第一篇:房地产登记档案
房地产登记档案
重点围绕三个问题:什么是房地产登记档案?如何管理房地产登记档案?如何做好房地产登记档案的利用工作?
第一部分 什么是登记档案
☞掌握登记档案、登记簿、登记材料的定义
☞掌握登记档案、登记簿、登记材料三者之间的关系 ☞熟悉登记档案的作用 ☞了解登记档案的特点
一、登记档案、登记簿、登记材料的定义
(一)登记档案的定义
1、登记档案定义的表述
(1)房地产登记档案(以下简称登记档案)是房地产档案中的一种。是指登记机构在房地产物权登记活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的历史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转让、消灭的情况,是城市房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。
(2)登记档案的定义有广义和狭义之分。
广义的登记档案,指登记资料归档后成为登记档案。登记资料由房屋登记簿(以下简称登记簿)和房屋登记材料(以下简称登记材料)两部分内容组成。
狭义的登记档案,特指原始登记材料,也就是传统意义上的以卷宗为外在表现形式的登记档案,包括了登记过程中产生的申请、审核、发证等原始资料。
(3)本教材所称登记档案,是指广义的登记档案。
2、登记档案定义的内涵
说明了登记档案的来源、指出了登记档案的形成条件、明确了登记档案的形式、显现了登记档案的本质。
(三)房屋登记簿的定义
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,可以采用电子介质,也可以采用纸介
(六)法律性:登记档案记载了房地产权利归属并拥有详实的凭证材料,是房地产登记部门和司法部门确认房屋权利归属、处理房地产纠纷的主要依据。
第二部分 如何管理登记档案
☞了解登记档案管理的内容
☞了解登记档案管理的职责
☞掌握登记簿的管理
☞掌握登记材料的管理
一、登记档案管理的内容
(一)登记档案生成:登记档案生成由登记受理开始,并贯穿于登记确认的每一个环节。受理、审核、登簿、发证各环节,要按照归档范围和要求收集、制作登记资料,并做好向下一环节移交的工作,以保证登记档案生成的规范。
(二)立卷整理:登记档案立卷整理工作是将接收的登记资料排序、编目,使之科学化、规范化、标准化的过程。
(三)归档:登记档案的归档是指将立卷后形成的登记档案移交档案管理人员入库保存的过程。
(四)鉴定:是登记档案管理的基础工作之一,是按照有关规定对登记馆藏档案不断优化,推动登记档案利用工作顺利进行的一个重要环节。
(五)保管:是登记档案管理的重要工作内容,是实现维护档案完整和安全的重点环节和主要手段。
(六)异动管理:是指房地产状况发生变化后,及时对登记档案进行异动整理和统计,建立与实际一致的档案。
(七)利用:管理登记档案的目的,是为各项工作及社会提供利用。为满足利用者的需求,采取各种形式和方法,对登记档案进行利用,就形成了登记档案的利用工作。
二、登记档案管理的职责
1、电子登记簿的异动:在办理相关登记事项时登记审核完毕后的记载登记簿环节,由系统自动生成。
2、纸质登记簿的异动:是按登簿内容用增页等方式记载,注明目录和页码,并将增页归并到已建立的纸质簿册中。
(五)登记簿的归档: 1、电子登记簿归档
(1)逻辑归档:登记官记载完毕,一经确认,即为电子登记簿逻辑归档。(2)物理归档:指定期把电子登记簿备份到可脱机保存的载体上,编制目录向登记机构的档案管理部门移交。
2、纸质登记簿归档:纸质登记簿入册即为归档。
(六)登记簿的保管:登记机构永久保存
四、登记材料的管理
(一)登记材料管理工作的步骤:接收、整理、扫描、立卷、入加、鉴定、保管、异动管理
各步骤的定义
1、接收是登记部门在登记过程结束后将登记材料移交登记档案管理部门的过程。
2、整理是将登记材料排序、编目使之科学化、规范化、标准化的过程。3、扫描是根据档案数字化的要求对登记材料进行数字化处理,形成完整清晰、便于利用的登记档案图像数据库的过程。
4、立卷是将登记材料编号,填写卷内文件目录和备考表,案卷封面编目与案卷装订的过程
5、入库是将登记材料形成的案卷,依丘号大小按厨柜从上到下、从左到右的顺序排列的过程。
6、鉴定是对登记材料进行去粗取精,不断优化登记材料质量的过程。7、保管是登记材料管理的重要工作内容,是实现维护档案完整和安全的过程。8、异动管理是动态管理登记材料,对登记材料进行异动整理和统计,建立与实际一致的登记档案的过程。
(1)按所有权在前、他项权在后排列。
(2)按权利客体在前、权利主体证明文件在后排列。(3)按权利变动证明文件在前、其他证明文件在后排列。(4)按房屋登记材料形成时间的先后排列。(5)按房屋登记材料之间的逻辑关系排列。
(三)立卷:
1、立卷原则 :立卷范围应符合相关规定原则、即时立卷原则 2、立卷要求:
(1)立卷内容完整:种类齐全、材料完整(2)立卷内容准确:
、登记材料记载的内容要与实际状况相符,绝不能有差错。、立卷的登记材料,不能张冠李戴,误入别人或别处的档案之中。、不准确的材料要退回上道工序。(3)形式标准规范:
、文件材料标准:书写用纸标准化、各种表格标准化、文字书写标准化
、变动管理规范:按簿、图、档案、房屋四相符的要求,分别核查所接收的资料与变动情况是否一致,核对归档清册,确认无误后方可作为原始登记材料。
、验收标准规范:数量充分,质量优化;内容翔实,结构合理。
3、立卷责任人的确立:登记材料立卷责任人为完成对登记材料整理、装订,制作登记卷盒及将登记材料装盒等工作的作业人员。
(四)入库:
1、档案架(柜)的排放与编号要求:
(1)档案架(柜)的排放应一致,做到横竖成行,尽可能达到整齐美观。(2)档案架(柜)的排列应与窗户垂直,以免阳光直射,并便于通风。(3)档案架(柜)的排列不宜太紧或太松,既要注意最大限度地利用库房面积,又要便于平时档案的取放。
(4)档案库房中的档案架(柜)应进行统一的编号。2、档案排列要求:
(2)鉴定工作的组织领导(3)鉴定工作的步骤 3、登记材料的销毁
(1)销毁登记材料应编制档案销毁清册,办理审批手续,执行监销制度。(2)销毁时要注意安全保密,一般要有二人以上进行监销,销毁后监销人员应在销毁清册上签字盖章,并注明销毁方式(焚毁或打浆)和日期,以示负责。
第三部分 如何做好登记档案的利用工作?
☞熟悉登记档案利用的法律依据 ☞了解登记档案利用的意义 ☞掌握登记簿的利用形式和要求 ☞掌握登记材料的利用方式和要求
一、登记档案利用的法律依据
1、《物权法》第十八条
2、《房屋登记办法》第二十八条
3、《城市房地产权属档案管理办法》第二十四条
4、《房屋权属登记信息查询暂行办法》第六条
5、《房屋登记簿管理试行办法》第十四条
二、登记档案利用的意义
1、保护人民群众财产利益
2、保证房地产行政管理工作正常开展
3、促进城市建设发展
4、协助公检法部门办案,维护社会稳定
三、登记簿的利用
(一)登记簿利用的形式
1、提供利用电子登记簿触摸屏查询。
3、登记簿利用的方法要求
(1)房屋登记簿的利用,应当在登记机关设定的场所内进行。
(2)对符合规定的查询申请,申请人可通过查询编号自行在电子触摸屏上查询。(3)对于需要出具有关查询证明的,应当由登记机关指定专人负责接待,并根据查询需求摘录或打印查询结果。
四、登记材料的利用
(一)登记材料利用的方式
1、出具物权证明。
2、提供利用登记材料原件。
3、提供利用登记材料复制本。
4、根据登记材料内容编写参考资料提供利用。
(二)登记材料利用的要求 1、登记材料利用者的范围要求(1)房屋权利人及其配偶。
(2)房屋继承人、受赠人和受遗赠人。
(3)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门。
(4)公证机构、仲裁机构。
(5)仲裁事项、诉讼案件的当事人。2、登记材料利用的手续要求
(1)房屋权利人的配偶,应出示夫妻关系证明。
(2)继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料。
(3)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。
(4)公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明,以及执行查询任务的工作人员的工作证件。
(5)仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明,1
第二篇:房地产档案分类
档案管理分类
一、前期资料
1、立项文件(永久):房地产开发建设项目手册、可行性研究报告及批复、立项申请报告、关于立项有关的会议纪要、环境报告书和批复或环境影响报表或环境影响登记表、商品房建设预备项目计划回执(预备及正式)、岩土工程地质勘察报告、水文地质勘察报告、专家建议文件、固定资产投资项目计划等;
2、建设用地、征地、拆迁文件(永久):土地挂牌拍卖相关资料、挂牌招投标中标资料、建设项目选址意见书、用地申请报告、征地拆迁安置意见及协议方案等、划拨建设用地文件、土地契税完税申请、土地契税完税证、坐标换算报告、土地印花税;
3、规划报建文件(永久):坐标转换报告、建设工程测量、测绘成果报告书、红线地界桩点放点报告、地震评价报告、结构计算书、修建性详细规划的复函及附图及说明书、审定设计方案批复文件、初步设计审核文件、放线册(白皮)、建设工程报送责任书、管线综合规划审查的复函及附图;
4、专业报建文件(永久):有关行政主管部门(人防、环保、消防、交通、园林、市政、文物、通信、保密、教育、白蚁防治、卫生、抗震、河流湖泊、门牌申请、项目命名、邮通申报等)批准文件或协议,预售面积计算书,房地产权属证明书,房屋预售确权登记;
5、开工审批文件(永久):督书及申报登记表、缴纳绿化建设费、缴纳劳动保险金证明、散装水泥及专项资金证明及申报表、临时施工证、门牌证明、权属证明书、命名函、开挖道路许可证、有关掘路占路的文件、余泥排放证、基坑支护设计评审意见的函;
6、管线报建文件(永久):永久用水报装、永久用电报装、临时施工用水报装、燃气报装、有限电视报装、市政排水设施设计条件意见书;
7、竣工验收文件(永久):工程竣工验收申请表、工程竣工验收会议纪要、工程质量评估报告、工程验收整改意见处理报告、房屋建筑面积测绘报告、室内环境土壤氡浓度检测报告、建设工程竣工档案预验收意见、工程竣工验收备案表(建设工程综合验收合格证)、工程竣工验收报告、勘察及设计单位质量检验报告、住宅质量(说明书、保修书、保证书)等、(规划、消防、环保、技术监督、人防、燃气、民防、电梯等)部门出具的认可或验收文件等、竣工实测报告、各类检测报告、《建设工程放线、验线、验收测量记录册》;
8、项目证件(永久):固定资产投资许可证、国有土地使用证及附图、建设用地批准书及红线图、建设用地规划许可证及附件及附图、建设工程规划许可证及附件、建筑工程施工图许可证、建设工程施工许可证,建设工程环保验收合格证、建设工程规划验收合格证(附1规划验收明细表 2验收测量记录 3图纸)、防雷证、商品房预售许可证、设施验收合格证等原件。(注:复印件可分别在项目的各阶段作为附件使用)。
二、图纸类
1、施工图(永久):建筑、结构、机电、暖通、消防、景观、室内设计施工图
2、设计阶段图(长期):方案文本、初步设计图、总规
3、竣工图(永久):移交档案馆竣工验收图
三、设计变更(长期):建筑设计变更、结构变更、给排水变更
四、文件行文类
1、对外部政府单文行文(长期):便签、红头文件
2、内部文件行文(长期):备录、备注
3、会议纪要(长期):公司例会会议纪要
4、工作计划类(长期):项目开发节点计划汇总表
五、工程类合同
1、售楼类合同(永久):商品买卖合同
2、销售顾问合同(长期):户外广告、策划宣传等
3、设计合同(长期):前期咨询、招标代理、工程勘察、建筑设计室内设计景观设计专业设计咨询、工程监测、其他类服务类(施工图审查合同)
4、施工合同(长期):总承包、指定分包、独立承包类、材料供应、材料供应+安装
5、开发类合同(长期):土地使用权转让合同、房地产开发合同、合作公司合作类合同、对外报建类合同、国有土地合同、建设项目卫生学预评价协议书、劳动保险金预缴协议书
六、公司管理类
1、公司证照(永久):营业执照、外商投资批准证书、资质证书、组织机构代码证正本(副本)、营业执照正副本、税务登记证正本副本(国税、地税)、开户许可证等;
2、公司合同(长期):综合管理部门签订相关合同(例如:办公室装修合同、办公用品采购合同、办公软件合同、租房合同等)
第三篇:不动产登记档案管理办法
不动产登记档案管理办法
第一章 总则
第一条
为规范本市不动产登记档案管理工作,实现档案管理工作的规范化、标准化、现代化,有效保护和利用不动产登记档案,根据《中华人民共和国档案法》、《不动产登记暂行条例》、《四川省不动产登记规范化操作手册》等法律、规章、规定,制定本办法,各级不动产登记档案管理部门要严格执行。
第二章 档案管理部门
第二条
内江市不动产登记局负责全市不动产登记档案的管理工作进行指导和检查,市县两级不动产登记中心具体负责各自不动产登记档案的管理和保护利用。
第三条
各级不动产登记中心应成立专门的档案管理部门,配备专职档案管理人员,提供必要条件,明确工作责任,保障不动产登记档案管理工作正常开展,指导本级不动产登记业务部门完成归档工作。
第二章 档案内容
第四条
不动产登记档案包括从房管部门移交的房屋登记档案、从农业部门移交的承包地登记档案、从林业部门移交的林权登记档案以及不动产登记中心制作的不动产登记档案,含纸质档案和电子档案两种形式。
第五条
不动产登记档案的内容包括在登记工作中形 成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质档案和电子档案,包括权属来源资料、登记申请材料、登记机构的内部审核文件以及具有保存价值的其他材料(如:实地查看记录、登记现场询问笔录及照片或声像、各种税费的缴纳凭证、契约、司法协助文书、不动产登记簿、不动产测绘资料、不予登记决定、查询申请表等)。
第六条
不动产登记簿以电子介质存放为准,存储于不动产登记数据库中,做好不动产登记簿的实时电子备份。电子不动产登记薄应转换形成唯一的纸质不动产登记簿,纸质不动产登记簿须存放在不动产登记档案管理部门,并由登记实施部门会同不动产登记档案管理部门负责维护。
第七条
不动产测绘资料为不动产登记中心测绘管理部门移交的不动产测绘的相关资料,一般以宗地为单位立卷归档保存。
第三章 立卷归档
第八条
从房管、林业、农业等部门接收的电子档案应留底存档,同时按照不动产统一登记的要求,逐步进行档案资料融合形成不动产登记电子档案库;接收的纸质档案应单独保存,在办理不动产变更登记过程中逐步整理为不动产登记档案。
第九条
不动产登记档案必须在各级不动产登记中心档案管理部门集中归档管理,任何单位和个人不得拒绝归档或者据为己有。
第十条
每件(宗)不动产登记工作完成后,登记人员应当及时将整好的权属资料、文件等经登记负责人审查后,送交档案室立卷归档。档案管理部门要对送来的资料进行审查,确保送来的资料符合要求后签字接收。
第十一条
不动产登记档案应当做到书写符合标准、字迹工整、内容规范、图形清晰、数据准确、符合档案立卷归档的要求。手工填写的部分采用墨汁或碳素墨水书写档案,字迹要工整,图样要清晰。由原电子档案或各级房管部门通过数据接口推送而来的电子档案资料转化的纸质资料应加盖档案专用章。
第十二条
应建立电子档案库,方便档案的查询工作。电子档案由纸质档案扫描录入而成,纸质档案的扫描入库工作须在信息化工作人员的协助下进行,应建立电子档案与不动产登记数据的关联。单页材料采用JPG格式存储,多页材料可以采用pdf格式或JPG格式存储,适当减小页面数据量,以图面清晰能识别为度。
第十五条
不动产档案的立卷归档整理的其他要求,按照《四川省不动产登记规范化操作手册》第九章归档的要求执行。
第三章 档案安全和保密
第十六条
档案管理机构应配备与档案管理工作相适应的库房和办公室。档案库房应符合档案保护的要求,保持规定的温湿度,配备相应的设施、设备,做好防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害生物、防有害气体等工作,确保不动产登记档案的完整、安全和有效利用。
第十八条
有下列行为之一的,由各级不动产登记局(分局)通报批评,对负有直接责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分;造成不动产登记档案损毁的,责令赔偿损失;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)不按规定收集、保存和移交不动产登记档案的;
(二)涂改、伪造不动产登记档案的;
(三)擅自提供、抄录、公布、销毁不动产登记档案的;
(四)出卖或者转让不动产登记档案的;
(五)不动产登记档案管理人员玩忽职守,造成档案损失的;
(六)其他违反档案管理规定的行为。
第十九条
档案管理人员应当忠于职守,遵纪守法,具备专业知识。各级不动产登记中心应当保持档案工作人员的相对稳定,若需变动,应由级不动产登记中心负责人主持办理书面交接手续。加强对档案管理人员的教育和培训。
第二十条
档案管理机构应当严格执行国家档案管理的保密规定,防止档案散失和泄密,定期对不动产登记档案的密级进行鉴定,根据有关规定及时调整档案密级。
涉密不动产登记档案应设有独立的专用库房或专用区域,由专人负责管理。利用涉密不动产登记档案,须严格履行审批手续,未经批准的,严禁提供利用。
第二十一条
不遵守保密规定造成损失、泄密并给单位造成损失的,应按有关规定给予责任人党纪、政纪处分,情节严重的应追究刑事责任。
第二十二条
非档案管理人员,一般不准进入档案存放区,存放区内严禁接待非工作人员。
第二十三条
档案管理工作人员实行AB岗岗位设置,每个岗位做到不断岗、不脱岗。
第五章 档案的查询和利用
第二十四条
本单位工作人员因工作需要借阅,必须在登记册上签字,方可借阅。凡须将不动产登记档案借离不动产登记档案室的,须经各级国土资源局(不动产登记局)批准,借阅人和经办人均需在档案查询记录上签字,否则不予借出。
第二十五条
查询原始登记凭证,应由不动产登记档案管理人员进行查询,查询人不能进入档案存放区。查阅档案,一般不出档案室。未经许可不得摘录、复制,特殊情况确需摘录或复制,须按有关规定办理,并审核加盖不动产登记中心档案查询章。
第二十六条
登记机构正在受理、办理、整理、维护、修缮登记资料过程中暂不提供原始凭证的查询服务。
第二十七条
任何查阅人须对查阅的信息做好保密的工作,严禁私自泄露,对于泄露个人隐私、国家机密等信息等将追究法律责任。
第二十八条
档案查询和利用的其他规定严格执行《四川省不动产登记规范化操作手册》第八章不动产登记信息公开查询的相关规定。
第六章 附则 第二十九条
本办法自2016年7月1日起实施。
第四篇:房地产预告登记流程图
房地产预告登记房地产交易中心
5房地产预告登记流程图
※仅预售商品房转让预告登记有此流程.
※ ※仅房屋在建工程抵押权及其转让预告登记有此流程.
(一)预检
①办事指南――静安区房地产交易中心
办公地址:昌平路403号电话:62554188-255、256、23
3投诉电话:62553500
接待时间:周一至周日(国定假日除外)
上午8:45~11:30下午13:00~16:30
申请人应提交资料:参照上海市房地产交易中心统一制定的客户告知单
总办事期限:自受理登记申请之日起7日内完成登记。如补件,文件补
齐日为受理日。
②职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。 《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(2003)026
号、沪财预(2003)061号第1条第3款。
③岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
④办事期限――即时。
⑤责任人:静安区房地产交易中心受理部负责人:陈亦伟
(二)受理
①职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。②岗位职责――《受理登记工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――1天。
④责任人:静安区房地产交易中心受理部负责人:陈亦伟
(三)收费
①职能依据――
《关于核准本市房地产登记、资料查阅收费项目及标准的通知函》沪价商(2003)026
号、沪财预(2003)061号第1条第3款。
②岗位职责――《财务登记工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――即时。
④责任人:静安区房地产交易中心财务部负责人:马嫣
(四)初审
①职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。②岗位职责――《审核部工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――1天。
④责任人:静安区房地产交易中心审核部负责人:杨复初、钟德铭
(五)复审
①职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。②岗位职责――《审核部工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――1天。
④责任人:静安区房地产交易中心审核部负责人:杨复初、钟德铭
(六)审定
①职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。②岗位职责――《主任部工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――2天。
④责任人:静安区房地产交易中心分管主任:华慧
(七)打印通知书
①职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。②岗位职责――《信息部工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――1天。
④责任人:静安区房地产交易中心信息部负责人:孟祥芬
(八、十)通知、发件
①职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。②岗位职责――《受理部工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――1天。
④责任人:静安区房地产交易中心受理部负责人:陈亦伟
(九)缮证、校核、注记
①职能依据――
《上海市房地产登记条例》(2002年10月31日市人大常委会公告第77号)第49至
60条。
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第5.1至5.7节。②岗位职责――《信息部工作人员岗位职责》(尚在修订中)。
③办事期限――1天。
④责任人:静安区房地产交易中心信息部负责人:孟祥芬
(十一)装订、立卷
①职能依据――
《上海市房地产登记业务规则(试行)》(上海市房屋土地资源管理局)第9.2节。②岗位职责――《资料室工作人员岗位职责》尚在修改中。
③办事期限――未明确规定。
④责任人:静安区房地产交易中心资料部负责人:陆成瑞
第五篇:房地产预告登记证明
房地产预告登记证明
您好,对于您的问题有以下意见供您参考:
一、《物权法》第二十条明确规定“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,也就是说,既然您已经做了预告登记,那您就拥有了该房屋的期权,开发商无法再把房子卖给第三人或把房屋处分掉。
二、虽然《物权法》第二十条也规定了“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”,但在现实情况中,能进行登记以及预告登记失效是一个模糊的概念,开发商无权认定,房地产登记机构也无权认定,只有司法机关的生效法律文书(如法院判决书)才可认定失效与否,所以您不用担心预告登记会过期。房地产登记机构绝不会自动把您的预告登记注销掉。
三、按常理说开发商一旦竣工完成并办完了大产证,业主就应该可以办理小产证了,像您这种情况属于期房转现房。所以您最好是区开发商那边了解一下大产证办出了没有(如果开发商隐瞒您可以自己去登记机构查阅)。
四、至于您所说的凭发票换取其他房屋,好像法律上没有这么一说。
五、由于全国各地房地产行政部门管理方式可能有所不同,所以建议您保险起见还是去您所买的房屋所在地的房屋行政主管部门(如房管局)去进行详细咨询。
希望以上几点能给您提供些许帮助!
房屋预告登记证明
证明的依据:根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
证明的作用:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。可知,房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时,为保障将来实现物权,按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记,并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。
《物权法》第20条对预告登记作出了明确的界定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的,预告登记失效。”从中可以看出,预告登记的根本目的是为了保障将来物权的实现,其保全的权益对象主要是房屋及其他不动产。