读书笔记-冯仑买房这些事儿 (4)

2020-12-15 00:20:10下载本文作者:会员上传
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冯仑买房这些事儿5:开发商的猫腻

各位书友大家好,欢迎继续做客老齐的读书圈,今天我们继续来讲这本书,冯仑买房这些事儿,在最近2年时不时就会爆出房价下跌的消息,但是跟大家的感觉又明显不一样,这是怎么回事?这主要是统计的问题,比如北京上海这样的特大城市,核心区和郊区路程就很远,房价也能差一倍,如果计算加权平均房价,就是相当于把核心区和郊区的房价加起来然后平均计算,参考的价值不大,而且现在的房子建设主要都在郊区,核心区域已经没有什么地了,所以你会看到大量房子都在郊区开盘,也就拉低了房价。但其实核心区的房价并没有下跌。

另外,现在由于新房限价很厉害,开发商要想达到业绩预期,就得搞点外科手段,比如捆绑精装修,车位,以及配套设施,跟你签两份合同,所以尽管开盘价很低,但是买房的费用其实一点都不少。所以新房价格涨跌其实也没有多少参考意义,去看新房价格,还不如去看全市的二手房价格更客观,这才是购房人卖房时候的价格,全市也比较分散,不会因为一两个盘集中卖出,而影响数据。所以研究房地产的人,通常只看统计局每月公布的二手房价格涨跌数据。

楼市一般有金九银十的说法,一到9月就是销售旺季,开发商通常都提前蓄客,批量开盘,然后制造几百套上千套房源被一抢而光的假象,但是2019年的金九银十基本已经完蛋,由于政策并未按照预期放松,限购限贷限售仍然压制楼市,所以现在很难再出现销售井喷的情况。

现在很多人都被楼市吓怕了,之前经常看到日光盘的报道,说什么几千套房源,一天就抢光了。还有什么购房人携带巨款,彻夜排队的事情,比如之前南京就有过类似的报道,而且似乎还是真事,并非是开发商请来的托,作者说其实很多人都被忽悠了,首先,彻夜排队的,都是之前确定好意向的,甚至都已经交过定金的。其次,开发商验资,也是为了加快回款速度,找到真实的客户群,恰恰说明开发商有资金压力。第三,新房价格被政府刻意压低,形成了

套利空间。老齐多说一句,现在大多数新盘火爆,都是因为新房价格明显低于周边二手房造成的,大家看到有巨大的套利空间,才会不顾一切的去买房。所以政府限价,其实反而催生了楼市火爆。但是购房人也要想想,二手房的价格是不是靠谱,虽然标价很高,但等你卖出的时候,未必就是这个价格了,所以套利机会看起来很完美,但是不一定真的能够实现。

至于房价的拐点,作者提醒投资者可以关注一些房产中介的数据,比如挂牌量,如果持续增多,就说明卖房的多,买房的少,供给大于需求,房价的议价空间加大,如果带看量增加,则说明卖房的增多,卖家又开始占优势。带看量增加的后几个月,市场先是成交量复苏,之后就是价格回暖。

接下来作者说了一下首付贷,他的观点跟老齐一样,认为首付贷比毒品还可怕,这东西让买房人和开发商都乐此不疲,有了首付贷买房人的购房门槛降低了,缓解了前期自有资金不足的问题,也放大了资金杠杆。而对于开发商来说,就是单纯的加了杠杆,增加客户,提高销售额,赚取更多的利息收入。

首付贷最大的特点就是帮助买房人,在正常的抵押贷款之外,再获得一笔资金,他的来源都是一些消费贷,民间金融,甚至不排除高利贷。说到底就是反复抵押,加长杠杆的操作。每加长一个环节,也就更加脆弱,一旦出现一个裂缝,那就随时暴雷。

首先,首付贷在房价上涨的阶段,相安无事,反而会加速你赚钱的速度,也放了一批根本买不起房,资质不够的投资者入场,这个看起来就跟美国的次贷危机很像了。前期炒高价格,后期危害银行金融安全

其次,房价一旦下跌,首付贷就会出现断供和违约,整个金融系统会遭遇重创,实体经济之后会跟着倒霉。

第三,首付贷让楼市的抗风险能力降低,之前跌5成都不会有问题,首付贷后跌2成,可能就要出大问题。

第四,他实际上就是假消费,真买房,让进入消费和实体经济的钱进一步减少,同时催生楼市泡沫。所以首付贷其实一直都在打擦边球,对于经济和楼市,有百害而无一利,打击首付贷的决心,也就能看出调控楼市的决心。

现在还有一个问题,也多次被提及,那就是小产权会不会复活,那些购买小产权房的人,依然抱有幻想,期待可以回到合法的轨道,美其名曰小产权转正。其实所谓的小产权,这都是老百姓的称呼,而真实的情况就是没产权,土地使用者没有缴纳土地出让金,房屋也没有国家认可的产权证明。都是乡政府和村政府的一纸合同而已。一直以来我们也没管理这块,让小产权成了气候,现在黑不提白不提的住着似乎一点问题都没有,有的还能私下里进行买卖。也不必交任何税费。由于不涉及土地问题,小产权要比我们说的产权房屋便宜的不止一点。作者提醒,小产权不可能转正,他也不是财产权,只是一个使用权,投资层面看,小产权房不具备变现的可能性。这点老齐也多说一句,从法的精神来看,国家也绝不可能让小产权转正,那样就变成了鼓励违法,惩罚守法,那以后谁还当良民。所以早早打消这个念头为好。现在北京一些地方,因为要盖合法的长租房,小产权房已经开始回收了。至于怎么回收,这就要看良心了,有良心的,给你一定补偿,没有良心的,直接把钱退你,就把房子拿回来了,至于你在房子上的投入,那就只能自认倒霉。你没地方说理去。合同不可能对抗国家法律。

在你去售楼处咨询售楼小姐的时候,基本都是一个答复,手慢无,这个房子已经卖完了,就剩下一两套了,逼迫你赶紧做决定,但其实根本不是这么回事,绝大多数房子根本就没有卖出去,但是他们不会说真话,因为那样你就更不买了。他必须要营造出紧俏的氛围,然后时不时的告诉你,出了一个特价房,让你以为捡到一个大便宜,在这里,作者以一个资深开发商的身份,告诉我们五个常见的手法。

第一,就是刚才说的特价房,这里面也分两种,一种是房子自身原因造成的特价,比如位置,采光不好,所以打折处理。另一种是先提价再打折,跟双十一甩卖商品是一个道理,这种情况下,开发商就有更多的主动权。比如全款的折扣大,贷款的折扣小等等。另外,这么做的好处是大大的,买房人明明被人卖了,但是心里也会很高兴。以为自己占了个大便宜,还会到处跟人吹牛。

第二,首付分期,一般使用这种手法的开发商都有年底冲业绩的需求,甚至这种情况下,他们还会要求,购房人后续无法支付首付款也无所谓,他们可以退钱。所以做业绩的针对性非常明显。

第三类,免中介费用,现在中介帮着开发商销售新房已经不是新鲜事了,甚至卖新房比卖二手房他们赚的还要更多,所以中介会非常热衷于给购房人推荐新房。这确实增加了新房的销售效率,开发商相当于按照效果付费,省去了大把的无效营销费用,目前,开发商给中介的返点佣金能达到房款的5%,也就是说大城市中,一套标价500万的新房,中介能拿到25万。同样是买房,买二手房买家要出中介费,而买新房开发商替你负担中介费,所以你也会觉得相当划算。

第四类,团购,其实就是集中开盘的变种,他只是一种形式,但是优惠力度能有多大,并不好说。第五类就是众筹,说白了就是集资买房,这肯定是投资性质的,但是却没有保本收益。买房者能不能拿回本金,也要看众筹平台的信用和实力了,这里面风险并不小。

很多人都在问,地铁马上就要开通了,会不会涨房价,大城市交通一塌糊涂,而且大家通勤时间都比较久,所以地铁成了唯一的抓手,地铁肯定是房价的一个重要参考因素,但是地铁在规划的时候,就基本已经写在房价里了,有句话叫做,规划涨房价,建成涨房租,所以地铁修好后,并不能够在拉升房价,只能够拉升房租。另外,高铁和机场,这种交通工具就让人又爱又恨了,高铁和机场修通,会让这个地方的整体房价上涨,但是离的特别近的房子,反而因为噪音污染和人群密集而贬值。明天我们再来谈谈关于买房的时机和准备。咱们明天再见。

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