第一篇：东莞_合富辉煌2011年前三季度房地产总结报告
合富辉煌：2011年前三季度东莞楼市总结报告
宏观背景及楼市总论
“史上最严”调控政策叠加 全国楼市得到有效降温
通胀趋动房产投资
房地产业是宏观经济“晴雨表”，地产调控及走势折射出宏观经济动态。09年7月CP(I-1.8%)触底后持续回升，一路高张，直到7月6.5%略有回落。今年通货膨胀形势严峻，房地产投资升温加速。
物价指数走势情况
银根紧缩抑制地产过快发展
为抑制通货膨胀，收回过剩流动资金，今年央行频繁动用货币政策，半年内六次上调银行存款准备金率，频率创史上最高。同时，7个月内三次上调存贷款利率，其频率亦创08年以来最高。“银根紧缩”成为2011年宏观经济关键词，对于对资金依赖较高的房地产行业在此轮调控中首当其冲。
历次银行存款准备金调整情况
房产调控频繁出台 房产投资受到严控
2010年“4.15”新政，即“新国十条”的出台，标志着中国楼市进入新一轮调控周期，商品住房贷款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次开始收紧。贷款利率从基准利率75折最终升至上浮10%，首次置业首付比例由二成最终上升至三成;二套房首付比例从最早的三成最终上升至六成;三套房从最早四成最终上升至停止贷款。今年置业门槛大幅提高，投资需求得到严重打压。
最后杀手锏“限购”出台 房产调控推向顶峰
2010年中国楼市虽然遭遇史上频率最高的调控，但最终调控效果不明显，调控公信力屡次受到质疑和下降。作为计划经济的产物-“限购”成为楼市调控最后杀手锏，将调控力度推各最顶峰。2010年4月，虽然北京率先限购，但毕竟跟进城市有限，未能市场产生实质影响。2010年“9.29”新政，大范围扩大限购区域，中国楼市从此进入“限购”周期，直到今年9月仍未停止扩大限购区域步伐。整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型案例，得益于“广深限购、东莞不限”，前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在全国楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似„特价房‟等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。土地市场分析
2010年前三季度商住用地供求情况
1、商住用地全市供求特征分析
1.1 供求量创历史最高
2011年前三季度全市商住用地共供应60宗，供应面积约299万平方米，同比09年前三季度供应115.8万平方米供应量大幅上涨158%，与108年前三季度供应172.3万平方米上涨74%，今年供应量比往年同期涨幅大幅提高，创历史最高值。
合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年前三季度东莞全市共成交商住地57宗，成交总面积约272.4万平方米，成交面积同比09年增长180%，比10年同期增长83%。成交金额约为100.8亿元，同比10年同期增长50%;前三季度成交楼面地价约1760元/平方米，比09年前三季度上涨3%，比10年前三季度下降约10%。
2011年在楼市政策不但不放松，反而加紧的情况下，对土地市场也有着一定的影响，开发商拿地不再像08、09年那样“疯狂”，而是经过慎重规划及估算才会出手。前三季度虽然成交量创历年新高，但是整个土地市场显得较冷清，因为大部分地块从公布到交易仅有1家公司竞拍的情况屡现不鲜，此情况的地块只有以底价成交，导致今年前三季度所成交的地价同比2010年有所下滑，降幅达十个百分点。
第二、三季度成交平淡，远没有第一季度理想
合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年第三季度供应89万平方米商住用地，成交面积约77.7万平方米，成交金额大约26.6亿元，平均成交楼面地价约为1795元/平方米，第三季度与第二季度成交面积基本持平，第二季度成交77.6万平方米商住用地，成交楼面地价大约1929元/平方米;与第一季度成交117.1万平方米有着较大差距，第一季度楼面地价大约1635元/平方米，楼面地价比第一季度有小幅度上涨，主要原因为第三季度成交的地块中个别地块较优质，如南城西平地块、长安镇宵边社区地块等拉高了整体楼面地价。
商住地成交面积塘厦最高，楼面地价南城区最高
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度全市成交的商住地分布在21个区域，成交面积排名前五的分别是塘厦镇、樟木头镇、沙田镇、道滘镇喝厚街镇，成交面积最高的是塘厦镇，总成交面积约为52.4万平方米，成交金额为2.32亿元，折合楼面地价是1972元/平方米;樟木头镇成交面积约39.9万平方米，排名全市第二，成交楼面地价为1187
元/平方米;成交面积排名第三位是沙田镇，约27.9万平方米，成交楼面地价约为708元/平方米;排名第四为道滘镇，成交面积约23.1万平方米，成交楼面地价约2326元/平方米;厚街镇成交面积排行第五，约16.8万平方米，成交楼面地价约1912元/平方米。
2011年前三季度商住用地成交楼面地价排名前五名分别为南城区、松山湖、长安镇、万江区和道滘镇，其中南城区以4768元/平方米屈居第一、松山湖以2652元/平方米排名第二、长安镇以2576元/排名第三、万江区以2511元/平方米排名第四、第五名为道滘镇，约2326元/平方米。
2、市区商住地供求特征分析
2.1 市区商住地总体供求数据分析
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞四大城区商住用地仅供应2宗，供应总面积约11万平方米，其中万江区供应1宗，面积约4.5万平方米;南城区供应1宗，面积约6.5万平方米。城区今年前三季度仅成交2宗商住地，即供应的2宗均有成交，万江区地块被东莞市深建房地产有限公司(恒大收购公司)竞得，楼面地价约2511元/平方米。南城区地块位于南城区绿色路西平段西侧，这是近2年来南城西平成交的唯一的1宗商住地，被东莞盈泰房地产开发有限公司(佳兆业旗下公司)以4.65亿元竞得，折合楼面地价约4768元/平方米，这是佳兆业在城区第一次拿地，佳兆业以往以镇区为战地，本次拿地将突破城区无项目记录，转战南城区，地块邻近世纪城国际公馆香榭里项目，位置优越，项目将开发部分别墅产品。
2.2 市区土地供应集中在南城和万江区
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度城区共供应2宗商住用地，分别为南城区和万江区，莞城区与东城区无供应、成交记录。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从近几年城区商住用地的供应情况看来，四大城区的供应量越来越少，特别是东城区，从09年至今成交量依然空白。
2.3 市区地价创历史新高
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞城区共成交商住地110421平方米，平均楼面地价是3554元/平方米，创下历史新高，主要原因为今年前三季度成交的2宗地块地理位置优越且成交宗数少。商品住宅供求
一.商品住宅整体供求情况
供需两旺 价格平稳上涨
供应方面，2011年前三季度供应量创近四年以来最高，同比去年大幅增加37%，与2008年同期基本持平，比2007年同期略减少29.7万平方米。
需求方面，2011年前三季度销售量亦创近四年以来最高，同比去年大幅增加47%，与2009年同期基本持平，比2007年同期略减少约13%.价格方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度价格创历史最高，达8234元/m²，同比上涨17.4%，涨幅比去年略有回落。如删除别墅大幅供应及精装房等因素，今年房价涨幅将远低于17.4%，预计实际涨幅约10%左右。今年以来房产政策持续收紧，房价涨幅得到有效控制。
整体供求态势： 2011年前三季度新增供应面积约434.1万平方米，销售面积约415.5平方米，供应面积仅比销售面积多出18.9万平方米，东莞楼市整体供求基本平衡，房价处于适度宽松的供求压力中，整体表现平稳。
二.季度供求走势
东莞房价整体平稳 连续四个季度平稳在8200元/平方米上
从2010年至2011年季度供求走势来看，整体呈增加趋势。今年供应量得到大幅增加，前两年累积的需求得以释放，市场呈现供需两旺。今年前三季度供应逐季增加，第三季度供应井喷，创08年以来最高，与07年第三季度基本持平。
从价格走势来看，东莞连续四个季度价格平稳在8200元/平方米上下水平。2010年前三季度东莞房价以7000元/平方米上下浮动，第四季度则直上8000元/平方米，自此东莞楼市进入“8000元时代”。故，从同比来看，今年房价表现大幅上涨;从环比来看，今年房价则呈现平稳，连续4个季度平稳在8200元/平方米上下是最好证明。即东莞房价在去年第四季度上升至8200元高位后，在宏观政策持续紧缩下，房价呈现平稳。
今年第三季度东莞住宅均价为8342元/平方米，创历史最高。由于前三季度东莞房价已基本触及年度警戒线，在开发商与政府配合下，预计第四季度房价将略有回落，将维持在8200元/平方米左右。三.月度供求走势
今年东莞月度房价基本在8200元/平方米上下徘徊
供应趋势方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1-9月两大供应高峰为3月和9月，其共同特征为：均受到限购预期而加快供应步伐。2011年9月供应井喷，达116万平方米，达到历史第二高峰(历史第二高峰为2007年12月供应125万平方米)。
销售趋势方面：2011年1月、4月、5月和9月东莞住宅成交均保持54万平方米/上下水平。2011年9月销售量约54.4万平方米，同比增加约15%，环比8月增加约26%.9月供应量较大，产品选择面较多，刚需户型供应增多，特价房促销增多，新盘房价较理性，广深投资客仍存在，诸多因素导致9月份成交保持旺势。从2007-2011年长达57个月的成交走势来看，东莞较常见较稳定的月度成交量为40万平方米/月。由此看出，东莞真实的楼市消化水平平稳在480万平方米/年上下水平，这一现状跟东莞经济人口结构相匹配，即以低收入人群为主，中高端消费人群增长速度缓慢。
价格趋势方面：2011年9月房价约8115元/m²，同比上涨8.7%，环比8月略降3.2%。主要原因为：9月旧盘促销增多，新盘定价理性，部分产品限制签约等。
9月房价开始真正出现松动
今年以来，东莞出现过两次价格松动，第一次为3月份，首次“限购传言“使极少数开发商加大促销力度规避政策风险，此次更多的为开发商利用“限购传言”为噱头，购房者表现较主动，为“赶末班车”恐慌性购房。由于开发商库存压力较小，对楼市信心较足，此次价格松动不明显;第二次为9月份，“限购传言”和“限价传言”并起。由于东莞整体均价逼近警戒线，且临近年底，政策调控在所难免。加之9月供应井喷，存货压力增大，越来越多楼盘加大促销力度，其中以特价房为主要形式，不少项目特惠幅度达到85折底线。9月房价开始真正出现松动。四.区域供求情况
南城楼市开发量最大最稳定 东莞中部楼市发展迅速
全市33行政区域中，南城区供应量最大、最稳定，楼市开发占全市比重稳定在15-20%之间。07-2011年前三季度，南城区住宅供应占全市比重分别为：15%、14%、20%、21%和15%.历年前三季度南城区供应量稳定在65万平方米上下，南城区作为全市房地产市场最热区域这一趋势在未来相当一段时间仍将保持。
虎门镇民间财富雄厚，商品房购买力强，中心区房价已突破万元。虎门镇今年供应量创历史最高峰，达46.3万平方米。虎门服装已成为城市名片，虎门又规划为东莞副中心，且充当交通枢纽角色，目前正大力进行三旧改造，城市面貌将会大大提升，毫无疑问虎门未来城市发展空间巨大。
东莞中部区域房地产发展出现升温势头，如松山湖、大朗、寮步等房地产发展发展较快，今年开发量均达到历史最高峰，价格上少亦较明显。目前万科、保利、碧桂园等品牌开发商已进驻中部，该区域楼市知名度也因此大幅提升。
随着其它城区商住地的日益减少，万江区成为市区楼市重要补充，近几年楼市增长较快，开发量连续两年提升。作为东莞市传统热点区域-东城区，随着土地的日益稀缺，近几年住宅供应持续萎缩。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年黄江楼市开发量较大，达26.4万平方米创历史最高，市场竞争亦激烈。大品牌开发商金地、花样年等圈地黄江，楼市热度提高。以高埗和石碣的东莞北部片区成为今年东莞楼市重要增长点，两镇相距不足一公里各开发一千亩大盘。
市区可供开发土地日益稀缺，商品房供应不足加快房价上涨
2007-2011年东莞住宅市区整体趋势为供应持续萎缩，供应不足加快房价上涨。从历年前三季度供应来看，今年市区住宅供应面积占全市比重创历史最低，跌破三成仅26.8%，销售比重亦随着供应萎缩达到历史最低，仅占27.2%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度市区房价从去年的“8字头”迈入“9字头”，约9061元/平方米，同比上涨1000元/平方米，涨幅约12.9%.相比镇区而言，今年市区房价涨幅低于镇区，主要原因为几大热点区域如松山湖、塘厦、凤岗、长安和虎门等镇房价上涨较快。
五.产品结构特征
别墅销售比重创历史最高 结构性拉高整体均价
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞别墅签约面积约47.4万平方米，创历史同期最高，别墅占全市比重约11.1%，亦创历史同期最高。今年别墅销售比重的提高，结构性拉高全市整体均价。
今年别墅供求两旺价格平稳上涨
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞别墅新增供应面积约56.9万平方米，同比大幅增加153%，创历史最高;签约面积约47.4万平方米，同比大幅增加71%，均价约15436元/平方米，同比上涨约12%
公寓供应持续萎缩跌入历史冰点
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞公寓新增面积仅3.5万平方米，连续五年萎缩。签约面积约14.4万平方米，亦达历史最低，今年公寓以消化存货为主。签约均价约6907元/平方米，同比略涨6%.全市洋房价格以“7字头”为主，供求平衡 价格健康平稳
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞洋房新增面积约373.5万平方米，同比大幅增加73%;签约面积约356.9万平方米，同比大幅增加54%.前三季度洋房供应面积仅比销售面积多16.6万平方米，供求基本平衡。前三季度全市洋房签约均价约7361元/平方米，同比上涨约12%，如果剔除今年精装房增多因素，房价涨幅应在10%以内，房价健康平稳。
小户型供应量创历史最低大户型供应增多
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞新增供应70平方米以下户型约3706套，全市比重仅占11%，创历史最低，比去年少5个百分点，尤其是东莞市区，小户型一户难求。71-100平方米刚需户型供应约14365套，全市比重约41%，比去年少6
个百分点。101-140平方米中等户型供应约8474套，比重约24%，比去年增加约6个百分点，但仍然比09年少两个百分点。141平方米以上大户型供应约8398套，全市比重约24%，比去年增加6个百分点。今年小户型供应较少，大户型供应较多，这一现状与政策要求相背，导致中小户型房价上涨较快，而大户型房价上涨缓慢甚至出现松动。
从上图知，今年前三季度320平方米以上户型供应约1143套，比重占3%，创历史最高。此户型以别墅为主，说明今年别墅供应量较大，拉高整体均价。六.开发商及个盘销售TOP10
万科以绝对优势蝉联销冠
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度万科地产住宅签约金额约46.4亿元，以绝对优势蝉联全市销冠，全市比重达13.6%.第二为中信地产，金额约24.6亿元，全市比重约7.2%，排名较去年有所上升。第三为新世纪地产，约22.8亿元，全市比重约6.7%.第四名为光大地产，约14.8亿元，全市比重约4.3%，排名较去年有所下降。
热点楼盘向“泛深圳”区域集中
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市签约面积前10名楼盘中，万科项目占三席，光大和中信项目各占一席，几大主力开发商前十项目比去年略有减少，今年新晋开发商项目如新世纪颐龙湾、大朗碧桂园等。从分布区域来看，前十项目多集中在“泛深圳”区域，如松山湖含三盘，凤岗含一盘，塘厦含一盘，长安含一盘等，“泛深圳”区域楼盘前十排榜名额过半。松山湖、凤岗、塘厦等“泛深圳”区域，深圳客置业比重较高，置业能力较强，一定程度抬升东莞整体房价。
七.前三季度产品去化率分析
刚需户型销售较好 130平方米以上户型销售缓慢
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，选取前三季度约2万套住宅统计结果，供需两旺户型为71-110平方米，供应约1万套，占总供应的一半，销售率达65%，其中销售最好户型为71-80平方米二房，其次为91-110平方米三房。相对而言，130平方米以上户型销售较缓慢，销售率仅44%.在信贷大幅收紧的政策环境下，大户型销售遇到困难，价格下调压力较大，尤其是合拼大户型。
八.“金九”至“十.一”东莞楼市表现
9月供求两旺 供应量创历史同期最高
供应量：限购预期促使9月万套房扎推上市，创史上之最
销售量：创08年以来最高，直逼07年9月销售量。
价格：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9月均价达8115元/平方米，创历史最高，同比上涨约9%.“以价换量”效果呈现 国庆签约量创历史最高
面对日益严峻的政策环境，东莞开发商主动出击，加快推货节奏，“以价换量”，取得明显成效。东莞房价直逼“红线”，这意味着时间越靠后，政策风险系数越高，因此开发商早在8-9月提前开盘，造成国庆期间新盘开盘较少，以消化存货为主。前三季度开发商资金回笼
较丰厚，导致开发商降价意愿不明显，大多以少量特价房促销形式为主。在开发商适度让利情况下，国庆签约量创历史最高。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月1-7日全市一手住宅网签面积达9.7万平方米，同比大幅增加近八成;价格约8399元/平方米，同比大幅上涨18%.九.潜在分析
2011年东莞楼市新开工面积达历史之最多
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2011年前三季度新开工商品住宅面积约717.4万平方米，达到07年以来东莞楼市新开工面积之最多;同比07年前三季度增长了59%，同比08年前三季度增长103%，同比09年前三季度增长了156%，同比10年前三季度增长43%。
由上图可看出，2011年前三季度东莞新开工商品住宅面积达07年以来之最多，07年至08年商品房市场供过于求，商品住宅新开工面积随之下降，经过近两年的消化存货，供求关系趋于平衡，至10年，政府不断出台各种打压政策，市场观望气氛加重，销售成绩虽依然较好却也受到一定阻力，到今年，新增供应不断加大，故下半年乃至2012年，东莞楼市将面临较大的存货压力。
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示：2011年前三季度，东莞商品住宅新开工面积各区域排名中以南城区新开工面积最多，约146.5万平方米,占全市比重约两成;其次是塘厦镇，新开工面积约57.2万平方米;第三名为松山湖镇，约53.7万平方米;十.第四季度楼市展望
如维持政策现状不变，第四季度成交量仍将可观
东莞目前面临最大的政策担忧为“限购”和“限价”，截至第三季度东莞仍未有地方措施，相对其它“限购”、“限价”城市而言，东莞目前处于适度宽松的政策环境。如维持政策现状不
变，第四季度东莞楼市成交量仍将可观。前三季度东莞房价基本触及警戒线，后续楼市发展仍存在较大的政策变数。
受资金面支撑 房价将不会出现大波动 以“稳中有降”为主
9月供应井喷，东莞存货压力开始增大，加之东莞短期内面临的房产政策“只紧不松”，持币待购观望现象增多，故短期内东莞房价将会“稳中有降”。由于前三季度开发商资金回笼较为丰厚，资金面受支撑，房价下调的意愿不是太强，故第四季度即使房价下调，幅度也较小，多以少量特价房促销为主，整体调整幅度将不超过5%。
第四季度至2012年供应量较大 市场竞争将激烈 房价走势将平稳
今年楼市开工量创历史之最，可以预见第四季度至2012年市场供应量将较大，楼市竞争将较激烈。受供求关系影响，短期内房价无上涨动力，整体以平稳为主。
第二篇：东莞_合富辉煌2011年“国庆”楼市总结报告
合富辉煌：2011年“国庆”东莞楼市总结报告
宏观背景及楼市总论
“史上最严”调控政策叠加 全国楼市得到有效降温
通胀趋动房产投资
房地产业是宏观经济“晴雨表”，地产调控及走势折射出宏观经济动态。09年7月CP(I-1.8%)触底后持续回升，一路高张，直到7月6.5%略有回落。今年通货膨胀形势严峻，房地产投资升温加速。
物价指数走势情况
银根紧缩抑制地产过快发展
为抑制通货膨胀，收回过剩流动资金，今年央行频繁动用货币政策，半年内六次上调银行存款准备金率，频率创史上最高。同时，7个月内三次上调存贷款利率，其频率亦创08年以来最高。“银根紧缩”成为2011年宏观经济关键词，对于对资金依赖较高的房地产行业在此轮调控中首当其冲。
历次银行存款准备金调整情况
房产调控频繁出台 房产投资受到严控
2010年“4.15”新政，即“新国十条”的出台，标志着中国楼市进入新一轮调控周期，商品住房贷款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次开始收紧。贷款利率从基准利率75折最终升至上浮10%，首次置业首付比例由二成最终上升至三成;二套房首付比例从最早的三成最终上升至六成;三套房从最早四成最终上升至停止贷款。今年置业门槛大幅提高，投资需求得到严重打压。
最后杀手锏“限购”出台 房产调控推向顶峰
2010年中国楼市虽然遭遇史上频率最高的调控，但最终调控效果不明显，调控公信力屡次受到质疑和下降。作为计划经济的产物-“限购”成为楼市调控最后杀手锏，将调控力度推各最顶峰。2010年4月，虽然北京率先限购，但毕竟跟进城市有限，未能市场产生实质影响。2010年“9.29”新政，大范围扩大限购区域，中国楼市从此进入“限购”周期，直到今年9月仍未停止扩大限购区域步伐。整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型案例，得益于“广深限购、东莞不限”，前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在全国楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似„特价房‟等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。
一.“金九”至“十.一”东莞楼市表现
9月供求两旺 供应量创历史同期最高
供应量：限购预期促使9月万套房扎推上市，创史上之最
销售量：创08年以来最高，直逼07年9月销售量。
价格：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9月均价达8115元/平方米，创历史最高，同比上涨约9%.“以价换量”效果呈现 国庆签约量创历史最高
面对日益严峻的政策环境，东莞开发商主动出击，加快推货节奏，“以价换量”，取得明显成效。东莞房价直逼“红线”，这意味着时间越靠后，政策风险系数越高，因此开发商早在8-9月提前开盘，造成国庆期间新盘开盘较少，以消化存货为主。前三季度开发商资金回笼较丰厚，导致开发商降价意愿不明显，大多以少量特价房促销形式为主。在开发商适度让利情况下，国庆签约量创历史最高。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月1-7日全市一手住宅网签面积达9.7万平方米，同比大幅增加近八成;价格约8399元/平方米，同比大幅上涨18%.二.国庆期间人气情况
今年国庆整体人气较淡
十一黄金周期间，东莞各大楼盘没了往年的热闹观腾，相反多数楼盘销售员多过顾客，市场显得异常冷清，究其原因主要有：
1、受政策影响，市场观望气氛浓厚;
2、相比往年，今年的国庆各楼盘活动严重缺少“看头”，各楼盘仅以加推特价房、购房抽奖等较实际的活动来吸引购房者;
3、多数开发商为尽早抢占市场，提前加推新品上市，导致国庆期间仅以消化存货为主;三.国庆促销情况
频现“85折”特价房 以存货促销为主
十一黄金周期间，东莞楼市以存货促销为主，新盘和新品推出较少，现场多以“抽奖”和“特价房”为主要形式。9月始，东莞房价真正开始松动，不少项目打出价格底线“85折”。但国庆期间促销仍然以少量特价房为主，市场整体价格未得到明显变化。
第三篇：合富辉煌：2009年东莞楼市总结及2010年展望
土地市场
一、土地总体供求特征 供求量小幅下降地价小幅上升
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞土地总供应155宗，供应面积为551.9万平方米，同比2008年的169宗和662.9万平方米小幅度减少8%和17%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年全年土地总成交142宗，成交面积为486.6万平方米，成交总金额为94.9亿元。成交宗数和金额同比08年基本持平，成交面积则下降12%。其中纯属于政府财政收入的一级市场挂牌出让地块共成交406.4万平米，总金额为85.5亿元。09年成交的土地单价为1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。
松山湖楼市发展潜力巨大
2008年东莞成交的土地类型结构与往年不同，工业用地成交总面积为281.5万平方米，比商住地的155.7万平方米大幅超出81%，首次占领主导地位，这与当年的楼市持续低迷和东莞实施产业转型有密切的关系。
2009年商住用地的成交量重新占主导地位，为183.6万平米，占总体的38%,比工业用地的179.2万平米略超2.5%。
09年工业用地的成交面积占比依然较重，占整体的37%，排名第二；其次是科研设计用地，占14%。09年成交的工业用地依然集中在松山湖区，08年至今，松山湖区几乎每月都有大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产业和研发机构进驻松山湖，松山湖的楼市发展潜力巨大。
二、商住地供求特征 东莞土地市场表现平淡
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞全市商住地共供应52宗，供应面积为209.9万平米，同比08年的206万平米微涨2%； 2008年的商住用地成交面积是2003年至今最低的，仅有155.7万平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面积为183.6万平米，同比上升18%.09年全市商住地的总成交金额为62.2亿元，与08年基本持平，折合各地块容积率算得平均楼面地价为1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，价格较为平稳。
城区商住地成交较少 主要集中于镇区
2009年东莞商住地成交面积排名前十名区域中，城区仅南城区位列第九，主要以镇区为主。前五名分别是大朗、黄江、中堂、凤岗和石碣镇。最高的大朗镇成交面积为27.9万平米，主要是碧桂园拿下的大朗镇大井头地块面积高达23.7万平米，楼面地价为1690元/平米。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，商住地成交楼面地价最高的区域是莞城区，为4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城体育路，被深圳龙光地产以高价拿下，成为09年楼面地价最高的商住地块。
楼面地价排名二三的长安和大岭山镇，皆只有1宗地块成交，而且这两宗地块的成交价皆包含了地上已有的建筑物，因此实际地价会更低些。
09年深系开发商在东莞拿地踊跃，对于地价的承受能力明显高于本土开发商,因此09年东莞城区商住地块几乎全落入深系发展商手中。09年东莞楼市相比08年明显好转，沉寂了一年的外地开发商在东莞土地市场又重新活跃起来。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞城区商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳开发商夺得。深系发展商09年在东莞城区拿地总面积为18.6万平米，拿地总金额为14.9亿元，分别占城区整体成交量的95%和97%。
09年东莞本土开发商在城区只拍得一宗商住地，而且成交面积较小，仅有9174平米。
住宅市场
前言：
2009，全面激活的一年，2010，进入谨慎乐观调理
亢奋的2009年已经过去，2008年对2009年的极度悲观预期早已飞到九宵云外，2009年东莞楼市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康稳定发展。2007年“9.27”后，东莞楼市开始降温，一场楼市调整不可避免地在08年初到来了，那时，普遍人认为2008年是东莞楼市最困难的一年；经历接近一年的调整后，不巧世界金融危机大范围地爆发了，在2008年四季度，那时几乎所有的人都认为，其实2008年不是楼市最困难的一年，而2009年才是最困难的一年。事实证明07年底对08年的悲观预期是正确的，而08年底对09年的悲观预期偏差较大。是什么改写了09年的悲观局面呢？金融危机重创了东莞经济，同时挽救了东莞楼市。09年东莞经济仅仅维持历史罕见的5.3%增长，而楼市销售则同比增加60%，房价得到6.8%的上涨。
08年四季度中国政府为尽可能减少世界金融危机对中国经济的冲击，以“四万亿”为主要代表的经济刺激计划“顺势”而诞生，接下来中央出台一揽子经济刺激计划，09年中国经济预期得以改观。而在楼市方面，以“七折利率”为主要代表的楼市振兴措施，在短短的两个月迅速将09年市场预期180急转弯，包括东莞楼市由“极度悲观”转向“比较乐观”，东莞住宅存货在短短的两三月迅速得到较大程度消化，尤其刚性产品如二房和小三房更是抢销而空。09年初开始，东莞房价一路高歌，持续长达7个月的上涨，上演着久违的楼市盛宴，不少开发商在不到半年时间里完成了计划，也因此，惜售增多，房价居高难下。在利润驱使及政策支撑下，东莞投资购房群体开始崛起，东莞小户公寓亦受到疯抢，东海阳光以近7000元的毛坯高价在短短两三月消化完毕，而在08年几乎成为不可能。09年是东莞楼市全面激活的一年，首次置业突军异起，扛起东莞楼市回暖大旗，改善置业的亦功不可没，随后投资购房重新崛起，09年东莞楼市显得异常亢奋。
也正是投资置业已接近疯狂，中央高层对楼市表示高度担忧，因此在09年四季度，温家宝总理在多次会议强调，要保持房地产健康稳定发展，对房地产做出“有保有压”的政策要求，首次置业和改善需求仍然得到鼓励，而投资需求将得到打压。09年底中央高调担忧房地产，市场也因此进入新一轮政策观望，短期内销售量将受到影响。但是，中央多次强调保持政策的持续性和稳定性，维护政策效果，可以预见2010年政策仍然以宽松为主，对房地产将针对性地调整，以微调为主，2010年房地产整体政策环境仍然以宽松为主。从当前东莞住宅供求形势来看，供求已经基本趋于平衡，且刚性住宅仍然有较大的发展空间，楼市新开工节奏仍跟不上销售节奏，东莞楼市在未来的半年内仍然维持“供应偏紧”状况，短时期内需求仍可观。预计2010下半年楼市新增量将增加较大，届时销售量将有较大提升。而07年高价地块在2010年将很多要开发上市，预计2010年高端项目将有所增加，同时高房价将给销售量带来一定压力。温家宝“国四条”将加速东莞楼市供应步伐，加上当前的“供应偏紧”局面，预计2010年东莞新增供应量将增加，可售货量（含存货）将达950万平方米，市场整体供应仍将充足。由于当前“供应偏紧”及“刚性住宅仍有较大发展空间”及“2010政策仍将宽松”等因素，东莞房价2010年仍将稳中有升，由于目前房价已经高企，预计涨幅将有明显收窄。整体来讲，在政策没有太大紧缩前提下，2010年东莞楼市将进入谨慎乐观地调理当中。一．整体情况
消化存货 供应萎缩 量价 齐升 直逼2007年
基于08年做出的09年偏低市场预期导致09年新增供应大幅减少，同比大幅减少26%.过去三年东莞住宅供应往低走。在以“七折利率”为代表的宽松房产政策下，09年销售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年销售高峰。近三年东莞房价平稳小幅上涨，每年增幅约200-400元/平方米、约4%-7%，09年同比08年小幅上涨6.8%.09年以消化存货为主，出现“供不应求”，销售面积超出新增面积达144万平方米；09年签约金额超出07年近10亿元。供应量的持续下滑将有助于楼市全面回暖，当供不应求时，势必带来房价上涨。09年供应偏紧，局部产品局部区域已经出现“供不应求”现象，房价上行受到支撑力。08年东莞住宅需求受到一定压抑，成交量维持较低的水平，而09年在政策刺激下，积压一年的需求得以释放，09年保持较高的成交量。07-09年东莞住宅年平均消化量约500万平方米，09年销售远高于平均水平。
从资金回笼来看，今年开发商资金回笼较快，资金较充裕。09年全市住宅签约金额达348.5亿元，超过楼市最疯狂的07年。开发商相对宽松的资金环境将大大削减降价意愿，增强拿地意愿，供应偏紧将导致产品惜售，09年东莞房价上行受到支撑力。二．整体供求比
东莞楼市供求平衡 供求比仍处下行轨道
08年第四季度金融危机加速向世界蔓延，为减少金融危机对中国影响，以“4万亿”为代表的经济刺激计划应势而生，中国楼市包括东莞迎来回暖契机，住宅供求比驶入下行轨道。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年-09年，东莞累计新增一手住宅面积约1699万平方米，累计销售面积约1542万平方米，累计供求比仅约1.10：1，东莞住宅供求已基本趋于平衡，从月度趋势来看，供求比仍处下行轨道，楼市压力较小，供求比持续收窄 09年11月达至07年12月以来24个月最低值
“9.27”后即07年10月后，东莞住宅供求比整体呈加大趋势，从0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月达至顶峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持续13个月回落，并于09年11月达至07年12月以来24个月最低，供求比仅约1.11：1，供求关系维持在07年11-12月较宽松的水平。从整体来看，09年楼市供求比处于下降轨道，供求关系趋于平衡。三．月度供求走势
房价触底回升 房价惊现“七连阳”
除09年2月下降外，08年10月后东莞房价基本处于上涨轨道，经历长达12个月持续小幅上涨至09年10月，涨幅基本维持在4%-8%上下。09年3月始东莞房价踏入稳定加快上涨轨道，连续7月一直上涨至10月。“金九银十”过后，东莞楼市进入传统淡季，供应量大幅减少，成交量正常回落。11月市场政策收紧预期较高，并且已经出台相关房产紧缩政策，虽在东莞未全面落地，但已不可避免形成市场观望，成交受到一定阻碍。10-11月东莞新增供应减少，尤其高端非普通住宅供应较少，与此相对应的中低价位普通住宅供应及成交比重增加，最终导致10-11月签约价格整体下滑。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1-5月，东莞楼市经历供求价“四连阳”；09年6-9月，市场供应偏紧，市场呈现持续四月“成交走低，价格走高”现象，10-11月则呈现小幅“量价齐跌“现象。从全年来看，房价在2-9月经历史上罕见房价“七连阳”后，10月后房价逐渐平稳，房价持续上涨势头趋缓。预计12月东莞楼市供求将维持在11月份上下水平。
东莞房价在09年2月创07年7月以来新低后从此踏上上涨轨道，涨势一直保持到9月，创下东莞房价史上之最“七连阳”。9月全市住宅均价6995元/平方米，达07年以来最高。
四．开发商资金回笼
万科王者归来 问鼎东莞楼市 时隔一年，万科王者归来，重问鼎东莞楼市销冠，同时，万科凭630亿元成全国房企销售冠军。光大第二，失去08年东莞地产龙头宝座。预计2010年两大开发商角逐将更激烈。东莞地产巨头效应明显，万科、光大远远抛离其它开发商，仅万科光大两大巨头占全市份额达16%.中信地产长期以来稳居东莞地产前四，2010年将推出标杆性项目—中信御园。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞市商品房签约金额约390亿元，其中前10名开发商销售总金额达156亿元，占全市40%.万科和光大遥遥领先于市场，大大拉开与其它开发商差距。万科以约32.6亿元排名第一，光大以约29.7亿元紧随，两大开发商占市场份额分别为8.4%和7.6%，合计占市场份额约16%.在此前08年，光大排名第一，万科其次，时隔一年万科重拾江湖老大地位，预计2010年两大开发商竞争将更加激烈。
万科虹溪诺雅全市销售第一 楼市向优势资源集中
从个盘来看，全市商品房销售金额前4名均被万科，中信和光大包揽。其中万科虹溪诺雅以10.4亿元全市排名第一，中信森林湖以9.8亿元排名第二，第三和第四分别为万科橖樾和光大天骄峰景。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年全市在售楼盘约有280个，其中万科虹溪诺雅以10.7亿元销售额稳居全市销售榜首09年全市商品房销售金额前10名项目签约总金额约78亿元，占全市销售总额的20。东莞个盘分化较明显，且主要为中高端以上项目。从个盘TOP10来看，万科光大两大巨头占5席，其中万科两大项目位列前二。五． 城/镇区供求格局
城镇区销售格局：四六分 城区楼市发展在提速
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，城区住宅成交比重基本维持在30-50%之间，镇区则基本维持在50-70%之间，整体来看城镇区销售格局呈“四六分”。07-09年三年城区销售比重分别为36.4%、42.6%和38.6%，基本稳定在四成左右.09年城区销售比重下滑主要为城区新增供应比重减少所致，07-09年三年城区供应比重分别为34.3%、38.4%和34.5%.近三年城区销售比重均高于供应比重，说明城区楼市销售在提速，城区房地产发展势头将大于镇区，城区向心力将逐步增强。
六． 季度特征
09年第四季度房价创历史新高 房价走势与07年相仿
经历07年前两季度供不应求后，直至08年第四季度市场持续6个季度供过于求，09年一季度始市场重新进入供不应求状态，持续时间长达四个季度。即08年全年整体处于“供过于求”，09年全年则“供不应求”。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从各季度来看，08-09年东莞住宅成交量整体处于上升趋势，而供应量则处于下降趋势，08年房价处于下降轨道。09年和07年房价走势较为相似，表现在：
一、二季度房价平稳上涨，三季度房价跳跃式上涨，四季度稳中有升，创历史新高，市场风险在增加.七． 区域特征
南城、东城、寮步位列全市前三甲 寮步将最快融入大城区
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，南城、东城、寮步09年住宅销售套数位列全市前三甲，分别为：8774套、6776套和3124套。其中仅南城和东城占全市份额达30%，东莞楼市区域分化较明显。寮步作为未来新城区，房地产预期在逐渐增高，具有较大的发展潜力，近几年走势较平稳。
从09年同比08年增幅来看，石龙、长安、凤岗和厚街四大鎮区增幅较明显，增幅均在一倍以上。万江区近两年楼市供应较多，销售全市排名较靠前，位列第四名；莞城区楼市供应较少，销售全市排名仅第15名。
近两年寮步镇房地产发展较迅速，与其纳入“四位一体”有密切关系，寮步将成为未来的新天河。近两年，市政府有意识地将大型市政配套定在寮步，比如东莞市篮球中心等，潜移默化将寮步融城，可以预见寮步最快融入大城区。八． 供求结构
供求失衡 普通住宅供应短缺 大户产品销售压力大
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞新增住宅约34604套，销售约51568套（不含07年以前存货），其中90平方米以下供求比重均仅占35%左右。90平方米以下户型销售率为149%，明显高出90平方米以上户型销售率122%约27个百分点。09年供求结构明显失衡，中小户型供应较少与以刚性需求为主导的矛盾也最终导致了普通住宅价格上涨明显。
按户型从小到大排列，销售率呈减小趋势，60平方米以下销售率最高，其次为81-90和131-150平方米户型，一定程度说明09年小户投资、首次置业及改善需求较突出 九．库存分析
楼市库存持续减少 仅够消化9个月 存货压力较小
从08年9月以来的库存情况来看，东莞住宅库存总体呈减少趋势，从最高峰时期08年底600万平方米减少至09年底的434万平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至09年12月31日全市一手住宅库存面积约434万平方米，按照09年月均47万平方米消化速度，消化库存仅需9个月，楼市供求压力相对较小。
洋房库存量减少最明显 别墅库存量较平稳 中信御园将成城区别墅标杆
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从各类型库存情况来看，洋房库存量减少最明显，从最高峰时期的478万减少至330万平方米，相对来说别墅和公寓库存变化较小，别墅库存面积维持在58万平方米上下水平。当前城区别墅库存主要集中于森林湖、清华居和江南第一城，而森林湖别墅预计在2010年上半年将消化完毕，届时城区销售主要以中端类别墅为主，而2010年底中信御园将弥补城区高端别墅空白，届时将成为城区唯一高端纯独栋别墅大盘。2010年东莞房地产展望 土地市场展望
土地新政对东莞土地市场影响不大
09年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
但在08、09年的东莞土地交易市场，大部分宗地的土地出让价款都是要求在1～3个月内一次性付清，只有极个别的地块可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政对于2010年的东莞土地市场影响不大。2010年“三旧”改造地块将继续推出
我市“三旧”改造的近期目标，是计划在明年要启动3万亩的改造，优先对城市中心区、轨道站点及周边等地区进行更新改造，提高土地利用效率。
在市区，已明确的改造区域为东城的火炼树村、南城的胜和—亨美片区。火炼树村改造已经在11月18日启动，胜和片区仍在规划修编当中。市城建规划局透露，作为东城中心地带，东城世博广场北侧地块也在进行“三旧”改造试点。政府允许房地产进入“三旧”改造区域，“但不包括别墅类房地产开发项目和低密度、大户型住宅项目，即住宅小区建筑容积率低于1.0，单套住房建筑面积超过144平方米的住址项目”的有关规定已有明确。也就是说，成片改造的房地产开发容积率可以高于1.0，但必须是中小户型的普通住宅。这跟中央有关房地产的政策要求是一致的。
未来两年内城区可开发商住地数量仍充裕
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08、09年四大城区商住地的成交量都比较少，但从07年至今，四大城区招拍挂成交尚未开发的商住地存量总面积约为64.4万平米，折合容积率算得总建筑面积约为130.5万平米，加上早期非招拍挂形式取得的住宅用地，以及已经动工但未上市销售的项目，东莞城区未来2年内的新增住宅供应货量仍将充足。
09年东莞楼市回暖明显，发展商的项目开发进程有所加快，例如07年的万科水濂村地王已经初步动工但还未报建；09年城区成交的8宗商住地块中有6宗目前已经报建，分别为莞城体育路的君御旗峰豪园、南城东骏路西侧的香城名门花园、万江牌楼基村的尚书华府，万江滨江公馆B区。2010年土地市场交易气氛平和，平稳发展
2009年东莞楼市回暖明显，但还是处于理性发展阶段，基于国家在2010年对于房市的调控，预计2010年东莞楼市发展较为平稳，难以大起大落，与之相辅的土地市场交易气氛也会较为平和。2010年1－2月份商住地交易量较大
截至2010年1月4日，从市国土资源局已经发布的土地出让信息统计所得，将会在2010年1－2月份上市交易的土地总量为115.2万平米，其中商住地交易面积为62.7万平米，为09年全市商住地183.6万平米成交量的34%,同比增加273%。城区商住地继续受热捧
08和09年城区商住地的供应量都比较小，预计政府在2010年也会严格控制好城区商住地的放量。物以稀为贵，2010年城区商住地将会继续受到热捧。更多外地发展商进驻东莞市场 地价得到支撑 09年外地开发商在莞拿地活跃，除了早年进驻东莞的万科金地大型开发商积极参与拍地，09年地产巨鳄碧桂园的加入，预测保利和新鸿基等大型开发商也将会逐鹿东莞市场，东莞未来商住地价将会得到更大的支撑。住宅市场展望 住宅新开工
09年新开工可作为2010年预测判断数据。根据《东莞建设网》统计数据显示，09年新开工商品住宅面积约427万平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.从图中看出，09年从第三季度开始，新开工商品住宅面积逐渐增加，开发商的建设步伐明显加快。
2010年全市住宅新增供应面积约520万平方米，可售面积将达950万平方米 整体供应充足 分析及预测：
据监测统计，08年商品房新开工建筑面积约为419万平方米，截止09年底新开工面积中已预售面积约为235万平方米，上市率达56％，未售184万平方米将于2010年上市。09年商品房新开工建筑面积约为421万平方米，截止09年底新开工面积中已预售面积约为64万平方米，上市率达15％；未售面积约357万平方米，预计在2010年将加快上市步伐。预计09年新开工中将有357*（56%+5%）=218万平方米于2010年上市。
以08年和09年商品房新开工面积为参考，预计2010年商品房新开工面积约为520万平方米，按前两年上市率来计算，预计2010年新开工住宅中将有520*15%=78万平方米
从监测情况来看，有部分预售产品中在商品房新开工里没有体现出来，预计此部分面积约40万平方米。
综合以上算得2010年全市住宅供应面积为：184+218+78+40=520万平方米 加上09年底约430万平方米存货，2010年全市住宅可售货量预计约950万平方米，市场整体供应量仍然较充足。
“中央商务--南城总部”片区或成明年楼市热点
万科•金域华府、中天力通•城市风景处于中央商务区，是整个片区中受轨道辐射影响最为明显的楼盘。
中信•凯旋国际、天越•金域中央、深建设•百悦尚城处于南城总部基地，其中，尤以凯旋国际位置最为优越,处于核心位置。据统计，上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30％以上，“中央商务-南城总部”片区物业价值升值指日可待。2010年房价走势预测
从08年12月底来看，30天均线仍在90天均线之上，90天均线仍在180天均线之上，短期内房价仍然处于上升轨道。从目前供求形势来看，短期内东莞住宅仍将“供应偏紧”，房价受到支撑；07年拍卖高价地块将大部分在2010年上市，房价亦受到支撑。三条均线近期在明显靠拢，且90天均线走势出现稳中微调势头，说明房价涨幅将明显收窄.
第四篇：房地产租赁合同-合富置业
房 地 产 租 赁 合 同
出 租 方： 【身份证】 号码： 法定代表人：
证件地址： 通讯地址：
承 租 方： 【身份证】 号码： 法定代表人：
证件地址： 通讯地址： 经过租赁双方商定，出租方愿意将其拥有的房产出租给承租方使用。现租赁双方根据广州市有关房产管理规定，经过友好协商，签订合同条款如下：
一、租赁房产的地址为： ___________________________________（下称“该房产”），出租方同意将该房产出租给承租方作__________使用，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。
二、租赁双方同意按下列约定出租和承租该房产：
1、租期：从_____年___月___日至_____年___月___日止，共_____年。
2、保证金：【人民币】___拾___万___仟___佰___拾___元整（【RMB￥】__________元）（大小写不一致时以大写为准，下同）。
3、租金：每月【人民币】___拾___万___仟___佰___拾___元整（【RMB￥】__________元）。
4、结算方式：租金按月结算，承租方在每月5日前付当月租金给出租方，缴付地点在。出租方应出具收据给承租方。
三、签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。
四、租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为：______年____月____日。
五、在租赁期内，出租方承担下列责任：
1、出租方提供吉屋及一套沙发（5小件）、3张床、2各衣柜等简单家俬，予于承租方在租赁期间使用。
2、出租方负责对该房产定期安全检查，每月5日前，承担该房产主体结构自然损坏的维修费用；如因出租方维修责任而延误该房产维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。
3、租赁期间转让该房产时，须提前贰个月书面通知承租方。
4、出租方负责缴清租赁期前该房产之管理费、水电费、等一切杂费。
六、在租赁期内，承租方承担下列责任：
1、依时交纳租金及每月使用所产生的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时催租。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的 %向出租方付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达 日视为承租方违约，出租方有权解除合同收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。
2、承租方依约交租而出租方无正当理由拒收，承租方可到有关部门申请证明，或向公证处提存，则承租方不负延迟责任。
3、承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物。同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，以及遵守社会主义道德使用该房产，否则，出租方有权解除合同，收回该房产。
4、因使用需要对该房产进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经出租方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，出租方有权对工程进行监督。
5、承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿；使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。
6、承租方在该房产内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备，应事前征得出租方同意，并由出租方负责到有关部门办理增容手续，费用由承租方负担。
7、租赁期内，非承租方的原因而该房产发生重大损坏或倾倒危险，出租方又不作修缮，承租方可提出退房或代出租方修缮，修缮费用由出租方承担或以修缮费用抵销租金。
8、承租方不得未经出租方书面同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿。
9、租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。
10、租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方；如需继续承租该房产，应提前壹个月与出租方协商，双方另订合同。
11、承租方要增强安全意识和加强安全防范，例如用电安全、煤气使用安全。对小朋友的安全防护和教育，特别是不能够高空抛物，如在阳台，窗户抛物等，因此而造成他人人身伤亡、财物损毁、财产损失的，承租方负完全责任。
12、承租方要爱护使用出租方提供所有家俬、门、窗、地面墙壁瓷砖等物品，不能在墙壁上乱写乱画。如承租方违约造成出租方的物品损坏，承租方要赔偿出租方经济损失，或出租方有权从保证金中扣除。
七、违约责任：
1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。
2、租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的 %（小于100%）收取违约金。
3、租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前_____个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。
4、因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。
5、如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止。
6、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额 %支付滞纳金。
八、租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家俱杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。
九、租赁期间，该房产遭到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，或因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。
十、在租赁期内经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准时，本合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿。
十一、租赁期内因征地拆迁的，本合同自然终止，房屋所有权归出租方。
十二、本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可依法向物业所在地人民法院提起诉讼。
十三、本合同一式两份，自签订之日起生效，具同等法律效力，出租方、承租方各执一份。
十四、双方约定的其他事项：
出租方： 承租方：
合同双方兹于上述 年 月 日亲笔签名（请用正楷签名）属实。
第五篇：【合富辉煌】武汉全程营销代理合同
全程营销策划代理合同
甲方：
地址：
电话：
传真：
乙方：湖北合富辉煌房地产顾问有限公司
地址：武汉市建设大道568号国贸大厦2901室
电话：（027）85486972
传真：（027）8577608
3甲乙双方经充分沟通和友好协商，就甲方长江御龙新城项目委托乙方进行全程营销策划代理服务，双方本着平等、互利、长期合作的原则签订本合同，并共同遵守以下条款。
一、委托事项
甲方委托乙方为长江御龙新城的营销策划、销售代理、招商执行，在代理期限内甲方不再委托第三方代理租售该项目，项目地址为：（项目详细资料见附件）
二、三、合同期限： 服务内容 委托期限自本合同签订之日起至本项目可售面积达90%止。
乙方为甲方提供营销策划方案及租售组织管理建议及执行。
3．1．整体和阶段性的市场调查及分析。每月一次。并在每月5日前提交月报。如
市场出现重大变化，则应及时提供市场最新情报。
3．2．根据甲方要求，提供项目市场策划，包括整体及阶段性项目市场分析、市
场定位、市场推广策略、租售策略、租售渠道、价格以及付款方式等围绕
项目市场推广及租售各方面提出的专业策划建议及协助与跟踪执行。
3．3．对项目各样配套设施、交楼标准、间隔设计、租售部等涉及租售的有关专
题提出专业的意见及协助与跟踪执行。
3．4．提供市场推广建议及协助执行或监督执行，包括广告宣传、新闻宣传、宣
传渠道的选择、现场包装、卖场包装、公关活动、促销活动、宣传资料、租售资料等。
3．5．提供租售组织部署建议并负责执行，包括租售人员对外宣传口径、租售人
员调动指引客户策略、展销会认购组织、促销组织、租售流程、日常和阶
段性现场租售组织等建议。
3．6．租售的执行，组织租售人员按照双方制定的租售策略进行部署，并按要求
按时、准确、严格地执行。
3．7．对租售现场进行接待服务和管理，提供专业的现场接待工作，在甲方委托
范围内与客户签署《认购书》及《商品房买卖(租赁)合同》、收取客户按
揭资料和指导客户交款。
3．8．现场客户和租售信息的收集和整理，并提供租售日报表、月报表、季报表
等。
3．9．售后跟进工作，包括定期或阶段性提交详细之租售报告、客户统计分析、筹划及租售方面之检讨分析报告。
四、双方日常沟通
情况等与租售相关事项。
4．2．甲乙双方代表约定固定时间进行每月一次的项目租售总结和计划例会，总
结每月的租售工作情况，对下个月的租售工作计划进行讨论和部署，甲方
及时介绍项目工程进度、配套等影响租售的各方面情况。
4．3．甲方以工作任务单的形式，向乙方发出任务要求。
五、签字执行原则
宣传口径等工作需要甲方签字确认，乙方才能组织实施。乙方签字代表收
到相关资料后应根据甲方签字代表要求予以签收。
5．2．操作原则
5．2．1．所有关于租售策略、租售组织、租售资料、租售收费、对外宣传
口径等工作都需要甲方签字确认，乙方才能组织实施。
5．2．2．乙方负责提出并制定所有推出单位之销控,并经甲方同意批准后
方可执行，最新的销控情况应同步向甲方汇报。
六、甲方责任与权利
6．1．负责保证该项目的开发、建设和租售的合法性，申办有关租售之法律规定
批文和手续，并以法律或法规认可之程序进行租售。
6．2．甲方负责该项目宣传推广过程产生的所有成本费用。
6．3．甲方负责确定广告公司并配合乙方工作，并承担广告公司相应费用。
6．4．甲方应及时提供乙方所需的各类资料及政府批文，并应确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性；应在行政上、业务上大力支持乙方，与乙方通力合作，以使乙方能顺利开展工作及将双方确认的建议贯彻于执
行中。
6．5．甲方有权及随时对乙方所提交的策划思路、策略、建议、报告分析等工作
文件、策略、管理企划，提出修改要求，并检查乙方工作情况。
4．1．甲乙双方代表每周进行项目营销例会，沟通包括策划、客户、租售和市场5．1．所有关于租售策略、租售组织、租售资料、租售收费、工作任务单、对外
6．6．甲方拥有决定，变更，否决项目市场策划、租售策略、售价等涉及项目所
有决议的权利。如甲方对所提供的资料或双方确定的有关项目所有策略和
执行办法有变动，应及时以书面形式通知乙方。如因甲方未能及通知乙方
所造成的工作延误或失误，其相关的一切法律与经济纠纷责任概由甲方负
责。
6．7．甲方应按本合同规定按时支付乙方代理费用。
6．8．甲方负责收取认购所交付之定金及房款。
6．9．一切有关本项目之合同文件均需甲方签署。
6．10．甲方以工作任务单的形式向乙方发出任务要求，工作单中阶段性的租售任
务应双方协商及书面确定。甲方应在工作任务单中规定当月租售任务，并
以此对乙方的租售工作进行考核。
6.11.甲方负责提供项目现场的完善卖场环境及租售现场所需之物料及器材，保证
乙方可以正常开展合同约定的代理工作。
七、乙方责任与权利
7．1．乙方保证积极做好项目市场策划、租售代理工作，按照有关法律规定和本
合同约定为甲方提供租售代理服务，对甲方所委托事项要准时完成。甲方
在本合同约定范围内对乙方提出的要求乙方应及时执行。
7．2．乙方所有策划方案、相关建议文案、市场调查、信息资料分析报告等以书
面形式向甲方汇报并经甲方同意批准后负责跟踪执行。
7．3．乙方应按时按量完成甲方下达的租售任务，如阶段性未达到租售任务则双
方应作检讨及提出相应措施经甲方同意后予以调整。
7．4．乙方需按甲方要求制定楼盘售价表及付款方式，经甲方书面确认后进行租
售。如遇市场变化，甲方需调整目标均价及楼盘租售价表的，须提前三个
工作日以书面形式通知乙方执行；如乙方认为需调整目标均价及楼盘租售
价表的，亦须提前三个工作日以书面形式提出建议报请甲方同意后方可执
行。
7．5．乙方在租售过程中应认真谨慎，如出现因乙方租售失误给甲方造成经济损
失的，则经济损失应由乙方承担，甲方可从应付拥金中扣除。
7．6．乙方在租售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介
绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或失实，过度承诺，误导客户。
7．7．乙方应按照甲方确认之租售策略、促销、折扣办法等执行有关现场接待租
售等工作，非经甲方书面同意，乙方不得更改执行任何有关规定或决议。
7．8．乙方应按照双方同意之决定严格执行。如乙方对有关项目市场策划、租售
各方面的策略和执行决议认为需要变更的，乙方应及时以书面形式提出；
如甲方坚持原决定不变，应以甲方决定为标准执行。
7．9．乙方需确保按照有关法律、法规的规定，进行现场接待和租售认购工作。
在租售过程中不得存在有欺瞒、抬价、擅自收佣，赚取价差等不法租售行
为。
7．10．乙方有权按本合同约定收取代理费用。
7．11．乙方享有在该项目的宣传媒体及资料上印上策划租售总代理的字样及乙方
标识的权利。但标识，文字，图案等的位置及大小不得影响甲方或甲方项
目之宣传效果。
7．12．乙方工作人员在对外接待有关客户时，应明示其代理身份和职责范畴，不
得以任何方式误导他人或令他人产生误解。
7．13．在租售过程中如遇意外或紧急情况，除非双方己协商分明，否则乙方有关
工作人员应先听从甲方的有关安排和指挥，不得擅自主张，否则甲方有权
不予追认。
7．14．乙方在履行本合同过程中，不得侵害任何第三方的合法利益，否则如导致
第三方向甲方索赔，甲方因此造成的一切经济损失由乙方承担。
7．15 乙方收取甲方支付佣金时，须出具正规发票。
八、代理佣金的收取标准
8.1 策划：
乙方派驻策划人员进场策划及实施销售准备工作，不另外收取策划费用。
8．2．销售：
（1）取费形式：项目正式公开发售后，甲方按照月度成交额的百分比，每月10
日前向乙方支付上月销售代理佣金；
（2）取费标准：按照合同成交金额的1.5%进行佣金提成，该比例与商品房成交额进行捆绑考核；甲方制定的月度成交额考核标准分别为：
2011年8月31日成交额考核标准为人民币1000万元；
2011年9月份成交额考核标准为人民币1000万元；
2011年10月份成交额考核标准为人民币2000万元；
2011年11月份成交额考核标准为人民币1000万元；
2011年12月份成交额考核标准为人民币1000万元；
若乙方按月达成考核标准，则当月成交佣金按照1.5%的标准取费；若当月乙方未达成考核标准，则当月佣金按照0.8%的标准取费；若2011年12月31日前总成交额达到4500万，视同年月任务整体达标，则当年所有成交业绩均可以按照1.5%收取代理佣金。
（3）销售成交界定：
A、一次性付款客户，签定《商品房买卖合同》，缴齐首付房款，视为成交；
B、银行按揭客户，签定《商品房买卖合同》及《银行按揭合同》，缴齐首付房款，视为成交。
（4）本项目代理乙方无溢价分成收益条款。
8．2．租赁：
（1）租赁佣金的提取比例：按照已租赁商铺的一个月的租金收取租佣；
（2）租赁佣金的提取时间：每月10日前完成上月之租赁佣金的结算和
支付工作；
（3）租赁成交标准：客户签定租赁合同，缴清两个月押金及一个月租金。
九、保密责任
甲乙双方同意无论甲方向乙方提供的有关信息情报、资料、合同或乙方向甲方提交的咨询报告及相关条件，均是商业机密文件，未经过双方许可，任何一方不得向第三方或第三人出示（政府或司法部门履行职务行为的调查等或双方委托的律师，审计师，会计师的审查，验帐等所需除外）。否则，双方保留向对方追讨由此而引起的直接或间接的经济损失及法律责任。
十、违约责任
10．1．甲乙双方承诺遵守合同所有条款，共同执行。
10．2．如甲方未能按本代理合同确认的期限向乙方支付代理费用，则乙方有权自
逾期之日起除应收款外，每天向甲方加收甲方当期未付款总额3‰的滞纳
金，若延期支付达30天，则甲方需向乙方支付人民币30万元的违约金作为
赔偿。
10．3．若因不可抗力的因素或政府行政行为因素造成本合同无法继续履行，由甲、乙双方各自承担损失。
10．4．如出现其它违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方
追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。
十一、其他
11.1.代理关系终止后，乙方需将已售客户的所有资料移交甲方，以便甲方继续
跟进，而甲方亦须在不迟于移交后七天内向乙方支付所有酬金及其他应付款。
11．2．合同如有未尽事宜，甲、乙双方协商签定补充条款，补充条款与本合同具
同等法律效力。
11．3．本合同在履行过程中发生纠纷，双方应及时协商解决。协商不成时，双方
同意向武汉仲裁委员会申请仲裁。
11.4．代理合同壹式肆份，于双方签署人盖章后生效，甲乙双方各执贰份，具有
同等法律效力
甲方：
法定代表人（或委托代理人）：
签订日期：年月日
乙方：法定代表人（或委托代理人）：签订日期：年月日
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