合富辉煌：2012年广州二手楼市总结与2013年展望

第一篇：合富辉煌：2012年广州二手楼市总结与2013年展望

2012年广州二手楼市总体走势：前低后温和复苏，四季度运行良好

2012年广州二手房市场总体呈前低后温和复苏，四季度步入良好运行轨道的特点，与2011年的全年低迷的特点明显不同。2012年上半年二手楼市延续了2011年量低价小幅下跌的态势，后期随着政策释放微松信号、房贷有所松动，二手楼市开始缓慢复苏；下半年政策趋稳，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势，至第四季度，二手楼市基本恢复到较良好的活跃水平，价格则稳中有升。

据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手住宅登记交易5.9万宗，494.3万㎡，较2011年分别减少15.6%和17.5%。不过，登记数据一般滞后两到三个月，由实际成交活跃度看，2012年的二手楼市较2011年有所好转。据阳光家缘二手网签数据显示，2012年广州二手住宅交易量较2011年增加五成左右；据合富置业统计，2012年广州二手住宅实际成交量较2011年增加三成左右。全年二手楼价保持有所走高态势，2012年12月广州合富标准指数为1567点，同比上涨6.2%，较年内的最低点上涨8.7%，涨幅较2011年2.1%的涨幅有所加大，主要是四季度的价格涨速有所加快。

2012年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需支撑，首次置业者的占比高达七成以上，四季度随着市场信心恢复，改善和投资型需求的活跃度逐渐回升，高端买家入市有所增多。总的来说，2012年下半年买卖双方的心态均较平稳理性：买家逐渐消化政策带来的负面影响，观望情绪日渐减弱，对价格合适的单位“相中即入”，大幅还价现象不多；业主心态总体较平稳，让价空间不大，不过，大幅提价的现象也较小。总的来说，今年以来，买卖双方的价格分歧有所缩小，僵持的态势逐渐缓和。

回顾近年来广州二手楼价的走势，政策对市场的影响特别明显。2008年政府出台“9.27”调控政策，适逢经济滑坡，二手楼市陷入低迷，买家观望浓厚，楼价横盘整理后缓慢下探，当年全年二手楼价下降了6.8%。2009年国家出台刺激经济政策，大力扶持房地产发展，楼市迅速升温，交投大幅放量，楼价筑底回升后大幅反弹，当年全年二手楼价涨幅超过三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性调控政策出台，二手楼市阶段性缩量，但下半年庞大的刚性需求和强烈的通胀预期较大程度上减缓了政策带来的负面影响，二手交投低位回升，楼价则快速攀升，投资理财型购房需求逐渐成为二手楼市的新力军，当年全年二手楼价上涨了两成。2011年“新国八条”政策出台，调控力度空前强大，信贷大幅收紧，楼市急转直下，买家深度观望，交投量低位徘徊，楼价高位盘整，第四季度有所松动，全年二手楼价仅上涨2.1%，涨幅明显收窄。2012年，随着政策的稳定，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量前低后小幅回升，四季度恢复至较良好的水平，楼价阶段性缓慢下探后小幅走高。

一、2012年广州二手楼市由低位缓慢回升，四季度逐渐步入较活跃的良好运行轨道。

2012年广州二手楼市的成交远好于市场低迷时期的2008年和2011年，但较最高峰的2009年和2010年仍有两到四成的差距，总体大致处于正常良好的水平。纵观2011、2012年，广州二手楼市经历了由低位缓慢回升，四季度大致恢复至良好的过程.主要分三个阶段：一是2011年政策高压下的低迷期；二是2012上半年政策微松的缓慢复苏期；三是2012下半年政策稳定的良好运行期。这三个阶段在量价走势、买卖双方心态、买家结构、物业成交构成等方面的特点均有所不同。

(1)、2011、2012年广州二手住宅量价走势：低迷--缓慢复苏--运行良好。

2011年低迷期。受政策高压，楼市深度调控影响，市场信心明显不足，买卖双方僵持博弈加剧，二手交投量低位盘整，逐月下降，据阳光家缘二手网签数据显示，2011年广州二手住宅月均网签量不足1500套。二手楼价在前期高位企稳，惯性走高后，下半年有所松动，小幅回调，但全年二手楼价仍然小幅上涨2.1%。总的来说，2011年二手楼市陷入低迷胶着的态势。

2012年上半年缓慢复苏期。受存款准备金率、贷款利率下调以及各地方调控政策释放略松信号的影响，交投量触底后温和回升，据阳光家缘二手网签数据显示，2012上半年广州二手住宅月均网签量为1635套，较2011年有所增加。二手楼价在一季度阶段性探底后，逐渐小幅回升，上半年二手楼价微跌0.1%。总的来说，2012上半年二手楼市在缓慢复苏中，逐渐构筑了楼价和成交量的“双底”。

2012年下半年运行良好期。经济、政策趋稳，二手交投量逐渐回升到良好正常的水平，总体二手楼市保持较活跃，据阳光家缘二手网签数据显示，2012下半年广州二手住宅月均网签量为2656套，较上半年明显增加。二手楼价重回稳中有升的轨道，下半年二手楼价上涨6.2%。总的来说，2012下半年广州二手楼市逐渐步入较良好的运行期。

(2)买卖双方心态：由僵持、观望渐趋平稳理性

受政策影响，买卖双方的心态在2011年和2012上、下半年均有所变化。买家由信心不足到逐渐恢复，再到“相中即入”；业主叫价由松动到快速回稳，再到逐渐理性，并走强。

2011年低迷期。政策高压下，买家信心明显不足，大多看跌后市，市场观望情绪极为浓厚，入市意愿不强，还价幅度较大，追求一定幅度让价的“笋盘”。业主前期叫价坚挺，后期出货意愿增强，小幅让价5-10%，但与买家希望降价10%-20%的期望值仍有较大差距。买卖双方的价格分歧拉大，博弈僵持态势加剧。

2012年上半年缓慢复苏期。政策释放微松信号，房贷有所松动，买家的信心有所恢复，后市预期基本以走稳或上升为主，看跌的买家减少，观望情绪逐渐减退；买家入市意愿明显增强，价格接受度有所提高，前期积累的迫切性首置刚需旧客入市积极。总体来说，市场的购房心态较以往更趋成熟，大部分买家对价格合适的盘源果断出手，交易节奏有所加快。业主方面，一季度业主的心态相对较弱，叫价有所松动。二季度业主心态逐渐回稳，并持续走强，议价空间缩小，部分业主小幅上调放盘价，这一现象由原来主要集中在市区优质物业逐渐扩散到番禺等外围区域，价格有所让利的“笋盘”快速减少。总的来说，2012上半年，买卖双方的信心均逐渐恢复。

2012年下半年运行良好期。经济、政策环境趋稳，买家逐渐消化政策带来的负面影响，预期大多向好，“相中即入”买家增多，新收客源大幅增加，整体市场的成交速度有所加快。部分买家开始小幅追价，改善和投资客活跃度提升，大面积高端物业成交增多。这一阶段，业主心态总体较为平稳理性，大幅返价、提高叫价的现象不多；但仍较为强硬，议价空间较小，部分优质盘源的单位小幅合理提价，升幅集中在5%以内，小部分业主惜售心态加重。总的来说，2012下半年市场预期明晰向好，买卖双方的心态渐趋稳定理性：买家大多“相中即入”，悲观、观望的情绪逐渐消散；业主叫价大致与市场价相当，大幅提价、惜售现象不多。买卖双方价格分歧缩小，僵持的格局有所缓和。

(3)首次置业者为主，改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理

根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理的买家结构应为：“首置：改善：长线投资客大概为6:3:1”。2011年受政策影响，广州首置二手买家的占比一路小幅上升，换房改善需求则逐渐下降；2012年前三季度，广州首次置业者的占比高达七成以上，换房改善买家萎缩至两成左右，个别月份不足两成，长线投资需求则日渐萎缩。2012下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度有所增加，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。这也是二手楼市逐渐步入较良好运行轨道的重要体现之一。

二、中心城区交投增幅较大，天河、越秀以及萝岗三区的二手楼价上涨较快

由各区域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心区的增幅较大，大多在四成以上；番禺、花都等外围区域的增幅相对较小，在两成以下。主要受中心区一手新盘供应不足，外围新货较为集中的影响。此外，中心区的资源、配套、交通等优势较突出，也是不少二手买家青睐市区的重要原因。

从各区域的价格走势看，2012年二手楼价涨幅最大的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价较快速上涨，主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。萝岗则主要收益于东部山水城规划利好的带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动保利林语山庄、万科城等核心区优质二手盘的价格有所上涨。

2012年楼价涨幅不大的区域有：花都、黄埔以及白云三区等外围以及近郊片区。花都区主要受一手新货供应充足，较大程度上分流二手买家的影响。年底，花都的一手楼价有所上涨，新华街核心地段的二手楼价也呈缓慢走高的态势。黄埔区楼价涨幅较小，主要受区域认知度不高以及新盘万科金色悦府售价中规中矩的影响。白云区的楼价在2010年、2011年快速上涨，一定程度上透资了白云新城的规划利好，2012年区内的二手买家仍然以本地的首置需求居多，价格承接力略显不足，价格涨速放缓。

其余海珠、番禺、荔湾等区域的楼价升幅则与大市相当。

由板块看，涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如天河的东圃-车陂、天河北、天河公园、员村；越秀区的淘金-建设、东风东-东山口；荔湾的中山八-陈家祠、花地湾；海珠的工业大道、海珠中心等板块；而升幅不大的板块则主要集中在花都、黄埔、白云等外围区域以及中心区的边缘板块，如花都的山前大道、白云区的同和板块、新体育馆以及荔湾的鹤洞板块、黄埔的区府板块等近郊地段。

三、较大面积、高总价的物业成交渐多，中高端买家活跃度逐渐提升

由成交的物业结构看，2012年第四季度，较大面积、高端物业呈逐渐增多的态势，由此显示中高端二手买家的活跃度有所提升。

据合富置业数据显示，2011年Q1-2012年Q4，二手住宅90㎡以下的交投占比呈逐渐走低的态势。2011年90㎡以下的占比约为75%左右，2012年则逐渐下降至60%左右。而120㎡以上的占比则缓慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面积达89㎡，较此前一直较平稳的约85㎡有所上升。

由总价看，100万以下的交投占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右，2012年逐渐下降至不足四成。而200万以上的占比则有所上升，由原来的约一成，上升至两成左右。2012年四季度二手住宅成交套均总价达157.7万，较此前的140万以下明显上升。

由单价看，1.5万元/㎡以下的交投占比明显呈下降的趋势，2011年1.5万元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐渐下降至不足五成。而1.5万元/㎡以上的占比则有所上升，由原来的约四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均价接近1.8万元/㎡，升幅明显。

较大面积、高价二手住宅成交增多，一方面与楼价的实质性上涨有关，也反映了中高端换房改善需求的活跃度逐渐提升。在当前国内外经济环境复杂多变、流动性长期保持充裕的预期下，市场对通胀的担忧加剧，加上楼市前景广泛看好，购入不动产自用或者长期持有以保值增值的买家有所增多。这部分买家大多经济实力较强劲，需求以较大面积的优质高端物业为主，珠江新城、汇景新城、天河北等高端物业集中的板块受到这部分买家的青睐，交投活跃度增加，其中单价4万元/㎡以上、面积200方以上的千万豪宅成交有所增多，如珠江新城凯旋新世界的望江大面积豪宅，2012年的市场需求较以往明显增加。

四、买家实力强劲，一次性付款套均总价明显上升

受流动性放松影响，2012年一次性付款的比例较2011年下降.据合富置业数据显示，2012年广州二手楼市一次性付款的占比为29.1%，较2011年的34.3%有所下降。2011年下半年个别月份一次性付款的比例高达四成以上，而2012年各月份则基本保持三成左右的正常水平。

由总体套均总价以及一次性付款的套均总价看，基本呈稳步走高的态势，其中四季度一次性付款的套均总价高达180万以上，较以往明显上升，显示了二手买家较为强劲的经济实力。此外，套均总价的走高，也与楼价实质性上涨、中高端买家活跃度提升以及大面积、贵价盘成交增多等因素有关，也侧面反映了买家的价格认可度有所提高。

五、新房、二手房市场共同走旺，逐渐实现较良性的互动

2011年，受市场低迷影响，部分新盘“以价换量”，低开或降价走货；而二手业主反应相对滞后，价格降幅较小，造成部分地段一、二手楼价倒挂或接近，低开新盘分流部分二手买家的现象突出，受影响的区域既有外围片区，也有中心市区，这种现象一直延续到2012年一季度。

2012年下半年，随着市场的整体回暖，中心区新盘的价格稳步回升，加上中心区新盘以面积较大的改善型产品居多，首置、改善、投资等各类型买家大多根据自身的实力及需求，在两个市场之间各取所需，部分刚需买家逐渐回流二手楼市，新房、二手房市场共同走旺，基本实现了较良性的互动效应，尤其是中心区，一手新盘分流部分二手买家的影响逐渐减弱。如下表所示，与附近的一手项目比较，中心区部分二手优质物业仍有社区较成熟、入住时间快、产品丰富多样以及价格相对稍低等优势。

六、城市价值提升，租赁需求保持旺盛，租金有所上涨

2012年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金有所上涨的态势。据合富置业数据，2012年广州住宅租赁成交宗数同比去年增加3.8%，较2009年、2010年增加两成左右。租赁需求长期保持增长，反映了广州真实居住需求的增长。

租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。合富置业数据显示，2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/㎡.月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓，2011年广州住宅租金的涨幅约为一成。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势；下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%-8%左右。

租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。

七、2012年广州二手商业物业总体量价走稳，经济以及商业“限外”等产生一定影响

2012年广州二手商铺市场相对较平稳。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手商铺成交7053宗，较上年增加4.5%，增幅较2011年明显回落，2011年二手商铺的增幅高达1.2倍以上。2012年广州二手商铺成交面积26.5万㎡，较2011年减少36.4%，套均成交面积由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此显示2012年小面积二手商铺成为市场的主流。

2012年广州二手写字楼市场仍保持需求增加的态势。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手写字楼成交1176宗，较上年增加39.7%，增幅较2011年明显回落，2011年二手写字楼的增幅接近七成。2012年广州二手写字楼成交面积19万㎡，较2011年增加6.8%，套均成交面积由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可见中小面积二手写字楼逐渐成为市场的热点。

价格方面，2012年二手商铺、写字楼的租金、售价相对较为平稳，升幅不大。不过，商业物业的租金和售价受地段、位置、面积、商圈成熟度等因素影响较大，个别单位的价格随着商圈的成熟，价格仍有所上涨，但涨幅不大，大多集中在一成左右，较上年三到五成的涨幅明显下降。

总的来说，2012年广州二手商业市场的量、价均较为平稳，主要受2011年“过热”以及2012年经济环境偏谨慎的影响，此外，3月份政府重申商业“限外”令，限定在内地的境外人士只可以拥有一套用于自住的住宅和商用物业，部分境外、港澳台等买家购买商业物业受到一定限制，也对市场产生一定的影响。

八、2012年总结与2013年展望

纵观2012年，随着政策的日渐明晰稳定，广州二手楼市温和复苏，逐渐摆脱2011年以来的低迷态势，第四季度步入交投较活跃的良好运行轨道。成交量由低位缓慢上升，价格触底小幅走高；买卖双方僵持博弈和观望心态减弱；改善换房、投资需求活跃度有所回升；大面积、高总价物业成交增多；市场的价格认可度提高。

研判2013年广州二手楼市的走向，主要参考宏观环境(政策与经济)、通胀水平、价格涨速等三方面的因素。

首先由经济环境看，2013年环球经济仍面临诸多问题，国内经济亦较难摆脱低速状态，不过，国内GDP增速仍会保持在8%左右，总体依然保持平稳。

政策方面，由于保障房未能形成规模供应，加上房产税等其他政策未能完全替代限购效果，预计2013年限购仍难退出。不过，出于经济“防滞”的考虑，政策面再度大幅加码、收紧的空间不大，预计仍以“向紧微调”为主，如加强土地和资金监管、加强地方政府问责、加快推进房产税、控制房地产领域的货币量等。总体来说，2013年房地产政策将以“稳中微调”为主。

由此预计，2013年的经济、政策等宏观环境总体仍走稳，这也为广州二手楼市稳定市场信心，延续目前较良好的运行态势提供坚实的基础条件。

其次，由通胀水平看，2013年经济对资金的需求仍保持在较高水平，年底中央经济工作会议定调“2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。由此预计2013年的国内流动性仍将保持宽松，社会广义货币(M2)将突破100万亿元人民币。在国内外流动性带动下，预计2013年通胀压力将有所加重，预计CPI将呈上行态势，全年平均涨幅或在3%左右。受通胀有所加剧影响，市场预期将会持续向好，预计资金流向不动产市场的热情或会延续，长期持有或保值增值的购房需求仍将保持较活跃的态势。

价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需(首置和首改)为主，投资成份不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，或会以平稳上升为主。

综合以上分析，预计2013年的经济、政策等宏观环境仍将以“平稳”为主基调，通胀水平或会有所加剧。受此影响，广州二手楼市仍将保持较活跃的良好运行态势：市场信心总体较为充足，买家仍以首置刚需为主，改善型买家以及投资需求的活跃度将继续提升，交投量保持平稳活跃，月均成交量大致与2012年第四季度相当，价格平稳上涨。不过，调控政策的走向仍是市场最大的不确定因素，一旦价格涨速过快，政策收紧的压力将会增大，预计这种情况有一定的可能性会出现在2013年下半年。

第二篇：东莞市2010年楼市总结及2011年展望 合富辉煌

东莞市2010年楼市总结及2011年展望(摘录)

2010年总结

一.整体情况

1.商品房供应情况

一手住宅供应448万平方米，同比略增，仍属历史低位

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年全市一手商品房新增面积约542.3万平方米，同比略增9.1%。其中住宅新增面积约459.0万平方米，同比略增7.5%，仍属历史低位水平，较07年、08年大幅萎缩。按产品类型划分，别墅供应量与去年基本持平，处于历史高位;公寓供应量创历史新低，仅供应18.2万平方米;洋房供应量较去年小幅增长9.8%;办公供应量创历史最高，达30.8万平方米，随着东莞产业转型的推进，东莞未来办公的需求将大幅增多;车库供应量创历史最低，仅7.8万平方米;商铺供应量同比增加约28.6%，但较07和08年仍然大幅萎缩。

2.商品房销售情况

高压政策抑制需求 高端住宅成交突出结构性拉高房价 2010年“量缩价升”

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至12月28日东莞市一手商品房销售面积约506.1万平方米，同比减少20.7%.其中住宅销售面积约442.4万平方米，同比减少约21.8%,住宅均价高达7429元/平方米，同比大幅上涨21.4%，主要表现为结构性上涨，即今年高端住宅成交突出，拉高整体均价。今年住宅市场多次遭受史上最严房产调控，需求受到较严重打压，成交呈现萎缩。与住宅市场相反，非住宅市场则处于宽松的政策环境，导致非住宅成交突出。今年非住宅销售面积达63.7万平方米，同比大幅增加44.6%.在住宅投资受阻情况下，加上通胀预期，今年非住宅尤其商铺成为资金避风港。3.住宅整体供求态势

2009-2010年维持“供不应求”，价格上涨较明显

2007-2008年两年间东莞楼市处于典型的“供过于求”，供应面积约1272.6万平方米，销售面积约972万平方米，供应超出销售约300万平方米。2009-2010年恰恰相反，楼市转向为“供不应求”，两年间供应面积约886万平方米，销售面积达1036.4万平方米，销售量与2007-2009年基本持平，供应缺口约150.4万平方米。2009-2010年东莞房价上涨较明显，主要由供求关系决定，即“供不应求加快房价上涨”。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年东莞一手住宅签约均价约7429元/平方米，同比上涨约21.4%，如剔除高端住宅结构性拉动因素，东莞房价涨幅在10-15%之间，虽然较前两年上涨较快，但仍属合理范围之内(08年涨幅3.7%，09年涨幅6.8%)。

4.住宅月度供求走势

10-12月大幅“量价齐升”，“宏调”遭受史上最严峻考验

2010年楼市三大调控时间分别为1月、4月和9月，从历次调控效果来看，周期通常为三个月。如1月调控后1-3月成交萎缩，4月成交回升;“4.17”调控后，5-7月成交萎缩，8月始成交逐渐回升，“宏调”对楼市成交主要表现为阶段性影响，今年“宏调”效果多次受到考验。被称为史上最严厉的“9.29”新政却遭遇史上最严峻“信任危机”，10-12月东莞楼市成交量及价格均创造了年内最高峰。10-12月住宅均价连续三个月“8字头”，维持在8200元/平方米上下。5.区域住宅销售情况

南城区销售量最大达74.5万平方米 松山湖均价最高达1.3万元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年销售面积前20名区域中，南城区销售量最大，高达75.1万平方米，全市比重达17.4%，松山湖以均价1.23万元/平方米成为全市均价最高区域。全市住宅销售面积前5名区域分别为：南城区75.1万平方米，东城区31.2万平方米，常平镇29.7万平方米，凤岗镇28.7万平方米和塘厦镇25.4万平方米;全市住宅销售均价前5名区域分别为松山湖12352元/平方米，东城区8365元/平方米，南城区8131元/平方米,塘厦镇7198元/平方米，和虎门镇6927元/平方米。今年常平镇、凤岗镇和塘厦镇等镇成交较突出，其中受深圳客影响较大，“广深限购，东莞不限购”导致了9月后靠近深圳的东莞区域投资现象增多，大量深圳客前来东莞置业，不少楼盘深圳客比重高达八成。

6.开发商销售排行榜

万科地产以48.8亿元蝉联东莞榜首 中信地产业绩大增稳居全市前三甲

万科地产步入加速发展轨道，09年创下近25亿元佳绩夺冠后，2010年再续辉煌，以48.8亿元蝉联东莞榜首，业绩较09年翻倍增长。2011年万科地产将蓄势起航，多个豪宅项目入市将万科在东莞历程推向高潮;光大地产以40亿元位列第二，名次与09年未有变化;中信地产凭借豪宅项目-中信御园，今年销售业绩大增，以近37亿元入围全市前三甲，排名较09年前进一名。

2010年开发商分化较明显，市场向优势资源集中。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，商品房签约金额前三名开发商总和占全市约1/3的份额，约为31.1%，较09年提高10个百分点。前十名开发商签约金额总和占全市近一半的份额，约48.9%,较09年的40.1%提升8.8个百分点。在日趋激烈的市场环境下，相对而言，品牌开发商优势更加突显，竞争力在加速增强。

7.市区住宅供求

2010年市区供求量创历史新低，供不应求导致房价上涨较快

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年市区(南城、东城、莞城和万江)一手住宅新增面积仅123.9万平方米，同比减少21%，创07年以来历史最低。销售面积仅138.9万平方米，同比减少35%，与2008年基本持平，同样创07年以来历史最低。市区销售萎缩主要原因为新品供应不足。2010年市区住宅均价高达8461元/平方米，同比上涨高达26%，创历史最高。市区楼市供不应求是价格上涨较快的最主要原因，除此之外，市区高端住宅开发量增多，也是整体均价高企重要原因。

2011年展望

供应量展望：2011年供应井喷，“供不应求”局面将大幅改观

2009年新开工量将直接反映2010年新房上市量，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年东莞市住宅新开工面积约621万平方米，将同比09年大幅增加200万平方米，增幅约46%.由此可见，2011年东莞楼市供应井喷，“供不应求”局面将得到大幅改观。对于东莞正常年均消化量约480万平方米现状，2011年市场竞争将日趋激烈。政策面展望：延续2010年 维持“紧缩”

2011年房产税改革继续推进，加重楼市观望。“限购令”“二套房贷”及“三套限贷”等政策将延续至2011年，楼市需求受抵制，合拼户型及普通大户型销售面临压力。为抑制通货膨胀，2011年货币政策存紧缩的可能性，开发商融资成本提高。

2011年东莞楼市预判：适度担忧 谨慎乐观

总体来讲，东莞楼市长期健康平稳这一特性将决定了2011年朝着平稳发展，成交量将稳中有升。2011年将结束东莞长达两年“供不应求”的局面，供应量大幅增加的同时也将激活楼市需求。但由于2011年东莞尤其是市区高端住宅开发量将大，而普通住宅开发量有限，这一局面将可能抑制刚性需求。2011年上市新项目不少为之前地王，开发成本较高，将会成本推动房价往高走，高房价将会排挤部分需求，成交量受到抑制。政策存在较大变数，2011年楼市走势最终看政策走势。

第三篇：合富辉煌：2009年东莞楼市总结及2010年展望

土地市场

一、土地总体供求特征 供求量小幅下降地价小幅上升

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞土地总供应155宗，供应面积为551.9万平方米，同比2008年的169宗和662.9万平方米小幅度减少8%和17%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年全年土地总成交142宗，成交面积为486.6万平方米，成交总金额为94.9亿元。成交宗数和金额同比08年基本持平，成交面积则下降12%。其中纯属于政府财政收入的一级市场挂牌出让地块共成交406.4万平米，总金额为85.5亿元。09年成交的土地单价为1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。

松山湖楼市发展潜力巨大

2008年东莞成交的土地类型结构与往年不同，工业用地成交总面积为281.5万平方米，比商住地的155.7万平方米大幅超出81%，首次占领主导地位，这与当年的楼市持续低迷和东莞实施产业转型有密切的关系。

2009年商住用地的成交量重新占主导地位，为183.6万平米，占总体的38%,比工业用地的179.2万平米略超2.5%。

09年工业用地的成交面积占比依然较重，占整体的37%，排名第二；其次是科研设计用地，占14%。09年成交的工业用地依然集中在松山湖区，08年至今，松山湖区几乎每月都有大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产业和研发机构进驻松山湖，松山湖的楼市发展潜力巨大。

二、商住地供求特征 东莞土地市场表现平淡

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年东莞全市商住地共供应52宗，供应面积为209.9万平米，同比08年的206万平米微涨2%； 2008年的商住用地成交面积是2003年至今最低的，仅有155.7万平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面积为183.6万平米，同比上升18%.09年全市商住地的总成交金额为62.2亿元，与08年基本持平，折合各地块容积率算得平均楼面地价为1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，价格较为平稳。

城区商住地成交较少 主要集中于镇区

2009年东莞商住地成交面积排名前十名区域中，城区仅南城区位列第九，主要以镇区为主。前五名分别是大朗、黄江、中堂、凤岗和石碣镇。最高的大朗镇成交面积为27.9万平米，主要是碧桂园拿下的大朗镇大井头地块面积高达23.7万平米，楼面地价为1690元/平米。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，商住地成交楼面地价最高的区域是莞城区，为4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城体育路，被深圳龙光地产以高价拿下，成为09年楼面地价最高的商住地块。

楼面地价排名二三的长安和大岭山镇，皆只有1宗地块成交，而且这两宗地块的成交价皆包含了地上已有的建筑物，因此实际地价会更低些。

09年深系开发商在东莞拿地踊跃，对于地价的承受能力明显高于本土开发商,因此09年东莞城区商住地块几乎全落入深系发展商手中。09年东莞楼市相比08年明显好转，沉寂了一年的外地开发商在东莞土地市场又重新活跃起来。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞城区商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳开发商夺得。深系发展商09年在东莞城区拿地总面积为18.6万平米，拿地总金额为14.9亿元，分别占城区整体成交量的95%和97%。

09年东莞本土开发商在城区只拍得一宗商住地，而且成交面积较小，仅有9174平米。

住宅市场

前言：

2009，全面激活的一年，2010，进入谨慎乐观调理

亢奋的2009年已经过去，2008年对2009年的极度悲观预期早已飞到九宵云外，2009年东莞楼市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康稳定发展。2007年“9.27”后，东莞楼市开始降温，一场楼市调整不可避免地在08年初到来了，那时，普遍人认为2008年是东莞楼市最困难的一年；经历接近一年的调整后，不巧世界金融危机大范围地爆发了，在2008年四季度，那时几乎所有的人都认为，其实2008年不是楼市最困难的一年，而2009年才是最困难的一年。事实证明07年底对08年的悲观预期是正确的，而08年底对09年的悲观预期偏差较大。是什么改写了09年的悲观局面呢？金融危机重创了东莞经济，同时挽救了东莞楼市。09年东莞经济仅仅维持历史罕见的5.3%增长，而楼市销售则同比增加60%，房价得到6.8%的上涨。

08年四季度中国政府为尽可能减少世界金融危机对中国经济的冲击，以“四万亿”为主要代表的经济刺激计划“顺势”而诞生，接下来中央出台一揽子经济刺激计划，09年中国经济预期得以改观。而在楼市方面，以“七折利率”为主要代表的楼市振兴措施，在短短的两个月迅速将09年市场预期180急转弯，包括东莞楼市由“极度悲观”转向“比较乐观”，东莞住宅存货在短短的两三月迅速得到较大程度消化，尤其刚性产品如二房和小三房更是抢销而空。09年初开始，东莞房价一路高歌，持续长达7个月的上涨，上演着久违的楼市盛宴，不少开发商在不到半年时间里完成了计划，也因此，惜售增多，房价居高难下。在利润驱使及政策支撑下，东莞投资购房群体开始崛起，东莞小户公寓亦受到疯抢，东海阳光以近7000元的毛坯高价在短短两三月消化完毕，而在08年几乎成为不可能。09年是东莞楼市全面激活的一年，首次置业突军异起，扛起东莞楼市回暖大旗，改善置业的亦功不可没，随后投资购房重新崛起，09年东莞楼市显得异常亢奋。

也正是投资置业已接近疯狂，中央高层对楼市表示高度担忧，因此在09年四季度，温家宝总理在多次会议强调，要保持房地产健康稳定发展，对房地产做出“有保有压”的政策要求，首次置业和改善需求仍然得到鼓励，而投资需求将得到打压。09年底中央高调担忧房地产，市场也因此进入新一轮政策观望，短期内销售量将受到影响。但是，中央多次强调保持政策的持续性和稳定性，维护政策效果，可以预见2010年政策仍然以宽松为主，对房地产将针对性地调整，以微调为主，2010年房地产整体政策环境仍然以宽松为主。从当前东莞住宅供求形势来看，供求已经基本趋于平衡，且刚性住宅仍然有较大的发展空间，楼市新开工节奏仍跟不上销售节奏，东莞楼市在未来的半年内仍然维持“供应偏紧”状况，短时期内需求仍可观。预计2010下半年楼市新增量将增加较大，届时销售量将有较大提升。而07年高价地块在2010年将很多要开发上市，预计2010年高端项目将有所增加，同时高房价将给销售量带来一定压力。温家宝“国四条”将加速东莞楼市供应步伐，加上当前的“供应偏紧”局面，预计2010年东莞新增供应量将增加，可售货量（含存货）将达950万平方米，市场整体供应仍将充足。由于当前“供应偏紧”及“刚性住宅仍有较大发展空间”及“2010政策仍将宽松”等因素，东莞房价2010年仍将稳中有升，由于目前房价已经高企，预计涨幅将有明显收窄。整体来讲，在政策没有太大紧缩前提下，2010年东莞楼市将进入谨慎乐观地调理当中。一．整体情况

消化存货 供应萎缩 量价 齐升 直逼2007年

基于08年做出的09年偏低市场预期导致09年新增供应大幅减少，同比大幅减少26%.过去三年东莞住宅供应往低走。在以“七折利率”为代表的宽松房产政策下，09年销售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年销售高峰。近三年东莞房价平稳小幅上涨，每年增幅约200-400元/平方米、约4%-7%，09年同比08年小幅上涨6.8%.09年以消化存货为主，出现“供不应求”，销售面积超出新增面积达144万平方米；09年签约金额超出07年近10亿元。供应量的持续下滑将有助于楼市全面回暖，当供不应求时，势必带来房价上涨。09年供应偏紧，局部产品局部区域已经出现“供不应求”现象，房价上行受到支撑力。08年东莞住宅需求受到一定压抑，成交量维持较低的水平，而09年在政策刺激下，积压一年的需求得以释放，09年保持较高的成交量。07-09年东莞住宅年平均消化量约500万平方米，09年销售远高于平均水平。

从资金回笼来看，今年开发商资金回笼较快，资金较充裕。09年全市住宅签约金额达348.5亿元，超过楼市最疯狂的07年。开发商相对宽松的资金环境将大大削减降价意愿，增强拿地意愿，供应偏紧将导致产品惜售，09年东莞房价上行受到支撑力。二．整体供求比

东莞楼市供求平衡 供求比仍处下行轨道

08年第四季度金融危机加速向世界蔓延，为减少金融危机对中国影响，以“4万亿”为代表的经济刺激计划应势而生，中国楼市包括东莞迎来回暖契机，住宅供求比驶入下行轨道。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年-09年，东莞累计新增一手住宅面积约1699万平方米，累计销售面积约1542万平方米，累计供求比仅约1.10：1，东莞住宅供求已基本趋于平衡，从月度趋势来看，供求比仍处下行轨道，楼市压力较小，供求比持续收窄 09年11月达至07年12月以来24个月最低值

“9.27”后即07年10月后，东莞住宅供求比整体呈加大趋势，从0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月达至顶峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持续13个月回落，并于09年11月达至07年12月以来24个月最低，供求比仅约1.11：1，供求关系维持在07年11-12月较宽松的水平。从整体来看，09年楼市供求比处于下降轨道，供求关系趋于平衡。三．月度供求走势

房价触底回升 房价惊现“七连阳”

除09年2月下降外，08年10月后东莞房价基本处于上涨轨道，经历长达12个月持续小幅上涨至09年10月，涨幅基本维持在4%-8%上下。09年3月始东莞房价踏入稳定加快上涨轨道，连续7月一直上涨至10月。“金九银十”过后，东莞楼市进入传统淡季，供应量大幅减少，成交量正常回落。11月市场政策收紧预期较高，并且已经出台相关房产紧缩政策，虽在东莞未全面落地，但已不可避免形成市场观望，成交受到一定阻碍。10-11月东莞新增供应减少，尤其高端非普通住宅供应较少，与此相对应的中低价位普通住宅供应及成交比重增加，最终导致10-11月签约价格整体下滑。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1-5月，东莞楼市经历供求价“四连阳”；09年6-9月，市场供应偏紧，市场呈现持续四月“成交走低，价格走高”现象，10-11月则呈现小幅“量价齐跌“现象。从全年来看，房价在2-9月经历史上罕见房价“七连阳”后，10月后房价逐渐平稳，房价持续上涨势头趋缓。预计12月东莞楼市供求将维持在11月份上下水平。

东莞房价在09年2月创07年7月以来新低后从此踏上上涨轨道，涨势一直保持到9月，创下东莞房价史上之最“七连阳”。9月全市住宅均价6995元/平方米，达07年以来最高。

四．开发商资金回笼

万科王者归来 问鼎东莞楼市 时隔一年，万科王者归来，重问鼎东莞楼市销冠，同时，万科凭630亿元成全国房企销售冠军。光大第二，失去08年东莞地产龙头宝座。预计2010年两大开发商角逐将更激烈。东莞地产巨头效应明显，万科、光大远远抛离其它开发商，仅万科光大两大巨头占全市份额达16%.中信地产长期以来稳居东莞地产前四，2010年将推出标杆性项目—中信御园。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞市商品房签约金额约390亿元，其中前10名开发商销售总金额达156亿元，占全市40%.万科和光大遥遥领先于市场，大大拉开与其它开发商差距。万科以约32.6亿元排名第一，光大以约29.7亿元紧随，两大开发商占市场份额分别为8.4%和7.6%，合计占市场份额约16%.在此前08年，光大排名第一，万科其次，时隔一年万科重拾江湖老大地位，预计2010年两大开发商竞争将更加激烈。

万科虹溪诺雅全市销售第一 楼市向优势资源集中

从个盘来看，全市商品房销售金额前4名均被万科，中信和光大包揽。其中万科虹溪诺雅以10.4亿元全市排名第一，中信森林湖以9.8亿元排名第二，第三和第四分别为万科橖樾和光大天骄峰景。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年全市在售楼盘约有280个，其中万科虹溪诺雅以10.7亿元销售额稳居全市销售榜首09年全市商品房销售金额前10名项目签约总金额约78亿元，占全市销售总额的20。东莞个盘分化较明显，且主要为中高端以上项目。从个盘TOP10来看，万科光大两大巨头占5席，其中万科两大项目位列前二。五． 城/镇区供求格局

城镇区销售格局：四六分 城区楼市发展在提速

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，城区住宅成交比重基本维持在30-50%之间，镇区则基本维持在50-70%之间，整体来看城镇区销售格局呈“四六分”。07-09年三年城区销售比重分别为36.4%、42.6%和38.6%，基本稳定在四成左右.09年城区销售比重下滑主要为城区新增供应比重减少所致，07-09年三年城区供应比重分别为34.3%、38.4%和34.5%.近三年城区销售比重均高于供应比重，说明城区楼市销售在提速，城区房地产发展势头将大于镇区，城区向心力将逐步增强。

六． 季度特征

09年第四季度房价创历史新高 房价走势与07年相仿

经历07年前两季度供不应求后，直至08年第四季度市场持续6个季度供过于求，09年一季度始市场重新进入供不应求状态，持续时间长达四个季度。即08年全年整体处于“供过于求”，09年全年则“供不应求”。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从各季度来看，08-09年东莞住宅成交量整体处于上升趋势，而供应量则处于下降趋势，08年房价处于下降轨道。09年和07年房价走势较为相似，表现在：

一、二季度房价平稳上涨，三季度房价跳跃式上涨，四季度稳中有升，创历史新高，市场风险在增加.七． 区域特征

南城、东城、寮步位列全市前三甲 寮步将最快融入大城区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，南城、东城、寮步09年住宅销售套数位列全市前三甲，分别为：8774套、6776套和3124套。其中仅南城和东城占全市份额达30%，东莞楼市区域分化较明显。寮步作为未来新城区，房地产预期在逐渐增高，具有较大的发展潜力，近几年走势较平稳。

从09年同比08年增幅来看，石龙、长安、凤岗和厚街四大鎮区增幅较明显，增幅均在一倍以上。万江区近两年楼市供应较多，销售全市排名较靠前，位列第四名；莞城区楼市供应较少，销售全市排名仅第15名。

近两年寮步镇房地产发展较迅速，与其纳入“四位一体”有密切关系，寮步将成为未来的新天河。近两年，市政府有意识地将大型市政配套定在寮步，比如东莞市篮球中心等，潜移默化将寮步融城，可以预见寮步最快融入大城区。八． 供求结构

供求失衡 普通住宅供应短缺 大户产品销售压力大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞新增住宅约34604套，销售约51568套（不含07年以前存货），其中90平方米以下供求比重均仅占35%左右。90平方米以下户型销售率为149%，明显高出90平方米以上户型销售率122%约27个百分点。09年供求结构明显失衡，中小户型供应较少与以刚性需求为主导的矛盾也最终导致了普通住宅价格上涨明显。

按户型从小到大排列，销售率呈减小趋势，60平方米以下销售率最高，其次为81-90和131-150平方米户型，一定程度说明09年小户投资、首次置业及改善需求较突出 九．库存分析

楼市库存持续减少 仅够消化9个月 存货压力较小

从08年9月以来的库存情况来看，东莞住宅库存总体呈减少趋势，从最高峰时期08年底600万平方米减少至09年底的434万平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至09年12月31日全市一手住宅库存面积约434万平方米，按照09年月均47万平方米消化速度，消化库存仅需9个月，楼市供求压力相对较小。

洋房库存量减少最明显 别墅库存量较平稳 中信御园将成城区别墅标杆

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从各类型库存情况来看，洋房库存量减少最明显，从最高峰时期的478万减少至330万平方米，相对来说别墅和公寓库存变化较小，别墅库存面积维持在58万平方米上下水平。当前城区别墅库存主要集中于森林湖、清华居和江南第一城，而森林湖别墅预计在2010年上半年将消化完毕，届时城区销售主要以中端类别墅为主，而2010年底中信御园将弥补城区高端别墅空白，届时将成为城区唯一高端纯独栋别墅大盘。2010年东莞房地产展望 土地市场展望

土地新政对东莞土地市场影响不大

09年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

但在08、09年的东莞土地交易市场，大部分宗地的土地出让价款都是要求在1～3个月内一次性付清，只有极个别的地块可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政对于2010年的东莞土地市场影响不大。2010年“三旧”改造地块将继续推出

我市“三旧”改造的近期目标，是计划在明年要启动3万亩的改造，优先对城市中心区、轨道站点及周边等地区进行更新改造，提高土地利用效率。

在市区，已明确的改造区域为东城的火炼树村、南城的胜和—亨美片区。火炼树村改造已经在11月18日启动，胜和片区仍在规划修编当中。市城建规划局透露，作为东城中心地带，东城世博广场北侧地块也在进行“三旧”改造试点。政府允许房地产进入“三旧”改造区域，“但不包括别墅类房地产开发项目和低密度、大户型住宅项目，即住宅小区建筑容积率低于1.0，单套住房建筑面积超过144平方米的住址项目”的有关规定已有明确。也就是说，成片改造的房地产开发容积率可以高于1.0，但必须是中小户型的普通住宅。这跟中央有关房地产的政策要求是一致的。

未来两年内城区可开发商住地数量仍充裕

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08、09年四大城区商住地的成交量都比较少，但从07年至今，四大城区招拍挂成交尚未开发的商住地存量总面积约为64.4万平米，折合容积率算得总建筑面积约为130.5万平米，加上早期非招拍挂形式取得的住宅用地，以及已经动工但未上市销售的项目，东莞城区未来2年内的新增住宅供应货量仍将充足。

09年东莞楼市回暖明显，发展商的项目开发进程有所加快，例如07年的万科水濂村地王已经初步动工但还未报建；09年城区成交的8宗商住地块中有6宗目前已经报建，分别为莞城体育路的君御旗峰豪园、南城东骏路西侧的香城名门花园、万江牌楼基村的尚书华府，万江滨江公馆B区。2010年土地市场交易气氛平和，平稳发展

2009年东莞楼市回暖明显，但还是处于理性发展阶段，基于国家在2010年对于房市的调控，预计2010年东莞楼市发展较为平稳，难以大起大落，与之相辅的土地市场交易气氛也会较为平和。2010年1－2月份商住地交易量较大

截至2010年1月4日，从市国土资源局已经发布的土地出让信息统计所得，将会在2010年1－2月份上市交易的土地总量为115.2万平米，其中商住地交易面积为62.7万平米，为09年全市商住地183.6万平米成交量的34%,同比增加273%。城区商住地继续受热捧

08和09年城区商住地的供应量都比较小，预计政府在2010年也会严格控制好城区商住地的放量。物以稀为贵，2010年城区商住地将会继续受到热捧。更多外地发展商进驻东莞市场 地价得到支撑 09年外地开发商在莞拿地活跃，除了早年进驻东莞的万科金地大型开发商积极参与拍地，09年地产巨鳄碧桂园的加入，预测保利和新鸿基等大型开发商也将会逐鹿东莞市场，东莞未来商住地价将会得到更大的支撑。住宅市场展望 住宅新开工

09年新开工可作为2010年预测判断数据。根据《东莞建设网》统计数据显示，09年新开工商品住宅面积约427万平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.从图中看出，09年从第三季度开始，新开工商品住宅面积逐渐增加，开发商的建设步伐明显加快。

2010年全市住宅新增供应面积约520万平方米，可售面积将达950万平方米 整体供应充足 分析及预测：

据监测统计，08年商品房新开工建筑面积约为419万平方米，截止09年底新开工面积中已预售面积约为235万平方米，上市率达56％，未售184万平方米将于2010年上市。09年商品房新开工建筑面积约为421万平方米，截止09年底新开工面积中已预售面积约为64万平方米，上市率达15％；未售面积约357万平方米，预计在2010年将加快上市步伐。预计09年新开工中将有357*（56%+5%）=218万平方米于2010年上市。

以08年和09年商品房新开工面积为参考，预计2010年商品房新开工面积约为520万平方米，按前两年上市率来计算，预计2010年新开工住宅中将有520*15%=78万平方米

从监测情况来看，有部分预售产品中在商品房新开工里没有体现出来，预计此部分面积约40万平方米。

综合以上算得2010年全市住宅供应面积为：184+218+78+40=520万平方米 加上09年底约430万平方米存货，2010年全市住宅可售货量预计约950万平方米，市场整体供应量仍然较充足。

“中央商务--南城总部”片区或成明年楼市热点

万科•金域华府、中天力通•城市风景处于中央商务区，是整个片区中受轨道辐射影响最为明显的楼盘。

中信•凯旋国际、天越•金域中央、深建设•百悦尚城处于南城总部基地，其中，尤以凯旋国际位置最为优越,处于核心位置。据统计，上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30％以上，“中央商务-南城总部”片区物业价值升值指日可待。2010年房价走势预测

从08年12月底来看，30天均线仍在90天均线之上，90天均线仍在180天均线之上，短期内房价仍然处于上升轨道。从目前供求形势来看，短期内东莞住宅仍将“供应偏紧”，房价受到支撑；07年拍卖高价地块将大部分在2010年上市，房价亦受到支撑。三条均线近期在明显靠拢，且90天均线走势出现稳中微调势头，说明房价涨幅将明显收窄.

第四篇：东莞_合富辉煌2011年“国庆”楼市总结报告

合富辉煌：2011年“国庆”东莞楼市总结报告

宏观背景及楼市总论

“史上最严”调控政策叠加 全国楼市得到有效降温

通胀趋动房产投资

房地产业是宏观经济“晴雨表”，地产调控及走势折射出宏观经济动态。09年7月CP(I-1.8%)触底后持续回升，一路高张，直到7月6.5%略有回落。今年通货膨胀形势严峻，房地产投资升温加速。

物价指数走势情况

银根紧缩抑制地产过快发展

为抑制通货膨胀，收回过剩流动资金，今年央行频繁动用货币政策，半年内六次上调银行存款准备金率，频率创史上最高。同时，7个月内三次上调存贷款利率，其频率亦创08年以来最高。“银根紧缩”成为2011年宏观经济关键词，对于对资金依赖较高的房地产行业在此轮调控中首当其冲。

历次银行存款准备金调整情况

房产调控频繁出台 房产投资受到严控

2010年“4.15”新政，即“新国十条”的出台，标志着中国楼市进入新一轮调控周期，商品住房贷款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次开始收紧。贷款利率从基准利率75折最终升至上浮10%，首次置业首付比例由二成最终上升至三成;二套房首付比例从最早的三成最终上升至六成;三套房从最早四成最终上升至停止贷款。今年置业门槛大幅提高，投资需求得到严重打压。

最后杀手锏“限购”出台 房产调控推向顶峰

2010年中国楼市虽然遭遇史上频率最高的调控，但最终调控效果不明显，调控公信力屡次受到质疑和下降。作为计划经济的产物-“限购”成为楼市调控最后杀手锏，将调控力度推各最顶峰。2010年4月，虽然北京率先限购，但毕竟跟进城市有限，未能市场产生实质影响。2010年“9.29”新政，大范围扩大限购区域，中国楼市从此进入“限购”周期，直到今年9月仍未停止扩大限购区域步伐。整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型案例，得益于“广深限购、东莞不限”，前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在全国楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似„特价房‟等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。

一.“金九”至“十.一”东莞楼市表现

9月供求两旺 供应量创历史同期最高

供应量：限购预期促使9月万套房扎推上市，创史上之最

销售量：创08年以来最高，直逼07年9月销售量。

价格：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9月均价达8115元/平方米，创历史最高，同比上涨约9%.“以价换量”效果呈现 国庆签约量创历史最高

面对日益严峻的政策环境，东莞开发商主动出击，加快推货节奏，“以价换量”，取得明显成效。东莞房价直逼“红线”，这意味着时间越靠后，政策风险系数越高，因此开发商早在8-9月提前开盘，造成国庆期间新盘开盘较少，以消化存货为主。前三季度开发商资金回笼较丰厚，导致开发商降价意愿不明显，大多以少量特价房促销形式为主。在开发商适度让利情况下，国庆签约量创历史最高。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月1-7日全市一手住宅网签面积达9.7万平方米，同比大幅增加近八成;价格约8399元/平方米，同比大幅上涨18%.二.国庆期间人气情况

今年国庆整体人气较淡

十一黄金周期间，东莞各大楼盘没了往年的热闹观腾，相反多数楼盘销售员多过顾客，市场显得异常冷清，究其原因主要有：

1、受政策影响，市场观望气氛浓厚;

2、相比往年，今年的国庆各楼盘活动严重缺少“看头”，各楼盘仅以加推特价房、购房抽奖等较实际的活动来吸引购房者;

3、多数开发商为尽早抢占市场，提前加推新品上市，导致国庆期间仅以消化存货为主;三.国庆促销情况

频现“85折”特价房 以存货促销为主

十一黄金周期间，东莞楼市以存货促销为主，新盘和新品推出较少，现场多以“抽奖”和“特价房”为主要形式。9月始，东莞房价真正开始松动，不少项目打出价格底线“85折”。但国庆期间促销仍然以少量特价房为主，市场整体价格未得到明显变化。

第五篇：2004年广州楼市总结

2004年广州楼市总结

副标题：

作者：广州经纬房产咨询有限公司 文章来源：本站原创 点击数：219 更新时间：2005-01-29

2004年楼市总结

（撰文：广州经纬房产咨询有限公司

市场调研部）

品质提高等因素推动2004年广州房价回升

在年初的一片“喊涨声”中，今年广州住宅价格终于“止跌回升”，迎来了久违的“春天”。广州原八区住宅成交均价一路走高，增长速度喜人。第三季度八区住宅成交均价更是突破5500元/平方米，比去年同期增长了10.4%。

在原八区住宅成交均价的带动下，广州市住宅的成交价格由第一季度开始一直保持稳定的增长势头。第三季度广州全市住宅成交均价为4825元/平方米，比去年同期增长16.8%。

今年楼价的一路走高在年头似乎已经有迹可寻。政策、市场需求、产品品质提升等因素，为今年广州楼价的增长提供了充分条件。

今年1月在二沙岛举行的房地产经济峰会上，八大发展商都不约而同地说“今年广州楼价一定上涨！”。率先提价的是越秀城建集团，合生、富力、保利、中海声言跟进，提价的主因是建材涨价和大发展商企业品牌的支撑；锦绣香江、广州雅居乐、星河湾、南奥等发展商也随之升价。在占市场份额超过1/3的品牌发展商的推动下，今年广州房价“果然”稳步上扬。此举不禁让人联想到品牌发展商联手托市，催谷市场。

今年一系列政策陆续实施，对广州楼价的上涨也起着推波助澜的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年来央行首次加息”三大政策对广州楼市影响较大。一次性缴清土地出让金或地价和“8.31”大限的政策相继出台后，在提高房地产开发的门槛的同时不少实力不济的发展商被“洗”出广州房地产市场，市场的优胜劣汰的发展趋势日益明显。而对实力较强的发展商来说，两大政策的出台无疑是增加了其开发成本。央行加息，加上之前银行紧缩银根，这对发展商提出更高的要求。三大政策的实施，间接推动广州房价上涨。

综观今年广州房地产市场，中高档楼盘占了大半江山，低档楼盘几乎“销声匿迹”。因此，中低价的住宅供应成交有所下降，而高档住宅的供应和成交则不断增长。中高档住宅市场成交活跃，拉动广州楼价的不断上升。

今年广州住宅产品市场无论是户型还是品质都有一定的提升。目前，带500-600元/平方米装修标准的住宅在广州住宅市场上已难见踪影，超过1000元/平方米装修标准的住宅随处可见。这“质”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材价格的上涨，以至新建住宅成本上升。所谓“羊毛出在羊身上”，发展商为了确保利润，广州住宅的价格也随着成本上升而上升。

广州经济的持续向好，消费者购买力增强。申亚、地铁五号线的动工等各种利好消息不断，消费者的购房欲增强。而且国内目前部分行业出现投资过热的现象，投资物业需求旺盛。这也是广州住宅价格上涨的原因之一。

创新产品

通过激烈市场竞争，不但使市场上的产品越来越价廉物美，还能满足不同层次消费者的需求。房地产的产品也从过去传统的几厅几房、别墅等，逐渐融入新产品，如跃式、错层、复式等。房地产发展的过程就是不断满足消费者居住需要的过程。房地产的创新产品是市场竞争下的产物，以前的新产品到现在已经成为普及物。体现人居环境水平的户型设计不断推陈出新，令今年的楼市精彩不断。

入户花园 走俏楼市

今年来，广州不少楼盘纷纷推出了带“入户花园”的创新产品。从近郊及远郊的大型楼盘到市中心区的楼盘甚至珠江新城CBD商贸旺区内的豪宅和位于滨江东“豪宅一条街”内的顶级豪宅，无不将“入户花园”作为一大“卖点”大肆炒作。从市场反应看，带“入户花园”的创新产品不仅备受发展商垂青，更获得消费者的广泛追捧，据了解，目前在广州房地产市场，所有推出有“入户花园”创新产品的楼盘销售业绩普遍较佳；不仅楼盘俏销，销售价格也令人看好。“入户花园”走俏广州楼市已是不争之事实。“入户花园”创新户型新产品的走俏，印证着广州人居住观念开始从以前“局限于简单的居住功能”向“注重居住的质量与享受”转变。

三错层营造了住别墅的感觉

在创新户型中，尤以增加了设计新元素的入户花园最为走俏，而三错层的设计也是楼市受关注的新户型。在严控别墅用地以后，大户型洋房的设计趋势让消费者拥有住洋房也有住别墅的感觉，而三错层的户型设计通过空间的多重变换达到了这一目的。采用三错层的设计的以雍景豪园天鹅62、广州雅居乐上善若水组团和城启天鹅湾的230平方米的单位为代表。

从雍景豪园天鹅62的户型图可以看到，三错层设计是让动静功能分区更加明显，同时也增加了私密性，令室内空间更多变化。而在空间布局则是将客厅挑高，配以大面积观赏玻璃窗，增加了多重空间的观赏性。天鹅62的下沉式餐厅和首层客厅上下相隔半层，配有景观阳台，与餐厅、厨房同处一层的两个客房都可观赏到室外园景。三层则是主人房，加上一个卧室和一个多功能室，也可以将卧室设计成婴儿房，这样整个居室主客分区分明，私密性极高。与天鹅62比较，天鹅湾三层叠式最大的不同是二三层之间多了一个夹层空间，业主可以用来做储存间或工人房。

政策法规

从2003年的121文件、18号文件到2004年3月的提高存款准备金率，4月的提高开发固定资产投资项目的资本金，央行再次提高存款准备金率0.5个百分点，8月的土地大限，再到9月银监会的《房地产贷款风险管理指引》的实施……中央政府及广州市地方政府开始加大宏观调控的力度，出台了一系列金融和土地政策，对房地产行业产生了巨大的影响。这里，对2004年实施的几个主要政策对广州房地产的影响进行分析：

加息

在过去连续9年减息的基础上进行的宏观调控，这是我国10年来首次利率上调。表现国家行政由宏观调控手段转向市场金融手段，进一步调控投资过热和通胀的决心。此次调息，自2004年10月29日正式执行。中央人民银行上调金融机构贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

虽然，这次加息并不止是为了针对房地产行业，但它却对房地产行业产生了巨大的影响。对于整个房地产市场来说，它有利于挤压房地产泡沫，促进房地产业健康发展，而其主要影响力表现在对买卖双方上：

买家：一方面，广州的房地产投资热不及北京、上海等地，相应减少泡沫危急，但据悉，目前广州市场上购买一手房的买家有90%的付款方式选择了银行贷款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些买家打消置业念头；另一方面，它也使一些投资者选择规避风险，等待政策的进一步变化；

卖家：首先，它有利于行业的重新洗牌，使一些负债率高的开发商出局；其次，它加大了土地开发的成本，将可能导致广州楼价的进一步上扬；再次，它有利于开发商通过其它的融资渠道获得资金。

“8.31大限”

针对自2003年下半年以来，固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资膨胀等问题，中央进一步通过行政手段，加强固定资产投资的宏观调控。2004年3月，国土资源部和监察部颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即71号令，明确“8.31”大限。规定：“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让。

相对于外省，面对“8.31”大限，广州楼市显得比较平静。早在1997年，广州就出台了《广州市闲置土地处理办法》，对已审批但未办理出让手续的过期案件进行清理，后又经过多次修订及整理执行工作。仅2003年6月至2004年6月，经政府调查、取证已认定的闲置土地926宗、面积35.7平方公里。因此，面对此次全国范围的实际操作性收地力度，对发展商心理的波动并不是太大。但仍然可以看到这一政策对广州楼市的影响：规范土地供应市场，减少政府腐败；土地进入市场程序，增强透明度，显示真正的市场价格；房地产开发的门槛提高，促进房地产企业的优胜劣汰。

广州新基准地价

为了健全广州地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法利益，要据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，制定《广州市国有土地使用权基准地价》。此次公布国有土地使用权基准地价的范围包括广州市属旧８区（含广州经济技术开发区）以及番禺区、花都区以及南沙开发区所辖区域。基准地价按土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

广州基准地价的建立制约了开发商土地储备；使房地产开发成本上升；有利于外地开发商进广州；有利于广州房地产市场更加规范。

土地出让与拍卖

2004年，广州市原本的土地出让计划为出让总用地面积约100.4公顷，共计25处地块，约为去年实际出让总用地面积的4.3倍，计划出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲。

但从今年广州市国有土地资源和房屋管理局实际进行的国有土地使用权出让挂牌、拍卖的情况来看，成功交易的具体情况如下：

从以上国土资源与房屋管理局的土地出让情况来看，2004年，广州市的土地出让以珠江新城为主，其它区域较少。

品牌发展商任重道远

众多成功的房地产开发商长期不断的追求打造自己的品牌，沿着“产品经营--资本经营--品牌运营”的路线，运用资本和品牌相结合的手段，实现由获取短期利润向良好获利能力的资产扩展。

目前广州楼盘越做越精致，开发商已由单纯的开发产品，过渡到挖掘产品内涵、提升产品品质、丰富产品文化及配套的阶段。因此，成功的地产品牌在企业长远发展中的体现是巨大的核心竞争力与品牌价值效益。发展核心的转变意味着房地产商品牌时代的到来！

合生创展

截至2004年11月，合生集团在广州已经完成了40亿元的销售任务，超出去年全年接近40亿元的水平。04年合生在华南、华北、华东的三个发展区域中，以广州为主要核心。在继续保持广州这个中心城市的龙头地位的同时，该集团将努力拓展珠三角市场，合生广州地区公司的发展方向呈现“广州市区＋珠三角其他中心城市”的复合型发展。实施以“发展中心城市，创造优质生活”为核心的“华南飓风”发展战略。目前，合生旗下位于海珠区南洲路的新项目也正式开工。

富力集团

2004年富力在商业地产领域将加快拓展，不过住宅建设仍为主体，占70％，而其他领域业务量占30％。

富力目前已基本奠定了商业地产领域的雏形，从一个广州本土开发商成功走向全国，进军包括北京、天津等地市场。

富力04年又在北京拿下两块土地，在天津拿了一块地，同时在西安也买下了一块近30万平方米的土地；富力在广州花都、白云区平沙及荔湾区流花路分别都拿了地。

恒大集团

恒大集团适时确立了挺进世界企业500强的远景战略。在产业拓展上，立足基础产业，逐步形成了房地产、钢铁、能源、交通四大产业板块。在地域拓展上，则立足珠三角经济圈，辐射全国。

在房地产方面的发展，恒大集团目前只限于立足广州，并且主要以开发小区住宅楼盘为主，2004年开发的新楼盘有金碧湾、金碧翡翠华庭，开发的住宅量位居广州首位。

城建集团

2004年城建集团的发展方向也将从房地产开发向房地产经营转变，重点开发写字楼和酒店项目，增加商业物业经营上的收益。城建集团于实现了“房地产开发逐步向房地产经营重点转变”生产经营逐步向以营销服务为龙头转变的战略转移。

地产界的“老大哥”越秀城建后发制人，逐步走“由房地产开发向房地产经营转变”的发展路线，计划从今年下半年起的未来三年内，陆续推出五个大规模的写字楼和酒店项目，总面积达50万平方米，将是广州地标--中信广场的两倍。

保利集团

截至今年11月底，保利地产在广州的商品房销售总金额已逾22亿元，在北京、沈阳、武汉和长沙等地共实现销售额18亿元，累积完成销售额40亿元。保利地产有关人士预计，今年保利地产在全国的销售额全年有望突破45亿元。

2004，保利地产在广州虽然新开楼盘不多，但销售一直处于“供不应求”状态，仅用7个月时间便超过了去年15亿元的销售总量，提前5个月完成全指标。今年国庆黄金周，保利香槟花园、保利花园二期开盘，和保利百合花园一起，共“卷金”3亿多元。

本保利地产外地项目亦捷报频传，北京保利欣苑和保利o垄上别墅、沈阳保利花园、武汉保利花园和湖滨花园等销售额累计18亿元。

2004年全年，保利地产在外地的销售额将逾20亿元。

2004年是保利地产实现全国性跨越式发展战略的关键一年，在广州、北京、上海、沈阳、武汉、重庆、长沙等国内七大城市共有30多个项目同期运作，成功实现了从区域性精品经营到全国性品牌经营的战略转型。

碧桂园集团

以顺德碧桂园一炮走红的碧桂园房地产集团，近年其房地产业已由顺德扩展至番禺、广州、佛山等地，但顺德依然是其创始地，也是其核心所在，面对近年来广州大发展商纷纷大举由广州“杀入”珠三角等周边城市的局面，2004年碧桂园集团先后对媒体透露了在江门、鹤山两个正待开发楼盘的情况：在江门城市发展规划新区，离市中心几分钟车程的大西坑水库旁，五邑碧桂园以五星级的别墅洋房产品、完善的服务配套，延续并创新碧桂园的“五星级的家园模式”。备受市场关注的鹤山碧桂园８月１日终于揭开了神秘的面纱，举行了盛大的开盘仪式。

奥园集团

佛山奥园是“奥园”品牌输出的第一个项目，2004年1月正式公开发售；顺德奥园华庭是“奥园系”中的精致楼盘，首期于2004年初动工，2004年8月正式公开发售；美的奥园项目首期占地450亩，目前也已经全面启动；11月下旬，南国奥园将推出北京组团的新一期单位“生活果岭”；2004年底番禺奥园也将推出新一期的小高层洋房组团。

雅居乐集团

2004年前9个月的月销售额达到7、8千万以上，三大黄金周的销售均接近1.5亿，截止10月7日，已完成既定的全年销售指标--10亿元销售额，提前2个多月完成全年的销售任务。

旗下楼盘--广州雅居乐，今年先后推出的“挪威森林”、“欧洲故事”、“上善若水”等脍炙人口组团，销售额也掀起了推售以来的一次又一次高峰。

新世界集团

04年新世界广州开发的岭南新世界、凯旋新世界、逸彩庭园等都有新货推出，其中岭南新世界还推出了多期升级组团。

新世界日前在惠州淡水开发的棕榈岛Resort的G8区酒店式服务公寓项目，甫一推出便被认购一空，并且创出了惠州楼价新高。

预计新世界明年在广州的建筑面积约60万平方米。

城启集团

2004年城启集团在广州开发两个豪宅楼盘：城启十三行、城启天鹅湾。天鹅湾定位为“国际海岸豪宅”,户型在典型的豪宅设计上注入三叠式全新设计；十三行广场定位“首个泛欧式纯大户江畔名门”，两楼盘推出后市场反应十分热烈。

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