物业公司的风险与机遇

第一篇：物业公司的风险与机遇

风险和机遇分析评估

“风险和机遇分析评估”是新版标准内容变更的重要内容，是“基于风险的思维”的理念体现，融于管理体系及其各过程之中，是体系策划和过程策划的重要输入内容。

什么是“基于风险的思维”？

识别风险并采取相应措施来消除风险、减低风险或者缓解风险的思想，贯穿整个管理体系中，那么，预防措施也贯穿于整个体系过程。

“基于风险的思维”和“风险和机遇分析评估”在很多条款中体现：

P 策划C 检查-A 改进

（1）4.1“理解组织及其环境”：要求组织理解其运行环境，并以确定风险作为策划的基础。这意味着将基于风险的方法应用于策划和实施管理体系过程，并借以确定形成文件的信息的范围和程度。（2）4.2“理解相关方的需求和期望”：系统有效地确定对组织质量管理体系存在影响或潜在影响的相关方。

顾客（业户）、员工、供方、股东或社会(同行业竞争者、相关监管部门)

（3）5.1.1领导作用“总则”：促进使用过程方法和基于风险的思维。（4）5.1.2“以顾客为关注焦点”：识别影响产品和服务符合性及顾客满意的风险和机会，并予以处理。客户

（5）6.1“应对风险和机遇的措施”：强调了组织应基于风险的思维和方法进行质量管理体系策划，围绕组织所识别的质量管理体系中的所有业务流程、管理流程和支持流程加以应用，并尽可能嵌入到组织的所有流程中。

（6）6.3“变更的策划”：在策划质量管理体系的必要变更时，应提前预防变更造成的不良影响，并确保在可控的条件下进行。（7）8.1“运行策划和控制”：强调组织应基于风险的思维，在对其运行过程进行策划、实施和控制时，充分考虑第6章（策划）所确定的对风险和机遇的应对措施，并在运行过程中，实施这些措施。（8）8.3.3“设计和开发输入”：组织应考虑：由产品和服务性质所决定的、失效的潜在后果。

（9）8.4.2“控制的类型和程度”：考虑外部提供的过程、产品和服务对组织稳定地提供满足顾客要求和适用的法律法规要求的能力的潜在影响。Eg:外部供方对我们的影响

（10）8.5.1“生产和服务提供的控制”：若输出结果不能由后续的监视或测量加以验证，应对生产和服务提供过程实现策划结果的能力进行确认和定期再确认。如果组织没有对此类过程进行确认，则有可能增加不合格输出或顾客投诉的风险。Eg：如果没有采购控制程序、保安、保洁、前台服务管理程序，则可能出现投诉。

（11）8.5.5“交付后活动”：确定交付后活动的覆盖范围和程度时，组织应考虑：与产品和服务相关的潜在不期望的后果。如果组织没有考虑，将增加顾客不满意或失去潜在机会的风险。

公司依据法律法规和合同要求，与物业服务相关的潜在的不良后果，服务的性质以及顾客（业户）要求和反馈，向顾客（业户）提供相关后续服务。

顾客（业户）对服务质量的反馈信息由项目部负责收集和组织处理。Eg：售后（12）9.2.2：在对审核方案进行策划时应考虑“对组织产生影响的变化”，提示组织要有风险意识。

（13）9.3.2：管理评审输入应考虑“应对风险和机遇所采取措施的有效性”。Eg:评价验证措施的有效性

（14）10.2.1：组织发现了不合格，并经评审和分析，认为以往策划的风险和机遇以及策划的应对措施不充分、不适宜时，组织应及时更新这些内容。

Eg:当出现不合格时，包括来自投诉的不合格时应采取措施，以控制和纠正不合格；制定措施以消除不合格的产生原因，防止其再次发生。纠正措施应与发生问题的影响程度相适应。

基于上述条款的体现，我们需要考虑的是： 各部室风险和机遇评估分析 项目部风险和机遇评估分析 公司风险和机遇评估分析

风险等级标准参考危险源的评价标准： a）轻微风险由部门和各工作组加以控制。

b）中度风险由部门组织制定和实施预防和削减措施来加以控制，并检查措施实施效果；

c）重大风险纳入目标进行管理，或制定相应的运行控制及应急预案加以控制。

第二篇：风险和机遇管理程序（2019）

目的通过识别公司新项目开发存在的风险源，分析现有风险管理系统中有关的风险管理措施，制定有效的减轻风险的措施，降低风险对人员、环境和公司管理的影响，完善公司风险管理体系。

范围

适用于本公司新项目产品过程设计开发的风险管理。

定义

3.1

危险：可能导致伤害或疾病、财产损失、工作环境破坏、管理正常有效开展或这些情况组合的根源或状态。

3.2

风险：是指危险发生的可能性和危险事件的后果。

3.3

风险管理:是指接受一个已知或经评估的风险和/或实施降低风险后果或发生概率的措施的过程。

3.4风险评估:是指评估由已识别的危险产生的危害的可能性和后果、确定控制风险的恰当措施的过程。

职责

4.1

最高管理者

最高管理者作为本公司产品风险的责任人，负责：

●

制定本公司的风险管理方针；

●

为风险管理活动配备充分的资源和有资格能胜任的人员；

●

规定风险管理的职责和权限，授权技术部确定风险管理小组成员；

●

主持每年的风险管理活动评审；

●

批准《风险管理报告》。

4.2

技术部

技术部作为本公司风险管理的主管部门，为确保在计划的规定阶段完成风险管理活动：

●

负责指定各项目风险管理负责人；

●

负责批准风险管理计划；

●

负责组织协调风险管理活动；

●

负责跟踪检查风险管理活动实施情况。

4.3

项目风险管理负责人

●

负责制定风险管理计划；

●

负责组织风险管理小组实施风险管理活动；

●

负责跟踪相关活动，包括生产和生产后信息，对涉及风险管理活动的内容，必要时执行相关风险管理活动；对涉及重大风险的，可直接向最高管理者汇报；

●

负责整理风险管理文档，确保风险管理文档的完整性和可追溯性。

4.4

风险管理小组

风险管理小组的构成必须包括熟悉产品原理及功能的成员，熟悉产品制造的成员，以及熟悉产品的应用的成员，需要掌握所应用的风险分析工具。

过程乌龟图

谁来做（能力/技能/培训）

1、过程所有者：技术部（部长、副部长、工程师等）；项目小组（项目经理、小组成员）；风险管理小组（组长、成员）；

2、过程支持者：总经理；管理者代表。

使用资源：

1、计算机；2、绘图数据分析软件；3、计算机辅助设计（CAD）；4、检验和试验设备；

5、通讯/网络/电话/传真；6、会议讨论/评审等。

过程输入：

1、合同/订单、图纸/样

件、技术协议/技术资料；

2、顾客要求（包括：交付时间计划、顾客指定供应商、顾客财产、包装、标识和可追溯性等）；3、国际/国家/行业/企业标准、安全和环保法律法规要求；4、以往的过程设计和开发资料和经验；6、服务协议；

7、制造可行性分析报告。

过程输出：

1、风险和机会管理程

序

2、风险识别检查表

3、风险分析表

4、PFMEA分析表等。

风险和机会管理

如何做（方法/技术/程序）：

1、风险和机会管理程序

过程衡量指标：

1、风险分析准确率

工作流程和要求

工作流程

工作内容说明

责任部门/人

使用记录

A

OK

NO

NO

分析和估计结果判定

OK

NG

NG

对项目风险识别结果进行分析和估计

建立项目风险识别结果管理清单

B

项目风险策划

对项目进行风险识别

识别结果判定

按《项目管理程序》进行作业

6.1

对公司所接的项目进行风险策划。

原则上，每一规格型号的产品都应建立风险管理计划，如果相似产品使用同一份计划时，应说明其适宜性。

策划至少应包括：

风险管理小组

风险识别检查表

a)

策划的风险管理活动范围:

判定和描述新产品和适用于计划每个要素的生命周期阶段；

b)

职责和权限的分配；

c)

风险管理活动的评审要求；

d)

基于公司决定可接受风险方针的风险可接受性准则，包括在损害发生概率不能估计时的可接受风险的准则；

e)

验证活动；

f)

相关的生产和生产后信息的收集和评审的有关活动。

6.2风险管理小组对项目进行风险识别

6.2.1技术风险、外部风险、环境风险、组织风险、法规风险、其他风险；并将识别出的风险记录在《风险识别检查表》。

风险管理小组

风险识别检查表

6.3风险管理小组对项目风险识别进行判定

6.3.1若风险管理小组对项目风险识别进行判定没有风险，则按《项目管理程序》进行作业。

6.3.2若风险管理小组对项目风险识别进行判定存在风险，则建立项目《风险识别结果管理清单》。

风险管理小组

风险识别结果管理清单

6.4对项目风险识别结果进行分析和估计

6.4.1若对项目风险识别结果进行分析和估计的结果满足要求，则按《项目管理程序》进行作业。

6.4.2若对项目风险识别结果进行分析和估计的结果不满足要求，则建立项目《风险分析和估计结果管理清单》。

风险管理小组

风险识别检查表

工作流程

工作内容说明

责任部门/人

使用记录

CA

与顾客进行沟通/交流

E

A

DA

对项目风险评估结果制定行动解决方案和风险规避策略

YES

建立项目风险评估结果管理清单

NO

NO

评估结果判定

对项目风险分析和估计结果进行评估

建立项目风险分析和估计结果管理清单

A

6.5对项目风险分析和估计结果进行评估

在确定危害导致后果的可能性和可能导致的后果的严重性的分值时，风险管理小组应：

a)充分考虑与危害相关的法律法规、行业规则、行业指南、以及行业习惯；

b)充分考虑公司安全、环保和质量体系文件的要求；

c)充分考虑公司和行业间从以往的事故案例中吸取的经验教训；

d)充分利用相关的专业知识和专业经验。

6.5.1针对上述已识别的危害，项目负责人应事先组织风险管理小组对风险识别结果进行评估。

6.5.2风险评估的结果采用以下打分制表示：（见风险分值表）

对已识别的危害导致后果的可能性，由低到高打分：几乎不可能1分、不太可能2分、可能3分、很可能4分、几乎肯定5分；

对已识别的危害可能导致的后果的严重性，由低到高打分：可以忽略1分、不太严重2分、比较严重3分、很严重4分、极其严重5分；

将上述所打分值相乘，得到风险分值，规定风险分值低于8分的为低风险，8分至15分的为中等风险（黄底），15分以上的为高风险（红底）；但是，单项为5分的至少为中等风险（黄底）。

风险管理小组

风险识别检查表

6.6对项目风险评估结果进行判定

6.6.1对项目没办法解决和规避的风险，则与顾客进行沟通/交流。

6.6.2建立项目风险评估结果管理清单，对项目风险评估结果制定行动解决方案和风险规避策略。

风险管理小组

风险识别检查表

工作流程

工作内容说明

责任部门/人

使用记录

记录归档管理

YES

NO

在整个项目生命周期中对项目风险进行定期评审

BA

NO

NO

解决/处理结果确认

对风险评估的输出进行更新

评审结果判定

向相关方报告

YES

CA

E

A

对行动解决方案和风险规避策略实施和执行

对行动解决方案和风险规避策略实施和执行

DA

6.7风险管理小组将行动解决方案和风险规避策略记录于《风险分析表》中，并对其进行实施和执行。

6.7.1

对产品风险的实施和执行由技术部按《过程FMEA分析管理规范》进行作业。

风险管理小组

风险分析表

PFMEA分析表

6.8对行动解决方案和风险规避策略实施和执行的解决/处理结果确认。若仍不满足要求，则与顾客进行沟通/交流；若满足要求，则向项目风险管理负责人报告。

风险管理小组

6.9风险管理小组在整个项目生命周期中对项目风险进行定期评审。

风险管理小组

6.10风险管理小组对风险评估的输出进行更新。

风险管理小组

6.11记录归档管理

风险识别检查表原稿按《记录控制程序》作业由技术部资料室保存。

资料管理员

附加说明

7.1风险分值表

风险分值

可能性

几乎不可能

不太可能

可能

很可能

几乎肯定

分

分

分

分

分

严重性

可以忽略

分

1分

2分

3分

4分

5分

不太严重

分

2分

4分

6分

8分

10分

比较严重

分

3分

6分

9分

12分

15分

很严重

分

4分

6分

12分

16分

20分

极其严重

分

5分

10分

15分

20分

25分

引用文件

LCX402

《文件控制程序》

LCX703

《项目管理程序》

LCX702

《合同/订单评审程序》

LCX404

《记录控制程序》

记录

记录名称

记录编号

使用部门

保存部门

保存年限

《风险识别检查表》

XSH/704-01A

技术部

技术部

长期

《风险分析表》

XSH/704-02A

技术部

技术部

长期

程序更改记录表

更改日期

文件条款

更

改

内

容

修改标记

更改人

备

注

编制:

审核：

批准：

—

END

—

第三篇：婚庆公司机遇与风险分析

八．机会与风险

（一）机遇分析

（1）婚庆是人一生中的终身大事，婚礼更是马虎不得，随着中国人一天天的富裕起来，婚礼的花样也是越来越多，婚庆市场越来越繁荣。与此同时，随着婚庆消费市场日趋成熟，逐步形式令人瞩目的婚庆产业链和消费热点，婚庆产业已成为充满了巨大商机和前景的“幸福产业”。

（2）中国乃世界第一人口大国，资源甚是丰富，每天结婚的人不计其数，且每个人对自己的婚礼都是十分的重视，因此，客户源很多。

（3）如今的年轻人，在“个性婚礼旋风”的劲吹下，那些未婚的情侣往往将会非常向往拥有一个与众不同的婚礼。

（4）目前，婚庆市场上的西方式婚礼早已泛滥，而具有着各个朝代鲜明特征的古代婚礼则极其罕见，能满足大家对新鲜事物的好奇心与自豪心，市场潜力巨大。

（二）风险预测

（1）社会经验不足，我们作为学生，刚刚运行一个公司可能在一些环节上有所疏忽从而带来无法预测的损失。

（2）公司定位可能存在一些偏差，由于婚庆市场尚处于成长期，隐藏着不少风险，从而导致市场分析不到位，公司性质并非完全合理。

（3）同质化严重，虽然现在大部分的婚庆公司在营销中都在强调自身的特点，但真正有特色的却不多。而一旦同质化严重，必然导致竞争力下降，经营风险增大。因此，婚庆公司只有在业务创新、个性经营上下功夫，才能从根本上提高竞争力。

（4）旺淡季明显，婚礼作为季节性明显的行业，市场的季节性调节十分重要。因此，在结婚淡季，公司必须要适当地开拓一些相关业务，从而增加业务收入。

（5）人为活动的不合理，经营场地的地理位置选择以及公司公关宣传的力度的恰当与否，都将可能给公司造成一定的损失。

相应措施：

（1）要注意对婚庆市场近几年发展情况具体分析，并向一些行内的成功企业家询问一些

管理经验、可能出现问题以及相应的解决办法等，从而尽可能的解决我们学生社会经验不足的问题

（2）在开办婚庆公司前，首先就要在目标市场、目标的服务群起层次、目标的服务水准

以及公司的规模、投资的数额等方面做一个详细的考察，根据自身的条件设定一个方案，作为公司运作的平台。

（3）在选择经营场地的位置时，要有前瞻性，注意租金的性价比，不同地理环境、交通

条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。此外，实地考察，也必不可少。

（4）在对公司进行定位时，一定要搞清楚公司的性质，从而突出公司的特色，吸引更多的顾客。

（5）加大宣传力度，从而使得本公司在充满着激烈竞争的婚庆市场上占得一席之地。

第四篇：风险和机遇应对控制措施

风险和机遇应对控制措施

批准：

审核：

编制：

******公司 **********工程项目部

一、定义

风险：在一定环境下和一定限期内客观存在的、影响企业目标实现的各种不确定性事件。

内部风险：企业内部形成的风险,例如战略决策风险、环境风险、财务风险、管理风险、经营风险等。

外部风险：由外部影响因素导致的风险，例如政策风险、市场需求风险和业务风险等。

二、风险辨识

本项目为*******工程，位于*********内，存在的风险主要有：

1、校内施工与学校学生流动管理风险；

2、变更增加，导致成本上升风险；

3、材料上涨，存在施工成本增加风险；

4、风雨等天气影响，存在工期延误风险；

5、材料供应方式，存在材料不合格风险；

6、人员上下班及材料运输过程中，可能发生交通事故风险；

7、现场环境控制不到位，可能引发周边居民投诉及其他不良影响；

8、施工过程中，质量安全管理不到位，可能引发各种安全事故、质量问题。

三、风险应对及控制措施

1、现场实施封闭式管理，严禁学生等闲杂人等进入施工区域。

2、施工作业人员不允许在校内到处流窜，遵守学校管理规定。

3、施工前，组织技术人员仔细查阅施工图纸及工程量清单，提出图纸存在的问题，以及工程量清单是否存在漏项，做好图纸会审工作，过程中发生变更增加内容，及时与建设单位沟通，并做好相应记录，施工过程留取影像资料，及时办理工程签证单。

4、材料采购必须通过市场询价，论质量、比信誉，与通过供方评价合格的供货单位合作，确保供货渠道透明，价格合理，合同签订后采购进场。

5、时刻注意天气变化，合理安排施工进度，有工期延误，必须采取赶工措施，并同时征得建设单位意见，确保建设单位满意度。

6、上下班过程及材料运输过程中，人员及车辆均应遵守交通规则，保护个人人身安全，避免交通事故。

7、针对环境因素识别表，对识别出的环境因素制定控制措施，过程中严格控制，定期不定期检查措施及制度落实情况，发现问题及时整改，避免因环境污染对周边环境及居民的影响。

8、施工前，针对工程特点，编制施工组织设计，并制定各类专项方案及项目管理制度，建立质量事故及安全生产应急救援预案，并定期组织演练，分公司及项目部定期不定期组织综合检查，针对提出问题做好三定整改。

第五篇：“城镇化：机遇与风险”论坛文字实录

时间：2013年4月21日下午

地点：中国.昆明

主题：2013(第六届)中国绿公司年会暨中国绿公司百强发布典礼

分会场1 城镇化：机遇与风险

与会嘉宾：

主持人：欢迎各位来参加我们的讨论，城镇化里面的东西越容易出现，今天出席参加我们的讨论的嘉宾是侯云春主任，他是国务院发展研究中心的副主任，全国政协的选委员，第二位刘晓光，他首创活动包括我们今天所在的会址他们有大量的投资活动。第三位胡葆森，是建业集团的董事局主席，最后一位是沈国军，银泰投资有限公司董事长兼总裁。他们的商业地产对大都市的建设非常多，包括和马云的商业事态的构造设施。我们下午的导论是每位先开头讲个五分钟，就是城镇化的话题，怎么跟企业做的实际活动联系起来，风险在什么地方？根据他们讲的翻译的内容翻译，也欢迎各位提供意见。

侯云春：非常高兴参加这个活动，我们提出要建设新型的城镇化有一个问题，新型城镇化新在哪里呢？化在何处？进入城镇化和传统的城镇化不是完全截然，而是对原来传统城镇化当中成功的经验和好的方面的坚持，在过去城镇化存在的问题或者走的弯路我们要注意克服，让我们现在在推进城镇化当中要解决的问题和矛盾。第四，随着现在经济发展的改变，我们应该城市化一些什么新的的内涵，我认为新型的城镇化要从几个方面来新，来化。首先是新型城镇化应该是产业集群，任何一个城市产业的支撑是这个城市的重点，产业支撑不光是第二产业，当然还有二三产业，这个产业支撑应该是产业进入优化的过程，多少年我们讨论来讨论去。当然现在污染很快，都市性的城市要防止产业的共性化，有一些城市要防止老化。第二，资源可存在的城镇化，包括房地产的容量和资源的支撑，我们现在要考虑环境和资源的存在。第三，社会的包括性。第四，智能的城镇化，包括交通、智能化，这个是我们现代生活非常重要的。我认为现在城镇化可以着力的方面很多，因为时间关系我就不展开讲了，我们要探索一个解决新型城市化新在哪里，化在何处的问题。

主持人：请小光讲讲城市城镇化的问题机会在哪里？

刘晓光：我觉得它的意义是它可能是我们下一步进入现代化的历史任务，也是我们经济转型的一个很重要的方面，也是挖掘我们潜力的一个很重要的内容。新型城市化问题我也在研究，将来第一到底是以大城市为主还是以小城市为主，大城市就业好安排，小城镇将来需要七八万个，中国人的观念最优前景，因为农民的户口可以解决，市民的就业也好解决，所以将来新城镇一定要做到五个平衡，资源的平衡、产业的平衡、文化的平衡、生态的经横、权利的平衡，农民进城不给户口也是人权和人性的问题。我重点想说的是将来有一些大的原则我们还得保持，是企业为主呢？还是政府为主？是市场手段为主，还是形势化手段为为？这是几个关键问题。作为企业来讲我们实际上还是研究机会，机会跟我们有什么关系？我觉得城镇化机会很多，城镇化因为我们的房地产业肯定是息息相关。我们现在房地产是做建筑形态，所以离不开我们地产商，当然也涉及到我们下一步的布局，是大中城市呆着还是二、三线城市进攻。第二，它得相关企业的需求。第三，对我们企业的方式要发生变化，我们要有新的生长方式，投资方式，告别老的模型来更大规模地参与中国的经济建设。第四，它可能会给企业提供出更多的平等的发展机会，由于市场比较广阔共享的机会可能更多。第五，它拉动了内需，它的基础设施、贸易、服务、学校、医院，我一直推崇洛杉矶，它是豆腐放在空中落下来还剩下一半。有的人问我，北京为什么总是摊大饼，我说没有办法。而现在有3000多亿，谁都知道要建卫星城，要把学校、医院打过去，但是在那个历史时期也不是追究什么样的责任，机会我觉得还有它还会在解决结构、人的权利的问题还会有很多的机会。另外，它可能很容易让我们发现价值洼地，我们也研究过没有城市户口的人消费低于没有户口的人的30%，这部分的销售空间可能对我们还有好处，另外涉及到转移、补充、服务业支撑，什么新特点呢？一个来讲，在城镇化越来越强调人性问题，我也是人，中小城市将来可以户口，大城市能不能给，现在严格来说不能给，一给北京、上海要爆炸了。

城市化过程中可能跟新型经济要结合起来，我们发现网络下会有网络下的经济形态，越来越把吃喝玩乐合并在一起，当然还有治安、环境问题。这是我的看法。

主持人：小光都提出了一些即便我们走新型城镇化还有一些问题是绕不开的，大、中、小城市化发展的方针一直有着问题。中、小城市一直限制大城市的发展。

他提了一句没有展开，用什么机制来推动，政府主导、企业、市场，这是跟早上刘总主持的有关的话题。第三个问题，也是大家关心的，因为现在技术手段在变化，网络、移动网络，这个对我们发生的影响非常大，它对城市化有没有影响？对城市化的形态、布局、投资有没有影响？这些问题他都开了头。好在后面小光很各位还有进一步阐释的机会。

下面胡葆森讲一讲；

胡葆森：城市化确实是一个非常大的问题，我特别同意刘总、侯总的观点。我个人有一个观念，城镇化实际上是一个过程，或者说我们说英国的城市化不到20%到今年的70%，大概用了120多年的历史，其它国家平均也用了80年的历史。中国可能会持续甚至多一点的历史。如果把过去的20年集中比作上半场，中国的20年就是中国的50%(不充分的50%)，70%甚至可能还要更多的时间。上半场主要城镇化主要在大中城市，下半场并不是主半场转移到了小城镇了，而是在大中城市继续升华，城市化更加充分，同时在小城镇也启动了。

第二，城镇化实际上是之前20年的成果。

第三，我认为中国城镇化必须坚持几个原则，1、坚持发展生产优先的原则，解决就业是第一要务。2，要坚持自愿、公开、透明的原则。

3、要坚持让农民要成为城镇化最大的收益者原则。

4、要坚持一个逐步推荐的原则，既不能一哄而起，一不能一蹴而就，要避免一哄而起，全方位地展开城镇化，这是不对的。

主持人：

第二，我个人觉得，我们做城镇化进程要做的是一定要以人为本，不能像以前老城镇化以工业基础去做。今后我希望中国的城镇和多以人为本，少以工业化为基础去做。另外，少以政府主导，多以市场的方式去做。第三，多做一些个性的城镇化建设，少来一些千层一面建设。

我认为今后新的城市化一定要一些个性化的东西。我个人觉得新的城市化进程要少建一些办公楼，多建一些民生设施，跟老百姓有关系的民生设施、医疗、教育、包括今后的敬老院、养老院等等一些教育机构、职业教育机构，应该在这方面多建一些，少建一些行政机关的办公楼。少做一些人造景观，多留一些民族文化方面的建筑。现在很多新的城市建设过程中，大量的都造成人造景观特别多，其实真正能够弘扬我们传统文化留下来的东西很少。少破坏环境，多保护环境多留一些自然的东西。这是我们今后新城市化进程过程应该去做的。我个人认为是这样的，跟我们以前的城镇化进程要有一个本质的区别，这样我们新城镇化建设才不会走偏。至于过程中对企业来说肯定是有很多商机，但是对不确定的也会存在一些商业风险。

主持人：几位嘉宾都谈了。大家有什么问题可以来活动。我们为了把这个活动来讨论下去。中国走一条新型的城镇化的路，怎么做到？里面肯定有一些看法不一致。胡总他说大、中、小都很重要，其中县一级的城镇化可能更值得做。国军讲到北京郊区的问题也是一个重要的问题，所以我们传统的农村也面临一个空间布局上的调整，这个上面有一些大量的空间建设的需求，大中小都摆在我们面前，在主攻方向上，有没有这个问题？另外，我们要更多的时间来讨论到底是政府主导？还是市场主导？

第三，我们刚才提到的新型移动网络，将来这个非常敏感。这些问题我们一个一个来。小光已经讲过了，你倾向于中，你是首都的公司，但是你认为中型很重要，那你看起来是要搬离首都。

刘晓光：不敢搬离城市，因为现在房价也很贵。小城镇的房价也一定上升的，原来一千多，现在变成小城镇了肯定得二千多元了。

主持人：他的思路非常清晰，就是跟着市场价格。这个思维你认为跟你的空间搞有什么不同的。其他几位有没有不同意见？

胡葆森：我认为首先要明确，现在几乎所有人都同一个观点，城市化不是房地产化，因为人们只是同意了观点，肯定还没有细细地去探究。因为城镇化要解决三个转换，第一个是居住方式的转换。第二，生产方式的转换，如果把旧地拆了还在那儿种地也不叫城镇化。第三个方式，身份的转换，就是我从农民变成了市民了。现在我们看看包括我们现在所说的52%的城镇化率，实际上如果就形成过去20我年时间，可能你也知道，现在进城务工人员规模已经达到了2500万的规模，这样的群体你说他是市民还是农民？如果说他是市民，他没有城市居民的身份证，也没有完全享受到城市的体系，就业的问题解决了，整个家庭，孩子的教育问题还没有得到解决，所以现在就有一种观点，三元结构，这就是我们过去讲的城乡二元结构，侯主任是专家，我在这儿是抛砖引玉，城市三元结构，你说他是城市的一部分，是他进城务工在城市，你说他是生活在城市了，但是他的身份还没改变。这说明我们今天说的52%的城镇化率是不充分的，因为他是由农民到市民的转化没有完成。所以我说城镇化下一步先不要说主战场在哪儿，先解决这些人的就业问题。如果这样再进来的农民就承载不了，所以今后的20年下半场一定是特大型城市和中型城市和小城市同时进行，我认为都是主战场。主持人：这里头还是要研究，如果说小光更多地看房价的变动，胡葆森更多地看流动人口的状态，那我还要问流动人口最愿意呆在哪里？在大、中、小城市里，农民更愿意融入到哪里？

刘晓光：现在来讲有一个很难的问题，户口北京这儿我知道，有200多笔在批。国外是采用消费高低的政策，中国也不能这样做。

主持人：人们愿意去的地方，我们开放的条件不足，比如户口，很多地方说户口放开，你随便来。现在人们要去的地方都是户口放不的地方。

胡葆森：正好今年3月9日两会的时候，因为我是云南团的代表，因为本来他在河南，工作和我也算是认识。现在说的取消户籍，我的建议是先从县城取消，从小城市取消，五年之内取消户籍的限制，最后在大城市取消户籍，也需要分10—15年的时间，我说的是举例子，从小城市逐步解决。

沈国军：我认为这样对公民不公平，我认为应该取消。现在经济发达了，户口流动很复杂，如果300天的雾霾，你也愿意呆着吗？因为现在北京人也有很多人也愿意来单位工作的。我认为户籍制度大家都怕改，其实真正改了我认为也没有什么大不了的事情，全国人民到北京也不可能，全居住上海也不可能。我个人认为是应该放开的。

很多南方人现在出现问题了，意大利是让年青人出城，将来应该考虑到一个反复的问题。也就是说中央将来是不是应该有一个特别的财政支出，对大量的农民工应该有一个经济补贴。

侯云春：大、中、小城镇应该协调发展。

主持人：不赞成马上放开的大概也不否定这个目标是作为中国人的目标，不应该在中国人之间有这么深的鸿沟。

沈国军：我觉得规划一定是城市化，但是它会整合这种设计资源和城镇资源来做，他是让规划院、设计院来做，但是规划的主体还是政府。

刘晓光：一定是一手找市长，一手找市场。刚才胡葆森讲的应该是相应的主体。第二个主要看是什么样的城市。现在我们做的天津的未来城，我们自己跟美国人做的规划，依靠政府来指导，几万人的小城镇更可以做。

主持人：市场、政府要找到一个结合的方式，同样政府做规划也有做得水平好的，也有做得差的。西方现在城市建设当中有一个叫做使用者缺位的问题，你住在里面没有发言权。比如我们的出租车司机，他有很多知识，但是这个没有纳入到管理底细中去。

沈国军：我个人观点是，政府引导，市场主导。市场来主导新的城市化进程，政府来引导，宏观的规划由政府来牵头，具体的规划实施由市场来做。我觉得这样可能更好一点，只有这样我刚才说的哪些多一点，哪些少一点，才有可能会在新的城市化进程中去实现，如果完全是政府来主导，我觉得跟以前30年不会有太大的改变，可能还是很多人造景观和政府办公楼之类的，可能关注民生的东西会少一点，自然环保的东西可能会少一点。我也知道周教授对这些其实很有研究的，你也跟我们说说你的观点。

周其仁：我是提过这个东西，今天讲完全要由市场来主导城镇化完全达不到这个水平，但是我们在城镇化要加大社会机制的作用，我的观点是根据历史工业化来的。30年过去你发现有一个再工业化，这样错的地方市场全给你较错了。城镇化将来注意些这个教训，不要再重犯这个教训，今天很高兴定了一批图，将来可能还要更正，如果注意企业的信息，当然企业的信息要注意一个问题，你不能让它一家企业就主导了这个城市，但是跨大利用是非常有必要的。现在城镇化利润低有一个原因，大的镇有100多万人，但是不能叫市。所以这个在我们研究的范围叫城市设立机制的改革，就是什么地方可以城市，因为我看过日本的地图，日本的很小的地方都叫市，如果我们一叫“市”，他就在食堂吃饭也可以吃掉很多，所以我们要有一个改革，我非常同意刚才讲城市化，不要认为城市化是书记的事，是大家的事，这大概是目前可以讲到的观点。

周其仁：现在也开了很多城镇馆，但是真正变成实践这种例子还是很少。我们还是在这个过程当中权重份额太高，这也导致很多城市失败。其实是可以避免的，是可以有使用者来参与设计，公众带参与城镇化的规划。

主持人：下面有观众要向台上嘉宾地的吗？

提问1：我比较关注每个城市的生活品质、满意度、特色，我到每一个城市都想看一看，但是我现在没有这样的欲望，因为我现在到每个城市都觉得一样。所以我想问的问题是，在我们城镇化发展的过程中怎么样避免同质化？怎么能够在我们的规划当中都能够呈现出来？说实话我到云南之前我想象了很多的漂亮云南，到了昆明之后我的感觉是比杭州落后一点。所以我希望我们在座的各位能否帮我们把城市的品质、文化和特色能够保留下来，或者

主持人：这个是刚才沈国军讲的问题是一致的。现在为什么我们的城市都长得一样的。

刘晓光：第一，这个城市的规划水平要很高。第二，规划要有民主性，要人监督。第三，一定要因地制宜，有的城市就是适合搞旅游的城镇，有的是适合搞IT的城镇。现在建筑漂亮没有人说你好，你建的漂亮你也照样当官，所以我一直在想一个问题，说中国人民的房子不好看，因为它不像台湾一样的提供标准的图纸。

提问1：如果我没有做好准备，我这样去做了只是破坏了这个地方的城市和文化，再想恢复就难了，没有办法了。

刘晓光：那不行，那这样得有多少只狼在后面等着呢。

提问1：我是某个建设公司的主席，我目前有在和某部长合作。刚才大家的谈到我非常谈一个和合作伙伴的话题。

我是欧盟商会建筑部的主席。

刘晓光：他刚才问的问题比较复杂，河南的象城发展得比较迅速。现在向东南沿海的城市发展得最快，现在120万的城市有120个，将来很可能有200个，从这些城市看将来规划得好不好，新城镇化体现得怎么样其实很重要，但是怎么样做得好呢？我觉得还是行政的首席，在制造战略规划的班子，在于一套民主化的监督的机制。他要是弄得一个小城镇很破很烂，那你也没有办法。

主持人：中国现在城镇化的问题在中国是52%，是全世界平均水平。发达国家在城镇化问题已经走得很远了，我们在这方面本来是可以兼收后发制收。但是像刚才那个女性提的，大家都很急，现在城镇化的速度是快了，但是质量放到首位做起来是很难的，所以在这个方面怎么样吸取其它国家的经验教训，这次的会也来了很多外国的朋友，所以请大家关注这些问题。

提问3：我是世界自然基金会WWF，今天讨论这个问题我觉得非常有意思，有意思于它涉及到整个在中国经济发展过程当中，社会变迁过程中一个非常重要的主题，在可持续的发展与社区的发展有非常大的关系。第二，我们所讨论的问题实际上涉及的是政府、企业和社会的关系调节的问题，如何能够达到均衡、统一的问题。第三，我觉得我们的讨论忽略了最根本的一个方面，就是在做城镇化过程中，如何把社会的期望作为我们政府、企业和整个社会，作为城镇化规划、实施和发展的决策的基础，没有这个我们所讨论的问题，所发表的观点都只是单方面的，我们谈可持续发展实际上是经济、环境、社会统一的问题，过去到现在改革开放，遇到的问题是不可持续的问题，我们粗放的发展方式，我们所产生的环境方面的问题，我们在市场上的一些运营不公平、不合规格的方式，以及现在消费者所面临的问题，这些问题归结起来实际上都是可持续发展的问题，这个问题实际上就是我们城镇化要可能持续，如果我们不注意这个问题，将来在10年—20年也会遇到同样的教训。如果我们这样做，将来可能会丧失很多宝贵的时间。我想说的一个主要问题是，我们在处理经济、社会、环境这个问题的时候，我们必须要坚持可持续发展的原则，可持续发展有七项原则，要坚持主题，其中一个

提问4：本来我没有想做一个提问者，我也不觉得这个应该由我提出来。我认为做城镇化没有分歧，在座的各位都认为它是一个低碳的城镇化。现在我们做了很多绿色的工作，现在就有一个问题问在座的各位专家，我们发现现在的技术设计不知道什么时候去介入城市规划。这个变成了一个比较难办的问题。我们知道要低碳我们要做低碳处理和低速交通，如果是这样我们需要在开始就要做比如说我们如果做太阳能我们就不能把房子盖成尖的。

刘晓光：你提的问题已经体现了低碳的环境。现在实际上的做法一个是我们在做大面积开发的时候，但是什么是低碳绿色的标准，谁制定的标准？我执行了这条令以后在财政、税收、信贷上有什么问题？当你做这个规划的时候，会提出来绿色、环保。我提出的是谁在做这个事情，到底有一个什么样的标准来设计它。

提问5：

沈国军：其实城镇化进程的加快不是说农民进城，其实也有城市人口的流动，心里尤其是年青人，三年在上海工作，五年在北京工作，并且在城市，大城市市区人口往郊区去居住、工作也很普遍，刚才受提的我们最近也在思考作为一个企业家，在新的城市化进程中我们能做什么？我们能为发展做一个什么事情？作为企业我觉得首先去多创造一些就业机会，这是我们企业家的责任。第二，多给政府提供税收，让这些税收去安排、建一些跟民生有关系的设施。在过程当中我们最近也在讨论，我们和几家公司共同打造的一个公众网络，会在几年内200个城市打造这张网络。在过程中我们也大概估算的一下，结合新的城镇化进程的发展，我们可能会给这些周边的一些城镇以及农民进城的，大学生创业的提供接近800—1000个就业机会。在下个月5月28日我们会有一个比较盛大新闻发布会，也是为新的城市化进程做一些准备，作为企业肯定会去考虑这些商机，以及我们今后会遇到的一些风险。

提问6：作为城镇化的参与者、开发商，中国的城镇化、城市化产生了矛盾，但是当地有地但是不供应，地方供应少，为了满足市场的要求，这样就很日照系数产生了矛盾，我认为这是是否上层经济基础和土地的矛盾，我们的计划是计划供应的，但是我们的房屋市场是市场经济，是从某种程度上比土地上来讲是自由交易，所以我认为这个是否是土地的开放。我还想问一下开发商，虽然很多人在埋怨说，土地绑架了政府，实际上作为我们的开发商我们也被土地绑架了，作为10年前我们也可以拿这块地，虽然我们赚了钱，但是我们现在换过来说我们还是只能买一块地。就是这个问题。

周其仁：第一个问题切实是要适应城镇化的新的需求。这些年在各地的实践当中，特别是划定的城乡统筹改革须作了一些实践，我们进行了观察，有一些土地完全是有公家拿来，要变成一部分农民土地可以直接入市，农村土地可以直接进入市场。为了做好这件事，不能侵权。所以为了做好市场，要奠定市场的基础那就是不要侵权。今年中央经济文件就部署了把五年的土地的侵权工作完成，就是把一些土地不要经济政府就变成了市场供应的土地。当然由于时间我们不能详细讨论。第二个问题，你们哪位简短地回答一下。

胡葆森：过去十年地产商一直在做商业模式的转型，走出这个怪圈，主要是靠商业模式的转型，靠买地转移再转移。像沈总谈的银泰中心，如果他卖掉了，那今天再卖就买不回来了，沈总非常聪明，所以他就赚了。

提问7：我认为这很重要，因为我们刚才探讨就是解决问题的方法和战略的思考。我认为社会发展其中还有一个因素就是艺术、感性。海德格尔有一句话叫做，我希望人类栖居在这个地球上。

刘晓光：我回答一句叫做碧水蓝天。

胡葆森：适宜的安居乐业。

侯云春：面朝大海春暖花开。

刘晓光：私有土地也有个用途和管理的问题。

周其仁：希望有早上被鸟叫醒的时光。