物业服务企业应对物价上涨的八大措施

第一篇：物业服务企业应对物价上涨的八大措施

物业服务企业应对物价上涨的八大措施

发表时间:2011年04月13日 关键词:物价上涨

内蒙古-呼和浩特 李文生

087114090 摘要

针对物价上涨给物业管理企业带来的影响，本文力图从八个方面为企业降低成本，增加收入，以便更好的进行服务工作。文/李文生

近年物价不同程度的上扬，各地最低工资也纷纷调高，给用人单位的正常经营带来了很大的压力。物业服务企业面对的是劳动力成本的大规模增加，而应当收取的物业服务费用却不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，而物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业的合法经营变得越来越困难。物业服务企业作为劳动密集型企业，最大的支出在于人员工资，工资支出可占到物业费收入的60%以上，物业服务企业当前的形势极为严峻，甚至到了生死存亡的边缘。因此物业服务企业如何化解这个风险就显得尤为重要和迫切。笔者通过多年来对物业服务经营的了解，认为可以采取以下八个措施对此风险进行化解和防范：

一、开拓特约服务和配套服务

目前由于绝大多数的物业管理服务处于低水平层次运行，因此服务内容较为单一，多数公司处于传统的服务项目中。物业管理服务不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的公共性物业管理服务，还包括内容丰富多彩的特约服务和配套服务，所谓物业管理特约服务是指具有物业管理服务性质并采用物业管理核算方式但超出常规性物业管理服务项目之外的服务项目。通常的特约服务有：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。小区（大厦）配套服务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。如文件打印、复印、停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务等等。

无论何种服务通常都可以是有偿的，物业服务企业应该和业主就服务的内容、报酬的数额、支付方式、支付时间等作出约定。随着人民生活水平的不断提高，人们的消费层次也逐渐拉开，需求也各不相同。物业服务企业应当针对不同业主的消费需求提供不同的服务，这样既增加了物业服务企业的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，以便于服务工作的开展和进行。

二、催收欠费

业主拖欠物业服务费是导致物业服务企业难以维持的重要原因。物业服务企业提供了合格的服务，业主就应该缴纳物业费。但目前的情况却并非如此，有相当一部分业主在侥幸、贪小便宜、心理不平衡等想法的驱动下，以开发商遗留问题、物业管理的服务质量与收费不符、没有签订物业服务合同、社区共有财产权属、管理、收益不明等种种理由拒绝缴纳，能欠就欠，能拖就拖。有的业主自入住以来就没有交过物业费，经过数年积累多者可达到上万元，给物业服务企业的正常运营形成了极大的负担。在此情况下物业服务企业必须催收被拖欠的物业服务费。

根据不同的欠费情况和催收阶段，针对不同的欠费业主，催收欠费的方法也有所不同，通常有如下几种：通过业主委员会催收、上门向业主催收、仲裁、诉讼。一般而言在无正当理由拒交物业费的业主中，仅选择典型的欠费业主使用诉讼的催收方法。通过诉讼给这部分欠费业主和其他业主以警示和教育，让他们端正对物业管理服务的认识，拖欠物业费实质上是对于其他已交费业主权利的侵害。

三、科学管理，减少支出

按照《物业服务收费管理办法》的规定，以实行物业服务费用包干制的为例，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业服务企业是可以通过对管理的挖潜，减少相关支出。

理顺供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位和园林、绿化、环卫等城市管理部门与小区物业管理的衔接关系，为物业管理创造有利条件，减少不合理支出，切实维护业主的权益。搞清与物业管理活动密切相关部门和物业服务企业之间的权利和义务对于减少支出具有重要的意义。物业管理条例第五十二条规定:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这些应由其他相关部门支出的费用是需要引起物业服务企业重视的。例如保修期内的责任问题就是一个很重要的内容，建设工程质量管理条例第四十一条规定建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此保修期内的建设工程质量维修是不应该由物业服务企业进行的，也就意味着这部分的支出是不应该从物业费中列支的。如果不了解这方面的规定进行了这些工作，既增加了人员工资的开支，也增加了维护修理费用的开支。

另外，可以根据企业自身的情况采取一些减少支出的办法，例如空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，节约水电费；加强设备的日常维护保养工作，发现异常及时维修，消除安全隐患，节约维修费；对低值易耗品制定具体的量化标准，节约低值易耗品；完善采购制度，建立专门的采购管理机构保证所购物品质优价廉，最大限度的降低采购成本，大宗物品的采购实行招投标制度；加强对职工职业纪律和职业道德的教育，杜绝水、电等“跑、冒、滴、漏”浪费现象的发生。

四、开展物业经营管理服务，提升物业服务档次，扩大收入

扩大物业经营规模、拓展服务领域、追求规模效益、走多元化发展的道路是提高物业服务企业盈利能力重要的抗风险手段，也是衡量物业服务企业经营能力强弱的重要标志之一。物业服务企业具有相对雄厚的各种资源，如专业技术人员等，积极开展物业经营管理服务，为广大业主、业主大会及其特物业管理人提供资本投资管理决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的经营服务，例如物业费及租金的测算、物业管理方案的制定、物业服务合同及其他相关合同的起草、修改，物业管理的各项规章制度应急预案的制定等，都可以作为物业服务企业创收的亮点，同时也超越了传统服务的范围，使物业服务企业的内容上了更高的档次。

通过对市场进行深入调研，经过充分论证，以物业服务企业自有的技术及人力资源，积极开展对外承接物管业务，提供保洁、保安及装修等服务工作，将外包项目的收入占物业服务企业经营收入的比重逐步增加，避免一些经营风险。打造良好的信誉及优质的服务，打开市场，取得良好的商业信誉，努力达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展目标，增强物业服务企业经营的稳定性和可靠性，可使企业的运行更加平稳。

五、上调物业费或降低物业服务标准

上调物业费的收费标准或降低服务标准是解决一切问题的基础，但无论是上调物业费还是降低服务标准都必须召开业主大会进行表决。物业服务费的上调是不可避免的，但是难在业主大会的召开和表决。降低服务标准可采取如减少清洁卫生和保安巡逻的次数、减少人员开支如压缩人员编制等、减少用品损耗如清洁用品的维修利用等。但从长远来看，降低服务标准只是权宜之计，不利于物业管理的持续进行和良好发展。

六、及时解除物业服务合同

在物权法出台之前社会各界对物业服务合同的法律属性存在着不同的意见，有人认为该合同是委托合同，有人认为不是。其是否属于委托合同不仅关系到应该适用的法律，也关系到合同主体应当享有的权利和义务。物权法第八十一条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，物业服务合同是业主将物业服务工作委托给物业服务企业进行的委托合同。委托合同的前提条件是委托方与受托方之间相互信任，如果其中一方无意将合同进行下去，应该允许随时解除，因此合同法第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。物业服务企业在订立合同时约定的物业费经过若干年后的变化已经很难继续支撑起正常运行，例如水、电等重要生产资料的物价大幅上涨、人员工资的增长等客观情况的变化，在这种情况下物业服务企业可以向业主大会或业主们提出解除物业服务合同，以减少自身的损失。

值得注意的是，物业服务企业要按照有关规定做到依法退出管理区域，不可以不辞而别，否则给业主造成的损失要承担赔偿责任。在退出时有两点最需要注意：

1、及时通知业主委员会做好接收准备以及新的物业管理人的选聘；向所在区域（地）的物业管理主管部门汇报，接受其监督和指导；告知街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

2、做好竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料、物业使用、维护、管理所必需的其他资料、物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品的移交。

七、请求政府价格干预

根据价格法的规定，我国市场中的价格分为三种：政府定价、政府指导价和市场调节价，政府对于某些价格需要进行监督，从而保障市场经济的正常运行和发展。根据物业服务收费管理办法第六条的规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。政府可对物业服务价格进行监督指导。价格法第二十八条规定：“为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测”。在特定情况下，物业服务企业可以向政府价格主管部门提出申请，对物业服务价格进行检测，给与必要的干涉，以保护物业服务企业的正常运转，保障广大业主的正常生活秩序。

八、争取税收优惠政策

财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知财税[2005]186号规定：对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20％。

目前部分物业服务企业安置了大批下岗失业人员，既为国家缓解了就业的压力，也为下岗失业人员的生活提供了一定的物质保障。对于符合以上条件的企业，可以按照规定申请减免税收，增加企业的利润。这也给企业一个启示，应当关心和学习国家政策，充分享受政府对企业的保护。

综上所述，物业管理服务在我国属于朝阳产业，物业服务企业伴随着物业管理服务的发展而共同成长，共同经历种种坎坷和磨难，这些问题的产生是难免的，但是却是可以解决的。只有经历了种种艰难困苦，我们的企业才会真正的发展壮大，走向成熟，为繁荣我国的物业管理服务行业奠定良好的基础。

第二篇：应对物价上涨的措施

应对物价上涨的措施

1．加强和改善宏观调控

要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。抑制固定资产投资过快增长，加强和规范新开工项目管理，坚决遏制高耗能、高排放和产能过剩行业扩张。综合运用多种货币政策工具，严格控制货币信贷总量和投放节奏，加强信贷政策和产业政策的协调配合，引导商业银行优化信贷结构，合理控制中长期贷款增长。继续落实缓解贸易顺差过快增长的各项措施，优化进出口商品结构，努力改善国际收支平衡状况。

2．加大农业生产扶持力度

发展生产是稳定价格的基础。要加强农业基础设施建设，切实增加对农业的投入。认真落实国务院扶持粮食、生猪、油料、奶业生产发展的政策措施。适当提高稻谷和小麦的最低收购价水平，进一步提高对种粮农民农资综合直补标准和补贴总额，调动农民种粮积极性。组织好化肥生产用电、用气的供应工作，稳定化肥生产，确保市场供应。

3．努力保障市场供应

稳定市场的关键是抓好市场供应，保障居民基本生活必需品不断档、不脱销。充分利用国际国内两个市场，增加重要商品国内市场供应。严格控制玉米深加工发展，组织好主要物资的进口。组织好临时存储小麦、稻谷和中央储备玉米的投放，稳定市场粮价。适时投放储备猪肉、食用油。组织好成品油供应。加强重要物资运输组织，畅通“绿色通道”，提高运输效率，降低农产品物流成本。

4．稳定政府定价和政府指导价

稳定政府管理的商品和服务价格。(1)成品油、天然气、电力价格，以及地方管理的供电、供气、供水、供暖、城市公交、地铁票价等公用事业价格和游览参观点门票价格，近期一律不提高。(2)各级各类学校的学费、住宿费收费标准一律不提高。地方管理的医疗服务价格也要保持稳定。不出台新的收费项目，防止变相提高收费标准。(3)保持尿素价格稳定。地方管理价格的尿素、磷肥、钾肥、复合肥等，因成本上升确需调整价格的，要严格按程序报批，不得越权提价。(4)经听证会论证后，降低移动通信漫游费资费标准。

5．启动临时价格干预措施

根据有关价格法律法规，经国务院批准，启动对粮、油、肉、蛋、奶、液化气等重要商品和居民基本生活必需品的临时价格干预措施，对达到一定规模的生产企业实行提价申报，对达到一定规模的批发、零售企业实行调价备案，努力保证重要商品及服务价格基本稳定和市场正常供应。当价格显著上涨情况消失后，将及时解除临时干预措施。

6．加强价格行政执法

依据新修订的《价格违法行为行政处罚规定》严肃查处串通涨价、合谋涨价、囤积居奇、哄抬价格，以及捏造和散布涨价信息，以宣布涨价、促销等为手段制造紧张气氛、扰乱市场秩序等价格违法违规行为； 严肃查处违反《价格违法行为行政处罚规定》以及临时价格干预措施的行为。公开曝光典型案件，维护正 常的市场秩序，保护消费者的合法权益。

7．妥善安排低收入群体生活

继续执行2007年出台的各项补助政策，进一步落实提高企业最低工资标准的要求，落实提高企业退休 人员基本养老金标准的政策，落实提高失业保险金的规定，落实对高等院校学生食堂补贴政策，稳步提高城乡低保补助水平，加快建立低保制度，确保低收入群体生活水平不因价格上涨而降低，并随经济发展逐步改善，共享发展改革成果。8．鼓励企业和消费者积极应对

价格是引导资源合理配置的杠杆，要鼓励企业努力提高劳动生产率、转变发展方式，积极消化价格上升的影响；同时，鼓励消费者转变消费观念和消费行为，节约消费。

(一)物价上涨的主要原因

(1)国际市场价格的带动。由于石油价格持续上涨，美国等国家大规模开发生物能源，对玉米、大豆等粮食需求量大幅增加。这导致国际市场粮价大幅度上涨，进而拉动了国内粮食价格上升，并影响到以粮食为原料的食用油、肉、禽、蛋、奶等主要副食品价格。

(2)供求结构失衡。2006年在饲料价格上涨和养猪收益下降的情况下，影响了养猪户的养猪积极性，致使生猪存栏数量减少，生猪生产开始进入低潮，市场供应逐渐减少，而市场价格开始进入周期性上涨阶段。部分地区出现的疫情，也加剧了生猪供应的紧张。

(3)成本推动。近十年来，我国主要农产品一直低位运行，稻谷、小麦、玉米、大豆、油菜籽、生猪等主要农产品现在的价格，多数低于十年前的水平，只有个别品种略高于十年前水平。但与此同时，种植养殖成本随着生产资料价格和农村劳动力价格的上涨而大幅上升，所以，目前农产品价格上涨带有明显的恢复性质。

(4)工资改革间接推动了物价上涨。从2006年7月开始，国家开始提高各地公务员、事业单位、离退休人员工资，增加了低保和最低工资标准。由于工资上涨，部分人提前预支，超前消费，形成预期消费，促进了消费市场的繁荣，在一定程度上拉动了居民消费价格水平的上扬。

(5)市场流动性充裕，货币信贷投放过多。物价上涨终究可以归结于货币现象。由于经常项目顺差和资本项目顺差居高不下，导致经由外汇占款被动投放的基础

货币持续多增，充裕的资金终将会形成购买力，促进物价水平上扬。

(6)市场秩序不够规范。有的经营者以次充好、以假充真、缺斤短两；有的趁机涨价，或超过成本增幅不合理涨价；有的合谋涨价、串通涨价；有的囤积居奇、哄抬价格；有的提前宣布涨价信息，制造紧张气氛；还有的散布虚假涨价言论，造谣惑众，扰乱市场价格秩序。

(二)物价上涨形势严峻的原因

当前经济运行中的突出矛盾和问题是价格过快上涨的压力仍然较大，农业稳定发展和农民增收的制约因素依然较多，国际金融形势还比较严峻，世界经济发展中的不确定因素仍然较多。

(1)我国经济仍将高位运行。2008上半年国内生产总值130619亿元，按可比价格计算，同比增长10．4％，比2007年同期回落1．8个百分点。其中，第一产业增加值11800亿元，增长3.5％，回落0.5个百分点；第二产业增加值67419亿元，增长11．3％，回落2．4个百分点；第三产业增加值51400亿元，增长10．5％，回落1．6个百分点。

(2)国内市场销售快速增长，城乡消费同步较快增长。2008上半年，社会消费品零售总额51043亿元，同比增长21．4％(6月份增长23．0％)，比上年同期加快6．0个百分点。其中，城市消费品零售额34819亿元，增长22．1％；县及县以下消费品零售额16224亿元，增长20．0％。分行业看，批发和零售业消费品零售额43068亿元，增长21．3％；住宿和餐饮业消费品零售额7207亿元，增长24．0％。

(3)城镇新增就业稳定增加，城乡居民收入继续提高。2008年上半年，全国城镇新增就业人数640万人，完成全年目标任务的64％；下岗失业人员实现再就业282万人，完成全年目标的56％；就业困难人员就业77万人，完成全年目标的77％。上半年，城镇居民人均可支配收入8065元，同比增长14．4％，扣除价格因素，实际增长6．3％；农村居民人均现金收．A．2528元，增长19．8％，扣除价格因素，实际增长10．3％。

(4)出口增速有所回落，外商直接投资快速增长。上半年，进出口总额12342亿美元，同比增长25．7％，比上年同期加快2．4个百分点。其中，出口6666亿美元，增长21．9％，回落5．7个百分点；进口5676亿美元，增长30．6％，加快12．4个百分点。贸易顺差990亿美元，同比减少132亿美元。上半年，实际使用外资金额524亿美元，增长45．6％，比上年同期加快33．4个百分点。6月末，国家外汇储备余额18088亿美元，同比增长35．7％。

(5)固定资产投资稳定较快增长，投资结构有所改善。上半年，全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26．3％，比上年同期加快0．4个百分点。其中，城镇固定资产投资58436亿元，增长26．8％(6月份增长29．5％)，加快0．

1个百分点；农村固定资产投资9966亿元，增长23．2％，加快1．7个百分点。在城镇固定资产投资中，三次产业投资分别增长69．5％、26．6％和26．2％，其中，第一产业投资增长同比加快32．0个百分点。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长22．4％、35．3％和28．6％，中西部投资增速明显快于东部。

(6)居民消费价格涨幅回落，生产价格涨幅扩大。2008上半年，居民消费价格总水平上涨7．9％。其中，城市上涨7．6％，农村上涨8．6％。分类别看，食品价格上涨20．4％，拉动价格总水平上涨6．64个百分点；居住价格上涨6．9％，拉动价格总水平上涨1．02个百分点；其余各类商品价格有涨有落。商品零售价格同比上涨7．5％(6月份上涨7．1％)，涨幅比上年同期高5．1个百分；工业品出厂价格同比上涨7．6％(6月份上涨8．8％)，涨幅比上年同期高4．8个百分点；原材料、燃料、动力购进价格同比上涨11．1％(6月份上涨13．5％)，涨幅比上年同期高7．3个百分点；70个大中城市房屋销售价格同比上涨10．2％(6月份．上涨8．2％)，涨幅比上年同期高4．2个百分点。

(7)食品价格上涨有蔓延之势。受国际粮食库存下降、国际价格传导等因素的影响，近期国内粮价有可能继续保持小幅上涨趋势。而粮食又是食品生产链的源头，能在较大程度上决定食品价格的走向。一方面，前期大幅上涨的猪肉、鸡蛋等继续保持上升势头，国家发改委、农业部、商务部三部委会商后认为猪价偏高和猪肉供应偏紧的局面，还将持续相当长的一个时期；另一方面，由于成本上升，方便面、乳制品、快餐等都在纷纷涨价，呈现蔓延之势。

(8)市场流动性充裕，货币信贷投放过多。物价上涨终究可以归结于货币现象。由于经常项目顺差和资本项目顺差居高不下，导致经由外汇占款被动投放的基础货币持续多增。2008年6月末，广义货币(M2)余额44．3万亿元，同比增长17．4％，比2007年同期加快0．3个百分点；狭义货币(M1)15．5万亿元，增长14．2％，回落6．7个百分点；流通中现金(M0)30181．亿元，增长12．3％，回落2．3个百分点。金融机构各项人民币贷款余额286199亿元，比年初增加24525亿元，同比少增899亿元。各项人民币存款余额438989亿元，比年初增加49649亿元，同比多增15774亿元。2008上半年，货币净回笼194亿元，同比多回笼2．4亿元。(9)国际原油价格飙升和主要有色金属价格在高位波动，给我国带来较大的价格上涨压力。2007年以来国际原油价格震荡盘升，但我国一直对成品油价格实行严格管制，国内成品油与国际油价倒挂，国际油价大幅上涨的因素没有在我国CPI中充分反映出来。据悉，国内三大石油巨头已几次上书要求成品油涨价，如果油价得到相应的调整，我国CPI会受到直接影响，并成为通胀的主要压力之一。(10)资源价格和服务价格改革的全面推进，会推动相关产品价格上涨，从而直接或间接地促使未来价格总水平上升。为了限制“两高一资”行业的发展，今后国家将加快税制改革进程，并陆续开征燃油税、排污费、污水处理费等，以鼓励资源的合理开发和利用。而且资源价格对服务价格有明显的传导性，服务价格的涨幅中有一半左右来自资源价格的传导，因此，资源价格的上调，必然会带动服务价格的整体上升，使公共交通等服务价格的潜在上涨压力得到释放。

参考答案及例文

1.【参考例文】

我国汽车工业的现状和发展趋势

深入考察我国汽车工业的现状，展望我国汽车工业的发展趋势，我们有喜亦有忧。首先，汽车制造为主的交通运输设备制造业已成为名副其实的“领头雁”。据悉，去年8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃至40个工业行业之首。以汽车制造业为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已经做起了“排头兵”。

其次，汽车个人消费潜能巨大。目前，中国公民持币现象严重，汽车消费尚不活跃，但这种消费的巨大潜能将随着汽车工业的发展、生活环境的改善、人们观念的更新而逐渐释放出来。以富裕阶层为中心，私人购买和使用的第三层次的消费市场发展较快，并将成为吸纳汽车增长量的主体。

然而，我们在看到汽车工业优势的同时，也要分析其发展中的不足。作为世界上最大潜在市场的中国目前还没有一个与汽车工业相匹配的大规模汽车工业集团，这严重影响了我国汽车工业企业的国际竞争力。可喜的是，我们的政府已认识这一关键的问题，并致力于汽车工业的战略重组，优化资源配置，培育出两三家主业突出、核心竞争力强，拥有自主知识产权、具有较强国际竞争力的大型企业集团。

我国“入世”后，轿车产业面临巨大挑战：缺乏完整的轿车开发能力和自主品牌，零部件制造体系薄弱，汽车产业服务体系十分落后。这要求我们必须加大调控力度，开放市场。一方面，汽车产业还需加强管理、降低成本，尤其是优化资源的配置。另一方面，政府应该积极的完善市场，适度鼓励百姓的汽车消费，清理和减少不合理的税费。

另外，交通设施薄弱有待进一步改善。道路交通跟不上汽车需求的发展，反过来在一定程度上影响汽车工业的发展。如果“汽车没有行人快”的状况普遍存在，并可能长期存在的话，那么花钱买“阔气”的人就会相应地减少，汽车消费将会受到抑制。

总之，“入世”后，我们拥有的发展机遇和面临的挑战同时并存，我们必须看清现状，把握时代的脉搏，采取切实可行的措施，去发展我国的汽车工业，追赶世界先进水平。

2.【参考例文】

关于我市交通拥堵情况的报告

不容否认，我市政府对交通事业这一事关大局、事关人人的大事业投入了巨大的人力和物力，也收到了非常好的效果。然而，随着经济的发展，交通问题却不时显现出来。

交通拥堵一直困扰着这一座大城市，也影响了它的发展。我们的城市现有人口×××万，外来人口×××万，拥有车辆×××万，而且平均每月以×××万辆的速度递增，交通拥堵十分明显。车行速度慢，堵上几十分钟的情况，时常发生。而造成这种状况的原因，主要有以下几点：

一、基础设施与经济发展的矛盾；

二、交通管理不到位；

三、人们的不文明陋习。针对以上几点，特提出如下五点建议：

一、加强对人们的宣传教育，树立正确的交通意识

在现实生活中，交通似乎只是交警的事，其他单位或个人与此无关。于是一些单位或个人随意缩小道路，甚至挤占道路，其他人也视而不见；一些机动车司机随意违章行车和停车；一些行人乱穿马路、骑车抢道等。这些违规现象破坏了人车和谐应有的环境，也严重阻碍了

排堵保畅的效率。对此，我们可以通过广播、电视、报刊、图片展览等多种形式去宣传、教育，让人们感知到交通事业的重要性、我市交通现状问题的严峻性和改善交通状况的紧迫性，并让人们感知到违反交通法规所造成的后果及所承担的法律责任。从而促进人们树立“道路畅通，人人有责”的意识，进而自觉地遵守交通法规，维护交通秩序。

二、交管部门严格执法

交管部门在交通许可证颁发等环节上，严格依法审批，不让有问题的车辆和人员通过“许可关”。在交通管理中，依法严厉处罚违反交通法规者，让他们切实感到造反交通法规给自己和家人带来的不利。进而自觉遵守交通法规并影响周围的人遵守交通法规。否则，违法者得不到应有的处罚，只能助长他们的侥幸心理和无所谓的态度，最终导致交通秩序的更大混乱。

三、进行科学管理

一些国家，特别是发达国家已有较成熟的交通管理经验，我们应加以借鉴。吸收其先进的管理经验，引进先进的管理模式运用于实践，并最终找到适合我们国情的管理措施，然后再建议有关部门以法规的形式颁布实施。在实践中，不断探索、利用现代科技给我们带来的便利和产生的效率，随时调整具体的管理措施，如计算机监控系统，磁卡服务等。清理道路功能，将市内的道路划分为高速路、快速路、主干路、次干路、支路、生活区路等，限定不同的时速，进行分级管理。道路功能不清导致行车错位的病根不除，增加再多的交警去排堵也无济于事。

四、扩大基础设施的建设

交通设施与经济发展存在矛盾是难免的，但若此矛盾长期得不到解决也是不正常的。城市车辆在增加，行人也在增加，这就迫使我们扩大基础设施的建设。为此，建议改建××路，拓宽××路等道路，新修××路，架设××高架桥，开设×地至×地的地铁，×地至×地的城铁，并在一些单位、商场、公园等下面建地下停车场，从而解决动静态交通相互争夺空间，道路资源利用率低的矛盾。因为，停车不便产生的临时停车占道现象十分普遍，致使在行车辆遇阻或减速。而这些基础设施的投资可用招标的方式解决，可允许投资者以收取管理费等方式先行收回投资。

五、扩大公共交通事业的发展

公共交通事业是一项传统的事业，它以其容纳量大、经济实惠等优势占据着自己独有的位置。我国的国民收入还不够高，城市人口密集，城市交通仍应以公共交通为主。因此，我们必须继续加大对公共交通事业的投入。在财政困难的情况下，可以吸收外资或民间资本，谨慎地进行试点。

通过以上措施的综合运用，预计能取得较好的效果，也能引起一定的社会反响，建议研究，并在广泛征求意见的前提下，付诸实施，从而尽快解决我市交通的“老大难”问题。

第三篇：物业企业八大风险

物业企业八大风险

物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是，物业责仼界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。

物业管理的风险包括项目决策、合同、管理责仼、业主使用不当、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等七方面风险。

听听物业管理从业者谈【物业管理那些事儿】说说都是泪！

一、项目决策风险

企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。

二、服务合同风险

(一)、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由 1

于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问题，《南京市物业管理办法》规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。

(二)、(条例)规定“期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对项目的各种投入将被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，签订合同时被转嫁风险的条款(如负责安全等)，企业对业主的各项许愿(高院司法建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分)…

(三)、《现代快报》2012年3月13日“因小区物业未将楼外广告收益向业主公示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。该案最后在法庭的主持下和解，业主方获得86万余元的公共空间收益，约占小区6年来公共空间总收益的85％。”

风险防范：重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有关权利义务的约定严格把控，从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立；

1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。

2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。

3、物业服务收费标准及费用调整的约定。

三、承接查验风险

06年8月2日晚，沈阳市8岁男孩宋某随父母到沈河区某小区28楼老师家补课，在补完课后，孩子在走廊玩耍，坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的辽宁宝珑物业公司告上法庭，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计 2

21万余元。在庭审时，宋某父母认为当时楼梯间的所有窗户都是打开的，窗户与楼层地面之间的距离太小，没有设置警示性标志，也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称，自已在管理上并无不当，原告所提都是设计的原因。

法院查明，宋某当时坠下的消防窗未达到国家规定的强制性标准，物业公司应该知道存在安全隐患，却设有在适当的区域设置警示标志或防护措施，应对男童的坠楼死亡承担相应的赔偿责任。男童父母作为监护人，在孩子进入电梯到坠楼死亡这一过程中，疏于监护，也有一定责任。法院于07年9月6日最后判决，物业公司赔偿宋某父母死亡赔偿金和丧葬费的60％，分别为10.9万余元和3000元，另外赔偿宋某父母精神损害抚慰金2万元。第二天沈阳各报刊登“一男童高楼坠亡、物业被判赔偿13万余元”

风险防范： 1、2011年1月1日执行的建设部《承接查验办法》对物业管理工作提出更高的要求

作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，《承接查验办法》与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。

关于《办法》的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款。

2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责仼的承诺。

四、管理责仼风险

(一)、违规装饰装修

业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等，坛加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险。

1、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。

09年4月19日，南京50层中环园际广场起火，18层的一户业主装饰施工，四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层，引发了大火。火灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池，后追究物管责仼；一是动火人未经审批即动火，物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人，发现不安全苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。2、2010年八11月15日14时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致58人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起。

风险防范：

由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，只有劝阻和向行政执法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到“宣传、巡检、制止、报告、”四方面工作内容：

宣传告之：物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件，结合夲地区的实际情况，制订适合于住宅小区的装修管理规定。企业应主动将相关规定和禁止行为，通过多种途径向业主尽到详细的告之义务，让业主明白私拆乱改是法律法规规定的的禁止行为；违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时，物业服务企业要通过发送《（前期）物业服务合同》、《（临时）管理规约》、《业主手册》等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为，向业主书面告知。要和业主签定住宅装修协议书，明确住宅装修的禁止行为。文字材料要留档保存，以备查验。

《中华人民共和国物权法》第八十三条规定 ；“业主大会和业主委员会，对任意损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

上述条款规定，在物业管理区域内，一旦发生私拆乱改等违规违章行为，不仅物业服务企业要在职责范围内及时处理，广大业主和业主大会、业主委员会也应按照法律规定要求，出面干预，要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔偿损失。对于私拆乱改行为的相关受害业主，可以从两方面维护自已的权益。一是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉；另一方面可根据法律法规，对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。

巡检到位：物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、管理，坚持装修期间的现场巡检，随时记录有关亊项，及时采取应对措施，做好全方位的日常监管。(巡检要有规定、有记录、有检查)

制止劝阻：物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理，应在发现问题后的第一时间内到达现场，劝阻、制止违规违章行为。由于物业服务企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行为进行劝阻、制止时，要在职责范围内，采取合法合理措施，切不可采取强行拆除或其他过激手段，以免陷于被动。要及时对私拆乱改者下达违章装修整改通知，并请当事人或装饰装修单位签字确认，事后要做好证据保全，为日后分清责任做好准备工作。成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。

报告及时：物业服务企业对劝阻制止无效的，应及时会同业主委员会向有关行政执法部门送达书面报告，避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的，物业服务企业应将书面报告抄报社区居委会，并可张贴告示，让广大业主有对私拆乱改的知情权和对处理过程的监督权。

(二)、治安

主要指由于外界第三人的过错和违法行为，给业主造成人身伤害和财产损失等风险。目前，因人口流动率的提高，社会各层次的收入差距增大，由社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区及其它物业管理区域内，入室盗窃、抢夺抢劫、故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生，给秩序维护服务工作带来了严峻的挑战和高风险

曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95年被准阴市中院判处无期徒刑，09年被假释，通过其牢友，世豪物业香樟园小区保安主管的介绍，当上香樟园小区的保安，而这保安于2010年12月23日残忍杀害了女业主。案发时正是小区新老物业公司更替，原来的世豪物业准备2011年1月1日正式退出，而新的物业公司已经提前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业：

原告认为世豪与开发商签订的“前期物业服务合同”中明确约定，“保安应24小时值班，无重大火灾、刑事事故”，如今业主不但在小区内遇害，行凶者还是物业的保安，且是个有犯罪前科的惯犯，物业公司让这样的人进入物业，担任保安一职明显存在过失，对这起惨案的发生应承担全部赔偿责任，受害人家属要求物业赔偿全部损失57万余元。

世豪物业认为朱寿俊已在2010年12月18日辞职，离开世豪物业公司，而案发是在12月23日，此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事，尽管保安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科，但这并代表世豪就一定知道。况且世豪在12月21日就已经和新物业进行交接，至12月31日交接结束，因此世豪不应该承担相关法律责任。

第二被告新物业名城认为，名城合同履行期限是2011年1月1日，虽然世豪在2010年12月19日己终止与香樟园小区的服务合同，但这只是合同的终止，世豪的扫尾工作仍在进行，直至12月28日仍有世豪员工在小区内活动，名城认为自已没有任何责任。

区法院审理认为：

1、物业服务合同是一种有偿的委托合同，具有特殊性，其提供的保安服务，不是治安保障服务，只能提前发现并制止。根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司的安全保障义务是一种预防性行为，它并不必然能够阻止业主及相关人员的财产、人身遭受第三人的侵害，只是对不法人员产生威慑作用，客观上减少发生侵害案件的可能性。

2、世豪物业履合同的终止日期是2010年12月31日，新物业从2010年12月21日已经逐步交接，案发期间，两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务，在安全防范问题上均存在一定的过错。杀人犯此前是世豪物业公司的保安，由其牢友介绍来的，公司在保安人员的审核上存在过错，综合相关情况，两家物业公司应当在能够防止或制止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任，2012年，法院判决世豪物业赔偿7万元，新物业赔偿3万元。

原被告三方均不服判决，同时提起上诉，市中院经过审理，作出维持原判的终审判决。

风险防范：

1、做好上节提及的“宣传、巡检、制止、报告、”四方面内容

2、明确物业管理的法律地位和职责，维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。《条例》第二条规定“物业管理……维护物业管理区域内……相关秩序的活动”并非是治安管理，不负有保障业主和住户人身财产安全问题的责任。中物协(2008)1号文中明确对协助开展安全防范人员使用“秩序维护员”称谓，企业在签订合同时，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。

物业管理项目内，发生业主被盗等治安案件，物业公司是否承担责仼呢？这要看物业公司是否履行了服务合同责仼。物业公司根据相关口合同履行了责仼，而被盗事情仍然发生，这是一神不可抗拒行为，物业公司没有违约也就沒有义务承担责仼。

(三)、车辆管理

主要指在停车场至经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损，车辆失窃等现象，该类事件和诉讼，物业公司面临可能赔付金额较大的风险。

车辆被盗：

1)、8月17日早晨，业主孟先生在城南小区内摩托车不见了，后状告物业公司说，业主办理入住手续时，物业公司与所有业主签订了《业主公约》《车辆行驶停放管理规定》，要求进出小区的机动车要领取出入卡，对出入车辆进行登记、凭卡取车，但物业公司却从未按规定实施登记出入管理制度。认定对小区管理存在疏漏，要求索赔九千元。

建邺区法院在案件审理中对小区的监控、录象设施进行了现场勘验，查明小区的值班保安不能正常操作监控、录象设备，认定物业公司小区监控器及探头不能完全正常使用，只能对小区东、南侧的物业、道路、大门等实施监控，而对小区西、北侧范围无法实施监控，设备多数功能按纽失灵，无法正常使用。在孟先生摩托车失窃的当晚，值班保安对小区安全监控情况也没有作记载。

法院审理认为，物业公司不能提供“案发当晚孟先生车辆是否停入小区”的反证，应当推定摩托车是在小区内丢失的，物业公司与孟先生等业主，建立了物业服务法律关系，应履行对物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务，其在履行义务时存在疏漏和瑕疵，应承担60％赔偿责任，即3970.80元。后物业公司上诉中院，强调物业公司履行了在保安方面的全部责任，并且双方形成的并非是保管合同关系，业主财产毁损丢失的责任应由内车主自行负担。市中院驳回上诉，维持原判，理由是“物业公司不能举证证明对摩托车丢失已经尽到了合理的安全防范义务。”)。(民事诉讼中举证责任的一般原则是“谁主张、谁举证”，然而在一些特定情形下，提出主张的当事人因为客观原因难以提供证据证明自已的主张，此时由对方当事人提供证据则更为恰当，这就是举证责任倒置。)

2、)深圳李某驾车到住宅小区看房，进入小区时入口保安人员发给一张车辆出入证，并申明出大门时凭此证放行车辆。李某半小时后看完房下楼，发现自己汽车已不翼而飞。

防范措施：

1、掌握政策法规，增加风险防控意识，了解司法审判意见，地方规章有关规定(市办法规定，需要保管的，另订保管合同)。

2、细化停车合同，明确管理责仼。

3、运用科技手段，完善防控体系。如运用门禁识别系统、电子监控系统等。制订车辆停放管理制度，对车辆出入严格管理。对进入停车场所有车辆发放停车凭证，凭证出门。

4、运用保险机制，转移赔偿风险。

(四)、消防事故和隐患

消防设施的维修保养不善，无消防用水供应，消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业服务企业面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此承担刑事法律责仼。

(五)、设施设备管理

设施不是物质财富的简单供给，还应包含公共服务的内容。管理者干万不能把设施作为一种形象展示和摆设，忽视必要的管理和维护

1、游泳池

某小区配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，当时水深仅1.3水，还是发生意外。经查,进出水口上的封闭铁丝焊接点有质量向题造成此事。最终由开发商和物业赔偿几十万元

某小区游泳池一名6岁小女孩逃票溜进深水区溺水昏迷，三天后死亡。出事后，体总会及公安部门、卫生部门都赶到现场。提出按规定，开设游泳池必须要向当地的体育主管部门申报，在验收通过后才能营业。这个泳池和夲市小区大多泳池一样，从未申报过，涉嫌违规经营。检查过泳池后，体育总会又点出多处违规，如泳池应设置至少两个高1.5水以上的救生观察台，配备救生室和氧气袋、救生床、急救药品及器材等。应该在泳池相应位置设置相应的深水标，应该有持专业资质的救生人员及水质处理人员(现救生员是物业工作人员)，但这里均沒有。最终死者父母将小区物业及开发商一起告上法院.法院审理认为.赔付各项损失共计27万余元

2、水阀门

河西嘉业阳光城物管人员夜间检查水压，到了11层空关房，打开水龙头，里面没有水流出来，工作人员忘记关水龙头就走了，后水流出，从墙壁上流到楼下10层扬某家，致使花了20万元刚装修好的新房一夜之间成了“水房”。整个房子地板泡在水中，水是从厨房顶棚流下来的，墙壁、灶台等都是潮湿。灶台、电器都是品牌，而厂家表示“不包修了，因为被水浸泡过了夕”，因线路、水管都埋在地下，被水浸泡后很可能出现问题，而业主说眼看婚期已到，酒席喜糖都订好了，这怎么办？要求物管赔偿经济和精神损失！最终物业公司赔偿了业主损失。

3、公益设施

06年9月28晚，上海浦东南汇区某小区业主张某在小区健身区内用上肢牵列器健身，因钢丝绳突然断裂，致其失去重心，摔倒在地，由于后脑直接着地，当即失去知觉，终因脑干功能哀竭于10月1日死亡。

物业公司说，在开发商购录健身器材后，其已检验了产品合格证，日后的维护、保养是生产商的责任。物业公司不是专业公司，平时对健身器材的管理只能凭肉眼判断是否存在安全室隐患，其已尽了物管之责。

生产商说其产品是合格产品，已根据合同约定每3个月巡视保养一次已尽到售后服务义务，牵引器选用的钢丝绳可承担15T重量，从断裂情况广判断，系非正常磨损，若属正常磨损则愿承担责任。

法院判决，物业公司系小区管理者，对小区内健身设施负有维护管理之责，受害人因设施原因，导致倒地死亡。物业公司对此负有疏于维护管理之责，没有尽到一个善良管理人之义务，对此应承担相应的民事赔偿责仼。在维护中，未尽心尽责，事故恰发生于其对健身设施进行巡视维护后的当曰。后法院了判决生产商与物业共同连带承担40多万元的赔偿责任

风险防范：

1、承接物业時，应做好承接查验对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的向题进行交底和记录，进行书面确认。对不具备条件开放的游泳池等公众设施应提出书面文字意见及有关资料，以备查验。

2、物业公司明确。自已的管理责仼范围，如共用部位、业主窗户坠落，阳台放置物品或悬挂物品坠落荫造成损失的，由业主承担全部赔偿责仼，管理责仼范围决定风险责仼承担授的范围。分请管理责仼，并公开宣传，促使业主防范风险意识提高。

3、在当前司法实践中，建筑物及其设施或附着物、悬挂物坠落造成的诉讼，举证责仼由建筑物或设施管理人和所有权人承担。通俗讲，就是损害发生后，受害人只需证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业公司在法律上有义务证明自已在管理过程中沒有过错或损害经结果是由受害人的故意行为造成的，如不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责仼。

(六)、维修服务

烟台市一名孩童被小区铁门砸伤，小区物业公司因未及时修复有安全隐患的铁门，被法院判决承担责任，一次性赔偿儿童人身损害３５０００元。

２００７年４月１８日傍晚，烟台市芝罘区某小区住户李某５岁的儿子在小区门口玩耍时，被小区大门砸伤。后经医院诊断，李某之子左锁骨骨折，住院治疗１３天。后经司法鉴定，其左锁骨骨折构成九级伤残。

李某与物业公司因赔偿问题未达成协议，遂将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿其子医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。物业公司辩称，铁门是因为小孩玩耍时故意推拉导致被破坏，其所受伤害是由于其个人行为造成的，与物业公司无关。

烟台市芝罘区人民法院审理认为，小区物业管理部门对小区的物业设施有维护、保养、管理的责任，发现不安全隐患应及时予以修缮、整治，即使不能及时修复，亦应设置警示标志，而被告未作任何处理，李某的儿子不应承担民事责任。最终，法院判决物业公司赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。被告物业公司对一审判决不服，上诉至烟台市中级人民法院。日前，经烟台中院主持调解，双方当事人达成协议，物业公司支付李某之子人身损害赔偿金３.５万元。

风险防范：

明确维修责仼范围和经费渠道：维修范围是共用部位，中修以上工程要纳入维修资金，降低物业管理的风险责仼。(06年物业管理师考试题就有其内容)。

五、业主使用不当或违规行为引发的风险

在物业日常使用过程中，业主对物业使用出现不当行为，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用没施设备和场地等，有时难以确定责任人的,业主过错，企业担责，业主生病、企业吃药。

1、南京近期发生胡先生骑车路过中华路时，突然被一个大罗卜(一斤半重)砸中太阳穴，当即头晕不能骑车，报警求助，民警到场，找到腌制罗卜的二楼住户，经调解赔了300块钱。企业要提醒住户，阳台上晾硒物品，一定要做好防护，以免坠落伤人。

2、《深圳好来居高空坠物案》

2006年5月31日下午5时40分左右，上小学4年级的小宇在放学回家路上，途经位于深圳市南山区南山大道与海德二路交叉口处好来居大厦旁的人行路面时，被一块从天而降的玻璃砸到头部而死。

南山警方成立专案组调查，但没找到凶手。小宇的父母将好来居大厦2楼以上的73户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭，提出76万多元的民事赔偿。2008年3月18日，南山法院作出一审判决：可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自好来居楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应由好来居的物业管理公司对小宇父母的损失承担30%的赔偿责任，共计 22.9万余元。其他业主不承担责任。

小宇父母不服一审判决，向深圳市中级法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，并改判73户业主和物管公司连带赔偿其各项损失76万余元。

好来居的物业管理公司也不服一审判决，提出上诉。经深圳中级法院审理，作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73户业主(其中一户业主有两套房)每户补偿4000元，总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。

六、企业运作时的风险

(一)、企业承诺

司法突出“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条规定，即是扩充了物业企业应承担义务,“为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服企业应承担义务的依据范围。即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。”

因此，物业服务行业要对履行委托合同，避免因服务存在瑕疵承担违约责任，同时，要对相关承诺以及类似行业规范进行清理，在保持先进性同时，要有可操作行，要诚实信用，一诺千金。

(二)、劳动用工

《劳动合同法》的实施暴露和揭开了物业管理行业长期以来存在的，以廉价劳动力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。(扬子晚报07年8月31日“保洁员跳槽变保姆”报道，河西一小区从6月以来的三个月内，有10位保洁员纷纷辞职跑到业主家做保姆，其原因是小区保洁薪酬低，物业一时难以找人填缺，小区保洁遇困难。)由于历史原因，物业管理成为违规用工的“重灾区”、劳动纠纷投诉的频发区，从某种意义上说，物业管理企业是在牺性广大从业人员的切身利益情况下，支撑着全市物业服务的正常运行。这种局面应该扭转。

落实《劳动合同法》，解决劳动用工不规范的问题，是个综合性的系统工程，要从多方面入手，其根本途径，在于将从业人员所有的劳保、福利费用全部纳入物业服务费成本，实行真正意义上的质价相符、成本运作，实现物业管理的良性循环。当前，全巿物业服务企业仅有40％，实现利润，且利润率较低，而60％的企业处于亏损或持平的状态。提高物业费标准、提升物业费收交率，在当前，还有一个逐步、渐进的过程，随着各项成本的提高，人员工资要求翻一番，对物业压力越来越大。

(三)、各种额外费用

1、消防培训费

2、统一服装和培训发证

3、物业用房缎纳房产税

七、自然灾害风险

张先生家住常州新北某小区，２００５年，他买了小区的地下车位。２００７年７月３日晚，张先生将自己的奔驰轿车停到车库。当晚突降暴雨，第二天早晨，张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当年９月１１日，奔驰4S店出“车辆损失证明”，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损失估算为１８万元。在要求物业公赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对

奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为９６５００元。物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使存在车损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。

法院审理认为，不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知，其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服，可以积极采取有效的应急排水措施，或者当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。虽然险情发生时，物业公司采取了一定措施，但在险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损，物业公司未尽到充分的物业管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。而业主将车辆停放于车库，其有理由相信车库是安全之地，具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条件，故其对车辆被淹的后果无任何过错。

去年８月２７日，新北法院作出一审判决，认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗力且业主也有过错等理由不能成立，判令物业公司赔偿张先生９６５００元。一审判决后，物业公司不服上诉至市中院。去年１２月２１日，中院立案受理后，依法成立合议庭对该案进行审理，于日前作出判决，维持原判。

八、服务人员的意外伤害风险

(一)、在服务过程中

服务人员在服务过程中受到外来侵袭或工作不当造成的人身伤害或丧失生命的现象，存在着较大的人身安全风险。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为“雇主责任”，物管企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。

1、伤亡：某国际花园一维修人员为19层某住户装窗帘，在室内安装未采取安全防范措施，由于其用力过猛，异致身体重心外移坠地死亡。虽系违规操作，但物业也为此补偿死者家属50多万元。

2、触电，物业维保人员最可能遇到触电危险，因与电接触的机会最频繁。08年8月6日，本市某小区内一幢小高层电梯发生故障，维修工王某修理时触电身亡，倒在水中。事发原因是电梯安全阀出了故障，他到电梯井内清理积水，未按要求 14

穿工作鞋(胶鞋)，想拔掉电线插头，以切断电源，不料被水浸湿的插头带电，导致当场触电。

此外，在给配电柜除尘时，违规使用铁丝刷，引起触电伤害，设备也遭到损坏。

3、消杀药品:消杀类药品、绿化使用的农药都具有很强的毒性，保管、使用不慎，容易对人体引起侵害，如有的綠化人员在喷药时，特别在高温天气，未采取防护惜施，农药会通过汗腺进入人体引起中毒。

4、操作失误，物业服务人员因工作需要，经常使用一些专业工具，如电锯、射枪等，如操作不当，很容易误伤自己或他人，某员工在操作射枪时，不慎将射钉射入自已左手，如射到要害部位或他人，后果就严重了。某大厦操作人员在操作晶面处理机时，由于把手失控飞起击中太阳穴死亡。在外幕墙清洁，清洁人员不按规定系安全带或图省事采取两人互联的保护方式容易发生危险。另外，在保洁人员在请理墙顶、墙壁、中庭，维修人员在更换灯泡等维修时，也应做好安全防范。

(二)、其他意外

1、饮酒，节日过量饮酒致死

2、意外，09年6月13日晚7点多，秦淮区某小区物业公司1名秩序维护员(该人沒有和物业公司签订劳动合同)下班后,自已帮8楼业主田老师翻窗拿钥匙时，不幸跌下当场身亡，死者律师认为，因死者沒办理“五险一金”，应认定工伤赔偿约20万元。而劳动仲裁部门竟认定应以工伤处理,区法院也维持工伤结论,物业公司上诉到市中院也维持原判。

风险总体防范措施

1、物管企业要学法、懂法和守法，相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定尽可能详尽，避免歧义。如签订服务合同时，应写明双方在维持秩序和协助安全防范方面应承担的责任，细化合同条款(包括免责条款)。

1）、明确物业服务的内容、范围和期限。

2)、明晰收费标准。

3)、明确双方的权利义务。

4)、明确双方违约责仼。不做不属于自身义务的承诺，一旦发生问题依据合同处理，避免矛质和纠纷。

2、物管企业要抓制度建设，加强安全建章建制工作，牢固树立安全思想，抓员工素质和抓管理落实，不断提高员工风险防范意识。要加强内部管理，健全安全机制，完善规章制变，落实各个部门的责任，严格按操作程序操作。要做到认识、责任、措施、隐患排查和监督管理五到位。管理中要特别注意对事故隐患的排除，定期组织安全检查，发现潜在不安全因素及时解决，尽可能避免意外事件的发生。按照国际航空领域事故遵循的“海恩法则”，一起重大的飞行安全事故背后有29起事故征兆，每个征兆背后还会有300起事故苗头。(合计8700起事故苗头)。照此分析，如果失误只停留在表象，而不重视对“事故征兆”和“事故苗头”进行排查。那么，这些末被发现的征兆和苗头，就成为下一次重大事故的隐患。

3、强化证据意识，规避企业风险，这里的证据更多的是指管理过程中的书面化内容，或者记录。“没有记录就没有发生”，可见记录的重要性。

4、企业要强安全专业培训，对于特种作业人员，如中控人员、高压值班人员等明确要求应具备岗位操作资格，坚持持证上岗。

5、引入市场化的风险分担机制，比如为共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任

南京宁南某小区三户业主遭窃，笔记本电脑、洋酒、摄像机等价值上万元物品被盗，由于企业给小区每户业主买了家庭财产保险，所以损失的三户业主事后得到保险公司的1万元赔偿，转移了风险。

物业管理行业是劳动密集性行业，员工数量越多，人身安全风险系数也会相对较高，而物业服务企业抗风险的能力相对较弱，一旦发生员工人身安全亊故，如果沒有购买相关保险，企业是很难承受的。因此企业在加强员工人身安全教育，做好防范措施的同时，也要通过给员工购买保险的形式，进行风险规避。

第四篇：物业服务企业

 复习、总结《物业服务企业》内容，下次课重点检查。以下是复习提纲 1 物业服务企业的概念和特征。物业服务企业的类型。物业服务企业的常见模式。物业服务企业的工商注册登记。物业服务企业章程的内容。物业服务各登记资质应具备的条件。资质等级的功能。物业服务企业的资质管理部门。新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提交的资料。10 物业服务企业的组织形式的特点（直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制）。物业服务企业组织形式的优缺点。物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现。物业服务企业职能机构及其职责。

重点学习的法规：《物业服务企业资质管理办法》

部分复习要点总结

8物业服务企业的资质管理部门

国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

9新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提供的资料

10物业服务企业的组织形式的特点

11物业服务企业组织形式的优缺点

12物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现

第五篇：物业服务企业

物业服务企业

资质动态考核及信用评价申报表

XXXXX物业管理有限公司

2014.X.X

目 录

1.考核及信用评价申报表

2.营业执照正、副本复印件

3.资质证书正、副本复印件

4.机构代码正、副本复印件

5.物业服务合同复印件

6.荣誉证书复印件

7.物业服务承接查验协议复印件

8.收费标准登记备案复印件

9.服务质量满意度调查表

10.整改情况

11.业主投拆和责任事故处理情况

12.2013总结

13.锦绣苑住宅区管理制度

14.专业技术人员资格证

15.上物业管理人员资格证

16.账务报表

17.资质动态考核信用评价评分表

XX年工作总结

五台县中信物业管理有限公司在XX，在上级领导正确指导下，各有关部门的团结协作配合下，经全体职工的共同努力下，圆满地完成了全年的各项服务工作，主要表现在以下几个方面。

1、全年保安全工作不分白天昼夜，坚守工作岗位，紧抓防范措施，全小区未发生重大安全事故，保证了小区居民平安、稳定、详和的度过了春夏秋冬。

2、响应县委、县政府号召，积极开展创卫工作，将小区24幢楼的共用楼道全部粉刷一新加强了小区路灯的配置，广告牌的设立全部更新做到整齐、整洁、得到五台县文明建设指导委员会的好评，并授于“文明卫生：小区称号。

3、环卫保洁按照统一布置，结合各自的区域，坚持常抓不懈，并更换了全部装运的垃圾箱，使小区卫生环境得到加强，常年清洁不留死角，得到小区住户的一致好评。

4、小区绿化、美化成绩突出，面积达到绿化标准的基础上，着重进行苗坪培植，种植更新，花草管护，灌木修剪，并购买了新式机器设备对草坪进行统一浇水，割草、对树木灌木长期修剪管护，达到整齐、整洁受到上级领导和业主的一致好评。

5、管理人员为住户方便着想，长年不分上下班节假日，坚持上班有专人负责，下班随叫随到，热情为住户解决供电、供水修理故障。

1）全年共计为小区修理更换通道、楼道共用照明灯400多次。

2）下班后充电多次

3）及时处理水管堵漏，下水道堵塞多次。

4）为协作单位收水费、电费、采暖费不计其数，5）节假日增设彩灯，悬挂彩旗，为小区节日增添气氛。

6、物业公司经过对小区住户填报服务表，其满意度达68%，基本满意达24%，不满意8%。

7、为小区配套煤气管道、电视光缆、电脑联网督促其协作单位，保证小区用户满意。

XXX年已过去，在新的一年里全体物业职工以饱满的热情服务的良好，住户的方便为服务宗旨，配合上级更好的把小区建成文明卫生小区，使住户的满意度更高。