高端物业管理提升楼盘价值（含5篇）

第一篇：高端物业管理提升楼盘价值

高端物业管理提升楼盘价值

什么是高端物业管理？

说起高端物业，先要谈谈物业管理。在我国物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配的必然产物。尽管经历了20多年的发展，但我国的物业管理仍处于起步阶段，业主拒交物业费、炒掉物业公司的纠纷事件时有发生。虽然造成这方面的原因有很多，但在我们看来，造成这些问题的主要原因还是我国的物业管理水平过低。

在我们看来买房是一时之事，物业是长久之事，物业管理作为商品房的售后服务，已经越来越被人们重视。随着人民生活水平的日益提高，越来越多消费者选择了高档公寓、别墅等高端住宅产品作为居住和投资对象，但在付出不菲的代价之后，很多消费者并没有得到持续、高品质的物业服务。那么什么是高品质的物业服务呢？

所谓高端物业管理，就是指对具有特殊使用功能的建筑物和构筑物的需要进行的物业管理，以最大程度地服务于高端业主核心业务或高端生活方式的需要，在更广泛的，超越原有范畴的更新领域提供更为专业和更高质量的拓展服务。这些物业不仅智能化程度高、技术含量高，功能完善齐全、设备设施先进，而且物业管理的回报率高。高端物业相对于普通物业而言是一种升级版，不仅技术含量增加更融入更多时尚因素，比如职业管家等等。其是物业发展的一个阶段，同时也是适应人类居住需要的产物。

高端物业管理的发展

由于我国的物业管理起步较晚，相对于发达国家而言还有很多不足之处。我国高端物业管理的发展模式是从国外发达国家借鉴而来的。我们认为合资物业公司的成立，不但填补了国内高端物业管理合资公司的空白，而且将提升国内物业管理的整体水平。合资公司所倡导的舒适、高雅、美学化、品牌正是目前国内物业管理行业所欠缺的。随着我是国经济水平的增长和人民生活水平的逐步提高，人们对住房的要求已经从原来的有房住发展到今天要的住的舒服、安逸。所以在这种情况下，土洋结合的模式已经成为我国高端物业管理的主要发展模式。在我国一些城市，从私人高级会所到五星级行政楼层及高级物业场所都可以看到国际管家的身影，他们可以给业主提供个性化的服务：包括家政服务、礼宾服务、商务服务、健康服务、社区文化服务、工程维修服务等多个方面。家庭的投资理财，管理保姆，家宴安排，家庭健康环境监测，接送亲友，考察培训安排以及制定个性化的保健方案及恢复计划等都将成为国际管家的工作。这些国际管家们还能根据业主的要求，设计出不同的个性化的服务方案，由客户选择。

高端楼盘催生高端物业高端物业管理促进高档楼盘的发展

在我们看来，这是一个必然，甚至可以说是一种价值的回归，高端楼盘需要高端的物业来配合。而高端物业管理也促进的高档楼盘的发展速度，在不少业内人士看来，近几年房价和楼盘品质都提升了不少，但是物业管理的档次却一直徘徊不前，与国外很多城市存在较大的差距，这里面最关键的制约因素就在于物业管理收费过低，不能维持高水平的物业管理。

从成本核算的角度来看，越高端的楼盘，由于配套更为高档完善，功能更为齐全，维护管理的成本也必然更为高昂。不同级别的小区，电梯、高低压配电、发电机、保安系统等设施的配备情况、品牌型号不同，维护的成本也不同，就连配备的树种不同也会产生不同的养护成本。以泳池为例，按照高端物业管理水平的标准，1000平方米的泳池包含水、电、救生员等费用，半年时间就至少需要20万元。如果配备会所，管理成本还会大大提升。

配套维护还只是其中的一小部分。物业管理属于劳动密集型行业，人员成本巨大，而人员的素质、配比数量又与物业能够提供的服务水平密切相关。同样面积，普通小区最多配备70来个人进行管理，而高端物业管理团队很可能计划配备130个人，这样能达到更高的服务水平，并提供更加全面、周到和细致的服务，成本也必然大大增加。另外，人员的素质与待遇水平是成正比的，雇请较高素质的人来服务，对他们提出更高的规范要求，付出的工资待遇成本必然也要大得多。

高端楼盘最吸引人的地方在于能够提供更为舒适的生活环境，而这最终需要物业费支撑下的物业服务来保障。

随着人们对居住水平要求的日渐提高，选择购置豪宅的置业者也把物业管理作为选择时的最重要衡量因素，所以高端物业管理必然会逐渐取代传统的物业管理，所以我们应该相信，高端物业管理会从现在的针对酒店和高级写字楼的管理逐步延伸到对普通住宅的管理。

第二篇：高端物业管理方案

物业管理方案

第一节 管理模式

****项目的设计标准高，对管理服务要求高。管理服务按照安全、舒适、周到、温馨八字方针设计管理模式：

1、安全：

让业主有安全感。小区实行封闭管理，24小时安保服务；燃气管道、电气线路、消防及防盗系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。

2、舒适：

致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境，让钢筋混凝土建筑具有生命力。通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染、无噪音，保障私密，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。

3、周到：

提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务，业主想到的物业公司要想到，业主没想到的，我们也要想到。设立维修中心和家政服务中心，维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便，使业主享受优质的生活空间。

4、温馨：

服务设计要以住户为中心，提供“美式管家”及“五星级”服务，高度重视会所以及生活配套项目的管理，物业公司提供的服务将充分满足住户豪华、尊贵的心理要求。

第二节 实施美式管家、五星级服务

为了发挥物业公司所拥有的“美式管家”及五星级服务优势，物业公司将凭借拥有的专业化、规范化、国际化的物业管理队伍，在****项目中充分进行实施与贯彻。现物业公司结合****项目的实际特点编制了本方案，将本着“以人为本、崇尚自然、亲情服务”的服务理念真正贯彻执行。

“以人为本、崇尚自然、亲情服务”的理念，“全天候、全过程、全方位”的服务和“高素质、高标准、高效率”的管理队伍是物业公司管理的特点。为了达到这一效果，物业公司在所辖的项目设立了客户服务中心，给客户提供24小时的服务，满足客户的服务需求。

“美式管家”及五星级服务的另一特点是在产品设计上体现以客户为中心的原则，客户的需要便是物业公司工作的目标；做到客户没想到的，物业公司想到了；客户想到的，物业公司做到了；实用原则，可以最大限度地提供客户方便；注意细节的原则，在实施的各个环节都必须有相应的措施保障。

在****项目的实际管理中，物业公司将充分考虑项目的特点，设计管理服务项目和工作程序，最大限度地满足客户的要求。在与客户朝夕相伴中，将客户视同家人一般，为客户的居家生活排忧解难。

第三节 配合地产公司工作

作为地产公司的合作伙伴，物业公司将根据项目实际特点，结合地产公司的要求，全力配合完成销售工作。在项目前期物业管理阶段，将以配合地产公司进行项目销售及前期策划为工作重点。主要工作为以下几方面：

（1）配合地产公司的各种销售活动。物业公司积极配合参加地产公司举办的各种销售展会，对客户提出的各类物业问题给予解答，并以优秀的素质，良好的精神面貌塑造****项目高品位社区形象，使客户感觉到物有所值；（2）在销售现场设立物业咨询处，派驻专业物业人员对看房的客户提供各类物业管理问题答疑，消除客户顾虑；

（3）为增加销售人员在销售过程中的物业谈判技巧，物业公司将对****项目项目销售人员进行物业管理知识培训，使销售人员在销售过程中掌握更多物业知识，以加快项目销售进度；

（4）为配合销售工作，物业公司将在销售现场提供保洁服务，以营造干净、舒适、整洁的销售环境，营造良好的人文氛围；

（5）在销售现场，物业公司将展板的形式向客户宣传物业管理方面的法律法规知识以及物业公司的管理模式，以便客户更好的了解物业市场，了解物业管理的各个环节。

第四节 贯彻日常检查制度，以保证管理目标承诺

实现

制度的建立确实能给公司的管理工作提供支持和帮助，但是如果没有专门的部门去监督制度的执行情况，制度就会流于形式。因此物业公司特别设立了综合（品质）管理部，主要职责是对项目的客户服务工作及质量管理体系的执行情况进行质量检查，确保项目的物业管理工作按照对客户的承诺、按照对地产公司的保证、按照公司的质量管理体系进行。另外，公司总经理办公室还定期对各部门进行工作检查，并将检查结果作为考核部门及员工的依据。公司每年进行两次内部质量审核及客户满意度问卷对公司的质量管理体系运行情况进行审核。

物业公司在****项目项目的全部管理内容将推行数字化的管理模式。物业公

司将对所有项目经理、管理人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项管理、服务按照星级酒店标准执行。同时物业公司对客户的投诉，处理投诉的时间、过程、每项投诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开，以透明物业公司的管理服务质量，加强客户的监督机制。另外物业公司将积极与客户沟通，以便及时掌握客户的需求和物业公司的管理要点。

物业管理工作是一个系统的过程，不仅需要物业公司员工的积极参与，同时也需要客户的共同参与，从而建立与“业主共管”的管理模式。物业管理人员在履行管理人职责的同时，需要业主的支持和参与。

第一章 前期物业管理方案

第一节 前期物业管理工作的意义

由于在建筑设计时对于物业的使用功能和后期管理很难全面预测，设计时会有不周之处；在施工阶段会存在一些质量问题，对后期管理会造成隐患，这些问题往往是地产和监理公司容易忽视的。由于物业管理公司长年从事物业管理与服务，因此在这些方面具有较丰富的经验，可以提出一些好的建议从而使该物业建设得更加完美。

在当今的房地产市场中，很少有物业建成再销售的情况，在房屋销售阶段、购房者们对于工程进度、物业管理服务收费、物业管理服务内容将非常关心，常要销售部门作大量的解释工作。如果销售人员对物业管理服务内容和规范了解不够，如果物业管理费标准测算不准确，收费项目和标准有问题，将给楼宇销售造成很大麻烦。物业公司筹备人员可以按政府文件和物业情况准确进行测

算，给予业户明白准确的答复，同时也可使业户们对于物业管理有一个初步的了解，从而促进楼宇的销售工作。

第二节 前期物业管理工作内容 按物业管理和业户的要求重新审核设计方案，对于使用和服务功能方面的不足提出修改意见，适时进行增补或修改，在不增加或少增加投资的前提下使物业建设得尽可能完美。对建筑、装修施工质量进行监理，避免施工中留下隐患。监理单位主要是对工程验收负责，而物业公司要对使用过程中的长期质量负责。物业公司将对物业运行成本进行精确测算，提出物业管理费及其它收费标准、编制法律文本、各种协议文本、各种管理规程和规章制度及其工作表格，为后期管理做好准备。这些文件的提供使业户对于物业管理和服务有一个较为清晰的认识。配合地产做好业户的宣传解释工作，尽可能化解一些由于工程延期、承诺不合适所造成的误解，同时解答一些物业管理服务政策性问题，对于推动楼宇销售、亲善与业户的关系都有积极意义。在施工尚未结束而有些业户要入住的情况下需要对装修施工进行管理，这正是我筹备处职责范围之内的工作。由于施工条件限制、施工队伍的不规范，装修阶段非常混乱，管理难度很大，如无有效管理将造成成品损坏、业户不满甚至造成事故。现场秩序维护和物业成品保护。物业公司进驻后，将安排固定岗、流动岗经常巡视；对楼道和房间钥匙统一管理、外来人员盘查、治安消防隐患 的检查与消除等，从而保证物业的绝对安全。周边社会关系的建立。物业公司的早期进驻将提前与公安、市容环卫、供电、供水、街道等管理部门和单位建立联系，求得其支持与帮助，联合进行小区服务设计，有利于良好社区环境的营造。

第三节 前期物业管理工作的组织 在地产公司与物业公司签订《物业管理委托合同》之后，双方应就前期物业管理工作协商并签订协议，明确职责、酬金以及具体计划安排。组建物业公司，根据委托方要求确定人数和专业，一般情况以工程技术专业人员为主。物业公司从地产公司利益和要求出发尽可能提高前期物业管理服务水平并降低管理成本。在以往的前期物业管理中，筹备处班子中基本是高中级工程技术人员和管理人员，人数以8-10人为宜。物业公司进驻后将与地产公司筹建工程部、销售部融为一体（最好联合办公），并与监理公司和施工单位密切配合，共同推进工程建设。物业公司的工作以建议形式为主，扮演参谋和协调员的角色。

第二章 物业管理服务内容

第一节 物业管理服务标准

一、房屋完好率：98%

二、维修及时率：99%

三、维修合格率：98%

四、管理费收缴率：90%以上

五、绿化完好率：90%

六、清洁保洁合格率：95%

七、公共设施完好率：100%

八、无由于管理失误导致发生的重大社区治安案件

九、消防设施设备完好率：100%

十、火灾发生率：0

十一、住户投诉率：小于1%

十二、投诉处理率：100%

十三、管理人员培训合格率：98%

十四、住户回访率：100%

十五、业主满意率：98%以上。

第二节 物业管理工作内容

一、工程设备运行和客户维修

1、正常的设备运行：负责安排正常值班以保证社区供电、供暖、通讯设备的正常运行；

2、公共区域设备设施（包括建筑结构、广场、道路等）：按国家规定定期进行维护保养，保证设备设施经常处于良好的状态；

3、4、大型设备的正常检修；

业主室内维修：物业公司负责房间供电、供水、供暖及主要通讯设备线路的维修；电表箱以内、冷水表以内、电视、电话插头以后的设施、设备线路由业主自行维修，若业主委托修理，业主应

交必要的成本费。

5、物业公司工程部维修中心保证：白天报修20分钟内到达现场；夜内报修（17：00-次日早8：30）30分钟到达现场。

6、紧急情况抢修：若发生突然停电、停水、跑水等事故，工程部维修中心立即组织紧急抢修。

7、设备更新改造：若发现设备老化、严重损坏以至于不能继续使用或根据业主要求需增添新的设施、设备，由物业公司负责提供技术方案等，并组织实施。

8、施工管理：负责公寓内设备设施维修、更新改造和业主装修施工的管理；组织施工检查验收；协调处理由于施工而引起的纠纷；维护正常的施工秩序，保证施工质量。

9、负责市政供水、供电、通讯、天然气管线的监督检查。经常与有关主管部门协调，按时进行检修，保证正常运行。

二、小区公共环境维护

1、负责社区和公寓公共区域的保洁，按时进行公共区域墙面地面清扫、窗户及护栏经常清擦，以保证清洁。

2、负责经常清理楼内生活垃圾，按时清掏化粪池。

3、经常清洁养护绿地和花草树木，清洁保养雕塑和艺术小品，保持其清洁和美丽。

4、负责定时保养和更换楼内公共区域租摆。

5、每年进行公寓外墙清洁。

6、物业管理公司不负责住宅内的保洁，如果业户需要，物业公司可提供有偿服务。

三、治安保卫1、2、3、4、5、6、庭院门设保安接待，防止不良分子进入。保安警员24小时巡楼，发现可疑情况及时处理。每日检查消防设施，发现火灾及时扑救。负责维持公寓正常秩序，调解纠纷。

负责指挥车辆运行，维护停车秩序，保证车辆安全。

负责办理公寓公共区域、设施设备保险，发生损失协助业户及时办理保险。

四、客户服务

1、负责接待业主，帮助业主排扰解难。

2、在大堂和小区适当位置设置业户留言牌并代为转告。

3、负责开办收费服务，为业主办理代收代付事宜。

4、开展方便业主家居生活的便民服务项目，负责联系推荐家政服务。

5、开展社区文化活动，丰富业余生活，营造和谐的社区人际关系。

6、遇有突发事件进行紧急求助。

第三节 塑造品位性、文化性社区

针对****项目住户的文化需求，物业公司将与业主紧密配合，开展文化艺术教育，组织书画、旅游、健身、体育比赛等健康活动，丰富住户的业余生活。

第四节 项目特殊情况管理方案

一、非长期性居住住户管理方案

****项目居住的客户群体中存在部分住户为非长期住户，该部分住户仅在双休日、节假日或不定期时间段里居住在****项目内，针对这部分客户群物业公司特制定以下管理措施。

1.进行客户调查，建立非长期性居住住户档案；

2.征询该部分住户意见，并协商签订《户内机电设备设施委托管理协议》，委托管理范围为：

a 户内机电设备设施（如壁挂式取暖系统、车库门系统、消防系统、安全防护系统、空调系统、燃气系统等）季度性、性维护保养； b 特殊气候情况下（骤然降温、大风、大雨等），物业服务人员入户进行设备设施的启动或关闭、门窗防护等措施；

c 客户临时授权物业管理人员入户处理临时性、紧急性事务； d 物业服务人员在发生突发性、危害性情况下，入户抢救措施； e 其他业主授权的预约性、定期性物业服务。

3.物业服务人员入户时，先行通知业主；如业主无法到场则需由保安人员、客户服务人员、管理人员等三人以上同时进入现场，以免扩大业主财产损失；

4.对业主不在现场，且已经发生财产损失的现场，物业管理人员将采取拍照、录像的取证方式，记录现场实际情况，并随时与业主联络，根据业主意见处理发生的问题。

5.特殊重大事件（如火灾、刑事案件等），物业管理公司将首先报告当地

消防、安全管理部门到场处理；

第三章 实施措施

第一节 管理实施

针对以上提出的管理目标，物业管理主要从以下几个方面着手实施：

1选派高素质的管理人员组建管理队伍

物业公司将选择具有两年以上物业管理经验的管理人员管理****项目，所有员工经过公司的系统培训，经考核合格后方可上岗。2 全面贯彻公司的物业管理规范。

对物业管理的服务程序、设备操作程序、运行维护程序、卫生清洁程序等设计与管理上，严格按公司的规范操作，按住户要求设计服务项目，对服务内容做出承诺，并接受业住的监督。为业主提供《服务手册》，使住户所需能够准确及时地实现服务项目。

3提供全方位的安全管理。

安全是用人的首选要素，也是物业管理的重点。为保证安全，物业公司将采取以下措施：一是选配训练有素的保安人员担负警卫；二是技防、消防设备保持性能良好，安保器具齐全有效；三是与周边政府有关部门保持畅通的沟通渠道；四是对出入的车辆管理有序；五是加强重点部位和第二时间（下班后）的管理；六是制定紧急情况下防止和处理突发事件的预案，确保小区有一个安全、舒适、方便、温馨的生活环境。4 提供高效率的前期服务。

物业管理前期介入，是积多年管理实践经验的总结。物业公司从专业管理的角度在前期规划设计及建设施工阶段提供一些合理化的意见和建议，能够很

好的避免后遗症问题的产生。物业公司将定期派出有经验的工程管理、物业管理人员协助监理单位对项目建设质量进行技术监督，纠正不符合住户需要的建造形式，提出合理化的建议，促进物业的优质建成。早日介入，有利于分清工程缺陷的整改责任，为顺利验收交接创造条件，便于物业投入使用后及时有效的开展物业管理工作。

第二节 管理队伍组建和人员的选聘、培训及劳资管理 1 人员选聘：

深圳懿德物业管理有限公司总结以往承接物业项目的经验，在新接项目人员的选聘上，坚持“高标准、高质量”的原则。项目经理，主管、部分技术工人等从公司现有项目骨干中抽调；一般岗位人员（如保安员、保洁员等）按行业标准，以严格的条件（基本素质、从业经历、人品等）进行筛选聘用，并实行试用期和工作业绩考核制度。人员培训。

派到新项目的人员和新招聘人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，除面授培训外，大部分岗位还要到项目实习一个月左右。

培训对象按层次分为高层、管理督导层、执行层。培训内容大致分为思想理念、管理实务、专业技能、服务礼仪四个方面。培训形式包括岗前、岗上、交叉、外委等多种形式。物业公司在培训计划的设计，教师、教材提供，实习场所，考核试卷等诸多方面也是多元化。岗前培训包括：物业管理理论、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、技术技能、形体训练等课程。劳资管理。

采用以岗定薪，对员工实行按统一的规章制度和操作规程，垂直领导、逐级

管理，上级对下级的工作实行严格的督导检查并记录在案。****项目物业管理有限公司实行“员工手册”制度和“浮动工资制度”，对员工实行针对性管理。

第三节 降低物业管理成本的措施

对物业公司来说，物业管理水平的提高无疑将使管理成本上升，但这又增加了物业租售的困难并使委托方了负担加重，所以尽可能降低管理成本，就是物业公司一项非常重要的工作。

如何才能更合理的控制物业费，使双方达到共同满意的程度？可采取以下两种方式，一是降低物业运行成本，二是开创多种创收渠道。1 通过加强管理降低物业管理运行成本

物业管理成本由两大部分构成，一方面是维护正常运转所需的能源费，设备设施运行维护费，维修材料费等，降低此部分费用需尽量采用节能降耗手段，如使用声控、光控开关控制公共区域的照明等等。

降低物业管理运行成本的另一个方面是杜绝各种浪费和不合理的开支，优化资源配置，通过物业公司规模化管理使成本有较明显的降低。

显著降低人工成本。物业管理企业是劳动密集型企业，物业管理的大多数工作都是靠人工完成的。扁平化的管理架构、合理的安排利用人员，做到一岗多能则是深圳懿德物业管理有限公司降低人员成本的主要方法。物业公司积累了大量的人力资源管理经验，可以在项目保持正常运转的前提下合理安排人员。在****项目项目的管理中，物业公司将科学合理地配置人力资源，尽可能合理兼职，降低人工成本。开展多种经营服务，增加收入，弥补物业管理费的不足

利用现有的设备设施开展多种经营，在方便使用的前提下增加收入，弥补物业管理费的不足。物业公司将开展入室维修、入室保洁、家政服务等便民服

务项目，增加收入，摊薄物业管理运营成本。

第三篇：浅谈商区物业管理提升物业价值

浅谈商区物业管理提升物业价值

其实物业现如今来说已经是这个社会所不能缺少的一个主流行业，物业想提升自身的价值还是在于被物业管理的人的身上，所以作为物业管理人员首先要创造出物业管理所管理出的特色，提供更加优质的服务，宣传对租户们更加了解物业的意识，做足与租户之间的沟通桥。房子是“三分建，七分管”，让它受到计划性的良好的管理和维护。管理服务人员提升物业软环境的高档价值，好的保养对设备那些硬件，比如供电系统、消防系统等的使用寿命都有提升。

商区物业管理不但要提供一般性的物业管理服务（如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施等），还要完成带有一定经营性质的商业管理工作（如市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理）。

一、商区物业管理的价值

在商区项目中，物业管理并不直接创造经济效益，但它通过顾客满意的管理，为经营者和投资者创造财富。

1、通过物业服务的前期介入使商区开发的前期建设环节与后期的物业服务环节实现富有成效的对接提升商区的价值，使物业增值、保值。

2、客户满意保证商业物业价值，商区物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是租户、顾客，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商区物业的商誉。

3、安全管理衡量商区物业价值，商区物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇，其特点为层数多、功能复杂，人口稠密，确保物业和楼内和租户人员的生命财产安全，是衡量物业保值的重要因素。

4、完善设备运行体现商区物业价值，商区物业的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，配备了智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收费系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等，这些设施设备技术含量高、运行频繁，商区物业的经营性需要设施设备的运行正常、快捷和舒适。

5、环境管理创造商区物业价值，商区物业对公共区域的环境清洁、绿化养

护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护要求非常高。整体管理达到整洁性、美观性和舒适性为一体的效果，创造物业的营销价值。

6、营销推广提升物业价值，商区物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商区物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商区物业的知名度，树立良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租客户。

7、创建自身的服务品牌，物业管理需要提升服务，服务是物业管理之魂，必须以持续的满意度来巩固自己的品牌形象。品牌是市场经济条件下企业重要的资源和无形资产，它既是企业过去成就的凝聚，也是企业将来进一步发展的起点。

二、商区物业管理的职能

1、建筑物与装修的维护，建筑结构维护、建筑外观维护、公共区域装修、装修审批与管理、内部导向标志维护；

2、配套设施、设备的维护，电梯的维护保养、后备发电机维护保养、电线电路的维护保养、供水系统维护保养、空调冷气系统维护保养；

3、消防与安全的管理，消防设施的维护保养、消防器材配置、消防设施标志设置、出口与通路管理、内部保安巡查、自动报警系统维护保养、其他危及安全的防范；

4、环境清洁卫生的管理，内部道路清洁、公共区域清洁管理、公共区域的摆设和植物管理、垃圾清理、环卫设施维护；

5、车辆及交通的管理，车辆交通疏导指挥、停车场管理、货流运输管理、车辆安全管理、路面交通管理；

6、紧急事故的处理，商业建筑与装修事故的处理、停电或电路故障的处理、电梯故障的处理、设备或设施故障的处理、发生火灾后的处理、人员受伤或急病的处理、犯罪事件的处理。

三、商区物业服务质量

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地的为租户着想，努力为租户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给租户提供方便。在企业的服务过程中，不管以前租户满意度如何，租户的需求都是不断变化的，因此要始终使顾客满意度达到较高水平，就得不断调整服务的内容，提高服务水平，这样才能确保租户对物业管理企业的认可。

1、全员质量管理，物业管理服务质量的优劣，是物业管理各个部门、各个环节全部工作的综合反映，涉及物业管理商区内的全体员工和租户。因此，将商区的全体服务人员的积极性和创造性充分调动起来，不断提高人的素质，牢固树立“质量第一”的思想，人人关心物业的服务质量，参与管理，才能保证服务的有效实施。

2、物业管理服务与业务培训，保证企业发展过程中不断有能够胜任工作的新生力量的补充。培训的方式有：计划性培训内容的实施、工作会议、案例交流，岗前或岗后训示等。培训的安排是公司自上而下的系统层级培训，如公司培训、管理处培训、部门培训等。培训的有效评估有面试、笔试、季度评价、现场评价等。通过合理安排与有效实施与监控，可以不断提高企业服务人员的素质与素养，达到不断增长和补充人才的目的。

3、物业服务与激励体制，“有好的员工，才会有好的服务”，只有员工不断的进步、提升，才能促使服务、业绩的不断提升，员工进入公司不仅在生活上需要稳定的依靠，在成长的进步过程也应得到公司的帮助和支持，让员工一步步从一名新人成长为一名公司的栋梁，让员工在企业中不断积累人生技能与经验才是提高服务的真正要义。为此给予员工不断的关怀和发展空间是保证企业服务和人员稳定的有力措施。

4、物业服务需要的是训练有素、行为规范的员工，他需要尽量用理性的态度对待工作，在服务的细微之处能体现专业，要有开阔的思维、超前的意识、谨慎的处事能力。

四、前期介入管理

1、尽可能全面地收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备。

2、选派有关专业人员参与工程施工质量监理，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起进行技术交底和图纸会审。

3、参与竣工验收工作，检查所建工程是否符合设计要求和工程质量是否达到使用标准。

4、接管验收工作阶段，明确交接双方责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为日后管理创造条件。

五、商区日常工作管理

明确各部门的架构，商区的管理制度，物业管理处的工作规范，有效的开展职能工作。作为商区的物业主管领导，要开展的岗位职责：

1、全面负责商区物业管理工作，负责检查、监督与指导管辖范围内的管理质量，保证为客户提供良好的管理与服务；

2、负责制定、贯彻、落实本部门岗位责任制，制定工作要求、工作目的，以及建立各项管理制度；

3、负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况；

4、参与及配合公司做好质量体系管理评审的有关工作，确保本部门质量记录的完整、准确有效，并督导有关人员做好归档工作；

5、负责制定本部门的工作计划；

6、熟悉掌握国家有关的法律、法规和物业管理有关规定，并合理运用维护公司的利益和声誉；

7、检查市场物业管理的情况并提供合理改进建议；

8、全面督导下属管理租户办理租赁、进场、装修、退场等各项工作；

9、掌握管理费、水电费等缴纳的情况，及时组织催缴工作；

10、负责督导受理客户投诉及跟进处理情况，定期组织客户意见征询工作，并组织开展的客户满意度调查及回访，核对相关数据，并处理客户对公司各项服务的意见及建议；

11、负责培训提高本部门人员工作能力及业务技能，提高员工企业责任感；

12、每日组织各部门人员进行集体巡场，全面检查商区现场营运管理情况。

13、负责组织部门召开工作例会，做好工作总结；

14、针对本部门员工在服务过程中的工作表现，负责每月、每季的员工工作考核，并填写考核表、面谈表。

15、负责紧急情况的全面协调及处理；

16、完成上司交办的其他工作任务。

六、提升自我管理能力增强团队凝聚能力

1、决策能力，学会科学决策，避免重大失误；

2、绩效管理能力，重视目标执行，提高团队绩效；

3、激励下属能力，运用激励技巧，点燃下属激情；

4、教练下属能力，教练培训下属，提升下属能力；

5、授权能力，善于授权放权，修炼无为而治；

6、团队学习创新能力，不断学习创新，保持团队活力；

7、员工管理能力，体认员工需求，体验快乐管理；

8、团队组织能力，学会团队协调，促进团结凝聚。

欲真正提升物业管理质量水平，从根本上讲最主要的是人的因素，物业管理是通过物业管理者劳务服务创造和表现出来的。实现价值的终极目标，我们必须主动为客户着想，与客户为利益的共同体，适应其需求的多样化，加大针对性专业服务的开发，服务是一项没有尽头的工作，再成功的企业也会听到抱怨，所以我们要迎合客户的需求，在市场经济环境下，“供给”永远是“需求”的忠诚追求者，“需求”出现在哪里，“供给”的殷勤就会追逐到哪里。

第四篇：高端别墅楼盘流程串讲

光岳府销讲流程

您好，欢迎光临光岳府！之前有没有同事跟您联系过？（若没有）请问您是第一次来吗？我是置业顾问××，下面我给您介绍一下项目的详细情况。

一、（区位挂图）您看，对面墙上是我们项目的整体区域规划，项目位于古城的西南片区，就是图中红色的区域代表的部分。项目西、南两面紧邻东昌湖，此为东昌湖水面最宽阔观景最佳区域，“仁者乐山，智者乐水”水一直是财富的象征，《尚书.禹贡》曾提到“山南、水北为阳”风水极佳，即背靠山、南望水，所以项目实为上风上水之地。交通方面——向南是龙堤商业街、西交大五星级酒店、省道湖南路，此路直通济南经十路，目前工程正在施工，工程完工后将大大缩短聊城至济南距离，车程将由现在的1小时缩短为30分钟，向北则是主动脉东昌路。聊城最好的医疗配套市人民医院及聊城最繁华的商业圈都坐落与此。向西过西关桥以后便是聊城最大的湿地公园湖滨公园、水城明珠大剧院、沙滩浴场等，为您营造“入则宁静、出而繁华”的居住境界。项目周边名校林立，如与项目一路之隔的实验小学，东面聊城外国语、文轩中学、一中、让您的孩子从小到大都享受到最优越的教育资源。

像光岳府这样，位于4A级风景区内，享受城市顶级成熟配套，并且拥有深厚的文化底蕴，这样的地段在全国的城市中都是比较罕见的，在这样的地段上建别墅，更是可遇而不可求的。

二、（沙盘）我们现在所处的位置是光岳府售楼中心（指一下），项目就位于我们的对面。对面就是光岳府项目，光岳府东邻光岳楼，西、南两面是万亩的东昌湖。项目总占地面积201亩，建筑面积约16万平方米，规划总户数仅为339户，包含顶级临湖独栋、奢华双拼合院、舒适联排别墅等，是聊城地区最高端的纯别墅豪宅。

光岳府项目规划的最大的特色是湖畔一线纯别墅豪宅。西、南两面紧邻东昌湖，东昌湖是目前江北最大的城内人工湖，我们现在看到的是东昌湖其中的一部分，光岳府正处于水面最宽阔、观景最佳的区域。风水学讲“山南水北为阳、风水极佳”，而且《周易》上还讲到水在南面为金边，在右边则为银边，是最好的两个边。光岳府项目恰恰就是南望水，金边银边全都占，在四个片区中风水最佳。湖水还具有调节空气湿度，增加氧气含量的功效，畔湖而居，迷人的风景与宜人的气候兼得，是人类终极的居住梦想。

光岳府项目地块规整，共分四个地块先后开发。其中项目西南侧是由开发商斥巨资打造的风景独特的小西湖公园，公园占地25.5亩约1.7万平米，其中水面面积就占4000㎡，再现了苏州园林的盛景，专为社区内300户业主所尊享，小西湖公园通过提炼西湖美景与公园内展示江南造园特色，为了让您一入住就享受到成熟的居住环境，我们公司率先启动了小西湖公园的建设，年底就可以完工了。小西湖周边规划了我们的顶级产品——四合院。我们采用的人车分流的系统,每个大的组团都预留两个车辆出入口方便出入,既方便又安全,整个项目车库配比是1:2.2，每家除了双车位的车库，还有一部分临时停车位，停车问题您完全不用担心。地下车库直接入户，既充分体现了主人身份的尊贵感又保证了主人的私密性。社区里的道路不会让您一眼望到头，蜿蜒曲折的设计让您时刻有种家的安全感和归属感。在景观设计上通过多层次的手法、多种类的植被营造了一种休闲、自在、舒适的美好景致。

三、大屏幕（建筑）您现在看到的就是我们项目建成后的实际效果宣传片。在规划和建筑上，光岳府选用的是新中式建筑风格，由山东大卫国际建筑设计有限公司规划设计，建筑大师申作伟先生亲自操刀主创，中式建筑讲究天人合一，它的建筑风格在融合了自己历史、人文、地理特点上，表现了自己的一些独到之处。在居住理念继承了优秀的传统文化，而在功能布局、建筑材料上体现了现代和创新，适应现代人们生活方式。屋面设计上，采用现代手法进行处理，用简练的混凝土线条取代了原来繁琐的脊瓦、脊兽，结合现代人渴求充分阳光的需求，在山墙上开了一些窗户，栏杆采用国内最先进的仿古铝和木技术，耐晒耐湿，易于清洗。连朱红色大门的圆钉都，是精心细选显赫厚重与尊荣，铺陈屋檐的滴水、洞瓦、沟头等，一砖一瓦都精心制作，历经考究。光岳府项目建筑最大的特色是院子很大，户型很舒适。庭院的面积小则60㎡，大则150㎡，全都是我们免费赠送给业主的，这么大的庭院面积在聊城别墅中是绝无仅有的。庭院最能体现中式住宅的文化底蕴，它以围合之势，藏风纳气，追求上接天，下接地，所谓“有天有地有生活”，给人们提供了一个在家里亲近自然、感受泥土芬芳的场所。

坡屋顶、青砖黛瓦、镂空花窗、朱红大门、精美雕饰„„这些经典的中式元素的运用让建筑看起来古风古韵、宁静淡雅，它们将跟光岳楼一样，成为历史的一部分，代代传承。

光岳府项目首开区为东北地块望岳台，它离光岳楼最近，与海源阁一墙之隔，历史文化沉淀最为浓厚。光岳楼距今已有639年历史，乾隆皇帝曾题匾“天下第一楼”。望岳台占地约5.2万平方米，70栋122套一次性开发完成，也展现了咱们开发商的雄厚实力。项目建筑层数以2层为主，局部3层，这样的设计使得每户的露台错落有致，您站在自家的露台上便可把波光粼粼的东昌湖美景尽收眼底。设计了七种户型，面积270㎡—425㎡规划有联排、双拼、独栋，在沿街还有一些商住户型，以青岛海川的实力，项目的施工质量您完全不必担心，预计15年年初可交付。二至三层的别墅我们用的是框架剪力墙结构抗震系数七级，双层防水38厚外墙，铝木复合门窗、中空双层玻璃这些细节上做得都相当到位，铝木复合窗目前聊城开发的房子我们是第一家采用的，保温隔热性能更好，美观大方，当然，造价比普通铝合金窗户高很多，以突显项目的整体品质。当然，其他材料我们也是优中选优，质量有保证，打造真正的传世豪宅。

请问您想考虑多大面积的，多少人住呢？针对需求推荐户型。在沙盘上可以给客户指一下需求面积户型的大体位置，再引导客户就座。

四、（落座）利用3D户型和图纸给客户讲解户型优势。同时通过与客户不断交谈，摸清客户的情况及需求，有重点的加以引导。这里要重点强调一下，我们户型的内部结构经过20多轮的优化，每个户型反复修改优化后才确定的，关注以后使用中的每个细节，比如插座的位置和高度，比如某个房间的观景效果，既保证入住后的舒适性，又体现别墅空间的开阔大气。建筑风格是中式元素，但是生活方式是现代舒适的，宜居的。

同时要提到物业管理，别墅的物业管理相当重要，居住在光岳府的都是各行业的成功人士，非富即贵，高端客户尤其重视物业服务。为此，光岳府聘请的是有丰富的高端物业服务经验山东华创物业管理有限公司，华创物业服务项目涉及高档小区、写字楼、酒店会所、别墅等多种物业类型。同时为了提升物业服务理念和水平，公司还花重金聘请“世界五大行——戴德梁行”担任企业顾问。华创物业将采用“酒店式”的服务模式，引入“星级服务标准”，推行“贴心管家”的互动理念，让您充分享受尊贵体贴的物管服务。华创物业会定期举办社区文化活动，搭建邻里之间沟通的平台，帮助您认识很多志同道合的朋友。

穿插着强调位置：古城四大片区中，明清四大私人藏书阁之一的海源阁、明清圣旨博物馆、七贤祠、东昌府考院、摄西书院等弘扬传统文化的设施集中于本地块。据史料记载，古城有33户大户人家，其中就有15户在我们项目所在的西南片区。因此，项目自古以来就是达官显贵、名人雅士聚居区域。光岳府不止历史上地段显赫，现在同样占据着聊城的顶级地段，交通十分便利，同时享受聊城市最顶级的城市配套。

开发实力：开发商是聊城市华海古城投资置业有限公司，它是政府招商引资进入聊城的，公司注册资金1亿元。它由山东华创与青岛海川两大股东共同组建，其中山东华创在济南地产圈里以开发高端住宅而知名，像与中海地产联合开发的奥龙观邸获得济南十大城市建设最佳贡献奖，奥体板块的观礼中心、莱芜雪野海逸山庄等项目在运作。另外一个股东，同时也是光岳府承建商的青岛海川多次获得建设部颁发的“鲁班奖”（中国建筑业工程质量的最高荣誉）。参与承建了青岛奥帆中心（2008年奥运会帆船比赛就是在这里举行的）、青岛唯一的民用机场流亭国际机场、青岛政府办公中心„„高150米的聊城第一高楼当代国际大厦，因为施工难度较高，是当代集团特地邀请海川承建的。发商可谓是强强联合对项目的开发有足够的信心和实力，这也是市政府选择我们的缘由所在。所以购买这里的房子您对质量和工期完全不必担心。

目前销售政策：我们现在处于开盘前的入会阶段，结合入会政策讲解，引导客户办理入会。

营销部2013年11月1日

第五篇：提高物业管理意识、提升物业价值

提高物业管理意识、提升物业价值

嘉诚物业服务有限公司是一家以综合专项服务为一体的专业化物业管理公司。公司主要从事工业园区、商场、企事业单位、生活小区的社会化后勤管理服务。

我公司坚持以“业主满意，我们的追求”为服务理念，“业主至上，服务第一”为目标，以企业的需求为中心，深层次全方位多功能为业主提供最佳的服务，根据园区企业特点，公司的管理和服务着重为中小企业着想，主动为企业排忧解难，推出企业自愿选择的特约服务。

特约服务项目：

1、特色家政服务。

2、室内外保洁服务。

3、水电暖安装服务。

4、高低压电路运行维护、保养、管护。

5、电梯运行维护保养。

6、管道疏通，线路改造。

7、兼职电工、管道工、钳工、电脑维护及办公耗材。

为了搞好园区特约服务，公司制定了一整套严格的管理制度和操作规程，定期向用户发放物业管理服务工作征求工作意见单，对合理建议及时整改，满意率达到96%以上，建立落实维修承诺制，零修、急修、及时率100%，返修率不到1%。全年跟踪维护保养。通过科学的管理和优质的服务，营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的工业园区。