关于旧城成片拆迁改造中动迁商品房建设有关情况的报告2003.9.27

第一篇：关于旧城成片拆迁改造中动迁商品房建设有关情况的报告2003.9.27

关于旧城成片拆迁改造中动迁商品房

建设有关情况的汇报

（2003年9月27日）

为改善城市面貌，提升城市功能，改善居民居住环境，建国以来，我市最大规模的旧城成片改造工程已全面启动。为顺利推进旧城改造工作，现就在旧城成片拆迁改造中配套建设动迁商品房有关情况汇报如下：

一、配套建设动迁商品房，对于维护社会稳定，顺利推进我市旧城改造具有十分重要的意义。

根据2003年旧城成片改造计划，预计今年拆迁房屋总面积将达到250万平方米，约有30000动迁户需要安臵，目前已有武昌积玉桥、江岸后襄河、二七路、永清片、汉阳月湖、新华路、归元寺片等多个大型拆迁项目正式或准备动迁。目前，在拆迁安臵工作中遇到了一些实际问题：一是拆迁户有相当部分是低收入家庭，经济承受能力有限，加上原居住面积较小，许多拆迁户得到的拆迁补偿费用不足以购买面积及价格适中的商品房，影响了拆迁进度，并造成一定的社会不稳定因素；二是由于大规模拆迁改造，短时间内创造了大批购房户，打破了市场供需平衡，导致一定区域内房价畸形

1上扬，影响了房地产市场的健康发展。如江岸永清片拆迁改造使当地的商品房价格每平方米上涨约200元，汉阳月湖文化艺术区拆迁改造使汉阳地区二手房价格每平方米上涨近300元左右，增加了拆迁户购房难度。

因此，从老百姓的切身利益和促进旧城改造出发，我局提出了新建一批户型及价格适中的动迁商品房，以切实解决旧城拆迁改造中动迁户的安臵问题。

二、已做工作

今年7月20日，李宪生市长、胡曙光副市长专题听取了我市建设动迁商品的情况汇报并做出相关指示后，我局立即就加快推进我市动迁商品房建设工作进行了认真研究和部署。

（一）规划选址已经初步论证并通过。根据市政府批准的动迁商品房初步建设方案，结合2003年旧城拆迁改造计划及近期可收购土地情况，初步选择了7宗约1150亩土地作为动迁商品房建设用地，其中汉口4宗约660亩土地分别为江岸区毛皮加工厂（150亩）、武汉肉联厂（140亩）、桥口武汉市房地产开发公司（220亩）和古田二路（150亩）；汉阳2宗约330亩分别为武汉港机厂（130亩）和中南木材一级站（200亩）；武昌1宗为倒口湖武昌水务局用地（160亩）。目前，项目选址已经通过初步规划论证。

（二）土地储备及小户型需求量的调查工作已同步开

展。为加快动迁商品房建设进度，在进行规划选址论证的同时，结合拆迁实际情况，把位于汉口堤角地区的武汉肉联厂约140亩土地、桥口古田二路约150亩土地、汉阳鹦鹉大道末端的武汉港机厂、武昌倒口湖武昌水务局土地作为土地储备的工作重点。目前，收购储备正在洽谈之中。其中，桥口古田二路约150亩土地已经达成收购意向，拟在下周签订收购补偿协议。另外，为确定合理的动迁商品房供应规模，我局已开始了对动迁户购房需求进行调查摸底工作。

三、存在的问题及建议

如果按照正常程序先办理征用、收购、拆迁等工作后，再进行规划方案设计、招标确定建设单位及施工单位到开工建设直至房屋销售，整个周期至少需要一年时间，无法满足目前大量拆迁户购房的迫切要求。

为及时缓解这一矛盾，尽量缩短建设周期，建议利用储备土地建设与利用有实力开发商的现有存量土地建设同步进行。一方面，市土地中心按正常程序对选址定点土地实施收购或征用，之后通过公开供地方式出让给有资质、信誉好的开发商进行开发，同时把户型及面积作为地块开发的附加条件。另一方面，利用某些开发商手中的存量土地进行建设。据了解，一些开发商愿意将位臵相对较偏僻的存量土地拿出来建设动迁商品房，前提是市土地中心认购一定比例的商品房。因此，市土地中心可本着平等、自愿的原则与开发商进

行协商，所建设商品房的面积在50－80平方米，功能齐全，环境优美，价格不高，房屋建成后由市土地中心按一定比例认购。这样，一方面可减少开发商的风险，另一方面市土地中心可以通过购买的动迁商品房调控房地产市场，切实解决动迁户购房难的问题，进而提高动迁速度，维护社会稳定。

如上述方案可行，我局将于年底前启动条件相对成熟的汉口武汉肉联厂、桥口古田二路，汉阳武汉港机厂和武昌倒口湖水务局地块的供地工作。

第二篇：旧城改造拆迁扩面报告

报告

XXXX地区改造指挥部：

XXXX现场动迁指挥部：

根据《告国有土地居民搬迁通知书》的有关政策和要求，江滨路XX号XX室居民XXX，已将所居住房屋腾空搬迁完毕并移交封门（编号为180号）。

由于本人父母均为非城市户口，且本人家中无兄弟，父母如今已年老、体弱、多病，（我父亲已93岁，母亲已87岁），故父母一直住在我处，需要本人照顾与看护；同时本人女儿逐年长大，需要有相对独立的成长空间。鉴于目前的实际情况，本人住房条件一直十分艰苦。

感谢此次搬迁，给予本人改善住房情况的机会，所以特别申请，在回迁安置中，在原规定可扩面积的基础上再扩面，要求至少扩到建筑面积壹佰三十平方米。

望指挥部领导从本人实际困难出发，给予批准为感！特此报告！

江滨路XX号XX室搬迁户XXXXX年X月X日

第三篇：旧城改造中拆迁补偿费涉税浅析

旧城改造中拆迁补偿费

一、增值税（及营业税）

1、被拆迁企业或个人

对于被拆迁人而言，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条 免征增值税的第三十七条规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”也就是说土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收增值税。

原营业税下取得补偿款的相关规定如下：

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）就规定“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。近年来国家税务总局先后出台了文件对由于政府行为单位或个人归还土地使用权取得的补偿费不征收营业税予以了进一步明确。

（1）根据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函[2007]969号）规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

（2）为了实际征管中准确界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，国家税务总局又出台《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函（2008）277号）规定，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”

（3）由《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）进一步明确了国税函〔2008〕

277号中关于“县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件”，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

（4）地方政策：

①金华市地方税务局关于明确旧城改造中销售安置拆迁房有关税收政策的函（金地税政函[2002]55号）规定旧城改造中，城建开发公司将房屋安置给拆迁户，根据其与拆迁户签定的实物安置协议，同等面积(或评估价等值替换)部分，暂不征收营业税。

②重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。

③广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

④根据江苏省地方税务局《关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2013〕4号）第三条规定纳税人将土地使用权归还给土地所有者的行为，符合《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）和《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）中不征收营业税相关条件的，对其收到土地使用权及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。

2、拆迁企业

对于房地产企业等拆迁企业提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入原按照“建筑业”税目缴纳营业税，营改增后应按照建筑服务税目缴纳增值税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为增值额计算缴纳增值税。

根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条的规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

二、企业所得税

1、被拆迁企业

《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告 》（国家税务总局公告2013年第11号）规定：“凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前（备注：2012年10月1日）已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费计算确定。

国家税务总局2012年第40号公告如下：“企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业应在搬迁完成，将搬迁所得计入当企业应纳税所得额计算纳税。

2、拆迁企业

根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》文件第二十七条规定：开发产品计税成本支出的内容如下：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置

及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。这里面拆迁补偿支出就是货币补偿，直接进土地征用费及拆迁补偿费；安置及动迁支出，是指异地安置支出；回迁房建造支出是指就地安置费用。对此应以成本价为基础确定，而不是以商品房（实物）的市价确定的。是企业所得税前扣除项目。

三、个人所得税

1、针对被拆迁人为个人的情况下，涉及到个人所得税的处理。根据财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

2、国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函[1998]428号）针对深圳地方税务局提交的《关于旧城改造征用居民房屋个人取得的赔偿费征免个人所得税的请示》中提到：“按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。“但该文件在目前有效文件和无效文件中都无法查找到，其有效性待定。一般来说国税函也属于规范性文件，但是现在一些国税函文件主要是针对一些特别的问题作的解释回复，原则上只对提请批复和发送的税务机关和税务事项有效力，不适用于在全国范围内执行，因此不列入规范性文件之中。

3、根据《大连市地方税务局关于明确动迁补偿收入征收个人所得税等若干政策问题的通知》（大地税函[2008]253 号）第一条：“个体工商户、个人独资企业和合伙企业取得的政府规定标准内的动迁补偿收入免征个人所得税，超标准的部分计征个人所得税。超标准的部分计征个人所得税，具体情形按以下原则处理：

（1）实行核定方式征收个人所得税的，超标准补偿收入适用5%的应税所得率计算其应纳税所得额，与经营所得应纳税所得额合并计算当期应纳税额。若纳税人以后改变征收方式，其发生的与动迁改造相关的成本、费用及损失不得再在税前扣除。

（2）实行查账方式征收个人所得税的，应正确划分应税收入与免税收入所配比的成本、费用和损失；无法正确划分的，可按免税收入及应税收入占总收入的比重划分。免税收入所配比的成本、费用和损失不得在应纳税所得额中扣除。另根据《大连市地方税务局关于明确个人所得税征收管理若干具体问题政策适用的通知》（大地税函[2009]211 号），个人（含自然人和个体工商户）、个人独资企业和合伙企业因搬迁等原因取得的对生产经营收益性质的补偿金，属于经营性所得，应当按照“个体工商户生产、经营所得”项目征收个人所得税。

4、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第五条规定：“个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。”本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

有以上文件可见，按规定标准取得的拆迁补偿款，无论是货币补偿还是实物补偿(房屋)，均免征个人所得税。

链接：补偿标准省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

四、土地增值税

1、被拆迁企业或个人

（1）根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（2）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件对实施细则“因城市规划、国家建设需要而搬迁”进行了明确。因“城市实施规划”而搬迁，是指旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

因此，被搬迁企业或者个人符合上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税。

2、拆迁企业

（1）根据国税函〔2010〕220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知：

①房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据链接：国税发[2006]187号）第三条：非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第二条规定企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

五、契税

1、根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格

中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

2、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第四条对个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。另财税〔2013〕101号第五条规定个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

3、根据《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第九条规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超过土地、房屋补偿费、安置补助费的的部分，纳税确有困难的，给予减征或免征。

六、城镇土地使用税和印花税

1、根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第一条对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

2、印花税“产权转移书据”税目的征税范围是经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据以及企业股权转让所立的书据。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。拆迁补偿涉及动产、不动产的所有权转移，拆迁补偿合同应按“产权转移书据”税目征税。

通过以上分析：对于拆迁补偿费涉及多个税种，对此在执行过程中一定要引起重视，避免造成政策执行的错误而使企业蒙受税务风险遭受损失。

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一、拆迁补偿的补偿方式

1、货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

（1）市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

（2）商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

（3）重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

2、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：

（1）异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

（2）回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

3、产权调换和作价补偿相结合。

拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。

二、收取拆迁补偿费的会计处理

不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。

1.企业搬迁：政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处

理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。

2、个人搬迁：通常是房地产开发企业取得土地，同时承担安置搬迁户。是企业行为，政府不拿钱，政府将土地销售出去的一部分收入作为安置费用，但不是直接给拆迁户现金，通过实物形式给予拆迁户补偿。开发企业通过招拍挂形式拿到土地，同时，政府要求房地产企业要安置原土地经营单位员工或住户。通常是由房地产企业承担。一种方式是企业招拍挂成本的一部分用于安置搬迁户，由企业支付；另一种是政府用招拍挂的收入一部分支付搬迁户，由政府支付。但不论怎样支付都是企业拿地成本的一部分。这里面在将安置成本列为土地成本处理。

第四篇：“旧城改造”与商业拆迁

中国网络电视台消息：许多城市为了提升城市品质、改善居民生活条件，对一些“城中村”、“棚户区”和“危旧房屋”进行拆迁和改造。这原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的楼房，也被纳入了“旧城改造”的范围，让人们感到十分困惑。

旧城不拆拆新城

为什么那些破旧，简陋的老街区没有纳入旧城改造，而处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象？

家住云南省普洱市的69岁退休老人潘瑶这些天一直非常焦虑。因为他花了全部积蓄买下来、准备用来安度晚年的这套房子，马上就要被拆迁了。

潘瑶老人的房子被拆迁，是因为普洱市政府的一个“旧城改造”计划。为了搞清楚这个计划的具体内容，记者找到了在今年4月普洱市政府连续出台的两份文件，分别写明是为“提升城市品质，改善居民居住条件”。市政府将对中心城区进行旧城改造，部分地段将进行拆迁，范围涉及500亩土地，住户1800多户。文件还明确规定了所有住户都必须签订完搬迁协议的期限。

记者在政府文件中看到，这次要拆迁的范围包括民航路片区、通商路片区等五大片区。这些都是普洱市中心城区内最繁华的黄金地段，这里的建筑都是上世纪八九十年代才开始建设，其中有相当多甚至才建成几年时间。记者看到，在普洱市的中心城区还有不少老街区。破旧，简陋，生活设施落后，居住条件很差。然而这些街区却并不包含在此次旧城改造的范围内。而那些处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象。

普洱市建设局局长胡剑荣表示：新旧是一个相对的概念，是表述和理解的不一样。

政府出面商业开发

根据我国《循环经济法》第25条规定，对符合城市规划和建设标准、在合理使用寿命内的建筑物，除为公共利益需要外，政府不得进行拆除。

普洱市的这个旧城改造项目是否是用于公共利益的开发项目呢？记者发现，在普洱市政府下发的所有关于这次拆迁的文件和公告中，以及当地国土、规划等部门网站的公开信息中，都没有看到对这些土地的用途做任何具体说明。

虽然普洱市政府一直没有公布这些土地拆迁后的用途，但是记者发现，在这份“普洱市中心城区旧城改造工作方案”中，这些将要进行拆迁的土地，都已经标注上了挂牌拍卖的时间。

记者在采访普洱市建设局局长胡剑荣时证实，此次旧城改造的区块都属于商业开发。他说：“商业集中开发实际上是让这个城市更有活力。”

问责式拆迁

“领导说了，如果你不支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。”

根据普洱市政府提供的材料，此次开发的500亩土地中有相当一部分是行政事业单位的办公场所、是政府资产。此外还有1800多户住户的房产。在记者的调查走访中，很多住户都表示不同意拆迁。对此相关负责人表示，一定会尊重住户意愿，做好协商沟通工作。而实际情况又如何呢？

实际上，普洱市政府对于此次拆迁工作，已经硬性规定了每一阶段的完成期限。四月份发通知，七月底完成签字，8月份土地挂牌出让。为了保证短时间内完成拆迁任务，普洱市政府又出台了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求将签订拆迁协议的任务分配到住户所在单位，各单位要成立搬拆迁工作领导小组，单位领导充当第一责任人，并实行层层包干，如果某一级责任人所负责的范围内有人不签协议，那么这位责任人就会被通报、问责，甚至免职；这项工作被作为党员干部政绩考核的重要依据，实行一票否决制。

当记者问道这种做法是否会导致干部向群众施加压力，强迫他们签协议时，普洱市城建局局长胡剑荣解释说：“这种情况我想不是我们这个政策的初衷，我们是想给，因为我们要有目标的管理，也希望大家积极地去做解释的工作。”

而实际上，由所在单位领导出面做工作的方式，给了住户很大压力，很多人在这种情况下，不得不在协议上签了字。一位住户说：“领导说了，如果你不支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。那我是以工作、薪水、收入来养家糊口，所以说，种种压力下，也不得不签，是这样签的。”

据普洱市政府介绍，截止到2010年8月18日，已经有1662户住户签订了拆迁协议，占到总数的94%。依照《中华人民共和国土地管理法》规定，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，向受让人收取土地出让的交易总额，也就是说，政府拍卖土地，可以获得土地出让金，根据记者调查，与此次拆迁地块位置邻近，价位相当的地段，已经交易的土地出让价为每亩600多万，按此计

算，旧城改造拆迁的这500亩土地拍卖后，当地政府可以从开发商那里获得30多亿土地出让金。

商业开发、政府行为、居民利益，这三者之间的关系该怎样斟酌和把握？政府应该如何合理合法地使用行政手段？这是普洱市这个“旧城改造”项目带给我们的思索。据了解，因为有部分居民尚未在拆迁协议签字，所以普洱市这个“旧城改造”项目，目前处于暂缓阶段，当地政府表示将通过与居民协商，使这件事得到妥善解决。

第五篇：旧城改造项目拆迁补偿

旧城改造项目拆迁补偿、安置方案

按照城市总体规划实施布尔津步行街旧城改造项目片区旧城改造工程建设。需拆除该片区规划红线划定的住宅、非住宅及其它构筑物和附属物，依据《拆迁管理条例》，特制定如下拆迁补偿安置方案：

一、拆迁范围

依据批准划定的拆迁红线图，该工程拆迁范围为：详见拆迁红线图划定范围。拆迁房屋总面积平方米，其中住宅约平方米，营业用房平方米，教委办公用房平方米，住户约118户。

二、房屋拆迁补偿于安置

根据《条例》的规定，拆迁人对被拆迁人进行补偿，由被拆迁人选择补偿形式，其补偿形式有：产权调换、货币补偿。

本工程由拆迁人委托资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）对被拆迁房屋按照房地产市场价格进行评估并作为补偿安置的结算依据。被拆迁人若对评估结果有异议，在评估报告公布之日起五日内，可向原评估机构申请复估，也可委托另一家拆迁评估机构重新评估，但必须在评估报告公布之日起十五日内提交复估或重估报告。

被拆房建筑面积以产权证为准（对证载面积有异议的可申请房屋行政管理部门复核），按“一个产权证一户”执行。

（一）货币补偿

选择货币补偿的，被拆迁房屋住宅、非住宅由评估公司进行房地产市场价格评估，由拆迁人按房地产市场价格评估价格收购，其收购总价为：评估单价×房屋建筑面积。

选择货币补偿的，还应按件规定获得以下费用：

搬迁补助费：住宅一次性搬迁补助费450元/户、非住宅一次搬迁补助费20元/平方米；

提前搬迁奖：对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议的被拆迁户按住宅30元/户·日，非住宅3元/平方米·日，计发提前搬迁奖；

房屋设施补偿：普通闭路设施每户元，光钎闭路设施每户元，电话移机费每户元，照明用电设施每户补偿元，供水设施每户补偿元。

此外，对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁户，由拆迁人按2000元/户给予奖励。

（二）产权调换

1、住宅、非住宅在拆迁范围内划定的安置区域新建安置（详见安置图）。住宅用房原则上每户只安置一套，若要选择第二套，其余下的旧房面积必须达到所选房面积50%以上，否则只能安置一套，如选择两套安置房，应补交一套的水设施费200元、电设施费500元。营业用房按营业自然开间还房安置，余下的面积实行货币补偿；安置房一律实行先搬家、先签协议、先选房的原则。

2、住宅、非住宅选择产权调换的实行“一换一”的方式。

3、本工程拆迁范围内的住宅和非住宅选择产权调换的，被拆迁人的天然气、电话、闭路设施、照明、动力用电由拆迁人按原户头给予恢复不予补偿。

三、房屋的搬迁与过渡

（一）、房屋的搬迁期限按拆迁主管部门核发的拆迁公告规定的期限执

行。

（二）、本工程拆迁范围内的被拆迁户一律自行过渡，住宅、非住宅过渡期自搬迁之日起至满24个月止。

（三）、选择产权调换的，被拆迁人还应按规定获得：

搬迁补助费：住宅一次性搬迁补助费450元/户、非住宅一次搬迁补助费20元/平方米·次；

住宅临时安置补助费（1-4人户）500元/户·月，4人以上每增加1人每月增加15元；

非住宅经济损失补助费:为140元/平方米。

提前搬迁奖：对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议的被拆迁户按住宅30元/户·日，非住宅3元/平方米·日，计发提前搬迁奖；

此外，对在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁户，由拆迁人按2000元/户给予奖励。