2 2

得太阳”，消除征地拆迁户的疑虑；三是树立依法征地拆迁的理念。在征地拆迁工作全过程，注重实事求是，依法运作。特别是在补偿数量、安臵面积等方面，均按实物量调查勘测确定数据，核发补偿，以事实为依据；在政策运用、征地拆迁程序、拆违控违等方面，严格依法依规操作，以法律为准绳。通过更新工作理念，真心维护征地拆迁户的合法利益，妥善解决被征地群众生产、生活中的具体问题，征地拆迁工作“征”出了良好的创业氛围，“拆”出了和谐的发展环境。

坚持有情操作，全力解民困

征地拆迁是项系统工程，利益主体多，牵扯面广，稍处理不慎就有可能引发群体性事件。XXXX镇XXXX社区在征地拆迁过程中，始终坚持把群众利益摆在首位，切实为群众解决征拆过程中的各类困难和矛盾。做到既坚持按原则办事做到依法征地拆迁，更注重有情操作做到和谐征地拆迁，实现了“群众、社会、政府”三满意的和谐局面。一是着力维护群众的合法利益。坚持以人为本，始终将征地拆迁户的合法利益、合理诉求摆在首位。如在征地过程中，社区部分征地拆迁户认为补偿费太低而不愿意接受征拆，社区领导带领征地拆迁工作人员，多次上门沟通交流，帮他们算清经济账和环境账，并郑重承诺充分考虑征地拆迁户的补偿利益。六位征地拆迁户最终被工作人员的诚挚所感动，心平气和地签订了协议，并主动配合征地拆迁行动。二是尽力满足群众的合理诉求。加强征拆队伍业务素质锤炼，做到“心中有进度、时刻有责任”。多次组织征拆小组工作人员进行征地拆迁丈量登记、3

绘图、计价补偿现场演习，提升业务素质，确保在实际工作中少出错、不出错。三是合力解决群众反映的矛盾纠纷。认真对待征地拆迁户的每一件来信来访，全力排查和化解每一件矛盾纠纷，确保不留下任何新的隐患。社区领导小组多次召开村、组干部和分户会议，确保征拆工作顺利推进的同时，有力维护了社会大局稳定。

坚持公正补偿，尽力谋民利

在征地拆迁工作中，合理确定补偿标准，公平公正的发放补偿资金是做好征拆工作的重要环节，也是群众关注的热点和焦点问题，必须做细、做实、做牢。XXXX镇XXXX社区在征地拆迁工作中，在政策制订、补偿标准、资金发放等各个环节，一律实行公开透明的原则，尽力为征地拆迁群众着想，确保群众利益不受损害。一是合理确定补偿标准，让利于民。根据上级文件精神，结合社区实情，在法律允许的范围内，确保了弱势群众不吃亏；在拆违方面，实行了鼓励自行拆违的奖励制订，并坚持按原则对逾期未拆的违法予以强行拆除，确保了自拆群众利益不受损失。同时，层层组织召开村、组、户主代表、党员会议，宣读政策，做好解释，让被征地拆迁户有足够的时间理解、消化政策，并在征地拆迁工作中秉公办事，不徇私情，不惧压力，杜绝征地拆迁安臵工作中的“人情户”和“关系户”，真正做到公平、公正；二是全程公开公示，取信于民。由社区征地拆迁小组对被征地拆迁户土地面积、房屋面积、人员情况进行现场调查摸底，登记造册，按照补偿标准统一核算，并将补偿结果以户为单位分村进行张贴 4

公示，设立监督举报电话，接受群众的举报监督，增强征地拆迁工作的透明度；三是严格资金管理，服务于民。在资金调度上集中财力，重点倾斜，优先安排，为项目征拆提供有力的资金保障。并切实加强征地补偿安臵费的兑付和管理，减少资金拨付环节，在征地拆迁户签订协议、核对无误后，根据征地补偿标准采取统一发放存折形式，直接送到群众手上，有效防止“跑”、“漏”现象。同时，加强对征地拆迁户在资金使用方面加强引导。

坚持贴心安臵，倾力解民忧

对失地农民的安臵问题，一直是征地拆迁过程中的焦点和难点问题，已成为影响社会稳定的因素之一。在城镇化进程中，广大失地农民作出了贡献，甚至牺牲了利益，在安臵的过程中必须充分考虑和维护其合法权益，给予更多更大的支持和倾斜。为此，XXXX镇XXXX社区不把补偿当做“了断”，不把安臵限于居住，积极探索和实践多样化、实用化、长远化的补偿安臵方式，自觉担当和履行“怀情于民”的社会责任。一是创新模式，给群众更多的选择。根据镇域实情，创新安臵模式，实行货币安臵与集中安臵相结合，让群众自愿选择。在货币安臵方面，征地拆迁户能够自行解决住房问题的，在双方签订协议、核对无误后，根据征地补偿标准，一次性给付补偿费。在集中安臵方面，推行优价购地自建房的安臵政策，即对于要求自建住房的征地拆迁户，可到指定的安臵区内购买一定面积的优价土地，按规划要求统一进行自建，从而使征地拆迁户获得更多得利、更大实惠。二是政策倾斜，给群众更多的实惠。对实行集中安臵户，在土地价格和建房手续 5

办理费用上给予特殊优待，如：城市建设配套费、水电接通及一些建房手续费等等。切实保证安臵区群众的建房质量。三是健全机制，给群众更强的保障。XXXX社区对征地拆迁户实行最低生活保障制度，66岁以上老人每月定时领取40-60元定额补助提升为60-70岁每月40元、70-80岁每月60元、80-90岁每月80元、90-100岁每月100元、100岁以上每月300元，曾经在社区负过责的老党员每年额外多领取600元补助；还为失地农民提供“五个一批”的就业创业服务，即社区企业吸纳一批、公益性岗位安排一批、第三产业消化一批、施工劳务使用一批、自主创业带动一批。

几点启示

坚持以民为本的理念。群众利益无小事。XXXX镇XXXX社区在征地拆迁安臵过程中，始终坚持以人为本，一切以群众满不满意为出发点和落脚点，倾听群众呼声，妥善解决其合理诉求，充分发挥群众主体作用，让绝大多数征地拆迁户意愿受到尊重，形成了全民参与推进征地拆迁安臵工作的良好局面。做为政府层面，要求我们在推进工作过程中，以科学发展观和正确政绩观为指导，进一步树立民本意识，既维护集体利益又兼顾个人利益，实现经济社会和谐发展。

坚持切合实际的方法。一件事情能否成功，方法是关键。为切实减少征地拆迁安臵过程中人为因素的影响，XXXX镇XXXX社区在多方调研论证，结合上级法律法规及县域实情的基础上，建立了完善的征地拆迁安臵制度。让征地拆迁安臵工作规范有序、于法有据，并积极解决好群众合理诉求，减少了大量的矛盾纠纷，6

确保了征地拆迁安臵工作在公平公正中推进。做为政府层面，要求我们无论在推进工作还是在制定政策过程中，都必须深入调查研究，掌握第一手资料，以确保工作平稳有序顺利推进。

坚持求真务实的作风。求真务实的作风是推动工作的有力保障。在XXXX镇征地领导小组带领下，上至组长，下至一线工作人员，充分发挥“走进每家每户、踏破一双鞋底、磨破一张嘴皮”的精神和“白+黑”的工作作风，走村入户耐心细致做群众思想工作，并协调解决各类矛盾和问题，得到了群众的好评和认可，以求真务实的工作作风为征地拆迁工作创造了良好的社会环境。做为政府层面，要求我们必须把提高执政能力，提升工作水平做为推进工作的重要抓手，建立健全各项学习制度，使学习培训常态化，以务实的作风创服务型政府。

第三篇：旧城改造的成功案例研究

旧城改造的成功案例研究

自19世纪开始，欧洲城市的扩建需求剧增，旧城古迹保护逐步引起广泛关注。通过长期的研究和实践，至今，欧洲城市大都形成了较为完善的有关旧城估计与再利用方面的法规体系，从而指导和约束旧城保护与改造的编制和实践。

例如，巴黎现行的有关旧城保护与改造的重要法规文件包括，1913年通过的《法国文化资产保护法》，规定采用列记和登录的手段将有保存价值的建筑物乃至建筑元素（例如：楼梯、屋顶、特殊建造技术等）和空间等列入名册，由国家历史建筑师把关，不能随意改动，并给予税收优惠和专项维护等。1930年通过的《风景名胜区、古迹保存区保护法》，规定共有1900个列级和登录项目，其中包括工业建筑，这个名册还在不管扩充，并划定古迹保护区。巴黎市3/4的行政区范围属于1930年划定的保护区，区内建设工程的申请批准，不仅要通过市，还要报送国家文化部历史建筑师审查。1962年通过的《马乐侯法规》。该项法规规定了列级或登录的古迹保存项目周边相关地区（一般为周边500米区域）的限制要求。2000年通过的有关巴黎市可全权参与古迹保护区及实施的法令，旨在增加地方自主权，更重视当地居民的要求和市场需求，节省国家投资，而加大地方的投入。另外，还有关于古迹保护区内拆除、新建建筑的法规，规定除登录或列级保护的1900个建筑及其它5000个有管制要求的建筑之外，保护区内如需拆除、新建建筑均需要获得许可，由国家历史建筑师进行鉴定，然后才能决定是否能拆除，并提出拆除后的建造方案。

罗马在有关旧城保护与改造的法规中，对城市中各个历史时期的建筑按照建造年代和建筑状况划分等级，分别提出不同的保护和改造要求。例如。建于中世纪以前的建筑，一定要保留原貌，不能加层、加高度、门、窗不能更改，建筑内部也有保护价值，不能改变，以修缮为主。建于两次世界大战之间的建筑外观不可改变，内部可以进行现代化改造，拆除建筑物上后加的阳台、厕所等，让有保护价值的建筑原貌显现出来；工业建筑可以进行全面改造，但高度、外观及建筑风格必须遵守要求。

周密详尽的，是有效实施旧城保护与改造的基础

欧洲城市的市对旧城保护与改造非常重视，他们一般都与师、建筑师事务所合作，组建一个专门机构从事旧城改造的编制工作，以保证编制人员的专业水准以及不至于因其他业务而分散精力。

例如，巴黎市城市事务所（APUR），由巴黎市议会成立于1967年，是一个非营利性组织，经费来源主要为巴黎市、巴黎省、大巴黎地区和国家提供，董事会主席是巴黎市负责城市的副市长担任的，技术人员约100人，汇集了城市方面等各个重要学科，特别是有城市经营方面的经济专家参与。其主要工作任务是，参与巴黎城市和发展政策的研究，提出城市政策方向和制订各类城市文件，供议会决策。近二十年的主要代表作有《圣安东尼地区》、《巴黎左岸》和《2008及2012年巴黎作为举办奥运会候选城市的》。

这些专业机构在认真调查及分析历史街区的历史和现状的基础上，制定出十分详尽的历史保护和改造方案，从文物及重要历史建筑的保护方案到历史街区的控制性详规，以至现有单体建筑的该走啊方案，内容丰富，设计建筑的红线、高度、高度与道路宽度的比例、密度、外观、色彩、老建筑与邻近建筑的关系、内外结构、地下空间、使用功能、绿化、停车等各个方面。

例如，巴黎圣安东尼地区位于巴黎市中心东部，原巴士底狱附近，是建于19世纪末期的居住、工业区，以建筑围合的中庭为特色，区域面积为85公顷。

该地区将300栋建筑和70个左右的中庭予以保留。不仅仅注重保护古建筑，而更注重保护该地区的城市形态，包括道路尺度，建筑功能和景观，还对该地区建筑的使用功能及比例有所规定，要求建筑首层必须为商业，力图保持该地区居住、工业功能混合的特色。另外，对建筑高度、建筑元素保护也有要求。总之欧洲城市在保护的同时，提供了经济发展和适应现代需求的可能性。

此外，对于历史保护区的和历史建筑的改造，并不完全拘泥于现状，而是认真分析其传统功能，结合城市未来发展的需要，对其功能予以定位。例如，罗马在整修古迹时根据需要赋予其新的使用功能，将旧军营改为大学，将老工厂改为科学博物馆等。再如，罗马西班牙广场附近地区（传统商业繁荣区）将部分居住用房改为商业和办公用房，各类用地功能配比为30%居住，40%办公，30%商业。

在实施的过程中并非教条或机械的执行编制的，而是采用动态管理，并在调整时充分考虑城市经营和以人为本的原则。巴黎圣马丁运河沿岸正式这方面的范例。圣马丁运河位于巴黎市区，原为工业仓储货运服务，随着城市的发展，此项功能日渐衰退。将原来沿河的仓储用地为休闲娱乐空间；将岸上停车和水中亭穿的用地进行清理，增加清水空间；保留个别水运码头，减少市区汽车交通及污染；沿河道路在工作日可允许汽车使用，周末则禁止机动车通行，成为人们散步、休闲、运动的场所。浪漫的巴黎人喜爱在这里野餐，并在夏季将河畔布置为人造海滩。

特别值得一提的是，欧洲城市的旧城保护和改造是与整个城市的发展紧密结合的，如罗马市议会2003年3月批准采用的《罗马新城市发展（New Urben Development Plan for Rome）》。巴黎2005年将通过的地方城市（PLU），其中关于历史城市的和政策市其重要的组成部分。

最为重要的是，各个地方高度重视旧城保护与改造的严肃性。一经议会审定并颁布，即成为一项地方性法规，任何机构和个人都必须遵守，从而保证在实施过程中不走样，不改变。

主导，公司化运作，是实施旧城保护与改造的成功方法

谈到旧城保护和改造的运作模式，几个城市的官员都不约而同的表示：的具体实施必须按市场的制定者和监督者，不能直接出面进行旧城改造的操作，既不会出面为追求盈利而直接出资改造，也不应因此而背上财政赤字的包袱，的目标在于改变城市面貌、提升城市功能、繁荣市场，从而增加税收并提高就业率。但是，完全交给市场来运作也不行。

那么如何来运作呢？巴黎市的做法比较有代表性，即由巴黎市出资51%的股份，与一家或多家私营公司合资成立一个从事旧城改造的专业化投资公司，为该公司提供信用担保，投资公司从银行贷款取得主动改造，投资公司向建筑物所有者购买房屋和土地，进行基础设施建设，可将建筑权出售，或者自己修复改造建筑。改造完成后以较高价格对社会进行销售。对于销售利润，市会将其应分得的收益全部用于该区域的市政及公益事业，最终得到出资的收支平衡。例如塞纳河左岸130公顷特别开发区，就是由大约20个左右这样的公私混合开发公司运作。

通常历史街区会有50%以上的居民搬迁出去，改造中搬迁是比较顺利的。那么，对于个别不愿搬迁的居民，如何处理呢？这是我们十分关心的问题。他们的做法是，个别不愿搬迁的居民完全可以留下，但必须自己出资，按照对其建筑物进行保护和改造，如没有能力改造则必须转让他人，因为谁也不能不按改造而构成违法。

实行公司化运作会不会在保护和改造实施过程中出现偏差呢？他们的解释

是，首先，保护和改造一经颁布，就是一项法规，必须遵守，其次，如果出现偏差，那么也是的编制存在漏洞或改造中及竣工后把关不严造成的，与公司化运作本身没有直接关系。相反，通过公司化运作，在达到该走啊目标的同时，有效化解类风险，充分利用并发挥了公司把握市场的能力，项目经营的能力等方面的优势。

注意市政基础设施细节处理，其实实现现代设施与旧城风貌协调的一大亮点

以上几个欧洲城市在旧城市政基础设施和服务设施的改造和改善方面。同样做的周到细致、点滴入微，既实现对旧城原貌的整体保护，同时体现以人为本的保护理念。

在历史保护区的道路交通和停车方面，始终以历史文化保护为第一要义，保护区内不鼓励机动车交通，并采用想用措施。例如，巴黎推行小尺度人行步道；禁止非保护区居民及其交通工具入内；将沿路停车带，改为绿化带，加宽人行道，不再安排已经销减的停车场所；甚至将停车位由1辆/户减少到0.5辆/户（巴黎市44%的家庭拥有汽车）。再如，罗马步行街区，道路辅装采用火山岩等传统材料，除居民，卸货车，公共汽车，出租车，救护车，消防车外，其一车辆不得入内，同时还限定大型游览车的路线和停车场所。

在十分注意保护地下遗迹的前提下，欧洲城市还注意利用地下空间利用地下空间安排停车场和其它设施。罗马城内的梵蒂冈土地稀少，他们就利用国门前的小山丘，将山丘内部的地下掏空，建成一个巨大的停车场和游人步行梯通道，既不破坏山上的环境和建筑，又解决了停车和行人交通问题。在巴黎，旧城区的许多广场地下被安排用于停车或安置其他必要的设施，这便使旧城保护与地下空间的充分利用有机结合起来了。

另外，欧洲旧城内许多小型服务设施的独具匠心的细节设计也给我们留下了深刻的印象。例如，几乎每个旧城区的公共汽车候车亭均用透明玻璃钢制成，这样无论从哪个角度看，均不会对周边古建筑造成视野上的影响，最大限度的减少了现代设施对旧城风貌的破坏。在巴黎，所有的街头垃圾桶都很简单，这种垃圾桶只由简易的金属架和透明塑料袋构成，成本低，便于垃圾收集，更主要的是不会因街头设置“庞然大物”而带来对古建筑的视觉冲击。在斯德哥尔摩王宫周围，经常可以看到一些漂亮的小亭子，造型和建筑风格与王室建筑十分吻合，乍看很难知道其用途，细看才知是为有人设置的简易厕所，使得风貌保护与人文关怀相得益彰。在罗马旧城区的非主要道路，其街道两侧都不设路灯杆，路灯均安置在两侧建筑物的外墙上，以节省宝贵的道路空间，这使我们再次体会到，历史街区的改造在设计以及为今后的城市管理考虑等诸方面的细节是何等重要。

考察中我们也体会到，各个城市的旧城保护与改造在充分体现以人为本和科学理念的同时，也对城市经济发展做出了很大贡献，在旧城改造中充分挖掘其促进经济发展的价值，从而带动城市相关产业的快速发展，也应引起人们的重视。欧洲各历史名城的经济繁荣已充分说明了这一点。

第四篇：旧城改造策略模式研究分析

旧城改造策略模式研究分析(2008-04-05 16:35:04)

标签：房产分类：地产情缘一个个现代化都市在中国大地上流光溢彩，但在霓虹灯如幻如梦的璀璨繁华下，城市里一些落后、脏乱的角落却被幸福遗忘，如一个个痛苦的盲点。

“城中村”，这个城市化进程中产生的后遗症，不仅越来越成为城市的“痛点”，更成为社会关注的热点。

——同致行语

旧城改造策略模式研究分析

同致行（中国）研究中心副总监袁德涛

随着我国城市化建设步伐的加快，城市、城郊、农村旧村改造所带来的问题日益凸现，特别是城市旧村改造，所涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题。

一、旧城改造中土地权利问题分析

目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，在改造的过程中，必须要面对形成“城中村”的根本原因，解决土地二元所有制问题，根除二者之间的差距，才能从根本上完成“城中村”的改造。在实践中，针对土地权利这一根本问题，通常采取以下几种措施：

（一）土地置换，异地安置方式

在城市的郊区由政府征用按相同面积或更大面积的土地，并建成新村与之置换。这在“城中村”改造的初期，政府运用行政手段还是可以达到目的，但也是困难重重，因：

1、村民对于原村有着浓厚的依恋，祖祖辈辈在此居住，故土难离；

2、农民不愿意放弃可得的数额不小的房屋租金利益；

3、盼望过上美好生活的居民生活及在人格上与居民平等对待的愿望也使他们不愿意离开现在的“城中村”。

因此，土地置换，异地安置的措施现在越发越难以实现。

（二）土地集体所有转为国家所有方式

“土地集体所有转为国家所有”这一行为具有以下特点：

1、土地所有者的主体发生了根本的变化。土地所有权主体由原来的农村集体，包括乡集体、村集体、村民小组，全部变为国家；

2、土地的性质也发生了根本的变化。由原来的集体所有变为国家所有；

3、土地的权能也发生了根本的变化，原来集体土地使用权不能进行的抵押、租赁问题在土地的所有权转变后得以解决。

伴随这一根本转变的同时是农民身份的改变：全部脱农民户籍而成为城市居民，一切纳入城市化的管理，建筑要进行规划，医疗、保险均按城市居民对待。

纵观各地“城中村”改造条例能够看出，“土地集体所有转为国家所有”的做法似乎从根本上已改造了“城中村”，解决了土地二元所有制的问题，成为一种可行的方案。

目前这种做法在全国各城市较为普及，如深圳市在2004年就一次性地将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，其集体所有的上述956万平方公里土地将随之转为国有。

二、旧城改造中土地权利解决途径

既然“城中村”在地域上已经属于城市的一部分，“城中村”内的人理应与城市居民应享有同样的待遇，最直接的体现是财产的所有权，“城中村”的房屋也应该向城市中的其他房屋一样，可以进行自由的转让，根据中国房地产法关于“房随地走”的原则规定，说到底是其房屋的土地使用权的性质必须是国有土地使用权。

要使集体土地使用权变为国有土地使用权，其前提必须是集体土地所有权变为国有土地所有权；根据中国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，只能是采取“征用”途径，通过征用，使农村集体土地所有权转变为国有土地所有权，才可从根本上解决“城中村”形成的原因，因为它符合征用的条件。根据中国《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，征用的条件必须是“为了公共利益的需要”，且国家给予必要的补偿；而“城中村”改造的目的就是“为了公共利益的需要”，是为了“城中村”内居住的居民、外来人员的利益，为了整个城市的政治、经济、文化的协调发展，同样也是为了国家、社会的利益的而改造，“城中村”改造的目的属于公共利益的范围；而且在集体土地转变为国有土地的同时国家也给予相应的补偿，只不过与通常征用集体土地的货币补偿方式不同而已，“城中村”改造中的补偿方式包括农民身份转变为居民，以及因身份改变而获得的各种物质利益，如可以享受到医疗保险、失业保险、居民的最低生活保障等，同时还有长期的国有土地使用权。

因此，“城中村”改造中，要解决“城中村”形成的根本原因，就必须解决土地二元所有制问题，而要解决土地的二元所有制问题也只能通过征用途径。在征用集体土地的过程中，应处理好土地所有权与土地承包权的关系，其实质是土地法与农村土地承包法的关系问题。

土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。由于联产承包责任制是中国农村土地的基本经营制度，它是农村家庭联产承包责任制在法律上的具体体现。

农村土地承包经营权的产生以集体土地所有权和国有土地使用权的存在为前提。在征用集体土地的过程中，应先由农村集体解除农村土地承包合同，并给与相应补偿，土地使用权由集体收回后，国家才开始征用。

三、旧城改造运营策略分析研究

（一）旧城改造的社会必要性

旧城改造是城市建设主流之一。旧城改造又叫城市更新，是城市发展必须面对的问题。城市发展包括扩张也包括更新，扩张的范围是有限的，而更新的内容是无限的，即使是新城市，未来也必须面临更新的问题。

1、城市扩张与更新是互动、共生的关系，两者相互依存。

随着社会经济的发展，人们对城市的要求不断改变，旧城改造也相应成为城市发展的新趋势。旧城改造为房地产开发提供土地和需求，使城市土地功能发生改变，在改造过程中，既提供了土地供房地产项目开发，同时，拆迁居民也需要相应的产品来安置。

2、房地产开发是旧城改造的动力之一。

旧城改造为房地产开发提供了土地，房地产开发为旧城改造提供了资金。旧城房地产的市场开发往往超越旧城原有区位、功能的束缚，对旧城的人口、产业等功能结构进行全新规划，其对区域经济发展的贡献远远超过房产单项性销售所带来的综合效应。

旧城区市政设施条件较差，教育、商业等社会配套较落后，开发成本相对新区项目为高,一定程度上阻碍了旧城区的房地产开发，但其历史底蕴和传统的商业价值是无法估量的，只要严格遵循“先统筹规划、后招标开发”的策略原则，使传统文化保护与经济效益有机结合，旧城区房地产开发的战略性效益将是显而易见的。

值得注意的是，为尽快完成旧城改造任务，政府和发展商都可能采取急功近利的做法，以降低成本。如彻底拆除或加大容积率等，给城市保护项目带来严重破坏。另外，主观认为发展商利润很高，用“搭车”方法加大发展商成本，加大了导致项目失败的可能性。所以，在进行旧城改造时，破坏性改造与“搭车”式开发是绝对不可取。

3、房地产开发与旧城改造的利益点。

从房地产开发市场运作的难度出发，高标准进行区域改造规划，适当降低房地产商在市政建设等方面的负担，将会为房地产项目创造一个较合理的门槛和底线。当然发展商也不能单纯向政府要求优惠条件，因为很多时候土地的优惠条件并不决定项目的成功，优秀的房地产商必须通过自己的努力赢得市场成功。

由于旧城土地面积小、成本高，因而不能以粗放的方法进行规划和开发，在进行旧城改造规划时，一定要做好市场分析研究工作，把握好市场动态，准确定位，根据区位及传统资源进行市场细分和土地利用细分，策划出最适合本改造项目的最佳方案，使旧城区位价值的优势发挥到极至，这样才能使价值最大化。

（二）旧城改造的可持续发展性

现代旧城改造过程中，受以往乱开发和高密度开发的教训，减低人口密度成为了旧改目标之一，但如果过分强调疏散人口，又会与追求商业价值相矛盾。所以，旧城改造必须与实用相结合，全迁原居民不一定是最好的方式，宜商宜住，新旧结合，适当吸引人口与合理规划商业设施建设才能使旧城区保持原有价值和新鲜活力。

过往经验表明，许多城市的旧城区在改造之后就失去了往日的繁荣和活力，因此，在追求区域低密度的同时，一定要充分考虑现实及未来的市场状况。从把握密度与住宅档次、价位的关系而言，一般旧城项目密度越高价位则越低，而密度越低价位则越高，考虑市场的需求和承受力，旧城改造适合采用中密度的发展模式，价位表现适当稍高，体现出合理的性价比，还要挖掘文化与传统资源。旧城的文化、传统资源都是重要的商业价值，但这些资源不是万能的，应该创造性地赋予更大的商业价值。

实现居住者、创业者、就业者共赢。旧城地方管理部门与发展商共同成功才是旧城改造的成功；居民、商家都成功才算是全面的成功，否则旧城改造不可能成功。除了“环境、居住、人口”是旧城改造的主题，产业培育也是很重要的内容。产业兴盛能为房地产带来市场和需求，能产生长远的良好的社会和经济效应。

在旧城改造时，“造市”的作用是有限的，通过造市加大房地产商的成本，则是非常危险的行为。应该花更大的力量来降低成本，这样成功的保障就会更大些。

需要注意的是，旧城改造是为人服务的，而其机理则是通过市场行为实现的，只有在任何时候都坚持人和市场这两个主题，才可能有成功的旧城改造，并且可能为长期的可持续繁荣和发展打下基础。

（三）旧城改造运作模式

1、新旧独立模式

以人为本，对历史区域进行博物馆式保护和更新修缮，并鼓励原居民共同参与，有效减轻政府的经济负担，再在区域的不远处发展新区，实行新旧分开，互相依托，互相影响。

同致行观点评价：这种模式既能保护原有历史区域建筑及文化的完整性，又能实现城市的现代化，提高城市的综合竞争力，实现该老城区的最大品牌效益,是欧美等先进国家最常用的旧城改造模式。但这种模式开发的前提是在老城附近必须有合适并可供开发的地块。

2、博物馆模式

对历史区域进行博物馆式保护和更新修缮。

同致行观点评价：这种模式能有效的保护原有历史区域建筑及文化的完整性，使其保持原有特色和生活方式，也是欧美等先进国家最常用的旧城改造模式之一，但这种改造模式有相当大的局限性。

3、外旧内新模式

通过修缮，保持历史区域建筑的外部原有风貌，但对其内部进行规划周密的现代化改造，并由单一功能向多功能发展。

同致行观点评价：这种模式较为创新，商业化程度较高，局限性较强，改造成本高昂，只适合小范围的改造。

4、文化复制模式

对历史古迹、建筑较少，但整体风貌又具有地方特色的旧城区域，在充分调查研究的基础上，分析城区的整体风貌、特色等因素，实行整体区域的全面重建，在重建过程中充分把握以上特色，并加以继承和发扬，使重建后的城区能以新的形象重新展示和再现该城区的历史和文化。

同致行观点评价：这种模式属于理想化模式，实际上很难把握最终效果。

5、彻底改造模式

对旧城区实行全面拆迁改造，完全彻底的推平原有所有建筑，重新兴建一座新的城区。

同致行观点评价：这种模式在现代先进国家中只用于对贫民区的小范围重建改造，但在中国多数城市却是不分青红皂白的全面推行，是一种对拥有丰富历史文化资源的旧城区的野蛮摧残。

6、纯商业化模式

完全交由某个发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。

同致行观点评价：这种模式具有两面性，正面的是如果发展商素质高，具有全盘规划能力和远瞻性，既考虑自身利益又能考虑公众利益，就能使项目成为经典之作；但负面的是如果发展商只片面考虑自身利益，那么对于该区域未来来讲，将带来灾难性的后果，而往往后一种情况出现的机率比较高。

譬如，广州荔湾区在旧城改造中的“荔湾广场模式”，就是这方面的一个负面的典型教程。

7、股份制变更模式

由当地政府部分宏观牵头、审核，由旧城区域所在地的村委会具体筹划、实施，由全体村民参与的由“土地的集体所有制使用权”向“股份制的土地所有制使用权”转变，成立股份制公司，施行市场化运作，土地收回政府，使“村民”角色

变为“居民”角色。

同致行观点评价：这种模式可操作性较强，在目前中国一些大、中城市也得到成功性的实践和验证。譬如深圳的“渔民村改造模式”，就是一个典范。

目前，深圳多数的传统“城中村”，均已实现了“股份制”改造，使“原村民”成为了真正的“城市市民（居民）”。

8、股份制合作模式

旧城区域所在地的村委会成立股份制公司，与地产开发商共同参与土地开发经营，成立项目开发、改造的股份制公司进行市场化运作。土地使用权完全市场化，使“村民”角色变为“居民”角色。

同致行观点评价：此种改造开发模式，也具有一定的实际操作性，属于上述“纯商业化模式”和“股份制变更模式”两者的折中而派生出的一种改造、开发模式。从实质性来看，其实是两个企业单位的以股份形式的合作改造、开发。

9、政府完全入资模式

由旧城区域所在地的市、区（县）政府完全出资，其政府不仅扮演职能部门的服务主体角度，更要充开发、改造的最大股东角度，进而实施开发、改造。政府收缴土地的开发的所有权和使用权，使“原村民”身份村变更为“居民”，使“村委会”变更为“居委会”。

同致行观点评价：这种模式，在中国的一些城市也有操作的经验和实例。但此模式给政府带来的压力会比较大，再者，有人为性的割裂市场发展规律之嫌。譬如，早从1999年至2006年，广州市的旧城改造对开发商一向坚持说“不”，这一期间内，旧城改造经费由市、区两级财政承担。

10、综合规划模式

为旧城改造制定相关法律和政策，成立专门机构或邀请专业公司进行统筹规划管理，以保护和继承历史文化为原则，通过周密严谨的分析和研究，充分考虑改造项目的长远性、公益性、利益性，对项目进行市场细分和资源整合。

从城市经营的角度去进行规划改造，使改造后的旧城区既能体现原有的历史文化精髓，又能创造长远的经济利益。

同致行观点评价：这种综合规划开发模式，多方面、多角度的进行旧城改造规划，使旧城改造后的城区既能保留文化传统又能创造长远的经济效益，但真正实施起来有一定的难度。

第五篇：典型案例分析（定稿）

安徽花鼓灯嘉年华旅游管理有限公司商管部

典型案例分析

案例一：

地点：7号欢乐水吧

时间：2012年6月1日

事件过程：当天营业期间游客很多，一对夫妇带领儿童在7号欢乐水吧购买一瓶鲜果粒，营业员收钱、找零、出售商品都很顺利，但过5分钟后，这对夫妇拿着拧开的饮料跑过来，投诉饮料过期，瓶口处已发霉。案例分析：

1、园区自营点销售饮品都是厂家直接配送货物，部门验收时每一批的生产日期和数量都经过严格检验，过期商品决对不可能出现在水吧内。

2、节假日营运期间，游客很多，夫妇此举动会影响营业员销售，且分散其注意力，第一反应要提高警惕，观察窗口前的其他游客，是否有同伙趁着混乱时偷取商品或营业额。

应对措施：营业员接过投诉的商品，首先认真检查生产日期，与水吧内的商品核对是否为同一批次，说明此饮料确实是该水吧售出，出售时瓶盖未曾打开，确实存在发霉现象。应立刻告知领班详情，经过调查发现此瓶饮料为运输过程中挤碰造成。领班和营业员迅速向游客道歉，说明详情并对换，损坏的饮料送回厂家更换。

案例二：

地点：雨衣亭

时间：2012年10月1日

事件过程：国庆节天气晴朗，参与峡谷巨浪的游客较多，雨衣亭处生意较

共页，第页

好，营业员忙而有序的工作，出售时会温馨提示游客出售雨衣为一次性独立包装雨衣，请小心使用，一经出售概不退换。此时，一位男游客带领一名不到1.5米的儿童要求退雨衣。

案例分析：

1、雨衣亭外摆放有温馨提示牌，内容为此亭出售雨衣为一次性雨衣，一经出售概不退换，并且营业员出售时会再次提醒。

2、峡谷巨浪本属于刺激性游戏，游戏入口处详细说明禁止游玩该游戏的人群，其中就包括身高不足1.5米的儿童。

3、游客在看到以上两个明显标识时，仍坚持排队购买，此举动属于自

愿行为，所以，打开过后的雨衣不予退换。

应对措施：应用礼貌用语向游客解释，告知游客在不满足游玩条件下仍参与游戏，属于违反设备规定，操作员不让其乘坐是正确的。但其打开并没有使用的雨衣属于自愿购买，无法二次销售，营业员不承担责任，所以不予退换。

案例三：

地点：欢乐超市

时间：2012年7月31日

事件过程：有位妇女购买了一件女士泳衣，一条男士泳裤，一个泳帽，一条毛巾，付完款到柜台拿货的时候，一名营业员发现毛巾那张收据没有收银员签字，这就说明她没有付款，便问游客原因。此事游客很不满的回答：“我买了几百块的商品，怎么会少你一条毛巾的钱？这是你们收银员的失误！”并大吵大闹，引来很多围观的游客。

案例分析：

1、此单据共三联，收银员根据单据收钱时会签字，所以只要收钱，就

不会出现漏签。

2、收银员与营业员和顾客进行合理解释，如果矛盾升级应立即通知部

门领班。领班应先安抚游客情绪，带离现场，并进行初步调解。主管会第一时间到监控室了解详情。

应对措施：游客与超市员工之间偶尔会发生矛盾，但如果服务规范用语恰当会避免很多纠纷。在这个事件里，明显出现了失误：

1、营业员在收票拿货时不应该说“毛巾是怎么回事”，该说：“您是否忘了付款？我带您到收银台去付款吧？”这样游客感到不伤面子，从而避免激化矛盾，使顾客感到尴尬。

2、收银员在收银时，应该唱收唱付“您共买××件，合计××元，收您××元，找零××元，请当面点清。” 同时提醒游客核对清楚。

3、不准与游客争吵，发现问题首先检讨自己的错误，可以说：“对不起，给您添麻烦了。”以免引起其他顾客围观，堵塞通道。

4、员工不可以在工作期间议论游客是与非。

5、主管了解事件后，和蔼的带着这位游客到监控室回看事件经过。游客看到员工很忙碌，凭票拿货时营业员应该不会注意太多，付款时少交一张收据，此后在拿货时又出示了此收据，监控记录了全过程。此办法不仅让游客全额付款，还有效的解决问题，避免了部门的投诉。