营改增后企业出租房屋应当如何纳税[五篇范文]

第一篇：营改增后企业出租房屋应当如何纳税

营改增后企业出租房屋应当如何纳税？

2016-07-04

一、关于增值税

企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

军队空余房产租赁收入，免征增值税。

二、关于房产税

企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于印花税

企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

四、关于企业所得税

企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

五、相关税收优惠政策

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）精神，自2016年1月1日至2018年12月31日，对下列情况给予税收优惠：

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税，7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。（12366纳税服务中心 赵 薇）

第二篇：营改增纳税服务工作总结

纳税服务科“营改增”试点工作阶段总结

营改增工作开展以来，xxx国税局按照市局的统一要求，为保障营改增工作顺利实施，通过会议研究，对现行的纳税服务工作进行梳理，贯通纳税服务链条，加强对营改增期间的纳税服务工作监督，成立应急小组解决突发事件，并积极借助新媒体助力纳税服务工作，不断优化提升纳税服务水平。

一、大厅硬件设施全部到位。制作、悬挂“营改增服务区”指示牌，设立“营改增”专业咨询台，新配备X张办公桌椅。

二、组织骨干力量充实到一线。专门设置了营改增绿色通道，抽调全局业务精、工作态度好的干部在大厅开展辅导工作，讲解营改增期间各项政策衔接，帮助纳税人从内心接纳营改增。

三、组织好“营改增”政策及业务培训。采取集中培训和一对一方式，对纳税人开展税收政策、纳税申报表填写、会计处理等几个方面的培训工作，帮助纳税人掌握“营改增”相关税收政策和相关涉税事项办理业务，发放宣传资料和一次性告知书。对大厅窗口工作人员采取集中培训、摸底考核等形式开展业务培训，使每名工作人员能够全面掌握最新政策和实务操作，在办理业务的同时也能够全面解答纳税人关于“营改增”业务的疑问，确保为纳税人提供更专业的涉税服务。

四、加大“营改增”政策宣传力度。充分利用新闻媒体、办税服务厅LED宣传屏、公告栏、咨询热线、触摸屏等宣传“营改增”试点工作的重要意义、主要原则、政策规定及相关解析，及时发布“营改增”工作动态和最新政策，使纳税人及时了解，同时用扫描营改增“二维码”和朋友圈分享的方式宣传营改增相关知识。

五、完善局长值班制度和“营改增”试点工作应急预案。根据上级的指示要求，我局充分考虑“营改增”试点过程中面临的各种突发性情况，完善局长值班制度，每天由一名局领导在办税场所值班，解决门难进、脸难看、事难办等问题。

六、及时总结经验，提升服务层次。通过总结经验，要根据纳税人情况不尽相同的客观实际，对重点税源户和一般企业、成熟企业和新办企业，对企业纳税人和个体工商户，采取不同的服务，而且要兼顾“效率”和“公平”，不断创新为纳税人服务的方式。

第三篇：营改增,纳税六大注意事项

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营改增，纳税六大注意事项

一、贷款及企业间资金往来利息收入的相关计税范围和发票相关规定

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。（注意：征税范围并不限定在金融机构范围，企业或个人间资金往来收取利息均按此税目纳税。）

视同贷款服务计算缴纳增值税的情况：

1、各种占用、拆借资金取得的收入

包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入。

2、融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入

3、以货币资金投资收取固定利润或保底利润，也按照贷款服务计算缴纳增值税。

4、委贷业务的发票

借贷双方通过银行办理委托贷款业务，由于银行属于居间介绍行为，利息发票应当由委托方开具给借款方，借款人凭发票和银行收息凭证在企业所得税税前扣除。

借款方支付银行与委贷相关的咨询费、顾问费、手续费等费用取得发票相关增值税不能抵扣。

5、集团内统借统贷

统借统还业务，是指：

（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。

（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

“企业集团”，根据《企业集团登记管理暂行规定》，是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。

不符合统借统还条件的集团内部借款利息收入，关联方往来利息收入，均属于贷款服务收入，按规定缴纳增值税。

二、理财产品缴税明确

理财产品按金融商品转让税目缴纳增值税。

金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产

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品和各种金融衍生品的转让。

个人从事金融商品转让业务免征增值税。

计税销售额确认：按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计。（注意并不区分金融商品类别）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

三、营改增后混业经营与混合销售

混合销售：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。如生产企业销售产品并提供运输服务、销售建筑材料并提供安装服务等，属于混合销售，不因为合同上分别注明产品价款和服务价款，而采用兼营方式分别计缴增值税。

混业经营：纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及销售服务、不动产、无形资产的。纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

如酒店客房内销售商品，一般按兼营处理，按分别适用税率计缴增值税，不属于混合销售。

四、物业公司收取水电费的纳税问题

物业公司向租户收取水电费的行为，根据目前多地明确的政策，属于兼营行为，销售水电行为应当按销售货物计算缴纳增值税，税率17%和13%，不能按物业服务税率计缴水电的销项税。

物业公司如为受供水、供电公司委托代收水、电费的，应当同时具备下列条件的：持有相关代收协议；物业公司不垫付资金；代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的发票转交给用户（物业公司不得开具发票）。物业公司收取的手续费按照经纪代理服务计算缴纳增值税并开具发票。

五、营改增后餐饮外卖的税率

营改增后，餐饮公司如为一般纳税人，提供非现场消费的外卖食品，适用税率为17%，而不是6%或3%。

六、酒店业开具发票问题

目前，税收上并无酒店业中个人住店开具单位名称发票的具体规定。

在无具体开票规定之前，可以根据客户要求开具相应发票，但注意要求客户提供开票的单位名称、地址、税务登记号、开户行及账户等信息。可要求客户能提供工作证等证明信息。

个人出差，个人付款，但开票需开具单位名称，会导致开票与资金流不一致问题，最好能与主管税务机关咨询沟通具体开票要求，以免带来税收风险。

第四篇：营改增后个人出租房屋都要交神马税

营改增后个人出租房屋月租金2万元以下免征增值税

案例概况

王小二2016年5月1日将位于湖南省长沙市芙蓉区的住房出租，月租金5000元。应缴纳哪些税

费？

税务分析

根据现行税法规定，个人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、土地使用税、个人所得

税和印花税。

1.增值税及其附加税费

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第九款第六项规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税

款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》： 第四十九条规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。

增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。

第五十条规定，增值税起征点幅度如下：

（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。

（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。

起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。根据以上规定，王小二出租房屋每月取得房租收入应交增值税=5000/（1+5%）*1.5%=73.89（元），因月租金未达到个人发生应税服务的起征点，免征增值税，同时免征附加税费（城建税和教育费附加）。若月租金达到2万元以上，应全额申报缴纳增值税。

2.房产税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

应交房产税=5000*4%=200元。

3.城镇土地使用税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

4.个人所得税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。应交个人所得税=5000*10%=500元。但是很多地方是核定个人所得税，直接按租金收入的1%或2%（各地不统一），以当地税务机关的规定为准。

5.印花税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税。

第五篇：浅谈“营改增”后建筑施工企业的纳税筹划

浅谈“营改增”后建筑施工企业的纳税筹划

摘要：“营改增”是国家为了防止企业重复纳税而出台的一项政策，在实际工作中，企业为避免重复纳税，必须采取适当的纳税筹划手段，才能良好的解决“营改增”后的遗留问题，促进建筑施工企业良性发展。本文对营改增后建筑施工企业存在的问题进行简要分析，并针对纳税筹划的实施方案进行探究，以供参考。

关键词：营改增 建筑施工企业 纳税筹划

对于建筑施工企业而言，“营改增”绝不仅仅是税种、税率、征管机关的变化，不是简单的税制转换，更多的是对企业管理的洗牌，在资质管理、购销策略、合同签订、成本管理、核算申报等方面都发生了一系列重大改变，是促进企业进一步发展与改革的契机。如果能够抓住机会，解决“营改增”后建筑施工企业存在的问题，便可为企业创造更多的价值，提高企业的市场竞争力。如果无法及时采取措施应对，则会引发建筑施工企业的财务风险。在这样的背景下，建筑施工企业必须使用纳税筹划的手段，减少企业的税负压力，促进企业不断发展。

一、“营改增”背景下，我国建筑施工企业纳税筹划存在的问题

“营改增”背景下，我国建筑施工企业在纳税方面因多种原因，导致企业税务风险增加。

（一）‘资质共享’导致增值税抵扣受阻

‘资质共享’是目前建筑市场普遍存在的现状，即集团内资质较低的成员借用较高单位的资质进行投标揽活，形成同一工程项目合同主体和实际施工主体不一致的情况。“营改增”后，建筑业采取“项目部预缴，机构所在地纳税申报”的方式缴纳增值税，需要在机构所在地开具增值税专用发票，并缴纳增值税。以合同主体名义对业主开具发票，由合同主体缴纳增值税，但没有对应的进项税额可抵扣。同时施工主体发生采购行为的进项税额，又没有对应的销项税额，导致企业进销项税额不匹配，增值税管理链条断裂，增值税抵扣受阻，企业整体税负增加。

（二）劳务分包单位挂靠经营，给建筑企业带来税务风险

营业税制下，建筑行业普遍存在劳务分包单位不规范，无资质、挂靠经营的现象。“营改增后”，这种劳务分包方式可能使企业无法取得或无法及时取得增值税专用发票，导致增值税抵扣、财务核算等各方面的问题，同时影响项目成本、税负、资金流，给企业带来经营和税务风险。

（三）“营改增”可能直接增加建筑施工企业的税负

首先，“营改增”后，建筑施工企业的税率增加。由原来营业税制的3%增加到增值税制下的11%，税率大幅上涨。建筑施工企业属于微利行业，年均利润率不足百分之四，如此高的税率，难免会对建筑施工企业的税负造成影响。

其次，工程施工初期业主工程预付款，增加企业税负。目前建筑行业普遍存在业主在施工初期一次性、或分两三次支付工程总造价10%-20%不等的工程预付款，业主在支付预付款时，通常要求企业提供增值税专用发票，由于工程尚未施工，无可抵扣进项，会直接导致企业税负增加、资金流占用。

再者，建筑工地地域限制，导致不能及时获得增值税专用发票。建筑企业施工工程大部分处理偏远山区，部分材料如地材、黄沙、碎石等需要在当地采购的材料可能无法取得专用发票，无法抵扣进项税。同时建筑企业成本支出中的人工成本、施工临时用地征地费、青苗补偿费等，就目前情况来看，均无法获得增值税专用发票，也不能进行抵扣。

（四）“营改增”后，建筑施工企业合同收入将降低，影响企业经营规模

“营改增”后，由于增值税价外税的特性，必会引起企业合同收入的降低。其一，营改增后，增值税价税分离，会使企业合同收入相比营业税制下有3%或11%的降幅。其二，业主也需要进行进项税额抵扣，在“应抵尽抵”原则驱动下，可能会导致业主加大主材“甲供材”的比例和频率，使得建筑施工企业合同收入大大降低，影响企业经营规模。

二、“营改增”后建筑施工企业增值税纳税筹划探究

“营改增”后，建筑施工企业税率的提高和其微利的行业特点，决定了企业必须进行有效的增值税纳税筹划，降低企业税负，才能提高企业的生存能力和经营效益。下面略就建筑施工企业的纳税筹划进行探讨：

（一）企业投标过程中应重点关注是否存在“甲供材”相关约定

企业在投标过程中，应重点关注业主招标文件是否存在甲供材的条款要求，若存在则应尽量与业主沟通，明确甲供材包含在工程造价中，不仅能增加企业规模，同时也能达到“三流合一”要求：其一，应尽量与业主沟通协商，由“甲供”改为“甲控”，由施工方根据甲方对材料品牌、规格、价格的限制进行采购，合同的签订、款项的支付均由施工方办理，供应商将发票开具给施工方，达到施工方与供应商之间的“三流合一”。其二，若继续采用“甲供”模式，由甲方采购材料，甲方支付货款，但甲方、施工方和供应商签订三方协议，采用施工方委托甲方采购的形式，供应商向施工方提供材料，将发票直接开给施工方，达到“三流合一”的要求。其三，在投标的过程中应与业主充分沟通尽量降低甲供材的比例，提高项目的工程总造价。

（二）对“资质共享”问题，企业避险的纳税筹划

目前普遍存在的“资质共享”问题，企业避险的具体措施：一是采取与业主、合同主体、施工主体签订三方施工协议。这种方式对建筑施工企业目前结构体制、核算方式影响最小，同时也是最经济的方式，但需要取得业主、当地税务局的理解与支持；二是采用内部总分包模式，即合同主体与施工主体再签订一份内部工程分包协议，这种方式涉嫌违返《建筑法》关于违法分包的规定，同时由于内部分包合同的签订，可能导致印花税纳税义务的产生，增加企业的税负；三是母公司集中核算模式，把所有以母公司资质中标的项目业务均纳入母公司进行核算，这对目前企业结构影响较大，同时会加重母公司管理难度。

（三）建筑施工企业在租赁业务中的纳税筹划

建筑施工企业生产过程中的租赁业务主要分为：内部调拨或内部租赁和外租两种模式。其一，当采用内部调拨和内部租赁时，应由调出方或出租方向调入方或承租方开具增值税专用发票，作为其进项税额的抵扣依据，最大程度地减少重复征税。其二，当采用外租模式时，企业可以研究“设备+人”一起出租的模式，积极与主管税务机关沟通，争取将“设备+人”租赁模式界定为建筑业服务，使租赁公司增值税适用税率从17%降至11%，可从一定程度减轻出租方的增值税税负，降低取得专票的难度。

（四）建筑企业在采购过程中的纳税筹划

建筑企业在采购过程中注重两个选择：其一，劳务分包队伍的选择。企业应严格按照增值税管理要求建立劳务分包队伍信息库，完善劳务分包队伍准入制度，及时发布《劳务分包队伍风险警示信息》，严禁内部成员单位使用无资质分包队伍，逐步淘汰挂靠经营的劳务分包队伍。同时在其他条件同等的情况下，尽量使用是一般纳税人的劳务分包队伍，以保证增值税“应抵尽抵”。

其二，供应商的选择。首先，遵循“综合采购成本最低、利润最大”的原则选择供应商。在能取得合法有效票据的前提下：在采购成本相同时，应优先选择一般纳税人供应商，并要求其提供增值税专用发票；在采购成本不同时，应遵循“综合采购成本最低、利润最大”的原则选择供应商。但若企业长期存在进项税留抵，在采购成本相同的情况下，应优先选择小规模纳税人，减少现金流出。其次，考虑运输费用的供应商选择。在采购物资和设备的时候，材料供应商可以开具的发票分为“一票制”和“两票制”两种，由于运输费的增值税税率为11%，而采购材料的增值税税率为17%，因此企业应与材料供应商、运输单位签定三方协议，将材料采购费用与运输费用分别计算，尽量采用“两票制”，减低税负。再次，关注材料价格临界点选择供应商。企业在材料采购过程中，在供应商含税报价不同的情况下，通过对各供应商报价临界点的测算，择优选择。

另外在采购过程中应以集中采购、电商平台采购来增大取得专票的机率，达到到“应抵尽抵”。

“营改增”的实施，对于建筑施工企业来说，既存在着发展的机遇，也面临了巨大的挑战。因此，在建筑施工企业未来的发展中，要重视税务筹划工作的作用，积极开展培训，加强对“营改增”后税收政策的理解，编制企业增值税管理手册，建立企业税收管理制度，加强对供应商、劳务队伍的管理，并制定一套完整的纳税筹划方案，良好的解决“营改增”后的遗留问题，促进建筑施工企业持续稳定的发展。

参考文献：

[1]张瀚文.“营改增”下我国房地产企业增值税纳税筹划研究[J].河北企业，2016（09）

[2]张雨路.浅谈“营改增”政策下高新技术企业税收筹划[J].经营管理者，2015（18）

[3]李新云.浅谈“营改增”下高新技术企业税收筹划[J].财政监督，2015（32）