浙江省高级人民法院民一庭《关于审理医疗纠纷案件若干问题的意见(试行)》

第一篇：浙江省高级人民法院民一庭《关于审理医疗纠纷案件若干问题的意见(试行)》

浙江省高级人民法院民一庭

关于审理医疗纠纷案件若干问题的意见（试行）

为妥善审理医疗纠纷案件，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规、司法解释的规定，结合我省审判实际，制定本意见。

第一条医疗机构在诊疗活动中应尽到与当时的医疗技术水平相应的注意义务，未尽到该注意义务造成患者损害的，应认定医疗机构有过错。

认定医疗机构有无违反注意义务，应主要依据法律、法规、规章和诊疗操作规范所规定的义务，并适当考虑医疗机构的资质、医务人员的知识、技能等相应专业、资质及地区差异等因素。

第二条 下列情形中，医疗机构应当将患者的病情、医疗措施、医疗风险等必要情况，以合理方式告知患者、患者的近亲属或被明确授予相应权利的人：

（一）对患者实施手术的；

（二）对患者施行特殊检查或特殊治疗的；

（三）对患者施行实验性临床检查和治疗的；

（四）对患者施行其他可能产生严重不良后果的诊断、治疗活动的；

（五）存在多种治疗方案且有较大风险的。

医疗机构未告知的，应当认定其违反告知义务，但确因情况紧急等客观原因无法告知的除外。

医疗机构违反告知义务，给患者造成人身损害的，应承担相应的赔偿责任。

第三条 患者一方因医疗行为而遭受损害，有权提起侵权责任之诉或违约责任之诉。患者一方主张医疗机构承担侵权责任的，案由为“医疗损害赔偿纠纷”；患者一方主张医疗机构承担违约责任的，案由为“医疗服务合同纠纷”。

患者一方对侵权责任之诉与违约责任之诉未做出明确选择的，人民法院应当向其释明并要求其予以明确。释明后患者一方仍未明确选择的，应根据最有利于纠纷解决的原则依职权确定其请求权基础；但确因当事人不明确请求权基础而导致案件无法处理的，可裁定驳回起诉。

浙江省高院关于审理医疗纠纷案件若干问题的意见（试行）1

第四条患者在两个以上医疗机构就诊后，以各医疗机构为共同被告提起诉讼的，人民法院应予准许；患者一方仅起诉部分医疗机构的，人民法院可以据情追加患者就诊的其他医疗机构为共同被告。

第五条 患者因交通事故或其他伤害而就医后，患者一方以医疗机构的医疗行为有过错，并使患者遭受损害为由请求赔偿的，人民法院一般应将医疗机构和其他侵权人作为共同被告；各被告依法承担相应的赔偿责任。

第六条 患者一方以医疗卫生机构提供的预防接种或计划生育技术服务行为有过错，并使患者遭受损害为由起诉请求赔偿的，人民法院可按照医疗损害赔偿纠纷予以受理；但对患者一方起诉请求医疗卫生机构承担给付预防接种异常反应或计划生育并发症相关待遇的，人民法院不作为民事案件受理。

第七条 患者一方起诉请求医疗机构承担侵权责任的，应举证证明患者到该医疗机构就医（包括隐名就医）、就医后发生损害的事实，并提供医疗机构的医疗行为有过错的初步证据。医疗机构认为其医疗行为与损害后果之间不存在因果关系、没有过错的，应提供相应证据。

第八条 患者就医后死亡，医疗机构认为死亡原因不明，要求患者一方协助进行尸检，但因患者一方的原因未行尸检，导致无法查明死亡原因，并致使无法认定医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系或有无过错的，患者一方应承担不利的诉讼后果。

第九条 患者一方根据医疗服务合同请求医疗机构承担违约赔偿责任的，应举证证明下列事实：

（一）双方存在医疗服务合同关系；

（二）医疗机构违反医疗合同的约定或法律、法规、规章和诊疗操作规范规定，或者未履行其应尽的注意义务；

（三）患者一方所遭受的损害与医疗机构的违约行为之间存在因果关系。医疗机构应就其提出抗辩的事由或事实承担举证责任。

第十条 当事人应当提交由其持有的所有涉案病历资料等证据材料；拒不提供的，应承担相应不利的诉讼后果。

第十一条当事人对病历资料及其他鉴定所需证据材料的真实性、完整性有异议的，应当明确提出异议内容，并说明理由。

一方当事人无正当理由拒不同意、不配合共同封存或启封病历资料、现场实物等证据材料的，应承担相应不利的诉讼后果。

第十二条涉案病历资料存在下列瑕疵的，人民法院应当区分情况做出处理：

（一）当事人以伪造、篡改、销毁或其他不当方式改变病历资料的内容，致使无法认定医疗行为与损害后果之间是否存在因果关系及有无过错的，应承担相应不利的诉讼后果；

（二）病历资料内容存在明显矛盾或错误，制作方不能做出合理解释的，应承担相应不利的诉讼后果；

（三）病历书写仅存在错别字、未按病历规范格式书写等形式瑕疵的，不影响对病历资料真实性的认定。

第十三条因涉及医药专业性问题，人民法院可以根据当事人的申请或依职权决定，委托医学会或其他司法鉴定机构进行医疗损害鉴定。当事人应当配合鉴定，无正当理由拒不配合的，应承担相应不利的诉讼后果。

第十四条 人民法院委托进行医疗损害鉴定，应要求鉴定机构在鉴定结论中对涉案医疗行为有无过错、医疗过失行为与损害后果之间是否存在因果关系、医疗过失行为在医疗损害后果中的责任程度，一并做出明确认定；患者构成伤残的，应同时做出伤残等级认定。

第十五条当事人对医疗损害鉴定所涉证据材料有异议的，人民法院应当先行组织举证、质证，并进行审查确认。

第十六条 人民法院可视情要求医疗损害鉴定机构举行听证会，审判人员可以视情列席听证会，并可以就有关问题向鉴定专家询问。

第十七条鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。鉴定人无正当理由拒不出庭且拒作书面答复，或结合质询、答复仍不能排除对鉴定结论的合理怀疑的，人民法院对鉴定结论可不予采信。

对鉴定结论，当事人可以申请具有专门知识的人员进行辅助质证，包括对鉴定人进行询问等。

第十八条 当事人对医疗损害鉴定结论不服申请重新鉴定的，人民法院应依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，审查决定是否予以准许。

第十九条 患者一方请求医疗机构承担损害赔偿责任的，人民法院应根据医疗损害后果、医疗过失行为在医疗损害后果中的责任程度及医疗损害后果与患者原有疾病状况之间的关系，并结合医疗科学发展水平、医疗风险、医疗条件及患者个体差异等因素，确定医疗机构的损害赔偿责任。

第二十条 患者一方请求医疗机构承担违约责任，而医疗机构确属违约，且双方当事人对于违约责任有明确约定的，从其约定。双方当事人未明确约定相应责任的，可依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》，并参照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的相关规定确定医疗机构的相应责任。

第二十一条 医患双方经卫生行政部门、人民调解委员会等具有调解职能的组织调解达成的协议，具有民事合同性质。当事人可以依法申请有管辖权的人民法院确认其效力；非因法定事由，不得请求撤销、解除、变更协议或者确认协议无效。

第二十二条 对因同一医疗行为发生新的损害后果，人民法院生效裁判未曾处理，或医患双方原达成的协议未曾约定的，患者一方可依法另行起诉。

第二十三条 本意见自2010年7月1日起施行。法律法规、司法解释有新规定的，从其规定。

第二篇：浙江省高级人民法院民一庭

浙江省高级人民法院民一庭

关于审理道路交通事故损害赔偿纠纷案件若干问题的意见（试行）

为妥善处理道路交通事故损害赔偿纠纷案件，依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国保险法》等法律、行政法规及司法解释的规定，结合我省实际情况，制定本意见。

第一条赔偿权利人同时起诉赔偿义务人以及承保机动车交通事故责任强制保险（以下简称机动车强制保险）的保险公司的，人民法院应当将赔偿义务人和保险公司列为共同被告。

承保机动车强制保险和商业险为同一保险公司，赔偿权利人请求在机动车强制保险和商业险范围内一并赔付，且该保险公司也明确同意的，人民法院可一并予以审理。

第二条赔偿权利人仅起诉承保机动车强制保险的保险公司的，人民法院应向其释明申请追加赔偿义务人作为共同被告；经释明后赔偿权利人仍不申请追加的，人民法院可依职权追加赔偿义务人作为共同被告参加诉讼。

第三条赔偿权利人仅起诉赔偿义务人的，人民法院应向其释明可申请追加承保机动车强制保险的保险公司作为共同被告，并通知保险公司可申请作为共同被告参加诉讼；经释明后赔偿权利人仍不申请追加，保险公司也不申请参加诉讼的，人民法院不应将保险公司列为共同被告。

第四条机动车强制保险合同中有关纠纷解决方式的约定，对赔偿权利人不具有当然约束力，但赔偿权利人自愿接受的除外。

第五条《侵权责任法》第四十九条规定的机动车所有人“承担相应的赔偿责任”，系与其过错相适应的按份责任；证明机动车所有人过错的举证责任应由主张机动车所有人需承担责任的一方当事人负担。

机动车所有人知道或应当知道租用人或借用人不具备驾驶资格、酒后驾车或存在其他不利于安全驾车的事由，或者机动车存在安全隐患等情形的，应认定其具有过错。

第六条从事道路运输经营的机动车发生道路交通事故致人损害，实际经营人与名义经营人不一致的，由实际经营人和名义经营人对超出机动车强制保险责任限额的损害赔偿承担连带责任。

第七条机动车在承包期间发生道路交通事故致人损害的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由承包人承担赔偿责任；发包人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任。

第八条未经机动车所有人、管理人许可，擅自使用机动车发生道路交通事故致人损害的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由机动车使用人承担赔偿责任；机动车所有人在管理上有过错的，承担相应的赔偿责任。

第九条为机动车使用人提供泊车、代驾等服务过程中发生道路交通事故致人损害的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由提供服务方承担赔偿责任；接受服务方确有过错的，承担相应的赔偿责任。

第十条机动车在质押期间发生道路交通事故致人损害的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由质押权人承担赔偿责任；质押人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任。

第十一条机动车在维修业者管理期间发生道路交通事故致人损害的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由维修业者承担赔偿责任；机动车所有人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任。

第十二条机动车驾驶受训人员在培训活动中发生道路交通事故致人损害的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由培训单位承担赔偿责任。

第十三条机动车陪练过程中发生道路交通事故致人损害的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由驾驶人承担赔偿责任；陪练人有过错的，承担相应的赔偿责任。但驾驶人未取得驾驶执照的，由驾驶人与陪练人对超出机动车强制保险责任限额的损害赔偿承担连带责任。

第十四条同一道路交通事故中有数家保险公司的，机动车强制保险责任的赔偿数额，以数家保险公司的责任限额总和为限，并由各保险公司均等负担；但其中无过错机动车方保险公司在机动车强制保险无责任赔偿限额范围内承担赔偿责任。

第十五条属于《机动车交通事故责任强制保险条例》第二十二条第一款规定情形发生道路交通事故，造成受害人人身伤亡的，保险公司应在机动车强制保

险责任限额范围内承担垫付责任；保险公司垫付后，可向赔偿义务人追偿。造成受害人财产损失的，保险公司不承担垫付责任。

前款所称“赔偿义务人”是指道路交通事故中的致害人，被保险人与致害人不是同一人的，对机动车强制保险责任限额范围内的损害赔偿承担连带责任，但被盗抢车辆除外。机动车已经转让并交付但未办理保险变更手续的，受让人视为被保险人。

本条所称“人身伤亡”是指道路交通事故导致受害人的人身损害，包括财产性损失和精神损害抚慰金；所称“财产损失”是指道路交通事故导致受害人的车辆等实物财产毁损、灭失的损失。

第十六条道路交通事故受害人对事故发生也有过失的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内先行赔付。不足部分，可相应减轻赔偿义务人的赔偿责任。

第十七条未参加机动车强制保险，发生道路交通事故致人损害的，由机动车所有人在相应的机动车强制保险责任限额范围内先行赔偿；机动车所有人与使用人不是同一人的，对机动车强制保险责任限额范围内的损害赔偿承担连带责任。

第十八条机动车发生道路交通事故，造成本车无偿搭乘者损害的，应适当减轻本车赔偿义务人的赔偿责任，但本车驾驶人有重大过错的除外。无偿搭乘者有过错的，应相应减轻本车赔偿义务人的赔偿责任。

第十九条机动车维修费用一般应依据保险公司出具的定损单确定。被保险人主张依据维修发票赔偿维修费用的，应证明其所主张维修费用的真实性、必要性和合理性。人民法院可根据民事诉讼优势证据规则，确定机动车维修费用。

第二十条已获得机动车维修费用等财产损失赔偿的赔偿权利人，又主张机动车贬值损失赔偿的，一般不予支持；但属于待售中或者运输中的新车受到损害等特殊情况的，可酌情予以赔偿。

第二十一条机动车发生道路交通事故致人死亡，在合理时间内确实无法确认受害人的身份及其近亲属或法定代理人，道路交通事故社会救助基金管理机构向人民法院起诉，请求赔偿义务人、保险公司支付受害人的道路交通事故损害赔偿金的，人民法院可予以受理。

前款所称“受害人的道路交通事故损害赔偿金”，一般可参照城镇人口赔偿标准计算；并先支付由道路交通事故社会救助基金管理机构先行垫付的丧葬费或抢救费用，超出部分由道路交通事故社会救助基金管理机构提存保管。

第二十二条本意见自2010年7月1日起施行。法律法规、司法解释有新规定的，从其规定。

第三篇：浙江省高级人民法院民一庭关于审理劳动争议纠纷案件若干疑难问题的解答

浙江省高级人民法院民一庭关于审理劳动争议纠纷案件若干疑难问题的解答

近年来劳动争议纠纷案件增幅较大，出现了一些新情况、新问题。为正确审理此类案件，省高院民一庭经与省劳动仲裁院联合调研，并广泛征求意见，就此类案件审理中的一些突出问题作出解答，供办案时参考。

一、如果确系不可归责于用人单位的原因导致未签订书面劳动合同，劳动者能否要求用人单位支付二倍工资？签订书面劳动合同系用人单位的法定义务，但确系不可归责于用人单位的原因导致未签订书面劳动合同，劳动者因此主张二倍工资的，可不予支持。下列情形一般可认定为“不可归责于用人单位的原因”：

用人单位有充分证据证明劳动者拒绝签订或者利用主管人事等职权故意不签订劳动合同的；工伤职工在停工留薪期内的，女职工在产假期内或哺乳假内的，职工患病或非因工负伤在病假期内的，因其他客观原因导致用人单位无法及时与劳动者签订劳动合同的。

二、用人单位超过一个月未与劳动者订立书面劳动合同，但在一年内又补订了劳动合同的，是否应该向劳动者支付二倍工资？

用人单位超过一个月未与劳动者签订书面劳动合同，后在一年内又与劳动者补订了劳动合同，用人单位应向劳动者支付用工之日起满一个月的次日至补订劳动合同的前一日期间的二倍工资。实际补订日期，应根据补订的劳动合同落款日期及其他情形综合认定。

三、未订立书面劳动合同的，二倍工资的最长支付期限是多少？

依据《劳动合同法》第十四条第三款和《劳动合同法实施条例》第七条的规定，用人单位自用工之日起满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，视为双方已订立无固定期限劳动合同。因此，未订立书面劳动合同情形下二倍工资的支付最长不超过11个月。劳动者请求用人单位支付一年届满后的二倍工资的，不予支持。

四、二倍工资的仲裁时效应该如何理解？

《劳动合同法》第八十二条所称的“二倍工资”中加付的一倍工资并不属于劳动报酬，劳动者申请仲裁的时效为一年。用人单位自用工之日起超过一个月未与劳动者订立书面劳动合同，劳动者要求用人单位支付二倍工资的，仲裁时效应从用人单位与其补订劳动合同之日或者视为双方已订立无固定期限劳动合同之日起计算。

五、劳动合同期满，但因特殊情形延续导致劳动者在同一用人单位连续工作满10年的，劳动者能否请求与用人单位订立无固定期限劳动合同？

劳动合同期满，因劳动者有下列情形之一而续延，因此达到劳动者在同一用人单位连续工作满10年，劳动者提出订立无固定期限劳动合同的，用人单位应当与劳动者订立无固定期限劳动合同：从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的；患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的；女职工在孕期、产期、哺乳期的。

六、劳动合同期满后，依照《劳动合同法》第四十二条的规定双方合同关系依法延续，劳动者能否请求用人单位支付延续期间未签订劳动合同的二倍工资？

按照《劳动合同法》第四十二条的规定劳动合同关系依法延续的，在延续期间双方未订立书面劳动合同，劳动者请求用人单位支付二倍工资，不予支持。

七、劳动合同期满后，劳动者继续在用人单位工作，用人单位超过一个月不与劳动者订立书面劳动合同的法律后果是什么？

签订书面劳动合同系用人单位的法定义务，用人单位应该规范用工。劳动合同期满后，劳动者继续在用人单位工作，用人单位超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同，劳动者请求用人单位支付二倍工资的，应予支持。用人单位超过一年未与劳动者订立书面劳动合同的，视为双方已订立无固定期限劳动合同。

八、对保安、门卫、仓库保管员等特殊岗位劳动者主张加班工资的，加班事实应如何把握？

对于全天24小时吃住在单位的保安、传达室门卫、仓库保管员等人员，其工作性质具有特殊性。如确因工作所需和单位要求，不能睡眠休息的，应认定为工作时间；如工作场所中同时提供了住宿或休息设施的，应合理扣除可以睡眠休息的时间，即劳动者正常上班以外的时间不应计算为工作时间，对超出标准工作时间上班的，用人单位应支付加班工资。审判实践中，可以综合考虑以下因素：用人单位是否就该岗位向劳动行政部门申请办理过综合计算工时工作制、不定时工作制的审批手续（应注意审批的有效期和审批人数）；用人单位是否在工作场所内为劳动者配备必要的休息设施；用人单位的工作制度或规章制度中对劳动者具体工作内容、工作强度的要求（以判断劳动者按照该制度工作是否将导致事实上无法休息）；用人单位安排值班的人数（即考虑同一时段劳动者是否有轮换休息的可能性）。

九、实行计件工资制的加班工资如何认定？

用人单位实行计件工资制，劳动者主张加班工资的，认定加班事实应主要审查计件工资劳动定额是否合理。劳动合同对计件工资劳动定额有约定的按照约定的定额审查，无约定的按行业规定审查。对劳动定额明显不合理或无行业规定的，按标准工时折算定额后再计算加班工资。

十、用人单位一次性向劳动者支付了竞业限制经济补偿，劳动者违反竞业限制义务时，用人单位能否向劳动者主张违约金？

《劳动合同法》第二十三条仅规定了用人单位“在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿”的补偿方式。用人单位如果在解除或终止劳动合同时，一次性向劳动者支付了竞业限制补偿金的，劳动者违反竞业限制义务时，用人单位可以向劳动者主张违约金。

十一、劳动者不愿意缴纳社会保险费，并书面承诺放弃参加社会保险的法律后果是什么？

劳动者不愿意缴纳社会保险费，并书面承诺放弃参加社会保险的，该书面承诺无效。劳动者可以此为由解除劳动合同，但要求用人单位支付经济补偿金的，不予支持。

十二、用人单位违法解除劳动合同，劳动者要求撤销解除劳动合同的决定，继续履行劳动合同的，应如何处理？如果在一审宣判前，原劳动合同期限已经届满的，则一般不支持劳动者关于继续履行劳动合同的请求。对劳动者主张停发工资日至劳动合同届满日期间的工资损失，应按劳动者被停发工资前十二个月的平均工资确定。

如果在一审宣判时，原劳动合同期限尚未届满的，则对劳动者主张继续履行劳动合同的请求予以支持。对停发工

资日以后的工资损失，应按劳动者被停发工资前十二个月的平均工资确定。

十三、用人单位未及时、足额支付劳动报酬或未依法缴纳社会保险费的，能否作为劳动者单方解除劳动合同的理由？

用人单位因过错未及时、足额支付劳动报酬或未依法缴纳社会保险费的，可以作为劳动者解除劳动合同的理由。但用人单位有证据证明确因客观原因导致计算标准不清楚、有争议，或确因经营困难、具有合理理由或经劳动者认可，或欠缴、缓缴社会保险费已经征缴部门审批，劳动者以用人单位未“及时、足额”支付劳动报酬或未依法缴纳社会保险费为由解除劳动合同，要求用人单位支付经济补偿金的，不予支持。

十四、用人单位与劳动者就工伤待遇、加班工资、经济补偿金等达成和解或经调解组织调解后，劳动者能否再以数额过低要求用人单位补足差额？

用人单位与劳动者协商或经调解组织调解，就工伤待遇、加班工资、经济补偿金等达成和解或调解协议后，劳动者以数额过低要求用人单位补足差额的，不予支持。但劳动者有证据证明协议签订存在受胁迫、欺诈而违背自己真实意思表示，或协议内容显失公平等情形的除外。

十五、因第三人侵权导致工伤的，采用何种赔偿模式？

《社会保险法》实施后，因第三人侵权导致工伤的，仍继续适用浙政发（2009）50号通知的规定。职工因劳动关系以外的第三人侵权造成人身损害，同时构成工伤的，依法享受工伤保险待遇。如职工获得侵权赔偿，用人单位承担的工伤保险责任相对应项目中应扣除第三人支付的下列五项费用：医疗费，残疾辅助器具费，工伤职工在停工留薪期间发生的护理费、交通费、住院伙食补助费。

十六、《工伤保险条例》第三十三条规定的工伤职工在停工留薪期内“原工资福利待遇不变”的计算标准是什么？工伤职工在停工留薪期内，原工资福利待遇不变，其中“原工资”按照工伤职工因工作遭受事故伤害或者患职业病前12个月的平均月工资计算，包括计时工资或者计件工资、奖金、津贴和补贴等，但不包括加班工资。

十七、职工在同一用人单位多次发生工伤并形成多个伤

残等级的，应该如何确定一次性工伤保险待遇的等级标准？职工在同一用人单位多次发生工伤，形成多个伤残等级，在与用人单位解除或终止劳动关系时，应按最高伤残等级确定劳动者应当享受的工伤保险待遇。

第四篇：浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见及其新闻发布会发言稿

浙江省高级人民法院民一庭

关于审理物业服务合同纠纷案件 适用法律若干问题的意见（试行）

为依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、司法解释的规定，结合我省实际，制定本意见。

第一条 本意见所称的物业服务合同纠纷，是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。

本意见所称的物业服务人，是指物业服务企业和其他物业管理人。

本意见所称的业主，是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

本意见所称的业主委员会，是指依法成立的业主委员会。第二条 因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。第三条 因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。

第四条 为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。

未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。

第五条 物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。业主委员会怠于应诉的，依法承担相应的法律后果。

第六条 业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许。

第七条 业主委员会参加诉讼的，应当提供其依法成立的相关证明材料。

第八条 经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。

第九条 业主委员会及经过业主大会授权的业主参加有关诉讼的诉讼风险和后果由全体业主共同承担。人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益支付；不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

第十条 物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物业服务人也可以直接向其主张相关权利，或者要求其与业主承担连带责任：

（一）与物业服务人直接签订物业服务合同的；

（二）与物业服务人形成事实物业服务合同关系的；

（三）与业主约定由其交纳物业服务费的；

（四）违反法律、法规或者管理规约约定义务的。第十一条 物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同的，业主委员会可请求依法变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。

第十二条 业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。

第十三条 物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。

第十四条 双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。

第十五条 物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定；但双方可以随时终止该事实物业服务合同关系，并参照浙江省住房和城乡建设厅公布的《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的有关规定，提前90日通知对方。

第十六条 物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。

物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留臵送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。

第十七条 经书面形式催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

欠费业主对债权债务关系没有异议，仅对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出异议的，不影响支付令的效力。

第十八条 物业服务合同中约定逾期给付物业服务费应承担的滞纳金，应当视为违约金。约定的滞纳金过分高于造成的损失，业主根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十九条的规定，要求予以调整的，应予支持。

第十九条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主依法请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

第二十条 本意见涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会授权的形式包括：

（一）对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权；

（二）制定管理规约进行概括授权；

（三）书面征求全体业主意见后进行授权；

（四）依法进行的其它授权。

第二十一条 审理物业服务合同纠纷案件，应当坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，努力探索诉调衔接的纠纷处理模式；并通过简易程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制。

第二十二条 因物业的承租人、借用人或者其他使用人实施违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约的行为而发生的物业服务合同纠纷，可以参照本意见关于业主的规定处理。

第二十三条 本意见自2011年10月27日起施行。

本意见施行后新受理的一审案件，适用本意见的规定；本意见施行后尚未审结的一、二审案件和已经作出生效裁判依法再审的案件，不适用本意见。

本意见施行后，法律、法规、司法解释有新规定的，按新规定执行。浙江高院出台审理物业纠纷案件指导意见

新闻发布会发言稿

浙江省高级人民法院民一庭庭长 许惠春

（2011年10月27日）

新闻媒体界的各位记者、朋友：

大家好！

为指导全省法院依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，我院在长时间、大规模专题调研的基础上，制定了《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》），并于今天正式发布施行。现在，我向各位介绍一下《意见》的有关情况和主要内容。

一、制订出台《意见》的背景

近些年来，伴随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已经成为广大市民日常生活中不可或缺的组成部分。同时，与之相关的物业服务合同纠纷也呈快速上升趋势。据不完全统计，我省法院2007年受理一审物业服务合同纠纷案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理数则在6000件以上，四年间增幅达417%；而今年前三季度受理数已超过5000件，同比有增无减。

由于物业服务合同纠纷往往涉及众多业主的切身利益，处理不当极易导致矛盾激化，甚至可能引发群体性事件，从而影响社会和谐稳定。近年来小区业主殴打保安或保安打伤业主、业主驾车封堵小区大门或道路、业主大规模集体上访或投诉的事件经常见诸媒体，引起社会各界的高度关注，也反映出当前物业服务领域中存在许多亟待规范的问题。与此同时，虽然现有法律、法规和司法解释已作了不少规定，但仍然不足以解决现实生活和审判实践中出现的新情况、新问题，而广大业主、物业服务企业以及社会各界都强烈希望能尽可能减少和避免发生纠纷，期望人民法院能依法妥善处理好纠纷；各地法院也面临着较大的审判压力，迫切要求上级法院对有关疑难问题予以规范统一和业务指导。

为回应社会各界和下级法院的关注和期盼，促进此类纠纷解决、社会管理创新、和谐社会建设，我院民一庭从去年上半年开始，就成立了专门课题组，通过实地走访、查阅案卷、召开座谈会等，全面了解、基本掌握了当前我省物业服务合同纠纷的主要情况，特别是存在的问题。同时，在形成6万余字调研报告的基础上，起草了《意见》稿，对目前物业服务合同纠纷案件中的主要热点、难点问题提出指导性意见；并经多方征求意见，多次修改。

二、通过媒体向社会公众公开征求意见的情况

在制定《意见》过程中，我们除了在三级法院内部征求修改意见外，还多次征求物业服务双方代表、专家学者、主管部门等方面的意见。特别是为了更广泛地听取社会各界意见，今年9月13日，我院通过报纸和网络媒体向社会公众公开征求意见，引起了高度关注和热烈反响，具体体现在： 一是媒体报道及时广泛。在9月13日当晚及次日，法制日报、浙江法制报、钱江晚报、今日早报、青年时报、都市快报、每日商报、杭州日报、浙江广播电台浙江之声、法制网、浙江在线、浙江法治在线、浙江法院网等媒体迅速进行了刊载；人民网、新华网、中新网、网易网、搜狐网、新浪网、腾讯网、凤凰网、中国日报网、中国法律信息网、光明网、中国证券网、新民网、新蓝网、浙江新闻网等网络媒体也对有关内容进行了转载；不少媒体结合法条和实例，进行了详细解读。从而达到了媒体信息的短时间、大面积覆盖，为我们快速、有效地征集公众意见提供了很好平台，同时也宣传了物业服务合同方面的法律知识。

二是参与者众多、代表性强。在短短的一周多的时间里，我们收到了近100位（个）公民和单位以不同形式提出的近500条反馈意见、修改建议。参与者具有广泛代表性，其中既有广大业主（包括群体）、业主委员会成员（大多是主任），也有物业服务企业，还有专家律师、行业管理协会（浙江省房地产业协会，温州市物业行业管理协会）、政府主管部门工作人员，以及关心物业服务行业发展、物业服务纠纷处理的诸多人士。特别令人感动的是：家住杭州市上城区城南家园已80岁高龄的陶老伯，和家住杭州市华星路嘉绿苑已75岁高龄的吴老，因为不会电脑打字，就一笔一划、工工整整地写了很详细的反馈意见，并对我们工作提出了很好的改进建议。杭州新闻广播电台《老缪说物业》专栏节目还将收集到的听众意见提供给我们。三是参与形式多样、内容集中、质量较高。反馈意见既有来信来函、电子邮件，也有打来电话，还有专程直接来我院当面反映，有的还采用多种方式、多次反映。反馈意见主要集中在业委会诉讼主体资格及物业服务费的核减等问题上，这也是征求意见稿的主要内容、焦点问题。对此，大家不仅仅提出修改意见方案，还提出了具体实例根据和法律政策依据，进行详细阐述、论证，就像一篇篇小论文，具有相当的司法理论和实务水平。

四是参与成效好，不少意见建议被吸收采纳。尽管针对征求意见稿的内容甚至同一问题，大家的观点不尽相同，有的甚至针锋相对，我们难以全部吸收、采纳，但其中不乏真知灼见，我们经过认真研讨后，在修改过程中将此部分或全部吸收采纳。如征求意见稿中的重要内容、也是公众最为关注的焦点问题，即关于“因物业服务存在瑕疵而是否可以核减物业服务费”问题，绝大多数人士对此持反对意见，认为这会助长少数业主的“耍赖”欠费行为，不利于大多数交费业主权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展；同时，我们考虑到司法实践中掌握“如何具体核减”的尺度也很困难，所以，最终删除了这部分内容。另外，对业主委员会诉讼地位、业主大会授权方式等等，我们也在吸收了许多合理意见后作了一定程度的调整、修改。

总之，这次向社会公众公开征求意见，效果之好，出乎意料，使已经十易其稿的《意见》稿更为成熟，更加合法合情合理，更符合实际情况，更具有现实可行性。所以，我们决定今天出台《意见》以指导审判实践。可以说，包括新闻媒体、记者朋友在内的社会公众都是这个《意见》的作者。

同时，作为实践我省法院“阳光司法”的新尝试、新形式，这次向社会公众公开征求意见，也使我们深深感受到，社会公众、各界群众的观点、言辞或平和或激烈，都体现了对人民法院、司法工作的关心、关切、关爱，都能让我们听到群众的真切心声和现实需求，体验到群众对民生问题的真情实感，体会到群众看待、解决问题的理性和智慧。这是我们在制定指导意见整个过程中的最大收获。由于时间和精力有限，我们无法对所有参与的社会各界人士一一回复、致谢；在此，通过在座的新闻媒体、记者朋友，表达我们的衷心谢意！

“民事、民事，人民大事”。今后我们开展民生课题调研、出台涉及民生的指导意见，都将本着“为人民负责，请人民参与，由人民评议，让人民满意”原则，借鉴此次经验，继续向社会公众公开征求意见，以体现人民法院司法为民的宗旨和本质，请社会各界、广大群众继续给予支持。

三、《意见》的主要内容

《意见》共二十三条，在遵循相关法律、法规、司法解释规定的同时，总结提炼了我省各地法院审理物业服务合同纠纷案件行之有效的做法经验，吸收了社会各界提出的宝贵意见，着重突出当事人利益平衡、责权利统一的司法理念，以维护民众安居乐业、社区和谐稳定及物业服务产业有序发展的基本秩序。现将《意见》主要内容说明如下：

（一）关于业主委员会的被告主体资格问题

这是本次《意见》稿起草中的难点问题，也是社会公众十分关注、争议很大的一个问题。现有法律、法规、司法解释虽然规定了业主委员会一定条件下可以成为物业服务合同纠纷的原告，也可以成为与业主“内部”权益纠纷案件的被告，但对业主委员会是否具有物业服务合同纠纷的被告主体资格问题，却没有明确规定；导致对以业主委员会为被告的物业服务合同纠纷案件，法院一般都是裁定不予受理或驳回起诉。这给当事人维权、解决纠纷造成了诸多不便和不利。

对此，《意见》明确规定物业服务合同纠纷中，业主委员会既可以在一定条件下成为原告（第四条），也可以在一定条件下成为被告（第五条），即只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼；即使业主委员会怠于应诉，也将依法承担相应的法律后果。这使业主委员会具有了较完整的诉讼主体资格。

《意见》之所以规定业主委员会具有当被告的诉讼资格，主要基于以下几个理由：

一是利于平衡双方利益、便于解决物业纠纷。如果业主委员会只能当原告而不能当被告，显然会导致物业服务企业与业主委员会之间权利义务失衡，也不利于维护小区正常的物业管理秩序。况且，物业小区内涉及公共区域、公摊部位、公共设备、设施的权益，也难由单个业主来主张、抗辩；如果业主委员会不能当被告，则物业服务企业只能一个个起诉业主，劳命伤财，不符合诉讼经济的原则。而赋予业主委员会被告主体资格，显然比单个或者部分业主分散行使抗辩权利力量更强、更为有效便利，有利于改善单个或者部分业主的弱势地位，有利于简化诉讼程序和节约诉讼资源。

二是业主委员会具有一定的承担民事责任的财产。我国《民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其它组织可以作为民事诉讼的当事人。”而业主委员会不是“公民”，也不是“法人”，那么是否属于“其它组织”，焦点在于其是否具备“一定的财产”。对此有两种不同观点：一种观点认为业主委员会没有自己独立的财产，公共维修基金以及公共部分的经营收益虽体现为相对独立的财产形式，但因其用途的特定性，很难成为业主委员会承担民事责任的财产基础；另一种观点则认为业主委员会有一定的财产，虽不一定享有独立的所有权，但只要可以相对独立支配该财产和经费即可。我们认为，根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产并由业主委员会具体掌管和使用。此外，业主委员会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益。这些财产一般都会独立存储，作为业主大会或者业主委员会的活动经费，或者用于维护业主公共利益的活动。因此，业主委员会有相对独立的财产和一定的承担民事责任的能力，可以视为“其它组织”，并在物业服务合同纠纷诉讼中当被告。三是有事实根据和法律依据。《意见》稿在征求意见过程中，不少人士特别是业主委员会成员认为，业主委员会无论当原告还是被告，都必须取得业主大会授权，否则就应该拒绝参加诉讼。但我们认为：《意见》中所指的业主委员会都是依法成立的，它一般都是取得了业主大会或绝大多数业主的明确授权同意后，才作为合同的一方当事人，与物业服务企业签订合同的；如果后来双方因合同履行等发生争议，被对方以业主委员会为被告起诉，则属于业主大会或绝大多数业主当初给予业主委员会授权时应当预见的情形。而根据我国《合同法》合同相对性原理，作为合同的相对方，业主委员会也不存在任何可以豁免当被告的理由。况且，如果业主委员会当被告都必须重新经过业主大会授权，则既不符合生活常识，不便于操作，也容易成为少数业主委员会或业主不履行责任的一个借口，不利于业主与业主委员会之间相互监督、勤勉工作。

当然，为了防止个别业主委员会可能存在的道德风险并损害广大业主权益，《意见》同时规定业主委员会无论是当原告还是被告，如果在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质性处分诉讼权利、实体权利的，它作为业主的代表机构，理应听取全体业主的意见，都必须经过业主大会的明确授权（第八条）。

（二)关于业主可否以个人名义提起诉讼问题

针对物业服务合同纠纷，业主本人究竟是否有权提起诉讼，实践中存在较大争议。多数意见认为：业主本人除了依照相关法律明确规定，以及就自己个人权益受到侵害的情形可以起诉之外，对于物业服务合同纠纷，其无权以个人名义起诉主张权利；因为签订物业服务合同的主体是业主委员会，根据合同相对性原理，业主委员会才是被告；况且，个体业主的意志、利益难以体现和代表全体业主的共同意志、利益。少数意见则认为：业主是物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人；如果不赋予业主诉权，不利于保护业主的合法权益。

我们认为，一方面，物业服务合同纠纷原则上应由业主委员会代表全体业主提起诉讼。因为，业主委员会作为全体业主共同利益的代表和物业服务合同的当事人，它比单个业主更能够统合不同业主的利益诉求，避免业主内部因利益分歧而陷入混乱，也符合合同相对性原理，还可以有效节约诉讼成本。另一方面，实践中也确实存在少数业主委员会对业主共同利益遭受侵害却怠于起诉的情况，加上有些小区未依法成立业主委员会，如果不允许业主以自己的名义提起诉讼，则显然不利于保护广大业主的合法权益。

基于上述考虑，现《意见》既规定以业主委员会参加诉讼为原则（第四条第一款、第五条），不准许在业主委员会已经作为当事人参加诉讼的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼（第六条）；又规定未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权后，也可以自己名义提起诉讼（第四条第二款）。

当然，打官司就有可能赢也有可能输。而不论是业主委员会还是经过业主大会授权的业主，参加有关诉讼的风险后果包括败诉的风险后果，依法应该由全体业主共同承担。因为业主委员会一般都有一些相对独立的可支配的财产，也为了便于实践中操作，《意见》第九条规定了业主委员会败诉时的财产责任承担顺序和范围，即：可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益来支付；前述财产不足以支付的，剩余部分则由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。至于物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等，是维持物业管理区域内小区正常运行的基础，这些设施和资金一般不应作为被执行的对象。

（三）关于业主大会授权的形式问题

这也是社会公众比较关心的问题。各界的基本共识是：既要严格授权程序以防个别业主委员会或业主滥用权利，也要科学设计，便于业主委员会及时有效地为广大业主维权。

现《意见》采纳多数意见，在坚持法定实质性条件即“业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的同时（第二十条第一款），适当放宽了业主大会授权的形式，即：可以专门召开一次或数次业主大会，对授权事项分别进行授权或集中授权；也可以在制定的管理规约中进行概括授权，而无需另行召开业主大会进行专门授权；还可以随时根据需要，以书面形式征求全体业主意见等（第二十条第二款）。总之，只要反映全体业主的共同意志并符合法定条件的授权形式，均应予以认可。

（四）关于与物业服务费相关的几个问题

如前所述，现《意见》采纳了大多数人士意见，不再规定“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业服务费”内容，意味着欠费业主一般不能以物业服务企业存在服务瑕疵为由，主张减免应交的物业服务费。但对如何向欠费业主特别是那些长期不居住在小区中的“影子业主”催交物业服务费，确实是一个难题，司法必须提供必要途径予以解决；而如果允许物业服务企业一律直接采取诉讼手段催交，那么案件诉讼量将十分巨大，实际效果也不见得好。为此，根据相关司法解释精神，《意见》第十六条规定物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理；同时，为了解决催交通知书“送达难”的问题，规定物业服务企业向欠费业主采取直接送达、邮寄送达、留臵送达的方式后仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。

另外，《意见》针对生活中较常见的问题，如物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务企业要求业主给付相应物业服务费的，双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，以及物业服务合同期限届满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务的，从而带来如何认定物业服务费的数额或标准问题，也根据实际情况作出了相应规定（第十三条、第十四条、第十五条）。

（五）关于物业服务企业的安全保障义务问题 对这个问题，相关法律、法规、司法解释均未作明确规定，在理论上和实践中争议都很大。由于现实生活中不仅存在相关安保事件，而且数量不少，也引发了业主与物业服务企业之间的不少矛盾、冲突，广受社会各界关注。

对此，我们认为：一方面，物业服务合同中通常都会包含一定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安人员、建立相应的保安制度、安装必要的监控系统、完善服务区域周边的围护设施等，可以说，物业服务区域内的安全保障工作是物业公司的一项重要日常工作。另一方面，根据现行法律如《物业管理条例》第46条、第47条，以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条、《中华人民共和国侵权责任法》第37条，可以认定物业服务企业有一定的安全保障义务。同时，从法理上讲，判断当事人是否承担安全保障义务的标准，在于认定其是否具有“对危险源的控制力”；而作为对物业服务区域进行实际管理的物业服务企业，对区域内危险源的控制力显然要高于业主。因此，认定物业公司在一定情形下承担相应的安全保障义务，不仅有相应的合同根据、法律依据和法理基础，也符合人们日常生活经验常识。据此，《意见》第十九条第一款规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。

但应该强调的是，物业服务企业的安全保障义务主要是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性保护，在性质上是一种行为义务，而非结果义务。这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和比率。如果物业服务企业已经履行了相应的安全保障义务，那么即使业主实际遭受到人身或财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。否则，凡是业主的人身、财产权益遭受损害，就推定物业服务企业“有过错”，要求其赔偿，显然是不公平的。并且，目前我国的物业服务行业尚属于初期发展阶段，若将所有损害皆归由物业服务企业负担的话，将使损害责任过于泛滥，不仅不符合公平等价有偿原则，也不利于物业服务行业的健康稳定发展，最终损害的还是广大业主的利益。

至于如何判断物业服务企业是否违反安全保障义务，《意见》第十九条第二款规定：可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定。也就是说，只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，有过错时才承担相应的赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，其也不应承担责任。

另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。

（六）关于“调解优先”、高效便捷妥善化解纠纷

物业服务合同纠纷事关千家万户民生和物业服务产业发展，也关乎社会和谐稳定；而大部分纠纷往往源于一些小矛盾、小冲突，如果为此动辄对簿公堂、大动干戈，不仅耗费大量诉讼和社会资源，而且容易使矛盾纠纷更趋复杂、激化。因此，在现行法律、法规对物业服务还缺乏完善、细致规范的情况下，《意见》一方面倡导和鼓励运用社区、街道组织的人民调解，以及行政调解、诉讼调解等多种调解手段，从而合理平衡各方当事人利益；另一方面倡导和鼓励当事人和人民法院依法采取简易程序、督促程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制（第十九条、第十七条），以便高效便捷低成本、妥善化解矛盾纠纷。

各位朋友，在我们日夜居住的城市里，在我们常年生活的节奏里，物业服务已经逐渐成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此应该、也正逐渐成为一种相互依存、共促发展的关系。在这个过程中，发生一些纠纷是正常的，但我们应该拒绝因为纠纷而相互对立、彼此敌视。通过这次向社会公众公开征求意见，通过今天我们发布施行《意见》，我们更加坚信，不论是广大业主、业主委员会、物业服务企业，还是专家学者、主管部门、法院法官以及社会各界人士，都期盼并且也有智慧，通过一起继续努力，妥善化解纠纷，维护和促进社会安居乐业，实现业主、物业服务企业、整个社会的共赢局面。

谢谢！

物业服务合同纠纷案例

案例一：房屋质量有问题，能拿物业服务费“说事”吗？

2001年3月，王女士向某开发商购买了某小区房屋一套，并于同年12月入住。该小区有某物业公司提供物业服务。自2007年6月起，王女士以所购房屋存在质量问题、物业公司未尽到物业管理服务为由，拒不交纳物业服务费。某物业公司多次向王女士催讨物业服务费未果，于2009年5月诉至法院，请求判令王女士支付2007年6月至起诉前的物业费合计2200元。

法院经审理认为：某物业公司与业主王女士之间是物业服务关系，某开发商与业主王女士之间是商品房买卖关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，依据我国法律规定和合同约定，应当各自承担民事责任。本案中，王女士主张其房屋存在质量问题，应由物业公司维护和修缮，但其与物业公司之间的物业服务合同中并未约定后者有对其房屋专有部分进行维护和修缮的义务，而商品房买卖与物业服务是两个不同的民事法律关系。因此，对于房屋质量问题，王女士应当依据有关法律的规定和商品房买卖合同的约定，向开发商主张；其不能因房屋质量问题而将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此为由拒交物业服务费。据此，法院判决支持了某物业公司的诉讼请求。

案例二：物业服务合同到期未续签，是否可退物业费？

某花园小区是一座集办公、住宅、商业于一体的综合性楼盘，交付后成立了两个业主委员会，即住宅业主委员会（以下简称住宅业委会）和非住宅业主委员会（以下简称非住宅业委会）。2000年3月，非住宅业委会和住宅业委会的代表董某、陈某与某物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定委托该公司进行物业管理，期限为3年，自2000年3月10日至2003年3月9日止；业主委员会在合同生效之日起向物业公司提供经营性商业用房，由其租用，租金用于物业管理的开支。该合同到期后，某物业公司仍然对该花园小区进行物业管理，花园小区业主也接受了管理，并向物业公司继续缴纳物业管理费。2007年11月，花园小区成立了统一的小区业委会并备案。之后，花园小区业委会向法院起诉，要求物业公司归还2003年4月至2008年12月期间花园小区全体业主物管商业用房、共用部位和共用设施设备共计80万元的经营性收入。

法院经审理认为，花园小区业委会成立前所存在的非住宅业委会与住宅业委会系经花园小区全体业主选举产生并成立的，其有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。双方2000年3月10日签订的《物业管理服务合同》应认定合法有效。该合同到期后，物业公司与业委会虽然未续签物业服务合同，但花园小区全体业主一直在接受该物业公司的服务，并按照2000年3月10日签订的物业管理服务合同的约定缴纳物业管理费，应认定物业公司与业委会的合同关系仍在延续。《物业管理服务合同》中对花园小区经营性商业用房的经营收入进行了约定，由物业公司进行租用，其租金用于物业管理的开支，故花园小区业委会要求物业公司返还经营性收入80万元，依据不足。据此，法院判决驳回花园小区业主委员会的诉讼请求。

案例三：大年初一燃烟花遭损失，物管不力是否要担责？

2006年1月29日（大年初一），因为小区内有人燃放巨型烟花，致使小区高层16楼1602室130㎡的房屋被烧，大火又蔓延至1702室，致1702室也过火严重，遭受损失。起火时，两户业主均在老家过年，家中无人。消防部门出具的火灾原因认定书载明：1602室的火灾，是由多户业主燃放烟花爆竹，引燃阳台上的杂物，然后火势又蔓延至1702室；因小区消防通道堵塞，消防栓水压不足，消防员从进小区到开始灭火，耗时13分钟。1702室业主将物业公司和1602室业主诉至法院，请求二者赔偿损害20余万元。

法院经审理认为：造成1702室业主财产损失的直接原因是火灾，直接侵权人是大年初一小区烟花爆竹的燃放者，但此人现已无法查明。虽然小区的物业公司不是直接侵权人，与火灾的发生也并无直接的因果关系，但现有证据证实，物业公司在履行其对物业服务小区的公共设施设备和相关场地的维修、养护、管理义务的过程中存在明显瑕疵。我国《消防法》规定：居民住宅区的管理单位，应当履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作，按照规定配臵消防设施器材、设臵消防安全标志，确保消防设施和器材完好、有效；保障疏散通道、安全出口畅通；任何单位、个人不得损坏、擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，或堵塞消防通道。本案中，物业公司并没有履行上述法律规定的义务，未尽到物业管理的职能，如保证小区消防通道畅通、消防设备正常运行等。正是由于物管不力，导致消防部门救火时间延误，火灾损失扩大，物业公司对此应承担相应的赔偿责任。经鉴定，1702室业主的火灾损失为64920元，根据物业公地的过错程度，酌定其承担40％的责任，计25968元；对火灾始发的1602室业主应承担的赔偿责任，因1702室业主提供的证据不足，不予支持。遂判决物业公司赔偿1702室业主损失25968元。

相关法律、法规、司法解释等条文摘录

一、《中华人民共和国物权法》

第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

二、《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、《中华人民共和国侵权责任法》

第三十七条 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百九十一条 【支付令申请】债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：

（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；

（二）支付令能够送达债务人的。

申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。

第一百九十二条 【申请受理】债权人提出申请后，人民法院应当在五日内通知债权人是否受理。

第一百九十三条 【支付令发出】人民法院受理申请后，经审查债权人提供的事实、证据，对债权债务关系明确、合法的，应当在受理之日起十五日内向债务人发出支付令；申请不成立的，裁定予以驳回。

债务人应当自收到支付令之日起十五日内清偿债务，或者向人民法院提出书面异议。

债务人在前款规定的期间不提出异议又不履行支付令的，债权人可以向人民法院申请执行。

五、国务院《物业管理条例》

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

六、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》

第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

七、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

八、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

九、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》

第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

十、《浙江省物业管理条例》

第十四条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会委员的名单。

所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十七条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

十一、浙江省高级人民法院立案一庭《关于审查立案若干问题的解答

（二）》

第二条：业主与业主委员会之间因内部管理发生纠纷，是否属于法院民事诉讼受案范围？

业主与业主委员会之间因内部管理行为发生纠纷的，如对召开业主大会会议、制定和修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会如何行使投票权选举、业主委员会及业主大会职责的行使等，发生争议的，当事人应向政府房地产行政主管部门申请处理，不属于人民法院民事案件受案范围。业主或业主委员会提起诉讼的，不予受理。

第五篇：北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）

为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。

一、关于适用范围

1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业业务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业业务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。

二、关于管辖

6、当事人一方违反物业业务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

三、关于诉讼主体

7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：

(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

(2)业主大会决定提前解除物业业务合同，物业管理企业拒绝退出的；

(3)物业业务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

(4)其它损害全体业主公共权益的情形。

业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。

9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

10、物业管理企业因业主违反物业业务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。

11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：

(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业业务合同的；

(2)物业使用人接受物业业务，已经与物业管理企业形成事实上的物业业务关系的；

(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业业务费用的；

(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。

在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。

12、因前期物业业务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业业务的单位为被告。

四、关于物业业务合同的效力

13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业业务合同的效力。

14、物业管理企业与业主委员会签订物业业务合同后，违规将物业业务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业业务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业业务的物业管理企业支付适当的物业业务费用。

15、物业业务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。

物业业务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业业务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业业务合同的，不予支持。

五、关于管理权纠纷

17、物业管理企业依据物业业务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。

18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。

19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。

20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。

21、业主违反物业业务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

六、关于管理费纠纷

22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业业务费用或要求返还多交的物业业务费用：

(1)物业管理企业提供的业务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业业务费用的，一般不予支持。

24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业业务合同，但业主事实上接受了物业业务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业业务费用。

双方当事人没有约定物业业务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业业务项目收费标准确定应交纳的物业业务费用。

25、业主拖欠物业业务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

26、审理追索物业业务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。

27、业主拖欠物业业务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

七、关于代收代缴纠纷

28、业主拖欠公共性业务或特约业务等物业业务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。

物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业业务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。

29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。

30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。

八、关于管理责任纠纷

31、物业管理企业未按合同约定提供业务或者提供业务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。

32、物业业务合同约定有财物保管业务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

物业业务合同没有约定财物保管业务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理业务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理业务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。