智慧源-旧城改造案例之拆迁补偿涉税分析

第一篇：智慧源-旧城改造案例之拆迁补偿涉税分析

旧城改造案例之：

拆迁补偿涉税分析

作者：鲁俊

【案例】某集团公司（以下简称“A公司”）名下100亩土地因城市建设需要，被政府收储，政府与该公司签定了《土地置换协议》，后政府在邻近地块划出了100亩的建设用地给到A集团公司，并将土地登记在该集团公司的子公司甲房地产开发有限公司（以下简称“甲公司”）名下，所需费用（含土地出让金2,000万元）由政府承担。现甲公司与国土局签订了相应的土地出让合同及补充合同，在补充合同中明确约定：本地块为搬迁企业安置用地，甲公司须负责该地块中搬迁的A集团公司的安置，甲公司以货币形式补偿。

案例涉税分析如下：

本事项涉及两方：被补偿方即A集团，支付补偿方甲公司。以下将从税务角度对两方涉税事项分析。

一、被拆迁方涉税分析

被拆迁方（A集团）涉及到的税种有：营业税、土地增值税、企业所得税。

1、营业税：不征

根据国税发[1993]149号国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知、国税函[2008]277号《国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》及国税函[2009]520号《国家税务总局 关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》相关规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者，出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征收营业税。A公司名下土地为政府因建设需要收储，符合上述税收法规规定的情况，收到甲公司支付的拆迁补偿款不征收营业税。

此案中A集团公司与政府签定的《土地置换协议》可作为县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。

2、土地增值税：免征

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。拆迁补偿费属于货币收入，因此应按规定计算缴纳土地增税。

同时《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。集团公司收到的拆迁补偿费符合上述免征条件。

A集团公司收到甲公司支付的折迁补偿费后，应凭A公司与政府签定的《土地置换协议》及相应的拆迁补偿协议提供给税局办理免税申请。

3、企业所得税：征收

根据我国相关税法规定，如企业取得的搬迁补偿收入，属于企业政策性搬迁，可享受递延纳税的相关优惠，如不符合，则需在收到的当年申报缴纳企业所得税。

A集团公司因土地房屋被政府收储，并可提供相应文件，即政府的相应拆迁公告等，争取拆迁补偿收入递延缴纳企业所得税，获取递延纳税的资金时间价值。即使未能符合政策性拆迁的条件，如账面有亏损，也可在补亏后缴纳企业所得税。

二、支付拆迁补偿费的涉税分析

支付补偿方甲公司涉及到的税种有：土地增值税、企业所得税，即支付的拆迁补偿费可以作为开发成本在土地增值税和企业所得税前扣除。但是需要注意税前扣除的前提是要取得相关的合法有限凭证作为支持依据，贵司目前可取得的支持依据有相关的土地出让合同、补偿安置协议、付款凭证、收据，但无法取得发票，因此存在因为没有合法的拆迁发票而可能不被允许在土地增值税以及企业所得税前扣除的纳税调整风险。

根据中国注册税务师协会于2011年12月14日发布的《关于印发<土地增值税清算鉴证业务指导意见[试行]>的通知》（中税协发[2011]110号）以及随之下发的《土地增值税清算鉴证业务操作指南》中有以下规定： 如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件；

由于上述规定没有明确要求发票，因此，在该项目土地增值税清算时，可以此条款与税务师事务所以及主管的税务机关积极沟通协调，争取将支付的拆迁补偿费作为开发成本在土地增值税和企业所得税前扣除。如果税务机关坚决要求发票，则可以进一步提出请税务机关代开发票。

三、整体税负测算分析

按上述分析，假定：A集团账面无亏损可弥补，增加100单位的拆迁补偿费，暂不考虑资金时间价值，则有：

1、A集团公司税负增加： 企业所得税：100*25%＝25单位；

2、甲公司税负降低：

土地增值税（按最低30%税率）：100*130%*30%＝39单位； 企业所得税：（100－39）*25%＝15.25单位 正昌房地产公司节税合计：54.25单位。

企业集团整体节税：54.25－25＝29.25单位。

如集团公司账面有足够亏损弥补，则企业集团整体节税至少为：54.25单位。

第二篇：旧城改造拆迁补偿涉税问题的梳理和分析

旧城改造拆迁补偿涉税问题的梳理和分析

城中村改造涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题，对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理。企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。在税收上适用各种不同规定。

根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析如下。

一、拆迁补偿费的主要内容

《暂行条例实施细则》第七条第二项第二款规定“土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。”

对于拆迁补偿费，其不同的费用内容，所需要税前扣除凭证也有所不同：

1、拆迁补偿费

此处的拆迁补偿费主要包括：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④菜地开发建设基金；⑤拆迁补偿费；⑥搬迁补助费；⑦临时安置补助费；⑧安置房周转费用；⑨停工、停业补偿费；⑩退还的相应土地出让金。

对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无论以何种方式支付，均应取得合法的凭证在土地增值税前扣除，但针对不同的土地征收情况，其税前扣除凭证的要求也有所不同：

（1）免税拆迁补偿费

根据国税函【2008】277号和国税函【2009】520号的规定，对于被拆迁单位和个人去的县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件，无论其取得的拆迁补偿费是否来源于政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不予征收营业税。

所以对于房地产开发企业支付的满足上述条件的拆迁补偿费，应当以其取得的收据为税前扣除凭证。

根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：

Ⅰ、拆迁补偿合同或协议；

Ⅱ、被拆迁人的身份证复印件；

Ⅲ、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；

Ⅳ、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；

Ⅴ、其他相关资料。

（2）应税拆迁补偿费

对于不能满足上述条件的拆迁补偿费，对于被拆迁单位或者个人属于转让土地使用权或者销售不动产的行为，依法应当征收营业税。

所以对于房地产开发企业支付的上述拆迁补偿费应当以取得的发票作为税前扣除的凭证。

2、房屋拆迁、土地平整费

对于房地产开发企业支付的房屋拆迁、土地平整费用，应当根据拆迁补偿方式的不同取得不同的税前扣除凭证：

（1）自行拆迁

对于房地产开发企业自行拆迁的，则其发生的行为不属于应税行为，支出的类型主要是人工费用及其他相关费用的支出，对于人工费用应当以自制凭证税前扣除，而对于材料、机械费用应当以取得的合法凭证在税前扣除。

（2）委托拆迁

对于房地产开发企业委托其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其支付的拆迁费用应当以取得的发票在所得税前扣除。

3、耕地占用税

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条第一款规定“占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。”

《耕地占用税暂行条例》第四条规定“耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额一次性征收。”

对于企业支付的耕地占用税，应当以企业的缴税单或者纳税证明作为税前扣除的凭证。

二、政策性搬迁的税收政策

1、营业税 由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业“只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税”。国税函（2007）969号规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

根据以上税收政策规定，补偿收入不属于生产经营收入。再根据《征管法》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。因此补偿收入不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税。

3、企业所得税

被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的，以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。

根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

4、个人所得税

根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得

纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

三、商业性搬迁的税收政策

根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。

1、营业税

根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件或不属于旧城改造范围，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

2、企业所得税

由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。

3、土地增值税

由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。扣除额则根据以下文件处理：

财税字（1995）48号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税（2006）21号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

4、个人所得税

个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后按“财产转让所得”交纳个税。

四、房地产开发企业如何理解和取得支付拆迁费用的合法票据

“拆近补偿费”是房地产开发企业“开发成本”的重要组成部分，也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目。在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，经税务机关审核确认后，方可据实扣除。但在具体操作中，考虑到拆迁补偿费大多针对个人，并不能出具合法有效凭证。所以，在土地增值税清算时，对确实不能提供合法有效凭证据以扣除拆迁补偿费的房地产开发企业，需向主管税务机关提供以下证明材料，作为拆迁补偿费用可以在房地产开发成本中扣除的条件：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是要提供实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的拆迁补偿合同，合同内容涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费用的签收花名册。主管税务机关根据属地管理原则，对房地产开发企业提供的上述三项资料进行审核、比对，三项资料相符方可视为合法有效凭证在房地产开发成本中给予扣除。

1）政策性搬迁，补偿收入不属于生产经营收入，只需取得收款收据。根据《征管法》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。因此补偿收入不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2）商业性搬迁，属于一种财产转让的经营行为，应给付款单位开具营业性发票。根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件或不属于旧城改造范围，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

3）村股份公司收款收据或农村合作经济收款收据不属于税收规定的合法有效票据。在深圳来说，房地产开发企业支付拆迁费用而取得的收款收据，一般来说是可以允许税前扣除的。但是，实际税收征管工作中，地方税务机关相应的涉税处理，存在着规定不明、理解差异、解释不同、执行有别的情况。因此，房地产开发企业支付拆迁费用而取得的收款收据可否税前扣除，应当商请当地主管地方税务机关。

五、房地产开发企业的税务处理问题

房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本：

借：开发成本-拆迁补偿费

贷：银行存款

后附的合法有效的原始凭证包括房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的身份证复印件以及签名确认资料。

拆迁补偿费房地产开发企业据实进入开发成本，并在结转房屋销售成本时，在企业所得税和土地增值税时扣除。

由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。

城中村改造涉及诸多方面的经济利益，房地产开发企业需要正确处理好拆迁费用票据的真实性和合法性关系，了解最新的财税资讯，保持与税务机关的有效沟通，及时调整相应的拆迁安置环节税收规划，未雨绸缪，做好相应的前期准备工作。

第三篇：旧城改造中拆迁补偿费涉税浅析

旧城改造中拆迁补偿费

一、增值税（及营业税）

1、被拆迁企业或个人

对于被拆迁人而言，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条 免征增值税的第三十七条规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”也就是说土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收增值税。

原营业税下取得补偿款的相关规定如下：

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）就规定“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。近年来国家税务总局先后出台了文件对由于政府行为单位或个人归还土地使用权取得的补偿费不征收营业税予以了进一步明确。

（1）根据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函[2007]969号）规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

（2）为了实际征管中准确界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，国家税务总局又出台《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函（2008）277号）规定，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”

（3）由《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）进一步明确了国税函〔2008〕

277号中关于“县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件”，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

（4）地方政策：

①金华市地方税务局关于明确旧城改造中销售安置拆迁房有关税收政策的函（金地税政函[2002]55号）规定旧城改造中，城建开发公司将房屋安置给拆迁户，根据其与拆迁户签定的实物安置协议，同等面积(或评估价等值替换)部分，暂不征收营业税。

②重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。

③广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

④根据江苏省地方税务局《关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2013〕4号）第三条规定纳税人将土地使用权归还给土地所有者的行为，符合《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）和《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）中不征收营业税相关条件的，对其收到土地使用权及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。

2、拆迁企业

对于房地产企业等拆迁企业提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入原按照“建筑业”税目缴纳营业税，营改增后应按照建筑服务税目缴纳增值税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为增值额计算缴纳增值税。

根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条的规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

二、企业所得税

1、被拆迁企业

《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告 》（国家税务总局公告2013年第11号）规定：“凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前（备注：2012年10月1日）已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费计算确定。

国家税务总局2012年第40号公告如下：“企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业应在搬迁完成，将搬迁所得计入当企业应纳税所得额计算纳税。

2、拆迁企业

根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》文件第二十七条规定：开发产品计税成本支出的内容如下：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置

及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。这里面拆迁补偿支出就是货币补偿，直接进土地征用费及拆迁补偿费；安置及动迁支出，是指异地安置支出；回迁房建造支出是指就地安置费用。对此应以成本价为基础确定，而不是以商品房（实物）的市价确定的。是企业所得税前扣除项目。

三、个人所得税

1、针对被拆迁人为个人的情况下，涉及到个人所得税的处理。根据财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

2、国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函[1998]428号）针对深圳地方税务局提交的《关于旧城改造征用居民房屋个人取得的赔偿费征免个人所得税的请示》中提到：“按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。“但该文件在目前有效文件和无效文件中都无法查找到，其有效性待定。一般来说国税函也属于规范性文件，但是现在一些国税函文件主要是针对一些特别的问题作的解释回复，原则上只对提请批复和发送的税务机关和税务事项有效力，不适用于在全国范围内执行，因此不列入规范性文件之中。

3、根据《大连市地方税务局关于明确动迁补偿收入征收个人所得税等若干政策问题的通知》（大地税函[2008]253 号）第一条：“个体工商户、个人独资企业和合伙企业取得的政府规定标准内的动迁补偿收入免征个人所得税，超标准的部分计征个人所得税。超标准的部分计征个人所得税，具体情形按以下原则处理：

（1）实行核定方式征收个人所得税的，超标准补偿收入适用5%的应税所得率计算其应纳税所得额，与经营所得应纳税所得额合并计算当期应纳税额。若纳税人以后改变征收方式，其发生的与动迁改造相关的成本、费用及损失不得再在税前扣除。

（2）实行查账方式征收个人所得税的，应正确划分应税收入与免税收入所配比的成本、费用和损失；无法正确划分的，可按免税收入及应税收入占总收入的比重划分。免税收入所配比的成本、费用和损失不得在应纳税所得额中扣除。另根据《大连市地方税务局关于明确个人所得税征收管理若干具体问题政策适用的通知》（大地税函[2009]211 号），个人（含自然人和个体工商户）、个人独资企业和合伙企业因搬迁等原因取得的对生产经营收益性质的补偿金，属于经营性所得，应当按照“个体工商户生产、经营所得”项目征收个人所得税。

4、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第五条规定：“个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。”本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

有以上文件可见，按规定标准取得的拆迁补偿款，无论是货币补偿还是实物补偿(房屋)，均免征个人所得税。

链接：补偿标准省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

四、土地增值税

1、被拆迁企业或个人

（1）根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（2）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件对实施细则“因城市规划、国家建设需要而搬迁”进行了明确。因“城市实施规划”而搬迁，是指旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

因此，被搬迁企业或者个人符合上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税。

2、拆迁企业

（1）根据国税函〔2010〕220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知：

①房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据链接：国税发[2006]187号）第三条：非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第二条规定企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

五、契税

1、根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格

中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

2、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第四条对个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。另财税〔2013〕101号第五条规定个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

3、根据《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第九条规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超过土地、房屋补偿费、安置补助费的的部分，纳税确有困难的，给予减征或免征。

六、城镇土地使用税和印花税

1、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第一条对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

2、印花税“产权转移书据”税目的征税范围是经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据以及企业股权转让所立的书据。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。拆迁补偿涉及动产、不动产的所有权转移，拆迁补偿合同应按“产权转移书据”税目征税。

通过以上分析：对于拆迁补偿费涉及多个税种，对此在执行过程中一定要引起重视，避免造成政策执行的错误而使企业蒙受税务风险遭受损失。

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一、拆迁补偿的补偿方式

1、货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

（1）市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

（2）商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

（3）重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

2、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：

（1）异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

（2）回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

3、产权调换和作价补偿相结合。

拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。

二、收取拆迁补偿费的会计处理

不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。

1.企业搬迁：政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处

理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。

2、个人搬迁：通常是房地产开发企业取得土地，同时承担安置搬迁户。是企业行为，政府不拿钱，政府将土地销售出去的一部分收入作为安置费用，但不是直接给拆迁户现金，通过实物形式给予拆迁户补偿。开发企业通过招拍挂形式拿到土地，同时，政府要求房地产企业要安置原土地经营单位员工或住户。通常是由房地产企业承担。一种方式是企业招拍挂成本的一部分用于安置搬迁户，由企业支付；另一种是政府用招拍挂的收入一部分支付搬迁户，由政府支付。但不论怎样支付都是企业拿地成本的一部分。这里面在将安置成本列为土地成本处理。

第四篇：旧城改造项目拆迁补偿

旧城改造项目拆迁补偿、安置方案

按照城市总体规划实施布尔津步行街旧城改造项目片区旧城改造工程建设。需拆除该片区规划红线划定的住宅、非住宅及其它构筑物和附属物，依据《拆迁管理条例》，特制定如下拆迁补偿安置方案：

一、拆迁范围

依据批准划定的拆迁红线图，该工程拆迁范围为：详见拆迁红线图划定范围。拆迁房屋总面积平方米，其中住宅约平方米，营业用房平方米，教委办公用房平方米，住户约118户。

二、房屋拆迁补偿于安置

根据《条例》的规定，拆迁人对被拆迁人进行补偿，由被拆迁人选择补偿形式，其补偿形式有：产权调换、货币补偿。

本工程由拆迁人委托资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）对被拆迁房屋按照房地产市场价格进行评估并作为补偿安置的结算依据。被拆迁人若对评估结果有异议，在评估报告公布之日起五日内，可向原评估机构申请复估，也可委托另一家拆迁评估机构重新评估，但必须在评估报告公布之日起十五日内提交复估或重估报告。

被拆房建筑面积以产权证为准（对证载面积有异议的可申请房屋行政管理部门复核），按“一个产权证一户”执行。

（一）货币补偿

选择货币补偿的，被拆迁房屋住宅、非住宅由评估公司进行房地产市场价格评估，由拆迁人按房地产市场价格评估价格收购，其收购总价为：评估单价×房屋建筑面积。

选择货币补偿的，还应按件规定获得以下费用：

搬迁补助费：住宅一次性搬迁补助费450元/户、非住宅一次搬迁补助费20元/平方米；

提前搬迁奖：对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议的被拆迁户按住宅30元/户·日，非住宅3元/平方米·日，计发提前搬迁奖；

房屋设施补偿：普通闭路设施每户元，光钎闭路设施每户元，电话移机费每户元，照明用电设施每户补偿元，供水设施每户补偿元。

此外，对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁户，由拆迁人按2000元/户给予奖励。

（二）产权调换

1、住宅、非住宅在拆迁范围内划定的安置区域新建安置（详见安置图）。住宅用房原则上每户只安置一套，若要选择第二套，其余下的旧房面积必须达到所选房面积50%以上，否则只能安置一套，如选择两套安置房，应补交一套的水设施费200元、电设施费500元。营业用房按营业自然开间还房安置，余下的面积实行货币补偿；安置房一律实行先搬家、先签协议、先选房的原则。

2、住宅、非住宅选择产权调换的实行“一换一”的方式。

3、本工程拆迁范围内的住宅和非住宅选择产权调换的，被拆迁人的天然气、电话、闭路设施、照明、动力用电由拆迁人按原户头给予恢复不予补偿。

三、房屋的搬迁与过渡

（一）、房屋的搬迁期限按拆迁主管部门核发的拆迁公告规定的期限执

行。

（二）、本工程拆迁范围内的被拆迁户一律自行过渡，住宅、非住宅过渡期自搬迁之日起至满24个月止。

（三）、选择产权调换的，被拆迁人还应按规定获得：

搬迁补助费：住宅一次性搬迁补助费450元/户、非住宅一次搬迁补助费20元/平方米·次；

住宅临时安置补助费（1-4人户）500元/户·月，4人以上每增加1人每月增加15元；

非住宅经济损失补助费:为140元/平方米。

提前搬迁奖：对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议的被拆迁户按住宅30元/户·日，非住宅3元/平方米·日，计发提前搬迁奖；

此外，对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁户，由拆迁人按2000元/户给予奖励。

第五篇：旧城改造房屋拆迁补偿标准

旧城改造房屋拆迁补偿标准

核心内容：旧城改造房屋拆迁补偿一般有房屋补偿费、周转补偿费、奖励性补偿费等，这些补偿具体有什么标准呢？下面法律快车小编为您介绍。

旧城改造房屋拆迁补偿标准

关于旧城改造房屋拆迁补偿标准的具体规定如下：“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除；“迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

房屋拆迁补偿：拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

房屋拆迁协议：房屋拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》 和《合同法》。

房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征：

(1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为；

(2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等；

(3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为；

(4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件；

(5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务；

(6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

房屋拆迁补偿安置协议主要内容有：

(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

(2)安置用房面积、标准和地点；

(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限；

(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

(6)违约责任和争议解决的方式；

(7)当事人约定的其他条款。

房屋拆迁冻结：拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了