国内郊野露营地的现状及典型案例

第一篇：国内郊野露营地的现状及典型案例

国内郊野露营地的现状及典型案例

作者：山合水易研发中心 来源：原创 时间：2011-08-25 14:11:00 点击：148

在国内郊野露营地作为一个新兴产业才刚刚开始，主要集中在环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和两条精品线上，虽然现在国内建设的营地数量在不断增加，但大型、标准的营地却很少。我国的营地主要针对的是休闲娱乐市场，依托所处景区或附近景区经营，只为游客提供简单的服务，远不能满足蓬勃发展的自驾车旅游市场需求，也达不到国际标准。很多国外旅客开着露营车到中国境内，仍觉得我国没有一处符合国际露营标准的宿营地，没有为车辆配套的上下水及电源设备，只好人员住宾馆，汽车停在宾馆院内。因此，我国的郊野露营地规划仍需要很长一段路要走，但其潜力不可忽视。山合水易规划设计院特从国内发展较好的露营地中选取了几个典型案例来供读者参考。

（1）北京怀北国际汽车营地——北京地区规划设计最大的汽车营地

是集露营、房车、户外、休闲、食宿为一体的自驾车主题度假营地。露营地规划总面积120,000平方米。其中帐篷露营地规划20,000平方米，可容纳2,000顶帐篷露营。房车、汽车露营地规划40,000平方米，可容纳400辆汽车进入景区露营。其中房车露营车位及相关附属设施80套。山景徒步游览线路6条全长28公里，水景休闲区12,000平方米。是目前北京地区汽车露营地规划最大的案例。

根据国际露营协会对露营地的评定标准，怀北国际汽车营地将打造北京第一个真正意义上的五星级汽车营地，以营地内的综合服务大厅为轴心，向西、北、南三方面成放射状分列四大主题营地——谷口营地（A区）、运动营地（B区）、水岸营地（C区）、长城营地（D区）。在每个分营地都有配套的服务站，为前来露营的游客提供服务，并保障游客夜间露营的安全。营地也为游客提供“私属”露营区域，露营者不仅车辆可以停靠在露营车位内，并同时享受“户外私家小花园”的休闲方式，与家人、朋友在露营车位内烧烤、野炊（每个露营车位内设有供电及上下水设施）。在营地门区和综合服务大厅内设有阳光餐吧、呼叫中心、接待中心、医疗站、淋浴、卫生间、汽车救援等设施，这些设施将为露营者提供安全、快捷的服务。

不断增加中的娱乐休闲设施： 四大主题营区动静相合、错落有致，为不同年龄、不同爱好的露营者提供了丰富的娱乐项目。边关营地（A区）谷口营地是孩子们最喜爱的露营场所，小朋友们还可以在这里放风筝、学野炊、做游戏。未来还将增设休闲吊椅、儿童城堡、戏水乐园等娱乐休闲设施，在运动营地（B区）设有足球、山地自行车、ATV越野摩托 未来还将增设沙排、网球及戏水娱乐项目，这个区域最适合爱运动的年轻人露营休闲，在景区内高负氧离子的环境下适量运动将有助于松弛神经、增加血液含氧量。在长城营地（D区）设有长城徒步穿越、军事模拟对战（真人CS）等设施，从这个区域出发徒步穿越景区的路线多达4条，这里非常适合户外徒步登山爱好者，线路缓急适中、落差平均，登山的同时还可欣赏长城美景。在水岸营地（C区）设有垂钓、烧烤、吊床等休闲设施，未来还将在水岸东侧开发木屋度假社区。水岸营地以静为主非常适合喜欢安静度假的朋友。河边漫步、吊床散读、垂线钓鱼、林间私语„„至此的露营者无一例外都融于美景之中，憩于山涧之间。

（2）平谷桃花深处汽车营地 ——北京地区汽车营地规划设计最完善的代表

“桃花深处”汽车营地是平谷区首个汽车营地项目，是北京市首家星级汽车营地，也是北京市最为完善、最为成熟的汽车营地。该营地的开营，预示着平谷区“桃花深处”汽车营地群项目的正式启动。平谷“桃花深处”汽车营地群项目是北京市82个旅游重点项目之一，该项目包括“桃花深处、山水放歌、契丹寻梦、我爱我车”等10块不同主题的营地，规划范围涵盖8个乡镇，总占地面积为94万平方米。

“桃花深处”汽车营地引入国际汽车露营协会（CARSCAMPING）5星标准，在自然和谐的基础上，以绿色环保的原则，建设具有适合国人口味并且与国际接轨的露营地，是北京最具人文精神的汽车营地。该营地着重汽车文化的传播与引导，倡导低碳自然精神，以主题活动为手段，以露营群体为基础，力求让崇尚自然、追求时尚生活的人群，体验房车营地的休闲度假乐趣，深化露营文化。该营地占地90000多平方米，共分为房车区、帐篷区、山地木屋区、烧烤区和休闲健身区等五个功能分区，房车区分为拖挂式房车营地和自行式房车营地，水电设施齐备，可停靠房车30辆；帐篷区设立营位50个，分区建设；山地木屋区现已建设欧美田园风情木屋6套，面积70平米—150平米，二期工程将再建30套左右；烧烤区设置多个自助式烧烤台和用餐桌椅；休闲健身区设有咖啡厅、超市、文化沙龙、汽车影院、网球场、篮球场、采摘区、垂钓区、有氧健身步道等休闲健身设施。众多亲近自然的功能和设施为房车爱好者、露营爱好者、自驾车爱好者提供了完善的休息娱乐空间。

（3）中国西安国际主题生活度假区——以文化为依托露营地规划设计的代表

项目基调：（1）基于西安，跳出西安。应对西安打造“国际化大都市”的热潮，打造一种超脱现有的、领先的生活方式，一种对接国际的，与国际旅游文化接轨的度假方式。（2）立足农业，提升农业。农业本质不转变的前提下，结合农业景观、农业创意、农业体验等方面的内容，提升项目的高度和内涵。（3）依托文化，创新方式。在西安，最不缺的就是“文化”，整个西安就是一个文化的聚集地和大观园。这种文化的风格我们不应该摒弃，但通过一种现代的表现方式，与国际文化更多的融合。

三个景观亮点：（1）打造白鹿园的标志性景观（未来生活方式的创意雕塑）（2）流动家园，房车新干线，打造一条有轨房车观光通道，形成一道亮丽的风景线（3）打造西安最in夜景灯光艺术小镇。

项目亮点支撑——国际房车文化聚集区。作为本项目国际化战略的重要组成部分，我们建议借鉴国际酒店分时度假理念，以房车为载体，整合国际度假与高端项目体验权益，打造具有创新商业模式及创新收益点的房车露营项目。

国际房车文化聚集区应考虑通过房车文化提升与房车营地主题化升级的方式，成为国内独树一帜的主题露营旗舰品牌。

核心商业模式解读

针对本项目私家庄园——产权式；房车别墅或拖挂式房车木屋——股权式；移动房车、会议住宿配套设施等——时权式，明晰业态分布与销售模式，确保可持续经营。

（4）石林旅游服务区建设规划方案——以景区为依托露营地规划设计的代表

一、规划背景

石林景区闻名于世，就像一件天然的大地艺术品一样，无论从观光、科考还是文化方面都有着极高的价值。人们在形容石林的时候，常常用 “三分形象，七分想象”来形容石林的难以描述的千奇百怪。

如今，注视石林的不仅仅是中国人，更多的目光从世界而来。石林奇秀的风光，伴随着阿诗玛美丽的传说，正在以更大的热情欢迎着远方而来的客人们。

二、规划理念

“远方的客人请你留下来”——纯朴的歌声告诉人们，如果说石林是阿诗玛的家，那么山合水易认为石林旅游服务区就像阿诗玛的客厅和客房，是每个游客向往和愿意停留的乐园。在创作石林旅游服务区规划方案的过程中，“石林是世界的石林”这个理念始终贯穿在我们的思路中，坚持自然、生态与人文的结合，相信一定会为石林创建世界级旅游服务区典范提供有效的帮助！

四、项目重要节点——大型房车营地

大型房车营地是石林旅游服务区承担石林大旅游区接待功能的一个重要节点，也是打造面向云南乃至省外自驾车市场的一个一流平台。我们建议，按照国际露营协会和国家体育总局露营标准来进行相关服务设施的配套，并根据石林实际需要进行完善和个性化设置。营地主要包括三大部分：汽车养护救援中心、房车自驾营和自驾车露营地。其中，房车自驾营将承担石林大旅游区内的游客自驾服务，并可以实现区内异地租赁（石林、长湖、月湖等），自驾车游客则可以享受到停车露营免费洗车或入会优惠等待遇。

（5）大连金石滩黄金海岸国际汽车露营地——海滨型露营地规划设计的代表

营地风光：大连金石滩黄金海岸国际汽车露营地位于国家4A级旅游景区的大连金石滩黄金海岸，拥有一流的环境和山海奇石风光，430万平方米绿地，80多处奇石景观，10公里长的滨海情侣步道和登山观海步道，是继高尔夫俱乐部、狩猎俱乐部、马术俱乐部、发现王国主题公园、武术模特表演之后，诞生的又一时尚旅游项目。

营地设施：汽车露营营地包括海滨、沙滩、草地、森林等区域，分为海洋娱乐、沙滩休闲、汽车营地、帐篷营地、服务保障五大功能区。可同时接纳房车60辆，自驾车500辆，露营者2000多人。已建好的房车营位有20个，带有水电接口。以后还将接入有线电视接口，上网接口等。营地还配备有房车、木屋、帐篷三大类住宿设施。

沙滩汽车露营地拥有沙滩水域总面积30万平方米，位于十里黄金海岸西侧，南临黄海，西倚龙山，背靠汇溪湖，有房车营位20个、自驾车露营位100个。可提供沙滩休闲、登山观海、垂钓和各种水上娱乐。森林营地距黄金海岸800米，草坪全覆盖，可提供餐饮、帐篷、淋浴、垂钓、网球、高尔夫练习场、咖啡书屋、休闲秋千等服务设施，可停靠房车20辆，自驾车150辆。草坪汽车露营地坐拥20万平方米草地，毗邻黄金海岸，可享受沙滩休闲、水上娱乐、海鲜特色餐饮等，可停靠房车20辆，自驾车300辆。

娱乐活动：开展篝火晚会、沙滩趣味运动会、露天烧烤美食、游泳、登山、垂钓、沙滩越野车、山地自行车、沙滩排球、网球、高尔夫、游艇、帆板。

（6）天津蓟县山野房车营地 ——体育与旅游相结合露营地规划设计的代表

营地风光：营地坐落于天津蓟县的下营镇山林中，分别与北京和河北接壤，交通便利。位于蓟县风光旅游景区的黄金段，北面1.5公里是万里长城的京东第一雄关——黄崖关；东面与八仙台、九龙山等国家级旅游景区相临；南面相依卵石铺底、常年水流湍急的句河；下游则是水域宽阔的下营水库。基地占地面积170多亩，场地四面环山，悬崖绝壁林立，形成了理想的天然户外运动领地。

露营地规划设计适应了目前国际和国内汽车露营发展的理念，借鉴了先进经验,以面向大众休闲健身为基础，满足不同人群对露营地需求，体育与旅游相结合，力求打造成“体育旅游景观”的品牌。接纳不同人群的锻炼者和专业人士的训练,开展各种户外运动培训,举办不同规模的户外运动竞赛将成为基地的三大功能。

营区的建设追求与大自然的和谐，突出了山野的风格，形成了独特的艺术建筑格调。营地服务设施设计最大限度地体现“以人为本”的“人性化”，设立了高品位的“山林酒吧”、“森林氧场”、“山洞健身馆”、“康乐广场”以及高标准的客房、盥洗间、便利商店等服务。培养一批体育和服务的专业管理人员进行营地管理和服务，使露营者踏进营区即可体验到回归自然，陶冶情操和强身健体情趣，享受到便利、规范、温暖和一流的服务。

营地设施：营地建立可容纳近千人露营的帐篷营地，设立了10个车位的专业房车营地和近百个汽车露营车位。结合山体建立的拓展运动区、开凿出国内规模最大的标准攀岩和青少年攀岩的天然岩壁。利用自然起伏的地势，建立起山地车的自然赛道。还设有无线电测向区、射击场、综合运动场。

娱乐活动：以营地为平台，借助周边的自然资源开发出了山谷定向穿越、山地自行车、漂流、溯溪、垂钓、扎筏竞渡及潜水、山地马拉松、登城等十几个运动项目。

山合水易规划设计院认为虽然目前我国郊野露营地规划设计尚处于起步阶段，但随着国务院在关于加快发展旅游业意见中，明确提出把旅游房车等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录，全国多个省份提出了要发展郊野露营地旅游，中国的露营度假会迎来一个快速的发展期。

第二篇：国内郊野露营地的现状及典型案例

国内郊野露营地的现状及典型案例

----山合水易规划设计院郊野营地研究中心：周波

在国内郊野露营地作为一个新兴产业才刚刚开始，主要集中在环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和两条精品线上，虽然现在国内建设的营地数量在不断增加，但大型、标准的营地却很少。我国的营地主要针对的是休闲娱乐市场，依托所处景区或附近景区经营，只为游客提供简单的服务，远不能满足蓬勃发展的自驾车旅游市场需求，也达不到国际标准。很多国外旅客开着露营车到中国境内，仍觉得我国没有一处符合国际露营标准的宿营地，没有为车辆配套的上下水及电源设备，只好人员住宾馆，汽车停在宾馆院内。因此，我国的郊野露营地规划仍需要很长一段路要走，但其潜力不可忽视。山合水易规划设计院特从国内发展较好的露营地中选取了几个典型案例来供读者参考。（1）北京怀北国际汽车营地——北京地区规划设计最大的汽车营地

是集露营、房车、户外、休闲、食宿为一体的自驾车主题度假营地。露营地规划总面积120,000平方米。其中帐篷露营地规划20,000平方米，可容纳2,000顶帐篷露营。房车、汽车露营地规划40,000平方米，可容纳400辆汽车进入景区露营。其中房车露营车位及相关附属设施80套。山景徒步游览线路6条全长28公里，水景休闲区12,000平方米。是目前北京地区汽车露营地规划最大的案例。

根据国际露营协会对露营地的评定标准，怀北国际汽车营地将打造北京第一个真正意义上的五星级汽车营地，以营地内的综合服务大厅为轴心，向西、北、南三方面成放射状分列四大主题营地——谷口营地（A区）、运动营地（B区）、水岸营地（C区）、长城营地（D区）。在每个分营地都有配套的服务站，为前来露营的游客提供服务，并保障游客夜间露营的安全。营地也为游客提供“私属”露营区域，露营者不仅车辆可以停靠在露营车位内，并同时享受“户外私家小花园”的休闲方式，与家人、朋友在露营车位内烧烤、野炊（每个露营车位内设有供电及上下水设施）。在营地门区和综合服务大厅内设有阳光餐吧、呼叫中心、接待中心、医疗站、淋浴、卫生间、汽车救援等设施，这些设施将为露营者提供安全、快捷的服务。

不断增加中的娱乐休闲设施： 四大主题营区动静相合、错落有致，为不同年龄、不同爱好的露营者提供了丰富的娱乐项目。边关营地（A区）谷口营地是孩

子们最喜爱的露营场所，小朋友们还可以在这里放风筝、学野炊、做游戏。未来还将增设休闲吊椅、儿童城堡、戏水乐园等娱乐休闲设施，在运动营地（B区）设有足球、山地自行车、ATV越野摩托 未来还将增设沙排、网球及戏水娱乐项目，这个区域最适合爱运动的年轻人露营休闲，在景区内高负氧离子的环境下适量运动将有助于松弛神经、增加血液含氧量。在长城营地（D区）设有长城徒步穿越、军事模拟对战（真人CS）等设施，从这个区域出发徒步穿越景区的路线多达4条，这里非常适合户外徒步登山爱好者，线路缓急适中、落差平均，登山的同时还可欣赏长城美景。在水岸营地（C区）设有垂钓、烧烤、吊床等休闲设施，未来还将在水岸东侧开发木屋度假社区。水岸营地以静为主非常适合喜欢安静度假的朋友。河边漫步、吊床散读、垂线钓鱼、林间私语„„至此的露营者无一例外都融于美景之中，憩于山涧之间。

（2）平谷桃花深处汽车营地 ——北京地区汽车营地规划设计最完善的代表

“桃花深处”汽车营地是平谷区首个汽车营地项目，是北京市首家星级汽车营地，也是北京市最为完善、最为成熟的汽车营地。该营地的开营，预示着平谷区“桃花深处”汽车营地群项目的正式启动。平谷“桃花深处”汽车营地群项目是北京市82个旅游重点项目之一，该项目包括“桃花深处、山水放歌、契丹寻梦、我爱我车”等10块不同主题的营地，规划范围涵盖8个乡镇，总占地面积为94万平方米。

“桃花深处”汽车营地引入国际汽车露营协会（CARSCAMPING）5星标准，在自然和谐的基础上，以绿色环保的原则，建设具有适合国人口味并且与国际接轨的露营地，是北京最具人文精神的汽车营地。该营地着重汽车文化的传播与引导，倡导低碳自然精神，以主题活动为手段，以露营群体为基础，力求让崇尚自然、追求时尚生活的人群，体验房车营地的休闲度假乐趣，深化露营文化。该营地占地90000多平方米，共分为房车区、帐篷区、山地木屋区、烧烤区和休闲健身区等五个功能分区，房车区分为拖挂式房车营地和自行式房车营地，水电设施齐备，可停靠房车30辆；帐篷区设立营位50个，分区建设；山地木屋区现已建设欧美田园风情木屋6套，面积70平米—150平米，二期工程将再建30套左右；烧烤区设置多个自助式烧烤台和用餐桌椅；休闲健身区设有咖啡厅、超市、文化沙龙、汽车影院、网球场、篮球场、采摘区、垂钓区、有氧健身步道等休闲健身设施。众多亲近自然的功能和设施为房车爱好者、露营爱好者、自驾车爱好者提供了完善的休息娱乐空间。

（3）中国西安国际主题生活度假区——以文化为依托露营地规划设计的代表

项目基调：（1）基于西安，跳出西安。应对西安打造“国际化大都市”的热潮，打造一种超脱现有的、领先的生活方式，一种对接国际的，与国际旅游文化接轨的度假方式。（2）立足农业，提升农业。农业本质不转变的前提下，结合农业景观、农业创意、农业体验等方面的内容，提升项目的高度和内涵。（3）依托文化，创新方式。在西安，最不缺的就是“文化”，整个西安就是一个文化的聚集地和大观园。这种文化的风格我们不应该摒弃，但通过一种现代的表现方式，与国际文化更多的融合。

三个景观亮点：（1）打造白鹿园的标志性景观（未来生活方式的创意雕塑）（2）流动家园，房车新干线，打造一条有轨房车观光通道，形成一道亮丽的风景线（3）打造西安最in夜景灯光艺术小镇。

项目亮点支撑——国际房车文化聚集区。作为本项目国际化战略的重要组成部分，我们建议借鉴国际酒店分时度假理念，以房车为载体，整合国际度假与高端项目体验权益，打造具有创新商业模式及创新收益点的房车露营项目。

国际房车文化聚集区应考虑通过房车文化提升与房车营地主题化升级的方

式，成为国内独树一帜的主题露营旗舰品牌。

核心商业模式解读

针对本项目私家庄园——产权式；房车别墅或拖挂式房车木屋——股权式；移动房车、会议住宿配套设施等——时权式，明晰业态分布与销售模式，确保可持续经营。

（4）石林旅游服务区建设规划方案——以景区为依托露营地规划设计的代表

一、规划背景

石林景区闻名于世，就像一件天然的大地艺术品一样，无论从观光、科考还是文化方面都有着极高的价值。人们在形容石林的时候，常常用 “三分形象，七分想象”来形容石林的难以描述的千奇百怪。

如今，注视石林的不仅仅是中国人，更多的目光从世界而来。石林奇秀的风光，伴随着阿诗玛美丽的传说，正在以更大的热情欢迎着远方而来的客人们。

二、规划理念

“远方的客人请你留下来”——纯朴的歌声告诉人们，如果说石林是阿诗玛的家，那么山合水易认为石林旅游服务区就像阿诗玛的客厅和客房，是每个游客向往和愿意停留的乐园。在创作石林旅游服务区规划方案的过程中，“石林是世界的石林”这个理念始终贯穿在我们的思路中，坚持自然、生态与人文的结合，相信一定会为石林创建世界级旅游服务区典范提供有效的帮助！

四、项目重要节点——大型房车营地

大型房车营地是石林旅游服务区承担石林大旅游区接待功能的一个重要节点，也是打造面向云南乃至省外自驾车市场的一个一流平台。我们建议，按照国际露营协会和国家体育总局露营标准来进行相关服务设施的配套，并根据石林实际需要进行完善和个性化设置。

营地主要包括三大部分：汽车养护救援中心、房车自驾营和自驾车露营地。其中，房车自驾营将承担石林大旅游区内的游客自驾服务，并可以实现区内异地租赁（石林、长湖、月湖等），自驾车游客则可以享受到停车露营免费洗车或入会优惠等待遇。

（5）大连金石滩黄金海岸国际汽车露营地——海滨型露营地规划设计的代表

营地风光：大连金石滩黄金海岸国际汽车露营地位于国家4A级旅游景区的大连金石滩黄金海岸，拥有一流的环境和山海奇石风光，430万平方米绿地，80多处奇石景观，10公里长的滨海情侣步道和登山观海步道，是继高尔夫俱乐部、狩猎俱乐部、马术俱乐部、发现王国主题公园、武术模特表演之后，诞生的又一时尚旅游项目。

营地设施：汽车露营营地包括海滨、沙滩、草地、森林等区域，分为海洋娱乐、沙滩休闲、汽车营地、帐篷营地、服务保障五大功能区。可同时接纳房车60辆，自驾车500辆，露营者2000多人。已建好的房车营位有20个，带有水电接口。以后还将接入有线电视接口，上网接口等。营地还配备有房车、木屋、帐篷三大类住宿设施。

沙滩汽车露营地拥有沙滩水域总面积30万平方米，位于十里黄金海岸西侧，南临黄海，西倚龙山，背靠汇溪湖，有房车营位20个、自驾车露营位100个。可提供沙滩休闲、登山观海、垂钓和各种水上娱乐。森林营地距黄金海岸800米，草坪全覆盖，可提供餐饮、帐篷、淋浴、垂钓、网球、高尔夫练习场、咖啡书屋、休闲秋千等服务设施，可停靠房车20辆，自驾车150辆。草坪汽车露营地坐拥20万平方米草地，毗邻黄金海岸，可享受沙滩休闲、水上娱乐、海鲜特色餐饮等，可停靠房车20辆，自驾车300辆。

娱乐活动：开展篝火晚会、沙滩趣味运动会、露天烧烤美食、游泳、登山、垂钓、沙滩越野车、山地自行车、沙滩排球、网球、高尔夫、游艇、帆板。（6）天津蓟县山野房车营地 ——体育与旅游相结合露营地规划设计的代表 营地风光：营地坐落于天津蓟县的下营镇山林中，分别与北京和河北接壤，交通便利。位于蓟县风光旅游景区的黄金段，北面1.5公里是万里长城的京东第一雄关——黄崖关；东面与八仙台、九龙山等国家级旅游景区相临；南面相依卵石铺底、常年水流湍急的句河；下游则是水域宽阔的下营水库。基地占地面积170多亩，场地四面环山，悬崖绝壁林立，形成了理想的天然户外运动领地。

露营地规划设计适应了目前国际和国内汽车露营发展的理念，借鉴了先进经验,以面向大众休闲健身为基础，满足不同人群对露营地需求，体育与旅游相结合，力求打造成“体育旅游景观”的品牌。接纳不同人群的锻炼者和专业人士的训练,开展各种户外运动培训,举办不同规模的户外运动竞赛将成为基地的三大功能。

营区的建设追求与大自然的和谐，突出了山野的风格，形成了独特的艺术建筑格调。营地服务设施设计最大限度地体现“以人为本”的“人性化”，设立了高品位的“山林酒吧”、“森林氧场”、“山洞健身馆”、“康乐广场”以及高标准的客房、盥洗间、便利商店等服务。培养一批体育和服务的专业管理人员进行营地管理和服务，使露营者踏进营区即可体验到回归自然，陶冶情操和强身健体情趣，享受到便利、规范、温暖和一流的服务。

营地设施：营地建立可容纳近千人露营的帐篷营地，设立了10个车位的专业房车营地和近百个汽车露营车位。结合山体建立的拓展运动区、开凿出国内规模最大的标准攀岩和青少年攀岩的天然岩壁。利用自然起伏的地势，建立起山地车的自然赛道。还设有无线电测向区、射击场、综合运动场。

娱乐活动：以营地为平台，借助周边的自然资源开发出了山谷定向穿越、山地自行车、漂流、溯溪、垂钓、扎筏竞渡及潜水、山地马拉松、登城等十几个运动项目。

山合水易规划设计院认为虽然目前我国郊野露营地规划设计尚处于起步阶段，但随着国务院在关于加快发展旅游业意见中，明确提出把旅游房车等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录，全国多个省份提出了要发展郊野露营地旅游，中国的露营度假会迎来一个快速的发展期。

第三篇：REITs国内典型案例比较研究

国内典型案例比较研究

2014年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此REITs的推出有其内在需求；另外在宏观经济去杠杆的大背景下，REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种，快速推进也在情理之中。下面就近年来我国发行的类REITs产品做一个比较分析。

通过对已公开信息的整理，目前国内已经实施的、比较典型的案例主要如下：

（1）海印专项资产管理计划

海印股份以自成立之次日起五年内公司公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元。

（2）中信苏宁资产支持专项计划

苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立。规模接近44亿元，其中A 类证券规模约为20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类的是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。

（3）中信启航专项资产管理计划

中信启航产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7:3比例发行?优先级票面利率5.5%-7%，最终利率由询价结果确定；次级预期年化收益率在12%-42%?

通过对三支类REITs产品的梳理，我们发现，三者存在如下主要区别：

从类型上来看，中信启航专项资产管理计划（以下简称“中信启航计划”）、中信苏宁资产支持专项计划（以下简称“中信苏宁计划”）属于权益类REITs，海印专项资产管理计划（以下简称“海印计划”）属于抵押型REITs。这也就意味着，中信启航和中信苏宁的投资者除了可以获得租金收入分红之外，还可以物业升值的带来的收益；海印专项资产管理计划的投资者则只可以得到租金收入分红。

从风险隔离方式上来看，中信启航计划和中信苏宁计划采用了特殊项目实体的方式，但两者又有不同。中信启航计划是以特殊项目公司的形式，中信苏宁计划则采取了特殊目的合伙的形式。海印计划由于采用的抵押型的模式，采取了特殊目的信托的方式。

从增信方式来看，海印计划采用了发起人参与人次级受益凭证和提供担保等多种方式。而中信启航计划和中信苏宁计划的增信方式则是由发起人直接租赁基础资产的使用权，从而确保稳定租金收益。

四、开元产业信托——首单中国酒店REITs香港上市

全球第一个中国的酒店REITs——开元产业信托（01275.HK）2013年7月10日在港交所主板上市，挂牌价为3.5港元，总集资额约6.75亿港元。因投资者反映不佳，开元产业信托原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半，降至约6.75亿港元；发行价也被定在3.5-4.2港元的下限。

开元集团是内地最大的民营星级酒店管理集团，截至上市之前的2012年底，开元集团拥有107家运营中或发展中的星级酒店，包括31542间客房。开元产业信托的上市之时的物业资产为开元集团旗下的5家自持酒店物业，包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店四家五星级酒店，以及浙江开元萧山宾馆一家四星级酒店。

1、开元产业信托上市之时概况 公司/证券名称 信讬基金经理人 上市日期 上市时拟发行基金单位数目 认购价格 募集资金数额 开元产业投资信讬基金 开元资产管理有限公司 2013年7月10日

469,914,000（招股书）后调低至193,000,000 基金单位发售价3.50-4.20港元，最终确定为3.50港元

原预计募集资金总额：16.45亿-19.74亿港元，最终募集资金总额为6.75亿港元

（1）收购SPV(BVI)（物业资产）；（2）运行资金；（3）偿还债项；（4）交易成本

杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、上市物业资产包 长春开元名都大酒店四家五星级酒店，以及浙江开元萧山宾馆一家四星级酒店

截至2014年底，向基金单位持有人100%分派，其后分派不少于90% 募集资金用途

派息政策

2.开元产业信托目前的概况

根据开元产业投资信托基金的中期报告，截至2014年6月底物业资产包无变动，但经基金单位持有人批准，开元产业信托于2014年7月31日完成对上海市松江区一家五星級酒店——上海松江开元名都大酒店的收购，酒店物业总估值人民币41.9亿元。截至 2014年10月9日，发行的基金单位数目为931,139,567，价格为3.31港元，每基金单位中期分派HKD 0.1454，相当于4.23%（2014年上半年期）。

3.开元产业信托基本框架

4.开元产业信托上市的内容概要（1）酒店租赁及租赁协议

签订主体：浙江开元酒店、开元酒店管理、开元旅业、产业信托管理人

协议期限：采用10+10模式。即上市日期起计为10年，信托管理人全权决定可再续10年。租金安排：1）基本租金：为开元信托提供稳定的租金收入，以基本租金方式减少承受酒店业的风险。2）浮动个别租金：以浮动个别租金方式为信托根据物业表现分享上升潜力的收益。基本内容：

(i)T1-T5，开元酒店管理将每年支付不低于2.16亿元人民币的基本租金；

(ii)T6-T10个，基本租金为市场基本租金，根据浙江开元酒店与开元酒店管理共同委任的独立专业物业评估师确定，但是评估价值低于物业酒店前四年平均租金85%的，按照前四年平均租金的85%（1.836亿元人民币）确定T6-T10租金；

(iii)10年以后的租金为评估的市场价值，但不低于物业酒店T6-T9平均租金85%的；(iv)个别租金（浮动）按初步酒店物业每月经营总收入的20%加相关初步物业酒店物业于该月经营毛利的34%计算。个别租金总额低于基本租金的，开元酒店管理须负责补齐。增信措施

(i)开元旅业就承租人及酒店管理人提供担保；且开元旅业在租赁及管理协议有效期内维持最低资产净值20亿人民币；

(ii)协议T1-T5，中国银行浙江分行就承租人的付款责任提供每年人民币2.16亿元的不可撤销担保；

(iii)承租人提供人民币2千万元抵押按金；

(iv)5年以后的后续期，需中国持牌银行发出的不可撤销担保，及承租人提供人民币2千万元抵押按金。若未取得银行的不可撤销担保，则抵押按金调整了基本租金另加抵押按金。（2）大股东放弃分派

开元的大股东浩丰国际、凯雷蓝天上市日至2014年底放弃持有基金单位（相对于上市日期的已发行基金单位的约14.6%）收取分派的权利，旨在上市日至2014年底每基金单位分派提高约17.1%。因此，不考虑放弃分派下，每个基金单位0.1348港元，年化分派收益率为7.81%；考虑放弃分派下，每个基金单位0.1579港元，年化分派收益率为9.15%。（3）物业资产重组过程

通过2012年底至2013年1月的一连串交易，拥有酒店物业的基础资产（5家酒店）由浙江开元酒店保留，而从事租赁酒店及其他酒店相关业务营运的其他附属公司及合营企业则转让予浙江开元酒店管理有限公司（原为浙江開元酒店的附属公司），最终转出本集团。（4）开元产业信托的税项开支 中国税项

开元产业信托在中国境内的税项包括企业所得税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税等。值得注意的是698号文所规定的非居民企业（境外投资方）间接转让股权的中国税务处理及申报。该文主要目的为利用境外实体规避中国纳税义务的反滥用及反避税规则，将向境外投资者就间接转让股权所得资本收益收10%的预扣税。对此，其法律顾问认为：（1）698号文并无对间接转让资本收益如何征收10%的预扣税有清晰的指引；（2）买卖协议下，卖方具有申报698号文的申报责任，物业公司无申报责任；（3）卖方已同意就该买卖协议项下的税项负债向开元产业信托提供补偿保证，期限7年。香港税项

(i)香港利得税税率为16.5%，若在香港的SPV被视为在香港营商、从事专业或业务，需就其于香港产生或源自香港的溢利（资产增值除外）缴纳香港利得税。

(ii)开元产业信托作为单位信托集体投资计划，豁免缴纳香港利得税。信托向基金单位持有人做出的分派也无需缴纳任何利得税。

(iii)开元产业信托基金无需就发行新基金单位缴纳香港印花税，其后买卖基金单位需缴纳香港印花税。

5.开元上市的实践意义 开元集团最初于拟于2005年整体打包集团资产在香港上市，但遭遇香港财务制度改变，折旧加速（将原有的40年折旧年限改为20年），导致利润缩水，开元酒店推迟上市计划。香港资本市场在2008年以后持续低迷，开元担心IPO后公司市值及股价都存在被低估的风险，因此挑选一部分优质酒店房地产业务打包REITs，使开元既能实现证券市场交易和融资，又有助于改善交易价格和市盈率，直到2013年最终通过旗下部分资产的REITs方式成功上市。选择REITs方式，一方面股东的估值将高于公司IPO，另外一方面开元有很多酒店，现在物业资产包中装入的有5个，未来还有其他酒店可以持续装入，相对比较灵活。然而，除非有外部现金流支持，否则内生现金流是很难支撑整个房产信托基金发行的。但是外部现金流一般要通过信用担保、资产抵押等方式获得，例如开元REITs此次便设置了基本租金条款，并拥有关联主体及银行的承诺租金担保。真正的REITs产品本质是体现股权分红回报，然而当前依靠外部担保事实上已经将开元香港REITs变成了类债权融资的模式，这也是一种REITs的异化。

新加坡的凯德置地——中国REITS联盟秘书长 王刚

它能够把上市公司、基金、REITs，把开发和金融结合得很好，所以成为我们研究商业地产很重要的案例。

在整个房地产形势下，我们需要有开发基金，在中国过去的十几年也是重要的开发阶段，所以我们会有开发基金。在开发之后，典型的凯德模式会有一个孵化基金，因为一个楼能建到生成，现金流还是需要有一个孵化阶段的。孵化了之后，才能有第三个阶段，就是REITs。

凯德置地的来福士广场，今天的主题是写字楼综合体论坛，来福士广场融合了商场、写字楼、酒店式公寓的真正代表。我们举一个例子，看几个指标当中的一个，第五项，就是基金年息，基金年息做到了8年+1年+1年，就是8到10年，意味着这是一个很长周期的基金投资。我一会儿会讲到中国基金的特点，典型的是两年左右，甚至一年的产品都有，基本都是以债为主，这个是以股为主的，我投给它的基金，我们基本上连本金都不能保证，但是为什么大家都乐意投呢？就看最后一项，就是年化收益率能做到15%到20%。

我们刚才讲了国外的情况，国内的情况我们做的比较多的是夹层基金，再就是开发型的股权基金，因为中国现在还是以开发为主。中间段的是增值型基金和并购基金，是这两年或者未来的阶段中比较重要的模式。

做商业地产基金也是给REITs在攒一个资产包。有什么意义呢？首先可以满足企业做大做强的需要。再就是它抗行业周期，就像题目我们经常讲的白银时代一样，上周陪聂会长参加新浪的金麒麟论坛，有记者问任志强到底什么是白银时代，好像大家都提的比较多，但实际上黄金和白银也是因为中国过去十年房地产的高速发展，在进入所谓的白银时代，实际上就是一个行业的高速增长进入一个平缓期，在这个时期的时候，我们每个开发商都在融资策略上、资本结构上要做很多的调整。

再就是加速物业的周转，刚才有一位记者跟我聊，为什么要推REITs，分两类。一类是商业领域，比如像富力这样的酒店，商业领域几个亿或者几十亿投进去，在账面上租金收益率很低，按照中国资产估值，收益率也就是几个点，两三个点或者三到五个点。这么大的几十个亿在开发商的资产负债表上，实际上整个企业的ROA会下降。通过REITs这样的工具，你就可以把这个钱倒出来，投入新的项目开发。对政府也一样，报纸上现在说的四个城市的试点，住建部要操作的，实际上政府背负了很大的压力，当然也是过去几年才开始的，3600万套保障房、公租房、廉租房，很大程度上是由政府投入，它也需要把这么大的资产化掉，或者把资金转出来，才有钱去投入新的住房的建设，有助于加速资金的周转。

还有一个是弥补资本市场融资的需要，尤其是上市类的，资产负债表需要优化。

还有一个是提升资本收益率。以凯德为例，凯德有五家REITs，17只私募基金，也就是说逐渐的我们的开发企业会从重资产往轻资产去转变，今天大家看的比较多的就是万科的案例，万科不断的在往轻资产的方向转。

第六是满足丰富的盈利手段，不仅仅有开发利率，还有持有利率。

五、中国主题的REITs产品一览 春泉产业信开元产业投鹏瑞利中国商凯德商用中

汇贤产业信托 越秀房地产投资信托基金

托 资信托基金 用信托 国信托 2013年122013年7月2011年6月72011年4月月2日 5日 日 11日

香港

新加坡 零售 86.0%

写字楼 13.2% 住宅 0.8% 7

香港

2006年1

22005年12月12日

月5日 新加坡

香港 上市日期

上市地点 香港

资产类型 写字楼100% 酒店 100%

零售 17.9%

零售 27.4%

写字楼42.8%

写字楼 51.7%

服务式公寓 零售 100%

服务式公寓 7.5%

11.2%

酒店 13.4%

酒店 28.1% 2 资产数量 1 5

北京杭州 沈阳 48.7%；78.3%；郑65.2%；宁波 成都38.1%；北京89.1%；州5.9%；武地理位置 北京 100% 广州100% 20.6%；长春佛山8.3%；北沈阳10.9% 汉5.0%；上

京4.9% 海4.7%；内14.2%

蒙古3.6%；

芜湖2.5% 资产规模（估值）

77.6（亿人民币）市值（亿4.0 美元）41.6 92.2 372.0 100.5 227.5 3.4 5.0 28.4 9.8 13.1 13/14年股息回报6.6%/9.0% 8.1%/8.2% 7.1%/7.3% 率 结构 REIT REIT

BT

7.2%/7.3% 6.0%/6.5% 7.5%/8.0%

RMB REIT REIT REIT 稀缺北京核心CBD甲级写字楼物业；

主要优势

境外直接持有资产； 优质租户与出租率。唯一中国酒店业房托； 稀缺北京核心分散及多元强大的中国综合体项目； 化的零售物

较为分散与多较为分散与多元化的物业组合酒店管理能优质租户与出业；

元化的物业组拥有稀缺的广州核心地域性综力； 租率； 新加坡知名

合 地方政府背景，后续拥有可注后续可注入香港知名企业资产管理公酒店资产优名下物业。司管理。良。

资产规模较小；

物业较为单行业周期性一；

主要劣势 较大；

无后续可注资产主要分入资产。

布在2,3线城市。

较大的开发风

大部分资产

险； 作为人民币房使用较多的金融工具对新收购

分布在2,3资产主要分布托，交易量低。国金中心进行财务补贴。

线城市。

在2,3线城市。

高和资本的点评

最近地产金融圈内有这样一个说法：高大上的REITs看鹏华万科、中信启航，跑江湖的REITs要看万达稳赚、高和中投保。互联网与类REITs产品的结合近期无疑是大家关注的焦点。我们如何判别哪种地产金融创新更具有成长型呢？不妨用“七巧板”理论来把玩一番，主要看七个方面：基础资产质量、发起方品牌、期限与流动性、认购门槛、信用条件、风控/增值能力、收益率。下面一一解析品鉴。

就基础资产的质量而言，万达“稳赚1号”的基础资产是三线城市在建的城市综合体项目，建安成本、工期、运营等未有定数，客观来说对比其他产品弱了不少。鹏华万科REITs的基础资产实际上是前海企业公馆的租金收益权，土地没有确权，想象力略有不足。高和中投保类REITs的基础资产是北京三环、地铁上盖、带租约精品写字楼高和蓝峰大厦，既有租金安全性又有溢价想象力，即居家又性感。当然，还是中信最高大上啊，基础资产是中信证券北京和深圳的甲级办公楼，自己做租户背书，也是让人醉了。整体来看，中信启航最佳，高和中投保次之。

就品牌而言，2014年万达的资产规模高达5,341亿元，首富的背书已无需多言，品牌爆棚；万科鹏华REITs，无论是万科自己的品牌，或是前海管理局“特区中的特区”，典型的双保险；高和中投保类REITs的爹相对差一些，管理人高和资本也就几十号人6年时间收购10个项目资产管理规模不到100亿，正是首富和万科想要转型的“轻资产公司”。中信咱就不说了吧。

就投资人认购门槛而言，万达号称1000元即可认购；鹏华由于公募的性质1万元以上即可认筹；高和中投保门槛也是1万元；而中信启航门槛较高，优先级最低认购额度为300万，劣后级最低认购额度为100万。

期限和流动性关联性大，要放在一起来分析：万达“稳赚1号”是7年期的产品，为了化解流动性和期限难题，产品成立3个月后即可在快钱平台上进行撮合转让，虽受制于快钱交易平台的整体流动性，好呆也算部分化解了令人生畏的超长期限。万科鹏华REITs的流动性显然是最好的，公募基金打的牌就是流动性，只不过由于较多份额可能被险资等机构收入囊中，实际流动性究竟如何有待观察。高和中投保类REITs为1年期产品，成立之后即可通过网金社（阿里巴巴旗下的平台之一）平台进行变现转让，期限和流动性比较有优势。而中信启航为5年期产品，在深圳交易所挂牌，由于只能是合格投资人参与认购和交易，因此流动性较弱。整体来看，期限和流动性最佳的是鹏华万科与高和中投保。

就信用条件而言，万达“稳赚1号”最后仍由万达自己兜底回购；万科鹏华REITs从公开资料上没有明确看到第三方担保，但据消息人士透露，万科承诺一定额度的运营保证金，简单而言就是运营不好万科贴补，是一种间接的兜底方法；高和类REITs由中投保（财政部1993年发起设立的国字头担保公司，评级为AA+）提供本金及预期收益增信保障。中信启航主要靠基础资产分级来完成优先级的信用增级，劣后级则无兜底收益。整体从安全性来讲，高和中投保的信用增级更加清晰明朗，其他产品都隐含主体信用。

就风控和增值能力而言，关键要看操盘的团队。万达和万科都属于传统开发商，对产品本身的理解应该更深；高和专门做资产管理，一直专注城市更新和存量商业物业的改造和盘活，其资产增值能力令人尊敬。难得的是作为地产金融机构，多家金融机构认购其基金，因此对风险控制更加注重。中信证券作为传统金融机构，其风险控制意识毋庸置疑。整体来看，发行方各有千秋，高和规模不大，不过似乎能力更为均衡。

最后看看收益率，万达“稳赚1号”的固定收益部分为6%，溢价部分待7年后看市场；万科鹏华REITs的预期收益率是6.5-7%，由于投资标的是租金收益权和债券，因此想象力小些；高和中投保类REITs的租金收益部分为6.8%，由于物业区位好，成为北京去年租金增长最快的写字楼，升值空间较大，浮动收益更具想象空间。中信启航披露来看，优先级收益率为7-9%，劣后级没有保底，预计收益率预计为12-42%。整体来看，结合投资期限，跑江湖的高和中投保与万达的收益率更高。

高通智库的点评

国内房地产企业经历了从住宅销售，转型商业地产的租售并举，到之后的转型基金模式，以及当前的REITs探索，显示在持有型物业领域，REITs是最为良性的退出渠道。同时从全球金融模式分析，适合持有型物业企业的金融模式，以私募基金和REITs为趋势。

在国内的REITs探索中，公募REITs成为焦点，但在一个阶段中国公募REITs注定是国资和大型央企的舞台。比照美国REITs模式（公募、非上市和私募REITs）中，非上市REITs和私募REITs未来预计在国内将日愈活跃。高和、万达的探索具有思考和借鉴性。

越秀REITs“非典型”上市

红筹背景、资产来源及估值弹性使“越秀投资”的REITs发行路径尚难复制

“越秀投资”是广州市政府在香港的窗口企业，上市后长期处于财务窘境，但是凭借红筹背景，2001―2002年间得到了政府以低价注入优质资产的扶持;由于“越秀投资”所获得的资产中包括其最优质的四处商业地产，具备了发行REITs的可能，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程;而正是基于这四处商业地产拥有的优质条件，“越秀投资”通过资产重估，巧妙运用规则，实现了价值最大化。

“越秀投资”的REITs发行有很强的特殊性，是处于类似负债率和现金流状况下的公司难以复制的，其路径尚不具典型意义。此外，西田房地产信托和西蒙REITs的成功经验也说明，REITs对市场环境和管理水平有很高的要求，国内房地产商和投资者需要有充分的准备。

2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(405.HK，简称“越秀REITs”)在香港联交所正式挂牌上市。“越秀REITs”是“越秀投资”(123.HK)分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)。

“越秀投资”注入“越秀REITs”的资产包括其在广州的四处物业:白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。以出让这四处物业为代价，“越秀投资”取得了“越秀REITs”支付给其的约33亿港元现金，并仍然持有“越秀REITs”30%的股权。在完成REITs发行后，“越秀投资”总共获得了约20亿港元的账面确认收益，更重要的是，它开拓了一条未来物业变现的便捷通道。而2002年以前，“越秀投资”还仅仅是一家净资产收益率较低（表1），经营相当窘迫的公司。

凭借“红筹窗口”优势获得政府资产注入

财务窘迫，自有资金难以满足商业地产需求

“越秀投资”于1992年12月在香港上市，是广州市政府在香港的窗口企业，根据其财报中关于企业发展战略的描述，“越秀投资”上市就是为向商业地产转型打基础，使企业变成一个以房地产开发为基础，以商贸业为龙头，以物业经营为核心的集团。自1999年起，“越秀投资”商业地产出租收入占总收入的比例一直呈明显上升趋势(图1)。

众所周知，从长期来看，商业地产项目能优化资产质量，使地产企业形成产业资本沉淀和积累，提供一种持续、稳定的经营模式和长期稳定的现金流。但短期来看，商业投资物业的增加势必加大投资的现金需求，容易造成资金周转灵活度不足，增加企业的财务压力。而从“越秀投资”的财务数据变动情况来看(表1)，其1999年至2002年间净资产增加了1.2%，而总负债增加了约56%，显示“越秀投资”越来越依靠高负债运营。从流动比率来看，公司的短期偿债能力也有所降低，流动比率从2001年的3.89迅速下降到2002年的2左右，显示其财务弹性系数开始降低。与同期香港的大型地产公司相比，“越秀投资”的负债水平非常高(图2)。

“越秀投资”财务上的窘境也体现在其持有的现金流上，年末货币资金的余额占总资产比例基本呈下降趋势，由1999年的6.48%下降到了2002年的3.92%，显示其持有的现金比例越来越低(图1)。

母公司重组国企，获注优质资产

2001年9月25日，在原国家计委批准下，广州市政府将其持有的广州城建集团95%的股权注入“越秀投资”的控股公司“越秀集团”。随后，“越秀集团”对广州城建集团进行了重组，重组后的架构是，“越秀集团”的子公司GCCD BVI通过子公司Acon BVI持有广州市城建开发总公司(简称GCCD)95%的权益，GCCD拥有优质资产财富广场、城建大厦、维多利广场的股权，另一优质资产白马大厦则由GCCD BVI旗下的白马合营公司持有(图3)。

2002年12月20日，为了让原广州城建集团的大部分资产随同过江，获得海外资本的支持，“越秀集团”将GCCD BVI公司100%权益转让给“越秀投资”，这样，“越秀投资”就间接持有了GCCD的95%股权及白马大厦100%的股权，GCCD其余5%股权则仍由广州城建集团持有。

值得注意的是，通过这次转让，“越秀投资”仅以六折的价钱即50亿港元的代价就从其母公司“越秀集团”获得了净资产值约83.5亿港元的地产项目，其应占土地储备面积，由20万平方米大幅上升20倍至420万平方米，在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长3.5倍至167万平方米(包括后来注入“越秀REITs”的四处物业)。“越秀投资”一举成为广州市最大的房地产发展商，成为广东省在香港重要的窗口企业。

负债率和现金流压力依然沉重

公开资料显示，“越秀投资”此次收购所支付价款的40%左右依赖于负债，这造成了其负债率急剧上升。收购完成后，“越秀投资”的总资产由2000年的196.04亿港元增加到2002年的266.85亿港元，上升了36.12%;总负债(含少数股东权益)由2000年的131.19亿港元增加到2002年的199.75亿港元，上升了52.26%;而股东权益由2000年的64.86亿港元增加到2002年的67.10亿港元，仅上升了3.5%。总负债的上升幅度明显超过了总资产的上升幅度，更是远远超过了股东权益的上升幅度，总负债(含少数股东权益)几乎是净资产的3倍，财务压力进一步加大。

较高的资产负债率降低了企业的长期偿债能力，加重了企业的利息负担，对债权人而言，高负债会提高“越秀投资”延迟偿还借贷或利息的机会，以及无力偿还的可能性，而一旦企业资金链出现问题，很可能导致企业出现生存危机。同时，房地产行业有着高低起伏的市场周期性特点，而且“越秀投资”业绩并不理想。多重因素导致了投资者的担心，使得“越秀投资”的股价长期以来低于其净资产。低迷的股价及过高的负债率显然不利于“越秀投资”继续融资，而商业地产对长期资金的需求是相当大的，这意味着“越秀投资”今后将面临更大的资金压力。

不仅如此，收购后，“越秀投资”的现金流也未见改善的迹象，财报显示，从2002年开始，其现金及现金等价物净增加额占总资产比例竟然由正转负（表1），也就是说，“越秀投资”完成收购后现金流反而减少。

所获优质资产是REITs发行的关键

所收购商业地产带来机遇

综合以上分析看出，“越秀投资”存在的财务问题主要是高负债率和低现金流，这一问题在资产收购后更为突出。不过，“越秀投资”的盈利能力在收购后有改善上升的趋势，2002年以后净资产收益率和总资产收益率比收购前有了明显提高。到2004年底，“越秀投资”经营盈利为7.43亿元，较2003年上升3%，但其物业出租的租金收入就达到了3.67亿港元，较2003年上升15%，其商业物业项目已经有了良性发展的趋势。

2005年6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，与以前相比，发生了很大改变，最主要的变化便是允许在香港上市的REITs投资香港以外的房地产。换句话说，香港境外资产可以在香港发行REITs。鉴于香港与内地市场的紧密关系，这一规定实际打开了中国不动产业赴香港上市之门，也为“越秀投资”分拆和打包旗下物业，以REITs的形式独立上市扫除了规则上的障碍。

需要指出的是，此前“越秀集团”所做的资产重组，已将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入了“越秀投资”(如白马单位等)，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。

打包优质资产，满足发行REITs条件

REITs上市非常符合“越秀投资”的利益:首先，以REITs的形式独立上市符合其向商业地产转型的企业战略;其二，提供了一条分散风险且使物业便捷套现的通道，有利于加快资金周转，改善企业现金流;其三，可以降低企业负债率，改变企业在市场中的高负债的形象，有利于提升企业市值;其四，发行REITs需要把部份出租物业重组上市，而上市前通常会对出租物业进行独立估值，有利于“越秀投资”资产的公平价值在市场中得以体现。事实上，此后“越秀投资”和“越秀REITs”的股价显著上升，验证了独立上市计划带来的增值效益得到了投资者的肯定。

在上市申报中，香港联交所最关心的是REITs所收购资产的质量和安全性问题。为了获得上市成功，“越秀投资”在注入资产方面也颇花了一番心思，最终将打包收购的资产确定为白马单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。这四处物业都是大股东为支持“越秀投资”而注入的盈利能力和发展潜力最强的优质资产。其中，白马单位是中国十大服装批发市场之一，声名远播，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入“越秀投资”之前就已经具备了良好的盈利能力;后三者位于广州繁华的天河商业圈，都是广州著名的物业单位，具有良好的发展前景。截至2004年底，这四个物业面积占“越秀投资”可供出租物业总面积的20.45%，但营业总额却占到了其出租物业营业总额的46.89%，无疑，“越秀投资”计划投入REITs的，是其所拥有的出租物业中资产质量最好的。

从2004年9月10日至2005年10月间，GCCD BVI的四家全资BVI子公司分别受让了白马单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。其后的2005年12月7日，“越秀投资”通过GCCD BVI将四家BVI公司的股权转让给“越秀REITs”。至此，越秀REITs就符合了香港证监会《房地产投资信托基金守则》当中有关“使用特殊目的投资工具”的条件，该条件系证监会为了使REITs可以享有与地产公司相同的税务处理，确保有足够的透明度，硬性规定所有特别目的投资工具必须由REITs全资拥有，以及特别目的投资工具不得超过两层。

通过资产重估，实现价值最大化

两次评估，价值迥异

在REITs上市进程中，对REITs所收购的资产价值如何估值无疑是至为关键的一环。对“越秀投资”来讲，它牵涉到的是实实在在的利益;对投资者而言，它关系到对所打包资产价值的判断，以及对“越秀REITs”股价的定位。根据“越秀REITs”委托的估值师高力国际出具的，以2005年9月30日为估值基准日的独立物业估值报告，此次“越秀REITs”所收购资产的评估价值为40.05亿港元，这个价格不仅较其2002年的19.47亿港元的估值翻番有余，就是较其三个月前即2005年6月30日“越秀投资”财务报表中反映的账面价值32.04亿港元也增值了约8亿港元(图1)。

对于估值变化如此之大的原因，“越秀REITs”招股书里面给出的解释是:“越秀投资”是按照公允价值将投资物业列账，但其委任的汉华评值有限公司主要用收入资本化计算法对物业进行估值。而“越秀REITs”委托的高力国际出具的独立物业估值报告较汉华的报告全面，高力国际采用收入资本化计算法、现金流量贴现分析以及销售比较法，并根据各种估值方法的相对重要程度进行了加权校正。也就是说，高力国际的估值方法是，首先按照收入资本化计算法和现金流量贴现分析得出两种估值结果，然后将这两种估值结果按权重比例进行加权平均，最后通过销售比较法对估值进行比较核实，得出估值结果(表2)。但我们看到，即使用同样的收入资本化计算法估值，高力国际给出的估值结果却是近40亿港元，与3个月前汉华约32亿港元的估值仍有约25%的差距。

巧妙利用规则，实现重估增值

房地产价值评估法包括收入资本化计算法、现金流贴现法、市场比较法、成本估价法、假设开发法等多种计算方法，适用于不同用途物业的估值，对于以收租为主的商业物业一般采用比较多的是收入资本化计算法和现金流贴现法。在收入资本化估价法下，同一物业在不同时间段的价值出现变化，都与影响房地产评估价值的两个变量，房地产预期净收益和综合资本化率的变化直接相关。此次“越秀投资”打包资产在2005年6月30日到2005年9月30日前后相差仅3个月时间，市场利率环境和同类投资回报变化不大，综合资本化率不可能有太大的变化，那么，估值差距只能是因估值师对房地产预期净收益的不同判断产生的。研究发现，“越秀投资”通过巧妙的安排改变了房地产的预期净收益。

白马单位是此次打包资产中占比重最大的一块物业，预期2006年所带来的租金收入占预期2006年总租金收入的69.4%，也就是说，白马单位的估值对整个打包资产估值的影响至关重要，高力国际给出约25.42亿港元的估值。但是，我们从白马单位的估值报告看到，其2005年9月的租金总额为975万港元(不包括物业管理费)，如将这一租金收入作为月平均租金收入，全年只不过1.17亿港元(975万港元×12);将这一数额作为定量收入，以当时资本化率为前提，按收入资本化估价法计算，根本无法承载其25.42亿港元的估值。那么高力国际给出如此高额估值的依据是什么呢?根据“越秀REITs”全球发售通函介绍，“越秀投资”计划将从2006年1有1日起上调白马单位的租金，均租金由241元/平方米升至473元/平方米每月，在平均租金提升近一倍的情况下，竟然还争取到了约95%的4-5年的续订租约，这样，白马单位在2006年预期年租金收入将达到2.53亿元。根据香港新会计准则规定，投资物业公允值估价的最佳凭据是“类似租约及其他合约的活跃市场的现行价格”，正是续订租约这一证据，为高力国际提高白马单位的估值提供了有力支持。而在运用销售比较法估值时，高力国际所采用的比较对象是广州最著名的商业中心―北京路与上下九的物业单位，这些物业的高售价又为白马单位估值的合理性增添了分量。

就这样，“越秀投资”通过巧妙运用规则，对打包资产的账面价值进行重估，实现了REITs所收购资产的增值。“越秀集团”董事长李飞在2006年初的一次房地产论坛上的讲话为此做了最好的诠释:“我们这个房托基金上市，按照房地产评估从被动到主动，现在作为企业我们把它拿到股市上去，确保利润最大化，把风险降到最低。”

多重获益REITs发行

极大改善财务状况

2005年12月，“越秀REITs”完成公开发行。在行使超额配售权后，社会公众投资者获配约6.79亿份基金单位，占67.9%的权益;“越秀投资”通过一家全资附属公司“越龙”持有3.13亿份基金单位，占31.3%的权益;“越秀集团”获得约0.08亿份基金单位，占0.8%的权益。根据“越秀投资”发布的公告，“越秀投资”在“越秀REITs”发行后向所有公众股东发放了一笔特派股息，发放完毕后“越秀REITs”的股权结构是:“越秀投资”通过“越龙”持有30%，其余股东占70%。

发行REITs后，“越秀投资”一共获得了现金约33亿港元(包括“越秀REITs”发行6.87亿份基金单位所得资金约20亿港元，和“越秀REITs”下属BVI公司贷款融资支付现金约13亿港元)，并且仍持有“越秀REITs”30%的股权，依然处于相对控股的地位，可以继续受惠于“越秀REITs”上市后的业务发展。“越秀投资”在其公告中也提到，从“越秀REITs”得到的现金将用于降低自身的负债水平和利息支出，而且今后并不需要与“越秀REITs”并账，也就是说，“越秀REITs”因收购资产而产生的巨额债务不会影响“越秀投资”的负债水平。因此，发行REITs极大改善了“越秀投资”的流动资金及财务状况。

根据所注入资产的评估价值与账面成本间的差额，我们可以对“越秀投资”发行REITs后的资产负债状况进行财务模拟估计(表3)，可以看出，“越秀投资”发行REITs并用所得现金归还借款后，总负债(含少数股东权益)由185.66亿港元下降到了152.66亿港元，总资本负债率由41%下降到了14%，而股东权益却由77.39亿港元上升到了97.39亿港元。其资产负债状况获得了较大的改善。不仅如此，“越秀REITs”未来还将继续发挥盘活“越秀投资”资产，增强流动性的作用。

附属公司将持续获利

根据香港《房地产投资信托基金守则》中有关“管理公司”方面的要求，“每个要求获得认可的计划，必须委任证监会接纳的管理公司”，由管理公司委任租赁代理提供若干租约管理、租赁管理、市场推广和市场推广服务。“越秀REITs”的管理公司―越秀房托资产管理有限公司是“越秀投资”的全资子公司，越秀房托资产管理有限公司委任的租赁代理是广州白马物业管理有限公司和广州怡城物业管理有限公司，二者也都是“越秀投资”的控股子公司。

有了这一控制权的安排，“越秀投资”与“越秀REITs”就有了更加密切的利益联系，越秀房托资产管理有限公司每年能获取不菲的管理人佣金，其中包括每年存置资产0.3%的基本费用、物业收入净额3%的服务费、日后收购资产时收购值1%的交易费、出售资产时总售价0.5%的交易费等，2006年管理公司的预计酬金超过2000万港元。此外，怡城物业管理公司与白马物业管理公司将代理“越秀REITs”物业资产的租赁业务，怡城物业管理公司可按财富广场单位、城建大厦单位及维多利广场单位各自的总收益收取每年4.0%的费用，而白马物业管理公司则可按白马单位的总收益收取每年3%的费用，2006年租赁代理酬金将超过1000万港元。

税收减免

“越秀REITs”在全球发售通函中对2006年的盈利预测是2.01亿港元，也就是说，2006年“越秀投资”将获得6000余万港元的股息收益(2.01亿港元×30%)，利息支出将减少1.1亿港元(按所获得现金33亿港元×3.5%的固定年利率计算)。不仅如此，“越秀投资”通过BVI公司持有内地物业单位还可以享受税收优惠。

根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定，BVI公司作为在中国无常设机构的外国企业，按租金收入以10%的税率缴交预提所得税(除营业税外，其他费用不可扣减收入后计算预提所得税)，且根据香港有关规定，BVI公司自香港以外地区所得的租金收入一般被视为香港以外地区或源自香港以外地区的收入，免缴香港利得税。“越秀投资”注入“越秀REITs”的物业单位此前是根据内地企业所得税标准，按税前利润33%的税率缴交企业所得税，仅此项税收优惠，就将为之带来约4300万港元的净利润贡献(根据预测纯利2.01亿港元+预提所得税0.35亿港元=2.36港元，2.36亿港元×33%-预提所得税0.35亿港元=约0.43亿港元)。也就是说，招股书中对2006年“越秀REITs”的盈利预测为2.01亿港元，而如果按内资企业所得税标准纳税，则仅为1.58亿港元(2.01亿港元-0.43亿港元)，即使加上BVI公司由于贷款13亿港元支付收购物业而带来的融资成本约5200万港元，以及预计上市后多支出约0.2亿港元的经营开支(根据其2006年0.79亿港元的经营开支预测-2005年半年报经营开支0.295亿港元×2)，也不过是2.3亿港元(1.58亿港元+由于承担了13亿港元贷款所带来的融资成本约0.52亿港元+上市后多支出的0.2亿港元经营开支)，也就是说，如果“越秀投资”不发行REITs，这些物业2006年所能带来净现金流不过2.3亿港元(假设该物业不需承载任何贷款的情况下)。

未来现金收入不变

预期2006年“越秀REITs”将给“越秀投资”带来的现金流入贡献为2.45亿港元(表4)，即使减半计算管理人费用和租赁代理费用所带来的现金净流入，其现金净流入总额仍约为2.3亿港元。而根据前文可知，如果“越秀投资”不发行REITs，这些物业2006年所能带来净现金流为2.3亿港元(假设该物业不需承载任何贷款的情况下)，也就是说，发行REITs后不仅使越秀投资回笼了33亿港元现金，而且今后的现金流收入也并不会减少。

路径尚不具典型意义

培育项目能力成未来发展关键

通过此次“越秀REITs”的成功上市，“越秀投资”开辟了一条商业物业便捷套现的通道，为以后向商业地产战略转型提供了较为清晰的业务模式，并将继续得益于“越秀REITs”上市后的业务发展。此外，营运及财务透明度提高后，“越秀投资”的企业架构更为清晰，使市值更为接近内在价值。我们预计，“越秀投资”下一步还将通过“优先收购权”的安排，即“越秀REITs”对“越秀投资”旗下的商业物业项目有优先购买的权利，以增发基金份额的方式，将旗下商业物业项目逐步注入到“越秀REITs”，继续发挥REITs这一通道的关键作用。但是，如何培育旗下商业物业项目的盈利能力，使其能够达到REITs投资者的回报要求，似乎还是摆在“越秀投资”面前的一道待解决的课题。因为毕竟此次注入“越秀REITs”的优质资产以前并不属于“越秀投资”，而是在大股东的支持下通过资产重组得来的。对“越秀投资”来讲，如何发挥自身的经营能力，打造出商业物业的“造血功能”，依然任重而道远。

模式难以复制

通过分析“越秀投资”的REITs发行路径，我们认为，其模式对国内大多数房地产企业尚难复制。首先是股权隶属关系，“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口企业，资产出境的行政审批简单，操作难度不大；且发行REITs之前，资产已合法转移，所以“越秀投资”从2005年8月18日宣布REITs上市计划到12月21日正式挂牌上市，前后经历总共只有近四个月的时间，可谓神速，而李嘉诚旗下的“泓富REITs”上市前后花了将近九个月的时间，国际投行做REITs上市，一般则需8―11个月的时间。其二是境外REITs投资者对异地物业的回报要求较高，这对所注入物业的盈利能力有很高的要求。“越秀REITs”上市招股价是以6.3厘至6.7厘的年回报率为基准，比李嘉诚旗下的“泓富REITs”5.3厘的年回报率高出不少，而要达到如此高的回报，依靠企业自身“造血”并非易事。其三是“越秀投资”在资产评估中的增值过程带有一定特殊性。因此，目前来看，“越秀投资”的REITs发行路径尚不具典型意义。

REITs成型的基础：

1.根基：“城市配套服务商”战略是万科REITs实现的根基； 2.互利：项目的BOT与REITs，是万科与政府的互利合作； 3.保障：项目高租金收益为REITs发行提供了保障。

近日万科与鹏华基金公司成立“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已被证监会受理，国内首支公募REITs距公开发行近在咫尺，本次资产证券化针对万科前海企业公馆的租赁收入部分。然而，万科做REITs并不是空穴来风。

●首先万科“城市配套服务商”战略以及“轻资产”操盘战术是此次公募REITs成型的土壤。

●其次前海万科项目自身的特点导致万科采取公募REITs的方法募集资金。●最后鹏华对美国成型REITs具有深入的研究，也是助力此次公募REITs上市强有力的因素。

本文从万科战略视角、前海项目视角分析万科此次REITs成型的基因。1转型“城市配套服务商”是REITs萌芽的土壤 1.万科的战略转型是诱因

早在2013年7月，万科就已经明确了第四个十年的战略方向：转型城市配套服务商，依托第三个十年住宅产业化建设所获得的庞大客户群进一步延伸服务。在2014年初进一步明确方向，提出“5S理论”，即城市配套服务商要围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面为居民提供更舒适的生活。回顾过去两年的万科的转型成绩可以发现这艘承载着千亿梦想的大船已然发生了变化。

值得注意的是，万科此次战略转型的关键词是“重运营、轻资产”，即万科希望通过输出管理和品牌操盘整个项目，而不是通过占有绝大多数股权控制整个项目。例如金隅万科广场项目，万科占股份49%，金隅占股51%，随后万科又将所持有的39%的股权卖出，最终只持有10%的股份。虽然所占股权较少，但该项目由完全由万科操盘，这对万科积累商业经验、打造品牌具有深远意义，也是万科“重运营、轻资产”的第一次尝试。

但是，万科由传统的单一型住宅类企业转型为“重运营、轻资产”城市配套服务商仍将面临很多挑战：

●首先，万科如何在短时间内获得“重运营”的操盘能力？以社区配套服务方向为例，若想提升街区整体社区服务水平，最好的方式是对整个社区周边商业进行统一打造。然而在过去由于快速回笼资金的要求，开发商早已把商铺的产权卖给客户，如何协调各商户利益成为考量万科能否成为合格的社区服务商的关键。

●其次，万科如何在房地产下行阶段获得可靠的资金保证，真正实现“轻资产”？以商业项目为例，资本如何在立项阶段、建设阶段、招商阶段、后期运营阶段进入商业项目，后期又如何退出。

若要解答上述问题，REITs也许是最好的答案。2.REITs能帮助万科实现战略

REITs是什么？REITs是房地产证券化的重要手段，而房地产证券化是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。因此，REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。根据REITs定义不难看出，万科是想通过物业资产打包上市，并利用专业管理团队对物业资产进行管理，以此来实现轻资产发展的目的。（1）利用伞状REITs结构可有效解决商区协同运营与产权分散的矛盾，实现区域增值

自1992 年第一家公众UPREITs（伞状REITs）产生后，这种形式在美国很快流行起来，新上市的REITs中75%采用这种形式。在该REITs结构中，REITs本身是不直接拥有房地产的，而是拥有有限合伙企业中的控制权益，通过经营该合伙企业从而控制旗下的所有物业资产。在这种模式下，房地产企业可以在不转让其物业资产的情况下组成REITs，或者利用物业资产与REITs交换收益权证套现资金。REITs对房地产拥有实际控制权，但产权仍在有限合伙企业名下。

若将该模式套用在社区商业上，万科可将所开发社区旗下停车场、菜市场、商铺等物业以资产包的形式打包成REITs由公众购买，在这种情形下，公众购买的不是产权而是REITs份额。利用这种模式，万科可以通过资产公众购买的形式快速回笼资金，而对于公众来说，将资金投资与多个物业资产从而达到分散风险的目的。同时REITs可聘请专业管理团队，或直接由万科团队对整片社区进行升级再造，提升地价从而提升租金，而这租金反过来又成为公众购买REITs的分红。

此种模式兼顾了开发商快速回笼资金、客户获得资产升值、区域升级再造三方面的需求。对于万科来说，通过将资产打包上市减轻负担，只输出品牌与管理操控项目，实现轻资产发展的目的。然而，此种REITs模式还没有完全放开，未来如何在我国能否正常落地还有待考量。

（2）REITs进入节奏可有效帮助企业进行轻资产转型

对于传统商业地产，资金退出的模式只有两种：一种是将商铺卖出快速获得现金流，另一种模式是开发商对商铺自行运营。第一种模式不适合商区协同运营，第二种模式对开发商的商业造成大量的资金沉淀，且运营能力要求较高。引进REITs，将有效解决上述问题。首先来看凯德置地在商业项目运营过程中，是如何管理资金链条的。

在项目立项、开发时期，凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。在项目运营时期，嘉茂零售中国信托（CRCT）优先购上述基金投资的物业，再打包成REITs向公众出售。这样凯德构建了从开发商筹集资金到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程，从而实现只输出品牌与管理的轻资产模式。

该种模式能有效帮助万科。毛大庆还在万科的时候就提到希望学习凯德模式，在项目立项阶段、建设阶段、招商阶段、后期运营阶段形成一条完整的资金募集-退出链条，最终帮助万科实现轻资产转型。而对于万科来说，项目前期土地已经获取的，地价已经支付，建设过程也有开发贷款等，所以并不承担太大的资金压力，因此万科现在更多希望在中后期实现资产资本化，这点与凯德置地的模式略有不同。由此可见，REITs是帮助万科后期资金退出，实现轻资产的重要手段。

小结：万科试水REITs并不是空穴来风，而是站在战略布局的视角进行布局，REITs是帮助万科战略落地最好手段。

2前海BOT模式助推首单公募REITS成型

在城市配套服务商战略的指导下，前海企业公馆是万科第一个利用REITs落地的项目，然而此次落地也有其自身的限制条件。

1、政府参与为首单公募REITs上市提供政治保障

做政府想做的事情，同时政府也会推动第一支公募REITs诞生。在这里最打动政府的是前海项目是采用BOT模式进行开发建设。2013年8月，万科中选为前海管理局公布企业公馆投资人。按照BOT模式万科出资约8亿元建设前海企业公馆，并在8年后无偿移交给前海管理局，而万科则通过8年的运营来回收项目投资。

2、良好的租金收入为首单公募REITs上市提供经济保障

租金收入是REITs收益的主要来源，根据现有统计数据，万科前海企业公馆保持日均入住100家的高增长率，根据目前经营情况测算每年可保持20%的盈利水平。良好的租金收益为万科发行首单REITs提供了经济保障，通过打包前海资产进行REITs上市，实现公众购买，减轻企业资金压力同时盘活沉淀资产。

小结：此次万科公募REITs落地有着特殊的限制条件，其中政府的支持是此次REITs落地的关键因素，良好的租金收益也为其提供了经济保障。

结束语

在REITs的国家政策逐步放开后，若房地产企业想进军REITs，最主要的是明确自身定位及战略。万科选择的是打造城市配套服务类REITs，如社区商业、零售业、产业地产REITs等，但REITs的种类远远不止这些，美国将REITs分为9大类别：商业中心、公寓、办公楼、仓库、工业厂房、洒店、高尔夫球场、医院、健康中心等，甚至监狱也能打造成REITs。因此房地产企业若想进军REITs可根据自身的特点做出选择，最终走出自己特色的REITs之路。

对国内REITs发展趋势的简要判断

（1）REITs发展潜力巨大

目前，全球已有20个国家和地区相继推出REITs，并且有7个国家和地区正着手开辟REITs市场。截至目前，全球REITs的总市值已经超过一万亿美元。截至2010年，美国REITs总资产已由1970年左右的10亿美元发展到3890亿美元，40年年均复合增长率16.08%。截至2015年1月，美国上市REITs总市值达到9594亿美元。在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，因此，总体看，国内REITs发展仍存广阔空间。

（2）抵押型REITs或为较优选择

在美国等成熟市场上，抵押型REITs占据了主导地位。我国制度尚不健全，我们认为，先行发展债权型REITs相对成熟和简单，在此基础上，有望逐步推行权益型REITs。一方面，抵押型REITs属于固定收益类产品，并不构成征税对象，从而避免了双重征税的问题；另一方面，抵押型REITs不涉及项目所有权以及组织架构方面的变更，从而操作简单。在法律、税收等制度完善之时，可再推行权益型REITs。

（3）相关制度仍需完善

我国REITs试点已经启动，但相关的法律法规并不配套，未来应加快法律、税收和信息披露等方面进行制度完善。首先，逐步完善《公司法》《信托法》等相关法律以建立一个完备的满足REITs运行的法律体系。其次，建立符合我国REITs发展需要的税收优惠体系。可以参照国际上成熟的税法规定，制定专门的REITs减免税收等方面的优惠政策，为REITs发展创造良好的税收环境。最后，建立严格的信息披露制度和监管体系。美国公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度，而我国现有的信托计划披露较为简单，且缺乏透明度，仍有进一步完善的空间。REITs的优越性

信托制度的高度弹性和灵活性带来其在金融创新领域的独特魅力。这种优越性在REITs上就可以得到很好的反映。从本质上讲，REITs 是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。REITs的功能主要体现在以下几个方面：

（1）投资主体社会化：对于大多数中小投资人而言，所持有的资金不足，无力购买多种类、多用途的楼宇或地产，也没有能力形成多样化的不动产投资组合来规避单一投资所带来的风险。由于 REITs 在公开市场上市，大到各类养老基金、商业银行和保险公司等机构投资人，小到社会个体投资人，都可以通过公开市场参与房地产的投资，从而在很大程度上壮大了房地产市场的投资人队伍。

（2）流动市场化：与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，REITs 在证券交易所上市，具有很强的流动性，投资人可以根据自己的情况随时处置所持REITs 的股份。

（3）管理专业化：自 20世纪 90 年代以来，美国 REITs 所募集的资金往往大多委托专业的管理公司，管理人员多为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。同时房地产行业分工进一步细化，出现了专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、房地产开发公司、物业管理公司等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。

（4）投资组合多元化：这由 REITs 的投资组合特点决定。REITs 本身就是一种分散化的房地产投资资产组合，通过投资于不同类别不同地区的房地产项目，可以有效的降低投资风险，也取得了较高的汇报。

（5）信托财产独立性优势：由于信托财产在信托关系中是具有独立的人格的，因此在一些特殊状况下如受托公司破产时，可以仍旧保持财产的完整性，使受益人极大程度上规避了风险。

发展我国房地产信托的意义及可行性分析

我国房地产业经过 20 多年的发展，尽管取得诸多成就，但是整个行业无论从市场发展程度还是业内企业的经营管理水平来看还相当落后。表现为房地产市场的投机炒作和房地产金融创新的匮乏。从现在的发展状况看，我国的房地产金融创新仍旧停在一个较低的水平，房地产资本市场不发达，融资的形式单一，传统的银行借贷方式不仅不能满足房地产业对于资金的需求，更是积累了很大的银行风险。如果REITs在中国得到很好的推广，一定能够在很大程度上推进房地产业和国民经济的长远繁荣。实际上从去年开始，在华的各大投资银行和房地产公司已经开始重点研究REITs在中国的实践运用。

房地产证券化是长期发展的趋势，而引入REITs方式将有助于推动房地产资本市场的发展和房地产企业经营管理理念的革新，具体说来，主要表现为以下几个方面：

（1）中国房地产开发的资金有三大来源：银行贷款、自筹资金和建筑企业垫资和预售款等。统计数据表明，房地产企业自由资金规模很小，除了银行贷款占 20%外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。三者相加，估计银行贷款占房地产开发资金总额的近60%，即我国房地产开发资金有 60%以上来源于银行信贷。纵观各个大城市位列前十的房地产企业的资产负债率，广州达到 80%，北京也超过 70%。而在房地产业已相当成熟的香港，这一数字不过 30%—40%。中国这种高杠杆和自有开发资金严重短缺的现状不论从宏观还是微观都将不利于房地产市场的长期稳定发展。REITs可以为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制，有效的保障开发企业自有资金的比例，建立一种比较稳定的融资机制。（2）REITs的经营方式和治理结构类似于股份公司，受到股东及董事会的监督，REITs股票市值也反映出投资者对公司的信心。REITs可促进房地产企业立足长远发展，增加长期投资，消除房地产业中的投机行为。

（3）REITs 使房地产产权从原来的由产权人直接、集中占有转变为由众多的、分散的投资者个人占有。房地产产权关系的这种转变使产权转移更为简单，产权的转移不再需要实物的易手，而只需REITs收益凭证的交割，因此大大方便了房地产交易，有助于繁荣我国房地产交易市场和证券市场。

（4）房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，一般大众很难参与大型房地产及商场投资，其结果是房地产投资者及开发商的集资来源严重受限。REITs使大额的房地产投资变成了小额的证券投资，几乎所有的投资者都可以参与房地产投资，从而大大地扩展了房地产投资的队伍，并且让更多的人分享收益。

（5）满足对较低风险结构投资产品的需求。我国证券市场的产品结构存在缺陷：风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使我国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。

着眼于我国房地产市场的健康发展，提出以下四点建议：

第一，建立健全法律体系，房地产投资信托的良好运作要求相应的法律法规支持。我们应该在税收等方面健全法规给REITs的发展创立良好的环境。

第二，规范房地产市场的发展，当前我国房地产市场还存在着很多问题，土地所有权，住房产权等关系都需要进一步规范，应该努力减少房地产市场的流动性风险，使基金套现不成问题。

第三，加快专业化人才和机构投资者的培育，房地产市场的繁荣发展，信托投资基金的合理运用要求我们有相应的人才队伍，既熟悉房地产的运作规律，又对信托制度有着深刻的理解。同时机构投资者的培育也对房地产投资信托的发展至关重要。

第四，对中小投资者的保护问题。由于我国处于市场经济的初级阶段，对中小投资者的保护是欠缺的，这可以从目前我国的股票市场得到有力的证据。因此保护中小投资者的利益是REITs得以发展的基本保证。这方面主要靠其收益政策和税收政策规定得以实现。

结语：综上所述，可以看出REITs作为一种投资信托，充分发挥了信托的优越性，已经成为了房地产金融的重要投资手段，在国际上具有普遍的运用和成功的借鉴。比起中国房地产市场的现有融资方式，REITs无疑给我们提供了一种更好的金融创新选择。但是如何将REITs的特点和信托制度的高度弹性与灵活性与中国的具体市场状况结合起来，同时防范可能出现的投资风险与市场风险；如何稳妥地保证金融创新的过程，使房地产投资信托在中国得到最好的应用；如何更好的健全我们相关的法律法规，保证信托市场的稳定长远发展，这些问题值得我们进行深入的研究和探索，同时发挥更大的智慧，任重而道远。

第四篇：国内食品安全现状及对策

国内食品安全现状及对策

根据世界卫生组织（WHO）的定义，食品安全（food safety）是“食物中有 毒、有害物质对人体健康影响的公共卫生问题”。食品质量安全状况是一个国家经济发展水平和人民生活质量的重要标志。中国政府坚持以人为本，一直高度重视食品安全。经过多年来的努力，中国食品质量总体水平稳步提高，食品安全状况不断改善，但还是有一些食品安全问题。

1、国内食品安全现状

1.1食源性疾病

根据世界卫生组织的定义，食源性疾病是因摄入被污染的食品所引起的疾病，包括因致病菌、病毒、寄生虫、有害化学物质和生物毒素所导致的各种疾病。这些食物污发生于“从农田到餐桌”食物链中的各个环节。因食源性感染和中毒而造成的疾病表现症状各不相同，既有轻度症状（恶心，呕吐和腹泻等），也有严重和威胁生命的疾病（比如，肾和肝功能衰竭、脑和神经疾病、瘫痪和癌症）。

2014年6月11日，国家卫生计生委食品司司长苏志在今日新闻发布会上介绍我国食品安全标准工作进展情况时表示，国家卫生计生委在全国设置食源性疾病监测哨点医院1600余家，全年共接到食源性疾病暴发事件报告1001起，救治患病人数14413人。苏志说，监测显示，化学性因素引起的食源性疾病有下降趋势，致病性微生物仍然是主要病因，宾馆饭店、食堂等集体供餐场所是主要暴发场所。此外，误食有毒动植物和毒蘑菇中毒是主要致死原因。

第五篇：国内几起典型生产安全事故案例解读分析材料

附件

国内几起典型生产安全事故案例解读

分析材料

一、青岛“11•22”中石化东黄输油管道泄漏爆炸特别重大事故分析点评

（一）事故的基本情况。

2013年11月22日10时25分，位于山东省青岛经济技术开发区的中国石油化工股份有限公司管道储运分公司东黄输油管道泄漏原油进入市政排水暗渠，在形成密闭空间的暗渠内油气积聚遇火花发生爆炸，造成62人死亡、136人受伤，直接经济损失75172万元。

（二）事故的直接原因。

输油管道与排水暗渠交汇处管道腐蚀减薄、管道破裂、原油泄漏，流入排水暗渠及反冲到路面。原油泄漏后，现场处置人员采用液压破碎锤在暗渠盖板上打孔破碎，产生撞击火花，引发暗渠内油气爆炸。

（三）事故的间接原因。1.企业安全生产主体责任不落实：

中石化集团公司及下属企业中石化股份公司、中石化管道分公司潍坊输油处和青岛站对安全生产工作疏于管理、管道保护工作不力、隐患排查治理不彻底，存在死角、盲区，2

司输油管道安全生产工作不力问题失察，对事故发生负有重要领导责任，被给予行政记大过、党内严重警告处分。

中石化股份公司副总裁、安全总监，未认真履行职责，指导督促中石化股份公司及中石化管道分公司开展输油管道安全生产工作不力，对负有安全生产监管职责的部门不正确履行职责的问题失察，被给予行政记大过、免职处分。

中石化股份公司生产经营管理部主任，对中石化管道分公司及其下属单位管理人员业务指导、督促检查不到位，被给予行政记大过处分。

中石化股份公司生产经营管理部副主任，对东黄输油管道存在的安全隐患督促整改不力，被给予行政降级、党内严重警告处分。

中石化股份公司国内原油处处长，对中石化管道分公司及其下属单位管理人员业务指导、督促检查不力，对东黄输油管道存在的安全隐患整改不力，被给予行政撤职、党内严重警告处分。

中石化股份公司炼油事业部主任，对归口管理的板块企业及其下属单位未认真履行安全生产管理职责的问题督促检查不到位，被给予行政记过处分。

中石化股份公司炼油事业部副主任被给予行政记大过处分。

中石化股份公司安全监管局局长，贯彻落实国家安全生产法律法规不到位，对中石化管道分公司及其下属单位管理

人员未认真履行安全生产管理职责的问题督促检查不到位，被给予行政记大过处分。

中石化股份公司安全监管局2名分管副局长，未认真履行职责，贯彻落实国家安全生产法律法规不到位，均被给予行政降级、党内严重警告处分。

中石化股份公司安全监管局安全监督处处长，指导督促中石化管道分公司及其下属单位管理人员贯彻落实安全生产规章制度、开展安全生产教育培训工作不力，被给予行政撤职、党内严重警告处分。

中石化管道分公司党委书记，贯彻落实党的安全生产方针政策不力，对企业干部、职工安全生产思想教育和培训工作不到位，指导应急处置工作不力，被给予撤销党内职务处分。

中石化管道分公司总经理，作为中石化管道分公司安全生产第一责任人，被给予行政撤职、撤销党内职务处分。

中石化管道分公司分管工程、设计、质监站和抢维修的副总经理被给予行政降级、党内严重警告处分。

中石化管道分公司分管运销、安全、管道的副总经理被给予行政撤职、撤销党内职务处分。

中石化管道分公司安全环保监察处副处长，对输油管道泄漏事故危害性辨识不清、判断失误，被给予行政降级、党内严重警告处分。

中石化管道分公司管道管理处党支部书记、处长，对潍

对管委会及有关部门履行安全生产监管、监督职责不力、原油泄漏应急处置不力等问题失察，被给予行政撤职、撤销党内职务处分。

开发区分管安全生产、应急的管委会副主任，作为政府分管领导，履行安全生产领导职责不力，督促检查安全生产监管、监督部门履行职责不力。管道泄漏事故发生后，未按规定参与现场救援，拖延、压制事故信息上报，同意谎报事故信息。对事故发生负有主要领导责任。被给予行政撤职、留党察看二年处分。

黄岛区黄岛街道办事处主任，督促指导黄岛街道办事处执法中队监督检查工作不力，对青岛丽东化工有限公司在厂区内排水暗渠上违章搭建临时工棚问题失察。对事故伤亡扩大负有责任，被给予行政记大过处分。

此外，责成山东省人民政府向国务院作出深刻检查，责成青岛市人民政府向山东省人民政府作出深刻检查。

管道保护主管部门追责8人：

山东省油区工作办公室主任，督促指导管道企业和山东省、青岛市油区工作办公室履行油气管道保护工作职责不到位。对东黄输油管道安全隐患治理不力、安全生产大检查不彻底等问题失察，被给予行政记过处分。

山东省油区工作办公室副主任，作为行业主管部门分管领导，被给予行政记大过处分。

山东省油区工作办公室综合管理处处长，未认真履行油

气管道保护工作监管职责，被给予行政降级、党内严重警告处分。

青岛市经济和信息化委员会主任，督促指导青岛市油区工作办公室履行油气管道保护工作职责不到位，对青岛市油区工作办公室存在的东黄输油管道安全隐患排查治理不力、安全生产大检查不彻底、指导应急救援不力等问题失察，被给予行政记大过处分。

青岛市经济和信息化委员会分管青岛市油区工作办公室的副主任，作为行业主管部门分管领导，履行油气管道保护工作监管职责不力，督促指导市油区工作办公室履行油气管道保护工作职责不力，督促管道企业治理东黄输油管道安全隐患不力。东黄输油管道发生泄漏事故后，对危险程度认识不足，指导应急处置不力，被给予行政撤职、撤销党内职务处分。

青岛市油区工作办公室主任，作为行业主管部门负责人，未认真履行油气管道保护工作监管职责，督促管道企业治理东黄输油管道安全隐患不力，安全生产大检查不彻底，东黄输油管道发生泄漏事故后，对原油泄漏事故风险辨识不足，被给予行政撤职、党内严重警告处分。

青岛市油区工作办公室调研员，未认真履行油气管道保护工作监管职责，被给予行政降级、党内严重警告处分。

开发区安全监管局党组书记、局长，领导组织安全生产监管和油气管道保护工作不力。泄漏事故发生后，督促本单

内严重警告处分。

二、晋济高速公路晋城岩后隧道“3.1”特别重大道路交通危化品燃爆事故分析点评

（一）事故的基本情况。

2014年3月1日14时45分许，位于山西省晋城市泽州县的晋济高速公路山西晋城段岩后隧道内，两辆运输甲醇的铰接列车追尾相撞，前车甲醇泄漏起火燃烧，隧道内滞留的另外两辆危险化学品运输车和31辆煤炭运输车等车辆被引燃引爆，造成40人死亡、12人受伤和42辆车烧毁，直接经济损失8197万元。

（二）事故的直接原因。

晋E23504/晋E2932挂铰接列车在隧道内追尾豫HC2923/豫H085J挂铰接列车，造成前车甲醇泄漏，后车发生电气短路，引燃周围可燃物，进而引燃泄漏的甲醇。

（三）事故的间接原因。1.企业安全生产主体责任不落实：

（1）肇事车辆属于山西省晋城市福安达物流有限公司，该企业应急预案及应急演练不符合规定要求，不按照设计及批准要求充装介质，对从业人员安全培训教育不落实，行车记录仪发生故障后仍然违规从事运营活动。

（2）被追尾车辆属于河南省焦作市孟州市汽车运输有限责任公司，企业存在“以包代管”问题，不按照设计及批准要求充装介质，驾驶员和押运员习惯性违章操作。

（3）晋济高速公路煤焦管理站违规设置指挥岗加重了

车辆拥堵，其上级主管单位晋城市公路煤炭有限公司对管理站的监督检查和工作指导不力。

2.政府及相关部门履职不到位：

（1）山西省晋城市和泽州县政府及其交通运输管理部门对危险货物道路运输安全监管不力，存在安全生产大检查和专项检查工作不深入，隐患排查整改不到位，重审批、轻监管，执法不严等问题。

（2）河南省焦作市交通运输管理部门和孟州市政府及其交通运输管理部门对危险货物道路运输安全监管不到位，存在安全生产大检查和专项检查工作不深入，对企业隐患问题督促整改不力，未能及时纠正企业违规经营等问题。

（3）山西省高速公路管理局履行高速公路安全运营监管职责不到位，对下级单位安全运营工作指导督促不力，应急预案针对性和可操作性不强，对拥堵信息处置不到位。

（4）山西省公安高速交警部门履行道路交通安全监管责任不到位，存在对事故路段交通巡查、疏导不力，业务培训教育不到位等问题。

3.其他方面责任：

（1）湖北东特车辆制造有限公司（肇事车辆销售单位）、河北昌骅专用汽车有限公司（被追尾车辆销售单位）生产销售的半挂车的罐体未安装紧急切断阀，属于不合格产品。

（2）山西省锅炉压力容器监督检验研究院违规为未安装紧急切断阀的肇事车辆出具了“允许使用”委托检验报告。

（3）河南省正拓罐车检测服务有限公司违规为未安装紧急切断阀、罐体壁厚不达标的被追尾车辆出具了“允许使

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动与高速交警、煤焦管理站沟通协调，解决车辆拥堵措施不得力，被给予党内严重警告、撤职处分。

晋城市公路煤炭销售有限公司总经理，对下级单位和部门的监督、指导不力，致使晋济高速公路煤焦管理站指挥岗长期违反设计要求运行，被给予记大过处分。

晋城市公路煤炭销售有限公司副经理，抓日常监督、检查和指导工作不到位，应该发现而未能发现指挥岗违规设置问题，致使该指挥岗长期违反设计要求运行，被给予党内严重警告、降级处分。

晋城市公路煤炭销售有限公司站务管理部主任，在对晋济高速公路煤焦管理站日常的监督、检查和工作指导中，均没有对该指挥岗的不合理设置提出异议，致使该指挥岗长期违反设计要求运行，被给予降级处分。

晋济高速公路煤焦管理站站长，对指挥岗违规设置并长期运行的问题未督促整改，被给予党内严重警告、降级处分。

晋济高速公路煤焦管理站分管指挥岗的副站长，未及时发现指挥岗设置的问题，致使指挥岗长期违反设计要求运行，被给予党内严重警告、撤职处分。

（3）相关行政处罚及问责：责成山西省安全监管局、河南省安全监管局对相关责任企业及其主要负责人处以法定上限的罚款；由当地质量技术监督部门对公安司法机关立案查处并采取措施的相关车辆生产企业进行处罚。

2.对政府监管责任的追究（共41人）：（1）刑事追责19人：

山西省晋城市道路运输管理局副局长、山西省晋城市道路运输管理局货运科科长、山西省晋城市泽州县道路运输管理所客货运场管理办公室主任、山西省晋城市泽州县道路运输管理所客货运场管理办公室工作人员、山西省高速交警三支队八大队大队长、山西省高速交警三支队八大队民警、山西省高速公路管理局晋城路政大队大队长、山西省晋城高速公路信息监控中心值班班长、山西省锅炉压力容器监督检验研究院罐检站副站长、山西省锅炉压力容器监督检验研究院罐检站技术员等10人涉嫌玩忽职守罪被司法机关刑事拘留并逮捕。

河南省焦作市道路运输管理局副局长、河南省焦作市道路运输管理局货运管理科科长、河南省焦作市道路运输管理局货运管理科科员、河南省焦作市质量技术监督局计量科科长、河南省焦作市质量技术监督局特种设备科副科长、河南省孟州市交通运输局局长、河南省孟州市公路运输管理所原所长、河南省孟州市公路运输管理所党支部原副书记、河南省孟州市公路运输管理所维修科原科长等9人涉嫌玩忽职守罪、滥用职权罪、受贿罪等被司法机关立案侦查并逮捕。

（2）党纪政纪处分24人： 属地政府追责7人：

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大过处分。

山西省晋城市交通运输局局长，贯彻落实国家危险货物道路运输法律法规不力，在2013年下半年省市开展的安全生产大检查专项整治中，对危险货物道路运输企业专项整治只提出一般性要求，未组织提出专项整治方案，对分管领导和有关部门督促指导不力、监督检查不到位。对事故发生负有重要领导责任，被给予记大过处分。

山西省晋城市道路运输管理局局长，督促落实“两个主体责任”不到位，组织开展危险货物运输安全监管和隐患排查不深入，安全生产源头管控不到位，日常检查和隐患排查整治不彻底，对晋城市福安达物流有限公司存在的安全管理制度不落实等安全隐患失察，被给予党内严重警告、降级处分。

山西省晋城市泽州县交通运输局局长，对泽州县道路运输管理所督查指导不到位，对危险货物运输安全生产日常监管中存在的问题失察，被给予党内严重警告、降级处分。

山西省晋城市泽州县交通运输局分管安全生产工作副局长，代管泽州县道路运输管理所，对泽州县道路运输管理所开展的安全生产管理工作督查指导不到位，对危险货物道路运输专项整治工作组织不力，对晋城市福安达物流有限公司存在的安全隐患失察，被给予撤销党内职务、撤职处分。

山西省晋城市泽州县道路运输管理所主持全面工作的副所长，对危险货物道路运输安全生产管理工作重视不够、组织开展安全专项整治不力，对客货场站办公室履行日常监管职责不到位，对晋城市福安达物流有限公司安全生产监督检查不到位，被给予党内严重警告、撤职处分。

河南省焦作市交通运输局局长，贯彻落实国家道路运输安全法律法规不到位，对分管领导及相关科室履行监管职责监督检查不到位，对相关人员未履行职责的问题失察。对事故发生负有重要领导责任，被给予记过处分。

河南省焦作市交通运输局分管运输管理科、道路运输管理局的副局长，对运输管理科、道路运输管理局安全生产监督管理工作指导不到位，对分管部门未认真履行监管职责的问题失察，被给予党内严重警告、降级处分。

河南省孟州市交通运输局分管法制安全科、孟州市汽车运输有限责任公司的副局长，没有认真吸取2012年包茂高速陕西延安“8•26”特别重大道路交通事故的教训，对暴露的问题督促整改不力，对分管的科室和公司有关人员未认真履行职责的问题失察。对事故发生负有重要领导责任，被给予党内严重警告、降级处分。

河南省焦作市道路运输管理局局长，没有认真吸取2012年包茂高速陕西延安“8•26”特别重大道路交通事故的教训，对暴露的问题督促整改不力，对道路运输管理局相关科室未认真履行监管职责的问题失察。对事故发生负有重要领导责任，被给予党内严重警告、降级处分。

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（4）广州工商局越秀区分局及光塔工商所日常监管缺失，有关人员收受建业大厦实际控制人好处后，对其违法经营行为未依法查处取缔。

（5）越秀区光塔街道办事处作为建业大厦属地监管单位，存在检查记录不规范，整改记录不完全。并长期收取建业大厦缴纳的房屋出租综合税，客观纵容了非法出租经营行为。

（6）越秀区政府办公室履行办文职责不到位。光塔街道办事处于2012年8月向区政府书面报告了建业大厦存在严重消防隐患问题，建议采取联合行动封停大厦一切经营活动，区府办未跟进督促相关部门回复意见，也未呈报相关领导批处，导致隐患未得到及时制止查处。

（四）事故的性质。

经调查认定，广州市越秀区起义路建业大厦“12•15”火灾是一起较大火灾责任事故，事故有关责任人员（总计41人）及责任单位被严厉问责。

（五）事故有关责任人员和责任单位追责情况。

1.对企业主体责任的追究（共11人）：（1）刑事追责11人：

建业公司、信龙公司、信浓公司实际控制人，信浓公司股东、建业大厦的安全（消防）责任人，信浓公司负责建业大厦的电工，信浓公司总经理、出纳、建业大厦物业经理，信浓公司法定代表人，信浓公司负责建业大厦的2名值班员、管理员，建业大厦一楼1D仓库承租方万利达鞋业公司负责人，承租建业大厦一楼1D仓库的承租方万利达鞋业公司管

理仓库员工，信浓公司会计，信浓公司员工等11人分别涉嫌消防责任事故罪和失火罪被司法机关刑事拘留并逮捕。

（2）行政处罚：

由广州市越秀区工商行政管理部门对建业公司等无照经营行为依法进行查处；由广州市越秀区国土房管部门对信龙公司违法经营行为依法进行查处，并由越秀区工商行政管理部门对该企业进行清算注销；由广州市越秀区公安分局对信浓公司消防违法行为进行查处，并由越秀区国土房管部门对该公司违法经营行为依法进行查处。

2.对政府监管责任的追究（共30人）：（1）刑事追责6人：

广州市司法局社区矫正工作处副处长（时任市调处办工作人员）、广州市建委房地产开发建设处副处长、越秀区公安分局交防大队前任副大队、消防民警、越秀区公安分局光塔派出所前任所长、消防民警等6人涉嫌滥用职权罪、玩忽职守罪、受贿罪等被司法机关立案并刑事拘留。

（2）党纪、政纪处分24人： 属地政府追责7人：

越秀区光塔街道前任办事处主任，作为建业大厦消防安全属地监管单位的街道办主要领导，收受建业大厦实际控制人好处，对街道办检查记录不规范、整改记录不全、缺少复查记录等问题失察，在上报建业大厦消防安全隐患问题后未能及时督促跟进反馈情况，对不符合出租条件的建业大厦征收房产出租税，存在属地监管不到位的问题。对事故的发生

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长，未督促大队片区民警依法履行消防安全监督管理职责，指导开展消防监督管理工作不力，对消防工作领导不力，被给予行政警告处分。

越秀区公安分局前任光塔派出所所长，督促、指导派出所开展辖区内消防监督管理工作不到位，对辖区范围内消防工作领导不力，利用职务之便收受建业大厦实际控制人好处，未能严格落实建业大厦消防安全责任，被给予撤销党内职务、行政撤职处分。

越秀区公安分局光塔派出所前任分管消防工作的副所长（2011年4月至2012年2月），未能严格落实辖区消防安全责任，督促、指导派出所开展辖区内消防监督管理工作不到位，对民警消防监督检查不到位、不规范等问题失察，对辖区范围内消防工作领导不力，被给予行政警告处分。

越秀区公安分局光塔派出所现任分管消防工作的副所长，未能严格落实辖区消防安全责任，督促、指导派出所开展辖区内消防监督管理工作不到位，对辖区范围内消防工作领导不力，被给予行政警告处分。

越秀区公安分局光塔派出所专职消防民警，贯彻落实有关消防法律、法规和规章制度不力，未严格落实消防安全责任制，开展消防监督管理工作不力，也未按《消防监督检查规定》的要求，将建业大厦存在的重大消防安全隐患书面报分局交防大队，对事故的发生负有监管方面的直接责任，被给予行政记过处分。

越秀区公安分局交防大队负责光塔街消防工作民警，对建业大厦未经消防验收对外出租经营的消防违法问题未依法查处，被给予行政警告处分。

越秀区公安分局光塔派出所前任分管消防工作的副所长（2011年12月至2013年6月），未能严格落实辖区消防安全责任，督促、指导派出所开展辖区内消防监督管理工作不到位，对辖区范围内消防工作领导不力，被给予行政警告处分。

越秀区公安分局光塔派出所所长，未能严格落实辖区消防安全责任，督促、指导派出所开展辖区内消防监督管理工作不到位，对辖区范围内消防工作领导不力，给予其通报批评。

司法、工商、城管、信访综治、督查办等部门追责6人：

市司法局前任调解工作管理处处长，收受建业大厦实际控制人的好处，利用职务之便为建业大厦违法出租搭建协调平台，致使建业大厦重新对外出租作仓储使用。其签发的协调会会议纪要，导致属地政府、街道及区职能部门怠于履行消防违法的查处职责，致使消防隐患未从根本上整治，被给予行政降级处分。

光塔工商所所长，收受建业大厦实际控制人的好处，对信龙公司、信浓公司出租建业大厦的违法经营问题不依法查处取缔，对事故的发生负有直接责任，被给予行政降级处分。

越秀区光塔街道办事处综治维稳和信访科科长，作为建

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