冯仑买房这些事儿2：该怎么判断一个城市的房价还有没有潜力
各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们还是继续来讲冯仑买房这些事儿，昨天我们说到了，大城市买房要小心，小城市买大房子同样也要小心，作者讲，三四五线住房的新增供给越来越多，为这些小地方带来了投资热度，经济区域正在逐渐变得更好，按理说，在这些地方买到核心地段，高端一点的产品，未来升值是有保障的。但是老齐也提醒一些，三四五线城市里面有很多收缩型城市，无论开发商把当地建设的多好，人口只要持续流出，这个地方以后再卖房子都会很困难。
作者告诉大家，该怎么判断一个城市的房价还有没有潜力，这就要看城市新房和二手房的比例关系，又叫做新房二手房成交比。是评判房价未来会不会大涨的标准，举个例子北京的新房和二手房的成交比已经是1：1，也就意味着楼市已经基本饱和，而纽约新房二手房的大概是1:4，也就是说卖出5套房，有4套都是二手房，这时候新房价格就很难上涨了。
还有一个指标就是人口，人口绝对值在减少，那么房价就缺乏人口支撑，很难上涨，如果一个城市每年有大量的新增人口流入，那么楼市就还有希望。如果站在投资的角度去看房地产，这就变得十分简单了，你不要考虑结婚，和居住的问题，他就是一笔账，只要选择一个城市发展足够快，房子价格够低，房子能够租的出去，就可以去投资。这点老齐也是比较赞同的，我看空房价，主要是因为他贵了，但其实并非是死空头，到了合适的位置也是可以买的，我在10几年前也是买过房的。从这点看，也许新一线还有机会，比如成都，杭州，重庆，武汉，西安，南京，青岛等地，这些城市正在争抢人口，里面可能会有几个，在未来脱颖而出，形成人口的持续流入，那么对于当地的房价也会有支撑作用，相反如果在这10几年被其他城市抢走人口，那么房价就很难维持了。
下面我们说说学区房，前几年学区房都已经妖魔化了，一个10平米的过道，都能卖出大几百万的价格，而且还一房难求。只是因为这个房子能上周边的名校，这就是房价绑架教育的典型代表。很多家长的逻辑就是，上不了好小学，就上不了好中学，没有好中学也就没有好大学，也找不到好工作，所以现在买个学区房上个好小学，比孩子考上了清华北大还露脸。但其实这中间的逻辑根本就不是线性，上了好小学也不一定就能进好中学，所以好小学离好工作之间差了十万八千里，最后成功的概率可能只有百分之几。
学区房的背后是什么？其实就是优质人才和优质教育资源的稀缺，好学校永远是稀缺的，所以学区房也都必然是贵的离谱的，但是他的边际效用有没有那么大就很那说了。上了重点小学你就能在高考多考100分？恐怕未必，所以学区房更多是家长们花钱买安心，我该做的都做了，以后你学习不好，就不赖我了。所以学区房其实也是家长甩锅的一个主要方式。教育孩子最重要的是什么，其实是塑造他健全的人格，培养他良好的品行，和主动的持续的学习能力。这些都是学区房给不了的。老齐也多说一句，其实有时候父母并不全是为孩子好，如果用买学区房的钱供他一路私立学校，请最好的老师，然后海外留学。对孩子的塑造应该比上某个重点小学更有利。但家长不这么干，其实想的就是，我先让孩子上学，之后再把学区房卖掉，再赚一大笔钱。所以这本身还是自己贪心。也就别说为了孩子砸锅卖铁这事了。
房子涨价，大家会幸福吗？不会，没房的人肯定不幸福，因为收入根本追不上房价，而有房的人其实也不幸福，因为房子升值跟自己也没什么关系，除了庆幸买房买的早之外，没有任何实惠。他也不敢卖，因为卖了很可能就再也买不回来了。所以尽管房子价值千八百万，但是日子过的依旧很苦。有人说他们把房卖了租房住，基本就吃喝不愁了，但是他们的思路还是买房的思路，所以永远不会这么考虑问题，绝大部分人被洗脑洗了10几年，现在接受不了租房这个现实，总觉得低人一等。老齐也有很多朋友，明明租的是一年大几十万的高档小区，但是也依然觉得不爽。感觉不如有套房，哪怕是个老破小都会更有底气。现在其实你只需要把房子卖了，拿钱出来随便做点保本投资，只需要利息的三分之一到二分之一，就可以租一套更好的房子了。所以显然跟买房比，租房划算的多。
但是为什么很多人还是不喜欢租房呢？就是他们穷的时候租怕了，那时候租非常差的房子，或者是合租房，经常被房东驱赶，但其实你只要租高档一点的小区，房东比房客更希望稳定。他巴不得你跟他签一个3-5年的长约。甚至到期后，他还不愿意让你走。所以对于租房来说，越破的房子，房东越不好打交道，越好的房子，房东越友善。甚至有的豪宅，房东巨有钱，根本不在乎那点房租，前段时间有个段子，说有的房东，都忘了手上还有这么一套房子。老齐也租房5年了，我的体会是，租房没什么不同，自打我租房以来，房东都没露过面。房子里的家具家电都是我自己换的，之前我买的房子才住了8年，现在租的房子只要想住也可以一直住下去。所以并没有什么归属感不强的问题。我也打算一直租下去，这里住烦了可以换个更好的地方再住几年，现在唯一担心的，就是不知道该怎么跟房东开口。他肯定会挽留我。
所以老齐可以给大家一个忠告，租的房子好一点，租期长一点，按时付房租，最好一年一付，基本没问题的。只有低端租房，才会有房东驱赶房客，没事经常涨价的情况。高端租房，租金很稳定。大概3年涨一次，顶多涨10%左右，年化涨幅算下来也就3%而已。
之前网易做过一个调查，发现女性名下有房的比男性的比例还高，其中女性公务员有房的比例达到82%，女性普遍认为房产比存款更有安全感，女性支出方面住房支出排在第一，占总支出的14.75%，在男性的支出份额里，储蓄理财排名第一，接近15%，住房排第二，其他消费男性往往很少。之前结婚一般女方都要求男方家有房，但现在房价实在是太高，所以现在双方结婚的前提，一般都是男方家买房付首付，然后结婚后小两口还贷款。从现在男女对房子的态度来说，女性对于房子更加重视，而且他们在购房的时候，30%的女性，偏爱全款支付。
在租房中男女双方也存在不同，女性租房的时候更偏向合租，而且低端租房比例女性低于男性。在2000元以上的租金范围，女性比例都要更高。所以可见，对于房子这个事上，女性的偏好要明显超过男性。无论是租房还是买房。也正是这些心态，让很多年轻人为房子所困扰，你不看重房子，觉得房子无所谓，但往往架不住你的另一半，看中房子，或者另一半的家里人看中房子。所以也就逐渐被这种事情所裹挟。
下面我们来说说调控，从2003年开始，楼市就开始了只涨不跌的神话，中间只出现过局部下跌，和短期下跌，从全国来看还是整体上涨的。作者称中国的楼市调控叫做无规律调控，在最密集的时候，政策密集发布，一个月一次，甚至半个月就一次，在2006年，2010年，2013年和2017年，这是房地产调控的主要四个时段，我们从中间也能总结一些规律，基本3-4年一次，调控两年，松两年，松的那两年就会造成房价的报复性反弹，然后就再次调控，只有这最近的一次调控，比较凶猛，已经持续了2年多的时间，快跟下一次连上了。一开始是国字号政策，比如我们熟悉的国八条，国五条，新国八条，330新政，317新政，后来开始因城施策，各地开始发布政策，比如京八条，沪九条。
之前我们讲过，全球楼市分为3种类型，美国式，新加坡式的和德国式，美国百分百靠市场，新加坡80%靠政府调控，德国基本一半一半，靠租房调控。中国楼市调控，这么多年来，也压根就没想好，在这三种模式之间来回切换，比如开发商拿地，拿多少地，卖多少钱，政府都要管，初衷是好的，但是结果却跟计划经济一样，越管越乱，开发商没有了积极型，供给跟不上需求，购房者也懵逼了。所以中国楼市就跟中国足球一样，学的东西太多，但没有一项学的深入，最后就是内分泌紊乱。全都乱套了。反而价格越来越高。
作者认为，不应该叫房地产调控，应该叫住宅调控，所谓城市化就是其实就是聚集效应，空间聚集，产业聚集，人口聚集，房地产除了住宅之外，还有很多其他的领域和功能，比如开发商如果能够把长租公寓做好，实现资产证券化，给年轻人提供稳定的租赁住房，也是一件好事。明天我们再来顺着作者的思路，了解一下高房价到底该怎么解决。
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