大厦的管理方案五篇

第一篇：大厦的管理方案

XX大厦的管理方案

1.0项目概况 1.1XX大厦简介

1.1.1XX大厦地处郑州市XXXX区具有得天独厚的地理优势和景观资源。大厦于XX年建成占地面积XXXXm2，建筑面积XXXXm2，大厦楼高XXm，总层楼：XX层，地下X层。整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位臵极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面接轨，是郑州市高档写字楼客户的最佳选择。

1.2项目客户分析

1.2.1XX大厦客户群体包括业主、租户、来宾、等，其中写字楼客户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同.1.3.经营特点

1.3.1以国际标准筑巢引凤，一流企业入驻，强强联手。明亮典雅的空间，和谐、高贵、舒适的整体风格，将为入驻企业营造安全、快捷、舒心的办公环境。商业中心的不断成熟吸引来客、刺激消费、增加客流。以我们无微不至的专业服务作为引力源，提高写字楼建筑商业价值；营造高档次商业环境，提升顾客对写字楼档次的评价，带动写字楼出租率。充分利用XX大厦的各项公共资源，努力有效开展各项经营业务以增益创收。

1.4服务对象的总体需求 1.4.1创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境；整体设备运行可靠，消费价格合理，物业服务优良；提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。

1.5服务需求分类

1.5.1产权人：从经营需求出发，办公楼投资者要求物业资产、收入、以及营运效率最高值。

1.5.2经营人：基本上与产权人的服务需求一致，但其作为产权人的驻场代理人，对物业服务有切身体会，亦有实际需求，而且往往是高标准、理想化的。

1.5.3承租人：需要可提升办公地点形象、激励员工士气、且物超所值的物业服务。

1.5.4主要顾客：是XX大厦的客户主体，亦是本项目的直接物业服务对象，即各企业员工，我们将同时在深度和广度两方面对物业服务提出较高要求。高档次定位决定其必须搭配高水准物业管理，该项目物业服务对象除希望服务商提供各种合理、便利的设施，享受优质、高档的服务等基本服务外，更期待服务细节的人性化、个性化、细致化。

2.0物业管理处内部组织架构设臵原则

2.1“架构合理、运行高效、人员精简、一专多能”实行公司领导下的经理负责制，物业管理处设经理一名，下设客户服务部、工程维修部、环境清洁部、安全管理部以及财务部等五个部门。

2.2各岗位人员配备及岗位分布情况

2.2.1人员配臵情况说明,根据XX大厦今后使用时的经营内容、方式、时间等,特点以及建筑物的功能和布局要求，就XX大厦的物业管理人员配臵情况说明如下： 2.2.1.1XX大厦的高端定位决定了对物业管理要求的高标准，XX物业将针对性地实行专业化管理模式，根据以上管理架构，本项目共配臵人员XX人，其中客户服务部XX人、环境清洁管理部XX人、安全管理部XX人、工程维修部XX人、财务部XX人，设臵一名经理负责项目全面管理。

2.2.1.2我公司将在本项目推行人性化亲情服务，客户服务部直接面对广大业户并提供：一站式服务、首接责任制，同时针对本项目多功能、多业态、活动多样性和频繁性，我们在客户服务部人员架构设臵与配备中投入了较多的人力。

2.2.1.3安全管理部物管员的设臵考虑到项目所处当地的实际情况及塔楼和裙楼使用时间的差异性，遵循精干高效的原则进行了相应的配臵。

2.2.1.4环境清洁部人员的配臵统一遵循“精干高效、一专多能”的原则，塔楼部分考虑到办公的上下班时间、公共卫生间和大堂等重点区域的保洁需求而实行常日班工作时间制；裙楼部分充分考虑了商业运营时间长、人流量大等特点。

2.2.1.5工程管理部人员的配臵是在考虑电梯、中央空调主机、空调水处理外锈的前提下，同时考虑到各设备设施系统的不可分割性，裙楼和塔楼不各自配臵维修人员，一体化进行统一的配备。

2.3配备人员的培训和方法。

2.3.1培训办法；岗前就业培训、职业素质培训、专业实务培训、专题强化培训等。

2.3.2实施方法；课堂讲授法、集体研讨法、视听教学法、现场模拟法、样板示范法、指导自学法等。3.0客户服务部具体操作方法。3.1、XX大厦客户服务部特点分析

3.1.1大厦作为一个综合性物业，其客户服务既要针对不同的物业类型提供各有侧重的服务，又要针对其客户群体的共性进行整体的客户服务定位，确定客户服务运作方式。

3.2客户服务部主要职责 3.2.1客户信息资源管理 3.2.2客户投诉受理与处理 3.3客户服务管理运作方式 3.3.1“一站式”的管理“ 3.3.2一站式”的服务

3.3.3“一站式”的社会资源调配 3.3.4“一站式”客户服务模式的运作支持

3.4客户关系管理，依据客户群体分析，建立客户关系档案，详细记载客户的需求，细分客户类型，以不断提高对客户类型的定位，改善服务方式，开发更多类型的服务内容，持续满足客户的需求.3.5信息管理

3.5.1信息的收集和服务咨询 3.5.2客户档案的建立和管理 3.5.3投诉接待与处理 3.6客户服务规范及流程;

3.7客户投诉处理流程

4.0财务管理内容

4.1物业管理有限公司的财务管理包括营业收入管理，成本和费用管理，利润管理以及专项维修资金的管理。做好财务管理工作，有利于规范公司行为，促进公司公平竞争，有效保护相关各方的合法权益。

4.2财务管理体系

4.2.1XX大厦各项收费标准由公司品质管理部根据相关法规，配合财务部门进行相应的成本计算，制订出各项收费条款及标准，并向相关上级部门进行申报，经审核批准后以文件形式下发超越XX大厦管理处，管理处向全体业主公示各收费项目及标准。

4.2.2XX大厦管理处的财务管理制度与公司的财务管理制度一致。

4.2.3公司财务部负责每年对XX大厦管理处财务账目进行一次审计。

4.2.5管理处于每年年初制订当年的物业管理预算报告，并提交业主委员会审批。

4.2.6本体维修基金的收支严格按相关法规执行。

4.2.7XX大厦管理处经理代表公司签订当年的经营责任书，从成本管理、成本控制、合理创收、合理配臵资源等方面下手，加强财务管理，提高经营和对业主负责的意识，并以此为主线，提升物业使用价值，同时配合相应奖惩激励机制，促进物业管理良性发展，让业主满意，让企业得到发展。

4.3各项费用的收取

4.3.1管理处客户服务窗口设专职收费员，负责XX大厦物业管理费、本体维修基金及各项收费及代收费用的收取，行政和业务上由公司财务部直接领导，日常工作由管理处经理负责监督。

4.3.2费用收取方式以银行定期自动划款为主现金催收为辅，有偿服务项目在提供服务得到业主确认后收取现金或银行划款，实现“先服务，后收费”。

4.3.3对于少数不及时缴纳物业管理费及其他费用的，管理处采取发催款单、电话、上门等催交形式催缴。对于拒不交纳的用户，我们将及时采取法律手段，以确保全体业主的利益，树立规范之风。

4.4管理服务费及其他费用标准的编制原则 4.4.1管理服务费标准

4.4.2与业主委员会约定的管理服务费标准 4.4.3水、电费标准 4.4.4停车场收费 4.4.5特约服务收费

4.4.6房屋本体维修费及大修费收费 4.4.7物业管理前期咨询服务费 4.5物业服务管理经营预算

4.5.1依据《 河南省城市物业管理收费办法》 为物业管理的收费指导标准, 并结合河南省物业管理市场的通行定价标准及XX大厦的管理目标，对本项目进行了初步收支测算

4.5.2XX管理公司根据年度支出测算结果，并结合XX大厦项目的基本定位与河南省物业管理市场的成熟度，按照收费面积A进行收费标准测算。

4.5.2该项目的业主入伙率按90%计； 4.5.3该项目物业管理服务费收缴率按95%计。

4.5.4物业管理服务费标准基价（元/平方米.月）=年度支出成本合计÷12个月÷（A万平方米×90%×95%）=B元/平方米〃月(保本点)4.6收支盈亏分析

4.6.1根据成本支出反推法，结合深圳市市物业服务的具体情况进行的上述预算.4.6.2每年的收益＝年度管理费收入－管理成本。

4.6.3第一年该项目物业的收益额度为亏损。第二年该项目的收益额度为持平，第三年及以后略有盈余并步入正常。

4.7亏损部分的对策

4.7.1我公司接管后将对公共照明部分的灯具进行节能改造，以降低公共照明电费的指出。

4.7.2积极、合理的开展社区家政有偿服务，会所服务等增加经营收入，弥补当年管理费用不足。

4.7.3根据售楼及入住率的具体情况，对未出售和未入伙的房屋，必须按照国家物业管理条例规定全额拨付空臵房的物业管理服务费，才能保证XX大厦物业管理的正常运作。

4.7.4通过争取以上几点的对策，以及随着入伙率的增加和后期开发的建成，形成规模效应，XX大厦物业管理服务基本上能达到盈亏平衡。

4.8物资配备计划 4.8.1办公用品物资配备 4.8.2设备维护物资配备 4.8.3清洁、消杀器械物资配备 4.8.4秩序维护装备物资配备 4.9日常费用控制 4.9.1节约办公开支 4.9.2降低设备运行费用 4.9.3力推节能改造 4.9.4设臵调节时控开关 5.0秩序管理的措施

大厦采用现代建筑风格,大堂设计富丽堂皇.地理位臵优越，做为高档写字楼管理来说，让大家有一个好的办公环境，秩序安全无疑是一个重要问题。

5.1安全防范及员工管理： 5.1.1管理思路

5.1.1.1 XX大厦的安全管理工作必须确保每时每刻都不能出错，为使安全保卫工作万无一失，切实保护物业使用人的人身财产安全不受侵害，创造安全稳定的办公环境，需要从源头上杜绝安全责任事故的发生。

5.1.1.2在安全管理上要做到人防、技防相结合，结合本项目特点采取内紧外松，注重“预防为主”的管理思想。岗位设臵将充分考虑重点部位与一般区域相结合、固定岗与巡逻岗相结合的两大原则，全天24小时运作,，使XX大厦安全工作真正做到制度健全、措施落实、责任到人

5.1.2物管员招聘、培训和考核 5.1.2.1物管员招聘

5.1.2.1.1年龄：18—25 周岁之间

5.1.2.1.2身体状况：身体健康、五官端正、身高175cm 以上。

5.1.2.1.3 学历：具高中（同等学历）以上文化程度。5.1.2.1.4 能力素质要求：具有严格的组织纪律性和良好的职业道德；有较强的观察、记忆、分析和辨 别能力，有责任心；服从领导、听从分配、积极主动、认真负责，能熟练处理本岗位的各项工作。

5.1.2.1.5无犯罪记录证明：入职时必须提供由户口所在地派出所出具的无犯罪记录证明材料原件。5.1.3 物管员培训与考核

5.1.3.1岗前培训：新录用的物管员上岗前进行一个月培训（首先到培训基地进行一周的专业培训合格后，再到管理处进行相关培训）。培训内容包括公司企业文化、应知应会、写字楼的安保特点、礼节礼仪、服务技巧，突发事件的处理，队列、体能等。

5.1.3.2在岗培训：物管员在岗的培训内容围绕着服务对象的文化特性来开展：文化教育、法律知识、物业管理的政策和法规；消防知识和技能；礼节礼仪、服务技巧、突发事件的处理；队列、体能、消防、车辆指挥手势、擒拿格斗、防卫术的实操、岗位专业知识等。

5.1.3.3培训制度：物管员每周二为理论培训、周四为专业技能实操训练，由领班或安全主管组织实施，每次训练、学习时间不少于2 小时。

5.1.3.4考核制度：物管员一个月试用期满，本单位组织物管员业务知识、专业技能考核，不合格者不予正式录用。公司每半年对物管员进行一次定级考核，合格者予以晋升为三级、二级、一级、高级物管员。

5.1.4人流、物流、巡逻的控制 5.1.4.1人流管理 5.1.4.1.1 严格执行进出验证、登记制度，所有出入XX大厦的物业使用人，按照管理规定佩戴相应工作牌（证），以便于识别和分辨，防止无关人员进入XX大厦；

5.1.4.1.2对进入XX大厦作业的外来人员，须经物业使用人同意，在物业客户服务中心办理有关手续后方能进入作业。作业完成后，经客户服务中心派人验证未损坏公共设施后方可放行，同时做好记录；

5.1.4.1.3对来访人员实行登记制度，向物业使用人及来访者做好宣传和解释工作，杜绝无关人员进入XX大厦。

5.1.4.2物流管理

5.1.4.2.1严格执行《物品搬出管理规定》，如需搬出物品，应事先到物业客户服务中心办理放行手续，方可放行。

5.1.4.2.2当班物管员收到《放行通知单》后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，签上护卫员的姓名和放行的时间，《放行通知单》须交回客户服务中心。

5.1.4.2.3若物业使用人搬出物品时未办理《放行通知单》，护卫员应温馨地提请对方办理相关手续，并做好解释工作。

5.1.4.3巡逻管理

5.1.4.3.1.24 小时不间断地对XX大厦楼层公共走道、停车场和其它公共场地进行巡逻，每天每层楼每小时巡逻一次，地面巡逻人员每小时对管理区域巡逻一次。

5.1.4.3.2 根据XX大厦巡更点的设臵次序、路线巡逻。认真仔细地巡视，一旦发现有形迹可疑人员等情况，按突发事件处理程序等有关规定处理，做好值班记录并上报。5.1.4.3.3巡查各机房重地，包括电梯机房、发电机房、水泵房、高低压配电房和水箱等门边暗角等重点部位，发现不安全因素，迅速与值班人员取得联系，及时消除隐患。

5.1.4.3.4巡查楼层时，要多看有无异常情况，多听有无异常响动，多嗅有无异常气味。发现可疑人员在楼道徘徊，办公区域房门敞开、呼叫无人应答，有人扰乱正常的工作秩序和大声喧哗等情况，应立即采取行动，按突发事件的有关程序进行处理，并做好值班记录。及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查XX大厦本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要填写《发现故障通知单》，情况严重的要立即报告班长或客服中心及时处理，并做好值班记录。

5.1.4.3.5指挥车辆慢速行驶，引导车辆停在指定车位，严禁乱停乱放，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，及时进行查处纠正，并做好记录。

巡查车况，发现有未关锁门、窗和漏水、漏油等情况及时通知驾驶员，并做好记录，上报客服中心及时处理。

5.2消防管理 5.2.1消防管理制度

5.2.1.1严格管理，加强预警机制，构筑现有条件下高层建筑消防安全管理新模式，进行经常性消防基础技术训练及消防疏散演练人防、技防并举，使科技消防含量充分显现。

5.2.1.2按照“ 预防为主、防消结合” 原则，对管理员工进行各类灭火设备的操作培训，在努力搞好人防的基础上，充分认识到技防的优势，重视现代化楼宇技防的作用。对中心的消防设施设备进行全方位的测试保养，确保设备始终处于良好的运行状态。

5.2.1.3 每年举行2 次消防演习，通过消防应急疏散演练提高客户的消防意识、自救能力以及在火灾、地震等危急情况下的应急疏散能力。

5.2.1.4加强管理公司、义务消防员与消防部门协同作战的业务技能，检验消防突发事件、应急处理方案的可行性。

5.2.2消防监控中心管理制度

5.2.2.1控制中心实行专人昼夜轮流值班制度，值班员必须坚守岗位，恪尽职守，认真作好值班记录。

5.2.2.2严格交接班制度，交接班时，接班人必须检验监控系统工作状况，并签字予以确认。

5.2.2.3出现报警信号时，必须立即派人赶赴报警地点查验信号真伪情况。

5.2.2.4物管员配合消防控制中心值班人员及维修人员对XX大厦的消防设备（施）进行巡查、保养、维修与管理。

5.2.2.5室内严禁烟火，禁止存放易燃易爆等危险品。5.2.2.6除消防安全工作需要外，禁止使用报警电话，以免影响消防联络。

5.2.2.7控制中心应备有手持灭火器材和防火衣供紧急情况下使用。

5.2.8妥善保管各种资料、记录。无关人员禁入消防控制中心，保持室内肃静整洁。

5.3服务质量的控制

5.3.1每日（值班情况巡查）（收入统计）5.3.2每周（知识培训）（夜间查岗）（技能训练）5.3.3每半月（安全工作会议）（内务卫生检查）5.3.4每月（仪容仪表检查）（安全知识教育）5.3.5每季度（演练）（活动）（安全讨论）

5.3.6每半年（半年工作总结）（二级考核）（座谈会）5.3.7每年度（消防演习）（表彰大会）（下一年工作计划）5.3.8定期巡视消防设备并填写记录；定期演练。5.4安保服务质量指标

5.4.1突发事件（纠纷及治安事件、交通、刑事案件、自然灾害、火灾）5分钟内赶到现场并协调相关部门处理；

5.4.2得到预警信息（如自然灾害）后3分钟内与相关信息发布部门联系确认，5分钟内通知相关部门并采取预防措施；

5.4.3在有设施报警的情况下，5分钟内到达并控制现场，重大事件在发生后10分钟内聚集所有人员；

5.4.4保安、消防设备设施一般故障1小时内恢复正常，特殊故障2天内恢复正常，特殊情况下提出书面申请适当延长故障恢复时间；

5.4.5每天每层楼每小时巡逻一次，地面巡逻人员每小时对管理区域巡逻一次；

5.4.6消防演习2次/年； 5.4.7制度执行抽检合格率99%； 5.4.8岗位纪律抽检合格率99%；

5.4.9接到投诉后5分钟内作出反映，在24小时内提交投诉处理报告，投诉处理率达到100%； 5.4.10管理处负主要管理责任的车辆案件事故为零； 5.4.11管理处负主要管理责任的治安案件事故为零/年； 5.4.12管理处负主要管理责任的火灾事故障为零/年； 5.4.13物管员主动流失率不超过40%/年；

5.4.14突发事件因未能及时或规范性处理而导致事件有严重后果的事件为零/年；

5.4.15物业服务需求受理、反馈及时率100%； 5.4.16突发事件处理按预案及时规范处理率100%； 5.4.17安全类有效投诉次数≤ 1 次/10万平方米.月； 5.4.18管理区域危险源识别率90%以上（通过反溯）； 5.4.19安全设施报警（含火警、门磁、周界等）1分钟内发现异常；发现或接报后5分钟内到达并控制；现场；BA系统能监视到的设施报警（含停电、温度异常等）5分钟内发现异常并通知相关人员；

5.4.20、安全消防人员持证上岗率为100%。5.5.突发事件的紧急预案（略）6.0停车场管理

6.1为规范XX大厦停车场管理，维护机动车停放秩序，根据《河南省机动车停车场规划建设和机动车停放管理条例》等法律、法规，结合停车场的实际情况.6.2停车场管理服务理念，概括为“三无”

6.2.1无停转¡ª各类设施设备的定期及时维护，确保零故障； 6.2.2无隐患¡ª做好防盗及安全工作，确保零事故； 6.2.3无投诉 以人为本¡±¡°以真诚微笑¡±服务，确保零投诉；

6.3车辆出入管理：

6.3.1凭证管理，实行长期卡与临时卡方式实行

6.3.2停车场收费：严格按照《经营服务收费价目表》收费、出具正规有效票据

6.3.3停车场服务 ：检查出入车辆、认真检查车辆并填写《车辆巡查记录表》以站立式服务做好停车场各项安全防范意识，发现问题及时实施整改

6.4车场突发事件应急处臵

6.4.1车辆发生碰撞，应对措施；当值护卫员应及时向管理处报告，并及时通知被损车主保护好事故现场，尽可能即时拍照、已备收集依据，做好现场的秩序维护。处理事故双方的后续协调工作 6.4.2车辆冲卡现象应对措施； 值班人员应记清冲闸车辆特征、及时迅速报警处理，同时报管理处领导。

6.4.3交通受阻 应对措施； 力争在最短的时间内，将车移至不影响交通的位臵后另行处理，并报管理处领导。

6.4.4突发治安、消防现象，应对措施；做到迅速赶到现场了解情况，初步掌握隐情数据，及时报相关单位，参与现场行动正确处理。

7.0设 备 设 施 管 理 7.1设备设施的接管验收 7.1.1公司成立接管验收组 7.1.2接管验收过程 7.1.2.1资料验收 7.1.2.2实体验收 7.1.2.3验收工具配臵 7.1.3质量问题的处理 7.1.4相关验收记录、移交清单 7.2设备的保障措施与管理过程

7.2.1对设备进行分类编号，建立设备台账 7.2.2统一设备标识标牌

7.2.3设备管理模式：为业主提供“专业、专注、高效、优质”的楼宇设备管理服务。

7.2.3.1建立设备的保养计划：日常保养、一级保养、二级保养、中修、大修

7.2.3.2建立各类设备的保养标准 7.2.3.3 建立设备的作业指导书

7.2.4设备的运行管理 7.2.5建立健全考核监督机制 7.3公共能耗和管理与控制

7.3.1建立有效地、适宜的能耗管控小组 7.3.2加强教育宣传，提高全员节能降耗意识 7.3.3制定能耗管理的内容与措施

7.3.3.1设施设备的维护保养及时有效，其运行正常的工作状态 7.3.3.2合理调配供配电设备的容量，使其工作在最经济的状态 7.3.3.3室外公共照明采用光控开关，公共楼道采用定时控制，部分地方采用红外感应控制

7.3.3.4大力推行使用节能产品，公共照明由老旧产品更换为LED灯具

8.0工 程 维 修 管 理 8.1装修管理

8.1.1装修的指引和工作流程的策划及告知 8.1.1.1装修指引的策划及告知 8.1.1.2装修管理的工作流程 8.1.2装修管理规定的策划及告知 8.1.2.1法律法规所禁止的行为

8.1.2.2《物业管理服务合同》所约定的相关项目 8.1.3装修管理的控制要点 8.1.3.1装修申请资料的审核

8.1.3.2装修过程的控制：时间、人员、物料、隐蔽工程 8.1.3.3违章装修，物业公司应履行诸如:制止、劝阻、告知等合同约定责任

8.1.4装修管理的记录清单，档案保存 8.2改造施工管理 8.2.1工程的立项 8.2.2施工手续的办理 8.2.3施工的管控 8.2.3.1开工会及技术交底 8.2.3.2施工现场的物料、作业监管 8.2.3.3违规的纠正及处罚 8.2.3.4工程验收 8.2.3.5施工文档的移交 8.2.3.6工程费用的结算、质保 8.3上门维修及标准 8.3.1管理处前期宣传阶段 8.3.2报修及派工阶段 8.3.3入户维修阶段 8.3.3.1上门前的准备 8.3.3.2到达现场、问题重现 8.3.3.3明确费用 8.3.3.4维修作业 8.3.3.5收费方式 8.3.3.6业户评价

8.3.3.7收取费用、维修结束 8.4回访 9.0清洁管理

9.1每天早晨6点至9点前的第一波清洁卫生工作，做好每层大堂、电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的环境清洁，这段时间做好清洁服务，让在大厦办公的人员以早晨耳目一新的感觉；

9.2做好每天11点30分至中午2点前的第二波中餐饭盒清洁服务、电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的环境清洁，这段时间重点做好中餐饭盒清洁服务，及时清运中餐饭盒；

9.3做好每天1点30分至下午6点前的第三波电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的清洁卫生工作，重点做好电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的日常清洁服务，及时清运中餐饭盒给 客户提供一个舒适、洁净的办公环境； 9.4外围的停车场的垃圾及时清运，做到环保分类处理，提倡绿色环保低碳运行；

10.0绿化管理

10.1制定全年绿化养护管理计划

10.2 建立健全绿化养护人员岗位职责, 完善管理制度。10.3 绿化养护工程程序

10.3.1环境主管根据实际情况和客户需求，制定绿化改造方案和每月绿化工作内容，并定期检查工作的落实情况，传达给绿化养护工。

10.3.2 绿化养护工根据环境主管制订的绿化改造方案和每月绿化工作内容，开展工作。

10.4 室外绿化养护

10.4.1 严禁践踏草坪，保证草坪生长良好。10.4.2 搞好绿地的环境卫生工作。

10.4.3 花木的死株、病株及时清除，缺株补植。10.4.4 发现病虫害进行捕捉或喷药消灭。10.4.5 花木、草坪根据季节调整浇水时间。

10.4.6草坪的除杂工作要定期进行，保持草坪的纯净。10.4.7花木每周除草、松土二次以上，并进行施肥。

10.4.8草坪要经常扎剪，草高控制在5㎝以下，每季施肥一次。10.4.9绿化带和2m以下的花木，每月要修枝整形一次。10.4.10做好恶劣天气花草树木的保护工作 10.5对大厦内部公共场所进行绿化布臵和养护

10.5.1色彩艳丽的花卉和碧绿青翠的植物，通过艺术的处理，装点大厦室内空间，绿化美化环境，给人们以清新、高雅的美好享受。

10.5.2搬运花卉时，要注意保护花卉的形态不被扭曲和损伤，注意放臵场地的卫生，尽量减少花泥及污物的散落。

10.5.3大厦内摆放的花卉要经常检查，相互调剂，在检查时要及时清除黄叶、枯叶，对已枯萎的花卉要立即更换。

10.5.4保持花卉的正常生长，与叶面清洁，按规定擦净叶上的灰尘及淋水。

10.5.5 花卉品种配臵和摆放位臵适当，构图合理。

10.5.6 建立花卉养护管理档案

10.5.7向客户宣传注意事项，争取客户配合，共同做好养护工作.11.0消杀的管理

10.1灭蚊、蝇、蟑螂工作：各楼宇的梯口、楼间、各部门办公室、停车场、公厕、沙井、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。每周晚间消杀（21.00-23.00时）进行一次喷药触杀工作。

11.2灭鼠工作：每月进行一次，主要采取投放伴有鼠药饵料和诱鼠箱。一般采取晚间投放，白天投放人员将要收集存放，以防发生意外。

11.3 白蚁的防治：对整个大厦区域进行防治。11.4“四害消杀” 工作标准：

11.4.1灭蚊：积水中三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。11.4.2灭蝇：蝇类滋生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。11.4.3灭蟑螂：蟑螂侵害率不起过5%； 11.4.4灭鼠：鼠密度不超过5% 11.5有害生物防治的工作重点：注重预防、注重检查、注重安全、注重宣传说明、注重药物的合理使用。相关举措有：

11.5.1编制《有害生物防治标准》，对工作人员进行培训考核，合格方允许上岗

11.5.2加强宣传与检查工作，如在办理装修手续时，工作人员会加强对装修材料的把控，杜绝将有害生物体通过装修材料进入小区，并建议住户居家做好防虫处理

11.5.3确保操作人员和业主/住户安全，并根据季节和当地情况制定和调整可行性具体计划

11.5.4如需使用药物时，应详细阅读说明书，充分了解药物的防治对象、使用剂量、稀释倍数，以达到对症下药、安全使用的目的。

12.0社区文化的开展

12.1文化建设将紧密配合物业管理来开展

12.1.1文化建设是一个极富内涵的概念，是物业管理公司为客户提供的一项必不可少的服务内容，也是客户共同创造出的具有XX大厦特色的精神财富和物质形态的结合。

12.1.2大厦的高起点定位使客户对物业软环境提出极高的要求，丰富的文化生活不但可以加强客户与物业管理处的沟通、理解，增进管理人员与客户之间的感情交流、还能维护和提升物业品牌，充分展示企业形象、提高公众对企业的认知度；

12.1.3另一方面，物业公司对规范有序的管理也为XX大厦内文化活动的开展提供了良好的环境和条件。12.2文化建设活动内容将切实考虑客户的需求

12.2.1如今，文化建设的开展也不再停留于搞几次活动上，我司将切实考虑客户的实际需求，找准切入点，12.2.2根据XX大厦裙房和办公楼宇客户的不同需求进行量身定作，从而更贴近客户的爱好与需求。

12.2.3充分利用自然或人造景观、娱乐休闲设施，以环保、休闲为主题，开展形式多样的各类活动，丰富客户的文化生活；

12.2.4在富有特色的活动中，使客户真正感受到文化气息给其生活带来的改变，自然地使客户形成归属感和自豪感。

12.3文化活动须吸引客户的广泛参与

12.3.1公司将把客户的需求放在首位，根据具体环境、社会风尚以及客户要求，不断策划形式新颖的活动，保持客户对活动的期待和关注。客户的参与性同样重要，只有经过活动参与，客户才能真切感受到我们“精诚服务、精彩生活”的服务追求。

12.3.2为此公司将注重不同年龄客户层次和实际需求，力求做到形式丰富多样、内容精彩纷呈。

12.3.3以该物业管理公司的管理为尊贵的品牌意识，由社会各界和客户给发展商和物业管理公司树立和传播良好的口碑。

12.4文化活动将配合宣传物业管理工作、宣传国家提倡的精神文明活动为主要内容

12.4.1大厦是高密集度的人口集聚区，也是宣传政策法规，传播精神文明的重要阵地，因此，我司需正确运用公关与社交手段来进行宣传，以协调对内、对外关系。

12.4.2日常组织活动应利用节假日开展丰富多彩的文化活动，以此进行双方的感情投资，从而成为客户信任、亲近、依赖与求助的对象。

12.4.3该项举措既能丰富客户在繁忙工作之余的生活，又能为社会做一些有益的事，为XX大厦和物业管理公司带来良好的社会效益。

第二篇：乐府大厦清洁管理方案

乐府大厦清洁管理方案

1、物业卫生公约

（1）请自觉维护物业内房屋的公共卫生，不随地吐痰，不乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品；

（2）垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶内，以便及时分类收集；（3）请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道；

（4）饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息；（5）物业用户装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共场所；

（6）物业内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用并在公告栏予以曝光；

（7）商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地；

（8）请提醒进入物业的亲友，遵守物业的管理规定，维护物业的整洁；（9）管理处负责物业的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

2、物业的清洁管理方案（1）室外的清洁管理方案

按照“六不六净”，“三优三化”的原则进行清洁。

1）“六不六净”：不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净；

2）“三优三化”：优美的环境、优良的秩序、优质的服务；净化、美化、绿化。

（2）办公区的清洁管理方案

办公区是清洁管理重点区域，以确保工作人员拥有一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。

1）公共区域清洁。充分利用用户业余时间，进行清洁，将清洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式；

2）办公室内清洁。办公室由一人定时（上午上班之前）进行清洁服务，确保室内清洁、安全、保密；与用户沟通，在其规定时间内迅速完成清洁作业；若用户室内需临时应急清洁，清洁人员须积极主动服务。

（3）会议室的清洁管理方案

会议室的清洁应遵循如下程序：定期清洁→保洁→协助布置会场→保洁→清洁收尾。

1）做好定期清洁作业；

2）与用户联系，及时了解大小会议及新闻发布会安排期时间，进行会前保洁，并协助用户布置会场；会议结束后，做好清洁收尾工作，注意“三清三关”，即清除会议桌上的物品、清除室内垃圾、清除可能出现的隐患，关电器、关电源、关锁门窗及搬运桌椅等，最后再检查一次，确保不留任何隐患；

3）其他用户业余时间进行公共区域清洁作业；

4）用户上班期间，将保洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式。

（4）居住楼宇天台的清洁管理方案

为保障楼宇天台的完好以及清洁，应制订相关的管理规定，要求用户遵守： 1）严禁对天台进行违章凿拆、搭建。2）保持天台整洁，严禁乱扔杂物、垃圾。3）不许携带猫、狗等宠物进入天台。4）严禁三无人员留宿天台。5）禁止在天台上打球，嬉戏。

6）禁止占用天台堆放自行车、家私、大型玩具等物品。

3、高档物业的清洁管理方案

下面是高档别墅的部分清洁管理方案。高档别墅的清洁区域大致包括道路、绿地、入口广场、河流水域、垃圾箱房、会所（包括室外泳池、儿童嬉水池）等。

（1）道路的清洁管理方案

道路包括小区内的所有交通流线，如主干道、次干道、园林中的蜿蜒小径、休闲长廊（包括凉亭）、健身场地等，亦即住宅建筑外小区环境中的一切硬地面积。

小区主、次干道，除了日常的打扫外，还应定期用水冲洗，边冲边扫，以基本消除小区环境中的扬尘，最大限度地减少空气中的悬浮颗粒，使空气更清新怡人。

园林小径、长廊等硬地系统，应注意用铲、刷清除地面的口香糖、食品等粘黏污物，使地面崭新如初。

（2）绿地的清洁管理方案

绿地是指小区园林的绿化地带。这一区域的清洁应注重清除绿化丛中的废弃物，如易拉罐、饮料瓶、塑料袋、烟蒂等无法降解的无机垃圾，并应及时清除枯枝落叶，尤其在秋天更应注意清埋。

绿地清洁以捡、拾方式为主，应注意对绿化的保护。工作人员不要随意在绿地丛中践踏，以免伤害植物。

绿地清洁还应对各类园林小品进行清洁。或擦抹、或冲洗，应注意不损伤小品的表面。此外，与一般小区不同的是园林中的坐位、靠椅，应是清洁重点。

（3）入口广场的清洁管理方案

入口广场如同人的脸面，又是小区的人流集散地，此处应成为清洁的重点区域。但清洁应掌握时间段，应避开人流高峰期，以免干扰居民业主。

入口之处，白天以一般清扫为主。晚上则要在清扫之后，坚持每晚用温湿拖把拖一遍，以保持入口的光洁如新。

此外，除了地面清洁外，还应注意对大门立面、立柱、建筑装饰物的清洗清洁，以及对花坛栏杆的擦拭清洁。

（4）小区水体的清洁管理方案 水体的清洁也是不可忽视的。应坚持每天巡视检查各水域，及时捞取各类水中漂浮物，清除淤堵。

此外，还应坚持每年一次的清淤、梳理清洁工作，最好在冬季进行。因冬季的水位低，易操作。且气候干冷，挥发性小，清理出的污物异味对环境的影响也小。

水体是把双刃剑，清澈的水体能优化居住环境，调节环境小气候，而一旦养护清洁不当，便能成为小区新的污染源，散发阵阵异味、怪味，滋生蚊蝇虫害，而大煞风景，败坏空气和环境。

（5）会所的清洁管理方案

会所清洁可以说是个精细清洁。它是体现物业形象的又一重要区域，又是个小区公共空间，是供业主休闲、享受、交往、沟通的场所。这一环境清洁的要求较高，直接牵涉到物业的品位、档次感，牵涉到业主的心理感受。因此，也是重点清洁区域。

这一区域清洁的项目较多，不仅需要地面的清洁，还需对会所大堂局部墙体的大理石墙面进行清洁，对各类大面积的玻璃门窗的清洁，以及会所家具、器械、楼梯扶手、栏杆等的清洁。

此处保洁以湿布擦抹和半湿的丁字拖的拖抹为主，以减少扬尘，增强清洁效果。地毯除通常的吸尘外，还应及时清除沾染的污渍。

玻璃门窗，最好用专用擦具和玻璃清洁剂擦拭，既效率高，又洁净光亮。游泳池应定期人工换水、清洗、消毒。更衣室、冲淋房也应注意保洁和通风换气，相对保持其干燥，以免墙角的霉菌滋生。

（6）垃圾箱和垃圾房的清洁管理方案

这是小区最易脏乱的部位，也是污染物的集中之地，也应侧重清洁。小区垃圾箱和垃圾筒的设置可适当多些，以便人们随时随地都有丢弃之处，方便人们保持环境的整洁。并应及时清除箱、筒内的垃圾，防止垃圾的腐败污染。

集中的垃圾房，应设分类垃圾箱和有机垃圾无害化处理装置。这可从根本上消除有机垃圾的腐败异味的污染，有效提高环境质量，并减少甚至消灭蚊蝇的滋生。

第三篇：大厦消防演习方案

大厦消防演习方案

一、演习目的：检验楼内消防设备器材的使用性能，增强员工的消防意识，了解消防器材的使用方法，熟悉火灾发生时的疏散路线及灭火程序。提高项目部各专业组织处置紧急事件的能力。通过此次消防疏散逃生演习，使公司员工了解大厦紧急逃生路径（安全疏散通道），掌握紧急情况下的逃生知识。遇突发事件时，能安全顺利逃离大厦。以此提高大厦公司员工的消防意识和安全自救疏散能力。

二、演习时间：2011年05月10日下午15时00分开始

三、演习地点：火情发生地点拟定大厦二层东南空调机房

四、演习内容：

1、拟定二层东南空调机房内发生火情，由物业项目部组织扑救

2、物业项目部组织疏散全楼人员到大厦外。

3、检验全体员工遇突发事件时，能安全顺利逃离大厦，以此提高大厦公司员工的消防意识和安全自救疏散能力。

4、改进完善2010年11月17号消防演习中发现的不足和提高各部门的人员疏散率。

五、演习组织架构：

总指挥： 副总指挥：

消防主机操作员：监控中心中控值班员 1.疏散组： 2.灭火组： 3.设备组：

4.救护组： 5.警戒组：

六、演习过程： 1、15点00分按下二层东南手动报警按钮，并留在现场开始记录演习拍照等。2、15点02分中控设备接到报警信号后立即通知中控巡视人员迅速到报警地点进行确认。确认火情后立即向消防中控室汇报着火原因，（二层东南空调机房设备自然）、火势大小、起火部位、并就近取灭火器进行灭火扑救。中控员将火灾部位监控探头对准火灾现场。3、15点03分消防中控室得到现场火情确认人员的回复后立即通知通信组长（办公室总值班员）和车库值班员 4、15点05分经理赶赴到中控室，立即成立指挥部。5、15点05分总指挥命令启动灭火应急预案，同时向行政部汇报。灭火组赶赴现场支援，工程部经理接到总指挥指令通知配电室值班员切断着火部位附近的非消防电源，通知空调值班员切断失火部位的空调，启动排烟及正压送风机，通知开启消防泵并注意观察水泵的运行情况，确保正常使用。（模拟不实际启动）6、15点06分现场灭火组汇报：空调机房火势较大，无法用消防栓扑灭，请求报119和全楼疏散。7、15点06分经理向行政部总监请示。8、15点08分项目经理得到回复后向中控值班员下达：启动大厦疏散广播和拨打“119”报警，报警时讲清楚姓名、电话、报警单位名称及地理位置.火势情况、着火原因、着火点具体位置、同时通知专人（刘洪峰）到路口做好接车准备。（模拟）9、15点09分疏散组接到指令后迅速组织疏散，打开东北角，东南角安全通道门等，将人员疏散到开阔地带（后车场.正门空地），并做好清点解释工作。10、15点11分消防队员到达后由灭火组人员引导消防队员到达现场后，火势得到控制。(模拟)11、15点13分疏散组长回话：楼内人员已疏散完毕；

15点13分救护组长回话：楼内人员已救护完毕； 15点13分扑救组长回话：空调机房火灾已被扑灭； 15点13分警戒组长回话：警戒组未发现异常。12、15点14分工程部关闭排烟及正压送风机，恢复电梯运行及供电。13、15点15分总指挥通知消防演习结束。

七、各小组分工：

1、疏散组：接到总指挥指令后确定疏散路线（分别从东北.东南角.正门步行梯疏散）同时核实疏散情况及疏散人员数量，（疏散后人员集中在后车场和西正门），对疏散后火场的人员进行安抚解释工作。负责清点疏散各部门人员，并及时将请况汇报总指挥（各消防通道出口安排疏散人员引导）。

2、灭火组：接到总指挥指令后迅速到火场附近拿取消防工具，灭火器材，运用灭火技巧进行灭火（如有伤者先救人后灭火）

3、设备组：负责电梯落底，切断非消防电源。保障消防应急电源。正压送风机及泵房设备运行正常。

4、救护组：负责临时救护由灭火组自现场救出的伤员，并负责联系医院和120救护。

5、通信保障组：办公室总值班员，负责通知各部门经理和项目经理。

6、警戒组：负责现场的各类治安管理工作，对大厦各入口进行封闭.禁止无关闲杂人员及车辆进入现场，对阻碍消防车进入的障碍进行清理，并对疏散出火场的物质进行看管，防止破坏分子趁机大盗窃及破坏，在主要路口做好消防车引导。

7、安全员职责：看护区域内办公设备及重点部位防止不法分子破坏，协助疏散人员进行疏散，协助单位部门接口人统计疏散人数，做好演习协调沟通工作。

物业项目部

2011年01月01日 注议事项：

1.本方案只适用于初起火灾的扑救。2.灭火方案是建立在及时发现火灾的前提下，如果发现时已经达到猛烈燃烧阶段，就应当立刻报告消防队救火，立即疏散人员。

3.贯彻“救人第一”的原则。当火灾发生时，无论是扑救初起火灾还是疏散群众，都应当遵守“生命至上”的原则。第一时间救人，当方案中灭火和疏散发生冲突时，设施器材应无条件服从疏散需要。

4、方案以现场时间为准，安排时间只做参考。

第四篇：大厦弱电系统方案(酒店管理系统13页)

大厦弱电系统建议方案

第四章 酒店管理系统一、应用系统设计

应用软件系统，作为整个管理系统的最上层，直接与用户打交道，是用户最关心的部分，影响着管理系统的好坏，因此软件系统的设计必须精心设计，达到用户的期望。以往的企业领导者，往往只重视硬件投资，对软件有些忽视，其实不然，有再好的公路(硬件平台)，上面如果没有好的汽车(软件)，那么高档次的公路的意义又体现在何处呢？在今天，随着计算机的普及，国民文化素质的提高，这一观点已有很大改变，这为软件开发、系统应用打下了良好的基础。

一个好的应用软件必须同硬件一样，有良好的体系结构，以适应不断变化的客户需求。次的体系结构，在开发与使用的过程中将会不断的出现问题，造成软件质量差、开发进度失控、实际效果不佳各种不良影响，使企业蒙受巨大损失，结构设计必须放在首位。

二、应用功能模块划分

系统模块划分见下图说明

前台管理系统预订管理接洽管理客房管理帐务管理欠帐管理外币兑换信用卡后台管理系统餐饮娱乐管理收费站点管理客房中心管理总经理查询夜审管理财务管理电话自动计费工资人事管理库房资产管理商场收费管理系统设置维护

三、系统功能简介

3.1、预定

可处理从当日起三年之内的预定。提供多种方便快捷的关于酒店客房当前使用情况和未来使用情况预测的查询及报表。

输入预定单：录入客人的预定信息，自动为客人预留安排房间。

确定房数，人数，房间价格。

锁定房间。

可提前设定客人帐务是否有人代付、是否在结算时需要转账。

合住处理：设定两个或两个以上客人同住一个房间时房价及其它帐务的分配。预定资料的修改，复制。取消预定

预定查询：可按预定的任何信息快速查出整个预订信息。

档案预定：如果客人曾经入住过酒店，自动调出其档案资料生成预订。自动挂帐：可预订设定客人的有规律消费。

打印户籍卡：根据客人的预定信息，打印出客人入住时需要填写的登记单，在客人入住时只需补填一些预订中没有的资料，这样即能提高效率也能使客人感受酒店高质量的服务。可用房查询：提供酒店每一天每种房类可供酒店支配的数量，便于酒店对客房使用总量的控制，防止超定。

月定房情况查询：提供酒店任意一段时间内，每间房间每天预计使用情况。房间状态查询：提供酒店每间房间当前的状态。3.2、团队会议

全面管理团队会议的住房、餐饮、娱乐情况，细致处理团队帐和客人自付账。建立团队主单：录入团队的基本信息，可接待不同来期，离期的宾客，如果有应收款账户，则团队结账后，自动转入其应收款账户中，任意分配来店期内的房间类型，可对分配的房间定义相应房价，并可建立团队宾客的公共户籍信息，以便快速开房。修改团队主单：

取消团队主单：取消主单后，释放团队分配的房类，取消后还可恢复主单。

特殊付款：设定团队、团员之间的帐务关系，电脑会自动将公付款记在团队帐单上，将自付账记在团员自己的账户上。

团队锁房：可提前为团队分配具体房间。

锁房查询：可查询任意时间段内房间的分配情况。

可用房查询：可查出酒店或某团队一年内房间使用情况。预定团队用餐、娱乐：可提前安排团队的全程活动。

系统自动生成团队户籍：可提前录入每个团员的详细资料。3.3、销售部

全面管理与酒店有合约的旅行社、公司、单位的资料，与他们签订的合约的细节，以及评估他们给酒店带来的效益。

创建、修改主单：详细记录与酒店有合约的旅行社、公司、单位的资料。

合同管理：管理酒店与旅行社、公司、单位的合同，包括合同房价、优惠条件等，这些合同内容可以在前台自动调出。信誉分析：自动统计每个合约单位在一段时间内给酒店带来多少收益，为酒店开拓市场和与他们续签合同提供可靠的依据。

佣金处理：自动统计酒店的应付佣金明细及总数。3.4、前台接恰

方便快捷的为客人办理入住手续，全面直观反映酒店客房情况。

房间状态：全面反映酒店每间房间的状况。

可按房号，房类等方式查询任意房间的当前状况。可对房间设置清扫标志，检查标志。可查询锁房状况。

临时分配房间和取消临时分配。查询相邻，同类、同价的房间状态。散客开房：

可用预订单开房。散客入住直接开房。

离店宾客的重新开房：可恢复原账户的全部账目。合住处理，合住房价的分配。特殊付款设置。

留言设置，修改，取消

建立附加宾客，此类客人没挂帐权。

租赁处理：可对租赁项目，设置自动挂帐。宾客去向。

开房后给宾客建立独立的账户，可进行签单挂帐。开房时，可自动显示历史客人的来店信息。团队开房：快速为团队批量开房。按团队建立的预定开房。开房的宾客，建立账户。

可在团队申请房类中调整以分配的房间。修改/查看账户：

换房，换人，附加宾客的增减 设置租赁。

修改房价，合住房价的调整。查询房间的状态。

增加，修改留言，宾客去向。

特别付款账单：可对客人的任意消费账单分帐，转账或取消。客人延住处理 锁房查询：

查询房间的出租，空房，待修理的状态。查询待清洁房，锁住房，关闭房。查询某房间一年的使用情况。当前状态：

随时显示本天目前酒店的出租及各项统计信息。

可观察到当前出租，可用，维修，预定等的房数，及占总房的百分比。预订来店，离店的房数。

意外来店，离店，延住的房数。散客来店房数。

当前酒店住客散客/团队住店总人数。到目前为止当天散客/团队离店的人数。显示空房中清洁房，脏房的房数。显示占用房中清洁房，脏房的房数。

问询：同前台问询。查看宾客档案：

可用房查询：查询酒店或团队一年内的可用房状况。动态房态图查询：直观反映酒店的客房情况。3.5、前台问询

按姓名查找在店离店客人：

可输入英文姓名，中文姓名查找出在店，离店宾客。查找并具有“模糊查找”的功能，列出全部宾客。

按单位名称查找客人： 按来店日期查询客人： 按离店日期查询客人： 查询团队客人：

查询酒店或团队的客人： 按房号查询客人： 查询团队主单： 查询应收款账户： 查询宾客历史档案：

包括宾客来店次数，消费金额，房号，房价等。

未来房间状态查询： 3.6、前台收银

严格管理客人账户，自动加收半日或全日房租，灵活的账单打印功能，细致的客人签单挂帐控制，严谨的交易审核、收银员权限空值。

挂帐

输入房号或姓名挂一笔交易明细，可挂入相应账单。可查询明细，可对每一笔明细设置无效或转置其他账单中。

账单交易：可对建立的各种账单挂明细账，对帐单转入，转出。打印每种账单明细及汇总。

显示宾客账户：显示当前宾客的户籍信息，到店状态等。

特殊付款：可建立交易分帐，如将电话费单分出来，将A帐单中的电话费的交易代码定义转置T帐单。也可将某种帐单设置转到另一宾客账户相应帐单中，可转明细也可转总计。

打印明细账单：仅打A帐单。打印宾客到某天为止的明细账单，可打包括增值税的帐单。

打印宾客欠款账单

打印每种帐单的全部明细。

承前打印到某天为止的明细账单。含增值税的帐单打印。分类打印汇总帐单。自定义帐单的打印 散客结账

可对各种帐单挂帐。

结账时可分多种付款形式。

打印帐单欠款明细帐，可分多种帐单打印

不限种的付款方式（人民币，支票，信用卡等），信用卡结账，夜审自动转到应收款账户中。

帐单的转出，转入。

如已设置特殊付款则可自动转账。

中间结账：客人不退房，结任意笔，任何种类的帐。与银行信用卡接口。团体宾客结账 结团体所有房间。

结团队当日离店的宾客。

快速打印团队帐单和团员的自付帐单。团队统一快速结账。长住客人的中间结算 调整挂帐报告

打印出某收款员或全部收款员的冲账明细报告 快速挂帐

在同一屏幕直接对不同房间，宾客挂帐。提高挂帐速度 交易查询

可查询当前收款员全部交易挂帐明细。可查询某种交易挂帐明细。按金额查询交易挂帐明细。交易审核

按交易代码审核队帐，系统提供自动审核。问询

同前台问询。输入应收款交易

往应收款账户挂帐。团队交易挂帐

快速向团队宾客账户挂帐。3.7、夜审

自动过房费，自动将房费中所含税、早餐费等分开，全面审核酒店全天业务，自动生成收入、客房、客人„„等方面的详细分析统计报告。

挂帐 房价检查

检查每个房间的房价，及房价中是否含有早餐„„等内容。过房帐/税

自动累加宾客账户房帐，自动划分房价中包含的内容。夜审开始

改变酒店日期，自动生成关于客房、客人„„等方面的分析统计报表。交易审核

全面审核酒店全天的帐务。结束夜审

统计帐务信息，各种转账，自动生成关于酒店收入的各种分析统计报表。交易查询

可查询酒店当日全部交易挂帐明细。问询

同前台问询。3.8、餐厅酒吧商务中心等销售点

系统安装处理 系统初始化

系统参数定义：销售点交易代码，名称，类型，桌数，餐位数，服务费，折扣。品种定义：PLU主类、子类的定义。主料、配料的定义 销售点项目配置：项目价格定义。操作员管理。结账

按客人点菜，加菜的种类，数量自动计算消费额； 自动打印一式多联的正规收据；

以人民币，外汇券，支票等不限种方式付款。联机核对客人姓名，签单记账。修改菜价，增加品种

对各餐厅菜谱的输入，可对菜单复制，删除。统计报表 总营业额报表

各种菜销售量统计表； 各小时销售额统计表；

食品，饮料，酒水，服务费，折扣及其它费用分类统计表； 进餐人数，人均消费统计； 按收款员营业收入状况及报表； 收款员未结的帐单 合同单位挂帐

可为可挂帐的单位建立挂帐账户； 磁卡挂帐功能。账单打印查询

按收款员各就餐点打印查询已结，未结的帐单。动态餐位图 3.9、餐饮预定

餐饮、娱乐设施的预定管理

创建预定：预订单位，时间，标准预订单位，时间，标准

明细安排：包括具体用餐及娱乐地点，菜谱及娱乐内容的综合安排、查询。VIP客人管理：对于重要客人的特别要求的管理 客人用餐记录查询： 客人以前消费习惯的查询

3.10、电话记费

可与多种程控交换机联接，与之配合完成。长途直拨电话全自动记费、记账。自动计算电话费，服务费，附加费。立即自动记入客户账户。

人工转接的长途电话记费、记账。人工输入时长，被叫地名

自动计算电话费，服务费，电建费 修改，查询话价表 宾客查询

同前台查询 统计报表

电话室日收入统计表

长途电话明细记录日报表； 长途电话月统计报表； 长途电话话价表； 3.11、客房部

全面管理每个房间的房间状态，及时获得前台开房、结账信息。查询修改房间状态

房间状态查询（同接洽）

用客房电话设置房态为清扫完毕/待清扫

输入洗衣账单，做日统计（视业务部门分工设置）客房酒水帐管理

输入客房酒水帐单，签单记账。

酒店当前状态

同前台接待同前台接待。

维修房，关闭房管理

建立，取消维修房，关闭房。

问询

同前台问询。

账户实时信息

自动及时获得前台开房、换房、查房、结帐信息，方便快速的实现前台与客房部的沟通。3.12、经理室

通过折线、直方、圆饼等各类图形报表，宏观浏览客源、收入、国籍、房间等级等统计信息资料，帮助经理做出准确全面的经营决策。查询客房出租率，客房使用状态； 查询接待单位，长住公司租房； 查找客人；

查各楼住房情况；

查询全店营业收入； 3.13、应收款A/R 全面细致的实现应收帐的管理，与前台实现无隙的数据连接。建立应收款账户

为与酒店有合同及旅行社和团队建立应收欠款账户。

修改应收款账户 挂帐

建立发票，按选交易挂帐，建立争议帐，可查询明细账单。

付款

可对发票中一笔和多笔帐付款，可部分兑现或全部兑现。

交易审核

对挂帐，收款进行审核。

A/R转账

现金账户审计 挂帐账户审计 结帐审计 现金账户清除 挂帐账户转账 街帐转帐

3.14、宾客历史档案

可手工建立宾客档案，在开房时也可建立宾客档案，宾客离店后，自动将客人来店次数，消费，房号等写入宾客档案中。建立宾客档案 修改宾客历史档案 删除宾客档案 查询宾客档案 复制宾客档案 增加宾客档案 问询：同前台问询 警报信息处理功能

可对逃帐客人、支票挂失、信用卡透支、提前留言、通缉犯等信息存档，在前台入住时进行提示。

3.15、礼宾部

为客人提供详细周到的服务。

交通信息：提供包括火车、汽车、轮船、飞机等交通工具的时刻表。公共信息：提供当地的旅游、办公等多方面的信息。房间查询：提供关于酒店房间详细准确的情况。

行李管理：提供关于客人行李寄存方面的详细管理。

用车管理：对于酒店车辆的调配管理，为客人提供用车服务。3.16、电脑房

直观全面地对整个电脑系统进行维护和配置。系统参数配置 系统自动维护 系统数据管理维护 数据清除 系统备份 系统恢复 3.17、报表 预定

户籍卡 预订主单 预订报告 酒店预测报告 客源分析报告

前台

在店宾客名单

特别要求报告

宾客留言报告

在店客人结构汇总

帐务

收款报告

宾客欠款明细报告

离店宾客帐单报告

特殊付款报告 交易转帐报告 交易会总报告

押金报告国籍分析报告 经理报告

挂帐日志

永久账户 酒店统计报告

销售点现金报告 调帐报告 折扣房报告

应收款

应收款主单报告

应收款付款周期报告 帐龄报告

月结报告

经理报告

潜在房费收入报告

系统配置报告

酒店销售报告

客房部

客房部报告

房间状态报告

维修房/关闭房报告

团队/会议

团队可用房报告

团队宾客名单

团队欠款报告 团队预期来店宾客报告

团队预期离店宾客报告

销售部

旅行社主单报告

旅行社佣金报告

旅行社信誉分析报告

销售部员工业绩分析

旅行社/公司客人类别

销售点

收款员营业收入

销售点营业收入

销售点帐单明细报表 已结帐余额不为零报表

销售点消菜报表

PLU分类统计 合同单位主单报表

收款员未付单报表 每日营业汇总

可用房报告

锁房报告

预订未到

预定取消

宾客来店预报

宾客离店预报

免费房报告

通知报告

语种报告 外籍宾客入住报告 国内宾客入住报告

收款员PLU统计报表

会议预订统计

3.18、集成帐务 建帐，制单，记账 帐簿查询 出纳管理 数量核算 外币管理

个人往来款管理 部门管理 单位往来管理 项目管理 预算管理 月末管理 系统管理 其他

3.19、财务分析

趋势分析，对比分析，结构分析，计划分析 现金流量分析

要素分析，基本财务指标分析 成本费用分析 收入利润分析 构成分析 3.20、工资管理

工资核算 工资发放 工资费用分摊 工资统计

分析和个人收入调节税核算 3.21、固定资产 财务核算 折旧记提 设备管理 3.22、库存系统 计划管理 合同管理

客人/单位用餐档案记录 入出库 库存盘点 成本核算 查询 报表打印 月末处理 系统维护 用户管理 3.23、餐饮成本

餐饮成本管理系统与前台餐饮系统紧密结合根据每个餐厅的销售数据、成本卡等信息能够准确得到每天餐厅消耗的理论成本并与定期盘点得到的实际成本相比较得到成本差异率，通过这些数据我们可以定量的分析问题，从而达到控制成本的目的。

定义每道菜的成本卡，其中包括各种主料、辅料、原料用量、单位、单价、出成率、成本率等。

夜审程序根据每天餐厅的销售数据实现各餐厅二级库存的出库。

通过二级库存盘点得到的实际成本与理论成本相比较得到各种成本统计分析报表。3.24、人事系统 建库 信息录入 查询统计 制作报表 离退管理 数据交换 系统维护

四、附加模块（可选）

4.1 程控电话PMS系统（视程控交换机的功能）自动开/关客房电话直拨权； 自动开/关客房电话留言灯； 设置散客/团队叫早； 客房分机设置房态；

客房分机MINI BAR挂帐；

4.2、磁卡门锁PMS系统（视磁卡门锁制卡系统）

完成CHECK-IN时自动制卡 挂失、延住处理等。

4.3、通用报表系统

根据酒店的需要，自定义报表格式及内容； 进行报表数据的计算及统计； 成批输出打印报表。

4.4、会员卡管理系统

各种VIP卡、会员卡制卡； 累计卡消费； 各种优惠定义； 统计报表。4.5、语言信箱系统

电话语言留言； 电话语言查账；

通过语音信箱设置房态及MINI BAR 挂帐。4.6、VOD系统接口

VOD计费自动记入客人账户。客人点播的自动统计分析。4.7、工程部管理系统

工程部管理系统与前台客房管理系统紧密结合完成报修、派工、维修、验收等一系列工程部日常工作并与库存系统结合完成设备管理和备件管理等任务。

建立设备档案，详细记载设备的基本信息、设备开箱记录、随机工具及备件明细、设备技术文件、调试记录、易损件明细、润滑明细、设备检修记录、大修记录、故障记录、事故记录等。

根据设备维修计划和保养周期提醒用户定期完成设备的日常维护和保养任务。

根据库存量报警及时补充库存备件以保证日常的维修工作能够正常进行。

根据部门、设备类型等统计和分析设备维修费用、设备故障率等。

与前台系统有机结合完成保修、派工、维修等日常维修工作并且能够定期对维修班组和个人进行业绩统计和分析。

第五篇：大厦绿化管理措施

大厦绿化管理措施

一、绿化管理规程

1.检查大厦的绿化养护状况，发现与绿化标准不相符的，通知花木公司整改或更换。2.监督绿化员进行浇水、抹叶、除尘、修建、清除杂物等日常性绿化养护，并记录于绿化工作安排表内。

3.检查大厦范围内植物的摆设和造型，要求高低整齐，观赏面正对客人视线。4.检查大厦花槽、盆栽植物有无黄叶、折断、残留枝叶等，保证植物长势良好。5.所以送至大厦的盆栽植物必须整齐、鲜艳、无黄叶、无积尘、无虫口，株型健康。6.每月对大厦绿化养护情况进行综合评估。

二、绿化检查标准 1.草皮

1.1无杂物、无黄土露出、无杂草滋生。1.2定期进行修剪 2.绿篱、花球

2.1绿篱平整圆滑、花球造型优美。2.2花色均一，观赏面正对客人。

2.3无黄叶、无折断、无杂物、无蛀虫、无尘、无枯枝败叶。3.盆栽

3.1盆栽植物整洁、颜色鲜艳、叶面光润、观赏正面对客人。3.2无黄叶、无折断、无杂物、无蛀虫、无尘、无枯枝败叶。3.3花盆面无污迹、地面无积水。4.施肥

4.1根据植物的生长，定期进行施肥。5.植保

5.1提倡生化物防治、人工防治，使用农药不得伤害人员健康。5.2使用农药时，须在晴朗无风天气一次性完成。5.3使用小型喷雾或手动喷雾器喷洒，避免药液扩散。