第一篇：接管验收总结
长安mall接管验收汇总
商业中心工程部在公司的领导下、在甲方项目部的积极协助及各总包单位的全力配合下，自2008年11月29日至2009年1月10日历时45天，对长安mall进行了全面接管验收工作。其中停车场（人防）、A1A2A3南側小二层顶部、外围灯光、外围广场、A1A2A3写字楼1一9层尚未完工或不具备接管验收的条件暂未进行接管验收工作。在45天内工程部进行了大量的检查、验收记录工作，各种记录表单达3200余张且大部分已经反馈给各总包单位，对检查出的问题进行整改。
由于受现场条件及环境条件所限，只进行了设备设施数量及外观的检查检验工作，90％以上的设备设施未进行使用功能的查验，mall内各种技术资料及图纸也未能完全进行交接，虽进行了接管验收，但不排除有未检查到的设备设施存在问题，也不排除在接管验收期间出现故障或人为破坏。下面分专业、分系统、分标段对现有的3200余张记录表进行统计，就其中发现的共性和主要问题进行汇总如下(包含但不限于此，具体见验收记录表)。
验收中的问题请项目部及各施工方尽快安排整改并提供整改时间表以便我方配合，目前未调试的系统望适时安排具体事宜，以免错过调试时机，请各方予以足够的重视，以确保店铺二装的顺利展开及长安mall正常开业。综合专业
未做功能性试验的项目：
1、卫生间防水、机房防水、屋面防水、玻璃穹顶防水未进行试验；
2、各标段外墙保温安装均不完整（具体位置见分项验收记录）；
3、A1、A2、A3大厅顶部及南二层屋面无上人通道；
4、地下停车场（人防）土建未验；
5、卸货平台土建未完工，下沉广场店铺台阶未做；
6、石材螺栓及钢结构防腐部分未做，外挂石材部分没勾缝，部分有污染及返锈现象；
7、地下一、二层部分空置房间未完工；
8、旗廊处无上人通道；
感观验收部分存在问题：（新兴、城建、中建公司施工段共同存在）
1、后走道吊顶不平塌腰、破损、污迹，4、5层后走道吊顶局部塌落。所有吊顶龙骨间隙过大，无法上人检修设备。
2、屋顶设备机座及女儿墙水泥抹灰开裂、空鼓、脱落严重，地面砖破损、脱落，上屋面楼梯处雨篷未作，施工未完；
3、前场石材及后场地砖空鼓、错口，后走道、楼梯间地砖色差严重，空鼓破碎严重；
4、踢脚线不平整，接缝处理不良，空鼓，粘贴不牢固，存在色差，与消火栓连接部分缝隙未处理；
5、金属门变形、掉漆、划伤，闭门器未安装到位，门插不灵活，门吸、门挡未安装；
6、木门门插未打孔无法锁闭；
7、墙面粉刷不平整，污染处较多，闭门器安装不当导致其上方墙面破损；
8、墙面墙插部分未安装，安装后的墙插未封堵周边缝隙；
9、店铺玻璃门锁未安装锁库，无法锁闭；
10、各洞口玻璃幕围挡不平整，边角打磨不到位，玻璃幕围挡支架螺丝松动，扶梯拐角处玻璃幕围挡缺少加固支架，下沉广场扶梯入口处玻璃围挡不严密，存在安全隐患；
11、扶梯踏板与地面石材交接处错口；
12、前场防火卷帘控制面板未用螺丝固定，仅用玻璃胶粘贴；部分控制面板安装位置不美观。
13、主体结构伸缩缝处未保温封堵，后走道地面、墙面及吊顶伸缩缝处开裂，地下二层伸缩缝处房间墙体开裂；
14、部分机房、管井、店铺、走道及前后场内地面垃圾未清理干净（例：KC—2—8机房新兴与城建公司施工段交界处垃圾未清出），地面无用管头未做处理，风道支架安装施工破坏防水层未做处理；
15、部分机房墙面吸音板污染、破损（尤其地下二层），风道周边吸音板封堵不严；
16、机房、管井地面起沙，无用管头未处理；
17、库房、办公用房、清洁间等空置房间地面杂物未清理（尤其地下二层）；
18、部分污水泵房垃圾未清理，墙面破损，管道穿板、墙处封堵不严； 部分污水井盖破损。
19、冷冻机房、二次泵房存在结构洞口未处理，排水篦子与排水沟不匹配，吸音板破损，地面垃圾未清；
20、后走道钢结构处后走道原防火涂层破坏后未做处理；
21、外墙尚有洞口未做封堵，预留窗洞未做封堵，严重影响保温；
22、D段南门、西侧正门及南侧正门应为双道门，现场为单道门与图纸不符；
23、地下车库出入口处雨篷未作，墙面未处理，融雪设施未做，防水未完工；
24、各施工标段间的交汇处施工未完成（例：南侧18轴处空置房间毛坯未施工）；
25、后走道背漆玻璃拐角处大部分未做护角处理；
26、穹顶两侧铝扣板有色差且不平整，石膏板做法处未做抹灰处理；
27、mall内及B段东侧工棚未拆除； 弱电专业
一、楼宇自控系统：
楼宇自控设备硬件（DDC箱，DDC模块，控制盘，传感器，执行器，）安装基本到位，未完工，自控系统未调试完毕，不具备验收条件，未验收。
二、视频监控系统：
视频监控设备硬件（摄像头，云台摄像头，矩阵主机，控制台，硬盘录像机，监视器，电视墙，）已安装到位。仅涉及硬件设备（品 牌，型号，数量，外观）不涉及使用功能。该系统使用功能运行、调试未做。
三、消防系统: 太平机电消防总包消防接验所存在问题范围（w18轴以西）部分公共区域内喷淋头没有安装装饰盖；部分消防广播，烟感温感探头没有安装到位；弱电竖井内消防模块箱内布线乱，模块箱内未粘贴线路图；个别卷帘门不能正常工作；消火栓箱玻璃门破损箱内设备不全。手报安装不全。喷淋系统管道因防冻保护措施未到位，致使部分管道冻裂。
太平机电消防总包与我物业方已做硬件设备移交，本移交只涉及硬件设备（品牌，型号，数量，外观）不涉及使用功能。该系统使用功能运行、调试未做。中控室消防CRT图形显示系统还未安装到位。
中消长城消防总包消防接验所存在问题范围（w18轴以东），大部分喷淋头没有安装装饰盖；消防广播，烟感、温感探头部分没有安装到位；弱电竖井内消防模块箱内布线乱，模块箱内未粘贴线路图；部分卷帘门不能正常工作；消火栓箱玻璃门未安装，箱内设备未安装，公共区域手报未安装全；机房内未安装消防电话及消防广播、烟感。水喷淋系统管道因防冻保护措施未到位致使管道部分冻裂。
中消长城消防总包硬件设备未安装到位，未完工。该系统使用功能运行、调试未做。
四、综合布线：
综合布线系统路由、桥架、线槽总包方已移交网通，具体线路穿、放由网通负责施工验收。目前施工未完。
五、有线电视系统：
MALL内有线电视系统硬件设备基本安装到位，施工未完。该系统使用功能、调试未做。
六、手机信号覆盖系统：
手机信号覆盖系统由联通、移动自行设计、施工、验收。目前未完。
七、泛光照明自控系统：
泛光照明自控系统硬件设备基本安装到位，现场未完工。该系统使用功能运行、调试未做。
八、弱电机房及弱电竖井：
弱电机房所存在问题；机房内静电地板有破损、杂物多、未做清洁；垂直、水平线槽未做封堵；部分照明灯及开关无法正常使用。
弱电竖井所存在问题；竖井内杂物多、地面都是毛坯；部分墙面未做进一步处理；嘉合影院部分弱电竖井未安装防火门；部分竖井内线槽未做等电位连接、垂直、水平线槽未做封堵；部分无照明灯具及开关无法正常使用。强电专业
一、长安MALL照明系统 动力系统 公共区域 共性问题 未完工的
1.MALL外照明及景观未完工 2.车道融雪未完工
3.MALL立面广告位电源未完工 4.防雷未完工 卫生间
1.卫生间照明未全部安装 2.残疾卫生间门口开关未安装 3.热水器线已经到位，但未安装插座 4.热水器检修口预留过小 5.灯具及换气扇部分脱落 6.烘手器未安装 7.热水器检修口预留过小 8.感应器因系统无水无法查验 公共区域
1.商户电缆预留未全部到位，预留线部分过短 2.照明安装未完成，机房开关及温控部分未装 3.插座回路部分回路无电及接线错误，安装未全部完成 4.照明及应急回路控制范围标示部分未做
5.风盘温控器未装
6.安全指示灯存在回路无电情况，安装未完成 7.卷帘电源存在2个回路压接同一开关情况 8.风幕部分未接线 9.楼顶风道无接地防雷措施 10.部分照明未完工 竖井及机房
1.开关 接触器 BUS 护板等原件缺失及损坏
2.新风机房配电柜上方存在水管及阀门，机房纵向桥架周围未做防水台
3.新风机及风机部分无法启动，穿线的线径部分过细与图不符合，配电柜控制回路存在故障
4.照明及应急柜零线存在压接位置错误情况 5.桥架过墙小部分未封堵
6.电缆标示牌子部分未挂，电缆压接垫片过小及无弹簧垫情况 7.EPS柜部分存在故障 8.污水泵部分无法启动
9.竖井及配电柜卫生未清理干净，桥架内卫生未处理 10.配电柜改造未完成 11.风机等电流普遍偏大 重要问题 中建一局
1.照明及动力系统主电缆普遍存在压接位置错误情况，照明系统穿动力缆
2.6层空调机房新风机组开关柜无控制回路，开关直起 3.屋顶桥架存在穿刺线夹情况 新兴 1.商业弱电机房电表接线错误 城建
1.办公楼制冷机组开关电源进线部分压接不实 2.下沉广场南侧配电柜未完工 3.EPS柜电池安装未完成 4.下沉广场灯接线未用防水胶带 5.卷帘门电源零地混用
6.B段6层东南竖井内上方有水管及跑风 7.屋顶桥架存在穿刺线夹
8.商业冷站制冷机组配电柜无法实验 9.A段小二层顶部上不去未查
10.机房水泵控制柜功能因无水无法实验 热力自有配电柜
1.2＃热站变频柜无控制面板 2.配电柜电缆无标示 3.配电柜卫生未做
二、电梯问题汇总
1.A1—1：缺轿箱照明（少变压器），配件未到货；轨道脏，运行噪音大 2.A1—2：电梯轿箱内选副板不起作用，线未连接需调整；轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿门开关不灵活，需要调整。3.A1—3：轿厢内无语音报站，线未接。
4.A2—1：首层厅门被砸损坏，需要更换；电梯主板损坏，已报厂家，未到 货。
5.A2—2：电梯无法启动。
6.A2—3：轿箱光幕不起作用，未接线。7.A3—1：轿门开关不灵活，需要调整。8.A3—2：顶层平层感应器未装，缺螺丝。9.B4—3: 超满载开关位置装反，需调整。
10.C2—1：轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿顶脏，需要清 11.C2—2：厅门地坎脏，需要清理。轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿顶脏，需要清理。
12.C3—3：轿箱开关门开启缓慢，需要调整；厅门地坎脏，需要清理。轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿顶脏，需要清理。
13.D2：轿厢内无语音报站功能，未接线；轿门开门力过大，需调整；7层内选按钮指示灯不亮，已报厂家，未到货。14.D3—1：平层不准确，需要调整。15.D3—2：底坑卫生脏，有杂物，需要清理。
16.D4—1：电梯轿门门缝大，需调整；关门速度快，需调整。17.D4—2：关门速度快，需调整。
18.D5—1：轿顶脏，需要清理；底坑有水、杂物，需清理。
19.D5—2：底坑有水、杂物，需清理；应急电源未到货，轿箱应急照明、警铃未接，不起作用；电梯运行不正常，需要厂家进行调试。电梯共性问题
1.电梯卫生较差，有杂物，需清理。2.电梯轿箱开关门开启不灵活，需调整。3.外招面板安装完毕后，未调试。
4.轿箱内应急照明摆放位置不正确，需重新布置。5.电梯厅门普遍门缝较大，需调整。
6.电梯导轨油渍较多，未清除，需重新更换机油。7.资料及钥匙未接受完毕 重要问题
1.A2—1：电梯缺主板，厂家未到货，电梯无法启动。2.A2—2：电梯缺门机变频器，厂家未到货，电梯无法启动。3.A1—2：轿箱副板缺主板，厂家未到货。
4.D3—2：电梯缺门机变频器，厂家未到货，电梯无法启动。5.D3—3：电梯缺主板，厂家未到货，电梯无法启动。6.运行合格证未收到
三、配电室遗留问题 2#配厂家问题： 1.直流柜1个模块坏
2.综合仪表显示器：高压 AH2、AH4 AH6AH7 AH10 AH11 AH13电压缺一相指示，AH6无显示，带电显示不亮，低压：2T－AA14有两块屏碎。
3.AH8缺门锁1把，AH2综显缺盖。
4.指示灯：AH2、AH6、AH9、AH10、AH11各一个不亮。5.44、55计量柜缺手柄盖。6.大部分综显常亮不灭，1T-AA-4合闸指示灯不亮，4T－AA18一个合闸红灯不亮。
7.变压器的电磁锁坏，4T低压侧电磁锁灯不亮，变压器运行有噪音。2#配总包问题
1.出线电缆大部分未挂标牌，出线电缆大部分未与柜体捆扎固定 2.部分低压出线柜的出线电缆部分线鼻与出线排不匹配。3.4T－AA18柜的地排与相线交接处未做保护 4.部分电缆未入线槽 5.电缆外保护部分有破损。
6.室内照明电源未穿管，部分灯不亮，无应急照明。7.消防广播未安装。8.部分出线未固定 2A#配厂家问题： 1.AH2保护出口排掉。2.AH4接地刀有1灯不亮。
3.高压柜内缺照明灯泡急个别门开关坏（前、后）二次端子排无编号。
4.1T高低压侧电磁锁带电能开启。（不用钥匙）2T的电磁锁坏，变压器噪音大，温控器未测试。5.1T－AAT有一块综合仪表无显示。
6.44计量柜、手把关不上门、端子排无标识。7.201柜开关门不好用，211接地位置指示器不亮。8.4423指示红灯不亮，4418表计无指示。2A#配总包问题
1.低压柜出线电缆大部分无标牌。
2.部分出线缆鼻与出线母排不匹配，电缆鼻孔大，螺栓细。3.室内照明有部分灯不亮，无应急照明。4.消防广播未安装。2B#配厂家问题：
1.高压柜内照明部分没有（前、后）二次端子排无编号。2.高压综显电压指示不对，缺项。3.AH8电压表坏，AA23综合显示坏。4.AH1、AH3的带电显示器无显示。5.1T－AA9操作开关坏，缺联杆。6.变压器运行噪音大，温控器未测试。
7.1T－AA10、2T－AA18各有一块综合仪表坏（需换）8.1T-AA12后门锁不上。
9.AA2、AA3、AA21、AA22 电容柜散热风机线未固定。2B#配总包问题 1.配电室内房顶漏水。2.低压AA3柜后上板掉下。3.出线电缆大部分无标牌。4.低压二次配线及线缆出线不规范。
5.大部分柜内出线缆未与柜体捆扎。固定不规范、出线缆鼻与出线 母排不匹配
6.室内照明有部分灯不亮，无应急照明。7.消防广播未安装。2C#配厂家问题：
1.高压柜内照明部分没有（前、后）二次端子排无标号。2.AH1、AH10无带电指示，无牌、AH9综显坏。3.AH5母联门上无锁。4.201－9柜内无PT小车。
5.变压器运行噪音大，1T温控器门变形，温控器未测试。6.2T－AA16后柜门关不上。7.402开关前柜门锁坏。8.AA5后柜上挡板掉。
9.中央信号“201－2空气开关跳闸不能复位。10.201－
2、202－2柜面“PT工作位置灯”没有标志。2C#配总包问题
1.部分零、地电缆与母排压接不实。（已送电、危险）2.部分出线缆鼻上与出线母排不匹配，压接螺栓细。3.2T-AA16的零地线同色且布线不规范。5.室内照明有部分灯不亮，无应急照明。6.消防广播未安装。7.室内有两根水管。1#配厂家问题： 1.高压、低压柜无调度号，二次保护回路未加中文标识。2.高、低压出现桥架封堵不严，高压出线缆口未封堵，直流柜顶部桥架部分未安装到位。一条废弃高压桥架需拆除。
3.变压器上边封堵不规范，变压器下边脏，接地排铜排氧化现象。4.模拟板1A＃1B＃与变压器实际不符。5.2T－AA16电容柜有1个电容有坑。
6.1T－8T的低压主进柜二次配线布线不规范，4T-AA17的母排支持绝缘断裂需更换，8T－AA27、5T－AA13柜后无绝缘挡板。7.3T－AA8综合仪表电压显示不平衡，6T－AA23、AA24的相排与母排连接有空隙，汇流排连接处压接面不一致，6T－AA24、TT－AA2、AA3的柜内分别有两个电容固定不牢。6T－AA24后门关不上。8.1T-8T的低压出线柜，二次配线大部分吸盘脱落。5T－AA9第4个抽屉退出。
9.1T－AA5二次配线端子松动，2T－AA13端子盖未压实。10.2T－AA15电容柜缺操作手把。AH17接地指示灯不亮（已接地）推进机构口无标志牌，高压柜后电磁锁不管用，4T－404开关无法操作，AH30电压表、PT位置显示（不显示、须停电）3T－AA6汇流排有癖点，须打磨，4T－AA13－
3、AA22抽屉把手掉，2T－AA10后柜门关不上，3T－403、4T－404断路器上的指示灯不亮，2T－AA11－3操作手柄缺盖。
11.1＃、1A#、1B＃两台变压器之间不能有一台断路器拉出（不含试验位置），否则将失压掉闸。1#配总包问题
1.地面个别地砖下面空，有裂纹、踢脚未做完。
2.低压出线电缆部分未挂标牌，缆口未封堵，电缆捆扎不规范。3.照明电源未穿管，灯管部分不亮，灯管不全。无应急照明。4.部分桥架变形，部分无盖，部分吊筋未安装到位，桥架有剩余未做，与墙体结合部未封堵，有一新风电机吊筋与桥架共用。5.AH29柜后隔墙窗户的玻璃裂，桥架穿墙未封堵。6.部分出线压接螺栓小。
7.1T－AA4出线柜零线与出线母排端子距离过近。8.消防广播未安装。9.墙面脏。1A＃配厂家问题：
1.高低压柜后无调度号，二次配线布线不规范。2.AH4柜前少一个手动按钮。（合闸）
3.1T－4T的噪音大，接地排螺母生锈，地排有氧化现象。4.2T－AA21、4T－AA23、3T－AA1的“N”排与相排间距过近。5.2T－AA21、4T－AA23柜内浪涌脱落。
6.3T－AA1、1T－AA10柜门变形关不上，3T－AA11的PE排与柜底座未连接固定。
7.1T、2T、3T、4T不能自投自复，405、406、456时间继电器坏。8.401电压显示不正常，1T－AA2的ct安装不规范。
9.1T－AAT缺一个抽屉，2T－AA14有一块综显不显示，1T－AAT、3T －AA5有一个指示灯不亮。
10.二次线部分不规范，出线缆口封堵不严。11.4T－AA13的红相与母排连接位置不规范。12.4T－AA17、4T－AA20的后柜门变形。13.无模拟板，绝缘垫拼凑。1A＃配总包问题
1.部分出线电缆电缆鼻子大，压接螺栓小，线缆与柜体接触点未做保护。
2.室内开关、插座未安装，部分灯具损坏，少灯管，无应急照明。站内配电箱少保护挡板。3.等电位箱安装不规范。
4.部分出线电缆外皮破、电缆头处理不规范。5.部分桥架封堵不严，部分无跨接地线，桥架无盖。6.墙面脏。1B#配厂家问题：
1.高低压柜后无调度号，桥架封堵不规范。
2.高低压出线缆口未封堵，高压柜二次保护回路未加中文标识，低压出线无标牌，电缆桥架部分无盖。
3.AH1、AH2的超温保护联片断开位置（供电局保护）。
4.1T－AA1、2T－AA13的零排与相排过近，2T－AA13柜后无绝缘挡板。
5.母联转换开关无状态指示（手自动）6.2T－AA12有2个电容未固定。
7.1T－AA4的CT有一个盖坏，柜门上沿变形下沉。1T－AA7、2T－AA8、2T－AA10后柜门变形。
8.2T－AA10的母排相线间的固定绝缘板缺一螺母未固定。9.联络柜之间桥架须加吊筋固定。1B#配总包问题
1.开关插座未做，无安全出口标识，无应急照明。站内配电箱内剩余电流传感器二次未接线。
2.无模拟版，室内南侧顶部有一水管过墙，且未做封堵。3.消防广播未安装。4.墙面脏。建议
7个配电室加装EPS 重要问题
1.配电室增容未完成 2.供用电合同/协议未提供
3.华鹏西门控制柜1#、1A、1B主进开关柜C相与零排之间间距过小存在安全隐患。
空水专业
一． 冷冻机房 1.长安MALL冷站：
（1）6台机组已安装，未进行调试运转。（2）机组外观有保温破损。（3）机组安全阀未引致室外。
（4）冷冻、冷却水泵现场未试运转且外观漆层破损。（5）全过程水处理器电路未接驳，泄水口未引至排水沟。（6）软化水系统未进行调试。软化水箱检修梯损坏、液位计未安装。
（7）软化水补水泵基座未完成。（8）加药装置未安装。（9）定压罐外观未清洁有锈蚀。（10）板式换热器表面脏，有锈蚀。（11）管路外保护壳有破损，变形。（12）管路标识不全、不明确。
（13）机房地面起沙，排水沟篦子质量差、不全、锈蚀。（14）阀门有锈蚀。2.二次循环泵房（东西2座）
（1）水泵未调试运转。（2）法兰有锈蚀。（3）水泵外观有磕碰掉漆。（4）温度、压力表未安装齐全。（5）管路穿板处封堵不严。3.办公楼冷站（3座）：
（1）6台机组已安装，未进行调试运转。（A3冷站奥运期间试运行物业未参加）
（2）机组有漏油现象。（3）机组安全阀未引致室外。
（4）冷冻、冷却水泵现场未试运转且外观漆层破损。（5）冷冻、冷却水泵减震安装不合理。
（6）全过程水处理器电路未接驳，泄水口未引至排水沟。（7）软化水系统未进行调试。（8）管路外保护壳有破损，变形。
（9）机房内排水沟无篦子，A1冷站排水沟内有预留孔洞未封堵。A3冷站只有地漏无排水沟。
（10）系统排水未接入排水沟。（11）阀门有锈蚀。（12）温度表不全。（13）机组管路支架无减震。二．冷却塔
1.长安MALL冷却塔：
（1）浮球阀未安装。
（2）补水管无泄水口、无保温。（3）填料间隙不均。（4）风扇未试运行。（5）塔坑内有杂物。（6）管路无标识。（7）基座结构未平整。（8）管路电伴热未试。（9）补水管无保温、无泄水阀。（10）电动阀未接线。2.办公楼冷却塔：
（1）检查门有损坏。（2）填料间隙不均有杂物。（3）冷塔基座结构未修整。（4）补水无泄水口。（5）排水管缺支架。（6）接水盘内有杂物。（7）电动阀未接线。（8）外格栅条有损坏。三．空调水管路。
1.主管路保温有破损，无标识。
2.管路穿板、过墙处部分无套管、未封堵、保温不严。3.部分管路标识不规范、有错误。4.部分管路木托不全，保温不严。5.大部分管路伸缩节调整螺母未打开。6.阀门处保温不严密。7.各水系统管路未做清洗。8.管路支架数量少、不牢固。四．空调机房 共性问题：
1.所有机组观察灯电源未接，无法使用。2.地漏需清理，未做通水实验。
3.机组内未通水无法检测表冷器气密性是否完好，部分机组表冷器因排水不彻底有损坏现象。4.地下一层机房无地漏。5.弱电控制系统未完成。
6.所有风机盘管冷凝水管未引至地漏。7.所有热回收装置无过滤装置，部分缺手柄。8.检查窗、过滤网有损坏现象。
9.手动风阀部分闭合不灵活，缺锁紧螺母。10.部分机组冷凝水管未固定。
11.风压探头，加湿阀、防冻开关安装位置不合理，影响设备检修。
12.部分机组无法启动。13.个别机组箱体有损伤。14.加湿水管安装不牢固。15.风道穿板、穿墙处封堵不严。
16.风道吊架数量少、不牢固，机组运转时有共振。1.中建一局标段。
（1）所有机组冷凝水管存水弯无检修口。(2)机组回水管无泄水口。
(3)部分机组侧板因安装配电箱时损坏。（4）一台机组无检修空间。（5）一台机组电机损坏。2.新兴公司标段
（1）所有机组泄水口无阀门。（2）取风口内有杂物未清理。（3）保温有破损。（4）温度表量程大。3.城建公司标段
（1）该标段内少安装空调机组3台。（2）泄水阀门安装不全。（3）办公楼南侧2层机房无地漏。（4）所有电动阀一侧未安装压力表。（5）标识不全。
（6）所有风盘冷凝水管未保温。
（7）2台机组取风段未接入风道内。（现场土建未安装取风井）（8）办公楼9层取风口未做封堵。（9）取风口内有杂物未清理。（10）部分机组减震保护支架未拆。五．风机盘管及公共区风口。
1.风机盘管有倒坡现象。
2.部分冷凝水管安装不规范、吊架少。3.施工中未做成品保护。
4.卫生间、库房、清洁间、电梯间、功能用房及部分公区内未接温控器，现场无法验收。
5.公区内送风口加装滤网影响送风量。
6.风机盘管送回风口安装不严，个别风口有损坏。7.部分水路阀门横置安装不符合规范，易导致滴水。
8.办公楼内风盘连接使用金属软连接不符合规范，易出现跑水。9.公共区内检修口尺寸小不便于检修且数量较少。10.部分百叶风口未调整。六．给、排水系统。
1.A段内生活水箱、中水水箱未做保温。B段中水水箱未做保温。2.A段内生活水箱补水阀门不严、缺浮球。3.排水沟无篦子。
4.紫外线消毒器电源未做，无法使用。5.生活水箱间内有污水管路。
6.生活水箱、中水水箱、补水箱未运转。7.未提供打压、通球报告，及相关资料。8.管路标识不全，不清晰。9.部分虹吸水口未安装。10.楼顶重力流水口部分未安装。11.楼顶通气管有损坏。
12地下一层空调机房无排水管路。
13.大部分污水井滑道安装不合理，水泵无法提出检修。14部分污水泵无法运行。
15.管路锈蚀严重，未做最后一次防腐处理。16.井坑内清理不彻底，部分未清理。17部分泄水口未装泄水弯头。18.部分电源未做。
19.MALL内隔油池功能不明确，无法作为隔油池使用。20.两台泵只有一个检修阀门。21.部分井口制作粗糙且未修整。22.井盖部分无法盖严。23管路穿板处封堵不严。24.A段管路电伴热未装。25.泳池地下二层供水管未安装。
26.B段中水箱电源未做完，电机罩有破损。
27.热力站内污水井止回阀无法检修，污水泵无法启动。28.水景给排水管路未做保温。29.旗廊部分排水管未完成施工。30．未提供生活水箱卫生检疫合格证、使用许可证、供水合同/协议。七．小市政
（1）D段西侧部分水井施工未完成，井内有杂物。
（2）3个水泵接合器安装不规范，距井口较深，使用时接驳困难。
（3）2个喷洒水井常流水，井内目前满水。（4）部分井盖标识与井功能不符。（5）两个表井标识脱落。（6）部分内层井盖有破损、丢失。（7）未进行通水试验。八．送排风系统
1.部分防火阀有损坏无法使用。2.正压风机减压口震动大。3.法兰口、紧固螺栓锈蚀。4.部分风机无法启动。5.B段部分6台风机未安装。6.B段风机防护网安装不规范。7.部分风机外观未清扫。8.个别风机减震垫安装不规范。9.风道不严有漏风现象。
10.风道与结构风道接口处封堵不严。11.A1、A3南侧二层风机无法验收。12.电源接线管有锈蚀。13.办公楼内排风机无法检修。14.个别风机单流阀缺叶片。15.软连接有破损。16.部分风机固定支架少。
17.A段2台排风机风道未接入结构风道内。18.部分风口安装不平整，有变形现象。19.空调、消防及通风风道未做清理。
20.风道吊架数量少、不牢固，机组运转时有共振。九．热力站
1.1＃热力站二次水循环泵一台漏水。2.1＃热力站流量限制器未安装。3.脱气泵连接管路不牢固。
4.2＃热力站二次水循环泵一台漏水且噪音较大。5.一个远传控制器漏水。
6.2＃热力站变频器无控制面板，影响监控及操作。7.2＃热力站一台板换表面有损伤。十．太阳能系统
1.系统未进行运转调试。
2.管路阀门、自动放气阀、泄水阀安装不全。3.支架不全不牢固。4.太阳能板基座有损坏现象。5.无标识、无保温。6.控制线路未穿管。7.循环泵无基础座。8.无标识。十一.卫生间 共性问题：
（1）风机盘管温控未安装完毕。（2）残卫无手扶架。
（3）烘手器、手纸架、洗手液盒未安装。（4）排风扇安装不牢固。（5）检修口尺寸小，检修不便。（6）B1卫生间无地漏、无热水器。1.新兴标段：
（1）风盘送风道与散流器未连接。（2）部分无回风口。
（3）面盆下水固定不牢，管路穿墙处未封堵。（4）个别清洁间无水龙头。2.中建一局标段：
（1）部分卫生间无地漏。（2）东侧一女卫生间未装便器。3.城建标段：（1）热水器未安装。
（2）下水管未固定，穿墙处未封堵。（3）部分无地漏。（4）B1排风机未安装。（5）部分墩布池水龙头未安装。（6）小便池感应器部分未安装。十二.消防系统
1.消防水箱卫生未清理。2.管路有锈蚀。
3.系统未充水，水泵未试运转。4.湿式报警阀现场未进行检验。5.干式报警阀无充气装置。6.部分消火栓管路连接不规范。
7.6层水箱内设备有锈蚀，水箱内无防腐内衬，水泵无法启动，无液位计。
8.消火栓内无水龙带，无水枪头，灭火器、水喉。9.管路穿板、穿墙处封堵不严。（此现象中消长城段较多）10.喷淋头部分未装装饰盖。11.部分喷淋头冻坏。12.各管路无标识。
13.大部分喷淋泄水管缺压力表、阀门。（中消长城段）
十三.大厦空调水系统未做水平衡调试，未做冷运行。热运行时部分 空调机组及所有风机盘管未运转。十四.大厦空调风系统未做风平衡调试。
十五.消防系统未充水运转，水管未刷红漆未做标识。
十六.生活水系统、中水系统目前未充水运转。（A1办公楼部分运转）十七.地板采暖系统未做。十八.燃气系统已设计但未施工。建筑垃圾问题
整个MALL（幕墙、公共区域、店铺内、机房、外围等）的建筑垃圾、清洁问题较为严重。
结语：
以上内容涉及到的具体细节可参考相关验收记录表或咨询商业中心工程部，同时也参考了保安部、行政部的部分意见，均截至到2009-1-10，后续发现的其他问题另行查验汇总。各项接验未考虑产生问题的原因（如是否由于设计、甲方、或其他原因造成的），只是针对现状、感观，更多地从使用角度出发，进行必要的现状接验。
工 程 部
2009年1月16日
第二篇：接管验收标准
中华人民共和国房屋接管验收标准
一、新建房屋接管验收程序
1.1建设单位书面提请接管单位验收
1.2接管单位审核接管资料
A、建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。
B、供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。
C、房屋幢、户编号已经有关部门确认。
1.3接管单位检索提交的资料：
（1）产权资料
A、项目批准文件B、用地批准文件C、拆迁安置资料
（2）技术资料
A、竣工图：包括总平面图、建筑结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线的全套图纸。B、地质勘察报告 C、工程合同及开、竣工报告。
D、工程设计变更统计及技术核定单（包括质量事故处理记录）E、隐蔽工程验收签证F、竣工验收证明书（合格证）G、钢筋、水泥等主要材料质保书 H、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 I、沙浆、混凝土试块试压报告 K、供水、供电试压报告。
1.4质量与使用功能的检验：
主体结构
（1）地基基础沉降不得超过GBJ7的允许变形值。不得引起上部结构的开裂或相邻房屋损坏。
（2）钢筋混凝土构件产生变形、破裂，不得超过GBJ10规定值。
（3）砖石结构不允许有明显的裂缝。
（4）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害。
（5）抗震设计房屋，必须符合GBJ11的规定
（6）外墙不得渗水。
屋面：
（1）各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
（2）平面屋应有隔热保温措施，三层以上房屋在功用部位应设置屋面检修孔。
（3）阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
楼地面：
（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮、起沙等缺陷，块料面层应表面平正，接逢均匀顺直，无缺棱掉角。
（2）卫生间、阳台地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
装修：
（1）钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形、开关灵活、零配件齐全，位置准确，缝隙严密。（木门缝隙适当）
（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，低层外窗、楼层公共走道，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
（3）门窗玻璃应安装平整、油灰饱满、粘贴牢固。
（4）木装修工程应表面光洁，线条顺直、对缝严密、不露钉帽、与基层必须钉牢。
（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝、起泡等缺陷。
（6）饰面砖表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、无漏刷现象。电气：
（1）电气线路安装平整、牢固、顺直、过墙应有导管。导线连接必须紧密。铝导线连接不得采用绞接和绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体。并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于/KV。
（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
（3）照明器具等低压电气安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。
（5）电梯应能准确启动运行，选层、平层、停层，牵引机的噪声和震动不得超过GBJ232规定值，制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强、微、弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂的地区住宅，应设置电视共用天线。
（7）除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规范”要求。水、卫、消防：
（1）管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无漏滴。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。
（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
（3）卫生间、厨房内的排污管应分设。出户管不应超过8㎝，并不应使用陶瓷管，塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏。管道排水必须流畅。
（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏。安装应平整牢固，部件齐全，制动灵活。
（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
（6）消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并有消防部门检验合格证明。
采暖：
（1）采暖工程验收时间，必须在采暖期前两个月进行。
（2）锅炉、箱罐等压力容器安装平整，配件齐全。不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
（3）炉排必须进行12小时以上的试运行，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相擦磨。且无杂音、不跑漏、不凸起、不受卡，反转应自如。
（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安装灵敏、可靠。控制阀门应开关灵活。
（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板安装平正，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
（6）管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求。管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
（7）设备、管道不应有跑、冒、漏、滴现象。保温防腐措施必须符合GBJ242的规定。
（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全。水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
（9）经过48小时的连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
附属工程及其他：
（1）室外排水系统的标高，窨井、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14第二章2.3.4节的要求。管道应顺直、且排水流畅，井盖搁置稳妥并设井圈。
（2）化粪池应按排污量设置。池内无垃圾杂物。进出水口高差不得小于5㎝，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，不超过两个湾。
（3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂，积水现象。
（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相连。路面无积水、空鼓、断裂等现象。
（5）房屋应按单元设置信报箱，规格和位置符合有关规定。
（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固，烟道、通风道畅通，无阻。
（7）单体工程必须做到工完料尽场清。临时设施及过度用房拆除清
理完毕，室内外地面高差符合设计要求。
（8）群体建筑应检验相应市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
质量问题的处理：
（1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固、补强、返修，直至合格。
（2）影响相邻房屋安全问题，由建设单位负责处理。
（3）对于不影响房屋结构和设计使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理。GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
GBJ7建筑地基基础设计规范
GBJ11建筑抗震设计规范
GBJ14室外排水设计规范
GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民用建筑设计防火规范
GBJ206 木结构施工及验收规范
GBJ207 屋面工程施工及验收规范
GBJ232 电气装置安装工程施工及验收规范
GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范
GBJ13危险房屋鉴定标准
第三篇：验收接管程序
验收接管程序
1.目的：规范验收接管程序
2.适用范围：绿化施工工程，绿化改造工程
3.定义：质保期：就是绿化施工工程或绿化改造工程施工结束后，根据合同应由责任方进行继续养护的时期。4.职责：
4.1项目绿化主管会同施工单位负责人现场核实工程竣工情况，并做好相应记录。
4.2项目绿化主管签署初验意见。
4.3项目经理、项目绿化主管会同施工单位负责人现场检验合同履行情况。
5.控制要求和方法： 5.1.竣工初验
5.1.1施工单位在苗木全部种植完毕后，向项目绿化主管提交报告及初验申请，如施工单位在完工后不申请，项目绿化主管主动向施工方索要各种资料和初验申请。
5.1.2施工单位应同时递交工程绿化设计图、工程竣工图等相关资料，5.1.3项目绿化主管会同施工单位负责人现场核实工程竣工情况，并做好相应记录。（记录表见附件）5.1.4在初验过程中应着重注意以下事项：
a）苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符； b）苗木规格是否符合设计要求； c）苗木生长情况及保护措施是否符合要求； d）施工场地是否按要求清理干净；
e）所有绿化植物是否确实种植完毕，符合设计要求。
5.1.5对于没有上述问题的，项目绿化主管签署初验意见，正式进入质保养护期。
5.1.6如有问题的，项目绿化主管给施工方发出整改工作单。并择期复验。
5.2.质保养护期满验收
5.2.1施工单位在养护期满过后，填写养护期间自检情况报告及养护期满复验申请报告，申请复验。
5.2.2项目经理、项目绿化主管会同施工单位负责人现场检验苗木养护情况。
合格苗木必须符合以下标准：
a）乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象；
b）乔灌木种植位置适当，高低错落有致，外形美观，造型、修剪合理；
c）乔灌木规格符合设计要求； d）枝叶无病虫害，无蛀干害虫；
e）乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象；
f）无裸露土面，草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/m2； g）施工场地无残留垃圾、余土。5.2.3不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。新补种部分，要从补种工作完毕起重新计算养护期。
5.2.4项目绿化主管对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。5.2.5退质保金
项目绿化主管签字承接后，向公司绿化主管提交书面报告，公司绿化主管签字，并交给总经理签字，按总经理批示退质保金 6.支持性文件.验收后的资料整理
将下列资料及相关记录加以整理并归档： a）绿化工程合同； b）绿化工程设计图； c）绿化工程竣工图。
第四篇：物业接管验收
集中检查，是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。
可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。
公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。
◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。
2、集中检查流程（1）确定检查时间
项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月。物管师商学院【微信号：wuyeguanlishi】整理.（2）启动会确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。（3）制定计划根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改。
（4）检查准备人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训。
（5）检查 物业工程负责人组织员工进行检查，分片区负责制。
（6）记录反馈原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改。
（7）整改各分包单位接到检查记录表进行整改。（8）复检
整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检。（9）资料维护物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护。
附件：《集中检查启动会指南.doc》
3、集中检查计划根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验。附件：《集中检查计划表.xls》
《集中检查工作量参考.doc》《集中检查内容.xls》 《户内检查记录表.》
4、集中检查工具
（1）压力实验工具（俗称手动加压泵）
（2）游标卡尺（3）激光测距仪
（4）投线仪
（6）塞尺（5）红外线多线墨线仪
（7）两米尺
（8）卷尺（9）角尺
（10）空鼓锤
（11）记号笔（12）兆欧表
（13）钳型万用表
5、集中检查标准（1）房间及公共部位空间尺寸
房间内墙面之间净距极差20mm以内 l净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内 l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查。
（2）现浇楼板厚度及裂缝板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范； 现浇楼板不应有可见的裂纹。
（3）门窗检查门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘；推拉窗有防脱落措施 l进户门开启方向符合设计要求。橡胶密封条、毛毡密封条完好；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整。有排水口的门窗、排水口畅通；排水口数量符合设计要求。
（4）墙面、地面和顶棚抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝 l免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝。
抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑；管道后面抹灰表面平整。
（5）防水工程无面不应有滲漏、积水；天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求。
有防水要求房间、阳台无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水；
外墙无滲漏；外窗无滲漏。
注：其余方面略
6、集中检查方法（1）房间及公共部位空间尺寸门窗检查
（2）（3）墙面、地面和顶棚 两米尺检测墙面垂直度： 红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度：
角尺检测阳角：检查空鼓裂纹：检查阳台阴角（注意阴阳角较多处，客户关注较多）：
检查室内标示（给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示）： 检查天棚平整度（顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。）：
地面检查（平整度误差不大于2mm，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。）：
（4）防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水（门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。）：（5）玻璃安装工程阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查（高度不低于1.05米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。）：室内护窗栏杆高度检查和施工工艺（不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况|（铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm）：活。）： 窗户检查（开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。）：
（7）建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
检查水井水表设置情况（安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。）：
户内给水管检查（户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、排污管道灌水实验（管道、配件等接口严无渗漏 ；阀门高度离地800㎜。）：
密，无渗漏；管道畅通。）：
道的最底部的污水井。）：
排污管道通球实验（球能从测试点被水冲至被测管给水管道支架稳固性（给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。）：给排水管顺直度检查（排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。）：
给排水管顺直度检查（给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔0.8米必须安装支架。）：地漏检查（地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜，冲水排水通畅。）：
（7）建筑电气工程配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试（配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ；接地连接正确）：配电箱配置和设置高度检查：1.8m室内装修电源插座高度检查300mm
强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。检查记录
7、集中检查重、难点问题及处理方法（1）集中检查管理
1）标准、流程培训，自己做足功课；2）分栋或片区责任制；3）有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况；4）重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法。
（2）重点关注客户敏感点1）阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗；
2）渗水；3）空鼓、裂纹。
（3）整改质量、进度控制 1）明确施工单位返修队伍，分片区责任制；
2）返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度；
3）整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决。
第五篇：接管验收方案
物业接管验收工作方案
目录
一
名词、术语解释
…………………………………… 3
二
引用法规、标准 …………………………………… 5
三
接管验收条件
……………………………………… 6
四
接管验收流程 ………………………………………… 7
五
接管验收组织设计 …………………………………… 8
六
接管验收的准备工作 ………………………………… 1七
房屋本体自用部位及设施的验收
……………………1八
房屋本体共用部位及设施的验收……………………… 16
九
公用设施设备、公共场所(地)的验收 ……………… 2十
工程资料的接管 ……………………………………… 27
十一 业主入伙时的接管验收………………………………… 30
十二 缺陷整改与保修…………………………………………
十三 接管验收相关记录表
名词、术语解释
物业竣工验收
工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。
物业接管验收
接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。
物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。
物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。
房屋本体自用部位及设施
自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。
房屋本体共用部位
共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。
公共场所(地)、公用设施
公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
公用设备
公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。
公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。
引用法规、标准
本方案依据以下法规、技术标准规范编制。
《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号
《物业管理条例》国务院令第[2003]第379号
《天津市物业管理条例》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300～305-88
《房屋接管验收标准》（ZBP 30001-90）
《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-94）
《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）
《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 50166-92
《自动喷水灭火系统设计规范》GB 50084-2001
《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB 5135-85
《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB 797-89
《室内消火栓》GB 3445-93
《消火栓箱》GB 1456l-93
《防火门用闭门器试验方法》GA 93-1995
《通风空调工程施工质量验收规范》GB 50243-2002
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94
接管验收条件
物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：
一、一般条件
1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书：
①工程竣工核验证书
②规划验收证书
③消防验收意见书
④电梯验收结果通知书
⑤燃气管道工程验收证书
⑥城建档案验收证书
⑦人防工程验收证书
⑧已签订《工程保修书》
并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。
2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。
二、最低要求
在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：
1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。
2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。
3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。
注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。
接管验收组织设计
一、编制接管验收计划，与开发商沟通
物业接管验收一般是由房地产投资有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商接管验收通知后，按《接管验收条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。
1、根据项目的进度，编制接管验收进度计划，计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间）
2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。
二、进行验收前的准备工作
详见《接管验收的准备工作》。
三、对物业进行接管验收
一）、初验
物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）
二）、正式接管验收
根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。
四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。
1、对自用部位及设施的验收
物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP30001－90标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。
①确定物件数量是否符合；
②外观上有无人为损坏；
③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。
将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。
根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收
验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。
此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。
五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应
的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）
按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。
三）、复验
对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。
待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：
QR－007JG《房屋及公用设施交接单》
QR－008JG《房屋附属设施设备交接单》
接管验收的准备工作
为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。
1、物业公司人员准备
物业公司建立接管验收领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。
注：一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。
对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。
2、成立验收组
验收组组成建议如下：
组长：物业公司总经理
副组长：管理处经理
组员：工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工
3、学习、培训
组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：
①学习规范、研读施工图纸
②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）
③熟悉工程情况、设备概况
④组织接管验收演练培训时间：10课时（不得低于）。
现场实习：待定
4、购置、准备工具
根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。
捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。
另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。
5、准备验收规范、标准及施工图
准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。
从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。
6、准备验收表格、接管凭证
准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。
7、参与安装调试
安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。
对于设计中已有的设备，注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。
对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。
8、参与内部竣工验收
参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。
9、参与政府竣工验收
房屋本体自用部位及设施的验收
对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。
1、土建验收
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
2、电气
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
3、给排水
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
4、燃气：
验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准
检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。
填写表格：《楼宇接管验收记录表》
5、记录的填写及缺陷的整改
以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。
房屋本体共有部位及设备的验收
1、屋面
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》
检验要点：
分项工程检验要点备 注
屋 面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试
广告牌、沿口等固定牢固
屋面金属物体均做可靠防雷接地 基本项无非法占用、改建及搭建 女儿墙完整无污染
隔热层完好，面层砖无破损 屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀 天面无积水、杂物
排水沟、排水口完好畅通
2、楼层及通道 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活 消火栓内物品齐全，按钮等功能正常 消防通道通畅
灭火器的数量、位置、压力正确 应急照明、诱导灯正常
基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚 公共部分无加建、改建 天棚完好
墙面无碰坏、无污迹、无脱落
地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角 公共照明完好
消火栓外封条、门锁完好
3、地下室 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏 顶棚、墙面无损坏及污迹 照明系统完好
水池周围整洁无污染隐患
管线表面整洁、无锈迹、有明显标志 主要入口处有平面示意图，导向标识清楚 车场地面划线清晰，无大面积起砂现象
4、外墙面 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
外墙面保证项墙面完好，无污迹 门窗及玻璃完好 外墙面转无空鼓 外墙、窗口无渗漏
空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀 招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损
5、供配电系统
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB 50057－94
检验要点：
分项工程检验要点备 注
供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害
油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常
双回路电源切换，电气、机械互锁正确
无故障停电记录
基本项设备接地牢固
电缆沟内干燥、无积水、无杂物
操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等
各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音
各种仪表指示正确
断路器电流值整定正确
母线、端子无过热、松动现象
电气井接地规范，电缆敷设规范
设备、机房清洁，油漆完好
应急灯正常，机房温度正常
6、给排水系统
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88
检验要点：
分项工程检验要点备 注
给排水系统保证项水泵电机温度正常
各层水压正常
按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求
潜水泵工作正常，排水通畅
基本项压力表工作
水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象
水泵运行无异常噪音，润滑良好
水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常
设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常
蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔
污水池池盖完好，排水沟通畅
排水系统畅通，抽查6~8个井
化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味
雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物
7、消防系统
验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995
检验要点：
分项工程检验要点备 注
消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常
消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态
消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵
水泵结合器未被圈占、堵塞
探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同
警铃工作正常
防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常
消防中心可启动风机，风机风量正常
气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号
消防广播正常
备用电源切换正常
基本项消防中心、机房清洁温度正常
设备清洁，油漆完好
电控箱、电瓶等工作电压正常
风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）
风机运行噪声、震动正常，润滑到位
消防对讲通话清晰
消火栓、喷淋头无漏水现象
烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固
管理机软件有备份，系统误报率低
出口指示灯荧光显示板正常
出口指示灯指示发光管正常
灭火器压力在正常范围
防火卷帘门就地手动正常
防火卷帘门与探测器联动正常
防火卷帘门在消防中心手动正常
8、中央空调系统
验收标准：《通风空调工程施工质量验收规范》
检验要点：
分项工程检验要点备 注
中央空调系统 制冷机部分主体外观无损伤、无锈蚀、安装必须水平、机脚架有防震垫,地脚螺栓无松动
机器密封性能好、不漏油、不漏气
油箱油位在视油镜孔中心线上，油质正常(机器运行时无气泡)
冷媒液加入量准确
制冷机微电脑控制中心运行正常，各传感器、控制器数据控制准确可靠
制冷机电机一般采用闭式星/三角转换的方式降压启动,启动切换时间应正确、启动电流、线路电压降正常
主机运转时噪音、振动、在标准范围内
水泵部分冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱、油质良好,油量充足
水泵运转时噪音、振动无异常，轴封、水阀不漏水
水泵电机运转电流，温升正常
冷冻水、冷却水、流量正确，水质良好，水压符合设计要求
冷却水、凉水塔部分冷却水管道表面防锈处理良好，试压不漏水
各种阀门开、关灵活不漏水
凉水塔组装质量良好，清洁无异物
检查水塔扇叶，电机及控制电路运行正常
塔体安装应保持水平，壳体连接螺栓无松动
空调终端设备部分新风空调机运转正确，无异常噪音
空调风机盘管安装良好，冷凝水滴水盘回水正常
空调送风管道保温层制作良好，风口安装准确
冷冻水管道系统保温层制作良好，所有焊接处及阀门，试压不渗水、不漏水
9、闭路监视系统
验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94
检验要点：
分项工程检验要点备 注
CCTV基本项监视器图像清晰
摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角
控制矩阵、图像分割器工作正常
设备接地良好，抗干扰强
录像工作正常，录像效果清晰
10、周边防范系统
验收标准：请施工方提供
检验要点：
分项工程检验要点备 注
防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低
红外对射布点合理，无监视死角
树木对对射影响小
设备接地良好，抗干扰强
与摄像头联动正常
11、公共天线系统
验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
检验要点：
分项工程检验要点备 注
CATC基本项图像、伴音质量好
天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器
设备接地良好，抗干扰强
频道放大器功能正常
频率变换器功能正常
调制器功能正常
混合器功能正常
声源信号源功能正常
12、局域网、综合布线
验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
检验要点：
分项工程检验要点备 注
综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强 交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范 布线规范
INTERNET接入（带宽、传输率）正常 终端数据接口（RJ45）正常
13、背景音乐系统
验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 检验要点：
分项工程检验要点备 注
背景音乐设备基本项声压符合设计、音质较好 矩阵控制器工作正常 功放工作正常
音箱安装牢固、防雨 线路敷设规范
14、门禁对讲系统
验收标准：请施工方提供 检验要点：
分项工程检验要点备 注
门禁对讲基本项可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常 接地规范
解码器、电源安装规范 布线规范
室内机安装规范
15、车场管理系统
验收标准：请施工方提供 检验要点：
分项工程检验要点备 注
车场管理系统保证项道闸开启灵活，无砸车隐患 基本项读卡器感应灵敏，出临时卡正常 交通装置、标志完好，划线清晰 设备表面清洁无锈蚀 系统收费、控制软件正常
16、电梯 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》 检验要点：
分项工程检验要点备 注
电梯保证项电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证 无故障停机、关人现象 报警装置工作正常 轿厢应急灯正常 应急时可迫降至首层
消防电梯消防操作功能正常
基
本
项操纵箱各种开关功能正常
厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常
厢内与消防中心和机房的对讲正常
安全触板或光电应正确、照明有效
轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦
轿厢内无杂乱广告
机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识
机房墙壁完整，无孔洞
机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全
有照明、电插座、灭火器、对讲等
有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好
曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准
控制柜在电梯运行时应无较大的噪音
各功能开关正常，油杯有油
轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆
各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀
各层门门头脚盖板滑块齐全
层门与门框无摩擦，无碰撞
导轨支架无松动，压板牢固
井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标
层站指示信号按钮清晰、齐全
底坑照明、急停开关有效
补偿链、缓冲器补应安全、可靠
大小轨道有接油装置
17、填写记录
设备按系统分别填写《公用机电设备验收单》，对所有设施设备验收完成后，汇总填写《房屋附属设施设备交接单》；对其它共用部位验收完成后，填写《房屋及公用设施交接单》。
公用设施、公共场地及钥匙的验收
1、公用设施
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》
检验要点：
分项工程检验要点备 注
公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损
游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引
平面图、路标、提示标识等各种标志齐全
基本项辖区道路完好无损
通透式围栏完好、无锈迹
路灯完好
停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好
建筑小品、雕塑等完好无损
2、游泳池
验收标准：《体育场所开放条件与技术要求》GB19079.1-2003
检验要点：
分项工程检验要点备 注
游泳池基本项游泳池周围形成完整的围合，防护设施完好
有水循环过滤系统和消毒、吸底设备，且工作正常
照明设备（包括应急照明灯）正常
有分设的男、女更衣室，并配有存放衣物的设施（更衣柜）
有分设的男、女淋浴室
有分设的男、女厕所
更衣室、淋浴室、厕所内的设施正常（含门锁、灯光、喷淋设施等）
有强制通过式浸脚消毒池
更衣室与游泳池中间设有强制通过式喷淋设备男、女各一套
更衣室、厕所有通风设施，且通风设施完好
配有必备的救生高架（观察台）（按每250M2配备1个）
池面有明显的水深度、深浅水区警示标识，或标志明显的深、浅水隔离带
有广播设施、有专用直拨电话
有各类公共标识和警示标牌
泳池各进、排水口防护罩是否完好无损
池内上下扶手是否按规定配备、安装是否符合规范
池面、池底、池壁、池沿无残损，无锐角，无安全隐患
3、园林绿化
验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88
检验要点：
分项工程检验要点备 注
园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计
土质符合植物生长，厚度正确
绿化内无砖块等建筑垃圾
无死苗、无虫害
4、钥匙交接
（1）检查钥匙是否匹配，是否齐全
（2）拿到钥匙时先分清钥匙的用途；
（3）数清每种钥匙的数量，并进行确认；
（4）将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；
（5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管。
5、填写记录
园林绿化验收填写QR－005JG《绿化验收单》，对其它公用设施设备、公共场所（地）的验收填写QR－007JG《房屋及公用设施交接单》，钥匙交接填写QR－002JG《钥匙接管记录表》。
工程资料的接管
对于原有已入伙的物业，原物业公司及业主委员会应在新物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给新物业管理公司；对于新建物业，开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。具体资料包括以下内容：
一、产权资料
开发公司营业执照
土地使用权出让合同书
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
建设单位营业执照
电梯安装公司营业执照
电梯安装公司资质证书
以上均为复印件
二、市府验收合格资料：
建设工程竣工验收备案证明
用电许可证
供用电协议书
用水审批表、水费收缴合同书。
公安消防建筑工程消防验收意见书
建设工程质量监督登记书
电梯安全检验合格证书
防雷设施合格证
燃气工程验收备案证书
直饮水检验报告
白蚁防治工程竣工验收证明
国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验中心检验报告
电缆检测报告
智能化验收系统合格证
停车场管理系统检测报告
摄象机检测报告
有线电视系统终端盒检测报告
以上均为复印件
三、工程技术资料
建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、中央空调、直饮水、燃气等工程的全套竣工图纸。
各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。（包括：变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电梯、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系统、直饮水泵、直饮水泵变频控制柜、道闸系统、监控系统、背景音乐系统、消防报警系统、中央空调系统等。）
地质勘察报告；
工程合同及开、竣工报告；
工程预决算分项清单；
图纸会审记录；
工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；
隐蔽工程验收记录；
沉降观察记录及其沉降观察点布置图；
钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
新材料、构配件的鉴定合格证书；
砂浆、混凝土试块试压报告；
供水、供暖管道的试压报告；
机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。
注：电梯相关资料包括以下部分
①劳动局电梯安全劳动局电梯安全使用许可证（每梯一本）
②劳动局电梯安全技术检验报告书（每梯一本）
③质量技术监督局安全检验合格证（每梯一份）
④劳动局起重机械登记卡片（每梯一份）
⑤电梯安装工程施工技术资料（每梯一本）
⑥质检报告（每梯一份）
⑦电梯随机文件（至少包括：电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、装箱单等）
⑧产品合格证（含限速器合格证、曳引机合格证）
⑨试验报告书（每梯一份）
4、填写记录
对照本文件，将收到的资料填写在《工程资料交接清单》。
业主（用户）入伙时的接管验收
业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇。
业主（用户）入伙时对房屋的接管验收主要针对以下方面进行：
1、检查钥匙是否匹配，是否齐全
①拿到钥匙时先分清钥匙的用途；
②数清每种钥匙的数量，并进行确认；
③到房间将拿到的每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象。
2、检查房间设施是否齐全；
①根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单；
②根据清单查对设施的数量及质量；
3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量）
①检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天面的清洁情况；
②检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹（是否漏水）；
③检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活；
④检查开关、插座是否有电；
⑤选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象；
4、核对入伙当天的水、电、气表读数；
5、填写记录
将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写在《接管验收记录》。
缺陷整改与保修
对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。
一、对缺陷整改
1、一般缺陷的返修
对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
2、房屋结构的加固补强
在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。
3、对不具备使用功能问题的处理
接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。
4、业主在验收中提出问题的解决办法
①对业主在接管验收或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。
②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理手册》。
二、保修及维修
1、新建房屋在保修期内
新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。
2、保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
3、其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。
4、保修期内管理办法
①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。
②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。
③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。
④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。
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