我国住房抵押贷款证券化的实施方案[推荐阅读]

第一篇：我国住房抵押贷款证券化的实施方案

我国住房抵押贷款证券化的实施方案

一、我国实施住房抵押贷款证券化的基本思路和原则

1．实施路径——渐次推进、试点突破

借鉴国际经验，结合我国的实际情况，我国住房抵押贷款证券化的基本思路是：组建一到两家从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构(SPV)，SPV按设定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出售个贷所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款龙券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，将证券资本市场与货币信贷联结起来，在增加个人性宅抵押贷款资金供给、分散贷款经营机构的资金流动风险的同时，引导社会储茸资金流向，向社会提供高质量的投资品种。在操作层面，采取试点突破、分步实施的思路。就推行范围而言，首先在上海、深圳等房贷规模较大的城市或从个人住房抵押贷款发放较大的商业银行开始进行试点，然后逐步向全国范围内推广。

鉴于此，在试点阶段，可以考虑由地方人民政府(如上海市政府)委托其所属的国有投资公司全资或控股成立地区性住宅抵押贷款证券化公司(www.shoutop.net)，上海房产抵押贷款作为地方政府支持的专业从事住房抵押贷款证券化的金融企业，初期主要是开拓发展地区住房抵押债券市场，设计住房抵押贷款证券化品种，建立地区住房抵押债券电子交易系统。在今后时机成熟的时候，公司可考虑吸收其他法人机构或社会公众股份，或公开上市．发展辐射全国的以抵押债券为主体酌中国住房抵押贷款：：级市场，并积极面向国际资本市场拓展国际业务。

2．实施关键——确保SPV的独立性

前面的分析指出，“破产隔离”和“信用提升”是证券化实施中的关键环节，而证券化机构(即SPV)的设置是开展试点业务的核心，其根本原则是保持SPV的独立性。sPv的独立地位具有特殊的意义和有效的作用。SPV必须保持独立性的理由有五个：作为特殊的非银行金融中介机构的要求：经营特殊的金融中介业务的要求；作为特殊的不破产实体的要求；信用增级与降低风险的要求；金融监管的要求。

第一，SPV是一个特殊的小介机构，SPV业务的特殊性是SPV的独立性的支持条件。SPV既不是MBs的发起方(出资方)或服务方，也不是MB5的承销商、评级人或托管者。它所经营的业务是特殊的中介业务——MBs的发行业务与MBs的信用增级业务。sPv业务打破了传统的银行服务方式与金融服务方式，取代了传统购抵押销售方式，也取代了依赖金融中介募贷款但利用金融市场寻求最终持有者的传统交易方式。这些中介业务方式的特殊性决定了5Pv地位的特殊性。

第二，SPV是特殊的非银行金融企业。SPV是金融企业，有别于可以作为MBS发起方的制造企业、汽车公司、计算机公司或航空公司：sPv是非银行金融企业，既有别于商业银行，也有别于证券公司、保险公司、财务公司、储蓄机构和其他金融公司。sPv不是证券承销机构，而是证券发行机构；SPV不是证券评级机构，也不是证券信托机构，而是证券信用增级机构。SPV作为证券发行机构的特殊性与作为证券信用增级机构的特殊性在客观上要求它具有超然的独立性。

第三，SPV是一个不破产实体。SPV通过在发行MBs时的严格自律利用收入采购买有保障证券的资产，使自己成为不破产实体；为了保证SPV不会破产，就不能引起其他债务；如果引起了其他债务，SPV就必须采取措施确保当其他债务工具发行出现违约时，不会影响到MBs，这些措施也包括限制那些同MB5利率相同的其他债务。设立不破产的SPV是出于MBs的特定意图而考虑的，这一意图“在最大限度地保证投资者利益的基础上最大限度地满足购房音的需求、最大限度地支持作为国民经济新增长住宅产业的稳定与发展”；而SPV要保证不破产的前提之一就是SPV必须避免关联交易，成为破产隔离实体；SPV的独立性是避免关联交易，保证发行公开、信用透明的一个重要条件。

第四，SPV只有作为独立的发行机构，才能顺利通过直接迫索权形式或超额担保形式完成MBs的信用增级，达到减少由投资音承担的与住房贷款组合有关的信用风险的目的。SPV的义务基本上可以通过直接追索权得到确认，直接迫索权是sPv能够提供的最简单的信用增级方式．而SPV的独立性是投资音对SPV的信用增级的动机与可靠性作出判断的首要参考指标。超额担保是过度抵押的表现形式，它是一种自我增级形式或自我担保形式，SPV的独立性是SPV自我增级与SPV自我担保的前提条件。

第五，SPV是兼具资产与负债、产生收益与损失的金融机构。SPV的损益表、资产负债表与现金流量表必须符合公认的会计原则以接受金融监管，SPV的工作报告必须定期发布以保持其业务经营的高透明度。在此，SPV的独立性从会计准则的角度被理解为有追索权的出售。有追索权的出售是指：首先，卖方必须放弃对住房抵押证券未来经济利益的控制；其次，除了符合追索权条款外，买方不能强迫卖方重新购买已售资产。

第二篇：住房抵押贷款申请书

住房抵押贷款申请书

紫金县住房公积金管理中心：

本人在在工作，月均收入元，家庭人口人，因住房困难于年月日购买（新建）住房一套（幢）。房屋座落，建筑面积平方米，总房价元，已交（投入）房款 仍缺部分资金向贵中心申请住房公积金贷款万元，期限贷款本息。联系电话：手机座机特此申请

申请人：

年月日

第三篇：住房抵押贷款申请

覆盖百座城市，服务亿万网民 住房抵押贷款申请

条件(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;

(3)有合法有效的购房合同;

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已

付不少于所购住房全部价款30%的首付款;

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价

值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

(6)能够提供贷款行认可的有效担保;

(7)贷款行规定的其他条件。

申请资料 1.房产证

2.权利人及配偶的身份证

3.权利人及配偶的户口本

4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5.收入证明

6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

具体流程

1.借款人贷前 填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指

定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到 楼盘网——致力中国房产事业，为购房者轻松购房安居乐业服务。

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指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

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第四篇：职工住房抵押贷款合同

合同编号：_________

立合同单位：

借款方：_________（即抵押人，以下简称“甲方”）

地址：_________

电话：_________

贷款方：_________（即抵押权人，以下简称“乙方”）

地址：_________

电话：_________

还款保证人：_________（甲方所在单位）

地址：_________

电话：_________

现有甲方向乙方借款人民币（大写）_________，用于购买、建造自用住房。售房单位为_________（写明售房单位全称）。为维护甲乙双方利益，根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。

一、甲乙双方共同遵守《职工住房抵押贷款办法》及其补充规定和实施细则的各项规定。

二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。

三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位（翻建住房时）在乙方开立的存款户。

四、甲方以_________（抵押物名称）交乙方作为借款的抵押（抵押物详细清单附后）。抵押物的现值为_________万元，担保_________万元贷款的偿还。

五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。贷款利率为月息_________‰。

六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月_________日前向乙方归还贷款本息_________元。

七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。

八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，乙方有权按超过的逾期天数每天向甲方收取逾期额_________的罚息。

九、如遇下列情况之一者，乙方有权对抵押物进行处理。处理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方贷款本息和处理抵押物引发的各项费用后，剩余部分退还给甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在单位负责在三个月内无条件偿还。

1．甲方在贷款期内六个月内未按期归还贷款本息或全部贷款到期后六个月未还清全部贷款本息的；

2．甲方在合同有效期内死亡或宣布失踪或移居国外，其法定继承人拒不继续履行甲方偿还贷款本息的义务或无力继续履行偿还贷款本息义务的；

3．甲方违反本合同规定的任何条款的。

十、还款保证人（甲方所在单位）应积极协助乙方督促甲方按期偿还借款本息。在甲方不能按期归还借款本息且抵押处理不能履行时，还款保证人必须无条件地负责偿还甲方所欠乙方的借款本息。还款保证人接到乙方要求其代甲方偿还借款本息的通知后，应于三个月内无条件地代为归还借款本息。三个月后仍未归还的，乙方有权从其在银行开立的住房基金存款户或其他存款户中扣收。

十一、甲方在未还清全部借款本息前，甲方对抵押物享有的全部权益让渡给乙方，并不得对抵押物作任何有损乙方利益的处理。

十二、甲方需对抵押物办理保险，保险单交乙方保管，抵押物如遇意外毁损，甲方应负责立即通知保险公司和乙方，保险公司的赔偿金应首先用于归还借款本息。若保险赔偿金不足以归还借款本息的，不足部分仍由甲方负责归还。

十三、乙方应按合同规定办理贷款，如因乙方原因影响甲方用款，乙方应按影响金额和天数，每天付给甲方相当于影响金额_________的违约金。

十四、甲乙双方任何一方不履行本合同条款，双方均有权按《民事诉讼法》第一百五十八条规定执行。

十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙双方及还款保证人（甲方所在单位）三方盖章并经法人代表签名、公证处公证后生效，至甲方还清乙方全部贷款本息之日起失效。

十六、补充条款：_________

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

第五篇：住房抵押贷款操作流程是什么

住房抵押贷款操作流程是什么

北京六行万通担保有限公司金融顾问介绍，对于工薪族来说，应对高额的房价，总是很无奈。那么，为何不利用贷款购房既缓解了住房的问题同时也给手上资金得到一个缓冲，下面我们就通过短文了解一下住房抵押贷款具体的操作流程。

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

具体操作流程指南：

1.借款人贷前 填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房產的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房產的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。