物业管理主要工作内容

第一篇：物业管理主要工作内容

主要工作内容： 项目管理前期：

1、筹备物业管理公司，确立物业管理公司组织架构、人员岗位和薪酬架构；

2、根据项目进展状况并按照人员组织架构招聘相关人员；

3、与发展商确定写字楼、公寓及商业的管理方案及管理标准，安排收集项目相关设备资料，根据服务、管理标准和设备资料，测算物业管理费收费标准；

4、编制项目财务预算；

5、根据各个业态编制写字楼、公寓及商业的管理运作手册，各部门及岗位作业指导书，确定项目及部门工作目标，确定工作流程、工作标准及要求；

6、与发展商确定接管验收流程和标准，安排相关工程技术人员开始介入现场施工、装修工作并定期参加监理例会，了解施工进度，并提出有关施工质量问题，对后期管理造成影响的事项与相关单位进行协商，调整设计或施工方案；

7、组织相关文件：客户服务手册、二次装修手册等相关文件的编写、审定工作；

8、租赁合同的审定及完善工作，跟进前期意向租赁客户的谈判工作，解答客户有关后期服务、管理及二次装修的相关问题，对于已经签订租赁意向书的客户提供前期管理服务；

9、与发展商工程部共同对项目进行接管验收，并要求施工单位对验收中发现的问题进行整改并再度验收。

10、物业管理工作所需供应商、服务商的招投标文件准备、前期考察、合同及价格审定工作；

11、针对项目的特点开始组织各部门人员的培训工作。项目运作期：

1、制定年度工作计划及年度财务预算，并要求各部门严格规范执行；

2、召集、组织工作例会和专题会议，完善、调整工作进度、要求并协调工作中出现的具体问题；

3、实施工作月报，了解当月工作进度、工作完成情况、人员流动情况、预算完成情况；

4、负责所有招投标表述和经济合同的审批工作，负责所有各类费用收支的审批工作；

5、不定期参与客户二次装修协调会议，协调、解决二次装修中的难点问题；

6、每月组织项目预算会议，按月对实际发生收支费用与年度预算进行比较并分析、总结，调整工作目标及工作方向，达到控制费用开支、节能降耗、降低物料损耗和各项成本的目的；

7、指导、管理、协调各部门的工作，定期及不定期检查项目整体及各部门运作情况，监督服务质量、工作流程落实、执行情况，根据实际工作需要对工作流程定期进行调整，以提高工作效率和服务质量；

8、监督、检查供应商、服务商的服务质量，并要求各部门定期出具服务质量评估报告，结合市场情况及时调整供应商、服务商及相关价格；

9、定期拜访项目重要客户，听取意见，与其建立良好的工作关系；

10、及时处理重大投诉事件、突发事件，理顺客户与物业管理公司的关系，树立公司良好形象；

11、制定项目及各部门培训计划，监督各部门的培训工作，提高整体专业及服务水平；

12、协调客户、发展商及相关政府部门的工作关系，保持良好的公共关系，树立企业品牌、形象；

第二篇：小区物业管理工作流程及内容

小区物业管理工作流程及内容

（一）管理构架

1、组织机构图

2、各部门职能及各岗位职责

3、员工情况

1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员）

2）各部门骨干基本情况

（二）内部管理制度

1、公司管理形式（总经理负责制？；总公司与各管理处关系，自负盈亏？）

2、行政人事制度

1）员工培训制度（察看培训计划，了解公司培训重点）

2）员工考核、奖惩制度

3）员工档案的管理

3、档案管理

1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案）

2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件）

3）档案借阅制度

4）业主资料的管理（保密性）

5、财务制度

1）收费标准的制定、申报、审批

2）押金的处理

3）财务收支预算、决算、分析

4）日常财务帐务处理

5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况

6、采购及库存管理

1）采购内容的制定和审批

2）库存的有效控制及及时补充

3）库存的帐务处理

4）库房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外来文件管理

2）内部文件往来

3）收发登记

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）

2）签订合同

3）工程进度及质量检查及其记录

4）工程验收制度

5）整改制度

9、办公设备的管理

1）台帐

2）领用

3）报废

10、合同管理

11、形象识别系统的使用办法

12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设

（三）公众管理制度

1、业委会章程

2、管理维修公约

3、卫生公约

4、装修管理规定

5、停车场管理规定

6、治安管理规定

7、园林、绿化管理规定

第三篇：物业管理工作

2、负责协助总经理相关管理工作，所有工作内容由总经理直管和安排。

3、从事商业或商住类型物业管理工作三年以上管理经验；

4、有独立管理能力，懂得保洁、保安消防、设备维护、绿化等日常管理及流程；

5、熟悉装修的申请、骏工和接管验收的工作流程及要求。

6、熟悉处理客户投诉、咨询及对租户的满意度调查等工作。

7、负责租户提出的问题和建议分析研究，协同上级落实好预防纠正工作。

8、进行日常监督巡查，督促本区域保安、消防设备和器材的使用。

9、优秀的书写和语言表达能力和沟通能力，做事稳重，责任心强，有较好的敬业精神

1、熟悉清洁、绿化、治安、维修、接待、投诉、回访等服务内容；

2、熟悉商铺的接管和交铺验收工作。熟悉对装修施工单位监管和工程的竣工及验收工作。

3、熟悉处理客户投诉及回访工作事项及流程；

4、掌握区域物业公共设施、设备的使用过程；

5、能独立草拟物业基本文书。能熟练操作使用电脑，草拟和处理发送文件；

6、跟踪验证不合格的服务项目，处理业户投诉；

7、会收集有价值的物业信息和数据资料；

8、形象气质佳，会听广州话，普通话标准，口齿伶俐，较好的语言表达能力和沟通能力；

9、较强的应变能力、协调能力，能独立处理日常紧急问题，良好的亲和力及服务意识

在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

1.协助制定和实施部门的管理计划,建设高效的组织团队，构建良好的沟通渠道 2.管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的成本控制情况 3.负对物业部下属工程,环境,秩序等部门落实各种规章制度和计划执行情况的检查、督促、指导工作 4.负责与商户的沟通，保证商户装修符合规定，保证购物中心良好的购物环境 5.保持与公司各协作单位良好的沟通与配合，加强与物业管理相关的主管部门、居委会、业委会及物业管理同行的联系与交流。

任职要求： 1.3年以上大型商业或物业管理公司中高层管理工作经验 2.熟悉房地产、物业管理，精通相关法律、法规和业务流程，具有成熟的物业管理理念 3.具有物业经理上岗证书者优先 4具有良好的组织管理、统筹协调、沟通和决策能力

第四篇：物业管理工作

2010物业管理工作总结

2010年，我们积极履行物业管理工作职责，认真落实总公司办公室2010年的工作计划，从保障服务、安全稳定两大目标出发，抓好物业管理硬件和软件建设，较好地完成了2010年计划中的各项任务，取得了较好的成效。回顾一年来，我们主要做了以下几项工作：

一、较好地履行了对分公司办公室的指导、检查、监督、服务工作职责

1.去年公司机构改革顺利完成后，总公司及分公司的物业管理工作发生变化。由于非经营性资产的特点是范围广、数量大、任务重，所以我们面临着更重的工作任务。今年，总公司物业管理人员团结一致，发扬拼搏创新精神，知难而进，勤奋工作，深入分公司开展调查研究，与分公司密切协作，相互沟通，积极推进非经营性资产的规范管理，确保了设备设施的正常运转及各项任务的完成。

2.顺利完成了对原五、六分公司非经营性资产接收的后续工作，配合一、二分公司解决了急待解决的设备设施维修、保养问题，建立健全了总公司机关非经营性资产的管理台账，保证了全公司物业管理工作的有序进行。

3.按照“五创”要求，积极做好机关驻地维修改造工作。协调落实二公司办公楼及家属楼外墙粉刷工作，严格审查施工单位，合理安排工作预算，保证了这一政治任务的顺利完

成。在落实完成这项工作中，我们与二分公司物业管理人员深入工地现场，对施工资质和预算严格审核，加强工地现场的安全管理，保质保量地完成了这一工作。

二、充实完善了物业管理制度，进一步推进了物业管理的规范化

1.完成全公司非经营性资产的建档工作，开展了物业管理各项指标的调查、摸底工作。“建档”工作是中心2010年计划中的一项重要基础性工作，对今后开展物业管理有十分重要的意义。它是我们物业管理工作中的一项重点。从今年上半年起，我们就积极配合机械设备部着手进行对全公司非经营性资产情况收集、汇总，以分公司为单位，分门别类登记造册。下半年，为更好了解每年的物业管理中的各种情况，做到心中有数，为公司领导起到参谋助手的作用，设计了有关表格，下发到各分公司并汇总整理存档，现这一工作正在推进中。

2.加强了对水电工的管理，建立水电工定期培训考核制度，提高水电工技术操作水平，确保水电网络安全运行。2010年，我们进一步强化水电工的培训制度，并在形式和内容上力求有所创新，有所突破。

三、强化了安全管理，确保了设备设施的正常运行，确保了院内安全

1.发现问题及时处理，不留隐患，把安检工作落到实处。

今年在对分公司的安全检查中，我们发现某分公司的配电室存在一定的安全隐患。面对这种情况，我们和安全保卫部门及时提出了整改措施和意见，督促他们抓紧时间解决问题。经过共同的努力，加强了配电室内值班力量，使配电室管理进一步规范化，消除了事故安全隐患。

2.加强日常和节假日期间的安检工作，对重点部位的用电、用气实行严格的规范化管理，特别是对外租户的安全用电问题实行严格的管理，发现问题及时处理解决，配合安全保卫部门对外租户进行安全防火教育，组织消防灭火演练，提高广大人员处理突发事件的能力。

2010年的工作，使我们有三点深刻的体会：

1.做好非经营性资产的管理，必须要有求真务实的工作作风，深入实际，不搞花架子，这是做好物业管理工作的基本前提。

2.高度重视非经营性资产的安检工作，从硬件和软件两方面加强管理，是确保物业设备设施安全运行的基本保障。

3.实行规范管理，保证各项制度的真正落实，是做好非经营性资产管理工作的关键。

不足及差距：

1.我们的管理规范化还基本上属于初级化，有待今后进一步加强提高。

2.实行收费式物业管理，虽然进行了调查、研究，但进展不大，有待今后落实。

第五篇：物业管理工作心得

物业管理 工作是一项平淡而又艰巨、繁琐又需细心的工作。通过十多年的物业管理服务实践，我逐步认识到一个物业项目管理的好坏，关键要看企业、服务人员的工作指导思想和方式方法。我认为：做事不仅要认真，而且还要用心，只要认真加用心的工作就会找到切入点，就会找到解决问题的办法。上门沟通，是个笨办法但也是一个有效的办法2007年8月我入职的物业管理有限公司，在所管理物业小区中白云畔山花园小区就是一个明显的典型案例，白云畔山花园就因极个别心术不正的业主混入小区业委会，借业委会维权之名在小区中生事，无理的利用业委会身份严重扰乱了物业管理工作，当时小区大字报、横幅满天飞，经常上报纸、电视，加上部分媒体为了炒作新闻，制造新闻热点，没有公正、公平、客观、真实的进行正面的报道宣传，为了达到轰动效应，甚至个别新闻媒体做出了移花接木、断章取义、制造假新闻，从而造成小区业主对物业管理工作意见较大，使得前期多位物业管理经理在小区内无法开展工作，对物业服务公司的影响也较大。

我任职后首先对小区的基本情况进行了解后冷静分析，并加以解决：第一步加强公司员工内部管理、学习、培训，特别是中层以上管理人员服务意识及业务实操培训，提高了物业服务水平。第二步亲自带领员工在小区绿化区内除杂草、杂物、对小区楼梯及一些隐蔽位置进行全面的冲洗、清理和整治。第三步同时组织公司全体秩序维护员进行文明礼貌、规范用语模拟实操培训，加强文明礼貌多问一声好、多帮一把手、多敬一个礼的“三个一”培训。培训过程中分两人一组，一人扮业主一人扮在岗人员进行互问互答，之后交换角色进行现场培训，从而带动了整个秩序维护员队伍文明执勤、礼貌服务的作风，掀起了文明服务质量月活动的高潮，让业主看到了物业管理服务水平的全面提高，给小区业主看到了希望，增加了信心。

为了能够更加彻底的了解业主对小区管理工作的意见和看法，随后组织了一次由我亲自抽调24人组成的“融冰活动”的探访小组，主要议题是“上门听取业主意见，虚心接受业主批评，积极采纳业主提出的合理化建议”。为了确保此次活动的成功，在活动开始前半个月，我亲自编写培训材料及整理小区的相关资料，组织探访小组人员进行培训，培训的主要内容包括如何进行正确的语言表达，对小区业主提出的如：小区室内车位产权归属问题、蓝印户口问题、油烟排放问题、可视对讲门铃问题、外墙渗漏问题、小孩上学等反响比较强烈的焦点问题进行总结归纳，进行统一口径解答，整理成材料，并进行统一培训，对员工培训后要求员工分两人一组进行模拟实操演练，并分别以物业管理人员和业主身份进行互问互答，最后由我亲自审查指正，达到探访小组所有人员大都符合要求，并给探访小组每人发放了准备好的培训资料，24人共分12组，由我亲自督阵，两人一组，一人主要负责解答业主提出的问题，一人负责记录，通过一个多星期利用晚上的时间对小区的所有住户全部进行了探访，探访结束后组织员工进行总结，特别是对业主提出的问题进行了归纳统计，并根据问题的轻重缓急进行逐步处理，针对问题较多的小区渗漏问题马上与开发商协调进行了全面的维修，可视对讲门铃问题更换了维保公司，请了专业的维保人员进行了彻底解决，并对提出的其它所有问题都逐步的予以解决，最终保证所有业主反映的问题事事有回复，件件有落实。

特别是原业委会借公共面积分摊作文章，假借维权制造**，从而影响小区的和谐稳定，我特意安排畔山管理处通知十几位意见比较大的业主，特别是原业委会林某，通过对话和上门探访，并亲自带他们到现场测量（5栋）首层大堂面积114.5m2（大堂并摆放了5张条椅，为业主提供休息场所），每一层楼梯通道面积为29.7m2，电梯梯井面积为2.93m2，每层楼的住户是4户，二层以上为5户，总计是十层，加权平均分摊楼梯通道面积为29.7m2+电梯梯井面积2.93m2÷5户为7m2/户，首层大堂面积114.5m2除以整栋楼住户49户为3m2/户，每户平均分摊面积为10m2，因每位业主住房面积大小不同，分摊多少也就不同，令在场的业主深入了解。

此次“融冰活动”既教育了员工，提高了员工的综合素质，而且又达到了为业主解决实际问题的作用，取得了非常好的效果，通过此次“融冰活动”后的民意测评，业主对物业服务公司的满意率从原来的28%上升到89.8%以上。有理有节，不但进退自如而且不失尊严2008年4月初我接到擎山苑管理处上报说小区某栋1506房业主投诉因维修外墙搭建排栅而导致家中被盗，损失一台手提电脑折算金额近万元，已报警拿到了报警回执并要求我公司给予赔偿，当时我马上安排下属秩序维护员部吴振会经理及管理处余松主任到现场查看并做处理，但经过一个多星期的协调，此问题不但没有处理好，反而该业主要求赔偿的态度越来越强硬并称其丢失的物品很多。我又专门安排一名公司高层配合以上二人开展工作，又经过十几天商谈，此事不但没有好转的迹象且此业主要求赔偿越来越高，并一再声称他本人是律师，如果不给赔偿将通过相关媒体曝光并通过法律途径追回损失。我看下属没有办法处理好只有亲自出马处理，经过我查看现场及走访调查，发现其家中门和窗均未有任何损坏，当时发现其家中后天台有脚印，之后我马上召集原当值秩序维护员，并找到对面住户施工的民工了解情况，对面民工说当天15：00左右他看到对门业主当天是自己出门时不小心将门反锁没办法进入房间，而从对面邻居家的天台通过排栅爬到自家的天台，打开自家的天台后门进入家中，我马上将这些重要证据现场收集，并要求秩序维护员和民工写经过做证明并按手印提供身份证复印件。

经查，该业主长期欠缴物业费，欠费金额超过了4千多元，找到以上重要证据后我马上安排擎山苑管理处余主任与业主商谈，并让他把报警回执复印件拿来和损失物品详细清单写好，让其在清单上签名按手印将身份证号码写上并附上身份证复印件，经过同报警回执比对，原报警回执上只写了丢失笔记本电脑一部，价值近万元，并没有说丢失其它物品，而此清单上却写了子虚乌有的金项链、金戒指、现金价值计6万余元，初步认定是讹诈，并安排余主任将证据原件复印后拿到业主跟前，将其报假案的后果与其说明，该住户进行百般狡辩，我们当时准备报警处理且要通知相关媒体过来采访并进行报道，其脸色突变，看我们要将此事认真扩大的情况下，不得不承认自己报假案，想趁此事来敲诈物业服务公司，用敲诈的钱来抵扣所欠的物业费，并一再向我们认错，后来看其态度比较诚恳，补交了原所有欠费而且做了书面保证，认错态度较好，没有再继续追究。

通过这件事，公司员工更加明白，只有认真学习有关的法律、法规，才能够维护物业小区广大业主的利益和尊严。得到业主的认可、支持，才能够更好的维护物业服务公司正当的合法权益，使小区更加和谐、稳定，特别是对物业管理工作的开展更为有利，同时更有利于物业管理工作步入良性循环。