物业管理十问

第一篇：物业管理十问

物业管理十问

一、业主与物管企业是否为

“主仆”关系？

目前非常奇怪的现象是作为商家之一的物业公司却不肯承认自己的 顾客或服务对象———业主为“上帝”，不肯承认自己在当今商业社会 中扮演的真正角色。

物业公司不想承认自己是业主雇佣的，是因为不少物业公司是开发 商的子公司，但是尽管如此，他们也无法回避自己是房屋出售前的最大 业主———房地产商雇佣的这一事实，开发商和物业公司所签订的物业 管理委托合同就是佐证。正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位，所以引发了业主和物业公司在物业管理上的一系列纠纷。

二、业主能否对物业公司提

出更高要求？

业主不应对物业公司要求过高，但决不意味着因此可以原谅一些物 业公司的服务不到位，业主缴的物业管理费不是给物业公司培训工作人 员，提高服务质量用的，物业公司只有具备与收费相应的水平时才能承 担物业管理工作。

三、物业管理企业能否“包

打天下”？

物业管理企业为最大程度地方便广大业主和使用人的生活，把牵涉 到居家生活的多项工作统一管理。如此做法使业主和使用人产生错觉，以为交纳了物业管理服务费，不论家庭、邻里、周边的关系等，都是物 业管理企业的职责，要物业管理企业“包打天下”。实际上，物业管理 企业终归是企业，职责是以合同的形式约定的。

四、物管何时成为百姓好

“管家”？

房子对每个家庭来讲是件大事。没房的人都希望买一套称心如意的房子，而买了房子的人又盼着能找到一家训练有素、服务周到的物业公 司。但是，真要和物业公司打起交道来，各种各样的物业纠纷往往又会 搅得人心烦意乱。

从水电维修、小区被盗、社区“保安打人”等诸多的因素中，看到 物管行业还确实是任重道远。

五、物管服务能否“零收费”？

不少人对物业管理不理解，甚至持抵触态度，拒交管理服务费。殊

不知，业主在享受物业管理提供服务的同时，有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。个别业主、使用人不交管理费，侵害了其它业主、使用人的利益，影响物业管理的服务质量。

六、物业管理服务费不是越

低越好？

物业管理公司作为企业，给物业实施专业化管理，为业主和使用人 提供服务，需要成本的投入，而且物业管理与其他商品不一样，它是“ 量入为出”。很多物业管理服务费低廉的物业区域，因费用入不敷出而 使物业管理工作不能尽如人意。相反地，优质优价物业区域的舒适环境，总是让人觉得物有所值。

七、物业收费能否按质论价？

物业收费应该是优质优价，按质论价，应该对服务的范围和标准更

加细化。目前买卖双方对服务的具体范围和具体的标准不清楚，界定不 明晰。要体现质价相同的公平竞争原则，允许价格有一定的浮动幅度，比如研究按照招投标办法设立选定的管理企业，招投标服务应该体现竞 争性，应该允许价格有一定的浮动幅度，这样能够体现整个服务的竞争 性。

八、都是物管代房地产商受过？

物业公司接受了开发商的委托，事先就有责任验收自己要管理的房

屋和设备，也有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任。如果出了 问题，业主找物业公司，就不能说物业公司是代房地产商受过。要想解决这个问题，不能指望业主自己去分清房地产商和物业公司的关系，而是物业公司要与开发商划清界线，不要在和业主打交道的开

始，先给业主一个房地产商代言人的形象，同时对接受房地产商委托管 理的项目先做好验收。

九、小区管理到底谁说了算？

在小区里，究竟谁说了算？物业公司接受小区业主委员会委托后，只能以业主的意志为转移、而不能以自己的意志为转移。物业公司的管 理只能按业主委托中“说”的执行，而不是自己想怎么“说”就怎么“ 说”。

物业管理问题的根源就在于一些人的观念在这个问题上还停留于“

房管所”年代，造成物业公司自认为自己的管理代表着政府，凌驾于业 主之上，引发了和业主的冲突。

十、物管区域是物管公司

“自留地”？

物业管理企业中，有个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理 所当然的“管理者”角色里，误以为物业管理区域是自己的“自留地”，没有从广大业主、使用人的利益出发，自己想怎么干就怎么干，成为 物业管理行业规范化发展的“害群之马”。物业管理公司在物业区域内，应依法依合同办事。

第二篇：物业管理常见问题100问

物业管理常见问题100问

一、开发建设遗留问题（房屋质量、配套设施不到位等）；

1、综合楼、样板间、电梯机坑防水施工不到位；

2、临时水、电没有考虑实际使用情况、造成经常停水、停电；

3、首一期交楼停车位不够，达不到交楼后的需求量；

4、园区内无宠物公园，交楼后业主无处溜宠物；

5、运动中心篮球馆上方漏水，接待员及时反应给施建方后未及时整改，导致地板起泡再次返工，影响工期。同时篮球馆配电箱曾经浸过水，导致现在场馆内的灯光无法全部开启；

6、综合楼强电机房、空调水泵房规划设计过程中，未设计装修，装修完工后难以要求施工单位完全按照集团的机房装修标准整改到位，且影响设备使用寿命；

7、综合楼建设阶段，由于设计变更从空调水泵房隔出一间休息室，但由于原水泵房未设计吊顶，竣工后休息室天花也未做吊顶，电缆桥架、线管杂乱，有碍观瞻；

8、综合楼3楼美容室过道渗水，具体是从综合楼屋顶消防排烟风机位臵渗入，装修已完工，整改维修比较困难；

9、综合楼2楼足浴房过道未安装热水器，与工程师沟通后，回复是由承包经营单位购买安装，但其他项目在综合楼竣工时已经安装到位；

10、综合楼空调水泵房内排水未设计，在施工过程中已要求施工单位增加，但施工工艺不佳，无法正常排水；

11、影响房屋质量问题较大，如墙面裂缝、渗水等问题；

12、前期三网开通较慢，影响开荒进度。

二、前期物业管理中的问题（装修、管理规约制约）；

1、成品保护不到位；

2、施工区域与开放区域没有分开；

3、运动中心跑步机区域，地插与跑步机的插头不配对；

4、综合楼4楼电梯厅，电梯控制箱安装与装饰冲突，造成装饰瓷砖无法铺贴，工程师也未能及时解决，造成竣工时也未解决，影响美观；

5、综合楼建设过程中，由于工期比较赶，墙面未干透，墙漆立马施工，竣工后墙面、天花多处开裂，造成后期修修补补；

6、综合楼舞蹈室、样板房木地板刮花现象严重，由于交叉施工，成品保护往往被破坏，加强监管；17、园区铺沥青路时沥青油污污染路牙石，无法清洗干净，应在铺沥青路时做好路牙石保护；

8、手续交楼前，业主普遍反映装修前看房子；

9、对车库管理中的人身财产损失有较大异议；

10、在前期介入楼宇查验过程中，发现遗留问题较多，整改较慢；

11、车多位少，给车辆管理带来较大难处；

12、监控设施、安保设施未完善，不利于安全管理；

13、部分业主不听劝阻，强行违章装修；

14、业主在装修时是否可以随意更换自有部分的窗户和防盗门，挖地下层；

15、业主资料存档，部分业主不愿提供个人资料（如：身份证复印件）；

16、业主物品丢失要求物业公司赔偿

三、物业管理收费问题（标准、投诉）

1、业主办理收楼时要求先使用赠送的物管费后再预交；

2、部分房屋因工程遗留整改问题，要求整改验收后再缴纳；

3、部分业主建议物管费按季度缴纳；

4、部分业主由于整改超过期限要求减免物业管理服务；

5、因工程遗留问题整改不及时业主要求减免物业管理费；

6、因营销口头承诺与实际不符等问题拒收楼、拒缴物业管理费；

7、有赠送物业管理费的业主部分不愿意预交半年管理费；

8、减免工程整改期间产生的水电费。

9、一些顽固分子老太太挑三拣四，无理指责物业公司服务不好，坚持不交物业管理费

10、许多业主已不单为了居住，有的是投资房产，因而空臵率较高，我司虽然采取各种方式催缴，但绝大多数业主根本不予理睬，有的甚至联系不到业主，故收取物业服务费难度较大，造成新建小区物管收费率不高。

四、物业服务质量问题（服务不到位）

1、员工服务意识不强，主动性不够，样板间接待员面对客户不能够主动与其沟通；

2、岗位操作流程不够熟悉，某些员工不能按照规范操作；

3、员工仪容仪表欠规范，出现部分员工工鞋不达标，没有化淡妆现象。

4、文明礼貌用语存在不够标准化、统一化的问题；

5、部分员工服务心态不端正，情绪波动比较大，不利于开展优质的对客服务；

6、业主提出的整改问题，由于整改不及时，导致业主对我们有意见；

7、因信号覆盖原因导致管家电话受影响；

8、便民服务工作需要完善（业主群、短信群、拉卡拉等）；

9、楼巴车过少，业主反映多增加楼巴车提供优质服务；

10、部分业主反映，物业管家子在处理工程遗留问题时处理比较慢，没有及时给业主回复，导致矛盾激化。

五、业主与业主委员会和业主大会问题

六、人身财产和车辆损失和安全防范责任问题（小区伤人、被盗）

1、工地建筑材料被盗窃；

2、东西区地下消防拴配备不完整，无配件设备，一旦发生消防事故时，后果不堪设想；

3、园林施工造成部份临时围墙倒坍，人员出入不可控制，给园区防盗工作造成一定安全隐患；

4、东西区地下车库信号覆盖不到位，一旦业主在车库里面发生突发事件将得不到联络，存在很大的安全隐患；

5、开盘前期保安部如何与施工单位协调沟通处理民工纠纷事件；

6、如何解决房屋销售期间车辆被盗事件；（前期销售时未建设停车场，来访车辆在临时停车场或路边停靠时亦发生偷窃事件）

七、物业维修资金使用问题

1、大部分材料为甲供材料，施工单位安装后，不进行保修，存在施工单位与厂家互推责任的现象；

2、物品申购长时间不能采购到位；

3、备用维修金较少，导致部分事情进度较慢；

八、物业管理投诉渠道畅通问题

1、因为集团要求公布集团400 投诉热线电话，导致目前有数个电话号码为投诉热线，但未对投诉分类电话告示业主；

2、未建立专属物业管理类投诉平台，在业主论坛中谈及的投诉多为开发商质量问题的投诉，涉及物业管理本身的投诉不多；

3、金碧物业集团有限公司长沙分公司下设集团监察400 热线、地产大客服中心投诉热线、客服中心前台投诉热线及总经理信箱作为投诉渠道，但就实践情况来看，物业大部分工作在放在了业主及开发商工程整改情况的跟进，对本身的管理工作起到负面影响；

4、公示的投诉号码太多，业主感觉太过混乱，不知道到底打哪个！应该设立专门的投诉热线，专业受理各类投诉（包括业主、员工、公司品牌、工程整改）。

第三篇：物业管理前50问

一、物业管理基本概念

问

1、什么是物业管理？

答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一 业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二 物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三 物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。

问

2、为什么要实施物业管理？

答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来沂凶》恐贫雀母镏鸩奖浠课萆唐坊课莶ǘ嘣鋈擞涤蟹课莶ǖ谋壤嚼丛礁撸吹墓抗芾硖逯撇荒苁视κ谐』筒ㄗ频男问啤＃?）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。

问

3、什么是业主？

业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。

二、购房时应关注的物业管理事项

问

4、为什么购房时要关注物业管理事项？答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。

问

5、购房时应注意哪些物业管理事项？答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。

问

6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？ 答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。

问

7、业主临时公约具有什么作用？答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

问

8、业主临时公约包括哪些主要内容？答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。问

9、违反业主临时公约怎么处理？答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

问

10、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？答：2003年12月9日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。

问

11、业主临时公约和业主公约有何区别？答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。

问

12、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款？答：北京市国土房管局2003年12月发布的新《商品房买卖合同》示范文本第二十九条、二十条以及附件四均为与物业管理有关的条款。内容包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。问

13、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。问

14、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。

问

15、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。

问

16、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约

定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。

问

17、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。

三、业主大会及业主委员会

问

18、什么是业主大会？答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

问

19、如何划分物业管理区域？答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。

问20、什么时候应成立业主大会？答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

问

21、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组的主要职责如下： ①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； ②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； ③确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权； ④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； ⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作①-④应以书面形式在物业管理区域内公告。（2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

问

22、什么情况下可以不成立业主大会？答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

问

23、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过《业主大会议事规则》确定。

问

24、业主大会会议以什么形式召开？答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。

问

25、业主大会是否要定期开会，由谁召开？答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。

问

26、业主大会具有哪些主要职责？答：业主大会主要职责如下：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。问

27、业主大会如何决议才有效？答：一般事项，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3以上通过。问

28、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

问

29、业主委员会职责是什么？答：业主委员会的主要职责为：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

问30、什么人可以当选业主委员会委员？答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：（1）具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。在实际工作中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会委员参与物业管理。

问

31、业主委员会是否需要备案？答：业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。

问

32、业主委员会如何作出决定？答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。问

33、什么情况下业主委员会委员资格终止？答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。问

34、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

问

35、什么是业主公约？答：业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。

问

36、什么是业主大会议事规则？答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

问

37、业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？答：居住区物业管理纳入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之

一、目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大

会和业主委员会工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

四、如何选聘和解聘物业管理企业

问

38、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业？答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

问

39、业主大会决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标？答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。

问40、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业主同意？答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

问

41、业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业管理企业的决议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。

问

42、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；（4）物业服务价格幅度或水平。

问

43、业主委员会招标前，是否需要备案？答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：（1）业主大会决议；（2）招标公告或者投标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

问

44、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？答：应从以下几个方面保障业主的知情权：（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

问

45、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。

问

46、业主委员会招标应当何时完成？答：业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

问

47、业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业的交接？答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的(前期）物业服务合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织，原物业管理企业应将下列材料移

交给新物业管理企业：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。

问

48、如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同？答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。北京市国土资源和房屋管理局2004年5月颁布了物业服务合同的示范文本。

五、物业服务和费用

问

49、物业服务一般包含哪些内容？答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

问50、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

第四篇：面试十问

问题一：“请你自我介绍一下”

这个问题是面试过程中最普遍的“开场白”，很多人在介绍自己时习惯“背简历”，虽然这并不是错误的做法，但是如果你参加的是群体面试，像白开水一样的自我介绍显然会使你淹没在茫茫面试者中。不如把个人介绍的内容进行重新组合，或者花些心思在叙述中增添亮点，就可以给面试官留下“与众不同”的印象。

回答问题要点：

1、涉及到简历内容的自我介绍，内容一定要与个人简历相一致。

2、表述方式上尽量口语化。

3、要切中要害，不谈无关、无用的内容。

4、条理要清晰，层次要分明。

5、事先最好以文字的形式写好背熟。

问题二：“你为什么选择我们公司？”

有些面试者在回答这个问题的时候多是从个人角度展开话题，比如“希望有更好的发展空间”、“希望得到锻炼的机会”、“希望有能得到更好的待遇”等等。但事实上，面试官是想知道你的面试动机和公司招聘岗位的目的是否一致，也就是说，面试官更关注你来到公司后能给公司带来什么，而并非公司能给你带来什么。

回答问题要点：

1、面试官试图从中了解你求职的动机、愿望以及对此项工作的态度。

2、建议从行业、企业和岗位这三个角度来回答。

问题三：“你能为我们做什么？”

这个问题与上面的问题可以归属同一个类型，只不过问得更为直接。作为应聘者，之前做好“功课”是必须的，比如了解公司的概况、产品、服务，以及你所应聘的岗位要求，然后充分结合所应聘公司的要求展开话题即可。

回答问题要点：

1、基本原则上“投其所好”。

2、招聘单位一般会录用这样的应聘者：基本符合条件、对这份共组感兴趣、有足够的信心。

3、回答这个问题前应聘者最好能“先发制人”，了解招聘单位期待这个职位所能发挥的作用。

4、应聘者可以根据自己的了解，结合自己在专业领域的优势来回答这个问题。

问题四：“你是应届毕业生，缺乏经验，如何能胜任这项工作？”

这个问题大概是最让应届毕业生头痛的问题之一，没有工作经验，在与有工作经验的应聘者共同竞争时，似乎就没了底气。难道所有的公司都不会聘用应届毕业生吗？并非如此。首先你要明白的是，既然有机会来到面试现场，就说明此招聘公司是会聘用应届毕业生的；作为面试者，并没有高低贵贱之分，大家都在同样的起跑线上，只要你发挥足够出色，就能够赢得面试官对你的信任和期待。

回答问题要点：

1、如果招聘单位对应届毕业生的应聘者提出这个问题，说明招聘单位并不真正在乎“经验”，关键看应聘者怎样回答。

2、对这个问题的回答最好要体现出应聘者的诚恳、机智、果敢及敬业。

问题五：“您在前一家公司的离职原因是什么？”

此问题对有工作经验的应聘者来说是比较“敏感”的问题，如果离职原因不是出在原公司上，应聘者在回答此类问题时就会比较容易暴露出个人问题，引起面试官的警觉，甚至会由此使你失去进入下一面试环节的机会。需要记住的是：同一个面试问题并非只有一个答案，而同一个答案并不是在任何面试场合都有效，关键在于你在掌握规律后，对面试的具体情况进行把握，有意识地揣摩面试官提出问题时的心理和目的，然后有针对性地进行回答。

回答问题要点：

1、最重要的是：应聘者要使找招聘单位相信，应聘者在过往的单位的“离职原因”在此家招聘单位里不会再出现。

2、避免把“离职原因”说得太详细、太具体。

3、不能掺杂主观的负面感受，如“太辛苦”、“人际关系复杂”、“管理太混乱”、“公司不重视人才”、“公司排斥我们某某的员工”等。

4、不能躲闪、回避，如“想换换环境”、“个人原因”等。

5、不能涉及自己负面的人格特征，如不诚实、懒惰、缺乏责任感、不随和等。

问题六：“对这项工作，你有哪些可预见的困难？”

面试官问这个问题时的真正意图并不在于让你指出可预见的困难究竟有哪些，而是想知道当你面对困难时的态度是怎样的。

回答问题要点：

1、不宜直接说出具体的困难，否则可能令对方怀疑应聘者不行。

2、可以尝试迂回战术，说出应聘者对困难所持有的态度——“工作中出现一些困难是正常的，也是难免的，但是只要有坚忍不拔的毅力、良好的合作精神以及事前周密而充分的准备，任何困难都是可以克服的。”

问题七：“谈谈你的缺点”

这是一个相对“危险”，但如果能回答好，就可以“化险为夷”的问题。如果你回答没有缺点，会有故意掩盖缺点的“不诚实”之嫌，如果你把缺点说得过多过细，只会令面试官大惊失色，你的工作机会也就跟着飞走了。折中的办法当然有，如下——

回答问题要点：

1、不宜说自己没缺点。

2、不宜把那些明显的优点说成缺点。

3、不宜说出严重影响所应聘工作的缺点。

4、不宜说出令人不放心、不舒服的缺点。

5、可以说出一些对于所应聘工作“无关紧要”的缺点，甚至是一些表面上看是缺点，从工作的角度看却是优点的缺点。

问题八：“说说你的某一次失败经历”

谁都有过失败的经历，面试官提出这个问题的目的并不是让你诉说失败故事，而是看你在面对失败时所采取的做法以及所持的态度。在失败案例的选择上，千万不要与所应聘的工作相关，否则结果只能是“自毁前程”。

回答问题要点：

1、不宜说自己没有失败的经历。

2、不宜把那些明显的成功说成是失败。

3、不宜说出严重影响所应聘工作的失败经历，4、所谈经历的结果应是失败的。

5、宜说明失败之前自己曾信心白倍、尽心尽力。

6、说明仅仅是由于外在客观原因导致失败。

7、失败后自己很快振作起来，以更加饱满的热情面对以后的工作。

问题十：“如果我录用你，你将怎样开展工作”

千万不要真的按照面试官的问题来解答，毕竟你对你的工作职责和工作内容了解不够多，一上来就说你的“工作计划”，不仅实现的可能性有待商榷，更会让面试官觉得你是个做事没有计划性的鲁莽之人。不如从处事态度入手来谈你的想法，至少不会出什么大问题。

回答问题要点：

1、如果应聘者对于应聘的职位缺乏足够的了解，最好不要直接说出自己开展工作的具体办法，2、可以尝试采用迂回战术来回答，如“首先听取领导的指示和要求，然后就有关情况进行了解和熟悉，接下来制定一份近期的工作计划并报领导批准，最后根据计划开展工作。”

第五篇：课堂教学“十问”

语文教研组学习材料

编者按：有人常批评语文教学是“模模糊糊一大片”，不像别的学科那样“清清楚楚一条线”。这里的“模模糊糊”就是对于“教什么，学什么，达到什么样的目标才算教好？”这一问题的不清不楚。目标不清晰，课堂就缺少了鲜明的指向性，师生就容易迷失在课堂上。让我们也像吴老师这样经常问问自己吧！对教学的这种不断叩问，是我们专业成长的必经之路。愿所有语文老师一起努力，打造目标清晰的语文课堂。

每课“十问”

每篇课文，教什么，学什么，达到什么样的目标才算教好？我们不如每课“十问”，老师可问，学生可问。

一问：学生能正确、流利地朗读课文吗？

翻开老师的教案，教学目标的第一条大多惊人相似：“正确、流利、有感情地朗读课文。”诚然，朗读是培养学生语感、理解课文的重要途径。可一堂课下来，能正确、流利地朗读课文的寥寥无几，错字、添字、漏字、结巴的大有人在，更不用说有感情了。我们的老师虽然写了这条目标，可在课堂上很少看到老师在认真指导学生读书，难得听到学生朗朗的读书声。把课文读正确、流利，这是最起码的要求。

二问：学生能正确、端正地默写生字词吗？

识字、写字是小学语文的最基本的任务，也是最重要的任务。不仅低年级要重视，中高年级也要重视。在当今信息化的时代，很多人在键盘上敲打如飞，可提笔写字时却是错别字连天，书写不堪-1-

入目。这就要求我们重视汉字的默写、书写。每课的生字词，不仅要默正确，而且要默端正，这项工作要坚持不懈。

三问：学生能正确地理解词句吗？

正确地理解祖国的语言文字，是学语文的一项重要任务。词句是组成课文的基本单位，要想理解课文，必先理解词句。经常看到课文分析完了，有很多词语学生却不能正确理解。如把“赛跑”说成“拼命地跑”。汉语丰富多彩，词语之间有范围、感情、程度、搭配等方面的差别，特别是在具体的语境中有具体的意思，这些一定要引导学生理解正确。只有正确理解，才能正确运用。

四问：学生能简洁地说出课文大意吗？

在如今快节奏的社会生活里，在很短的时间里清楚简洁地表达是一种能力。这就要求我们在课堂上训练这种能力。每篇课文，都应训练学生简洁地表述大意，要教给学生方法，训练要循序渐进，要对多名学生的表述进行比较鉴别，互相取长补短。

五问：学生能领会作者的写作目的吗？

作者写文章，不是“无病呻吟”，而是有其目的的，有的是抒发自己的一种情感，有的是宣传自己的一种主张，有的是表达自己的一种思想。这些是文章的“魂”，要引导学生去领悟，使学生受到情的感染、理的启迪和美的熏陶，从而形成高尚的道德情操，这也是语文的“情感”目标。当然，我们要用语文的方式去表达这种领悟，如感情朗读、给人物写“颁奖词”、写读后感等。

六问：学生揣摩出课文的写作顺序了吗？

“在阅读中揣摩课文的表达顺序”，这是高段阅读的一项要求。课文先写什么，再写什么，最后写什么，是按时间顺序、地点变化

顺序，还是事情发展顺序等等，要引导学生去揣摩，要让学生理清文章的脉络，这不仅能帮助学生理解课文，更能帮助学生表达。教师可让学生列出课文的表达顺序图，可用一句话来表述，也可用小标题的方式来表述。

七问：学生领悟了课文的表达方法了吗？

《语文课程标准》阅读目标中指出，“在阅读中初步领会文章的表达方法。”我们不仅要引导学生弄清课文写了什么，更要引导学生弄清课文是怎样写的、怎样布局谋篇的和怎样遣词造句的。当然并不是每一课都要从以上几个方面引导学生去领悟，而要抓住课文最有特色的表达方法引导学生去领会，让学生一课一得。

八问：学生积累了这课的美词佳句了吗？

文章源于丰富的语言积累，积累到一定的程度就可文思泉涌，笔下生花，否则纵有思绪万千，笔下也难有片言只语。我们千万不能“得意忘言”。每篇课文中的词语、成语、词组、优美的句子、段落等都应让学生用专门的本子摘录、背诵。

九问：学生进行了迁移运用了吗？

“学以致用”。课文中的词语应让学生造句、造段。课文中典型句式、段落应让学生仿写，仿其形，仿其神。有的课文开头结尾好，就应让学生模仿；有的课文场面描写好，就应让学生仿写；有的课文细节写得好，就应让学生学写细节；有的课文对话写得好，就应让学生写对话，等等。只有读中学写，读读中练写，才能由知识转化为能力。

十问：我教给学生方法，训练学生能力，培养学生习惯了吗？ 怎样理解词语，怎样理解句子的含义，怎样概括课文大意，怎

样回答好问题，怎样写好细节等等，这些方法应教给学生。这课是重点训练学生的朗读能力，还是训练复述能力，还是训练仿写能力，还是训练想象能力等等，心中要有数。圈画批注、认真倾听、笔记摘抄、不懂就问、勤查工具书等这些学习习惯应坚持不懈地培养。

每课“十问”，使教和学的目标变得清清楚楚。每课“十问”，使学生每课有所得，不仅得意，而且得言、得法、得能。我们不妨每课“十问”，老师问、学生问，以检验自己教得如何，学得如何。

（摘自教育文摘周报作者：江苏省镇江市新区实验小学 吴民益）