第一篇：物业管理收楼100问
物业管理收楼100问
一、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？
答：不可以，因为依据《苏州市物业服务收费实施细则》，物业管理费交纳时间以开发商与业主在房屋买卖合同中约定的交房时间开始，在交楼前开发商亦会再次会发放收楼通知书给您。
二、为什么一次要交纳12个月的物管费；水电费？
答：入伙前期业主可能忙于装修，或因未进行装修比较少过来，为了保障服务工作有序进行，同时也为了保障物业公司的正常经营，所以业主都会一次性交纳前三个月的管理费。至于水电费，主要是前期水表、电表暂未能抄表到户，都是由物业公司先行垫付，因此需要业主预交水电费。谢谢！
三、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？
答：相关费用已按照相关法律法规要求在政府主管部门进行备案。
四、物业管理费交纳后，服务标准达不到要求怎么办？
答：请您放心，公元物业是具有国家一级资质的物业服务企业，公司注重品牌形象，公司有系统的项目监管流程和经验。如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见，我们会及时跟进处理。
五、房屋存在质量问题怎么办？
答：房屋在交付使用前，需要经过相关政府主管部门的检查验收，符合建筑交付使用标准才可以进行交付使用的。如果你在交楼验房时发现房屋有存在一些小瑕疵，可以提出意见，我们会将你的意见汇总反馈给开发商进行整改。
六、哪些房屋的质量问题属于保修范围？
答：国家相关规定和苏州城乡和住房建设局的《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。
七、房屋出现了面积误差，我可以不收房吗？
答：《商品房买卖合同》对该问题已有约定，出现此问题时，按合同内约定进行处理。
八、为什么要填写业主入住登记表？留下电话和档案，物业公司会不会泄漏？
答：可以方便我们遇到紧急事情时与您联系，也可以方便派出所的户籍管理工作。请您放心，没有经过您的授权和同意，我们是绝对不会将您的资料外泄的。
九、你们能将政府验收的各项资料提供给我们看吗？ 答：可以，而且现场会公示相关资料。
十、什么时候成立业主委员会？
答：根据《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。即入住率达到50%以上，就可以筹备成立业主委员会。
十一、我的房产证什么时候可以办下来？
答：具体情况请询问开发商营销/销售部。
十二、今后的生活垃圾是自己带下来，还是有专人上门收？
答：由业主自行袋装化后，投放到小区内指定位置，物业公司会派专人清理。
十三、入住后能否装伸缩晒衣架？如果不行是为什么？
答：不可以，根据《室内装饰装修管理办法》第二章第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。
十四、入住后能否封闭阳台？如果不行是为什么？
答：原则上是不可以，但考虑到业主实际使用的需求，我们可以考虑，但必须符合小区整体外立面的统一要求。
十五、入住后能否安装防盗网？如果不行是为什么？
答：不可以，根据《室内装饰装修管理办法》第二章第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。可以在不影响外立面得情况下安装在窗内侧。
十六、入住后能否安装阳光棚或伸缩篷？如果不行是为什么？
答：不可以，根据《室内装饰装修管理办法》第二章第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。
十七、能安装太阳能热水器吗？如果不行,为什么？
答：不可以，因为天面属公共区域，产权属全体业主共有，根据相关法律法规，任何人都不得占用公共区域。
十八、业主外出，门窗均好，家中被盗责任由谁承担？
答：根据物业管理服务合同约定，只要物业公司按服务合同的要求履行了职责，此项责任就不由物业公司承担。
十九、房屋存在质量问题什么时候修好？是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？
答：开发商会根据不同的问题安排相关专业人员进行处理，具体处理完成时间要根据问题性质才能确定。
物业管理费的收取依照《苏州市物业服务收费实施细则》规定执行，但作为物业公司，我们可以代业主向开发商反馈并跟进整改情况，开发商整改完成后，物业公司将会第一时间回复您。
二十、办理装修需要哪些手续？
答：根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人在住宅室内装饰装修工程前，应当向物业管理企业或房屋管理机构申报登记。装修申报须要提供以下资料：房屋产权证明、施工单位相关的营业执照和资质证明、装修平面图及效果图、水电走向图等相关资料，并按《清远市物业服务收费实施细则》缴纳相关费用。二
十一、装修负责人一定要一同办理手续吗？
答：是的，因为我们还需要就装修细节问题告知装修负责人。二
十二、装修公司一定要是正规的装修公司吗？能否请熟人装修？ 答：根据《室内装饰装修管理办法》，装修承接企业必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书才可以进行工程施工。从业主的装饰质量来考虑，建议选择具有资质的装修公司进行房屋装修工程。二
十三、装修需交纳哪些相关费用？
答：《苏州市物业服务收费实施细则》业主装修需要缴纳：装修押金，装修垃圾清运费，施工人员出入证工本费。二
十四、为什么收了物业管理费后，还要收装修垃圾清运费？
答：因为物业管理费不含装修垃圾清运费，所以装饰装修垃圾清运费根据《苏州市物业服务收费实施细则》第三十六条规定收取。
二十五、垃圾能否自行清运不交费？我家只是简单装修，没什么垃圾，能否少收点费用（垃圾清运费）？如果不行，为什么？ 答：不可以，为了维护小区的整体环境卫生，统一管理，并根据揭阳发改局发文：装修产生的垃圾和余泥渣土应放置在物业服务企业指定的区域内，由物业服务企业负责清运，清运费按建筑面积计收，住宅每平方米不超过3元；住宅小区内的别墅、非住宅物业的收费标准由物业服务企业与业主根据装修的规模协商确定。二
十六、建筑垃圾有没有指定的堆放点？
答：有，小区有固定的装修垃圾堆放点，并有指示、指引。
二十七、装修施工人员为什么不能在房内留宿？装修人员能否在施工房间内做饭吃？
答：原则上不可以，但考虑业主对于装修材料夜间的看守，因此如确需留宿的，只能同意一人留宿，且须留下身份证复印件及在管理处现场拍摄电子像片留底，业主同意书，同时须遵守小区管理规定，留宿人员不得在屋内生火煮食或使用大功率的电器（电炉），且不得在其它楼层逗留等。二
十八、要更改装修方案还要办理哪些相关手续？
答：根据《室内装饰装修管理办法》中规定不涉及影响主体结构及外立面及使用功能的，可以直接到管理处申请，申报更改方案。
二十九、楼梯间进入不了装修大件材料怎么办？
答：按装修的需要，将大件的装修材料合理分解。确实不能分解的，可以使用吊装上楼，但必须向管理处申报，并由装修单元派专人在吊装范围作安全防护。三
十、本小区属哪个派出所、哪个居委会管辖？
答：洲心派出所。
三
十一、要迁移户口怎么办理？
答：带户口本和房产证或购房合同到派出所办理，具体事宜可咨询派出所。三
十二、物业公司提供哪些特约服务？
答：特约服务项目很多，我们将在管理处予以公示。三
十三、小区是否执行24小时封闭管理？ 答：是的。三
十四、监控室是否有专人24小时值守？ 答：是的。
三
十五、忘了带卡，监控中心可以帮助开门吗？
答：在我们确定业主身份后，可以帮助开门（首层大堂门）。三
十六、放置空调外机的位置不够怎么办?能否自己找位置放？ 答：不可以，建议业主在装修前先根据房间功能选择相应的机型。三
十七、能不能养宠物？
答：养宠物必须按照《苏州犬类管理规定》领证饲养。三
十八、能否自行改煤气管道？
答：不行，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条规定执行，修改燃气管道必须有燃气管理单位批准。并由该单位派专业的人员进行操作。
三
十九、对讲位置不好，能否自行改装？ 答：不行，需通过厂家专业人员进行改装。四
十、预留的空调孔位置不好，能否自行在外墙钻孔？
答：不可以，因为开发商在初期预留空调孔时，考虑了楼宇外立面的整齐美观、空调冷凝水收集的统一处理等因素，而自行在外墙开孔，将会破坏楼宇外立面。四
十一、区物业财务收支情况会定期公布吗？
答：按照物业管理相关法规，物业管理酬金制需要每半年向业主公布财务收支情况，而包干制则不需要。（四十六）、家里下水道装修时堵了，是物业负责修吗？是否也要缴费？
答：不是。在入伙收楼时，已做过试水试验，下水道是畅通的，而在装修期间出现堵塞情况，由装修公司或业主自行处理。
四
十二、小区内的路灯亮灯时间？
答：具体时间要根据季节或大部份业主的需求进行调整。四
十三、附近好一点的幼儿园、小学、中学，是哪一所？
答：幼儿园：华实幼儿园；小学：揭东区第一小学；中学：揭东第一中学； 四
十四、我们这里的邮政编码是多少？ 答：515500 四
十五、收房时没有漏水现象，可否不再做二次防水？（需完善）答：不可以，根据室内二次装修规范要求，必须要做二次防水，因为在装修施工的时候有时会对防水层有一定破坏，做了二次防水就会更放心。可以少花钱解决大问题，因为一旦装修完成后发现漏水再重新做防水，损失就更大。四
十六、要是停电了，没有电梯使用该怎么办？
答：本小区配有发电机组，在市政停电时会启动发电机组供小区公共区域照明及电梯、消防系统及供水系统使用。四
十七、小区今后会安排哪些有意义的社区活动？ 答：管理处将会根据不同的节日开展社区活动。四
十八、我们家用电最大功率是多少？
答：主线是16平方，最大功率别超过10平方。四
十九、您知道业主委员会怎么组建？（直接上法规）
答： 《物业管理条例》第二章第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。五
十、您知道小区包括哪些物业管理服务事项吗？
答：⑴共有部分的使用管理、维修养护和更新；
⑵共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务； ⑶绿化养护； ⑷治安防范服务； ⑸清扫、保洁服务； ⑹车辆进出和停放的管理；
⑺按照业主、使用人的要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的有偿应急维修服务； ⑻住宅区工程建设和维修档案资料的保管； ⑼物业维修专项资金的帐务管理； ⑽其他物业管理服务事项。
五
十一、物业管理服务费、车辆管理服务费收费这么高，依据是什么？
答：实行的是政府指导价，具体标准在当地价格主管部门备案。五
十二、物业服务公司服务质量不高，业主就可以拒缴物业管理费吗？
答：⑴不可以。业主不按时缴纳物业管理费，将影响管理工作的正常开展。
⑵业主有意见，有权要求物业服务公司改进。⑶如果物业服务公司在实施物业管理过程中有违反前期物业管理服务合同的行为，作为业主，可以追究其违约责任。
五
十三、您知道物业管理费是从什么时间开始收取？
答：物业管理费是从业主入伙起开始收取。所谓入伙，是指业主收到入伙通知书就视为入伙。五
十四、物业管理是为售楼服务，还是为业主服务？
答：“为业主服务是物业服务公司不变的宗旨，业主才是物业公司服务的主体。五
十五、您知道物业管理的目的是什么？
答：⑴为业主创造一个整洁、舒适、安全、优美的工作与生活环境。
⑵提高物业价值，延长物业使用寿命，使物业发挥最大使用效能。
五
十六、您知道业主能否自己管理物业吗? 答：⑴物业的整体性特点决定了不可能由业主各自分散进行维护管理，必须通过政府行政主管部门资质认可的专业机构（物业服务公司）来操作。物业服务公司既对业主提供经营性服务，又对公共利益实施有效管理监督，包括代替政府履行部分城市设施和管理与维护（如绿化、消防设施等）。
⑵面对复杂的管理与服务，作为业主显然不能自己管理。因为每位业主的工作岗位不在此，也就没有更多的时间投入到物业的管理上，所以说，业主自己管理在法律上和现实中都是行不通的。五
十七、物业管理的针对特约服务有哪些内容？
答：我们会尽快导入公元物业旗下的汇生活科技公司的。五
十八、住户装修有哪些禁区？
答：⑴不得破坏房屋主体结构和房屋结构。
⑶地面装修材料的重量不得超过规定重量。⑷不得擅自改动排水管道、煤气管道。⑸不得改变使用性质。
⑹不得占用物业管理区域内的道路、场地。
五
十九、业主装修房屋应注意哪些事项？
答：业主装修房屋，应当事先将装修方案告知物业管理处并在物业管理处备案，并与之签订装修管理协议，遵守业主公约，并按房屋安全使用规范的要求进行装修。六
十、业主装修为什么要事先告知物业管理处和办理有关手续？
答：⑴首先装修管理是物业服务的一部分，房屋装修关系到房屋结构、房屋外观统一等问题。装修管理的目的，是要保护业主自身利益，使业主有一个安全、舒适、优美的居住环境。
⑵《广东省住宅小区物业管理条例》规定：业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业并进行备案。由物业公司对装修施工进行指导和监督。六
十一、为什么装修押金要完工初验后一个月复验才退还？
答：装修完毕后，物业服务企业应当根据约定及时进行检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金（押金）应自检查合格之日起15个工作日内全额退还给业主。六
十二、业主家被盗，损失是否由物业服务公司赔偿？
答：物业服务公司在住宅小区内开展治安防范管理，主要是维护小区公共治安秩序。
业主家被盗，物业服务企业是否有责任进行赔偿，取决于物业服务企业根据物业服务合同有关约定，是否履行相关管理职责。
第二篇：收楼须知
收 楼 须 知
尊敬的业主：
欢迎您成为城市今典的业主！
请您在《物业交付使用通知书》规定之日起前来办理收楼手续。为使您顺利办理收楼手续，请您仔细阅读以下事项。
一、办理收楼手续需带备的文件
1.业主身份证明文件
1.1个人购买：业主身份证（或护照）原件及复印件一份。
1.2单位购买：法定代表人证明书、法定代表人身份证原件及复印件一份、委托书、被委托人身份证原件及复印件一份。
1.3委托收楼：如业主本人或联名业主成员不能亲临办理手续，可委托他
人代办，受委托人须持经公证的委托书、本人身份证和业主身份证及复印件和下述文件前来办理。
2.《物业交付使用通知书》和《交款通知书》原件。
3.业主及住户办理《住户证》的带小一寸彩照每人2张（请在背面用圆珠笔写上姓名和单元号）
4.物业公司预收的管理费及相关的一些费用不支持
二、收楼时所需缴交的费用（详见所附的《交款通知书》）
三、接收物业程序
第一步：销售部办理-----交清房款财务审核开取房屋交接单；
第二部：验证收楼资格----请提供您的身份证明文件在验证组办理验证手续，当您的收
楼文件通过验证后，服务中心人员将联系有关人员验房；
第三部：验收房屋----请移玉步到单元内认真检查验收设施等是否正常。如有疑问请您
在《单元工程待修/遗漏记录表》上记录，服务中心将代表业主利益向开发商协调解决；
第四步：提交小一寸彩照两张并填写《住户证申办登记表》；
第五步：办理收楼手续----主要有：签订《业主临时公约》、《防火协议书》《业主收楼确
认书》，填写《住户联系表》，领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》； 第六步： 与业主签订《住宅室内装饰装修协议书》；
第七步：缴付收楼费用----请您在收费组缴交《交款通知书》所列的收楼费用； 第八步：签收领取房屋钥匙。
根据承建合同中楼宇维修保养责任，在保修期间内，如出现工程质量所致的问题，承建单位将为您免费维修，如因使用不当所致的问题，则由使用人自行支付维修费用。
四、您可以对所购的房屋进行室内装修，但应保证不影响楼宇结构和公共设施。必须在物业服务中心办理装修申请登记表，审核后发放装修许可证。
祝您顺利收楼！
宁夏恒产建设发展集团
有限公司
二零一一年月日
第三篇：收楼须知
收 楼 须 知
为了便利您办理收楼事宜，现介绍有关收楼程序，请您按照以下程序前来办理：
一、在****臵业有限公司****销售中心办理的手续
1、资料审核并确认业主身份，由业主亲临收楼现场接收楼宇并携带：
（1）收楼通知书；（2）业主身份证或护照；（3）购房合同及附件；（4）购房款项
所有收据原件；（5）1.6×1.6CM正楷方章一枚（请与合同用章保持一致）。
2、若业主不能亲自办理收楼手续，可委托代理人，代理人除携带收楼通知书、购
房合同，还应出具：业主的授权书（经公证或律师见证）；业主身份证或护照的影印本，代理人身份证或护照（原件）；
3、提供业主身份证或护照复印件五张及业主私章，办理房屋产权证的相关手续（备
用）；
4、由*****臵业有限公司御溪台销售中心在收楼手续书（1）处盖章。
备注：★每户办证业主提供身份证复印件一份，姓名必须与购房合同姓名一致，身
份证复印在B5规格的纸张上；
★若是新一代身份证必须将正反两面复印在一张纸面上；
★所有复印件上不得注有再次复印无效的字样，并保证复印效果清晰；
★并准备1.6×1.6CM正楷方章一枚（请与合同用章保持一致）；
二、在******臵业有限公司财务部办理手续
1、付清购房余款及其他应交相关费用；
2、缴纳为您办理产权证书的相关费用（具体费用详见收楼通知书）；
A、契税交费标准：建筑面积在144M2以上的按总房款的3%缴纳，建筑面积在144M2
以下的按总房款的1.5%缴纳；
B、登记费 ：80元/证。
C、缴纳《****市房屋权属转移登记申请书》以及《****市私有房屋权属登记申请
书》工本费5元；
3、根据2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》每平方米建筑面
积交存首期住宅专项维修资金：当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
4、有线电视初装费：500元/户；
5、天然气工料费:1518元/户；
6、由******臵业有限公司财务部在收楼手续书（2）处盖章。
三、*********物业服务有限公司.********项目物业服务中心办理手续
1、填写住户登记表，提供家庭成员名单及身份证复印件；
2、签订《业主临时规约》承诺书，接受业主咨询并发给业主《业主手册》；
3、签订《前期物业管理服务协议》及发放相关资料；
4、物业服务中心在收楼手续书（3）处盖章。
四、*********物业服务有限公司.********项目收费处办理手续
1、预交3个月的物业管理费；（住宅收费标准为1.30元/㎡.月；商铺收费标准为3.00元/㎡.月；计费日期从2011年7月1日起）；
2、预存水电费；（暂按：每度电0.62元；每吨水费3.10元收取）；
3、预收三个月电梯费（计费日期从2011年7月1日起）：
两梯两户的单元：1~3层为0.35元／㎡〃月，4~7层为0.45元／㎡〃月，8~11层为0.55元／㎡〃月，12~15层为0.65元／㎡〃月.16层以上为0.70元／㎡〃月；
一梯两户的单元：1~3层为0.25元／㎡〃月，4~7层为0.35元／㎡〃月，8~11层为0.45元／㎡〃月，12~18层为0.55元／㎡〃月.4、预收三个月生活垃圾费6元/户.月、袋装费3元/户.月；（计费日期从2011年7月1日起）；
5、如办理装修手续，须缴纳装修服务的相关费用；（详见收楼通知书）
6、由*******物业服务有限公司.********项目收费处在收楼书（4）处盖章。
五、业主领取钥匙，验收所购房产
1、业主在物业服务中心领取钥匙，物业服务中心管家、工程工作人员带领业主去现场验收所购物业；
2、详细填写《房屋验收单》；
3、业主如有问题，请书面告知物业服务中心管家、工程工作人员，物业代表业主利益与建设单位协商解决；
4、《房屋验收单》签字确认后，物业服务中心留存备案。
备注：********臵业有限公司委托***********物业服务有限公司办理收楼相关手续。
*******销售中心*************物业服务有限公司
TEL：TEL：
年月日年月日
第四篇：收楼异议书
收楼异议书
致：深圳招商房地产有限公司
根据深圳市安居型商品房买卖合同深市安居预字(2013)第 号，买受人就深圳市观澜锦绣观园 栋 号安居房的验房情况向出卖人提出以下如下异议：
一、小区不具备入伙资格，未向业主出示任何竣工验收合格及符合入伙的的相关证明：1）《住宅质量保证书》，2）《住宅使用说明书》，3)《建筑工程质量认定书》，4）《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》.二、该房屋目前装修与当初样板房的精装修存在巨大差距，请求公示样板房装修成本明细并经第三方评估或鉴定。
三、该房屋安装地漏不符合我国现行的设计规范。
四、该房屋严重漏水，不符合质量要求。外观上看，地板、墙面、转角等存在不平整、板砖间空隙、转角线弯弯扭扭。结构上能看见的，墙背或地板砖下砂浆不饱满存在多处空鼓，再如各下水道的下水口PVC管没接到位，管与下水口之间有很大的间隙，间隙之间用的是砼补位，这也是漏水的根源之一。
五、房屋里面小阳台墙角多出一个柱子，造成阳台面积过小，没有办法放置洗衣机，而大阳台竟没有设置水龙头，导致大小阳台均放不了洗衣机，与规划图不符，造成未能达到生活基本要求。
六、以下方面与合同不一致，存在货不对板的问题： 合同附件五：装置、装修、装饰标准： 门窗：入户门为钢质门，卧室门为木门。厨房、卫生间为塑钢玻璃门，客厅出阳台门及厨房出阳台门为铝合金玻璃门；
经查：入户门为铁皮半包木门；卧室门为纤维板门；厨房、卫生间为全塑玻璃门；材质与合同约定不符，适用性、耐久性、可靠性均很差。其中门不满足防火、耐用、强度要求，存大较大的安全隐患。不锈钢部件易生锈。
买受人要求按合同约定更换以上内外门以及五金部件。
供电电线布线问题：配电功率方面存在安全隐患，功率不能满足日常使用，电线不规范，材质和施工质量都不规范。
七、经查，1、2、3栋窗户为铝合金单层普通玻璃窗，起不到隔音效果，根据深圳市人居环境网公示公告的《招商锦绣观园建设项目环境影响报告书》明确提出的1、2、3栋第一排建筑安装降噪隔声窗，玻璃围栏阳台，1、2、3栋的靠近高压线路一侧采用金属材料的封闭式门窗.请采用隔音双层玻璃，同时增加带金属网的封闭式防辐射玻璃门窗。同时燃气管道走线太低，有特大安全隐患，请更改走线。
八、1栋与小区所有服务配套功能区隔开，不能直接通达，进入功能区需要穿过1000多辆车通过的主马路，且绕行距离超过100米，违反深建字【2012】189号，关于《深圳市保障性住房建设标准（实行）》的通知。存在极大的安全隐患！请评估采用天桥或地下隧道等连通，具体方案及整改请招商地产落实。
九、1栋旁公路人车混行，存在严重安全隐患，请设置无障碍通道。
十、建筑节能方面存在的问题： 合同附件七：住宅建筑节能专项承诺： 围护结构保温(隔热)、遮阳设施(一)墙体
1、保温形式〔D〕：〔D其他〕
2、保温材料名称〔G〕：〔G其他〕
3、保温材料性能：密度〔700kg/m3〕、导热系数〔0.3W/M.K〕、保温材料厚度〔200mm〕
以上为加气混凝土填充墙体的指标。200厚的钢筋混凝土外墙的导热系数大于〔0.3W/M.K〕，不满足上述保温材料的隔热性能指标；(二)外门窗(幕墙)门窗类型〔F〕：〔F其他〕
经查，客厅出阳台门及厨房出阳台门为铝合金单层普通玻璃门；窗户为铝合金单层普通玻璃窗。门窗性能： 气密性能〔6级〕
未说明门窗的水密性能指标；未说明门窗的抗风压性能；
综合以上情况无法判定是否满足建筑节能方面的要求；也无法判定门窗的性能是否满足相关标准的要求。
买受人请出卖人提供建筑节能设计的图纸和文件核查。
十一、合同在以下方面描述不清，且质量明显低于一般装修标准 合同附件五：装置、装修、装饰标准：
2、内墙：厨房、卫生间为墙砖。
4、地面：客厅、卧室、餐厅为地砖，卫生间、厨房铺防滑地砖且设门槛石，阳台铺防滑地砖。
合同中均未说明地砖、墙砖的品牌、规格、质量等级。经现场查看，地砖、墙砖的质量及铺装均很差。
另外，烟道的反坎厚度明显偏大，影响厨房的使用。请提供该处的施工详图核查。
十二、关于目前进行的整改
整改方案肤浅、没有实质性解决问题：防渗漏水方面，仅在有水迹部位强行打孔注浆堵漏，这种措施不仅没解决实质问题，水流会扩散和排挤到别的部位，时间长了墙面也会大面积发霉，而且使得一个新房变成了修补的补钉房，外观障眼，很难接受。另外，厨房也是主要用水的地方，没有设防水措施是不合理的。墙砖间空隙仅在表面抹浆刷平，这是极不负责的做法。空鼓和地面不平部位也未完全整改重做。
要求：1所有使用的材料必须满足适用、耐久、安全可靠等国家强行规范要求，并与合同约定吻合；
2施工质量不符合要求的必须返工重做，而不是打补丁、刷面贴疤痕隐藏问题，观感上不能使还没入住的新房看上去就是修补的老房。
3整改施工工程中应有质量控制员在现场监督、控制质量； 4整改方案、措施应该可靠，解决实质问题，耐用、耐久、安全、美观。
5未详尽的问题，是多数业主的共有问题，因为使用的材料相同、施工方法相同、质量控相同，所以，即使XX 栋 XX房尚未发现象其它户家庭出现的问题，也不能确认以后不会出现这些问题。做为将要入住业主，本人有权利质疑目前未发现的众多问题。因而，要求整改方案要全面，不只是针对各户家庭出现的问题，要涵盖所有户家庭出现的问题进行全面整改，让业主能安心的入住。交付时应出示所有的质量合格证明文件。
对合同中未明确约定和不清楚的部分，根据合同法买受人有权提出异议，请贵司予以改正，直至符合要求。对于地产商强行提出的‘已确认收房并收取管理费’，本人不予认可，须本人确认整改合格并签署相关认同的文件，才予以收房，收取管理费必须是双方确认收房后开始计取。本人对这些合同中未明确约定和不清楚的部分，根据合同法买受人有权提出异议，请贵司予以改正，直至符合要求。本人保留因地产商质量问题延期交房的法律赔偿权利。
异议人：
二〇一四年 月 日
第五篇：收楼注意事项
收楼注意事项
一、收楼查验资料以及程序
一般业主去到收楼现场时，物业会先给予业主一张《流程表》或者会在收楼通知书上列明收楼流程，业主按照流程表缴纳费用（到银行缴纳维修基金，预交1-3月物管费等），然后按照一下大致程序：
1.在规定的时间（收楼通知书上的日期）去物业部门查看资料，资料包括： A、《住宅质量保证书》需给业主原件； B、《住宅使用说明书》需给业主原件；
C、《竣工验收备案表》业主可要求一份复印件或者业主记下上面的编号； D、业主还可查看面积实测表和管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)；
注：通常水电分布图会附在《住宅使用说明书》的第一页或者最后一页。证件不齐的情况下，为避免日后的产权不明，业主有权拒收楼！！
2.物业工作人员会同购房者（业主）看房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和国家相关法规，验房范围：房屋及附属设施质量，检查水电读数等等；
3.购房者就验收中针对存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业工作人员记录在《业主意见表》（或业主自己记录在《业主意见表（栏）》里，物业予以认可签字，承诺整改期限；
4.开发商在承诺的期限内（一般俩周）解决验房中存在的质量问题后，再次发出交房通知单（或者电话）给业主，通知业主再次验房；注：以开发商发出收楼通知书上的日期为始，业主一月内未到达楼盘收楼，或者未有任何证件证据可证明业主到过楼盘，并且是因开发商的原因导致无法收楼的话，开发商有权默认业主收楼（可寄《拒绝收楼函》证明业主到过现场）。
5.购房者再次会同物业看房，确认房屋无问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。注：业主收钥匙等同于收楼。对于先验房后收楼的应对办法：现场组织些业主拨打12315消协或者打区域房管局电话，请政府部门的人员过来协调处理，或者在签字的后面（）备注“房屋质量情况未明”“未验收”等字样。
二、业主什么情况下可以不收楼
根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息:
1、未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等“二书一表”的楼房，买卖人可以不收楼。
2、开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知买受者的；
3、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；
4、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；
5、房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过0.06%（不含0.06%）的；
6、房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。
注：购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿。
三、业主可拒交的费用
1、水电周转金。业主同意的，可以缴交，但应逐月扣减，否则不得收取。2007年2月1日起执行的《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”
2、煤气初装费、管网建设费。二○○六年十二月二十六日发布的《广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知》规定：“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目收取的费用。”
3、可视对讲系统费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”
4、售楼中介费、权证综合费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条规定：“ 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”
5、契税、印花税等办证费用。开发商只有在取得房产证后才能代收。2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十一条规定：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。”
6、收楼时预收三个月物业管理费。除非业主同意，否则不得收取。从2004年11月1日起执行《广州市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定：“ 物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。”
应对方法：
1.现场组织多些业主打12315，争取他们过来现场调解。2.到区物价局或市物价局投诉，要求该局书面答复。
四、业主委员成立步骤
（1）住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定的。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。
（2）参照政府主管部门制定的示范文本，在听取业主和相关人员意见的基础上，并结合本区域实际，拟定《业主大会议事规则》（草案）和“管理规约”（草案）。
（3）确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权。
（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。
（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
注：上述工作(1)-(4)应以书面形式在物业服务区域内公告。
业主委员会的用处：通过召开业主大会，大部分业主的统一更换物业，管理小区的维修基金，可用维修基金进行一些稳健的投资。
五、维修基金说明
维修基金名词解释：维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。注：业主房屋期满后，根据基金余额返还。
1、维修基金缴纳标准：
（1）、购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，或者购买2008年2月1日前取得商品房预售许可证的房屋，首期住宅专项维修资金交存标准仍为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。
（2）、购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证，首期住宅专项维修资金应按新标准交存，即高层（有电梯）每平方米建筑面积105元；多层（无电梯）住宅（含别墅）每平方米建筑面积77元。
2、维修基金的使用：
（1）、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。（2）、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
1物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常（3）特殊使用：○
2住宅需要大修维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。○或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不3业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当得超过工程款总额的30%。○于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。注：业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。
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