某楼盘项目物业管理计划书5篇

第一篇：某楼盘项目物业管理计划书

某楼盘项目物业管理计划书、一． 概述

某项目位于XX，将是行政、经济、体流、文化中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大，由此良好的物业背景，某小区物业的管理水平将更显重要。

二． 目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务，将某小区管理成都市居住区，让业主在县城享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值，树立某物管公司品牌。

三． 组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业公司属于亏损状态，因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗用劳资成本等。

四． 人事

序号岗位人数主要职责备注

1经理1在董事会领导下全面负责经营

2经营部主任1具体经营事务、人事等

3办事员3财务、劳资、后勤等财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等 5保安员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等

6水电工1公共区域水电设施维护，水电维修服务等

7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等

员工招聘后即由公司聘请的物业顾问公司进行培训，培训率100%。

五． 经营预测

A经营收入：19.14万元（年度，以下省略）

物业管理费：11.34万元

应收:12.6万元

30000*12*0.35=126000元

预计收入:11.34万元(收缴率90%)

维修服务费:0.5万元

特约服务:5.8万元

其他收入:1.5万元

B支出：20.25万元

人员工资福利:14万元

办公费用:2.5万元(办公安全护卫绿化保洁消杀)

维修保养费用:1.5万元

税金:1.05万元

不可预见费用:1.2万元

C润亏：-1.11万元

D物业接管期间

前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服务配置费、安全护卫用品、绿化等)

E公共性服务费构成预算：21.962万元/年,0.61元/月*M2

(1)员工的工资和按规定提取的福利费

序号 岗位人数工资标准工资合计

1经理112001200

2经营部主任1800800

3办事员36001800

4物业管理员1800800

5保安员73500500

6水电工1700700

7保洁员2800400

工资总额合计:9600元

工资总额合计:9600元/月115200元/年

福利:115200*23%=26496元/年

合计:14.17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费:1.5万元

(3)绿化管理费:绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元

(4)清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元

(5)安全护卫费:7人*200元/人*=0.14万元

(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

(7)固定资产折旧费:按10%计算即1万元

(8)税费:按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9)保险费:

(10)合理利润:按营收8%计算即1.36万元

为减轻业生负担,我司将通过多元化经营、特约服务、严按经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格0.35元/月*M2.六． 前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，只可从物业管理角度

向开发商提出建议）

b)物业接管验收

既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

c)

七．

第二篇：某楼盘销售项目广告计划书

第一部分广告目标

通过切实、有效的广告安排，合理安排广告频率和费用，突出重点彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。

1、树立楼盘销售形象，对市场客户及潜在客户传播销售信息；

2、保证楼盘销售顺利进行；配合2004年全的项目开发，并实现预期的销售目标；

3、树立开发商海杰德房产的企业形象及

S项目的楼牌形象；强化本案“聆天籁之音，闻学院书香”的居住理念及推广主题。

第二部分产品特点及目标市场分析

一、项目SWOT分析：

1、优势

A、本案定位为中高档景观房产，紧邻林学院，区块升值潜力与发展潜力较大；交通迅捷，独具珍稀的景观生态优势，天际线优美。居者既能享受山水又能随时步入都市，享受都市生活的便捷，这在一定程度上为本案的推广起到了促进作用。

B、本案周边区域将是L市未来的大型学区，文化氛围浓厚，人文气息可以说是本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是将来商品房住宅的两大重要优势，本案正是拥有了这两点。

2、不利方面

A、本案所处区在当地人看来离市区稍远。

B、虽然重新规划后的建筑单体及户型已得到有效改善，但项目的总体规划基本没有改变，项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态仍显得繁杂，在一定程度上会影响到本案形象推广的统一性。

C、本案是L市房地产业招商引资引进的第一具有外资背景的房产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程，同时发展商的知名度与信誉度都还有待加强。这一问题在推广过程中，应该引起充分重视，合理引导并加以解决。

3、市场机会点：

A、近年来，L市经济的持续增长将促使消费形态发生变化，恩格尔系数有望在今后进一步降低，人们的居住消费观念也日渐形成；L市的房地产市场经过一段时间的发展，已经进入了一个较为成熟的阶段，特别是2003年L市的房地产价格增势强劲，全房产价格增幅近40，预示着L市的房地产市场进入一个快速增长的阶段；同时消费群体在市场的引导下已经成熟，这为本案创造了一个有利的推广时机。

B、L市距杭州仅一小时车程，处于杭州市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象。

C、L市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进L市正在往一个现代“大L市”的方向发展，这对本案是一个利好。

D、本案在L市属于大规模景观楼盘，具有不可多得的秀美景致与规模优势，成就了本案在L市独一无二的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础。

4、市场威胁点：

A、本案对面有“**2050”等其他竞争楼盘，与本案处于同一区位；且“**2050”建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明的对比，给本案构成了一定的竞争压力。

B、除此之外，本案周边也有一些楼盘，这些楼盘虽然可以促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度。

C、L市城市不大，人口有限，且多年来L市房地产市场的蓬勃发展已经消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险。在推广过程中，应当充分挖掘本案的潜在市场，小步快走，充分利用现在L市良好的市场机会，加快本案的开发进程，尽可能规避市场风险。

D、作为L市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区块还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程。

二、广告目标市场

经过严谨的市场调研与分析，本案目标市场可包括：

第一目标市场：L市本地（包括L市城区和L市郊县城镇）

第二目标市场：L市周边地区（如杭州市等具有潜在购买力的地区）。

三、目标消费群定

第三部分广告推广计划

一、广告诉求重点

在本案的不同销售阶段，要精心推广本案主题的轮流展示，保持本案诉求点的常新常亮，通过形象的着力介绍，让本案尽快为目标客户群所了解和接受。

1、项目的整体优势：本案为中高档景观楼盘，总占地面积176.8亩，在L市本地属于一个规模较大的楼盘，在推广方面具有一定的吸引力，可以着重突出。

2、地貌布局：·S项目遵循自然生态法则进行布局，根据地块南高北低的走势，竖向排布，小区地貌独具特色，天际轮廓线错落有致，这是本案的一大特点。

3、生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。因为象本案这样既具有珍稀的自然景观同时又适合居住的区块，即使是在生态资源丰富的L市也是不可多得的，这也是极利于本案推广的一大方面，因此，建议在推广期内在此方面大做文章。

4、配套：本案具有大型现代化购物商厦，大型景观休闲广场等完备的生活配套；与此同时，本案的智能化系统

在L市本地也将是比较先进。因此，项目成熟的配套亦可作为本案的诉求点之一突出。

5、人文氛围：本案近临中国最大的林学院之一——浙江林学院，同时这一区域将逐渐发展成为L市的文教区，是L市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围，在L市的众多楼盘中尚数少见，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。

6、居住理念：本案所营造的不仅是秀美的居住环境与浓厚的文化氛围，更是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式亦是本案的感性诉求点之一。

二、广告表现

1、广告主题

围绕“闻学院书香，聆天籁之音”这一主题，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本案销售进展情况。

2、广告主导概念

优越的自然风光条件与林学院人文气息的完美结合。

3、广告表现原则

A、诉求单纯形象力突出

产品品牌与产品本身的形象应以较显著的表述，忌空洞、陈式化的描述，文字感性而具说服力。

B、风格统一化

从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩、编排样式。

C、系列化

在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重地展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案独具的优势与品位。

D、广告诱导重点

在楼盘的实质功能介绍外，应着重分阶段提示“某项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身的价值、生活阶层、生活品味等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，诱导其采取最终的购买行为。

三、广告媒体发布计划

1、媒体分类：

A、报纸：报纸流通性大，时效性强，阅读群体广泛且具有相当的说服力；以软广告形式进行的新闻炒作和以硬广告形式出现的集约型（即系列）广告，都可以在报纸媒体上发表，从而达到广泛推广目的。但因其保存时间短、质量不高，对于本案形象的宣传和推广在一定程度上缺少稳定性与统一性。同时现在L市的地方报纸已经取消，全部统一成《杭州日报》，虽然这样一来提升了报纸的印刷质量，但同时也大大增加了报纸广告的投入成本，再加上本案执行的是“少而精”的广告策略，因此，报纸广告在本案的市场推广中不做最主要的传播媒体来选择，一般是在楼盘开发的关键节点时间才采用报纸广告。

B、广播：广播受众面积广泛，制作简单，投入成本低，但广播信息不易保留，传播的信息量也不可能很大，且吸引力不如电视和报纸，在L市，建议视具体情况选择广播的推广方式。

C、电视：电视观赏性强，视听冲击力大，具有强大的影响力，传播信息广泛，是最易吸引受众的推广方式。不足之处在于费用较高，目标受众的可选择性较弱。

D、网络：网络覆盖面广，成本较低，制作精美。现在互联网已经普及，建议可采用网络的形式作为重要的辅助工具。

E、户外广告：户外广告传播面广，费用较低，持久性强，且具有较大影响力，因此，本项目的市场推广，户外广告将是最重要的传播形式。

2．媒体组合与配合当地的房地产广告媒体还是比较发达的，电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体，成为“·S项目”全方面推广的一个强大媒体组合。

在媒体配合方面，我们需要动静结合，相辅相成。充分利用灯箱、大型户外广告牌、道旗、车体和销售部等固定式广告宣传媒体，有机结合电视、广播、报纸等节奏式的广告宣传媒体，从而达到优势互补的效果，有力地提升项目的知名度和美誉度，提高目标消费群的关注率，实现销售目标，为项目后继开发奠定良好的品牌基础。<R>各阶段媒体配合如下：

1、引导期：首期推向市场，广告运用为一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基为市场机会点。

2、公开期：楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动。

3、强销期：楼盘销售进入强销阶段，各种媒体攻势互相配合，全面展开，推广重点围绕销售进展情况展开。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大。

4、持续期：各类广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体来维持。

四、广告分期

本广告排期以多梯队、多层次开展推广活动，即依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动，既可以使受众掌握的信息更为全面透彻，亦能节省一定广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本内建议广告分期由导入期至持续期。

如下表所示：

阶段日期媒介运用广告主题其它活动

导入期3月中旬∣7月中旬①户外大型广告牌：设置于L市市区主干道上，此处交通流量大，大型户外看板的设置是大区域明显的引导广告。建议尺寸在20米×10米。②现场看板：在工地搭设大型看板。营造现场气势及销售气氛。同时也是作为项目的标志性建筑表征着项目的客观存在。③墙体广告：在工地现场设置墙体广告，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置。④报纸广告：在《杭州日报》上发布广告，广告形式以软新闻方式为主，使受众对本案有一个基本的概括了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施。⑤灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌。共38对。⑥道旗制作：沿L市市主干道布置道旗，强化企业形象及楼盘形象的宣传。⑦接待中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具（包括看房车，售楼处横幅、售楼处广告牌、楼书的印制、内部展板及挂旗）的准备完毕。

预告开盘日期。本案的总体规划优势。着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解。重点是感性的概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象。

公开期（导入期后1周左右）7月底∣10月中旬①报纸广告：主要以《杭州日报》为主。时间配合项目的开发进程来实施。②夹报：每个月一次，以夹报形式进行推广，加深受众印象。③电视媒体：L市电视台专题报道，开盘电视新闻。各个主题以系统方式连续展开：①开盘信息，楼盘形象宣传②本案的规模优势③本案优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围④本案配套优势公关活动：在开盘当日可举办开盘庆典仪式。向各大媒体发布开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，在各大媒体上发布软新闻，强化楼盘形象。

强销期（公开期后一周左右）10月底∣春节前后①报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《L市晚报》与杭州市《都市快报》配合进行。每月二次投放报纸广告。时间仍以每周三、四为主。②广播：在杭州及L市主要广播媒体上投放广告，时间段选择在早晨及晚上八点左右，因为此时段听众较多，传播面可以加强。③电视媒体：L市电视台专题报道④海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面。①本案价格优势②本案热销进展情况③与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等。①可举办促销活动，加强本案影响力。②房交会

持续期11月中旬∣①报纸广告：在报纸媒体上每半月投放一次广告。②电视媒体：L市电视台专题报道①本案销售单位信息②本案价格优势③本案热销情况

第三部分广告费用的预算

整个项目开发和市场推广的总费用，根据我们本项目的广告策略，应该控制在总的销售额的1。5左右比较合适。如果房地产市场发生较长时间持续的低迷状态，则本案总的广告预算将作相应的追加调整。

以下是部分常规媒体的估算费用，有部分的媒体费用，因甲方与相关媒体的谈判结果不同而有相应的出入。

广告类别媒介细分广告次数广告费用总计

媒体广告户外广告牌20米×10米×2块15万/年/块30万元

灯厢广告38对4000元/对152000元

道旗20000元

《杭州日报》（4次整版、4次半版）共8次16万/整版90万

《都市快报》（4次整版、4次半版）共8次16万/整版90万

夹报3次20000元/次60000元

海报

广播媒体待定

营销配合销售道具楼书、看房车约50万元

现场看板制作

现场墙体喷绘

售楼部租金及装潢开盘庆典、房交会

网站虚拟主机的租金及域名注册和运作的事宜20000元/年

机动费用100万元

由于目标买家对于本案的广告推广有着直接的指导意义，因此，目标消费群的挖掘是在市场定位与项目定位相结合的基础上来进行的，并以此作为制定本广告推广策略的根本依据。

1、按购房动机：A、居住者；B、投资者

2、按地理位置：

A、L市本地人及在L市工作的外地人

B、周边地区（如杭州），想将本案作为第二居所的人士

第三篇：楼盘媒体计划书

目录

一、背景与项目分析

二、媒体目标 三、三、媒体策略 四、四、计划细节和说明 五、五、项目评估

一、背景与项目分析

（1）背景环境分析

经过近段时间在对南宁市地产市场进行的深入调查，我们了解到南宁市房地产市场前景广阔，广告活动空间极大。今年以来，南宁及其周边不断推出新楼盘，无论在总体规划、配套设施、营销服务等方面，都比以前的房地产开发有了综合水平的提高，可以说是半年一个样。各个项目因为赢得市场销售份额，除自身硬件设施外，对楼盘 的价格，付款方式等方面都绞尽脑汁出新招，并且从广告宣传上反映出来，南宁市的各大报纸和电视台广告中的楼盘广告大战就集中地反映了南宁市房地产市场的竞争激烈程度。

（2）项目分析

“城市碧园”的设想发展是一个集公寓、办公、学生公寓、住宅及商业为一体的综合性社区。在用地上占地5.53公顷。建筑有多层住宅及高层公寓。整体规划上与

南宁市城北区的功能划分非常的吻合。

首先，在南宁市内、城北区一直是文化中心，城市碧园项目周边学府云集，项目所在地毗邻广西第一大学府——广西大学，并且，城北区

内还有南宁职大、财专、商专、南宁八中等文化教育场所。由此所带来的文化氛围绝对是其他城区无法比及的。

其次，城北区的商业还不成系统，区内配套陈旧，与整个南宁市

商业发展的上升趋势形成较大的反差。作为项目建设中重要的一个环节——商业广场的建设，将会在未来几年内将城北区的商业环境提升一个档次。在未来，城市碧园完善的商业

商务配套将不单单覆盖小区本身及附近地区，而是成为城北区的商业商务中心。

与此同时，城北区作为市内新兴技术产业的集合地，在经过长时间的沉淀后，正在加快发展的步

伐，现有的高新技术产业因为广西经济的整体发展而发展，而后来的高新技术产业公司也会在依托“学院科技发展路线”这一前提下得以壮大。因此，作为高新技术代表的城北区

对成熟商务区的需求也日渐显现。城市碧园项目的商务功能是整个城北区发展的必然趋势。

综上所述，城市碧园项目因其准确的市场定位及完善的功能配套在未来的几年内成为

城北区的商业中心、南宁市的文化居住中心、南宁市新兴商务中心。

二、媒体目标

树立起“城市碧园”的楼盘形象，让更多的消费者知道，了解，购买“城市碧园”。

1、制定目标购房群

针对城市碧园项目的综合性及多样性，在广告推广当中应根据“城市碧园”项目自身功能 进行客户划分：

A类 房屋置业者：

房屋置业者就是买房子住的

人，起在房屋的消费当中对楼盘的综合功能较为看重，如交 通、文教、周边配套。并且，该客户群体在选择时会对自身经济的承受能力及生活居住习惯作出自评，以决定购买行为

是否实行。

B类 房屋投资者：

该客户群体在房屋价格的敏感程度上不如前以群体。其对房屋消费只着重于房屋的短期投资及长线投资。

C类 短线形房屋消费者：

这各消费

群体严格来说不属于房地产消费群体的一部分，应该说时房屋投资者的下一等 级消费群。但在广告推广当中，其对项目的影响力非常的大，并且具有广泛的社会舆论传播能力。所

以在广告推广的过程当中该群体也一并考虑在内。

2、媒体广告语

“新价值地产，新文化商业”

三、媒体策略

1、媒体的选择

当今广告媒体种类十分繁多，而且还在不断的涌现，现对媒体作以下分类：

读物、印刷类：报纸、杂志、单张、车身、路牌、直邮 视听类：电视、电台、电话

电信类：手机短信、电子邮件、网络 活动类：公益活动、体育赛事、房展会

而针对“城市

碧园”项目的目标客户情况，依据高性价比和创品牌的因素，项目广告整合推广策划建议以及媒体作为推广媒体：

电视类：

南宁电视台、广西卫视

以上两台是项目所在地区收视率最高的电视媒体，其中任何一个电视台在特定时间段内的栏目在南宁市内有着固定收视群体，因此，以上电视

媒体应作为电视广告宣传的首选。

报纸类：

《南国早报》：目前广西报业的旗舰，其广大的读者群体及全区最大的日发行量足以形成大范围内的宣传攻势。所以在各个楼盘宣传过程当中，南国早报必然是首《南

宁晚报》：拥有一定数量的订阅读者，且其中包括了很多在社会上颇具影响读者群体。《广西日报》：与《南宁晚报》情况相似。

电台:南宁广播电台交通音乐频道：南宁市内收听率最高，覆盖面最大的电台

车身:在南宁市内，不管是否乘坐均会看到公共汽车的身影，并且，车身广告费用为一次性投入，相对费用低，保持的时间又长，所以建议在南宁市内主要公交线路上及各城区开往

市中心开往项目所在地的公交车线路上进行车身广告宣传。具体公车：31路、14路。

手机短信： 由公司员工操作。

礼品：

在售楼部内设置小礼品。如有项目标志的布娃娃，小钥匙扣。在展示展销会上派送时尚手提袋、小饰物等。

2、媒体的组合根据目标所在区域，试销阶段宣传重点放在项目所在区域。进入到销售后宣传工作将南宁市及周边地区范围内展开。阶段性布置以立体组合、全方位媒体介入、多点进攻，在平面、广播、电视、户外广告等宣传上刻考虑齐头并进，在此其后可用中等频率的报道和版面进行推广。中期以软性宣传为主，硬广告减少密度，同时补充前段广告诉求点上的不足。

在最后阶段再次做全面的广告宣传。具体组合如下

前期形象宣传：电视、报纸、户外广告、路标

中期形象宣传：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身、各种活动、礼品

销售宣传：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身、各种活动、礼品

强势销售：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身

扫尾及品牌推广：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身、各种活动

四、计划细节和说明

1、实施策略:

(1)注意推广中心主题——文化住宅、文化公寓、文化商业

A、文化住宅 ：例：“城市碧园为您找来168位教授做邻居”

突出社区内有众多高级知识份子建居住，一来提升整个楼盘的形象，其次也在无形当中限制其他楼盘在这一主题上的

发挥。

所以在对文化住宅的推广是上设计的推广步骤为：认可——购买——拥护品牌

B、文化公寓 ：例：“年轻不再流离失所，年轻不再寄居屋檐，年轻不再束缚生活，年轻不再错过私有空间——城市碧园高层公寓”

首先对最终端消费者进行推广宣传，在社会

上形成一定舆论后，再针对投资者进行推广，以达到推广的捆绑化。

所以在对文化公寓的推广是上设计的推广步骤为：了解——舆论形成——社会导向认可——购买——拥护品

牌

C、文化商业：例：“这里是华连的选择，这里是大洋的选择，这里是沃尔玛的选择，这里是您的选择吗？”

以大品牌商业项目的进驻做先导，引导其他投资者对城市碧园项目中 的商业价值进行分析，最终实现购买。

所以在对文化商业的推广是上设计的推广步骤为：不知名——了解——舆论形成——社会导向认可——熟识——认可——购买——拥护品

牌

（2）注意广告创意表现

根据“城市碧园”项目的媒体选择和自身特点，主要做好以下几个方面的创意：

电视广告创意：

形象片：突出项目高品质定位，围绕“城市碧园”项目市场定位，用生动的画面表现未来文化中心区的家居模式，形象片是项目取得良好形象，维护项目长期品

牌的持续宣传。

专题片：以写实的手法为主，全面包括项目的地理位置、交通、园艺、绿化、配套设施、物业管理、首期发售及公司介绍内容，是对项目总体规划理念的介绍。该片是以销售为主

要目的，具有阶段性，针对性而播放的宣传资料。

新闻片：以新闻的形式报道“城市碧园”项目开发中的奠基庆典，封顶等活动内容，向消费者传递项目特征与个性的片段，具有新闻性和真实性，并且有较高的可信度。

报刊广

告创意：

围绕“城市碧园”项目主定位，深化和突出市场的主诉点，进行以下诉求：突出项目重点，营造高品质生活环境，强力宣传文化中心区的新形房屋消费概念，重点宣传

住宅和商务、学生公寓，宣传开发公司的品牌及综合实力，挖掘交通、自然环境、网络技术主题的广告题材和活动宣传。

户外广告创意：

由于户外广告的对象是在户外活动的人，这些人是有流动性质的，在广告画面前停留的时间不会太长，注视时间非常短，所以要求广告效果、广告表现形式上简

单明了，突出主题越准确、简短，越能突出效果，越能给人留下印象。

电台广告创意：

根据电台广告声音消失快，不易被人记忆的特点，在广告的创意上要求简单明了，并且针对特点活动进行宣传。

其他广告创意：

如礼品性广告，主要突出项目的名称、项目标志，通过项目标准色和辅助图形加以表现形式独立的视觉艺术效果，达到深印象和形象的目的。

2、媒体行程设定：根据项目的经营方向，将广告具体划分为五个阶段——第一阶段：市场导 入期、第二阶段：介绍期、第三阶段：市场引爆期、第四阶段：保温期、第五阶段：扫尾期（各个阶段在时间上是很难进行准确划分的，具体的实施还因根据房地产公司和策划公司提出的各种方案来进行调整。但若以13个月来划分则分为）第一阶段，市场导入期（前期形象宣传4个月）：该阶段最重要的就是在楼盘开始正式销售以前，向广大消费者树立楼盘的形象广告。针对城市碧园项目，导入期内主要是集中向消

费者树立城北区新兴商业中心这一主题。

第二阶段，介绍期（中期形象宣传2个月）：该阶段工作重点为通过广告宣传达到良好的内部认购率，为即将到来的销售期做良好的铺垫。

第三阶段，市场引爆期（销售宣传3个月）：推广过程中广告投入量最多的时期，并且多为媒体广告为主。从前段时间市场推广中获得的信息在这一环节中将得到充分的应用。以求

最大程度的达到广告目的。

第四阶段，保温期（强势销售3个月）：每个楼盘在第一阶段销售与第而阶段销售的过度过程中都必须保持销售的连续性，所以该阶段的广告推广着重与对楼盘二期销售过程中亮点 的挖掘，及对前一阶段销售的肯定。

第五阶段，扫尾期（扫尾及品牌推广1个月）：严格讲，在整个楼盘项目推广过程中扫尾不单独进行划分，但考虑到城市碧园项目中的多样性，以及与下一周期销售的合理连接所以

在这个阶段推广将集中对尾楼的销售。但广告推广的方式以降低投放成本作为首位。

3、费用预算——报纸：（13个月每期所需版面不同，但连续刊登，均价3846/月）——5万元

户外广告：（13个月繁华地段，但是属于一次性投入）——8万元 活动：（包含策划，宣传，组织，布置，礼品）——30万元

电视：（包括黄金时段和非黄金时段,新闻专题片和采访等等）——150万元 电台：（9个月，300/月）——3万元

共计：196万元

（注*此合计仅为估算）

五、“城市碧园”广告整合推广效果监控及评估修正

1、广告整合推广效果广告整合推广效果从两个方面来反映：A、广告的创意、设计、表达内容和点等总体表现 出的效果。

B、广告在各媒体投放效果。监控广告整合推广效果需要通过市场及客户分别从这两个方面来察。广告整合推广的监控就是市场及客户对这两个方面的动态反映。在对大量的客户的

动态反映进行汇总分析，然后依据分析的结果对广告策略进行调整。

2、监控与评估

首先广告表达的买点，客户喜欢听的，或最想接受的是什么。广告就要把这放在首要位置传达给客户。调查客户对我们的广告印象如何，并且根据广告的整体形式，来做针对性的调查，看是否达到预期的目标。

广告效果的监控是在售楼部登记统计客户信息来取得而实现的。在积累大量信息后，做阶段性的总结，然后依据分析的结果，调

整广告策略。

第四篇：楼盘销售计划书

篇一：房地产销售计划书 销售计划 ? 销售周期

按时间分为4个阶段，和新都路两侧沿线）、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。江都城区主要在售住宅楼盘位置图

1、城北区域住宅楼盘个案简析（1）长江国际花园 楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学西侧。

售楼处位置：现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。开发商：江苏双汇房地产开发有限公司。

规划设计：超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯通。

建筑设计：中央公园小高层设观光电梯。部分楼栋底层架空设计。营销代理：南京垠坤代理机构。

篇三：某房地产项目销售计划书 武宁项目――――清水湾销售计划书

１、项目产品定位 １）产品定位策略

在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。

通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。

２）产品定位阐述

（1）闹市静区环境的概念

一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。（2）水岸栖居文化概念

水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。（3）中国房产品牌概念

“中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。２、项目的目标客户定位

由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。

３、项目的价格定位（详见附价格表）

由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200－4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在900－2000元/平方米之间。

４、项目的功能定位１）设电子可视防盗门 ２）电话及idsl入户 ３）有线电视入户 ４）水、电一户一表

５）老年健身器材、儿童娱乐设施 ６）庭院灯 ７）石凳、石桌 ５、项目身份定位

１）典承文明、健康的传世之家；

２）体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园； ６、公司形象

１）政府中形象：敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑，为百姓谋富造利，为地方出彩贴金；

２）百姓中形象：中国房产，永远品质保证； ７、销售准备工作

１）法律文件和获奖材料： a.营业执照 b.资质证书

c.建筑规划许可证 d.施工许可证 e.土地证

f.销售许可证g.荣誉证书 ２）楼书：

a.开发商实力背景

b.建筑设计及总体规划设计

c.楼盘地理位置及地段总体规划资料 d.社区内环境小品介绍 e.物业管理及服务介绍 f.楼盘品质及交楼标准介绍 g.各种户型介绍等 ３）售楼文书： a.客户置业计划 b.销售合同 c.购房须知 d.价目表 e.付款方式 f.税费一览表

４）模型（整体模型 1：７５；分户模型 1：25）８、销售阶段（取得销售预售许可证）a.初期：开盘前1~2个月销售总额力争达5%—10%（制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目，接受项目主题），预计广告费用：3.5万/年。

b.强销期：开盘后1~2个月销售总额力争达40%—50%（进一步强化项目主题，让消费者实在感受到主题的存在），通过在节日悬挂红灯笼，烘托热闹喜庆场面，预计活动费用：5000元左右。

c.持续销售期：开盘后3~6个月销售总额力争达70%—80%（在当地《声屏报》发布广告、请腰鼓游街[休息日]进一步扩大项目影响。），预计广告和活动费用：1.5万元左右。d.末期：开盘后7~10个月销售总额力争达90%—95%（以形象工程做广告，加上一些价格促销手段来吸引客户），预计１万元 ９、付款方式：

１）一次性付款优惠2%； ２）按揭优惠1%；

３）特殊关系和购买量大的客户优惠3%； １０、广告用语： ａ、“走华夏路，看大中房” ｂ、“中房视质量为生命，以规模求效益” ｃ、“要买房，找中房；买好房，到中房” ｄ、“进中房住区，增值又安居” ｅ、“中房伟业，国之精品” ｆ、“中房品牌，百姓青睐”

11、交房日期：2006年6月28日 武宁县房地产市场调查

第五篇：物业管理计划书

天津泰达水务有限公司生态城泵站物业管理计划书

一、管理内容：

清洁、保安、会议、花卉绿化、其他服务

二、管理范围及标准

1、清洁管理范围及标准

1）院区外墙、院门

清洁标准：日常清洁、定期擦拭、无污物

2）步行梯的清洁

清洁标准：踢脚板及墙面干净无尘土，无污渍；扶手、栏杆无灰尘、无污渍；平台及台阶无杂物、灰尘、光亮整洁；楼道内无堆放杂物。

3）灯具的清洁

清洁标准：清洁无污物，无手印；整体统一光亮；天花板无污染。

4）玻璃的清洁

清洁标准：光亮、无污点。

5）门窗清洁

清洁标准：一年两次外窗及外檐清洗，日常窗台、门把手保持明亮，无污迹，无尘土，无蛛网。

6）院落地面及地面以上公用设施的清洁

清洁标准：日常不定时清扫，无杂物，定期刷洗。

7）办公楼内走廊、办公室、会议室的清洁

清洁标准：垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换；桌面干净；保持空气清新；绿色植物花卉盆内无杂物，盆体干净、无污物。

8）卫生间：

清洁标准：

卫生间的门清洁、无手印、黑点、污渍；

玻璃镜面保持光亮、无水渍；

台面、洗手盆、水龙头、皂液盒无污物、水渍、杂物、保持光亮；

瓷砖墙面、隔断门无污迹、无尘土；恭桶及后侧墙面、小便池上下内外保持干净、无黄垢、无毛发、无杂物、光亮白洁；

压水杆及不锈钢扶手、电镀件保持无水渍、无污物、保持光亮；地面保持干净光洁、边角无杂物、无污渍、无水渍；

垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换；

排风口、灯罩、天花板保持无尘土、无污渍；

卫生间内空气清新，每个月进行一次空气熏蒸；

卫生纸、洗手液及时添补更换。

9）地毯的清洁：

清洁标准：重点污渍刷洗干净；清洗地毯彻底，表面无污渍，无杂物。

10）石材地面的日常清洁与定期清洗

清洁标准：大理石地面干净、无污渍、水渍、干净无杂物。定期用洗地机清洗（一年一次）

11）不锈钢物品的养护

清洁标准：不锈钢制品定期使用专业清洁剂及护理剂保养，保持光亮。

12）办公家具的养护

清洁标准：家具表面擦拭干净，然后对其进行专业的保养，使其光亮如新。

13）饮水机的清洗

清洁标准：饮水机保持有水，机身干净，机身及出水口干净，水槽内无污水残留；每3个月清洗1次。

14）木地板的定期养护

清洁标准：地面清洁干净，无污渍、无杂物，边角无杂物、头发。定期打蜡，保持光亮。

2、保安管理职责及标准

1)负责日常保安服务：

标准：保安负责依照本标准做好进出人员登记、治安巡逻、车辆引导、会场警卫等具体服务工作。建立安全管理档案、安全责任制、建立消防责任制，落实消防责任人。

2)值班人员依照标准做好接警，确认火情、协助消防扑救等具体工作。

标准：对区内火灾易发区和储存易燃易爆品的单位做好统计工作，并制定切

实可行的防范检查措施。建立安全消防责任制，落实消防责任人。

3)负责对院内所属车辆做好统计建档工作，并做好车场、车位日常管理工作。

标准：负责统计院内长期进出车辆的型号、颜色、车牌号。确认车辆存放区。每天对车场车位进行巡视。负责车场、车位设置管理制度标牌。（包括车场巡视时间、车内财务自理等提示性内容）

4)保安风纪及内务管理

标准：保安员在岗执勤期间应当严格按照规定着装；日常注意文明礼貌及服装整洁。

5)会议管理负责会场内清洁、来宾登记、投影设备、花卉摆放及其他服务。

标准：对会议室进行清洁，依照服务对象的要求摆放桌椅、悬挂横幅、摆放鲜花、摆放调试投影设备、摆放会议用品（笔、纸、水杯、瓶装水）；做好会议登记；茶水在会议开始前10分钟泡好，期间每20分钟添水1次（时间可机动）直至会议结束； 如有需要可提供会议记录整理及打印工作。

6)绿化管理

标准及范围：鲜花摆放、办公楼内绿植养护，院内绿化养护管理。会议鲜花会前预定；绿植定期养护更换，摆放整齐；院内绿化定期修剪、养护、做好越冬保护。

7)紧急情况

 下雪：及时清扫主要通道、出入口、楼外和楼梯；做好办公楼及生产厂

房入口防滑、防污处理。

 楼内跑水：及时切断水源，同时通知工程维修人员及时进行维修，做好

现场堵救工作，进行事后清洁工作。

8)前台接待服务管理

标准：配合重要礼仪、参观、接待活动，安排专人清洁大厅区域；及时对来宾进行登记，做好引导、咨询服务；代做考勤、打印、复印服务。

9)其他服务管理范围：

 对楼内水、电、公共设施的日常维修和保养；做到及时、周到。 客户需要提供的其他服务。

三、质量保证：

为了做好服务，确保客户满意，制定《泰达水务物业管理细则》、《来宾登 记表》、《消防责任制》、《车辆档案》、《绿化巡查记录》、《卫生巡查记录》、《客户反馈意见卡》、《会议服务通知单》等，以日常的精细化管理控制管理质量的提升和监督。

四、维修费用的划分

1、由业主承担的费用。

1）环境保护监测所需费用。

2）符合中修、大修工程中规定修理项目的费用。

3）单项在2000元（含2000元）以上的维修项目。

2、由公司承担的费用

1）符合小修（零星维修）工程的费用。

2）单项在2000元（不含2000元）以下的维修项目。