需求主导香港旧城改造 中国建设报

第一篇：需求主导香港旧城改造 中国建设报

“需求主导”香港旧城改造 中国建设报

来源：中国建设报 2014-05-06

□张灏月

城镇棚户区和城中村改造是当前一项重大的民生工程，从近年来的实践看，由于其涉及到拆迁、赔偿、安置等诸多问题，政策措施是否具体得当，操作流程是否清晰公开，公众参与是否切实到位，对相关工作的推进至关重要。

香港城市化进程相当早，目前面临十分严重的房屋老化问题。近年来，香港特区政府遵循“需求主导”、“自下而上”的策略实施旧城改造，取得比较好的成效，值得借鉴。

市区重建局实施旧城改造

香港开展旧城改造工作已经有将近50年的历史，目前由市区重建局具体实施。此前，香港旧城改造经过了早期私人开发商主导阶段以及其后的土地发展公司阶段。

在早期，私人开发商是旧城改造的主要领导者，但他们受利益的驱使，在项目选择上会倾向于船厂、发电厂等能够产生大规模重建用地的项目。然而，这类能产生巨大利益的项目数量有限，随着机会越来越少，旧城改造的步伐也放慢了。

为了加快旧城改造的进程、促进私人开发商的参与，香港政府在1988年成立了土地发展公司。该公司是一个独立的法人，它遵循商业规则，全程参与旧城改造的每一个环节，包括前期调查、制定规划、收地、安置居民、重建地块等。在香港，除了大教堂，其他土地均为政府所有。土地发展公司可以向政府申请收回土地的使用权，与私人开发商相比在收地方面拥有更大的强制性权力，这为二者的合作奠定了基础。一方面，私人开发商需要通过土地发展公司收回全部的业权，获得完整的地块；另一方面，土地发展公司需要私人开发商的资金支持。二者因此成立了合资公司，但相关的合约被视作商业机密，对公众绝对保密。这种新模式几乎垄断了当时的旧城改造市场，土地发展公司的影响力也越来越大。

然而，这种模式也受到了许多批评。致力于政策分析的非政府组织“思汇”在其关于香港城市规划的报告中指出，土地发展公司的权力与资源仍然十分有限，项目实施速度太慢。此外，土地发展公司经手的项目多为一栋楼或数个街区，规模较小，鉴于香港房屋的老化速度，这种改造模式实在是难以跟进。在1980年至1990年之间，旧城改造提供的住房数量一直在减少，土地发展公司的成立并没有改变这一状况，而1997年的亚洲金融危机更使其雪上加霜。再者，缺少公民参与和低透明度也引起了大众的不满。

为了解决上述问题，香港特区政府成立了市区重建局。市区重建局的职能与土地发展公司类似，但被赋予了更多权力，在法律、资金方面都自成一套体系。在法律上，市区重建局有自己的法规——《市区重建局条例》和《市区重建策略》，前者是市区重建局立身的依据，后者为市区重建局的各个项目提供指导。在资金上，在成立之初，市区重建局从财政司获得了200亿港币作为启动资金；之后每年，市区重建局都会向财政司申请当年的业务计划和下一个五年计划；此外，市区重建局还可以通过项目得到一定的收益。市区重建局希望能达到财政自给的长远目标。

重建项目“由下而上”

市区重建局在成立之初就以“4Rs”作为自己的四大重建策略，即重建发展、楼宇复修、文物保育和旧区活化。

2011年，市区重建局提出了一系列新政策，在其颁布的修订版《市区重建策略》中，重点提出了“以人为本”和“由下而上”，推出了“需求主导”重建项目、“楼换楼”先导计划等新模式。

2011年5月，市区重建局董事会通过了“需求主导”重建模式的执行框架，当年7月至10月间收到了25份申请，但达到要求的仅有三个项目。《市区重建策略》对“需求主导”重建项目的操作流程进行了详细的规定，现仅以项目的申请与受理、现金补偿和楼换楼两方面作简要介绍。

一、项目的申请与受理

“需求主导”重建项目有5项申请标准，申请者只有每一项都达标才能被受理： 在申请者所处的地域内，每个地段都要有不少于67%（即2/3）的不可分割份数业权持有人同意； 申请者所要求重建的房屋应该处在重建区内；3 申请者所要求重建的房屋条件恶劣，失修或明显失修； 申请者所要求重建的地域应不少于400平方米，这样比较便于整体规划，可以提高整体效益； 申请者所要求重建的房屋不可以是“市区更新地区咨询平台”或“古迹办事处”认定的具有历史、建筑或文化价值的建筑物，除非这些建筑物在重建时会得到妥善保护，并且能够融入到未来的新建筑之中。由于资源有限，市区重建局在受理“需求主导”项目时会量力而行。一般每年的“需求主导”项目都在3个左右。被受理的申请会被列入年度业务计划，呈交给财政司司长审批。

项目的启动时间以公告日期为准。如果市区重建局在项目启动后的两个月内没有收到反对意见，就会向业主提出“有条件收购建议”；如果收到了反对意见，就会先用三个月的时间与反对者协商。若协商无果，市建局会将反对意见和项目申请一并提交给政府。若项目通过了政府的审批，该局会在一个月内向业主提出“有条件收购建议”。在这两种情况中，业主都必须在收到“有条件收购建议”的60天内给出答复。

只有重建地域内的每一地段都有不少于80%的不可分割份数业权持有人接受“有条件收购建议”并签署相关的买卖合约，收购才能真正开始。

如果从提出“有条件收购建议”到落实收购的时间超过了3个月，那么市区重建局会调整收购价；如果项目在市区重建局提出“有条件收购建议”后一年仍未获得批准，以致无法落实，那么该项目就会自动停止。

二、现金补偿和楼换楼

根据是否住在自己所拥有的单位中，业主可以被分成两类：自住业主和出租或空置物业业主。自住业主有两种补偿方式可供选择：一为现金补偿，二为“楼换楼”；而出租或空置物业业主只能选择现金补偿。

现金补偿由三部分组成，即物业市值、自置居所津贴和额外津贴。物业市值是指业主所拥有的单位的目前市场价格。自置居所津贴是市场价格与“七年楼”楼价之间的差价。所谓“七年楼”楼价，是市区重建局委托七家独立测量师行在对重建项目附近的七年楼进行估价后按七年楼的单价给出的市场价格。额外津贴是一笔鼓励性经费，只会发给在75天内搬离的业主。

自住业主和出租或空置物业业主都可以拿到物业市值、自置居所津贴和额外津贴，但二者在数额上有所差别。前者可以拿到足额的物业市值、自置居所津贴和130400港币的额外津贴；而后者虽然能拿到足额的物业市值，但只能拿到至多一半的自置居所津贴和101300港币的额外津贴。

顾名思义，“楼换楼”即选择单位而非现金作为补偿。只有自住业主才能申请“楼换楼”，而且业主必须要先接受市区重建局给出的现金补偿价格，才具备申请资格。所换得的楼分为两种，一种是在原址重建起来的楼宇，一种是市区重建局在启德发展区的住宅项目。所换得单位的每平方米单价以当时附近或相似地域的一年楼楼价进行估价。只要房地产市场稳定，想要楼换楼的业主不会吃亏。“需求主导”重建项目实施以后大受欢迎，申请者数量呈逐年上升之势。市区重建局在2011年收到25份申请，2012年收到34份，2013年收到50份。对业主而言，项目由业主自己申请，更能反映自身的需求；由政府主导实施，赔偿、安置都有保障，比私人开发商主导的项目推进速度快；更重要的是申请者通过该项目获得了经济上的帮助，可以换住进新一些的住宅，年纪大的业主也可以借此搬进有电梯的房屋，解决上下楼不方便的问题。对政府而言，“需求主导”将重建与否的权力交给了居民，不仅贯彻了以人为本的理念，巩固了群众基础，还避免了强拆和拆迁先后顺序的问题，降低了施政难度。

然而，“需求主导”也并非万全之策。市区重建局最近表示，由于部分已启动的项目存在账面亏损，将会在今年对“需求主导”的相关法规进行检讨、咨询、修订，尚未启动的项目和第四轮申请将暂缓进行。除去亏损问题，“需求主导”式的零散的、小规模的申请也不大利于城市的整体规划，可能会与城市总规产生冲突。

虽然香港特区政府实施的“需求主导”旧城改造策略尚待修正完善，虽然大陆与香港在法律体系、经济社会发展水平乃至市民文化等方面存在明显的差异，但香港旧城改造过程中体现出来的“需求主导”、“自下而上”等理念、规则对城镇棚户区和城中村改造乃至危房处理、处置不无借鉴意义。

第二篇：旧城改造建设工作情况汇报

**旧城改造建设工作情况汇报

**旧城改造建设工作自2009年2月实施以来，农村征地拆迁、城市拆迁、堤防工程建设等工作进展较为顺利，取得了较为明显成效，现将**旧城改造建设进展情况汇报如下：

一、工作进展情况

（一）农村征地拆迁安臵工作

**旧城改造建设区域内农村征地拆迁工作涉及国有河滩地收回和一三五组团农村集体土地征收工作,共1086.96亩，需拆迁220户，已拆迁215户。需安臵1780人，此次安臵725人共有308户，还房面积31028平方米，余下1055人约422户在今后征地中逐步予以安臵。应支付各类安臵补偿款13595.3万元，已支付5739.5万元。全面完成一三五组团及河滩地收回征地拆迁安臵补偿工作尚需资金约7855.8万元。

（二）城市拆迁工作

一三五组团、24米干道和滨江路建设涉及国有土地106.94亩，拆迁单位产13家，私产267户，拆迁面积15700m。私产已签订协议161户，约8500 m；拆除单位产4家，面积36.69亩。已签约部分应支付拆迁补偿款3845.87万元，已支付367.3万元。要全面完成一三五组团城市拆迁工作预计尚需资金12678.95万元。

（三）工程建设工作

投资业主前期投入的资金，因**净空限制等因素，不能在短时间内回收，资金积压时间长，回收周期长，再注入新的资金压力大，因此，有条件建设的工程（如：堤防工程及滨江路绿化、24米道路、**一号展厅、限价定向商品房建设等）不能顺利启动建设，同时，拆迁安臵补偿款也不能按时足额到位，导致拆迁工作和工程建设进展缓慢。

（二）关于工程建设方面的问题

1、施工单位管理松散，工程建设不规范。为缓解资金压力，投资业主在工程建设上均选择全垫资施工单位，不愿履行正常的招投标程序（如：多次催促投资业主完善自行招标的相关手续，但自今未取得资质；不与经过正式招投标选定的限价房和市政设施的监理招标代理机构签订代理合同）。同时，对施工单位缺乏有效制约，工程投资控制和进度控制难度大，现场管理不到位（如：在堤身内的洗沙现象不采取任何有效措施；未设立固定警示标语；拖欠民工工资等）。

2、前期基础性工作积弊多，对现有工作影响大。投资业主在地勘设计等关系质量安全等最基础性工作上，管理不严、跟进不力、质量安全意识淡薄（如：市政道路3月完成初设，6月仍没跟进，对专家意见不修改；安臵房设计单位违反强规，业主单位没有引起高度重视；在确定地勘、设计单位时，不与指挥部沟通，导致监管困难）。在前期工作中，创美公司对施工单位管理存在管理不到位（如：堤防工程单

2、企业臵换无场所，搬迁难度大。需要进行土地臵换的搬迁企业，因规划原因，没有确定土地臵换地点，缺乏备选方案和缓冲余地，谈判难度较大（如：**公司、**公司）。

3、困难弱势群体多，还房安臵压力大。尽管拆迁条件十分优惠，但仍有大量困难弱势群体和国有公房租住户既无力补差，又不符合现行廉租住房入住条件，“夹心层”量大面广，且国有公房没下划我区，安臵压力巨大（如：仅1——12组团国有公房约16800㎡，需安臵466户约21000㎡）。

4、农村拆迁难度大，手段措施乏力。农村拆迁中尚有5户未拆迁，均提出超出政策范围以外的无理要求，补偿期望值高，经过多次政策宣传，均不能达成拆迁协议。同时，因补偿未完全到位，加之限价定向商品房未提供户型供被拆迁户选择，也没有启动建设，因此，不能够实施强制搬迁。

（四）其他方面的问题

城市拆迁许可证办理问题。办理拆迁许可证的前臵条件之一是土地必须先挂牌出让，确定中标人之后，才能办理拆迁许可，而土地挂牌出让前需注入大量资金用于拆迁安臵，导致拆迁许可证无法按期办理，影响城市拆迁工作的顺利推进（如：一组团、24米干道、滨江路、二四六组团拆迁许可办理问题）。

三、工作建议

（一）积极向市上汇报，争取市委市政府支持。旧城改

共同制定切实可行的资金投入计划，并据此制定旧城改造建设阶段性工作安排和进度计划，有针对性的提前做好征地拆迁安臵，工程设计、报建等前期工作，确保旧城改造建设各项工作有序推进。

（四）强化招投标工作，规范工程建设管理。凡是纳入创美公司与政府结算范围的工程项目，无论采取代理招标还是自主招标方式，**公司都应严格按照法律法规规定程序进行招投标。在保证程序规范，降低建设管理行政风险的同时，在招投标文件条件设定中，对工程项目结算方式、进度要求等进行明确约定，保证下一步工程建设投资管理、进度管理有据可依。同时，强化现有招投标管理小组职责，落实专人脱产专职督促、协助业主单位做好招投标管理工作。

（五）完善前期资料，确保顺利验收。因区水务局是防洪堤建设的主管部门和前期建设工作的具体参与者和管理者，故请区政府明确，由区水务局牵头，指挥部和**公司配合，抓紧完善防洪堤建设各项论证手续和资料，确保防洪堤和战备码头能够顺利验收。

（六）落实取土料场，顺利推进工程建设。在旧城改造控规区域范围内，选取可取土量相对较大、土地征用成本相对较低、土料质量满足回填要求的地块，提前征用并实施土地整理，以满足近1—2年内工程建设的回填要求。

（七）建立对接机制，提高对外协调效率。参照市电业

第三篇：旧城改造与新城建设

旧城改造与新城建设

——对杭州市城市建设规划与城市建设的感受

摘要：当前，随着社会经济的发展，我国正进入城市化的加速发展时期，城市建设面临着城市人口增长与城市用地严格控制的双重矛盾，城市发展从原来的简单外延扩张向内涵提高的形势转变。本文作者依浙江省杭州市为例，具体分析了杭州的城市建设布局及改建情况，并与武汉市相比较，从设计原则，改建方案等方面进行论述，配有相关图片，指出了城市建设中的问题，并提出了具体的解决方案，对当前城市建设具有重要意义。

关键词：改造；五纵六路；统一性；灵活性

随着暑期的到来，如何度过一个充实而有意义的暑假成了我心中最关心的问题。

经过大

一、大二两学年的学习，我对城市规划这个专业的了解逐渐加深。不知不觉地，在日常生活中我也密切注视着城市发展与建设的问题。

一、杭州城市建设简介及其与武汉的比较

这次暑假，我专程去了一趟杭州。在游览它秀丽的山水、品读它悠久历史的同时还特别注意了它的城市整治工程，道路中绿化带的设置情况，建筑立面设计方案及旅游区规划的问题。

到杭州的当天晚上，我买了一份杭州交通图，对杭州的交通情况及各地区的分布有了个大致的了解，并把具体的行程安排了下来。

第一天，我去了久负盛名的杭州西湖。尽管烈日当头，杭州市当日的温度高达38℃。但这里依然游人如织。西湖座落于杭州市市中心，虽然天气炎热，但走在西湖边上，仍不时能感受到从湖中心吹来的一缕缕清风所带来的凉意。到处绿树成荫，塘里的荷花也随着清风向游人不停地点头微笑。在徒步环湖的过程中，不管从哪个角度看过去，这里都是一幅绝美的风景画。

在西湖的环湖路上有一系列的风景点：苏堤，白堤，花港观鱼雷锋塔„„连浙江省博物院也都设置在西湖边上。一路上，各种亮点赏心悦目，吸引着游人，缓解他们旅途的疲惫。

在西湖边上停下来休息的时候，我不禁想到了武汉的东湖。东湖的面积是西湖的四

倍，依山傍水，也有很好的风景，沿途也有

不少景观，可是除了节假日，那里很少会有西湖这样络绎不绝的人流。这样一来，东湖就损失掉了大批的外地游客，东湖没有西湖那么长的历史，没有那么深厚的文化底蕴是其中原因之一。这种历史原因虽然我们今天很难改变的。但是东湖没有发挥好它的自身优势，没有创造出独具风格的自然景观也是很多游客难以记住它的重要原因之一。缺乏特色，打不响自己的品牌，自然也就难以做大了。

在把武汉和杭州两地的旅游业，商业街选址，位置布局及特色文化作了一番考察和比较之后，我在接下来的几天里不停地穿梭于杭州的大街小巷，同时还去了杭州市历史发展陈列馆。学习并记录了部分“五纵六路”建筑立面和农居立面整治工程的方案。

二、具体整改方案 目前，大多数旧城镇内居住区更新往往采用一次性重建政策。大量的传统居住区、街坊被全面拆除。这不仅耗时长，动用资金数高，大面积居民的搬迁问题难以得到妥善解决，还容易引起一些社会问题。而且，在这些被拆除的空间中，不仅有值得保存和有研究价值，具有地方民俗特色的地区与文化，同时还承载着发达的社会网络，这些“网络”是某些地方文化的蕴藏地，它对这些文化的传承和发展起着至关重要的作用。

杭州市“五纵六路”综合整治工程指挥部办公室针对这一系列问题特别制定了一套整改方案。按照以人为本，系统性、景观性、特色性、实用性相结合的原则进行设计，还广泛征求市民意见。

下面是其中部分的整改方案

设计原则：

1．底层商业布置凌乱，色彩无序，广告杂乱。

2．建筑的立面虚实关系薄弱，过于平面化。

3．陈旧的立面材料，色彩平淡，与酒店性质不符。

统一性：

建筑形式和谐统一，主要以石料，铝塑板为立面材质，端部新增竖向幕墙，实现最佳的街景效果。

灵活性：

沿街商铺与酒店入口区别对待，做到既符合本身的性格气质，又与整条路的风格相协调。

我们可以明显看出，改造后该酒店建筑的基本形式及组合没变，但是它的立面又给人以耳目一新的感觉，达到了改善人居环境，彰显城市人文，提升城市品位的要求和实现“序化、活化、美化、亮化”的目标。

在浏览了所有整改方案之后，我从中摘选了以下两个作了仔细分析。通过下面的图片，我们可清晰地看到现状图和改造后效果图之间的明显差别。

这一整改方案的实施，对改善杭州市整体的市容市貌，优化城市投资环境等都起到了很大的作用。

短暂的杭州城市考察就要结束了，在这次实习过程中我还特别留意了它的建筑设计和交通组织。针对我们上学期做的旅馆设计和车站设计，我还对自己所住的那家旅馆及城市火车站作了特别仔细的观察。从中吸取精华，并思考它在实际运作过程中可能存在的问题。

三、心得体会

我过了一个充实而有意义的暑假，不仅增长了见识而且对本专业的知识有了更深的认识。从理论到实践，从书本到社会，我从中学到了很多东西。

对以后的学习我也会更有目的性和针对性。通过学习和观察，我也却越来越喜欢城市规划这个专业了。

在今后的学习和实践中，我也会不断地从中吸取先进的元素，努力提高自己，把自己培养成一名合格的城市规划人才。

第四篇：关于城中村和旧城改造项目建设管理实施细则

关于城中村和旧城改造项目

建设管理实施细则

一、总则

第一条为加强和规范旧城和城中村改造项目建设管理，根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）、青岛市人民政府《关于进一步加快市区城中村改造步伐的实施意见》等有关法规政策规定，结合我市旧城和城中村改造工作实际，制定本工作程序。

二、项目管理

第二条旧城和城中村改造项目实行项目初审、改造实施方案批复、土地开发整理三个阶段。区政府应根据旧城和城中村房屋住房质量、建成年代、配套条件和居民改造意愿等工作实际，向市城乡建设委提出改造项目申请。

第三条项目初审通过后，区政府开展规划编制、土地预审和配置、资金落实、拆迁动员、改造实施方案等前期论证工作。

第四条前期论证工作完成后，区政府向市城乡建设委提出安置房立项和改造实施方案批复申请。改造项目批复意见作为申请土地开发整理计划和安置区正式启动改造

实施的依据。

第五条旧城和城中村改造项目经立项批复后，对具备改造实施条件的改造项目，由区政府在每年10月底前向市住房建设工作领导小组办公室提出下一市重点“两改”项目计划申请，经市住房建设工作领导小组审查同意后，列入市重点“两改”项目计划。

第六条经市政府批准的市重点“两改”项目计划，由市政府和区政府签订《市重点“两改”项目目标责任状》，明确工作目标和部门职责分工及相关工作要求。

三、工作程序

第七条旧城和城中村改造项目，由区政府按照统一规划，成片开发、群众愿意、部门积极、科学论证、有序实施的原则，根据城市总体规划、分区控制规划和区域控制性详细规划及土地利用总体规划，提出拟改造项目。

第八条区政府负责对辖区内拟改造项目进行调查摸底，对住房建成早、建筑质量差、配套功能不全的居住区域，经三分之二以上居民同意拆迁改造、符合城市规划、能够实施改造的项目，由区政府在完成拆迁改造意愿摸底的基础上，向市城乡建设委申请项目初审。

市城乡建设委按照相关程序和要求组织市相关部门进行现场查看并对资料进行初审，对符合要求的予以受理并提

出初审意见。

第九条拟改造项目经初审通过后，区政府应按规定办理土地预审、规划设计条件和规划方案、环保评价、拆迁计划申请、拆迁补偿安置方案备案、拆迁成本核算、土地评估、安置区用地确定等工作。其中规划方案、拆迁补偿安置方案应按规定向社会及拆迁居民公示。

市建设、规划、国土、环保等部门按照各自职责，认真做好拆迁补偿安置成本核算工作，优先确定安置区用地范围和规模，优先审批安置区规划方案和建筑单体方案，并根据拆迁安置成本核算情况优先落实拆迁补偿安置建设资金。

第十条上述工作完成后，由区政府编制正式改造实施方案，组织相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿预约协议。拆迁补偿安置预约协议签约率到达95%以上后，由区政府向市城乡建设委申请安置房立项和改造实施方案批复。

第十一条安置房改造实施方案批复后，区政府相关单位应按规定在指定金融机构足额存入拆迁补偿监管资金，发布拆迁公告后，拆迁补偿安置预约协议正式生效，区政府启动拆迁。

四、拆迁实施

第十二条区政府作为辖区内旧城和旧村改造项目拆迁工作的第一责任人，负责组织相关单位落实拆迁补偿安置建

设资金和安置房源、办理房屋拆迁许可手续及具体实施房屋拆迁等工作，并负责做好拆迁信访稳定工作。

第十三条拆迁补偿安置方案实施会审制度。区政府相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置预约协议前，应按规定在现场公示拆迁补偿方案，征求被拆迁人意见，经95%以上被拆迁居民同意后报市房屋拆迁管理部门批准。

本着“为民解难、实事求是”的原则，对现行法规政策未涉及如多层安置高层公摊等问题，区政府可制订相应的奖励政策，确保拆迁工作顺利实施。

第十四条区政府相关单位应委托具有资质的拆迁评估机构进行拆迁成本核算，经区政府同意后报市房屋拆迁管理部门，市房屋拆迁管理部门应委托专业评审机构予以评审。

第十五条拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议，土地整理实施单位与被征地单位达成征（收）地补偿协议达到95%以上，区政府相关单位和土地开发整理单位分别持有关资料向市房地产权籍管理部门依法申请办理安置区和储备土地的原房地产证权属注销登记手续。

第十六条拆迁协议生效后，在发放拆迁补偿金时，可预留一定比例的拆迁补偿金作为搬迁腾房保证金，按期腾房的全额返还，对5%未签协议的居民，经反复做工作仍拒绝签协议搬迁的，可依法申请司法强制执行。

第十七条区政府应在公告规定的期限内完成拆迁补

偿、搬迁腾房和土地整理工作。逾期未完成所发生的超期费用，属拆迁人自身原因造成的，不计入拆迁成本，由于其他原因造成的，可计入拆迁成本。

五、用地管理

第十八条区政府完成安置区用地的农用地转用，集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

土地开发整理单位完成储备土地的农用地转用、集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

第十九条安置区用地达到法蒂供地条件后，安置区用地可以单独划定的，由市国土部门对安置用地优先划拨或协议出让供地。储备土地达到法定供地条件后，储备土地由区政府会同土地储备整理实施单位统一交付到市土地储备机构，纳入土地储备管理。

第二十条安置用地不能单独划定的，由区政府完成全部拆迁并腾空安置区土地后，可以拆迁安置作为附加条件公开挂牌出让，安置用房与和补偿开发商品房捆绑建设。

六、安置房建设

第二十一条区政府作为安置用房代建单位的招标人，通过公开招标方式确定安置用房代建单位。

第二十二条代建单位确定后，由代建单位按规定办理规划、土地、建设等各项建设手续，依法组织实施安置房建设。

第二十三条各区政府作为安置房管理的第一责任人，把安置房建设和居民回迁作为首要工作，在保证质量和施工安全的前提下，安置用房建设工期原则上不能超过两年。

第二十四条各区政府应监督代建单位按合同约定倒排工期，细化责任，狠抓督促落实，确保拆迁居民按期有序回迁。

第二十五条市规划、土地、城乡建设、市政公用等部门按照职责分工，密切配合，提前介入，优先审批，加快规划、土地、建设等各环节的审批效率，统筹安排供热、燃气、给排水等各项市政设施配套计划，确保配套设施与安置房建设同步，满足安置房交付使用的配套要求。

第五篇：对旧城改造和住房建设工作情况的调查报告

对旧城改造和住房建设工作情况的调查报告

为全面掌握和了解沁源旧城改造和住房建设工作进展情况，更好的促进旧城改造和住房建设工作，根据县人大常委会部署，2012年2月14日，县人大常委会主任赵海军、副主任郑昌瑞、许振华、王拴义带领部分县人大代表和城建专家咨询委员会成员以及财经城建工委工作人员，对沁源县老城改造工程建设工作进行了视察。现将视察调查情况报告如下：

一、旧城改造和住房建设工作基本情况：

在旧城改造和住房建设工作中，县城按照县委书记李丁夫“进一步加大旧城改造力度，不断提升城市品位，惠及百姓民生”的指示精神，面对世界金融危机给房地产业带来的严峻挑战，本着“重政策、方向明、看得准、抢机遇、抓项目、重招商、促就业、保增长”的工作思路，立足现实，应对挑战，攻坚克难，化“危”为机，积极拓展老城区发展的空间，全力抓好旧城改造工作，全面加快住房建设步伐，在有效改善居民住房现状的同时，使县城形象有了质的提高和改变，也有力地促进了全县经济和社会的全面发展。

（一）加快建设步伐，旧城改造项目进展顺利

2011年，沁源县制订了“老成全面改造”规划，沁源县老城改造于2011年5月份县十二次党代会上提出，经县十五届一次人代会通过，列入“十二五”时期重点民生工程项目。2011年8月3日，老城改造工程建设指挥部揭牌成立，老城改造进入具体实施阶段。老城改造以改善民生为根本，以提升城市功能为核心，以“人本为上、山水宜居、沁源特色、欧洲水准”为基本定位，坚持规划先行、分步实施、区别对待，注重城市经营和本地文化传承保护，突出“低密度、高品质、景观式、生态化、服务便捷化”等特色，高起点规划设计，高标准改造建设，高质量精细管理，集中三年时间将老城（南片区）改造建设成为居住宽松、交通便利、配套完善、环境优美、舒适宜人的现代城市居住小区和人文社区。

（二）规范拆迁安置，让人民群众得到实惠

房屋拆迁直接关系到居民的切身利益，为切实保证居民从拆迁改造中得到实惠，沁源县将惠民政策不折不扣地落实到拆迁工作中，增强拆迁公信力，改变过去企业主导、政府监管的拆迁模式，采用政府主导、群众监督的拆迁模式，让利于民，实现政策惠民、阳光操作，最大程度地维护群众利益。为确保实现群众利益最大化，规定高层安置房拆迁居民在享受我市拆迁法规规定改善面积的基础上，再增加原房价的20%作为奖励，提高了居民拆迁积极性；通过对原住房配套设施费用适当给予补偿，确保其在拆迁过程中利益不受损失，解除了住户顾虑；通过在商业气氛好、兼用房屋多的区域，采取新建商业网点限期限价出租或优惠出售给兼用房居民等政策，解决了兼用房居民的居住和生计问题。这些便民利民措施得到了拆迁居民的理解和拥护，有效维护了居民群众的切身利益和权益。

（三）强化政府监督，着力打造精品示范工程

为强化政府监督，提高拆迁工作透明度，在拆迁改造过程中，县政府坚持从6个环节、13个工作步骤入手对拆迁工作进行全程监管，每个拆迁项目都成立由人大代表、政协委员、拆迁居民等相关人员组成的监督委员会，对拆迁单位的行为进行监督。为打造精品工程，县政府制订了《沁源县旧城改造管理办法》，严格市场准入，坚持品牌招商，引进有社会责任感、有实力、有信誉的品牌开发商，规范开发行为，杜绝开发商与民争利的行为，充分挖掘了项目开发潜力，降低了开发风险，提升了居民住房的建设水平。

二、存在的问题

沁源县在旧城改造及住房建设工作中取得了显著的成绩。但受主客观因素制约，在执行政策法规、合理规划布局、舆论宣传引导、改进工作方法和加强沟通协调等方面还存在一定的问题和困难：一是相关法律法规和政策衔接还不够完善，不能完全适用于现实，使拆迁改造工作受到制约；二是旧城改造工作的布局调整和基建配套还不够合理，城市承载力逐渐成为开发建设的瓶颈；三是舆论宣传和教育疏导开展的尚不普遍，争取居民配合支持遇到阻碍；四是开发建设部门队伍建设和工作创新需要进一步提高。

三、意见建议

在今后的旧城改造和住房建设工作中，县政府及有关部门要按照“依法建设、快速推进、特事特办，多措并举”的原则，继续抓竣工、抓回迁、抓供房，抓好配套设施建设，确保建设目标的全面完成。

（一）完善配套政策，加强协调服务，为旧城改造和住房建设工作提供依据

旧城改造工作是一项及其需要法律法规规范和支持的工作，国家出台的《城市房屋征收与拆迁补偿条例》是我们旧城改造和住房建设工作的依据，县政府要结合实际，认真调研，不断完善《沁源旧城改造管理办法》、《沁源县拆迁工作监督管理办法》和《拆迁承办单位信誉档案管理办法》等，促进旧城改造中拆迁工作的连续性，更好地指导工作；旧城改造和房屋拆迁安置工作是一项比较复杂的系统工程，涉及房管、规划等多个部门，县政府要认真总结近几年居民住房建设的经验，进一步强化政府主导、大企业参与和依法办事，继续自觉接受人大监督，积极听取人大代表、政协委员和有关专家的意见建议，加强对相关行政职能部门的领导、组织和协调，积极争取上级有关部门的支持，尽量减轻市北区在空间、资源等方面的负担，提高旧城改造整体水平。

（二）优化布局结构，加大公建配置，为旧城改造和住房建设工作奠定基础。

随着城区旧城改造工程的大量开展，根据城市容量，优化公建配置，保证各区域均衡发展应成为工作的重要前提。要注意调整布局结构，强化区域特色，对人口密集的改造区域进行控制规划，充分考虑城市配套设施的容量和允许承受的压力，减少建设的随意性和盲目性，确保旧城改造建设不被动地由开发商牵着走。要加强改造中的经济技术分析，衡量城市用地经济性和搞好建设造价，合理确定拆迁比，协调建设中各项投资比例，使各项建设有计划按比例地协调发展，提高旧城改造的投资效益。对一部分由于历史等原因分割零碎的片区、保留建筑和拆除建筑相混杂的片区，不能一概而论简单地进行分块，要兼顾建筑在朝向、通风、采光和交通等方方面面的问题，处理好改造地块与保留地块之间的关系，更要充分顾及被拆迁户的根本利益；在改造中应优先整体改造，避免改造中先将能产生经济效益的地段开发建设，不易改造的地段留下，从而形成新的遗留问题。

（三）加大宣传力度，争取居民支持，为旧城改造和住房建设工作营造氛围。

为争取拆迁居民和广大县城人民对旧城改造工作的支持，要始终坚持以人为本的理念，以让人民群众共享发展成果为己任，推动旧城改造和住房建设不断上水平。一是要深入宣传旧城改造和房屋拆迁工作对促进城区发展、改善人居环境、提升城区形象的重要意义。二是要深入宣传拆迁改造安置工作的法律法规和政策，尊重和维护群众的知情权、参与权、监督权；三是拆迁安置要坚持健康发展的理念，努力做到依法拆迁、和谐拆迁，及时公示拆迁安置方案，征求住户意见，根据市场情况及时调整拆迁补偿基准价格；四是要切实保证和维护群众最关心、最直接、最现实的利益，在保障性住房建设方面，继续采取配、建、购相结合的办法，确保廉租住房建设配套齐全、区域分布平衡，对经济效益好的住房建设项目要适当加大配建比例，全面完成保障性住房建设目标，确保弱势群体在拆迁改造中的权益不受侵犯。

（四）加强队伍建设，创新工作机制，为旧城改造和住房建设工作提供保证。

旧城改造和住房建设工作需要一只高素质、有战斗力的的干部队伍作保障。县政府及建设开发部门要始终将队伍建设放在重要位置，深入开展科学发展观教育，贯彻“在发展中更新旧城”的理念，鼓励干部深入基层，深入群众，深入拆迁现场和建筑工地，增强干部在工作中处理实际问题、深入专题研究和借鉴成功实例的能力；要进一步完善居民住房信息系统，资料要充实，数据要完善，信息要准确，为保障性住房规划建设提供科学的决策依据；要进一步解放思想，创新工作机制，针对工作中遇到的问题和困难，创新思维，创新方式方法，继续构建阳光、和谐的旧城改造和住房建设工作环境，确保全区旧城改造和住房建设工作不断取得新的突破。

2012年5月14日星期一