南胡旧村改造工程
总
体
策
划
方
案
一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述
济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
二
工程所在区域在城市中的地位分析
1.工程概况及地块价值研究
1.1工程概况
济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。
本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：
地块一
地块二
地块三
地块四
地块五
地块六、七、八
性质
居住
居住
商业
市政
商业
居住
面积〔亩〕
81.45
50.4
23.55
7.2
51.45
114.9
本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。
方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂
方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。
村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1652/5286
总建筑面积
万m²
22.94
一、居住、配套建筑面积
万m²
22.941、地上建筑面积
万m²
18.36
①住宅建筑面积
万m²
16.39
②配套公建面积
万m²
1.972、地下建筑面积
万m²
4.59
地下停车建筑面积
万m²
3.27
地下储藏建筑面积
万m²
1.29
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
689
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
215
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.14
地上总容积率
万m²/hm²
2.4
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
居住地上容积率
万m²/hm²
居住地下容积率
万m²/hm²
建筑密度
%
18.4
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1321
地面停车率
%
10.7
居住地面停车位
辆
141
统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
1104/3533
总建筑面积
万m²
16.79
一、居住、配套建筑面积
万m²
16.791、地上建筑面积
万m²
13.03
①住宅建筑面积
万m²
11.91
②配套公建面积
万m²
1.122、地下建筑面积
万m²
3.76
地下停车建筑面积
万m²
3.72
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
--
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
651
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
279
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.70
地上总容积率
万m²/hm²
2.40
地下总容积率
万m²/hm²
0.69
建筑密度
%
17.08
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
1050
地面停车率
%
14.29
居住地面停车位
辆
150
统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
居住户数/人口数
户/人
660/2112
总建筑面积
万m²
9.69
一、居住、配套建筑面积
万m²
8.131、地上建筑面积
万m²
8.13
①住宅建筑面积
万m²
7.45
②配套公建面积
万m²
0.682、地下建筑面积
万m²
2.04
地下停车建筑面积
万m²
2.00
地下中水建筑面积
万m²
0.04
二、非配套建筑面积
万m²
1、地上建筑面积
万m²
2、地下建筑面积
万m²
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm²
623
住宅建筑套密度〔净〕
套/hm²
266
住宅建筑面积净密度
万m²/hm²
2.81
地上总容积率
万m²/hm²
2.39
地下总容积率
万m²/hm²
0.60
建筑密度
%
17.11
绿地率
%
居住停车率
%
居住停车位
辆
572
地面停车率
%
10.49
居住地面停车位
辆
统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
3.58
可规划用地
万m²
1.54
总建筑面积
万m²
6.64
地上建筑面积
万m²
5.39
地下建筑面积
万m²
1.25
地上总容积率
3.50
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
30.00
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
0.60
可规划用地
万m²
0.48
总建筑面积
万m²
0.48
地上建筑面积
万m²
0.48
地下建筑面积
万m²
地上总容积率
地下总容积率
建筑密度
%
25.02
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标
工程
单位
数量
总用地
万m²
5.97
可规划用地
万m²
3.43
总建筑面积
万m²
14.76
地上建筑面积
万m²
11.97
地下建筑面积
万m²
2.79
地上总容积率
3.49
地下总容积率
0.81
建筑密度
%
29.40
绿地率
%
停车位
个
按每百平米0.8
1.2地块价值研究
本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。
周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。
2、工程市场分析及市场定位
2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析
2-1-1周边市场整体分析
1〕济南市城市住宅和房地产开发现状
九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。
“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。
就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。
总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。
2〕宏观经济形势对房地产市场的影响
房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。
在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。
以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。
目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。
财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。
除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。
去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。
2-1-2开展前景简析
1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。
2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。
3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。
因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。
2-2
工程周边商业市场研究
2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。
2-2-2周边商业工程市场研究
1〕周边商业工程建设情况
A、CIIIC园区建设
CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。
研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。
产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。
建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。
其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。
该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。
B、黄金时代广场
位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。
C、奥体东路地块建设
该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。
D、鲁商国奥城
工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。
E、建成商业情况
齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。
大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。
环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。
山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。
中润世纪广场已建成40万平米写字楼。
另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。
2〕商业市场分析
根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。
3、工程素质分析
〔1〕工程优势
A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；
B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；
C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；
D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。
E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。
〔2〕工程劣势
A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；
B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；
C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。
D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。
E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。
F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。
G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。
H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。
〔3〕时机分析
A．
济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;
B．
工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；
C．
升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；
D．
济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；
E．
抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。
〔4〕威胁分析
F．
与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。
G．
从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。
H．
在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。
I．
中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。
J．
十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。
K．
其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。
综合评价
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。
三
开发方案的分析与选择
1、开发原那么
本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。
2、制约因素
2.1资金因素
启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。
2.2工期因素
本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。
2.3政策因素
政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。
3、开发前提条件
3.1资金方面
银行贷款资金的利用
根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。
自筹资金的利用
.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。
.3向村民私募资金
应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。
3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。
3.3保障用房可以出售
保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。
4、开发方案的选择
4.1可供选择的方案
针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。
方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。
4.2对方案的初步分析和选择
初步分析
1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算
序号
工程名称
单价
〔㎡/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及附属商业
A1#楼
1560
㎡
16368.13
2553.43
A2#楼
1420
㎡
13336.95
1893.85
A3#楼
1630
㎡
9448.77
1540.15
A4#楼
1645
㎡
9314.74
1532.27
A5#楼
1540
㎡
14048.52
2163.47
A6#楼
1645
㎡
9316.81
1532.62
A7#楼
1640
㎡
9360.93
1535.19
A8#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A9#楼
1645
㎡
8946.67
1471.73
A10#楼
1540
㎡
13260.54
2042.12
A11#楼
1540
㎡
10195.18
1570.06
A12#楼
1540
㎡
13645.45
2101.40
A13#楼
1540
㎡
13438.56
2069.54
A14#楼
1540
㎡
13742.29
2116.31
A15#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A16#楼
1560
㎡
9360.83
1460.29
A17#楼
1450
㎡
9954.51
1443.40
小计
192046.38
29957.85
1.2
地下车库
2021
㎡
32457.17
6556.35
1.3
幼儿园、会所及卫生站
1200
㎡
4450.41
534.05
小计
228953.96
37048.25
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
万㎡
22.895
2289.5
小计
万㎡
2289.5
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
3.2
工程设计
660.98
3.3
地质灾害
3.4
环境评估
6.5
3.5
地震评估
3.6
可研报告
3.7
临水临电
3.8
四通一平
小计
983.48
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
28.66
4.2
施工图审查
万㎡
22.9
68.7
4.3
墙改办、散装水泥
万㎡
22.9
229
4.4
防雷审查
万㎡
22.9
68.7
4.5
工程监理费
654.68
4.6
劳开工资保证金
740.96
4.7
劳保统筹
963.25
4.8
交易信息费
22.23
4.9
档案保证金
12.00
小计
2788.19
五
配套费
5.1
综合配套费
185
万㎡
22.9
4236.5
5.2
区内变电配套费
120
万㎡
22.9
2748
小计
6984.5
六
管理费
976.41
七
不可预见费
1464.61
八
合计
一+二+……+七
52598.65
六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表一
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
4000
10399
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
5000
549.5
合计
28675
11343
假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
六地块销售收入汇总表二
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
25998
5240
13623
储藏室
1578
2500
394.5
商铺
1099
6000
659.4
销售合计
28675
6586.2
14676.9
营业税
销售额的5.5%
807.2
所得税
利润的25%
1683.4
销售收入
12186.3
本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。
根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。
六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。
方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表
一地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1630.00
m2
31388.38
5116.31
2#楼
1630.00
m2
19275.55
3141.91
3#楼
1540.00
m2
11981.00
1845.07
4#楼
1540.00
m2
10721.60
1651.13
5#楼
1630.00
m2
18116.28
2952.95
6#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
7#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
8#楼
1450.00
m2
4506.06
653.38
9#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
10#楼
1450.00
m2
6759.09
980.07
11#楼
1630.00
m2
20360.70
3318.79
1.2
会所
1400.00
m2
821.00
114.94
1.3
地下车库
2021.00
m2
23693.14
4786.01
小计
167900.07
27500.77
二
道路园林
2.1
道路管线
100.00
167900.07
1679.00
小计
1679.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
50.00
3.2
工程设计
400.00
3.3
地质灾害
5.50
3.4
环境评估
4.50
3.5
地震评估
13.00
3.6
可研报告
8.00
3.7
临水临电
80.00
3.8
四通一平
80.00
小计
641.00
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
20.30
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
160.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
50.00
4.5
工程监理费
511.45
4.6
劳开工资保证金
550.02
4.7
劳动统筹
715.02
4.8
交易信息费
16.50
4.9
档案保证金
12.00
小计
2085.29
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
167900.07
4113.55
5.2
区内变电配套费
120.00
167900.07
2021.80
小计
6128.35
六
土地出让金
220.00
亩
81.45
17919.00
七
管理费
760.69
八
不可预见费
1163.85
九
合计
57877.95
一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：
一地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
119100
5240
62408
车库及储藏室
37200
2500
9300
商铺
11200
6000
6720
销售合计
167900
78420
销售本钱
销售额的2.5%
1960.7
营业税
销售额的5.5%
4313.1
所得税
利润的25%
3567.1
销售收入
167900
68579.1
本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
方案三
：
六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；
二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：
二地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
住宅及配套
1#楼
1540.00
m2
22956.16
3535.25
2#楼
1540.00
m2
15156.58
2334.11
3#楼
1540.00
m2
12456.40
1918.29
4#楼
1540.00
m2
12742.00
1962.27
5#楼
1630.00
m2
25569.52
4167.83
1.2
地下车库
2021.00
m2
12789.34
2583.45
小计
101670.00
16501.19
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
101670.00
1016.70
小计
1016.70
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
30.00
3.2
工程设计
240.00
3.3
地质灾害
3.50
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
50.00
3.8
四通一平
50.00
小计
389.50
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
12.57
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
102.00
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
30.60
4.5
工程监理费
323.48
4.6
劳开工资保证金
325.00
4.7
劳动统筹
422.52
4.8
交易信息费
9.75
4.9
档案保证金
12.00
小计
1268.52
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
101670.00
2490.92
5.2
区内变电配套费
120.00
101670.00
1220.04
小计
3710.96
六
土地出让金
220.00
亩
50.40
11088.00
七
管理费
457.74
八
不可预见费
700.34
九
合计
35132.94
三地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
53900.00
8085.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
12500.00
2525.00
小计
66400.00
10610.00
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
66400.00
664.00
小计
664.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
15.00
3.2
工程设计
112.00
3.3
地质灾害
1.70
3.4
环境评估
1.40
3.5
地震评估
3.70
3.6
可研报告
5.00
3.7
临水临电
25.00
3.8
四通一平
25.00
小计
188.80
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
5.90
4.2
施工图审查
3.00
万m2
10.20
14.30
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
10.20
47.66
4.4
防雷审查
3.00
万m2
10.20
14.40
4.5
工程监理费
218.00
4.6
劳开工资保证金
212.20
4.7
劳动统筹
275.86
4.8
交易信息费
6.37
4.9
档案保证金
12.00
小计
806.69
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
6.64
1626.80
5.2
区内变电配套费
120.00
6.64
796.80
小计
2423.60
六
土地出让金
220.00
亩
23.55
5181.00
七
管理费
293.86
八
不可预见费
449.61
九
合计
20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。
销售收入详见下表：二、三地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
住宅
74500
5240
39038
车库及储藏室
32500
2500
8125
商铺
57522
6000
34513.2
销售合计
164522
81676.2
销售本钱
销售额的2.5%
2041.9
营业税
销售额的5.5%
4492.2
所得税
利润的25%
4847.9
销售利润
164522
70244.2
本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。
本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。
方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。
五地块投资估算
序号
工程名称
单价〔m2/元〕
单位
数量
合计〔万元〕
一
建安造价
1.1
写字楼
1500.00
m2
119700.00
17955.00
1.2
地下车库
2021.00
m2
27900.00
5635.80
小计
147600.00
23590.80
二
道路园林
2.1
道路、绿化、管线
100.00
147600.00
1476.00
小计
1476.00
三
勘察设计及前期工程
3.1
工程勘察
32.00
3.2
工程设计
350.00
3.3
地质灾害
3.70
3.4
环境评估
3.00
3.5
地震评估
8.00
3.6
可研报告
11.00
3.7
临水临电
55.00
3.8
四通一平
55.00
小计
517.70
四
前期手续费
4.1
规划咨询费
13.00
4.2
施工图审查
44.40
4.3
墙改办、散装水泥
10.00
万m2
14.76
147.60
4.4
防雷审查
3.00
万m2
14.76
44.28
4.5
工程监理费
472.10
4.6
劳开工资保证金
471.82
4.7
劳动统筹
613.36
4.8
交易信息费
14.15
4.90
档案保证金
12.00
小计
1832.71
五
配套费
5.1
综合配套费
246.00
14.76
3616.20
5.2
区内变电配套费
120.00
14.76
1771.20
小计
5387.40
六
土地出让金
220.00
亩
51.45
11319.00
七
管理费
656.09
八
不可预见费
1003.82
九
合计
45783.52
五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：
五地块销售收入汇总表
编号
类型
建筑面积〔m2〕
销售价格
〔元/m2〕
销售收入
（万元）
车库
27900.00
2500
6975
商铺、写字楼
119700.00
6000
71820
销售合计
147600.00
78795
销售本钱
销售额的2.5%
1969.9
营业税
销售额的5.5%
4333.7
所得税
利润的25%
6677
销售利润
147600.00
65814.4
本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕
由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。
综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：
工程阶段性资金情况汇总表
节点时间
2021年12月
2021年6月
2021年8月
2021年4月
贷款资金〔万元〕
35000
一地块摘牌〔万元〕
-17900
一地块前期费用〔万元〕
-5000
-3000
一地块资金返还〔万元〕
14320
六七地块建安付款〔万元〕
-21000
六地块住宅销售〔万元〕
8000
一地块建安付款〔万元〕
-7500
一地块住宅销售〔万元〕
18350
资金结余〔万元〕
17100
12100
26420
22270
说明：在贷款额度确定后，贷款根据工程进度需要分期到位，尽量降低资金本钱。
我们前期确定地块一2021年12月启动土地摘牌，根据上表可见，在2021年4月，资金情况完全可以满足整个工程进度建安付款及二、三地块土地摘牌的需要。
本方案仅考虑静态投资情况，假设村两委通过该方案，我们将对本方案进一步细化,并进行动态分析。
点击咨询